# 买新房还是买二手？如何给房子做定价？一次讲清底层逻辑 听懂涨声 · 2024-06-17 「听懂涨声」本期由主理人杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与前开发商投资部员工吼吼，回顾2020-2024年上海打新倒挂浪潮的兴衰，主张倒挂结束后买房决策必须回归产品与供需的基本面。三人复盘2021年积分制如何把购房者按分数分层、催生卖房打新套利，以及代持、假结婚、前滩黄牛等骚操作的根源——同样满分但本金不同，套利空间天差地别。他们指出2022-2023年的盲盒时代没有售楼处、沙盘和样板房，判断开发商诚意只看两点：外立面是否上铝板、小区是否做人车分流与多层地库。定价上，吼吼强调价格由供需而非供给决定，大虹桥下跌源于房企高薪需求消失；清风给出「板块天花板、地板、备胎」三标的估值法，反对拿两三年前的边际成交价算倒挂。倒挂消失后业主维权泛滥，他们提醒二手房买家只为长板买单：户型和楼层是定价第一位，学区溢价只属于顶级一梯队。最后给出实操结论：预算800万以上买新房安全垫更足，浦西内环老房已跌出性价比，而市区老破小虽有流动性和租金回报，塔楼和老破大仍存在永久性失去流动性的风险。 ## Questions this episode answers ### 上海打新倒挂的价差是怎么形成的？为什么说卖房打新才算真正套利？ 杨天楠解释，一手房有拍地时锁定的房地联动价，二手房由买卖双方撮合定价，2021年下半年二手豪宅启动后，近期高价卖二手、远期低价买一手形成明确套利空间。吼吼补充：倒挂倒挂，你得卖房打新才是倒挂，没有卖房动作就没有落袋为安的收益。 [15:20](https://tdzsfm.com/0a8fe1d5-5264-45b9-9d36-5e4414cf572d?t=920000) ### 评估一套新房值多少钱，应该怎么找它的定价区间？ 杨天楠提出定价金线三步法：先找板块天花板，即公认第一名小区（如大宁金茂府），你产品不如它就永远超不过；再找地板，即同类型但更差的小区价格；最后找一个同价位你会犹豫的备胎小区仔细比较。清风强调未来无法预测，但人性好预测：爱大的不爱小的，爱新的不爱旧的。 [43:35](https://tdzsfm.com/0a8fe1d5-5264-45b9-9d36-5e4414cf572d?t=2615000) ### 买二手房时，购房者最看重哪些因素？ 杨天楠根据卖房经验指出，二手买家第一关注户型，户型是绝对的第一位，有缺陷的户型比有缺陷的小区问题更大，奇怪户型连联系中介看的意愿都没有；第二关注楼层，因为它决定采光、噪音和隐私。吼吼补充，买二手往往只在乎某一个长板，只要短板在及格线以上就不伤房价。 [1:02:01](https://tdzsfm.com/0a8fe1d5-5264-45b9-9d36-5e4414cf572d?t=3721000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - [0:12] 杨天楠开场：打新买房本质是利用定价机制套利，但房产持有周期长、交易复杂度远超股票打新 - **[2:18] 打新起源** - [2:28] 清风回忆2020年下半年上海打新潮启动：售楼处人山人海，销售宣称认筹率肯定百分之几百 - **[9:10] 积分制** - [9:10] 清风：上海积分制教育了购房者，让大家相信分数高低直接决定打新套利能赚多少钱 - **[14:07] 倒挂一倍** - [14:07] 杨天楠形容2021年上海一二手价差："倒挂一倍啊兄弟们"，二手房涨到20万一手只卖12万 - [16:24] 杨天楠的朋友高价卖掉碧云学区房，几十天后以9万多单价上车碧云尊顶大平层，从此坚定卖房打新 - **[18:08] 骚操作** - [20:10] 清风写格力海德预选房文章揭穿代持：前十号预选时选普通户型，正式选房却全抢最贵的大几千万顶付 - **[24:37] 盲盒时代** - [25:35] 2022到2023年上海热门新盘普遍"三无"：无售楼处、无沙盘、无销售，买房像开盲盒 - [28:20] 吼吼：判断开发商诚意就看两点——外立面有没有上铝板，小区有没有做人车分流和两层地库 - **[32:19] 品质因子** - [33:16] 清风：东京最新塔楼封顶那一刻，第二新的塔楼就开始打折，上海的品质分化正在重演这一幕 - **[39:07] 供需真相** - [39:07] 吼吼的朋友在房企做投资，2019年年薪百万，2021年失业，2022年再就业只剩30万——大虹桥需求崩塌的缩影 - **[43:35] 定价金线** - [43:35] 清风给出给房子定价的金线：找到板块天花板、地板和备胎三个参照小区，算出倒挂区间而非精确值 - [46:04] 清风用量化投资类比买房：未来无法预测，但人性很好预测——爱大不爱小、爱新不爱旧、爱低密不爱高密 - **[47:37] 维权时代** - [51:21] 吼吼吐槽房价下跌后的维权心态：像家长群一样每项都和课代表比，孩子会崩溃的，新房也一样 - **[52:13] 二手逻辑** - [56:21] 吼吼预测学区房溢价长期收窄：只有顶级一梯队学区永远有溢价，为二三梯队付溢价不值得 - [1:02:01] 杨天楠：二手房买家第一看户型、第二看楼层，其他因素几乎忽略不计，户型歪了连中介都不会联系 - [1:05:13] 吼吼：老破小和塔楼折价最狠，除顶级一梯队学区外，老房子较高点普遍折价30%到40%，远超大盘 - [1:10:05] 杨天楠：比折价更危险的是永久失去流动性——70多天没人看房的上海老塔楼，价格再高也难脱手 - **[1:12:46] 一手性价比** - [1:14:07] 清风划线：预算800万以上买新房性价比远高于二手，六七百万以下可以开始看跌出性价比的二手房 - [1:15:45] 浦西看环线、浦东看产业只对一半：吼吼认为浦西环线论本质是产业论，割裂开看会让浦东浦西互相误解 - [1:19:58] 清风：现在可能是所有买房者能过的最舒服、最开心的时光，购房者真正被开发商尊重了 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **吼吼** (guest) - **清风** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 云锦东方 (product), 前滩格力 (product), 外滩一号院 (product), 大宁金茂府 (product), 宝华城市之星 (product), 玫瑰公馆 (product), 静安天悦 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:03] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 这期节目依然是聊房地产 ， 我们围绕一个大的主线展开 ： 一手房和二手房到底有什么样的本质的区别 。 对股民来说 ，" 打新 " 这个词很熟悉了 ， 本质上利用不同的定价机制来套利而已 。 但是对于房地产来说 ， 没有那么简单 ： 它的持有周期更长 ， 交易的复杂性也大得多 。在过去两年， 在上海 、 在杭州 、 在深圳 ， 打新买房的人 ，他们到底是赢麻了 ， 还是未可知 ？ 一手房和二手房 ， 它们在产品上到底有什么样的区别 ？ 在定价上到底有什么样的一些逻辑 ？ 什么样的一手房到了二手会好卖 ， 什么样的一手房到了二手会难卖 ， 甚至会失去流动性 ？ 在过去几年， 很多人认为 " 买新房就是买倒挂 "，" 买倒挂就是赚几百万 "。 当这个逻辑结束之后， 买新房还是一个好的选择吗 ？ 这期节目我请到了过去几年认识到的打新的一些朋友 。 清风 ，在上海的打新界大家已经非常的熟悉了 ，因为久次摇号不中 、 久病成医 、 自学成才 ， 变成了新房房地产领域的大 V。 那侯总呢 ， 原来是头部开发商的投资部的员工 ， 对于房地产开发商的投资逻辑他是比较熟悉的 ，也对房地产的定价有很深的理解 。在这期节目当中呢 ， 我们有很多的一些结论 ， 我觉得对于在上海 、 在杭州 、 在深圳等城市来说 ， 都是相对比较适用的 。 但是在很多的二三线城市来说的话 ，并不完全如此 。 这期节目呢 ，也是我本月关于房地产的最后一期节目 ， 后面几期呢 ， 我会更多的去讲一些关于资产配置啊 、 家庭财富上面的一些话题 。 下一期的房地产可能要等到 7 月份才有 。 如果在这过程当中呢 ， 大家对于房地产的买卖有咨询的需求的话 ， 可以在 show notes 当中找到我的微信号 ， 和我来进行联系 。 好的 ， 接下来就进入今天的节目 。 今天找到清风和侯总来聊这个话题 ， 初衷很简单 ： 全市场当中的 ， 我们看到的从 2021 年两三月份到 2024 年之间的这段时间 ， 整个上海新房市场最大的一个主题 —— 打新和倒挂 —— 到了 2024 年， 似乎就已经没有人提这个概念了 。 就是因为这事结束了嘛 ， 所以我们会回过来说一说 ， 过去两到三年， 这个风起云涌的打新时代 ， 对于我们三个人来说 ， 都是感触比较深的 。 ### 打新起源 **清风** [2:18] 对 ，而且全程参与了整个过程 。 **杨天楠** [2:21] 全程参与了 ， 就相当于打了一场大战的那种感觉一样 。 清风什么时候是最早感知到打新的热潮这件事的 ？ **清风** [2:28] 2020 年的下半年的时候 ， 身边的所有的人都开始聊新房 。 一开始都不一定说是聊新房 ，但后来你去所有的新房的售楼处之后， 你就会发现 ， 会有一大堆的人涌在里面 ， 所有的销售都会跟你说 ：" 你不用看 ， 你不用看 ， 我们这个认筹率到时候肯定是百分之几百的 ， 你把钱准备好就行了 。" 这样的时候 ， 你会发现所有人都很上头嘛 。 那个时候就会发现 ， 整个打新潮就正式开始了 ，因为在那一年之前 ， 基本上没有什么人打新 。 当时大家开玩笑的是说 ， 所有的人是可以 walk in 进到售楼处里面 ， 随手就买一套房 。 因为我们身边有好多朋友都是当时说 ：" 我跑到宜家去逛街 ， 看到马路对面有个新盘 ， 我进去买了一套 。" 根本不是像现在这种摇号 ， 然后需要很复杂的一套过程才可以买的 。 **杨天楠** [3:14] 因为侯总之前是开发商 ， 你可以先说一下， 就是在这轮打新狂潮之前 ， 老百姓是怎么买房的 ？ **吼吼** [3:20] 一八一九年的时候 ， 基本上大多数盘都是随便买的 ， 甚至有的熬到了现房 。 当时比较出名的一个盘 ， 就是那个宝华城市之星嘛 。 你买了之后， 可能一八年年底买 ， 你一九年年中就交房了 ， 你也不存在说需要摇号或者什么的 ， 就你随便选 。 当时也会有一些很火热的盘是需要摇号的 ， 就比如说前滩啊 ， 或者玫瑰公馆这种 。 但是大多数的盘其实都卖不掉 ， 就是你可以随便像正常清风说的买菜一样 ， 想买一套就可以了 。 **杨天楠** [3:46] 我印象很深刻啊 ，因为前面琬琬说到了宝华城市之星 ， 当时我还是看了某大 V 的推介啊 ， 到样板房去看的 ，因为也是在普陀嘛 。 我进去以后给我很大的一个震撼 。 你知道宝华造东西 ， 它本来就造得好 ，而且那个时候跟现在不一样 ， 现在是开盲盒嘛 。 这几年我们看到的很多期房是开盲盒 。 那时候的新房的话 ， 第一是它样板段已经很成样子了 ， 会所 、 喷泉 、 一个标志性的大松树 、 两边净身房的一些设施 、 样板间的一个外立面 ， 包括外墙外面堆的一些绿化 ， 它整个的样板端已经是很成气候了 。 一般到了这个阶段以后， 你进了 low 盘 ， 你都有的选 。 这可能跟当时的一个市场环境是相关的 。2018、19 年的时候 ， 当时新房限价了吗 ？ 还是说当时新房还处在相对比较自由的定价的一个区间当中 ？ **吼吼** [4:33] 从理论上讲 ， 它应该是限价的 ，但是因为那个时候市场非常差 ， 即便它限价 ，也可能大家都不认可它当时的价格吧 。 我第一次看比较好的房子是我直接看的 ， 就是外滩一号院 。 那时候我走进那个房子 ， 作为一个老上海人来讲 ， 就住惯了那种老房子的人来讲 ， 我简直感觉我说的夸张一点 ， 我感觉我这辈子住都是狗窝 。 可能有点夸张 ，但你跟外滩一号院这样的产品比 ， 确实如此 。 即便当时是董家渡那种地段的这种级别的产品 ， 当时都不好卖 ， 甚至开发商都开了这种全民营销啊 ， 或者分销一类的东西 。 回过头来看 ， 你当时如果买了这样一个产品 ， 放到今天 ， 收益是非常丰厚的 。 **杨天楠** [5:10] 那是二零一几年 ？ **吼吼** [5:11] 2019 年外滩一号院开盘 。 **杨天楠** [5:13] 2019 年那时候市场还没有起来 ？ **吼吼** [5:15] 没有起来 ， 市场应该是 2020 年的下半年才起来的吧 。 **清风** [5:19] 6 月份开始慢慢的有一些气候 ， 等到七八月份的时候 ， 那一波就涌上去了 。 **杨天楠** [5:24] 我们看到 2000 年之后的前一个十年， 楼市一直在涨不停的啊 。 就是 2015、16 年那个爆发式的上涨之后，2017、18 年整个市场是稍稍有点沉寂的嘛 ， 特别是对比外地嘛 。 非上海很多地方 ， 特别是三四线城市 ， 它随着货币化的棚改 ， 那边的房价的涨幅是比较大的 。 我们可以看到 ， 那几年成长最快的几家开发商 ， 无论是碧桂园还是恒大还是 ， 都是在三四线城市拼命拿地 ， 然后把一些低线城市炒得很高 。 但是在上海 ， 一直到一八一九年， 整个市场还是相对比较低的 。 我觉得这是一个很大的一个差别 。 前面琬琬说了 ， 她在第一次看到新商品房那种震撼 ， 我当时震撼更大 。 这个故事我跟挺多人讲过 ， 那时候是金融危机嘛 ， 整个陆家嘴是非常萧条的 ， 马路上到处都是散发了两万一平的传单啊 。 当时陆家嘴的主要的持有者是东南亚的一些富豪 ， 或者是一些华侨嘛 ， 买得更多 ， 和一些大老板 。08 年金融危机 ，他们的很多的贷款是以美元来计的 ， 所以美元一旦加息之后， 房价一跌 ，他们很多时候就直接爆仓了嘛 。 所以压力是比当时的很多的中国的一些购房者要压力更大 。 当时 07、08 年的时候 ， 很多的中国人还不舍得贷款买房呢 ， 还在现款买房的这个状态 。 当时我是进了一个小区 ， 就是那个世贸滨江 ，因为是世贸地产招待我们去嘛 。 世贸当时是我们的广告主啊 ， 就是去了两家 ， 一个世贸滨江 ， 一个是世贸蛇山的庄园嘛 ， 包括世贸蛇山的艾美酒店 。 那时候刚没造好多久啊 ， 当时就感觉到 ， 哦 ， 原来超高层建筑 ， 原来小区里是有会所的 ，有个小南国 、 亭台楼阁 ，在里边可以吃饭 ， 吃的就是那种很高端的大几百的餐标嘛 ， 给我们普通人很大的震撼 。 家家户户都有分佣 ， 一般分佣推了一台车 ，有的时候是两个分佣推两台车 ， 后面还跟条狗 。 整个公区也非常的漂亮 ， 当时给我很大的震撼 ， 觉得是相比较我们这些老上海人住的 ， 像什么工人新村啊 ， 什么老大楼啊 ， 这个差别真的是天壤之别 。 **清风** [7:16] 他们小区里面居然还有天鹅湖 ， 里面是有两只黑天鹅的 。 **吼吼** [7:20] 我曾经在杭州去的比较多 ， 像杭州那边十年房龄 ，他们已经认为是老房子了 ， 老房子了 。 但上海这边很多十年前或者五年前吧 ， 你甚至三十年房龄 ， 大家都觉得挺新的 。 **清风** [7:31] 次新房 ， 对吧 ？ **杨天楠** [7:32] 对 。 **清风** [7:33] 十五年好像都能算到上海的次新房的阶段里面 。 **杨天楠** [7:36] 的确是因为代际的划分不一样嘛 ，因为上海是最早城市化 ， 最早城市化就带来问题是第一代的工人新村 ， 第二代的工人新村 ， 第一代的老大楼 ， 第二代老大楼 。 现在上海同时是有 1952 年的朝阳新村、1957 年的长桥一村、 东安一村二村 ， 就是五六十年代那么多的老楼 。 到了八十年代到九十年代初的苏联式的塔楼 ， 从三梯六户到两梯十八户的各种楼都在那边 。 实际上老上海人的居住环境总体来说是很差的 。 所以这个新的商品房给大家震撼是很多 。 我是什么时候知道新房 ？ 我是 2020 年， 因为 2020 年那个时候呢 ， 前滩开了一个盘 ， 我忘了是前滩的哪个楼盘 ，2020 年开的 。 **清风** [8:18] 2020 年开的 ， 应该是上丰明底 。 **杨天楠** [8:21] 对 ， 那时候是认筹率超过 1000%。 **清风** [8:24] 那个是在前滩积分制出来之前的最后一个前滩的盘了 ， 基本上可以属于全上海所有的人， 只要有钱有认筹金 ， 都会去摸一下脚 。 **杨天楠** [8:35] 我记得很清楚 ， 就看到 ，因为离我那时候公司很近嘛 ， 就是排着长队去拍那个东西 。 所以我当时就有个隐隐的一个震撼 ， 尽管对于新房这个事没有很明确的概念 ，但一定觉得中间是有套利机会嘛 ， 否则为什么会有那么多人去做 。 当我准备好 ，因为 2020 年感觉是一个牛市刚刚出现的时候 ， 就尽管这个新房已经很好了 ，但是一二手的价差还没有真正的涌现 。 但是 2021 年牛市来了以后， 似乎很多事情都发生了变化 ， 特别是 2021 年头上积分制的出现 。 我不知道这个清风记不记得这个事情 。 **清风** [9:10] 2021 年的整个积分制一出来之后， 我觉得积分制它有好处 ，但它会带来一个很显性的一个作用 ， 就是让人被教育到说什么样的人可以买什么样的房子这件事情 。 ### 积分制 **清风** [9:21] 以前大家很多人是觉得说 ， 哎 ， 好像新房离我很远 ，因为它是没有当中一个教育的关联性的 。 当有新房的积分制之后， 所有你身边的人， 就买房的人， 或者你身边但凡有一个要打新的人 ，他看到你 ，他就会觉得你是一个移动的房票 。 比如说我看到天南老石 ， 我就会觉得说 ， 哎 ， 你比我多交了十年社保 ， 那你就是一个分很高的人。 我就会去琢磨着我家里有没有人分高 ， 或者怎么样 ，因为分数代表了你最终能够套利的空间 。 所有人最终都被以分数划定了之后， 那它就有一个很简单的一个概念定式给到所有人了 ， 就是你高分你能赚钱 ， 你低分你就赚不到钱 。 一旦当这个概念出现之后， 它就很好推广了嘛 ，因为所有的人都会觉得说 ， 哎 ， 分数高低和赚钱多少 ， 我们家里有几个老人， 几个中年， 几个怎么样 ， 它就可以被整个宣传起来 。 所以我觉得整个积分制第一期 、 第二期的时候 ， 当时整个市场还没有非常非常热 ，但是那两期过完之后， 就会发现说 ， 哎 ， 所有人都开始慢慢被普及了 ，因为积分是要学习的 。 最早学到了积分的人， 可能在一开始赚到了一些超前的筹码 ， 再之后你就会发现说 ， 所有人都开始慢慢普及到了整个积分制 。 当普及到了现在全民之后， 又回到了说积分好像不值钱的一个状态了 。 它在稀缺的时候 ， 它是最最值钱的 。 **杨天楠** [10:38] 我记得挺清楚啊 ， 就是一个什么感觉呢 ？ 我给大家来做个简单的一个普及啊 ， 就是上海的积分制呢 ，是伴随着一系列的政策出台的 。2021 年头上， 当时整个市场开始变得越来越热 。 那么新房的摇号呢 ， 它的倍数很多 ， 得 10 个人 、20 个人才能买到一套房 。 当时呢 ， 就想着说这样也不行啊 ， 这样不是越积累越多 ， 最后变成拍车牌了嘛 。 那么它就是把房地联动价和新房的摇号制度给它建立起来了 。 新房的摇号制度呢 ， 分成基本分和你的社保分 。 基本分呢 ， 就是有几个参数 ， 比如说你是不是已婚啊 ，有没有户籍啊 ， 你的家庭结构 ， 你的名下资产是有房还是没房啊 ， 五年内有没有购房的记录啊 。 这个满分是 60 分 。 年限分是什么呢 ？ 就是你的社保情况 ， 会按照你的月平均的社保 ， 会给你个 0.1 分的这个分 ， 这个叫做基础分 。 但是这个基础分呢 ，有的时候它上面还有个系数分 。 当时呢 ， 就会变成什么 ？ 你每个人他都有个对应的一个分 ， 那每个房子对应的分呢 ， 就有点像什么 ？ 就有点像考试的成绩 。 我不知道这样形容对不对啊 ， 本来我是不知道北大好还是复旦好的 。 因为有了积分制 ， 北大的分比复旦的分高 ， 所以我认为北大比复旦好 。 但是不是这样 ，其实没有人知道 ， 就因为这分数是大家的投票投出来的嘛 ， 所以中间它很长时间它就会有些偏差在里边 。 **吼吼** [11:55] 对 ，是这样 。 但是原本在一八一九年， 也有个指标是可以判断房子的好坏的 ， 就是认筹率 。 但是在那个年代 ， 我觉得大家都偏向于一个什么情况呢 ？ 就是我认为这个区的房子好 ， 全上海所有的人都去买这个地方的房子 。 如果说这个地方的房子不好 ， 就大家都不买 。 刚刚您也提到了 ， 就说为了避免这样的情况存在 ， 才出来了积分制 。 一八一九年那个状态会有一个什么弊端呢 ？ 就是你可能有大量没有人买的盘 ，也存在大量所谓十倍认筹 、 千人摇的盘 。 这个呢 ， 比积分制更加容易让人冲昏头脑 ，因为你所谓的积分是有门槛的 ， 大家发现 ， 哦 ， 我 80 分我达不到 ， 那我就没法去了 。 但是我的认筹率就被卡死在 2.5 倍或者 2 倍 。 那个年代可能汇城南街里的 ，也是我记得接近十倍的认筹吧 。 当你看到有那么火热的认筹的情况的时候 ， 你是很难去理性判断这个产品或者这个位置到底好不好 ， 反正我去就是了 。 所以积分制更多的就把人做了一个区分 ， 本来你是多少积分你就能买多少盘 ，因为你分数低 。 所谓的分数低就是你可能没有结婚 ， 你不是户籍 ， 或者说你的社保还不够多 ， 那你就只能去买一些看起来没有那么好的盘 。 但是那些最火热的盘呢 ， 会显得也没有那么火热了 。 **杨天楠** [13:03] 这个就是上海人的典型特点啊 ， 就是我妈在路上走的时候看到一个长队在排东西 ， 她可能也没有想明白她是在排小龙虾还是在排青团 。 我先排了再说 ， 既然有这么多人排这个东西 ， 这个东西必定好吃 ，不好吃它也很便宜 ， 我就先排了再说 。 这是典型的嘛 ，以前我们看一个港剧叫 《 大时代 》 嘛 ， 它创世纪还大时代 ， 就是香港人一窝蜂嘛 ， 上海人一窝蜂嘛 ， 你买东西我就一起去买 。 大家都说临港好 ， 临港有倒挂 ， 我就去买临港 。 至于临港这个倒挂是真实的 ， 还是说偶尔一两套的一个撞大运 ， 当时没有人关心 。 大多数大红桥好 ， 我就去看大红桥 ， 大多数前滩好 ， 我就去看前滩 。在那个阶段这样的事发生挺多了 ， 所以 21 年这个政策出来的时候 ， 我记得上半年的时候很多人还摸不清头脑 ， 分算不清哪个盘好哪个盘坏 ， 大家没有形成共识 。 但是到了 21 年的下半年之后， 我觉得这个共识逐步开始凝聚了 ， 特别是 2021 年的下半年， 随着政策的开始逐步的松动 ， 上海的二手房 ， 尤其是豪宅的二手房开始启动了 。 ### 倒挂一倍 **杨天楠** [14:07] 它就相当于是把整个的我们说到的近期和远期价格拉开了嘛 。 原来我们是不知道说这个房子值多少钱 ， 现在二手房这里已经涨到 20 了 ， 这个一手房它还卖 12， 那即便是个傻子它也知道说倒挂一倍啊兄弟们 。 我们看过那个视频哈 ， 这种震撼对于很多的一些购房者来说 ， 这个冲击是很大的 。 清风还有印象吗 ？ 就是 21 年的时候那些超级的倒挂盘 。 **清风** [14:32] 静安天悦 。 **杨天楠** [14:33] 静安天悦肯定算前滩 。 **吼吼** [14:35] 因为静安天悦算是我的入门盘吧 ， 最初也是觉得它想买这个盘 ， 所以我才会去关注打新的 。 当时这 17 万的金茂府 ， 静安天悦只要 10.5 万 ， 非常的倒挂厉害 。 **清风** [14:47] 当时基本上那些非常顶级的区域 ，而且 2021 年， 现在往前看 2021 年的时候 ， 你就会发现说那个时候怎么会有那么多好的盘 。 现在你就会发现供给越来越远 ， 越来越偏 ， 对吧 ？ 那个时候你就会觉得说 ， 哎 ， 外滩那边居然也有盘 ， 然后瑞虹居然还有两三个盘 ， 刚刚说的大宁这边也有盘 ， 前滩也有盘 ， 就是那些整个二手市场已经被炒得非常火热的地方 ， 居然还有大量的新盘是可以买的 。 它们所谓的价格一般都是至少在 50% 的利润差以上 。 **杨天楠** [15:20] 我在这跟大家稍微解释一下， 这个价差到底是怎么出来的 。 我们说房地产市场当中的定价逻辑 ， 它是不同的嘛 ， 就是二手房它是买卖双方撮合出来的一个价格 ，但一手房呢 ， 它有个房地联动价 。在 21 年的第一季度 ， 房地联动价就已经明确了 ， 就是我在拍地的时候 ， 我制定的价格就是未来你出售的这个价格 ， 基本上是不能浮动的 ， 除非是 你跟商业或者一期二期大小户型之间你去做一个综合 。 从金融的角度来说是什么呢 ？ 它就形成一个天然的一个近期和远期之间的一个套利的空间 ， 就是如果我在近期一个相对比较高的价格卖掉我的二手房 ，因为远期的一手房的价格已经锁定了 ， 这时候我就会有个明确的一个倒挂的一个空间 。 这个算法是非常简单的 ， 导致于当时在 22 年、23 年任何一个熟悉房地产市场并且有金融常识的人 ，他都会起心动念 ，他有可能换不了 ，因为他家里有各种阻力 ，但凡他有一些决心的话 ，他去做这样的一个卖房打新的这个动作 ， 形成了当年最大的一个套利的机会 。 我记得一个最典型的例子 ， 这是给我巨大的震撼 ，也是让我非常坚定的走上卖房打新道路的一个例子 ， 就是我身边的一个朋友 ，他原来家就住在碧云 ，也是一个很不错的房子 ， 还是个学区房 。 当时有一个人他孩子马上就入学了 ， 我忘了是 21 年几月份 ， 就说我要买这个学区房 ， 我要过户 ， 开了一个非常高的一个价格 。 当时他都没想着卖 ，他是随便挂着的 ， 当天就有一个人来看 ， 给了他一个难以拒绝的价格 ，他就卖了 。 卖了以后在几十天之后 ，他就上车了碧云的另外一个盘 ， 碧云尊顶 。 当时碧云尊顶的大平层的均价只有 9 万多块钱 。 **吼吼** [17:01] 类似的案例其实有很多吧 ， 包括卖掉金茂府 170 平 ， 没有贴钱就买了静安天悦 245 平的 ， 或者唐镇那边卖了 99 平的普发坦府 ， 换了 140 平的唐镇的其他盘 ， 类似的情况有非常多 。 **杨天楠** [17:16] 所以我觉得那个时候倒挂的怎么会给了那么多的时间 ， 我其实到现在都没有理解 。 **清风** [17:21] 那个时候我觉得只要是你但凡当中脑子有一点转过来 ， 你去有执行力 ， 我感觉说它就像是很早期那种淘金的那种时代 ， 只要你有行动力 ， 只要你能够往那边去 ， 只要你能够说服家里人去做这件事情 ， 基本上都是能够赚到一些钱的 。 我们所说的这一些钱 ， 很有可能是很多人打工可能要十几二十几年才能赚回来的钱 。 **杨天楠** [17:46] 所以我当时算过以后， 我就觉得说不管打不打新 ， 你应该先把二手卖了 ，因为二手卖了你肯定赚嘛 ，因为你后面你相当于有个买回来的期权 ， 你肯定是可以去做这样的事情 。 我们说万事万物都有蝴蝶效应嘛 ， 我觉得后面蝴蝶效应就出现了 ，因为积分制的出现 ，因为倒挂的存在 ， 所以各种各样的骚操作也开始应运而生 。 **清风** [18:08] 我倒是觉得从骚操作的角度来说啊 ， 我觉得它是分两类 ， 一类是说从买房本身的公平性来说 ， 积分制的出现之后， 对于整个公平性的保障是 ， 我不知道两位怎么看 ， 我觉得应该是过去可能十几年来上海买新房最公正的年代 。 ### 骚操作 **清风** [18:27] 当大家去看很多很多二手 ， 特别是那种 2015 到 2019 年之间买的二手的时候 ， 你去跟房东聊天 ， 房东基本上都会跟你说我这个房子当年是拖了什么什么关系 ， 或者说我去付了多少多少茶水费 ， 就这样的一个方式去来聊的 ， 你就会知道说 ， 哎 ， 原来当年买房是这样的 ，因为很多人进到售楼处 ， 或者当你看到那个房子的时候 ， 基本上好的 都被人挑完了嘛 ， 这个就是普通人的信息差 。 我的感觉是说从整个新房的公平性的保障上来说 ， 我认为过去的 2021 年的积分制以来 ， 我觉得是最好的一个阶段 ，因为有积分这件事情 ， 就像我刚刚说的 ， 大家被灌输了一个所谓的说你多少分能够赚多少钱的一个理论之后， 所有人很容易就想到了说 ， 哎 ， 我怎么去搞分 ， 或者说我怎么去让别人搞分 帮我买房 ， 类似于这样的方式就会慢慢出现 。 它不再是像以前一样说 ， 哎 ， 我把一个房子送到你面前 ，因为你是关系户 ， 所以你就可以买到这个好房子 ，而是说我要通过别的方式去 ，不管是代持也好 ， 加积分也好 ，因为积分制里面有已婚 ， 所以就会有人要假结婚去加分 ， 就类似于这样的方式去把积分搞得更高 ， 甚至把自己变成满分 ， 这样来获 取最大的套利空间 。 **杨天楠** [19:39] 对 ， 我当时就感觉我从来没有这么希望我的年龄再能增加几岁啊 。 **清风** [19:45] 我也是 。 **杨天楠** [19:46] 的确是一个很神奇的一个阶段啊 ， 你现在想来都是一个很神奇的一个阶段 ， 一个是一窝蜂 ， 第二是我要找到一个正确答案 ， 我正确答案就是把积分搞高嘛 ， 积分搞高的话 ， 那我这个社保分上去了 ， 我就买好房子就套利 。 但实际的执行的过程当中， 我觉得还是出了挺多的问题的 ， 比较典型的就是前滩的一些楼盘 。 我记得当时清风写过一篇文章 ， 第一篇出圈的文章你有印象吗 ？ **清风** [20:10] 财务自由 。 **杨天楠** [20:10] 财务自由旗帜在前滩飘扬 。 **清风** [20:12] 格里海德 1 号那一篇 ， 我记得特别深 ，因为这个房子我也是基本上全程跟踪嘛 ，因为群里面有非常多的朋友当时去参加这个房子的认筹的 ， 所以我看了他的预选房 。在那个时候因为基本上都是线上的 ， 所以我当时可能参与了非常多盘的预选房 。 预选房是什么概念 ？ 预选房就是说在你真正的选房的那一天之前 ， 或者 X 天啊 ， 开发商是会给你一个模拟的机会 ，他会和真实的情况一样 ， 让你从 1 号选一套 ，2 号选一套 ， 这样 。 非常有意思的事情是 ， 别的盘基本上 1 号到 10 号选完 ， 那第二天大家选的时候就是 1 号到 10 号的这 10 套顺序 ， 可能当中会有一点点偏差 ，但不会很大 。 但是前滩格力的盘最终的结果就是 1 号到 10 号本来选的都是一些看起来很正常的 、 很合理的盘 ，但是到了真正选房的那一天 ，他们全部都在那边拿那些顶付 ， 那些最贵的大几千万的房子 。 我记得那篇文章里面我把预选房的顺序和最后选房的顺序列出来 ， 一看之后你就会发现这些人好像一夜之间多出了几千万的预算 ， 全部都选了最贵的房子 。 后来是其中的有几个业主来跟我私信 ，他为什么跟我私信 ？ 就是因为他自己也想买那大户型 ，但是被前面的人选完了嘛 ，他就很生气 ，他就说他们是被有一些中介可能打电话 ， 咬到前面的人都在问说 ， 哎 ， 你要不要把这个号卖给别人， 别人帮你代持 ， 或者你帮别人代持 ， 怎么怎么样 ， 婚耕或者怎么样的一个形式 ， 你可以增加一些额外的利润 ，但是呢 ， 你也不用真的持有 5 年或者 7 年， 再把房子卖出去这么久的时间 。 我后来才知道这件事情 ， 于是就写了这篇文章 。 **杨天楠** [21:47] 我觉得前滩的那个 case 是代持这件事第一次浮上水面 ， 之前可能也有 ，但是没有那么明显嘛 ，因为到了前滩的那个时候啊 ， 黄牛已经非常嚣张了 ， 电瓶车的后面的盖子上面就写着各种各样的一些内容 。 **清风** [22:02] 前滩那边当时所有的路边都停了一辆电瓶车 ， 我到现在也记得那个画面 ， 现在好像路边已经没有了 。 **吼吼** [22:08] 这我觉得也是一个被诟病的地方吧 ， 你们所谓的高分或者同样两个满分 ，但他们对于倒挂这件事情的收益是完全不同的 。 可能你有 2,000 万 ， 你就可以赚 1,000 万 ， 你如果只有 1,000 万 ， 你可能只能赚 500 万 ， 这个才是所谓的代持婚耕出现的根本原因 。 因为即便你们两个人都是满分 ，但你手上的钱所能创造的财富是完全不同的 。 有一些他分数很高的人就会想到 ， 那我可以帮有钱人去做这个事情 ， 于是就创造出了这一种我们看似比较奇葩的一些操作 。 我自己有一个朋友吧 ，他是非常有钱的 ， 后来是买到了外滩蓝庭 ，他打新打了很久 ，因为我摇号摇的非常靠前嘛 。 当他得知我的号的时候 ，他就说 ：" 我靠 ， 你这个号给我我就赚 2,000 万 ，但你买那个破房子只能赚个两三百万 。" 这种玩笑话 ， 这个才是造成这个根源吧 ， 我觉得 。 **杨天楠** [22:56] 特别像海德还有个奇怪的地方 ， 海德是有很小很小的户型和很大很大的户型的 ， 它靠江第一面的价值和小区内的楼栋的价值是有天壤之别的 ，5 到 8 倍的差价吧 。 **清风** [23:08] 它是有天壤差别的 ， 那就会变成一个非常搞笑的一个情况 ， 就变成如果我把我比较好的运气借给有钱人， 那我可能赚的钱要远远比我自己买房要多得多 ， 那我为什么不借给他呢 ？ **吼吼** [23:21] 这个就是我们一直说的 ， 就是所谓倒挂 ， 倒挂倒挂 ， 你得卖房打新才是倒挂 。 如果你没有卖房这个动作 ， 实际上你是没有倒挂的 ， 你最多就是我们所谓的你没有去同期贴贵的二手 ， 你买了新房 ， 你有房价下跌的这个安全垫 ， 这么一种说法吧 。 刚刚说的你成交的只有一套 ， 你最后在二级市场会有很多套在卖嘛 ， 这个收益是很不靠谱的 。 但是如果你在同期是高价卖掉的 ， 那你这一轮这个收益就已经实现了 。 **杨天楠** [23:46] 你这个倒挂就已经落袋为安了嘛 。 **吼吼** [23:49] 如果你还想再实现本轮的倒挂 ， 那就 5 年后再卖 ， 那你就是赢了两次 ，而不是赢了一次 ， 对吧 ？ 双赢 。 **清风** [23:56] 但我觉得这个中间在 2021 年晚上它有很多的一些变数啊 ， 比如说第一个是市场的持续的回暖 ， 二手和一手的价差在 2021 年到 2022 年正在逐步的拉大 。 第二个我觉得变化比较大的是什么 ？ 当时因为疫情的关系 ， 很多时候大家都是线上交材料 ， 线上认筹 ， 这个就使得很多的一些不确定性会变得很多 。 所以我们会当时看到说不仅是老百姓购房者有骚操作 ， 很多的楼盘之间也会有一些骚操作 ， 从认不上筹开始 ， 到资料审不过 ， 到中间各种各样的一些问题 ， 包括不开样板房 ， 买盲盒等等。 ### 盲盒时代 **杨天楠** [24:37] 对 ， 我前两天还在跟清风在说一个事啊 ， 就是说 2021 年到 2022 年， 主要是 2022 年了 ，2022 年、2023 年是一个普遍的一个盲盒时代 ， 这个盲盒时代在之前 ， 包括火候之前在开发商的时候 ， 应该是没有经历过这个阶段 。 **清风** [24:53] 啊 ， 基本都有样板房的 。 **杨天楠** [24:55] 都有样板房 。 一般来说啊 ， 我们就说开盘的时候 ， 一个购房者走进售楼处 ，他会见到哪几个东西 ？ **吼吼** [25:02] 一般来说会做一片工区嘛 ， 就跟现在的示范区基本上都会做出来 ， 至少你的入户的那一片 ， 它的绿化呀 ， 它的喷水池啊什么都会给你做 ， 让你有感觉我小区的工区的整体风格是怎么样的 。 进去之后肯定也会有样板房 ， 甚至那个年代大多数都是实体样板房 。 **杨天楠** [25:17] 实体样板房就是这个楼已经好了一部分 ， 你可以直接进去看 ， 至少再差再差 ， 沙盘总是有吧 ？ **清风** [25:24] 它要有沙盘 ， 要有区位 ， 你至少得有个沙盘 ，有一个售楼工作人员把沙盘给你完整的讲一遍 ， 会有一些关于户型和什么的一些细节的一些问答 。 大家记得在 2022 年到 2023 年的一年多很长一段时间 ， 上海的很多的楼盘是纯纯的盲盒 ， 三无嘛 ， 一无售楼处 ， 二无沙盘 ， 三无销售 。 你就不要说样板间和样板段了 ， 这个东西就更不要谈了 。 所以在当时的那个阶段当中， 应该是有很多的盘都是这个阶段 ， 就很神秘 。 **杨天楠** [25:56] 对 ， 当时基本上所有的热门盘都是这样的一个状态 ，因为开发商的角度就是说 ， 哎 ， 我现在市场这么好 ， 我也不需要额外花任何的成本去接待人， 我好像就可以卖得出去 ，因为所有的盘都是这样的 。 所以呢 ，他们就会说 ， 哎 ， 那我就削减所有的员工 ，也不用去做沙盘 ，也不用去做样板间 ， 我只保留所有与我开盘一定要提供的东西 ， 比如说他们很有可能会在临近开盘的时候 ， 大发慈悲的发一些官方的户型图 ， 终于第一次大家看到了这个盘真正的户型图长什么样 。 比如说像前滩格力 ， 应该在开盘前可能一两个礼拜吧 ， 用户才真正的看到官方的户型图 ，因为之前可能都没有 ，有大量的盘其实当时都是这样的 ， 或者说甚至有可能它连户型图都不公示 ， 就是你到时候就盲选吧 ， 这样的场景也是很常见的 。 **清风** [26:49] 所以 2022 年到 2023 年是新房自媒体大蓬勃发展的一年， 因为大家的有效的信息太有限了 ，而且鱼龙混杂 ， 很多东西你也不知道是真的还是假的 。 **杨天楠** [26:59] 对 ， 会有大量的假消息 。 我自己当时做账号也就是因为说购房者很容易会被各种各样的消息给忽悠嘛 。 **吼吼** [27:06] 想说真话 。 **杨天楠** [27:07] 到现在为止你都会发现说 ，因为媒体需要流量 ， 所以它会从各个地方拿到不同的资料 ， 它会去找各种各样的关系 ，但这些资料是不是开发商认可的 ，是不是开发商官方的 ， 大多数不是 ， 大多数都是他们去找到了某一版过程稿或者怎么样 。 但是现在就会变成说开发商说我没有发过 ， 用户说网上媒体发的一定是你给媒体的 ， 媒体反正也不会说这东西哪里来的 ， 最后就变成了一个未知谜题 。 但是它又会变成现在可能各种维权的一个主力的因素 。 **清风** [27:39] 但是好在那个时候我觉得一些有心人吧 ， 我们看到社群当中那些有心人 ，他会通过各种各样的蛛丝马迹啊 ， 我觉得这个是很值得大家去聊一聊问题啊 ， 就说无论是从开发商的资质 ， 无论是从他们在支离片爪的信息当中透露出来的那些点来判断 ， 第一个是开发商到底有没有诚意 ， 第二个就是说这个盘本身有没有什么诚意 ，有没有什么硬伤 ， 等于是人人都是福尔摩斯嘛 。在那个阶段 ， 尽管很多时候是盲盒 ，但是大家可以在当中去发现一些信息的 。 我觉得这个猴可以展开来说一说 ， 你是怎么样判断说它到底未来在交付或者在品质上面会是怎么样 。 **吼吼** [28:20] 基本上是这样的 ， 那个年代要判断开发商有没有诚意 ， 我觉得就非常的简单 。在 22 年啊 ， 就是你有没有上铝板 ， 你多说没有用 ，因为在那个年代很多连它的内装都是非常的粗制滥造的 ，而且它的装标可能也公布的非常的模糊 。 基本上如果一个开发商给你上了铝板 ， 你大体上就可以判断这个开发商好像似乎是挺有良心的 ，因为那个年代的倒挂太大了 ， 大到大家已经不太在乎它内装到底是什么样子的 。 因为我们那时候有个说法就是工区和外立面无法改变 ，但是内装你可以自己搞 ， 这个房子倒挂那么高 ， 你在乎它内装是怎么样的又有什么意义呢 ？ 所以大家就普遍的去关注这个外立面和工区 ，而且因为那个年代的信息披露确实非常的不完善 ， 或者说没有一个准则吧 ， 开发商也会哄你说我这个盘倒挂那么高 ， 你根本不用在乎别的东西 ， 为什么说我就只关注外立面一个点 。 还有一个可能就是它的工区 ， 它有没有做人车分流 ，因为我们知道它如果在车位比一定的情况下， 比如它要满足车位比 1:1.2 或者 1:1.3， 它就必须要挖到部分的二层地库 ，但我们知道就是地库的挖是非常贵的 ， 远比你往上建楼要贵 。 如果一个开发商你发现他做了两层地库 ， 那实际上他就是比较有诚意的了 。 如果他只有一层地库 ， 然后在地面放了很多的车位 ， 那你指望他别的地方去做的非常好 ， 我觉得也不太现实 。在那个年代基本上就这两点吧 ， 我觉得 。 **杨天楠** [29:43] 我觉得这两点非常重要啊 ， 就是我在节目当中也因为也是 。 **清风** [29:47] 写了好多这两句话 ， 这两个是最显性的嘛 ， 就相当于你看一个男生靠不靠谱 ， 就看他的学历啊 ， 这个是显性的一个标志嘛 。 比如说铝板的外立面 ， 可以跟大家做科普啊 ， 铝板它的综合成本是怎么样的 ， 相比较真实漆或者是涂料它好在哪里 。 **吼吼** [30:05] 它是一个折中的材料吧 ， 肯定它的耐久度啊或者什么肯定是比不过玻璃或者石材的 ，但是相对来讲它不容易老化 ，也不容易出现那种裂啊或者起皮或者什么的 。 它的成本呢 ， 肯定也比涂料要贵非常多 。 如果说开发商用了铝板 ， 甚至有些开发商用了石材 ， 那肯定远比涂料的外立面要有诚意的多吧 。 **清风** [30:26] 第二个人车分流其实也挺关键的啊 ， 我觉得这个谁最感觉最清晰 ， 家里有孩子有老人的 ， 你周末敢放孩子跟他的小伙伴在小区里边玩 ， 一定是人车分流 。 你但凡人车不分流 ， 你绝对不会去干这样的事情 。 你家里有个七八十岁的老人 ，他独居或者说是他一个人在家 ， 如果说小区里边还是车来车往的 ， 你也会很担心 。 所以说这个感知最强烈的 ， 当我们走进一个小区啊 ， 你去看它的外立面光洁如新 ， 就像一个人皮肤一样的 ， 你会有第一时间的好印象 。 如果这个时候它的物业管理比较好 ，而且是人车分流的话 ， 整个小区也会给你比较好的印象 ， 这个是比较直观的 。 **杨天楠** [31:06] 工区对于整个房子 ， 从新房到二手房的价格上来说 ， 你从上海的所有的小区你都能看得出来 ，其实能卖的非常非常贵的那种二手房 ， 基本上都是整个工区的豪华感是能够体现的 。 你会发现哪怕是那种很市区的地方 ， 只要一个小区老了 ， 或者它人车不分流 ， 或者它整个工区很糟糕 ， 它也是卖不上价格的 。 很有可能会出现说他们可能房龄差了十几年， 它隔壁会有一个小区卖 20 万 ，但是它可能就只能卖 10 到 11 万 。其实你想房龄差了 12 年或者 13 年， 但是价格接近差了一倍 ，而且他们就在一条马路的两边 ， 可能就差了 10 米的位置 。 这样的案例在上海比比皆是 ， 主要还是因为整个工区的价值是非常庞大的 。 **清风** [31:52] 我在读高中的时候看新闻嘛 ， 特别是第一次去香港的时候 ， 香港导游就跟我们介绍嘛 ， 这栋楼是新造的 ，是什么李嘉诚新造的这个是不是楼 ， 边上就老一点 ， 它价差有一倍甚至会更多 。 那时候觉得不可思议啊 ，因为那时候是纯粹一个老上海人是一个地段为王的一个时代 。 既然我这两栋楼差不多 ， 我的整体的价格和也不会差很多的 ，但是这个差别到了 19 年、20 年以后， 它就会变化就比较大 。 **杨天楠** [32:19] 我觉得是 20 年之后整个价格差是被拉的越来越大的 ， 品质这个因子开始发挥作用了 。 你如果去看历史成交价 ， 你会发现在 2021 年以前吧 ，2020 年的年中往前 ， 你会看到不管是翠湖也好 ， 仁恒公园世纪也好 ， 宝华城市之星也好 ， 像包括说绿地海波黄埔这样的盘 ，在那个时候可能都是成交价可能 10 万 、11 万 ，但是旁边的小区呢 ， 可能也就是个 8 万 、9 万的 ### 品质因子 **杨天楠** [32:47] 样子 。 它不会有一个很本质的那种价格差 。 但是现在你就会发现 ， 绿地海波黄埔这样的房子 ， 它可能成交价还是维持在 18 到 20 万 ，但它隔壁的小区现在从 8 万涨到了 10 万到 11 万之间 ， 它就是从 10 万 、11 万涨到了 18 万到 20 万 ， 就是一个分歧点会越来越大 。 所以这就是为什么过去我们认为说一二手房的差价 ， 还有一部分的原因是房龄的整个差价导致了说你的倒挂空间也是在增大的 。 **清风** [33:16] 我们说品质这个因子开始发挥比较大的一个作用了嘛 ， 我们今天楼下吃麦当劳的时候还在说 ，在我们现在上海房地产市场发生的所有的事情 ， 包括在日本 ，在香港都曾经发生过 ， 包括在东京也是一样 。 当最新的塔楼开始落成 ， 封顶的那一瞬间开始起 ， 第二新的塔楼就开始打折 ， 它的价值就开始下降了 ，因为它可能就跟前面猴说的一样的嘛 ， 它可能像比如说板块的上限 ， 均价的上限和总价的上限 ， 它是约束的 。 就我地段可能对我的均价和总价上限都是有约束的 ，但我板块当中的那个龙头 ， 就是那个最好的那个楼盘可能就只有一个 。 **吼吼** [33:56] 这也是我们这几天才聊到的一个话题吧 ， 我想展开一下说一下， 可能也会大家有所启发吧 。 之前我们大家都认为就是如果说我一个地区最好的房子卖 10 万一平 ， 我如果能造一个比它更好的房子 ， 那它妥妥的应该是 11、12 吧 。 但是实际上， 尤其在现在倒挂消失 ， 就是在下行市场上， 我们发现不是这样的 。 你如果说原本一个地区一个板块最好的房子是 10 万 ， 如果你发现了一个更好的房子 ， 那可能它就取代了原本的那个房子变成了 10 万 ， 然后原本的那个房子可能就会降一点 。 就是我们所谓的一个板块的总价和单价成长也都是有限的 。 如果大家超越了这个 ， 它就可以有一个很现实的想法 ， 就是我能不能去买一个更好的板块 。 如果说我是按照第一种变成 11、12 万了 ， 最新的那个房子 ， 那我是不是可以去买一个离市中心更近的 。 **清风** [34:42] 这个就是为什么我们看到啊 ， 就是当一个板块当中突然出现了更好的房子 ， 它的原来的老大不是受益的 ，是受损的 。 举个例子 ， 最早看中启源的是什么人 ？ 是云锦东方的业主 。 为什么云锦东方的二期能炒得那么高 ？ 是因为云锦东方二期完美无瑕吗 ？ 不是 ，是因为他要住在徐汇 ，他没有更好的选择 ， 所以没有人卖 。 因为没有人卖 ， 所以留下来的盘就会被最高出价的那个人接走 ， 所以价格才会一直挂在高位 。 但是如果这个市场当中有替代品或者有更好的产品 ， 当它出现的那个瞬间 ， 可能原来的那个价格就会有松动 。 **吼吼** [35:16] 除非它是房价在一个上行市场 ， 那上行市场它就是不断的涨嘛 ， 那所有的盘都在涨 。 但如果是一个平稳市场 ， 或者尤其是下行市场 ， 实际上它是一个取代关系 ，而不是说我能在原有的基础上， 我们聊的就是一个股美板块嘛 ， 就是玫瑰公馆之前最高的时候是 14 万嘛 ， 可能对于曹河泾的外溢 ， 或者说曹河泾的我们所谓打引号的税城啊 ， 股美来 讲 ， 它的承载上限就是 130 几平 ，14 万一平 ， 大概 2,000 万不到一点点 。 如果你再要出一个更好的产品 ， 比玫瑰公馆牛逼多的产品 ， 你想卖到 16、17，在买房者他会有一个欺骗性啊 ，他觉得哎玫瑰公馆都有 14、15 了 。 如果我有个更牛逼的产品 ， 包括开发商自己定价的时候 ，他会想我卖个 16、17 不是很正常吗 ？ 事实上是如果说我一旦出现了这样的产品 ， 它的总价来到了 2,500 万 。 举个例子 ， 我为什么不去买上汇豪庭呢 ？ 或者我为什么不去买公园道一号呢 ？ 所以一个板块它的上限 ， 尤其在现在这个市场上， 我觉得是非常需要谨慎的去判断的 ，而不是说我只是我比你好一定比你贵 ，但是我不能超越这个板块的上限 。 **清风** [36:16] 我超过了第一名变成第一名 ，但我不可能跑到第 0 名嘛 。 它总是会有一个隐隐约约像地心引力的去压着它 。 **杨天楠** [36:22] 像刚才说到的那个玫瑰公馆嘛 ， 我觉得它旁边就有一个非常好的实证 ， 完全可以证明这件事 ， 就是万元城的御景 。 万元城御景它的整体的产品力也很强 ，而且它是纯大户型 ， 就是我们所谓的说 CEO 盘 ， 它户型都是 200 多平 ，但是你看它现在的单价 ， 它还是能卖到一个非常高的总价段的 。 它能卖到这个总价段的原因 ， 核心还是在于说 ， 就像大家为什么会去买长风的大户型一样 ， 很多客户会跟我说 ，因为我没有办法在别的地方又能买到这么好的界面 ， 这么好的交通 ， 又能买到这么大的户型 ， 所以它是会有一些犹豫的 。 不是说所有人都觉得说我一定要往市区跑是最优解 ，因为很多人会说我一定要住 250 平以上 ，但像万元城的御景这样的超大户型的社区 ， 你就发现它的单价永远也都一直卡在这条线上 。 它可能说哎我理论上我的小区比玫瑰要高端 ， 然后我的位置也不差 ， 我们大家都是都是在同一个区域 ，但我的价格就永远也上不去 。 所以这个就是所谓的板块的单价和总价的天花板 ， 大家能接受的价格就是摆在这里了 。 **清风** [37:28] 你就看啊 ， 这全球的所有的豪宅的市场当中， 它都会有个什么 ，也不能叫人为吧 ， 无论是从富豪还好有钱人好 ， 它会自己选择扎堆 ， 扎出来一个没有上限的板块 。 像那个港区嘛 ， 它会扎出来一个没有上限板块的 30 万 、50 万 、80 万 ， 它都会往下去扎 。 但会不会一个城市里面出现 5 个这样的地方 ？ 不可能 ， 绝对不可能 ，因为整体来说的购买力它就是有上限的 。 那时候我去看那个美国的豪宅地图 ， 比弗利山庄只要超过了那个外沿 100 米 ， 比弗利山庄野儿里边的那个区域的可能价格的 1/3， 只要超过 100 米就不行了 。 所以整个板块它的上限的这个容纳力是非常非常有限的 。 **杨天楠** [38:07] 它的边界是很清楚的 ， 你如果是新天地 ， 那你就只能从哪条路到哪条路 ， 超过了这条路有钱人可能就不认了嘛 ， 所以它的价格就会骤降 。 **清风** [38:17] 我觉得就是在倒挂时代啊 ， 就很多人在买房过程当中 ，他被误导的一个很大的原因是什么 ？ 就因为人他永远只是被量化的东西指引 ， 这个是很难避免的 。 你儿子回来说你考了两个优还是三个优 ， 你考了 90 分还是 100 分 ， 这是最好评估的嘛 。 因为有倒挂这个指标在 ， 所以好多人他就只看倒挂的一个风险点在于某些板块的投资盘太多太重 ， 特别是当它的倒挂产生了以后， 这个地方又集中供给了以后， 就会涌入大量的投资客 。 这个大量的投资客的涌入 ， 一旦边际的成交又下降的话 ， 就会使得你里边这些投资客 ， 你赚的这些纸上的浮盈很快就会退散 。 这样的一个情况我觉得就是在 22 年、23 年挺明显的 。 我觉得大红桥其实就是其中一个非常明显的一个点 。 ### 供需真相 **吼吼** [39:07] 我一直有个观点啊 ， 就是光看供给是没意义的 ， 就是很多人会诟病说一个板块供给太多 。 我觉得还是要说明一下， 就所有的价格都是供需决定的 ，而不是供给决定的 。 所以你更首要的是去分析它的需求 。 如果说大红桥不是因为这几年房企的总部各种爆雷或者迁出 ， 即便它在这样的供应情况下 ，也不会说跌得那么厉害 。 关键可能还是首先它的需求就丧失了很多一部分 。 因为这个我可以说说 ， 我有个朋友他是房企做投资的 ，19 年的时候年薪已经百万了 ， 到了 21 年的时候他失业了 ，22 年再找到工作的时候年薪就只有 30 万了 。 本身大红桥那边是有非常多的高薪人群的 ，在 17、18、19 那时候虽然二手房不好卖 ，但是房企还是相对比较健康的 。 那他们这种高薪足以支撑他们在徐泾去买一套房子 ， 这个需求就是健康的 。 但是现在显然这种需求已经不复存在了 。 这是第一点 。 第二点就是我们很容易把某一两套的高价成交去当做整个板块全部都会这样 。 如果你在需求出问题的情况下， 你供给又没有克制 ， 那这个板块的下跌几乎就是板上钉钉的事情了 。 **杨天楠** [40:10] 我在这还是要提醒一下大家啊 ， 就很多人买房卖房 ，他往往会把边际的成交价看得很重 ，但是你还是要把它放在整个的供需环境当中去考虑 。 之前两到三年它持续的供给 ， 未来它还是会有一些抛盘的压力的 。 特别是你小区如果投资客也占比比较高的话 ， 我觉得会压力比较大 。 我说一个故事啊 ，是我最近感触比较深的一个地方 。 我前段时间不是做了一些咨询嘛 ，有一对母女 ， 她们是从西北某个地方过来的 。 到了上海之后呢 ， 女孩在上海读了大学 ，在上海已经工作一两年了 ， 妈妈是刚到上海来 ， 刚把老家的房子处置掉 ， 想在上海买套房 。 她们的预算段呢 ， 可能也只能在外环附近来看 ， 找到了某某中介让她们去代看了一些楼盘 。 但是这个中介代看了几个盘之后呢 ，他把那些盘发给我以后呢 ， 就我都挺担忧的 ，因为这些盘开盘的时间都是在 2023 年的下半年了 。 有的甚至是已经 6 个月 、7 个月没有成交 ， 它还有大量的滞销的一个尾盘 。 这个时候你就希望它卖给新上海人嘛 。 那你看到那边的中介在营销的时候 ， 往往就会把几个月之前的那些高成成交的那个成交单去给购房者看 。 你看你看过去几年我们这有 6 万多 ，有更高的一个价格 ， 你现在才 5 万出头买 ， 你就肯定赚 。 我觉得这个其实就是一个非常大的一个陷阱 ，因为很多的新上海人啊 ，他对于整个上海的无论是交通也好 ， 无论是文化也好 ， 无论是产业也好 ，他都是太了解的 。 对于长期居住在上海的人， 首先你知道一个地方到底宜居不宜居 ， 然后它的直线距离和真实的通勤的时间 ， 它也是不一样的 。 第三个就是它的产业的布局到底是在上升期还是下降期 。 第四 ， 包括你边上的一些重要的一些污染源 ， 无论是化工厂 、 垃圾站 ， 还有这个公墓 ， 各种各样的一些不利因素 ， 上海人是比较了解的 。 但是对于很多新进入这个城市想购买的人， 如果你眼睛里就只有倒挂一个指标 ， 或者说是边际的成交价一个指标 ， 那你很有可能就是在购房的决策当中就会容易出问题 。 我觉得看倒挂这件事情本身是很重要的 ，但是在我接触到的这么多的群友和客户这边 ， 我觉得大家的核心问题 ， 包括今天我觉得有一个很经典的例子 ， 我也可以分享一下， 就是今天早上的时候 ，有一个群友啊在群里发了个消息 ， 引发了我今天的一条推送 。 我今天推送的一篇文章说的是 9.2 万买天安还能不能赚钱这个话题 。 为什么呢 ？ 是因为早上的时候有一个群友给我发 ，他说天安这个盘以前是第一次开 6 万 ， 第二次开 8 万 ， 现在开 9 万没有人买了 。 我当时就愣了一下， 我就说哎 ， 从来没有开过 6 万的价格 ， 明显他把那标的物给搞错了 。 这是第一 。 第二呢 ， 就是他觉得 8 万到 9 万涨了 1 万 ， 于是这个盘就不能买 ， 或者说这个盘就要亏钱 。其实我觉得也是一个很大的误区 。 你会发现市场上有大量的人算不明白倒挂 ，他可能会就像刚才某些售楼处用的招式一样 ， 拿一个过去两年前的一张超高价来告诉你说哎 ， 这里的倒挂是什么 。 这种招数已经被用烂了 。 但是还有的很多人呢 ，是说我好像错误的预估了 ，他没有去很好的选择一个所谓的倒挂的标的物 。 我个人的看法其实是这样的 ， 我觉得最终当你要去评估整个房子的价值的时候 ， 你一定得问自己几个问题 。 ### 定价金线 **杨天楠** [43:35] 第一个问题是你买的这个房子 ， 它本身的板块的天花板价格会是哪个小区 。 比如说它的第一名 ， 就刚刚说的玫瑰公馆 ， 对吧 ？ 比如说某某小区 ， 那它的第一名是谁 ？ 你买的这个小区如果本身位置没它好 ， 产品没它好 ， 那你永远不可能超过它 。 我们以刚才我们提到某一个新房为例啊 ， 比如说在大宁板块 ， 我们会发现大宁金茂府是原来的被公认的头皮 ，但是今天天悦能不能未来超过大宁金茂府 ， 我觉得市场上大家的普遍认为都是不可能的 。 所以大宁金茂府的价格就是它的天花板价格了 。 第二就是你可以去看它所谓的地板的价格是谁 ， 就是你绝对会比某一个标的物贵很多 ， 你是比谁贵 。 当然你也得苹果比苹果 ， 比如说你去买一个商品房 ， 你就得比某一个商品房 。 商品房可能是跟你差了 10 年房龄 ， 可能跟你差了人车分流 ， 可能跟你差了很多很多东西 。 最终你发现说哎 ， 金茂金茂府现在能卖 14 万 ，但是好像那个比较差的小区也能卖 10 万块钱 ， 那我肯定得比 10 万要贵很多吧 。 我也许比 14 万低 ，但是比 10 万贵很多 。 第三就是你去找到第三个标的物 ， 叫你在附近有没有能找到一个小区是你认为同一个价格你会犹豫的 。 一旦当你找到了这个小区之后， 你就会考虑说哎 ， 那我跟它仔细比较一下 。 如果今天我作为一个用户 ， 它如果是人车分流 ， 我是人车不分流 ， 我应该买谁 ？ 它的位置比我靠近地铁 200 米 ， 我靠近地铁远 200 米 ， 我应该买谁 ？ 最终你比较出来 ， 你会觉得说好像我认可我的价格比它高一点 。 它的价格也许它是 12 万 ， 那你比它的价格再稍微往上涨一点 ， 你慢慢慢慢就能摸出一个你的所谓倒挂区间值 。 而这个值它它不是一个精准值 。 很多人喜欢算命 ， 好多人会跑过来问我说哎 ， 清风这个小区 5 年以后能卖多少钱 ？ 我每次跟他说我不是算命的 ， 真的不知道 ， 我我真的不知道 。 但是我能告诉你 ， 这个小区今天目前为止 ， 如果我把它排在了这个 123 的区间内 ， 我认为它在哪个区间和谁比 。 因为和谁比这件事情 ， 你以后永远可以在二手房观察得到 。 大宁金茂府如果今天涨到 18 万 ， 那你天花板就变高了 。 如果它跌到了 12 万 ， 你不能指着我的鼻子骂说清风 ， 当年你说我这个小区是能够挂到 13 的 ， 今天只能挂 11 了 。 你只要知道这个区间值就可以了 。 我觉得这个是我很想分享的一点 ， 所谓的一个相对理性的评估倒挂的 。 **清风** [45:55] 这段特别好 ， 我一定要把把发一个朋友圈 。 去年的时候我参加了这个雪球嘉年华 ， 我在现场问了一个公募金经理 ，他是一个量化的公募金经理 。 那时候我在台下的时候 ， 我说你准备个问题啊 ， 我们虽然有一个问题的单子 ，但我临时加了个问题 ， 一会需要你回答 。 你怎么向老百姓来解释什么是量化 ， 量化赚的是什么钱 ？ 然后他就犹豫了很长时间 ，在上台前 30 秒他说我想到了 ， 就是所谓的量化 ， 就是不断的评估同一截面的两个股票的性价比 。 我们永远没有办法预测嘛 ， 未来是没有办法预测的 。 就算未来无法预测 ， 我也知道说人们更喜欢新房不喜欢旧房 ， 人们更喜欢大房不喜欢小房 ， 人们更喜欢得房率高的不喜欢得房率低的 ， 人们更喜欢离地铁站近的不喜欢离地铁站远的 。 这个人性是很好判断的 ，但是市场是很难判断的 。 当我们评估说我们买的房子值多少钱的时候 ， 你不能只和这个小区的前后的成交套比 ，因为它的成交是不连续的 。 而且小区的房子可能也有非标的 ，但是你如果你放在整个板块当中去比较 ， 谁比谁好 ， 谁比谁差 ， 那未来你们在这样的一个竞争格局当中， 你永远是占优的 。 你压着他一头 ， 你就永远压着他一头 。 我觉得这种分析和比较的一个方法 ，是值得我们每一个购房者应该去学习的一个地方 。 我觉得倒挂整个过程当中， 我们看到倒挂的出现 ， 倒挂的蓬勃 ， 套利者的狂欢 ， 那接下来我们看到了一个结果 ， 就是倒挂的消失 。 倒挂的消失不是说一手房的政策发生了变化 ，因为一手房是每年按照 3% 到 5% 均匀的来提房地产廉价 。 我们看到的是二手房的整体的回调 。 那二手房的整体的回调之后， 我觉得第一个从购房者和开发商身上都发生了一个变化 。 ### 维权时代 **清风** [47:37] 我们先说对购房者身上发生了一个变化 ， 当倒挂消失了以后， 我看好多人就是一个是神经很脆弱 ， 第二个就是各种奇怪的维权行为也开始出现了 ， 心态就突然崩了嘛 。 **吼吼** [47:49] 因为房子占你资产的总的比重太大了 ， 大家很难对于这样一个资产去放任它 ， 或者说跌一点也无所谓 ， 或者怎么样 。 如果一旦跌了 ， 我总希望从一个别的什么地方把它找补回来 ， 所以就会出现这种行为吧 。 **杨天楠** [48:02] 是这样 ， 就是当没有买房的时候 ， 我们看不到这个报价表 ， 我们索性是无感的 。 但是我们都买了房了 ， 加了群了 ， 看了这公众号推送了 ， 然后这附近小区突然有一套分盘了 ， 然后整个片区的人所有人都破房了 。 这个是在过去几个月当中， 我们看到好几个区的一个购房者和准业主之间 ， 我觉得这个情绪还是蛮浓烈的 。 当你要去做一些传播的时候 ， 说因为我自己写公众号嘛 ， 我就会发现说一旦你写了某些地方崩盘了 ， 那就有人看转发疯狂 。 你说哪个地方好 ， 它可能就没有那么多传播性 。 最终这样的一些传播性上的区别 ，也会导致说你会看到越来越多的这样的惊悚的危言耸听的信息 。 **吼吼** [48:44] 焦虑的事情能让人传播得更快 ， 那肯定是散播焦虑 ， 满足人的焦虑 ， 然后散播更大的焦虑 ， 再满足更大的焦虑 。 啊 ，不是我发明的 ，是之前某个自媒体大佬跟我说 ，他们这个号到底是怎么做起来的 。 **杨天楠** [48:57] 现在感觉整个市场上基本上已经没有 ， 我觉得除了很少数那些真正的很顶级的盘 ， 我觉得可能也是因为他们真的倒挂还是太扎实了 。 我举个例子 ， 比如说云锦东方 ， 你不会看到有任何一个云锦东方买了的大佬 ，他会说哎 ， 我要维权 ， 我我要退房 ， 我要我的玻璃有什么问题 。其实交房的时候 ， 你会不会看到云锦东方里面是有问题的 ，因为我陪着我的朋友去收房嘛 ， 它里面是会有一些问题的 。 但是当它的投资标的物属性这么高的情况下， 业主其实是比较宽容的 。 业主就说哎 ， 物业你帮我搞定就行了 ， 哎 ， 这里不是很好看 ， 我拉一个群 ， 然后物业会说啊 ， 行 ， 我们预约一下 。 业主也不会盯着你说你今天就要务必帮我搞定 ，他会说啊 ， 我们要 15 天的时间啊 ， 没有问题 。 一旦当你赚到了钱了 ， 你的心态就会更宽容一些 。 **吼吼** [49:47] 房价涨才是解决一切问题的良药 ， 所有只要房价在跌的地方 ，他就会想要去和市场上每一个单向的最好的小区去比 。 这个是我觉得现在让我个人也觉得点点磨磨针的地方 ， 就是我的车库我要和宝华比 ， 我要和招商比 ， 我的内装我要和绿城比 ， 我要和华润比 ， 我的工区我要和陈家比 ， 我要和加百道比 ， 小区的园林我要和谁比比 ， 我只要比它差 ， 我的围墙我要和谁比 。 现在甚至已经到了说我的消防楼梯道 ， 你不能是做水泥楼梯了 ， 你得和金顶一样 ， 你得给我玻璃的 ， 你得给我贴好瓷砖的 ， 贴满大理石的 ， 这种才是我想要的那那个样子 。 对于消费者来说 ， 我觉得本身这样的横向的无穷比较 ， 说实话意义也是比较小的 。 因为你现在去看那些历史上的豪宅小区 ， 它也不是说我就是因为靠车库做成了宝华那样 ， 我才赚到钱 ， 我才能够房价变成 18 万 、17 万 ，而更多的还是说它的整体的一些品质 。 那我们当时还列举过有很多很多那种 15 万以上的小区 ， 它也都是用的水泥楼梯 ，而且这样的长臂楼梯 ， 就是平时你根本是不会打开门去看它的 ， 所以根本根本无所谓 。 但是一旦当你要去维权这个东西的时候 ， 说实话是挺不占理的 。 开发商也会觉得莫名其妙 ， 就大家很多时候维权都没有围到那个点子上， 去围了一些奇奇怪怪 ， 可能在你未来生活中住在这个小区住 3 年， 你都不会去走一次那个楼梯的 。 **清风** [51:21] 就是因为以前没有家长群嘛 ， 没有家长群的时候 ， 我觉得孩子成绩还不错 ，有了家长群 ， 你就是卫生要和卫生课代表比 ， 体育要和体育课代表比 ， 对吧 ？ 你每一项你这个扔沙包扔得没有人远 ， 这孩子就崩溃了 。 你不能每一项都拿我跟班里的第一名比 ， 那你觉得我这孩子肯定就一无是处了 。 **杨天楠** [51:39] 你怎么样都会觉得说我这盘好差 ， 对吧 ？ 所以整个大家的心态就会 ，而且因为这些东西是很容易传播的 。 一旦有一个单项做得特别好 ， 比如说金顶的那个楼梯 ， 对吧 ？ 或者最近这两个礼拜陈家的加百道的那个工区 ， 一旦它做得特别好的时候 ， 所有人都会传播 ， 然后一旦传播了 ， 那大家就会想说啊 ， 那我们小区为什么比你好像单价还贵一点 ？ 我们十几万的小区 ， 你这个 8 万块钱的小区 ， 为什么我没有你这个好 ？ 然后我就要去找开发商去投诉 。 一旦当所有的人都这么想的时候 ，其实难搞了 。 **吼吼** [52:13] 我想补充一个 ， 就是很多人不了解购买二手房的人的心理啊 。 你在买二手房的时候 ， 实际上是不会像新房一样去看的面面俱到的 。 ### 二手逻辑 **吼吼** [52:21] 大多数人买二手房的时候 ， 就是在乎它的某一个点 ， 就只要你在这个盘总体来说是及格的情况下 ，有的人就在乎我地铁很近 ， 我就买了这个小区了 ； 有的人可能就在乎我学校很好 ， 我就买了这个小区了 ； 有的人可能就在乎哎 ，他有一个小两房 ， 我是单身的 ， 或者我是丁克的 ， 我就买了这个小区了 。 甚至有的人就是说这个是个玩笑话 ， 当年宝华之星我们都戏称它是这个面区房 ，因为它下面有个四如春嘛 ，是上海最好吃的冷面 。他说我就在这住惯了 ，OK。他其实也买的时候并不知道宝华有那么的好 ，因为新房你去对比的时候 ， 你很容易拉出一张表样的东西来 ， 你把每一项都去横向对比 ， 搞得很焦虑 。 大多数的二手房定价取决于你的某一个长板 ， 我觉得不算是木桶理论 ， 只要你那块短板没有到及格线以下 ， 它就不会对你的房价造成什么实质性的伤害 。 **杨天楠** [53:09] 只要没有硬伤 ， 甚至大牛市的时候硬伤也没关系 。 **吼吼** [53:12] 对 ，但是你的长板是决定有没有人要来买买你这个房 。 我自己有个什么感觉呢 ， 就是买房肯定是需要冲动消费的 ， 就是甚至于什么 ， 就是有一个绝对长板的房子 ， 会比一个六边形战士要更好卖 ，因为你那个绝对长板能吸引到一类的特定人群去冲动消费 ，但你每一项都是六七十分的一个盘 ， 它其实综合非常好 ，但它可能就是不能让你去冲动消费 ， 这个是个很明显的事情 。 甚至我听过最神奇的 ，他都我就不谈是长板或者短板了 ， 很多新上海人来上海买房 ， 我的朋友啊 ， 亲身经历的 ，他跟他买了套房子 ， 可能在我眼里并不是很好 ，但是他跟我说买他的理由就是他有一个上海的亲戚住在这里 ， 这个上海的亲戚跟他说这个小区很好 ， 于是他就买了 。 对他的长板就是我离我上海唯一的亲人近 ，他根本也就没有去 care 小区他的工区怎么样 ， 外立面怎么样 ， 都不在乎 。 我举这个例子可能不是特别妥当 ， 我只说在买二手房的时候 ， 冲动冲动消费的效应是很明显的 。 这就又引出了另一个话题吧 ， 就是男士之前一直在提的 ， 就大多数人可能每天花一两个小时对比 100 家饭店 ， 哪家饭店性价比高一点 ， 哪家饭店有团购 ，但是他可能看房两周把那个房定下来了 。 这是为什么二手房的价格会上上下下， 充满了随机性 。 我觉得上海每个月成交 15,000 套房子 ， 难道这 15,000 套房子就没有缺点吗 ？ 不是的 ，他可能很偶然的机会就买了 ， 仅仅就是因为离父母比较近 ， 一碗汤这种概率非常高的 。 我有个朋友不是在红印里吗 ？ 他买那种楼采光不是很好 ， 当时媒体很卷嘛 ， 就说这冬至日那一天 ，他这个采光日， 他这个楼层可能就两个小时， 这个窗 ， 那该怎么办呀 ？ 以后卖的时候 ， 我说你夏天卖不就行了吗 ？ 难道你夏天卖二手房的时候 ， 那个人还会跟你来测算冬至日吗 ？ 对 ， 这也是个很魔怔的 ， 就是现在上海大多数自媒体都拿个冬至日的日照时间出来 ， 这是一个标准 。 但是我是真没见过哪个买二手房的人说大家只会在乎 ， 大家有个很模糊的意识啊 ， 两楼可能采光不行 ， 甚至有些有硬伤的房子 ， 它五楼可能因为前面有一些遮挡 ， 它可能采光不太好 。 但是在买二手的时候 ， 大家潜意识里说啊 ， 五楼应该还可以了 ， 对吧 ？ 就二手房的买家真的不会太在意这些大家买新房的时候的缺点 。 **杨天楠** [55:20] 我在这稍微补充两句啊 ，但这个在不同的价格段当中它表现是不一样的 。 比如说在外环外， 所有买外环外的那个朋友 ， 我都会听他们说 ， 如果你买浦西的内环或者中环的房子 ， 你离地铁稍微远一点点 ， 问题是不大的 。 你如果到了浦西的外环任何一个地方 ， 离地铁站超过 1.2 公里 ， 你都要非常非常当心 ， 特别是在你去地铁路上还有很多新盘的时候 ， 那你以后卖了就很吃力了 。 这个在日本已经出现过无数次 ， 离地铁没远 200 米的房子就得打折 ， 就会比离地铁更近的要去化更慢 。 那比如说像一些中阶段的房子 ， 就比如说很很简单 ， 你会发现说啊 ，有一些房子我们现在经常会说学区房可能没有溢价了 ，因为除了一梯队以外， 大多数的二梯队的房子 ， 它在学区上给孩子的帮助比较少 ， 现在孩子数量少了嘛 ， 溢价越来越低了 。 但是你看真的到了牛市的时候 ， 市场好的时候 ， 那些一梯队二梯队的学区房 ， 它往往就会优先跑掉 。 **吼吼** [56:21] 它的一个绝对长板 ， 就是我一直都认为学区房的溢价肯定是长期来讲是看就会缩小的 ， 就是它绝对长板 。 因为哪怕这一类型的家长再小 ， 它一定是存在的 。 当你有绝对长板的时候呢 ，他就会去买那房子 。 这也是为什么我一直对于学区房的观点就是 ， 我不知道多少年后啊 ， 可能是 3 年后， 可能是 5 年后， 只有绝对的这个一梯 ， 它才会有享受溢价 。 大家也会意识到教育资源是不可能平均分配的 ， 它只能存在于少数的学校中， 不可能说我挂个牌我就变长板了 。 所以学区的溢价我觉得永远存在 ，但是这个溢价只存在于真正的长板的学区房当中 。 这个东西哪怕整体社会的对于学区房的诉求是降低的 ，但是那一类房子它的溢价可能不会降低 。 就是我说顶级的一梯队学区 ，因为那一类家长永远存在 ， 总归会有哪怕是一小撮人 ，但他就只会针对着这一类的房子去买 。 如果说你现在去买个二梯队或者三梯队为此付出溢价的 ， 那我觉得可能就不那么值得了 ，因为它并不是一个顶级的长板嘛 。 **杨天楠** [57:20] 我觉得还有一个东西我们也不讳言啊 ， 就是 2022 年那时候的新房呢 ， 它某种角度上来说 ，因为当时的绝对倒挂的存在 ， 对于很多的房企来说 ， 第一个我们看到有些房企它的营销的预算压缩了 ，不仅是开盲盒 ，而且我也不太愿意对我这个房子做很多的一些营销的一些推广 ， 这个倒还好 。 但是与此同时在产品力上， 很多人认为说 2022 年的房子和 2024 年的房子在品质上是有代差的 ， 这个是有争议啊 。 从清风视角上来说 ， 你觉得这个现象存不存在 ？ 这种代差会不会未来在二手市场上它是会有影响的 ？ 我觉得代差哪怕有 ， 可能也不是那种一代的代差 。 你现在看到的 2024 年卷完之后的新房和 2022 年、2023 年的那种相对可能粗糙一点的新房 ， 它至少在一些大方向上我觉得是比以前都要好的 。 比如说它的户型的整个进步程度的人车 ， 大体上的人车分流 ， 它的装标 ， 它的工区的大逻辑 ， 这里我可以解释一下， 你如果现在往前退 10 年或者 15 年， 我们所谓的代差是什么概念 。 我最近因为正好在研究所谓的价格差的时候 ， 我我在上周末跑了一些小区 ， 很明显你就会发现 ， 比如说在 2015 年以后的小区 ， 它的小区绿化就是有层次的 ，有组团的 ， 这里是平静的主题 ， 那边是什么枫叶的主题 ， 那边是什么 ， 对吧 ？ 它是有组团 ，而且会有一些中央景观 ，有一些水景 。 你如果回去看 2005 年的那些小区 ， 大多数的时候你会发现它树木茂密 ， 绿化率很高 ，但是你说它有什么层次吗 ？ 有什么那个吗 ？ 哦 ， 它的水景可能也是大圆 ，但没有没有造型 ，也没有什么东西 。 你会发现哎 ， 这两个是有很明显的差距的 ， 包括户型 。 户型我觉得过去 3 年大家都是比较偏向于是大面宽 ， 至少是两个卫生间 ， 类似于这样的 。 然后在工区上面 ， 我觉得大家的逻辑都是哎 ， 可能去做一些加空层 ， 去做一些设计上的一些变化 ， 然后去做一些入户的仪式感 ， 比如说什么五重仪式感 、 八重仪式感 。 我觉得这个大方向上至少我觉得是同一代的 ， 只不过说今年因为市场变差了 ， 整个消费者开始犹豫了之后， 大家就开始加码 ， 加码更多加在哪里 ？ 更多加在说哎 ， 我的用材变得更好了 。 以前可能给你一些瓷砖 ， 现在给你大理石 ，以前用的树是某种便宜点的树 ， 它现在给你更更贵的树 。 以前的车位呢 ，其实车位你说大家都是人车分流 ， 真的本质上没有区别 ，但是以前可能就给你一个普通装修的车位 ， 现在给你一个豪华装修的车位 ， 让你觉得说哎 ， 我这个车停在那边 ， 像是一个梯台的那种车 ， 车展上面照着光的那种车 ， 对不对 ？ 类似于这种 ，其中会有一些是所谓的无效卷 ， 当然为了美好生活 ， 所有的卷我觉得都是应该的 。在二手市场上 ，其实最终它可能带来的溢价并不会那么多 。 我的看法就是说它可能会差了那么 ， 比如说 0.3 代或者 0.5 代 ， 我觉得是会有 。22 年到现在的房子 ， 我觉得当中会有那么一点点区别 ， 真的要真的要差代 ， 我觉得确实是没有的 。 我觉得半代都差不到 ， 我觉得 0.2、0.3 代我觉得应该差不多吧 。 因为用料上的卷 ， 很多意义上也是历史上上海和外地很多新房的一个区别嘛 。 实际上设计上， 说白了你想 ， 新房用的都是那些设计公司 ， 整个市场上设计著名的设计公司没有那么多 。 它只是说我因为你上海的预算有限 ， 我就出一个简单版的 ，因为杭州那边的设计预算高 ， 或者它的造价预算高 ， 我就出一个豪华版的 。 说白了就这样 ， 大家底子都是同一套 。 产品上红红有什么观点吗 ？ **吼吼** [1:01:02] 我实际上就比较在乎我一开始说的吧 ， 就是我还是很庆幸 ， 就是 22 年、23 年大多数的房企 ， 我觉得 70%、80% 以上的房企吧 ，是守住了底线的 。 我更在乎就是它的户型 、 外立面 、 工区 、 人车 、 车分流 。 有些东西我是觉得太卷了 。 如果你是在联动价下的卷 ，因为很多盘是联动价 ， 它是框定死了价格的 ， 那在这种盘的基础上， 你是越卷越好 。 我觉得是没有人会说不好的 ，但是很多老地它没有联动价 ， 没有联动价的盘 ， 我不知道大家知不知道啊 ， 就是它是可以根据你的一些目标啊 ， 或者去去提价的 。 这个房管去批价的时候 ，也会考虑到这些东西 ， 那是为了这个东西去付出溢价 ， 甚至我个人觉得有些不值得 。 比方说它如果给你地库装的特别好 ， 还卖贵一点 ， 就是不太值得 。 实际上这真的是会有影响的 ，因为历史上宝华的地库就就是会比较贵一点 。 **杨天楠** [1:01:50] 我再补充一句啊 ， 就是我因为二手房卖的比较多嘛 ， 我自己家里的帮朋友 、 帮亲戚卖的比较多 ， 我就告诉大家 ， 买二手房的人他是什么东西是必看的 。 就是你在买的时候你关注的少 ， 卖的时候关注的多的 ， 第一个一定是户型 ， 户型是绝对的 top one。 你会发现在过去的两到三年， 很多买新房的人 ，他对于板块 、 对于价格 、 对于品质关注都很多 ，但是对于户型的关注是不足够的 。 但其实不同年龄段的人 ，他对户型的偏好是非常明显的 。 上海人最喜欢的叫飞机户型 ， 南北通三房 ， 这个如果飞机户型南北通的三房 ，130 左右的一个普宅住的很舒服 ， 对于很多的上海人来说 ， 是一个中级改善很好的一个户型 。 那么除此之外的话 ， 年轻人可能会横厅会看的更多一些 ， 老人可能还不一定会去看横厅 ，但总体来说 ，有缺陷的户型 ， 甚至会比有缺陷的小区会带来更大的问题 。 年轻人可能没有像老人那么计较户型这个点 。 一旦你的户型不好 ， 你在链家的网站上面 ， 像我们现在看二手 ， 或者我们身边很多人看二手 ， 如果看到这个户型 ， 这户型如果是个歪的或者三角的 ， 或者奇奇怪怪的 ，他第一反应就是我根本不会联系中介去看这个房子 。 我觉得户型是第一位的 ， 第二个我觉得是跟楼层有很大关系 ，因为楼层同时决定了采光啊 、 噪音啊 ， 包括隐私啊一些问题 ，而且楼层是个显性的 ，是非常重要的 。 我们看到的很多朋友买了高层 ， 甚至超高层的一楼 ， 我经常劝他说这个东西它是有特定的受众的 ， 可能只有在一个牛市或者市场特别好的时候 ， 你找到了这个特定的受众 ， 你才能够有一个比较好出手的一个机会 。 除了品质上面的外立面和人车分流以外， 普通人在看二手房的时候 ，他第一关注户型 ， 第二关注楼层 ， 这个是最显性的东西 ，并且他会为呃楼层和户型去做定价 。 那其他所有的一些因素 ， 实际在小区的比较当中， 除非它有很明确的差别 ， 否则对于二手房的购房者来说 ， 几乎是忽略不计的 ，他们根本不会看这些东西 。 **吼吼** [1:03:58] 对 ， 甚至他都不会在乎你是不是楼王 ， 如果你户型一样 ，他都不会在乎你楼下的景观是不是最好 。 对 ， 现在相对来讲楼王会卖的贵一点 ，但是可能并没有你一手买入差价的那么大 。 **杨天楠** [1:04:10] 我经常跟朋友开玩笑说嘛 ， 你卖房的时候就跟他这么说 ， 你们家呀和开发商是朋友 ， 当时买房的时候呢 ， 开后门第一套先让你选呢 ， 你就选了这套房 。 这句话什么意思呢 ？ 就是普通老百姓是不知道哪套房最好的 ， 你只要跟他说你爸跟开发商是朋友 ， 所以你先挑的你这套最好 ，他就相信了 。 这个其实这个很有意思的话题啊 ， 接下来我们就看任何事情 ， 它都是有正面有反面的嘛 。 我觉得倒挂的缩小 ， 它与之相伴随的就是有一些板块 ， 它的不光是次新了 ， 包括老破在这一两年当中， 因为品质这个因子显性化了 ， 让很多人意识到了不同的楼龄 、 不同的品质 、 不同的小区的配套 ， 它应该定价是不一样的 。 所以很多的一些老小区 ， 过去几年甚至是比较标杆的商品房小区 ，在过去两年有非常非常大的一个折价 。 我不知道这个东西是不是清风感受的会比较明显一些 ， 你觉得过去两到三年哪些上海的房子折价会特别厉害 ？ **吼吼** [1:05:13] 我个人觉得是比较偏向于某一些品类 ，在我的观察里面主要就是两个品类 ，因为我会和很多二手房的中介聊嘛 ， 二手房中介就会告诉我 ， 现在老破小已经完全没有人看了 ， 大家都在往外跑 。 另一个就是塔楼 ， 这两个我觉得可以单独说一下， 这个原话就是这个周末的时候 ， 我和店家的经纪人在那边彩盘嘛 ，他就指着旁边的老房子说 ， 现在那边的成交已经一塌糊涂了 ， 所有的房子都在往外挂 ，因为老破小本身大量的老年人住在里面 ， 现在大家都想要规避遗产税嘛 ， 所以都在触底老房子 。 年轻人呢 ， 好像又都不愿意去碰老房子 。他给我举了一个例子 ，他说他自己原来住在老破小 ， 现在搬出来了 ，是因为疫情之后有老人可能突然会离世嘛 ，但他们住的那个小区可能是本地人比较多 ，他们会在小区里面搭棚子 ， 你们知道吗 ？ 就是在那边烧纸三天三夜 ，他说每天晚上带看完了小区走那段路 ，他就搭在必经之路上， 就渗得慌 。他就想着说我一定要搬出去 ， 小区里面见不到孩子 ， 见不到年轻人， 全是老人， 就整个小区暮气沉沉 。 这是这是一类 ， 我觉得过去的哪怕带学区的 ， 除了真正的那种顶级的一梯队的学区 ， 老破小还能顶得住以外， 所有的老房子比起当时的高点 ， 可能都折了 30% 到 40%， 它是远超大盘的那种折价 。 再来一个问题就是说 ， 原来我们看到 22 年、23 年做的最多的一个教育 ， 就是卖老破小打新嘛 ， 这是一个最清晰套例的东西 ，但我们身边看到越来越多的人 ，他开始意识到有这样的一个信息 ， 那现在再卖老破打新 ， 它还是一个好的策略吗 ？ 我想听一下两位的 。在现在情况下， 如果你是比较好的地段的老破小 ， 我觉得可以换一换 ，因为这些房子总价基本上就两三百万 。 如果有一个新上海人来上海 ，他只有 300 万预算 ，他没有什么别的可以选 ， 那你真的只能买到临港去了 。 但是如果你是老破中老破大 ， 它的价格在 600 万 、800 万 、1,000 万的 ， 甚至 1,000 万 、130、40 平的那种 ， 我是觉得还是对的 ，因为大家在这个预算段是有的选的 。 而且现在的新上海人 ，他愈发的对这个所谓的传统地段的认识和我们老上海人有所改变吧 ， 所以有些人确实就宁愿住到外环去住一个新房 ，他也不愿意在内环住一个 130 平的老塔楼 。 **杨天楠** [1:07:35] 如果我们回溯一下整个数据啊 ， 基本上我觉得可以得出某一个结论 ， 我觉得这结论不一定完全的严谨 ，但是基本上过去 5 年， 如果你是买一个外环附近的新房子和你去买了一个老破小相比 ， 大概率还是新房子的增值或者保值吧 ， 它的那个概率和比例是要远大于老破小的 。 老破小如果你当时买在高点 ， 现在折个百分之三四十都是非常常见的 ，在浦东的一些内环的老破小 ， 甚至折了 50% 都是有的 。 我也比较同意刚刚侯友的说的话 ， 老破小第一是有流动性 ， 第二它还是有租金回报率的 ， 它的租售比相对而言会比较不错 ，因为它本身的价格相对比较低 ，但是你核心位置的租金还相对比较坚挺的时候 ， 所以我觉得还是 OK。 但是大家一定要关注的 ， 当你卖出去的时候 ， 你能买到什么东西 ， 你一定要自己盘算好 ， 再去做卖出的那个决定 。 今天你如果说你发现整个市场上完全没有供给你的预算 ， 或者说没有供给好的产品给到你这个价位段的时候 ， 你贸然出手 ， 最后很容易会发现一个问题说 ， 哎 ， 我拿着这个钱 ，但是我好像也打不了新 ，但是你让我去买到奉贤 ， 我又不愿意买 ， 那我难道还要再去买一套老破小吗 ？ 也不可能 ， 这个就很尴尬 。 我觉得大家还是得量力而为 ， 就是一定要综合好所有的因素 ， 再去做下一步的决定 。 我总结一下， 我觉得侯侯其实讲到几个点 ， 第一个是市区内的老破小 ， 它是相对比较稀缺的 ， 特别是现在 300 万以下的价格段 ， 如果你要买在中环以内的话 ， 除了老破小你没有其他选择 。 我十几年前我在做广播的时候 ， 当时有个非常非常强的印象 ， 就是我第一次听到 ， 那时候是 2015 年，2015 年很多上海的房价已经没有那么便宜的时候 ， 我听说上海的二手房的交易中位数在 300 万出头 ， 我是很惊讶的 ， 我想怎么样也得四五百万 ， 我当时是这个感觉 。 但事实上发展到了 2024 年， 上海的二手房的交易的中位数依然是 400 万不到 ，也就意味着说普通老百姓他就这点预算 ， 就这点预算 。 那么在这个预算当中呢 ， 你又就这个选择 ，他即便不涨 ，他还是好交易好卖的 。 大家都会有一个印象说老破小好卖 ，但老破小到底有多少好卖 ？ 我可以给大家举个例子啊 ， 就我最快的一套老破小是 24 小时内卖掉的 ，但是只要一套房子超过 800 万 、1,000 万 ， 你希望一个月内卖掉 ，他都是需要花点时间的 ， 或者都是需要让利的 ，因为没有那么多的买家来看 ， 大家消费力的上限是有数的 。 我觉得这个是第一个大家需要去关注的内容 。 第二个就相比较折价 ， 我更担心的是永久性的失去流动性 ， 这个风险存不存在 ？ 我认为这个风险在上海的有些房当中是存在的 。 所谓有种失去流动性 ， 就是说你 70 多都没人看房 ， 我认为就是永久性的失去流动性了 。 那我们看到在过去的两到三年当中， 有很多比如说奇奇怪怪的一些塔楼的户型 ，而且还是富士的或者很贼大的塔楼的一些户型 ， 或者说是很奇怪的那些老破中老破大 。 那我觉得这个东西 ， 它有永久性的丧失流动性的风险 。 你上海还好 ， 你要到北京 ， 北京有大量的 197 几年代的宿舍楼改的那个房子 ， 现均价还顶在 11 万以上 。 你在上海这样的房子 ， 如果是 1975 年以前的 ，在上海可能连贷款都办不出来 ，但在北京它因为有一个相当牛逼的学区的话 ， 它可以均价在 11 万 、12 万 。 就有的时候我在跟咨询者交流的时候 ，他说哎呀之前这个还卖到 13 万呢 ，但是你不能再跟之前比了 ， 之前那个价格可能永久的已经过去了 。 你现在 197 几年的房子均价还在 11 万 ， 它依然有永久性的丧失流动性风险的 。 我觉得这个风险点可能会比单纯的折价会更多 。 第三个我觉得比较重要的 ， 就是对于很多市区老破小以外， 它还有一些潜在的彩票 ， 包括我们说城市更新 ， 包括说整体动迁 ， 包括说一些类似的 ， 哪怕是美丽家园 ， 或者说是怎么样也好 ，因为它的容积率低 ， 当它性价比达到一个足够的程度时候 ， 它有可能就一把动迁了 ， 还隐含了一张看涨期权 。 所以我们可以看到 ， 如果是真的是在市区内 ， 地段也不错 ， 附近有医院的话 ， 这样的一个老房子你真的要折价很多卖 。 我经常说的嘛 ， 就是你可以卖 ，但是不要硬卖嘛 。 你去问任何一个中介 ， 我前两天拜访了一个挺牛的一个中介嘛 ，他说没有卖不掉的房子 ， 只有卖不掉的房东 。 卖不掉房的房东 ， 我说这句话是个废话 ， 那你怎么分辨这个房东呢 ？ 他说很简单 ， 我就问一个问题 ， 你卖掉以后干嘛 ？ 如果他卖掉以后置换 ， 那就好办了 。 置换好办了吗 ？ 就是你这边一边在卖一手在看 ， 等你有差不多看中的砍到一大半的时候 ， 你觉得能谈成的时候 ， 你两边一置换 ， 你无非就是低进低出嘛 。 总的来说 ， 如果你往上换 ， 可能还是一个划算的 ，而且你就不存在择时的问题了 。 但是如果这个人就是想卖掉 ，他有一个锚定的一个心理值 ， 那对不起 ， 这个人会非常的难卖 ，因为他的锚定效应会让他一直念念不忘曾经的那个高点 ， 这个就会带来很大的一个压力 。 大多数的人我觉得都会执着于我们小区曾经卖到过 X1 的这一句话 ，而不是看说我要卖出去的逻辑是什么 。 ### 一手性价比 **杨天楠** [1:12:46] 这件事情是非常危险的 。在卖房子的时候 ， 我最后问一个问题啊 ， 我觉得这个问题也挺重要的啊 ， 我们放在最后来问 ， 现在是不是看二手的时机 ？ 现在一手和二手相比 ， 一手比二手还有没有性价比 ？ **吼吼** [1:12:59] 我觉得应该两个都看吧 。 我觉得你作为一个理性人， 你不可能说我只看二手或者只看新房 ， 尤其是浦西 ， 我觉得它内环内的一些稍微老一些的房子已经跌的比较厉害了 ， 跌出所谓的性价比吧 。 浦东的话可能情况比较特殊 ， 我觉得还有待观察 ，因为浦东的相对来讲 ， 它涨和跌都会剧烈一点 ，但是浦西我个人是觉得可以看看二手房了 。 **杨天楠** [1:13:23] 我的看法是这样的 ， 就是从整个大的市场上来说 ， 我个人还是比较偏向于看新房的 ， 或者我个人比较偏向于推荐大家看新房 ， 原因还是一点 ， 就目前你去市场上转一圈 ， 你会发现现在这样的一个代际的新房产品或者次新房产品 ， 它的价格还是在一个相对高点 ，不能说是最高点 ，因为它最高点已经下来了 ， 我觉得它还是在一个相对高点的点位上 。 如果你去跟进买一个新房 ， 那你至少还是会有一些安全垫的 ， 这件事情我觉得比较好 。 然后第二的话 ， 就是还是得要去看一下你的整个预算段 ， 如果你真的预算段相对较低的话 ， 那我觉得执着追求于新房确实是比较困难的 。 我有一个比较简单的判断 ， 就如果你的预算比如大于个八九百万以上 ， 甚至比如说在 1,000 万以上 ， 基本上你买新房的性价比是要远高于买二手的 。 但如果说你的预算本来就是比如说六七百万以下的 ， 那很有可能会有一些二手房 ，也许已经跌到了你的性价比的区位 ， 区位里面你是可以去做一些比较的 ，因为你最终会发现说六七百万 、 七八百万 ， 你好像也只能买在外环边上 。 当你只能买到这一圈的时候 ， 很多人受限于自己的家里 ， 受限于生活 ， 受限于工作 ， 受限于各种东西 ，他可能是没有办法接受这个位置的 。 那二手房也许是一个好的选择 ，而且确确实实我觉得在过去的这大半年的时间里面 ，其实二手房的往下掉的整个幅度 ， 我觉得大盘上至少有 20% 吧左右的一个幅度的水平 。 我觉得再慢慢的把 2020 年那样不理性的上冲给消化掉一些 ， 这个时候我觉得去看一看二手本身肯定是没有错的 ， 多彩盘你也会更多的积累 。 不管是你说你决定要去买一手 ， 还是说坚定你买一手的信心 ， 还是说你去比较要不要买一手的性价比 ， 我觉得看二手都是很重要的 。 **清风** [1:15:12] 我觉得清风划了条线 ， 就 800 万 。 侯侯说是浦东和浦西的这个逻辑有差别 ，也不能说浦东和浦西的逻辑有差别吧 ，因为浦东它是一个个板块逐个去开发的 。 我们一直也说它是税城 ， 它可能至于因为浦东相对来讲 ， 它的消费能力啊 ， 或者说它的商业服务业肯定是没有浦西发达嘛 ， 它的房价会更受所谓它的爸爸板块的一个经济的影响 。 如果说经济还没有太触底的话 ， 我觉得还可以再观望一下 。 但是浦西的房价 ， 尤其内环内的房价 ， 我觉得会相对波动幅度没有那么的大 。 这个我也是想稍微提一提吧 ， 就很多人会提到说浦西看环线 ， 浦东看产业 。 我个人对这句话只认同一半吧 ，因为就是这句话让很多浦西人和浦东人互相无法理解对方 。 这两句话本质上是对的 ，但它又不完全对 。其实浦西也是看产业的 ， 浦西的重点就是它的商业服务业 。 所以浦西为什么内环内的价格大概率比中环高 ， 中环的价格一定比外环高 ， 同房龄的情况下 ，因为它的大量的高薪人群就是在内环内的中心 ， 静安四大新天地 ， 还有很多比方说奢侈品的员工 ， 或者说快消品的员工 ， 咨询公司的员工 ， 当年的麦肯锡啊 ， 或者等等券商 ， 或者些私募 ，他都在浦西的中心 。 你不能说这个服务业它不是产业 。 所以本质上浦西的环线论是产业论的展现形式 。 但是如果你一定要把浦东和浦西割裂开来 ， 就会让浦西说哎 ， 你凭什么浦东那么远的地方要卖那么贵 ？ 那我们再看浦东 ， 难道它的产业不是环线吗 ？ 不是的 ， 它只不过是个多产业 ，但在它每一个产业的产业的环节 ， 你就想象你把一颗石头丢进了这个水塘 ， 它一圈圈漾出去的波纹 。 比方说我在陆家嘴丢下去个石头 ， 它自然而然就蔓延到了连阳 ， 你在张江丢下去个石头 ， 它很自然的就蔓延到了碧云啊 ， 东郊啊 ， 浦开云锦啊 ， 唐镇 。 浦西它是个多产业中心 ， 甚至有一些在多产业这个水波纹的叠加的地方 ， 它会显示出一个很强的一个溢价 。 这只是因为它在多产业叠加的地方 ，但浦西因为相对来讲 ， 它的产业全部都在中心 。 你看浦西的新庄啊 ， 浦西的曹河泾周边 ，也会显出一些异样的房价的溢价 。 为什么我说我对这两句话认同又不认同 ？ 首先这两句话是对的 ，但是由于大多数的 ， 或者说曾经的自媒体也好 ， 或者是什么也好 ，他没有把这两句话解释清楚 ， 造成了浦东人对浦西的刻板印象 ，以及浦西人对浦东的刻板印象 。 浦西人会说你那么偏 ， 你凭什么这么贵 ？ 那浦东人说哎 ， 你那里房子那么老了 ， 你还要住 ？ 不是啊 ，因为你看我如果在静安寺上班 ， 我能买哪里的房子呢 ？ 我周围的房子可能都比较老 。 所以浦西的一些老房子 ， 它也具有高溢价 ，是有它的合理性的 ，因为它离产业近 。 浦东不存在这个情况 ， 它是一个多中心的 。 所以浦东的一些郊的房子 ， 它贵 ， 它可能在这个多中心 ， 我刚所谓的这个叠加的中心点位 ， 它贵也是有它的合理性的 。 当你只有真正的把这两句话融合在一起看的时候 ， 我觉得才更能理解上海的房价吧 。 或者说你把它割裂开看 ， 确实会有些误区 。 **杨天楠** [1:18:08] 我觉得两位说的都很好 。 我再补充最后一句 ， 我觉得是我自己感触很深的 。 两头是比较好判断的 ， 比如说 800 万 、1,000 万以上的房子 ， 我还是比较坚定的去占新房的 。 原因很简单 ，因为 600 万到 800 万高价的老房子 ， 它的风险很大 。 你此时此刻买的时候是一个次新房 ， 就跟股票一样的 ， 你买的是一个大盘的成长股 ， 非常危险的 。 因为你要持有 5 年、8 年时间 ， 这时间它会经历一个完整的一个折旧空间 ， 特别是当它所在的板块在折旧 ， 这个楼盘也在折旧的过程当中 。 如果市场当中有了更好的一个更新的产品的话 ， 你会吃掉它折价的一个很大的一块 ，也就意味着说再过 10 年以后， 你的房子已经不是次新了 ， 你变成了一个中生代的房子 。 这时候买中生代房子 ， 当你 10 年以后再卖的时候 ， 你就不是中生代房子 ， 你变成个老破大了 ， 这非常危险的 ， 对吧 ？ 但是如果此时此刻你去买了一个新房 ，800 万 、1,000 万去买新房 ，8 年以后你再卖的时候 ， 第一市场的整体供给还是有限的 ，因为没有那么多人愿意卖房 ； 第二是什么 ？ 这个时候你一定还是次新 ， 你在整个的上海的房地产序列当中， 你还是有优势的 ， 你还是好卖的 。 所以从这个逻辑上来说的话 ， 我觉得和清风思考差不多 ， 就是如果你的预算段在 800 万以上 ， 我觉得买新房从配置上角度来说 ， 它是有一定的安全性的 ， 一定会比老房子更好一点 。 但如果你是买低价的老破小 ， 除非说我们未来后面的保障性住房 ， 或者配售型的保障性住房 ， 它突然之间爆量 ，在外环外有了很低的价格出来 ， 否则的话 ， 这房子的安全垫 ， 总体的安全的这个成本 ， 我觉得还是比较高的 。 我们今天说了很多啊 ， 我们就从打新这个事来说起啊 ， 经历了两年多的时间 ， 三年吧 ， 从 2021 年的头上到 2024 年的年中， 我们说这轮的打新的倒挂的浪潮算是结束了 。 我们看到的是什么 ？ 越来越多的好房子不需要积分了 ， 越来越多的房子它们的产品提高了 。 当你走进一个开发商的楼盘 ， 你可以看到沙盘了 ， 你可以去走实景的样板房了 ， 你开始所见即所得了 。 我觉得不管怎么样 ， 这肯定是件好事 。 **清风** [1:20:14] 过去几年里面 ， 我觉得现在可能是所有的买房者能过的最舒服 、 最开心的时光了 ，因为大家真正的在购房市场上被尊重了 ，也能被更多的开发商去善待了 。 **杨天楠** [1:20:30] 我们今天的这期播客就到这吧 ， 非常感谢大家 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。