# 跟哥说句实话，老破小还能买吗？ 听懂涨声 · 2025-11-07 「听懂涨声」主理人杨天楠与两位上海资深淘房客——群友M姐和猕猴桃——聊上海「老破小」，核心结论是：200到400万预算想留在上海的人，市区老破小仍是值得上车的选择，这200万是交给这座城市的门票钱。猕猴桃讲述自己2023年因孩子上学买了淮海路旁使用权房落户（不影响打新积分），后又买入100年房龄的新式里弄，70.4平做出四房，但重修时掏出三个白蚁窝、木梁全烂，硬装花20多万，还须经历史文物保护中心备案。M姐对比老破小与次新房的三大差异——无物业、无邻里关系、窗墙比小采光差，并复盘2021年靠中介私人渠道和内部信息，买到比同小区挂牌便宜100万笋盘的故事，强调笋盘不会出现在链家首页。两位嘉宾分析老破小买家多是市北高新上班族和小生意人，决策思路是「买得起就买」，而非中产式穷尽比较找最优解；看房要看含沪量、蓝绿车牌比例、亮灯率、二胎率等指标。投资层面，徐汇滨江老破小租金年化约2.6-2.8，仅适合闲钱配置，市区老房子的价值在于公共服务外溢、学区保底和户口等「大股东权益」，老大楼与超高层的供给则面临淘汰。实操上建议：预算300万就平衡面积与地铁能级、优先徐汇黄浦的美丽家园样板工程、先看100套、加二三十个不同中介并利用政府招投标网站信息，且不要因怕再跌30万就放弃住进去。 ## Questions this episode answers ### 老破小到底有没有投资价值？租金收益率多少才值得买？ M姐说，职业吃息客认为若远期还有拆迁或改善收益，租金年化3.3到3.5才值得买，但目前全上海没有成片板块能达到；徐汇滨江龙华的老破小做到2.6到2.8不难，对比伦敦、纽约尚可。杨天楠把它比作红利股，票息可覆盖装修维护成本和投资风险。 [49:38](https://tdzsfm.com/2882b1d7-03ab-4eff-bb7a-ea341d61791e?t=2978000) ### 攒了两三百万想在上海上车，该从哪里入手？ M姐认为两三百万是坚定的上车档：200多万存银行大额存单只有1.7、1.8的利率，这200万就是留在上海的门票钱。300万以下预算只需平衡面积和地铁能级，比如买三号线旁边面积大一点，还是二号线旁边地铁好一点，不用考虑板块、CPI这些。猕猴桃补充，先落脚，户口和孩子上学是大股东权益。 [42:53](https://tdzsfm.com/2882b1d7-03ab-4eff-bb7a-ea341d61791e?t=2573000) ### 老破小未来会有哪几种结局？ M姐总结了四种：一是像张园、新天地那样变成保留建筑，人走房留；二是像澎浦新村那样原拆原建，加电梯、改独用卫生间，算民生福利；三是政府出面互租五年，让老人搬到嘉定等有电梯的房子，但配套差、老人多不愿去；四是像宁波那样政府直接收购，给现金搭配房票，上海还没实行，因为太贵。 [39:22](https://tdzsfm.com/2882b1d7-03ab-4eff-bb7a-ea341d61791e?t=2362000) ### 笋盘真的能在链家上刷到吗？怎么才能买到便宜100万的房子？ M姐讲了自己2021年的经历：一套同小区挂牌730万左右的房子只挂630万，因为75岁独居房东不会用手机，中介要上门要钥匙才能带看，链家没有带看记录。她托中介的朋友吃饭还价到620万才买下，到2025年底市场价600万出头，正因买得足够便宜才没亏。她强调笋盘不会出现在链家上，要胆子大、信息快、有内部信息和渠道。 [56:28](https://tdzsfm.com/2882b1d7-03ab-4eff-bb7a-ea341d61791e?t=3388000) ## Key moments - **[0:00] 开场与赞助** - **[3:24] 得房率之谜** - [3:37] M姐：老破小一梯三户加上门口偷面积，得房率实际能到100% - [4:49] 猕猴桃2023年底买淮海路使用权房落户上学：人均面积低于7平不影响打新积分 - [6:07] 猕猴桃解释新式里弄：1930年前后带花园露台的西洋风格房子，原为高级职员住宅 - **[9:25] 网红老洋房** - [9:38] M姐：老洋房拆分租给小网红租售比极高，但使用权房不能抵押，资金全被吃住 - **[13:46] 生活便捷** - **[15:41] 装修大坑** - [15:41] 猕猴桃装修百年新式里弄掏出三个西瓜大的白蚁窝，光硬装就花了20多万 - **[21:28] 老大楼与超高层** - [21:29] 猕猴桃：超高层是香港土地稀缺的产物，上海二三线的高层供给过剩，十年后很难舒服地跑掉 - **[24:09] 买家众生相** - [24:10] M姐：买老破小的客群决策极简——月薪7000想买5000的包就买，中介嚣张每月成交七八十套 - [27:21] 杨天楠：2010年全上海二手房挂牌中位数250万，2025年仍是250万到300万 - [28:35] M姐观察到70后80后开始反向置换：一套500万的房子拆成两套200万给孩子当婚房 - **[30:40] 看房指标** - [30:42] M姐分享上海看房指标：蓝绿车牌比例、晚8点半亮灯率、前滩二胎率高于全市平均 - [31:44] M姐：老破小加装电梯补四五万能换来房价多六七十万，但拦不住大盘继续下跌 - [35:25] M姐揭秘炒房团套路：凑1500万拿15套老破小，再雇人卖999元的假拆迁消息制造舆论 - **[42:41] 淘房建议** - [42:53] M姐：200多万存银行一年利息4万，要留在上海这200万就是门票钱，别想着抄底 - [45:10] 杨天楠：三四百万预算买徐汇黄浦的美丽家园样板工程，比远郊新房居住体验和学区都好 - [49:38] 杨天楠：老破小是红利股，装修是拿票息的成本，租金收益覆盖投资风险 - **[53:29] 投资价值** - [56:36] M姐讲笋盘故事：75岁房东只看电视，比同小区便宜100万的630万房子挂牌数月无人待看 - **[1:00:14] 上车攻略** - [1:00:16] M姐建议上车族：预算300万就从250万看到350万，先看100套再说，用工作方法建看房台账 - [1:04:37] 猕猴桃：要加二三十个中介，新手中介才跟你说真话，老油条中介留到最后谈判用 - **[1:06:55] 2026展望** - [1:08:10] 猕猴桃：普通人要主动缩窄交易窗口，只在价格和流动性的极端点买卖房产 - [1:11:13] M姐：把看房当成买爱马仕包——每款都看都讨论，但给自己限定两年才能买一个 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **M姐** (guest) - **猕猴桃** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 链家 (company) ## Transcript ### 开场与赞助 **杨天楠** [0:01] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 前两周呢讲了一期买房的节目 ，有评论区的听友就说 ： 你们讲了那么多 800 万到 1 个亿的房子 ，但是我更想听的是便宜的房子 ， 老百姓能买得起的普通住房 。 我想 ， 这我得来一期啊 。 本期邀请的嘉宾呢是我的两位朋友 ，在 " 听懂涨声 " 社群里边大名鼎鼎的 M 姐和猕猴桃 。 啊 ，他们之前呢都有非常丰富的淘老房子的经验 ， 猕猴桃是买过 100 年房龄的新式底楼 ， 还自己大费周章地做了装修 。M 姐之前也捡漏买过徐汇的黄金老破小 ，有很多一手的选房看房的经验 ， 今天呢就和他们一起来聊一聊 。其实上海的二手房市场里边呢的确蕴藏着不少机会 ， 比如一些老公房小区 ， 虽然房龄长点 ，但地段好 ， 配套成熟 ， 单 价比周围的新房便宜不少 。 还要关注一些急售的房源 ， 房东因为置换啊 、 移民的问题就是着急出手 ， 往往愿意让价 。此外呢 ， 法拍房也是个渠道 ， 虽然流程复杂些 ，但可能会省下相当一笔费用 。 而说到省钱和优惠 ， 这期节目呢也给各位听友准备了实实在在的福利 。 现在打开淘宝闪购 ， 搜索咱们的名称 " 听懂涨声 " 四个字 ， 每天必得 25 元的超大红包 ，而且还能享受加速配送服务 。 毕竟不管房子买不买 ， 饭总是要吃的 ， 最高可以用 25 元的红包 ， 真的很香了 。 红包怎么领呢 ？ 我帮大家测试了一下 。 点开淘宝闪购 ， 搜索咱们的名称 " 听懂涨声 " 四个字 ， 进入 " 爆火好店 " 页面后， 会自动发送多张券 ， 咱们无需手动领取 ， 每天都能拿到 25 元的大额红包 。 所有爆火好店的商家都可以使用 ， 与此同时下单还能享受无限次的加速配送 ， 大大提高了平均每单的配送速度 ， 让冬季的美食都能热乎乎地送到你面前 。 最后一个可以卖住的权益就是 ， 进入页面之后还能自动获得一次超时 20 分钟可全额免单的权益 。 如果你的外卖超时 20 分钟 ， 还可以享受超时 20 分钟全额免单保障 ， 再也不怕外卖超时饿肚子了 。 这么多福利 ， 还不快来淘宝闪购的爆火好店下单 ！ 买房是大事儿 ， 要精打细算 ，但是日常生活也别亏待自己 。 现在已经立冬了 ， 天气越来越冷 ， 人也更容易饿 。 工作累了一天 ， 下班路上点个点都得的外卖 ， 犒劳自己 。 特别爱点他们家的招牌虾饺黄 ， 皮薄馅儿亮 ， 爽弹有汁 。 周末朋友聚会 ， 点个热气腾腾的潮汕牛肉火锅 ， 用红包省下来钱多点几个菜 。 晚上熬夜追剧的时候 ，也给自己备点港式捞汁小海鲜 ， 花小钱提升幸福感 ，也是在支持咱们身边的实体商家 。 最后记住 ，在淘宝闪购搜索咱们的节目名 " 听懂涨声 "， 天天领 25 元红包 ， 好好生活 ， 从冬季的每一餐开始吧 。 今天节目非常高兴啊 ， 请到了我们的两位群友 ， 两位好朋友 。 一位是我们群友都很熟悉的 M 姐 ，M 姐和大家打个招呼 。 **M姐** [3:03] 大家好 ， 我叫小 M， 我现在是混迹于男士各个群里的活跃分子 ，但是我对 " 老破小 " 的话 ，也是有过居住和购买的一些体验 。 **杨天楠** [3:12] 另外一位是猕猴桃 ， 猕猴桃来介绍一下 。 **猕猴桃** [3:14] 大家好 ， 我是猕猴桃 。 因为各种原因 ， 所以手上买了两套 " 老破小 "， 这也是第一次来到男士的播客 。 **杨天楠** [3:20] 我是看到 M 姐比较紧张 ， 你知道吧 。 我们今天就聊聊 " 老破小 "，但是我想用 " 老破小 " 来形容所有的房子 ，是不是有一点贬义 ？ ### 得房率之谜 **杨天楠** [3:28] 因为它们可能真的挺老的 ， 我觉得老这个特点是蛮明显的 。 但是 —— **M姐** [3:34] 或者是真的很破 。 **猕猴桃** [3:35] 但会比小会有大的 。 **M姐** [3:37] 我现在住的也是 " 老破小 "， 工人新村这样子的房子 ，但我们一般是布局一梯三户 ， 那你的得房率就很高了 。 再加上门口的面积 ， 大家都偷进来 ， 就是鞋柜啊 、 电瓶车啊 ， 都在门口 。 你偷完之后， 它的得房率其实是 100%。 **猕猴桃** [3:52] 它其实也不一定偷 ， 它可能就阳台包进来了 ， 就增加了一部分 。 **M姐** [3:55] 大家也在偷楼道的面积嘛 ， 每家都会把鞋柜和电瓶车放在门口 ， 你自己的柜子放在那儿 ，也没有物业嘛 。 次新房 ， 老破小和商品房居住的三个最大的区别 ， 第一个就是你没有物业的 。 你修一些东西 ， 你需要自己找那种外卖到家 、 软件上的人来修 。 第二个就是你是没有邻里关系的 。 **猕猴桃** [4:14] 你们彼此以邻为壑 ， 就看谁凶谁牛是吧 。 **M姐** [4:18] 对 ， 比如说你放了鞋柜 ， 那我也放鞋柜 ； 你放了斗盆 ， 我也放斗盆 ， 那没关系 ， 就大家放嘛 。 第三个实际在居住当中的问题 ， 就是窗墙比是很小的 。 唯一对我生活影响很大的就是采光面很小 。 你要晾被子之类的东西的话 ， 你得擦了晾衣杆伸出去晾 ， 你不是说像商品房你能直接晾在飘窗上 。 就这三点 。 **杨天楠** [4:39] 我们先说大家居住或者是购买 " 老破小 " 的一些体验 ， 我们先说体验再去上一些评价 。 我们今天很高兴请到猕猴桃 。 最近听说你一直在研究 " 老破小 " 的房子 。 **猕猴桃** [4:49] 是这样子的 ， 我是 22 年底开始打新 ， 打了将近一年多 。 因为我能看得上的地段的 ， 同时能满足我面积需求的 ， 符合我的总价预算范围内的 ， 那一年过了之后基本上就没有了 。 比如说市区的更大的那种 ， 我就买不起了 ； 小一点的我可能又住不下 。 那个时候我的小儿子马上就要开始上一年级了 ，因为我当时名下没有房了 ， 我要赶紧给他户口放个地方 ， 这样才能上学嘛 。 也是群友告诉我 ， 黄埔区有这种使用权 ， 挂个户口也能上学 ，也算是黄埔的一梯队的公立学校 ， 可以小学初中都比较不错的学校 。 还有个很无敌的事情就是 ， 它不影响打新的积分 。 我不知道现在要不要积分了 ， 当时我们是每天要算积分 ， 就名下有房 。 **杨天楠** [5:31] 但使用权房是不影响积分的 。 **猕猴桃** [5:32] 对 ， 就是你家庭人均面积低于 7 平方 ，是不影响那个积分的 ，不算你有房 。 那样子 ， 我就是在 23 年底的时候买了一个这样的房子 ，在淮海钟楼旁边 ， 就把户口放进去了 。 到了第二年春天 ， 市场上更没有我能下手去买的新房 。 **杨天楠** [5:47] 因为新房的性价比越来越低了 ， 到 24 年的时候 。 **猕猴桃** [5:49] 那我原本是准备市区租一个房子 ， 就边租边买嘛 。 结果遇到在静安区那边一个也是老房子 ， 叫新盛里弄 ，100 多年的房子 。 它的面积段刚好能满足我一家四口人住 ， 同时离我上学的学校也不远 ， 就买了一个老破小这样子 。 **杨天楠** [6:05] 新式底楼 ， 能不能解释一下什么是新式底楼啊 ？ **猕猴桃** [6:07] 其实还是 100 年前的房子 ，1930 年左右的 。 它是会有一些那种西洋风格 ， 什么英式啊 、 法式啊 、 西班牙风格的外立面 ， 一般是三层 ， 带花园 ， 带露台 。 **杨天楠** [6:17] 但它花园是公摊 ， 它不像老洋房花园是独有的 ， 它花园相当于是公摊的进去 。 **猕猴桃** [6:23] 但是它是 100 年前的风貌别墅 ，有 100 年前的年牌嘛 。 当时是给那些当时的一些高级职员居住的 ， 比如说像徐汇的永嘉新村 ，以及静安的玉华新村 ， 都是给当时的高级职员去居住的 。 当时可能我一个门牌号就是一家人去住 。 后来因为建国后解放后 ，以及文化大革命期间拆分了 ， 可能就一层楼或者一个房间 ， 就属于一户人家 。 所以就会导致有那种公用的厨房啊 、 公用的露台啊 ，以及部分是有公用的花园的这种情况 。 刚好在 24 年年终的时候 ， 遇到满足我的居住需求嘛 ， 我就买了个这样一个东西 。 **杨天楠** [6:56] 当时我记得是很清楚啊 ，因为我出生在类似新式底楼或者是 —— 那时候在康定路 ， 康定路那边是新式底楼还是石库门 ？ 可能是新式底楼多一点 。 **猕猴桃** [7:04] 应该是混的 。 **杨天楠** [7:05] 我就是两岁出生在那边 。 后来是因为我爷爷是在静安教育学院嘛 ， 现在静安教育学院是个很主流的了 。 当时静安教育学院相当于民办函授大专的那种类型的 ， 它相当于在里边做一个领导嘛 。 后来就分了一套房子 ， 就分到了澎浦新村 。 所以我是出生在静安 ，3 岁的那一年去了澎浦 。 我记得很清楚啊 ，但是 3 岁的事情我肯定是记得不清楚了 。 但我记得我读大学的时候 ， 还是大学刚毕业的时候 ， 澎浦和闸北又被并回了静安嘛 。 当时就有点哭笑不得 ， 我觉得两个地方的文化和居住环境差别还是蛮大的 。 **M姐** [7:39] 红利追着你走 。 **杨天楠** [7:41] 也没有了 ，因为那时候澎浦那个房子已经卖了 。 **M姐** [7:43] 但当时分的其实应该是水泥房子是吧 ？ **杨天楠** [7:47] 老大楼 ，80 年代 、90 年代的时候在市郊 ， 那时候叫市郊 ， 现在也算市区 ，有很多的那种苏式的那种老大楼 ， 那种老塔楼 。 **M姐** [7:56] 苏式就是老塔楼的都是领导啊 。 **猕猴桃** [7:58] 一圈像筒子楼 。 **杨天楠** [8:00] 对对对 ， 就是塔楼 。 **M姐** [8:01] 朝向很奇怪 。 **杨天楠** [8:01] 就各种朝向奇怪 ， 户型奇怪 ，但当时一般就是事业单位 、 公务员 、 教师 、 工程师一般能分配得到老大楼那种房子 。 **M姐** [8:10] 当时算是有电梯 ，而且有独用卫生间 ，是很好的 。 **猕猴桃** [8:13] 而且是水泥的 ，不像市区还有很多那种 。 **杨天楠** [8:16] 赫鲁晓夫楼那种楼 。 **M姐** [8:18] 陶哥今年对木头房子有深刻的理解 ，因为他装修了一年 。 **杨天楠** [8:22] 我觉得新式底楼和旧式底楼对我而言最大的区别就是新式底楼有马桶 ， 它的卫生设备是原生的 ， 它不是旧式底楼改建的 ， 一上来就是每家每户有马桶 。在 100 多年前 ， 整个远东有这样条件的城市并不多的 。 你当时买的时候你有什么感觉 ？ 你均价多少钱 ？ 你有印象吗 ？ **猕猴桃** [8:39] 10 万不到 。 **杨天楠** [8:40] 10 万不到 ，但它是不是得房率其实是很高的 。 **猕猴桃** [8:42] 我算产真的面积的话是 10 万不到 ，但是如果你算真实的 ， 你用的其实面积要远远低于 10 这个数字的 。 **杨天楠** [8:49] 它会赠送哪些面积呢 ？ **猕猴桃** [8:50] 第一是露台 ， 露台是不算在里面的 。 第二个就是过道 ， 过道就是比如说你房间的门出来 ， 可能就是算楼梯的过道 ，但这个过道其实是蛮大的 ， 你可能能做个柜子啊什么的放出去 ，以及卫生间 ， 两个卫生间是不算在房产里面的 。 **杨天楠** [9:05] 所以它实际上卡里有多少面积 ？ 写的是多少面积 ？ **猕猴桃** [9:08] 70.4。 **杨天楠** [9:09] 70.4， 实际上它能做出个三房来 。 **猕猴桃** [9:12] 四房 。 **杨天楠** [9:12] 能做出个四房来 ， 那很神奇啊 。 **猕猴桃** [9:14] 有的时候可能绝大部分不是上海本地的 ， 可能不清楚就是一楼半这种 ， 楼梯的旁边有个小天子街那样子 ， 它也算一个房间 。 有的人家会带个卫生间那样子 ， 它就能算一个独立的 ， 相当于小套房的感觉 。 ### 网红老洋房 **杨天楠** [9:27] 那时候的文艺圈的新上海人， 二三十年代那些左翼的作家 ， 到上海的第一站一般就是在租界和半租界之间 ， 主要是在虹口区那边去找一个亭子间住 。 **M姐** [9:38] 但现在也是这样 ， 现在小红书的文艺界也是小网红吧 ，也是来上海落脚 ， 会先想要租这样子的房子 。其实因为你说陶哥说他的房子有 70 几平可以改四房嘛 ，有不少的人他们是这样做的 ， 就是改成两到三套 。 你发挥的上限取决于你到底下水能接几个马桶 ，有马桶就能做一个独立的一间 ， 拆分去租 ， 这样的租售比是非常高的 。 因为你有老洋房的情怀溢价 ， 你给它装修一下， 装修溢价 ， 还有就是这一类的小网红 、 小年轻女生 ， 她们其实是租不长的 ， 你还有吃她们押金的溢价 。 **猕猴桃** [10:13] 算她们的违约金 。 **M姐** [10:14] 专门做这个的情况 ，其实这一类房子的租售比是非常高的 ，而且最大的好处是它不占房票 ，也不影响当时打新 。 但它最大的坏处是使用权房是不能抵押的 ， 所以它把你的资金完全吃在里面了 。 **猕猴桃** [10:28] 是这样 ， 我隔壁门牌号有一栋 ， 它是三层楼 ， 大概七户人家 ， 到现在为止还是共用一个水表 。 我问一楼的阿姨 ， 我说那你们水费怎么算 ？ 她说每个月我来当记账员 ， 这个房子里面进来谁出去谁 ， 我每个月手动算一下水费这样子平摊 。 **M姐** [10:44] 那还蛮科学 ， 蛮讲道理 。 它是按人头平摊的 ， 按户头平摊 。 **杨天楠** [10:48] 你有没有看过以前有个老房有喜嘛 ， 中间就是上海邻居之间就是互相趁对方不注意的时候多开点水 ， 多洗点菜 。 这个是八九十年代上海很多家庭的这种常态 。 但是你自己过去以后你居住会发现这跟正常的住宅居住有什么样的大的差别吗 ？ **猕猴桃** [11:04] 本质上没有 ，因为我那栋水表跟那些都分开的 ， 水表电表都是每家一户 。 当然有一个问题可能就是我那小区没有停车位 ， 对我来说非常痛苦的 。 我买进之前我没有正视这个问题 ， 我以为我可以不在乎这件事情 ，但是当我租下去之后 。 **杨天楠** [11:20] 不太可能 。 **猕猴桃** [11:21] 像我那么大的 ，有孩子的 ， 可能对于开车出门的这个需求还是非常大的 。 我现在非常痛苦 ， 就是没有停车这件事情 。 **M姐** [11:28] 现在中产次新房都把车位和车库当成一个非常大的重要的评分点 ， 车库必须要新通顶 。 因为我一直住在 " 老破小 " 嘛 ，因为我住在徐家汇板块 ， 那周围是有四个地铁 ，其实也无所谓车位不车位 。 包括很多他们网上面说的狗在你的轮胎旁边尿尿 ，以及不明的快递和老太把你的车划伤 ， 还有你的车露天停在车位上， 夏天车里非常热 ， 这些问题都是实际存在的 。 对用车是一个 100% 需求的人的话 ，其实你就是没有办法住 " 老破小 " 的 。 因为我是独立之后， 基本都是住在 " 老破小 "。 我的这一段生命阶段就是出门玩 ， 玩得非常方便 ， 周围看展看电影都是走路 10 分钟就到了 。 因为以前 2015 年左右 ， 你晚上玩好了回家 ， 你是要打车的嘛 ， 打滴滴是要加小费加钱的 ，但我那时候可能走路 10 分钟就到家了 。 上班也很方便 ， 面积的话刚才有说得房率 100% 嘛 ， 套内 65 平的话 ， 夫妻两个人住也是 。 **杨天楠** [12:27] 绰绰有余了 。 **M姐** [12:28] 对对对 ， 所以在那个生命阶段 ， 我觉得住 " 老破小 " 是年轻人比较好的一个选择 ， 就你不需要车 。 当你真的要用车有孩子之后嘛 ， 那现在是在考虑这个问题嘛 。 **杨天楠** [12:39] 一般都是要老人比较老 ， 然后孩子又特别小的那个阶段 ，他这个需求是比较强的 。 **M姐** [12:44] 就是从有孩子开始 。 因为现在我们面对的典型的问题就是没有办法下楼遛娃晒太阳 ， 你下了楼楼下就是老太和狗 ， 环境很恐怖啦 。 比如说你要去公园的话 ， 你还必须 ， 比如说你推着婴儿车走过一个比较泥泞的街道 ， 包括这个街道上可能会有摊贩和菜场 ， 走出来你外面要不就直接是遛车到大马路 ， 要不就是你还得过马路再去公园 ， 就是你没有一个下楼就能遛娃的 ， 可能每天想遛个半小时的这种地方了 。 那你就为了公区你就可能要开始考虑置换 。 因为我们也去看了很多新房 ， 就是买房嘛 ， 看了很多新房 ， 然后新房现在特别的去强调公区的概念 。 我们一起在前台南看的那个房子 ，他会说我的某一些楼栋的一楼楼下是没有房子的 ， 我把它挖掉作为儿童互动空间 ， 大人互动会客空间之类的 。 我觉得他更需要吧 ，因为有一些人他可能还比较社恐 ，他不需要这样的东西 。 但是现在确实是和次新房有完全不同的居住的细节上的点 。 **杨天楠** [13:44] 但它牺牲的可能就是位置 ，而且它价格相对比较贵 。 这段时间是不是猕猴桃看的会更多一些 ？ 可以来说一说你最近看的一些各种各样的房子 ， 包括你自己入住的有什么样的体验是你觉得和你之前想象的不太一样的 。 ### 生活便捷 **猕猴桃** [13:57] 你是说 " 老破小 " 是吧 ？ 首先因为对于我来讲 ， 第一肯定就是生活更加方便一点 。 我因为有两个孩子嘛 ，有的时候我不想做饭了 ， 我可能附近很容易找到各式各样的饭店 ， 周边有一些比较好的文化娱乐的一些设施 ， 比如说一些展览馆 ， 一些图书馆 ， 或者一些比较好的公园 ， 我去哪里都会很方便 。 我可能从市中心出发嘛 ， 像一个画圈一样 ， 十几二十分钟我就能到了 。 我不像以前我再去个朋友家聊聊天什么的 ， 我可能要跨过整个上海 ， 从浦西跑到浦东 。 **M姐** [14:26] 他说的太含蓄了 。 陶哥这一年过的生活就是白天猛干科创五菱 ， 下午给孩子点个外卖 ， 晚上就坐在富民路驹鹿路上看美女 。他过的是这样的生活 。 **杨天楠** [14:37] 这个其实还挺好的 。 我觉得年轻的一代人， 特别是我最近发现说愿意住在徐静晖 ， 特别是富民路 、 长乐路这个板块的很多的都是 ， 第一个是小海归 ， 网红 ， 包括很多的一些二代 ，他可能都愿意买在这或者是长租在这附近 ， 甚至这附近还有些民宿 ，他可能就是一些短居的来上海玩半个月一个月也会有 。 实际上它已经变成了一个非常典型的一个潮流街区 ， 就是和那种张江啊或者曹河泾啊这种搬味特别重的那些 ，其实你看着房子不错 ，但是搬味很重 ， 打工牛马气息很强烈的地方 ， 它构成了非常大的一个差别 。 你会发现走在徐汇街上里边每个人都很松散 ， 感觉他们没班要上， 没事要做 ， 然后依然自得的那种状态 ， 这个是让我很羡慕的 。 **M姐** [15:23] 工作日那种五六十块一杯的咖啡都有一群人在那喝 。 **杨天楠** [15:27] 对 ， 然后在那聊天遛狗 。 所以我觉得这是完全不同的这种生活的样式 。 **猕猴桃** [15:33] 是的 ， 你会感觉这些人为什么可以好像不用去上班 ，不用去挣钱 ，他们就可以很悠然自得的 。 **杨天楠** [15:38] 他们的钱是哪里来的 。 **猕猴桃** [15:40] 对 ， 这就很神奇 。 **杨天楠** [15:41] 那你自己住在那边 ， 你是不是还重新装修了一下 ？ ### 装修大坑 **猕猴桃** [15:43] 重新装修了一下 。 **杨天楠** [15:44] 装修费事吗 ？ **猕猴桃** [15:45] 费事 ， 非常费事 ，因为它本身的结构太差了 。 墙皮我们正常理解墙的表面那一层应该是水泥的 ，不是的 ， 它是泥巴 。 **M姐** [15:53] 你试图刷一遍墙 ， 然后你刷的时候墙就会掉下来 ， 你就会发现墙背后是有一窝白蚁在那 ， 会面对这种事情 。 **猕猴桃** [15:58] 白蚁我猜的时候猜出来三个白蚁窝 ， 每个白蚁窝大概都像巴斯奥的西瓜那么大 。 **杨天楠** [16:04] 太可怕了啊 。 **猕猴桃** [16:05] 我原本是没有打算装修这个房子的 ，因为我看的时候还是蛮新的一个状态 ， 上一任房东刚翻修没多久 ， 可能也就两三年嘛 。 等我住进去在屋顶上发现一个小洞 ， 我说这是什么东西啊 ， 掏掏掏越掏越大 ， 最后掏出来三个白蚁窝 ， 整个木梁啊全部烂掉了 ， 把整个顶都重新做了一遍 。 **杨天楠** [16:22] 那这个东西比如说文保啊或者是社区会去管理的装修的过程吗 ？ **猕猴桃** [16:27] 会有的 。 如果要修顶这件事情 ， 就一定只能通过物业 ， 物业他们有一个类似于工程部的一个地方 ， 只能委托给他们去做 。 你装修的话要去叫历史文物保护中心 ， 每个区都有一个去这个地方去审核去备案的 ，他们要在现场看你要动什么不动什么 ， 哪些东西你可以动 ， 哪些东西你不可以动 。 **杨天楠** [16:47] 一共装修下来花多少钱 ？ **猕猴桃** [16:48] 我是基础的装修 ， 就是刷墙啊 ， 做结构这些 ， 花了大概 20 多万吧 ，不算那些家具家电那些东西 ， 基础的硬装 ， 满足基础功能的 。 剩下的部分还没开始 。 **杨天楠** [17:01] 刚装完硬装部分是吧 ？ **猕猴桃** [17:02] 对对 ， 刚装完硬装部分 。 **M姐** [17:03] 它这个属于超高难度的 ， 高级别的一些专门玩老洋房的人在玩的东西了 。 大部分的人我们说的如果 " 老破小 " 的话没有那么难 。 **杨天楠** [17:14] 我觉得 M 姐可以说一说你说的这个 " 老破小 " 是上海人更熟悉的 " 老破小 "， 从 50 年代到 90 年代的那一波 。 **M姐** [17:20] 我是前两周才问了 ， 这个房子属于预制板 ， 就可能说你在别的地方预交了这个板之后到这里快速的拼起来 ，但是本质上它还是水泥和砖的结构的 。 所以在正常装修的过程当中和普通的老商品房 ， 就是 98 年到 10 年以前的商品房装修是没有区别的 。 它唯一的住的区别除了刚才说到的窗墙壁采光的问题之外， 就是水箱的问题 。 因为你买到这样一个房子它已经三四十年了嘛 ， 你住进去它的水的管道很多是很旧的 ， 只是说怎么去弄一下水质 。 假设说你买的是二楼三楼 ， 你就自己把下水管凌空拉到外面排到地面就可以了 ， 就不和邻居在一起 ， 这样邻居家很多租客往里面丢东西也不会堵到你家的下水 ， 或者是你就想办法装一个前置的净水或者软水 ， 就在房子的套内的装修上没有什么区别 ， 只是对于水质的上面去稍微的加一些东西 ， 很便宜 ， 可能一两万块钱以内就可以解决的 问题 。 **杨天楠** [18:16] 或者水压不够大 。 **M姐** [18:17] 我们住到现在还好 ，但是如果有问题也就加一点水压的可以了嘛 。 **猕猴桃** [18:20] 我们说六成以下的 " 老破小 "， 它的水是直供的 ， 它没有水箱的 。 我前两天问了一下身边买 " 老破小 " 的那些朋友 ， 无论是四成的六成的 ，他们的楼顶是没有水箱的 ，他们都是从一楼管网直接上来的 。 **M姐** [18:32] 但可能就是时间长了这个管道会有一些问题 ，" 老破小 " 的水质可能就是会稍微有一点担心而已 ，其他真的是没有什么居住的区别 。 **杨天楠** [18:42] 我说一下 ，因为我是 15 岁之前住老大楼的嘛 ， 我是 00 年当时爸妈买了商品房 ， 买了大华的第一套商品房以后才住商品房 。 我们之前是住老大楼的 ， 就老大楼 " 老破小 " 和新式理论居住范围差别还是很大的 。 首先老大楼呢 ， 它不是那种赫鲁晓夫楼这种卧室大厅比较小或者没有厅 ， 它不是这样的 。 它首先是每个户型都千奇百怪 ， 每个朝向都千奇百怪 。 如果你是个板式的或者塔式 ， 它往往是一部到两部电梯 ， 周围是一圈房子 ， 一圈差不多就是十几套房子 ， 就每套户型会有些差别 。 我们是属于边套 ， 相对来说比较大 ，但是会和自己的贴隔壁邻居会共用一个小公区 。 这个时候你隔壁邻居的素养和文化程度就会决定了你的居住体验 。 因为那个房子隔音是非常差的 ， 隔壁几个儿子每天出什么状况 ， 闲和室吵架 ， 隔壁老太打架的事情 ， 我爸参与两次还被他们抓伤 ， 真的是很可怕的 。 这是一种完全不同现在那种居住体验 。 然后一条长的那个甬道可能一侧是公共过道 ， 公共过道有公共过道的窗 ， 就可能朝北或怎么样 ， 朝南的中间的那一溜就是中间户 ， 两边的边户可能会稍微大一点 。 住这种老房子有几个特点 ， 第一个就是如果楼层比较高的情况下等电梯是要命的 。 我小的时候等这种电梯 ， 电梯坏你困在里边至少有两三次 。 每个电梯它会有个老太坐在那个椅子上面 ， 她主要的工作就是摁电梯 。 **猕猴桃** [20:06] 还有摁电梯 。 **杨天楠** [20:07] 有有有 ，90 年代是有 ，但是那个电梯经常会坏 ，有的时候会卡在中间 ， 一屋子人困在电梯里边 ， 大小眼就在那边瞪着看着 。 我觉得这是一个很大的问题 。 第二个呢 ，因为朝向的问题嘛 ， 往往有些镇南街它是没有镇南和西南的窗 ， 那你就比较糟糕 。 如果你是全东全北的 ， 那你就是阳光洒进来对你家来说就是很珍贵的 。 第三个就是就是水压的问题 ，因为老大楼上面是有水箱的嘛 ， 水箱的干净程度和水压的稳定度其实很成问题的 。 我们群里边有共同朋友 ，他们也是从老大楼搬到了商品房嘛 ，他母亲在地板上居住的感觉就是没想到阳光能够洒进房间那么多 ， 原来水压那么大 ， 洗澡会那么舒服 。 如果没有在上海待过的人可能会对这种房子居住的感觉会有所差别 。 所以我自己感觉就是好一点的 " 老破小 "， 就是六楼以下的那种赫鲁晓夫楼 ， 特别是八九十年代相对比较晚的 ， 它的居住的整体感觉其实是比老大楼要好的 ， 无论是从得房率还是整体居住来说会好 。 我们这老大楼还有个一层楼它会有公用垃圾箱 ， 内部高空抛物 。 **猕猴桃** [21:11] 它就掉到一楼 。 **杨天楠** [21:12] 对 ， 掉到一楼去 。 没有住过那种 。 **猕猴桃** [21:14] 我见过那种 ， 我以前学校都是那种 。 **杨天楠** [21:16] 就是高空抛物 ， 你从里边丢进去 ， 然后这个垃圾哗就掉下面 ， 然后下面是一座垃圾山 ， 山下面有各种老鼠和猫跑来跑去 ， 很可怕 。 **M姐** [21:24] 住在一楼的人他不是等于比如说某一套一楼的人他的房间隔壁就是这些垃圾山吗 ？ ### 老大楼与超高层 **猕猴桃** [21:29] 有可能就会比较近 。 这样的老大楼我觉得是最容易被淘汰的 。 我自己是感觉是所有的超高层 ， 坦率的说超高层这个品类历史上只有在超大城市它是 work 的 。 那为什么超大城市 ， 大家有没有想过超高层或者高层这个品类是哪里来的 ？ 肯定是香港来的嘛 。 上海最早你看 98 年到 00 年开发商从哪里来 ？ 就是从香港来 ， 还是从上海农村来嘛 ， 只有这两类 。 因为上海农村来的是它之前造安居房或者是造公共住房 ， 它有了一些建造房子经验 ， 就像大华这样的品牌 ， 大多数最早的都是什么 ？ 都是香港人和新加坡人 ，他们的徒子徒孙设计出来 。 所以为什么 00 年后面的第一代的商品房往往是厅大卧室小 ， 就是因为香港设计师在香港只会设计这样的房子 。 为什么那时候超高层 ， 包括我第一次去世贸滨江的时候 ， 那是 2007 年的时候去参观的时候就大受震撼 ， 为什么房子能够盖得那么高 ？ 我觉得还是因为跟香港的特殊的当时的地理环境和土地面积不够是相关的 。 因为香港大家都知道他们的林地保护法案可能使得整个新界 60% 到 65% 的地方都被迫成了林地 ，他们可以来盖楼的地方土地就变很有限 ， 所以他们盖高楼从逻辑上来说是行得通的 。 坦率的说上海的面积是非常大的 ， 上海的市区的可能外环以内的面积可能就是香港加上深圳所有加起来主要的面积之和了 。 所以这些超高层的东西它第一是除了黄埔和静安的少量的地方 ， 它是不是真的有存在的必要 ， 这就有大折扣 。 第二个就是它实际拉长来看 ，因为它的塔楼 ， 特别是它一个小区里边如果有那么多套高层和超高层 ， 你在若干年之后它的供给多了 ， 它往市场上抛的多了 ， 你在小区里住户你在投资上能得到好的回报 ， 我认为这个概率是很低的 。 不要说现在二三线城市 ， 像长沙 、 南昌 、 南京 、 重庆这些省会城市的那些高楼密度很高 ， 供给很多 ， 又在新城边上没有足够的配套 ， 我觉得再过十年二十年你要能以一个很舒服的价格跑掉 ， 这概率是非常低的 。 怎么说那么多超高层的坏话 ， 我们说说这样的 " 老破小 " 它的整体在居住啊 、 邻里关系啊 ， 包括在硬伤上啊 ，有什么好的地方和有什么不好的地方 。 **M姐** [23:49] 和物业关系和邻里关系真的就很简单 ， 就是你不要理他们就行了 。 包括我们现在物业费也不交 ， 你的邻里关系租客占比非常大嘛 ， 大家也不会跟你来交往 。 原始的居民一些六七十岁的阿姨大妈他们自成一个派系之后， 只要你不跟他们交往 ， 你就也不会融入他们的群体 ，其实过的是一个非常 。 ### 买家众生相 **杨天楠** [24:09] 原子化的状态 。 **M姐** [24:10] 如果年轻人考虑在上海落脚的话 ，其实考虑这样的房子是挺好的 。 因为现在这两年不是有一个很红的网红叫嚣张嘛 ， 嚣张他主卖的房产的价位段差不多 ， 起价的房产段就是 200 到两百六七十万的彭普 ， 代替了南市成为新一任的彭普王 。 基本上我们看下来啊 ，他的客群啊 ， 大概就是一是市北高新的上班的 ， 还比较务实的 ，但是是到四十几岁左右的人。 我到了四十岁我也只存下了这么一两百万 ， 如果我回老家的话 ， 我是可以在县城买一个很好的房子 ，但这个房子买进去就是亏钱 ， 我的小孩也只能在县城接受教育 。 那这些人他们的诉求就是只有两个字 ， 就是上海 。 **杨天楠** [24:52] 我要留在上海 ， 我要上车 ， 我要扎根在这里 。 **M姐** [24:55] 他们可能还是比较有执念吧 ， 就是我要让我的孩子下一次起步从上海起步 。 至于在上海的房子非常破 ， 彭普新村 40 平也没关系 ， 虽然我同样的钱嘛 ，200 万在老家可以买到 120 平 ，但我要上海这两个字 。 就像我们有一些人有执念 ， 比如说我要黄埔两个字或者徐汇两个字 ， 前滩这两个字 ， 大家这个字的档次的执念不同嘛 。 这是一类 ， 还有一类就是周围的体力劳动者 ， 比如说因为我问了几个中介 ，他们的客户可能就是附近修电瓶车的 ， 当然我不知道这个修电瓶车他是说有自己开了一个车行 ， 还是说他只是维修的工人。 还有就是开小水果店的 ， 这些人就是说我回老家我也没有活干了 ， 我在这 ， 然后突然有一天发现原本 300 万的房子跌了一半 ， 我买得起了 ， 那我没有动什么脑子 。 中介跟我说好便宜 ， 真的便宜假的便宜再说 ，但是中介就说这套房子好便宜 ， 我突然发现我买得起 ， 我就买了 。 像包括清风他们做决策 ， 比如说一个中产他买一个房子的时候 ，他的决策路径是我需要四房 ， 我的预算是 1500 万 ， 我一定会把 1000 到 2000 上下 500 之内的所有的房子全部看一遍 ， 所有的新盘全部看一遍之后， 我做出了我自以为一个最好的决策 ， 我找到了一个最优解 。 但其实中低产他们的逻辑思路不是这样的 ， 尤其是你买 " 老破小 " 的话 ， 你的很多竞争对手他就是我买得起我就买吧 ， 我这个月发了 7000 块钱工资 ， 我想买一个 5000 块钱的包我就买了 。他的思路其实是还比较线性的简单的 ， 只是觉得跌了很多所以就买 ， 就是一个很简单的状态 。 差不多嚣张他们现在每个月的成交量可以到七八十套一个月 。 **杨天楠** [26:33] 那他是中介费要的特别低吗 ？ 还是怎么样 ？ **M姐** [26:35] 他的中介费只要 7000 块吧或者 5000 块吧 ， 市面上这两年出了很多 ， 就是什么 5000 哥 、7000 哥 ， 我也没有服务 ， 你也不要跟我废话 ， 你买不起你今天就滚蛋 。 但是我就跟你说这套房子它可能原价 200 万 ， 我帮你砍了一刀 ， 砍到 189 万 ， 便宜了 11 万 ， 你今天买 ，5000 块我只给你提供当天的谈判和帮你拉一些房东的产调 ， 陪你去教育中心过户 ， 两到三次出门和你碰头的 ，并不是说像有一些服务于基金经理的板块 ， 联洋中介他还会发周报给你 ，因为我们跟联洋这个中介他做得很好嘛 ，他会发 PPT， 发周报 ， 发透 视数据分析给你看 ， 跟你说这周的市场行情涨跌怎么样 。 中介的不同板块的中介特色还是很明显的 。 **杨天楠** [27:21] 很有意思 。 我算是住过实库门 ， 住过老大楼 ， 住过第一代商品房 ， 各种各样的住下来 ， 我自己感觉啊 ， 大家某种程度上是低估了 " 老破小 " 这个品类的生命力的 。 我记得很清楚 ， 我是 2010 年的时候我在电台做房产节目的主持人， 每个人靠近打进来说我有套房 ，他买的哪里你帮我估个价或者说能够卖 。 当时你会发现说全上海的房子的挂牌的中位数是多少钱 ？250 万 ， 这么多年过去了 ， 到了 2025 年这个中位数并没有提高 ， 还是 250 万到 300 万 。 比如说你全上海每个月成交了那么多房或每年成交那么多房 ， 当然豪宅很多啊 ， 豪宅从金额占比上来说也越来越大越来越大 ，但是如果你是从成交量的中位数来算的话 ， 可能全上海每年成交的一半的房子 ， 它的总体价格还是在 300 和 350 万之下， 这其实是个巨大的一个需求 。 因为普通人他赚钱 ，他赚一辈子也就是能赚那么多 。 **M姐** [28:20] 今年的成交数据也特别是这种现象嘛 ， 从 5 月 6 月开始成交量就起来了 ， 今年上海六七八月份顶着天气很热之后， 成交量都是在 2 万套 ， 刚结束 10 月份也是有 18500 套 ， 成交量是非常好的 。 照这个成交量在 20 年的时候已经要说起飞了 ， 量在价先 ， 准备要拉升了 ， 已经在说这种话了 。 但是现在其实不知道为什么吧 ， 今年好像就是说卖出了 " 老破小 "， 拿到了钱的这一部分人 ，他们并没有更往上面去置换 ， 解决他的资产负债表的问题或者说他平换了 。其实是这个现象 ， 包括我们现在还观察到一个现象就是说 70 年到 80 年吧 ， 这一代人叫 。 **杨天楠** [29:00] 中灯和老灯之间吧 ， 算是中老灯的人。 **M姐** [29:02] 那就是没有发财的中老灯 ，他们现在开始了正式的反向置换 。 原本大家就是说我只要能贷到 ， 我一定是 300 换 500，500 换 800 往上换的 ，但这些人正式开始他们的生命周期嘛 ，因为他们的孩子可能读大学了 ，他需要把原本的房子 ，他可能原本只有一套 500 万的房子 ， 拆分成两套 200 万的房子给孩子准备婚房 ， 或者说他原本住在没有电梯的房子 ， 然后他现在需要置换到远 一些的吧 ， 江桥啊 、 华新啊这样子的有电梯的房子去 。 有很明显的一代人开始反向置换了 ，他们置换的目标会是那种 ， 这就不能算 " 老破小 "， 这算 2010 年左右的新式动迁房 。 **杨天楠** [29:42] 像这样一类的房子也是比较可怕的 。 为什么 ？ 因为它的供需关系特别扭曲 。 第一是如果是 2010 年前后的动迁房呢 ， 它一般就是 20 多层的那种高层嘛 ， 整个小区里边一定是三分之二的人是不会交物业费的 ， 就是在把这房子卖掉之前 ，他是不太可能交物业费的 。 第二个呢 ， 就是往往这些动迁房呢 ， 它的业主是不住的 ， 比如说是湿地农民 ，他们一分就分了五套六套 ，是原来比如说故村有一个小别墅 ，有一个自建房的 ， 自建房里边儿子 、 女儿 ， 然后大人各分了 ， 一共分了七套房 ， 然后他们可能就住过一两套 ， 剩下都租出去 ， 租给当地的小生意的人， 修水管的 、 水果店老板 、 卖羊肉串的 。 原来我丈母娘楼下一楼就是那个卖羊肉串的 ， 每天就把那个车子推出来 ， 提前备料嘛 ， 看他去做一些腌制各种各样的一些肉 ， 推到小区外面去卖 。 整体你从居住氛围和环境来说 ， 肯定是相对比较糟糕的 ，而且人的流动性特别特别大 。 ### 看房指标 **M姐** [30:42] 很重要的上海看房的重要的一个参数吧 ， 就车牌的含糊量 。 但现在因为是发新能源电车车牌了嘛 ， 就看蓝绿比例嘛 ， 包括还有说我们在看房的时候会看一个小区的亮灯率 ， 就是它晚上 8 点半你去在这个小区看一下大概它的外墙有多少户是亮灯的 ， 来判断说有多少户是入住的 。 像徐汇滨江的一些 ， 包括像中信君庭这样子的高级改善的盘 ，其实这两年呢 ， 晚上亮灯率明显高起来了 ， 可能是入住率 、 自住率会再上升吧 。 还有就是二胎率吧 ， 我觉得现在也是一个比较重要的一个数据 ，因为我朋友在前滩嘛 ，他就说前滩的妈妈的二胎率是高于全上海平均数的 。 **杨天楠** [31:23] 条件还比较好说明 ， 或者是他想把这个学区用足是吧 。 **M姐** [31:27] 对对 ，而且可能是有钱人在囤孩子了嘛 ， 就比较有钱 ， 那我就继续生这样子 ，以后可以统计一下这一类的数据去评判房价和板块 。 **杨天楠** [31:36] 我们看 " 老破小 " 或者挑 " 老破小 " 的房子 ， 你们会考虑哪些地方来证明这个房子有它的居住价值和投资价值呢 ？ **M姐** [31:44] 我可以讲一下吧 ， 我因为大概从 2022 年吧 ， 就当时觉得和打新这一波的人去错峰竞争的情况下， 然后当时开始关注投资 " 老破小 " 和拆迁房的这个东西了嘛 。 当时还跟一些周围的做小炒房团的朋友提过 ， 就是说炒徐静泓的黄金 " 老破小 " 这个概念 。 那黄金 " 老破小 " 这个概念有三重叠加收益 ， 一个是说学区划片 ， 假设说我们以横富 、 高安路 、 建国西路这一块为例子的话 ， 它周围有四大东半嘛 ， 它也有一些 " 老破小 " 是正好碰巧不在四大东半里面的 。 那你买了它之后， 它未来随着深远减少 ， 它电脑派位划片之后， 那你从不是学区房变成学区房 ， 那可能你的价值会上升 ，但这一点现在已经破灭了 。 因为现在看来可能租售同权会来得先更早一点 ， 现在并不是说你不是学区的补涨上去 ，而是你是学区的再跌下来 。 所以学区划片的当时想象的收益点现在目前没有 。 还有就是加装电梯的可能性 ，因为主要你看街道的一些财政的和政策的一些实力吧 ， 加装电梯现在看来是对 " 老破小 " 会有明确的价值提升的 ， 尤其是六楼七楼基本上如果加电梯的话 ， 你要补个四五万块钱 ，但是补完了之后你的房价上明显的就是能多个六七十万 。 你如果能够猜中这一片 ，因为加装电梯它会预征询啊 。 **杨天楠** [33:08] 你装电梯的话 ， 它是不是要整栋楼要百分之百同意它才能装的嘛 ？ **M姐** [33:13] 也有政府强制得装的 ， 你的这个楼比如说有多少的老人或者怎么样 ， 当然了 ， 一楼不同意是大概率的事件 ， 基本上也是可以装的 。 这个事情在你判别的时候当中， 我们目前看起来提前一年吧 ， 可以知道说最终能不能够装到 ，但你提前一年你知道了会不会有六七十万的超额收益 ，但是你判断不了未来一年这个房价会不会整体趋势还在往下跌嘛 ， 只是这样 。 **杨天楠** [33:37] 你说到动迁的话 ， 原来大家会对于这个房子动迁会有很多的一些期待 ，但是现在呢 ， 大家也会觉得说不同的区它的财政水平 ， 包括整体规划有很大的一些分别 。 我觉得猕猴桃你可以说一说 。 **猕猴桃** [33:50] 是这样 ， 我是使用权的动迁我会研究得多一些 ，因为使用权主要其实在横富区嘛 ， 之前的历史遗留问题 ， 就是可能一栋洋房里面住了 72 家房客嘛 ， 可能七八户人家共用一个卫生间的问题嘛 ， 这种东西其实它都叫不成套住宅 。 以现在的眼光来看 ， 这种不成套的住宅 ， 它的居住条件其实是反人类的 。 我可能七八户人家连一个洗澡的地方都没有的 ， 就像我那个小房子隔壁那个老阿姨 ， 她没有地方洗澡 ， 她只能去健身房办卡 ， 健身房可有洗澡的地方 。 很郁闷的事情就是她办了一张健身房的卡 ， 过了一段时间健身房倒闭了 ， 她洗澡的地方都没有了 。 从民生的角度就是这种房子它居住起来是反人类的 ， 这种房子就是在未来的一段时间里不成套的问题一定会解决掉的 。 第二个就是政府部门有一个单元规划的 ， 就到 2035 年这个规划的 ， 可能某一片某一个地块在这张规划的图纸上已经定好了 ， 或者有预期的这一片地方我要变成商业 ， 或者变成医疗卫生用地 ， 或者说变成学校 。 但是这种地方有那么一片地可能是这样一种性质 ，但是实际上目前这块地的现状可能是那种老破房子 ， 两层的 、 三层的 、 旧式凝露或者说小两包板这种房子在这 。 但是呢 ， 你不会知道就是说这种东西政府什么时候启动这件事情 。 **M姐** [35:02] 只能说我答应你 2035 年是这个规划 ，但是规划当中是可以改的 ，因为你当中还有十年， 还有两轮班子嘛 ， 你这个规划是可以改的 。 而且现在其实有很多所谓的拆迁预期的 ， 我们看到有一些人在小红书上面做 ，他就说我是卖拆迁消息和各种图纸和地铁规划的图纸消息的知识星球 ，他在那卖你 999，但这个消息不一定是真的 。 包括有一些人， 假设说我们三个人一人凑 500 万出来 ， 我们 1500 万在这个小区里面 ，100 万首付 ， 我们拿了 15 套 " 老破小 "， 我就去散布假消息制造这个舆论 。 现在小的炒房小团非常非常专业的 ， 就是非常内卷的 ， 我们自己凑钱拿下来最便宜的这个房子 ， 你就算不论拆迁预期嘛 ， 你单论出租收益什么它也不太亏 ， 它可能做到 2.6、2.7， 它不太亏的租金收益 。 我就去放消息嘛 ， 我只不过估量着自媒体大学生的成本 。 **杨天楠** [35:56] 小红书铺嘛 ，但凡碰到一个 。 **M姐** [35:57] 一个傻子 。 包括他们会和中介说的 ， 比如说我这套房子 200 万 ， 我买进 200 万 ， 我想卖 240 万 ，240 万以上你帮我卖出去的钱我和你对半分 ， 现在都会这样的 。 甚至说在炒 " 老破小 "， 普通的做租金合同也会有这样假的 ，他会给你做一个说我这套房子虽然只要 300 万嘛 ，但是我一个月租金可以收 12000， 你看了很开心 ， 你觉得租售比很好 ， 买上去之后过了两个月那个租客就退租了 ，他就把押金 1 万块给你嘛 ，但其实你这房子买亏了 。 现在专门在 " 老破小 " 里之前的人杀之后的人的内卷也很厉害 。 **杨天楠** [36:32] 也有可能那些人早期也是吃套了 ，他们先被骗了一波 ， 或者说他们有一个预期 ，但最后房子跌得太厉害 ，他必须得上点套路才能卖掉 。 **M姐** [36:40] 对 ， 反正感觉就是任何行业的内卷都在加剧嘛 。 如果你只是一个 ， 比如说在手机上 ，在链家上看一看 ， 觉得说哦我听了一期节目想要投资 " 老破小 "， 你会被砍很大一刀的 。 这个里面炒 。 **杨天楠** [36:54] 里边的信息差特别多 。 **M姐** [36:55] 对 ， 炒房的这个内卷已经非常厉害了 。 **猕猴桃** [36:57] 去年初我们看了黄埔那个红房子医院隔壁 ， 芳协路 、 大吉路有个小区叫大吉小区 ， 它当时在那个 2035 那个黄埔区的单元规划上那一块地是医疗卫生用地 ， 旁边是妇产科医院 ， 大家都很疑惑这个妇产科医院现在还有什么好扩张的 ， 生育率都一直在下滑 。 但是后来没过多久这个地方就冻掉了 ， 冻掉了之后的由头是我这个医院要建 ， 反正就这个科研的东西 ， 建个实验室这种地方 。 当时我们看这个地方可能遥遥无期了 ， 就遥遥无期就动迁了 ，但是很快的它就冻掉了 。 这个事情就是有一种运气的成分 ， 你可能买得巧了 ， 你可能头一个月买进去 ， 过了半年你就动迁了 ， 很有可能头发都白了 ， 等了十几二十年这个地方也一直没有动 。 **杨天楠** [37:36] 其实我们看到之前很多地方那些规划之所以它的步伐整体比较快 ，是因为它后续的测算铁定赚钱或赚钱概率比较大 ，但如果这个预期发生变化的话就很难 。 比如像徐汇 ， 特别徐滨附近的很多的一些新村 ， 显而易见的你可以土拍 ， 可以拍得比较的高 ， 至少可以把动迁成本收回来 ， 还能有其他的一些盈余 ，而且对城市的界面改善也比较大 。 但是对于非成套的很多建安和黄埔的一些小地块来说 ，有的时候它账就很难算平 。 你要再往北边到了长宁的有些地方 ， 特别到普陀一些地方 ， 它就更算不平 。 如果你从居住环境角度来说 ， 你像甘泉的一些地方 ， 地上都爬满了蚂蚁和老鼠的一些老式小区 ， 它是肯定应该动迁的 。 但是普陀的那三块地方 ， 无论是石泉啊 、 甘泉啊 、 草阳啊 ， 还有什么宜川啊 ， 大量 50 年代的 、70 年代的老房子 ， 这些房子居住的状态也是比较糟糕的 。 那像这样房子如果原拆原建相对还好一点 ， 如果你要重新推掉重新盖的话 ， 它一定要价格上算得来 。 但是边上的新房都已经滞销了 ， 或者卖得很差 ， 你再盖新房这个难度就很高 。 我觉得这个是住宅的问题 。 第二个你前面说到的是商业的问题 ， 我前段时间还听了一个采访 ， 你看现在整个太古汇这边不是很热闹吗 ， 出了一个大船 ，但实际上太古汇的人气那么高 ， 都没有把张园一期的整体的商业给它做好 。 那么接下来张园的二期的商业就要开了 。 如果入住不满 ， 如果它的整体市能没有上来 ，其实对于整个静安未来去开发新的商业地产 ， 成片的那种高端的商业地产 ，其实是会有很大的压力的 。 这也是我觉得说你像现在为什么不太热衷于在核心的地块再开那么多的分机地 ， 再去造那么多新的商业的一个很重要的原因 ， 就是怕后面的招商出很大的问题 。 **M姐** [39:22] 但我们现在看起来基本上 " 老破小 " 它会有哪几个结局啊 ？ 一就是它变成像张园啊 、 新天地啊这样子的保留建筑 ， 把你赶走 ，但它要这个建筑的风格 。 **杨天楠** [39:34] 人走房流 。 **M姐** [39:36] 人走房流 。 这是一类 。 第二类就是像草阳或者天山 ， 澎浦新村嘛 ，他们这次不是说上海第一个原拆原建典型嘛 ， 我把房子给你原本的面积稍微升级一些些 ， 给你加一个电梯 ， 给你的卫生间变成环境更好的独用卫生间 。 我觉得这个是民生福利吧 ， 还是怎么说 。 **杨天楠** [39:53] 但是你有没有看过普陀的一些改建的那些 。 **M姐** [39:56] 很小 ， 面积非常小 。 **杨天楠** [39:58] 这是文者伤心 ， 见者流泪啊 ， 看到那样的房子真的是 。 **猕猴桃** [40:01] 我之前网友讲过叫建筑垃圾 ， 具体我没看过 ， 我不知道里面什么样 ， 我还挺好奇的 。 **M姐** [40:06] 我看他们造的速度很快 ， 当然建筑我不懂啊 ，但是它也有点像那种别的地方拼完一半过来在现场再拼一半这种感觉 。 反正可能说质量上再给你们续个十几二十年， 只是先做到这一步而已 。 还有一种类型 ，其实还有一个是互相短租的 ，因为我妈妈有套黄埔区的很老的小房子嘛 ， 那现在是政府跟她说我们跟你互租五年， 你不卖也没关系 ， 你住到嘉定去 。 嘉定的房子呢有电梯是七十几平的 ， 你这套房子是四十几平的 ， 我们互租五年， 他们要把这个房子他们尽量说整片整片收下来之后， 可能会在附近给别人做人才公寓或者怎么样的 。 愿意去这样子的老年人很少 ，因为他给你安排的房子周围的配套也就是滞销的新房嘛 。 **杨天楠** [40:51] 滞销新房意味着边上可能没有地铁 ，也没有三甲医院 ， 对老人来说其实是不合适的 。 **M姐** [40:56] 就只有很可疑的中医院 ， 还有那个小区的建筑质量也很 。 **杨天楠** [41:00] 很堪忧的 。 **M姐** [41:01] 对对对 ， 所以大部分的老年人不愿意去 。 这是一类嘛 ， 政府出面短租 。 第四种结局就是现在上海还没有 ，但是宁波有 ， 政府出面我直接收购你这个 " 老破小 "。 **杨天楠** [41:12] 给房票吗 ？ 还是给什么 ？ **M姐** [41:13] 也给现金 ，也给房票 。 它是搭配着 ， 比如说我这个 " 老破小 " 在市面上卖可能就是 1 万块钱 ， 我政府来收你就 1 万 2，但被我收了房你要去买新房那就 2 万 。 它给你的这 1 万 2 就搭配着 ， 比如说 1 万是钱 ，2000 是票 ， 这样的 。 像江南新村这次也是 ， 江南现在是在房价的基础上奖励你 2000 块钱的票嘛 ， 基本上是这样的 。 上海我觉得可能政府是愿意这样收的 ， 只是说还太贵 。 **猕猴桃** [41:38] 而且有些区它还有些特别 ， 比如像浦东新区 ， 浦东新区现在是因为内环内的都是老房子 ， 内环内的地也不是我的 ，但是中环内中环和中环外的地是无穷无尽的 ， 都是在区政府手里的 。 对它来说 ， 它去重点打造和提升内环内的那些老房子 ， 它是没有动力的 。 **M姐** [41:54] 而且我觉得你过了那一阵的发展机遇了 ， 可能就再也没有机会了 。 因为之前一直在说陆家嘴要东扩 ， 崂山和潍坊要拆迁 ， 说了十年了 。 很多像我们在清风群里认识的炒房客 ，其实很早都埋伏进去了 。 你说了十年之后， 现在话锋一转说金融要为人民服务了 ， 那你为人民服务你都不需要再东扩再发展很多了 ， 你就是错过可能的拆迁机会了 。 **猕猴桃** [42:16] 你前面说到就是 " 老破小 " 或者是老房子的四种命运嘛 ， 我听上去只有第一种命运相对来说是比较好 。 如果手上持有 " 老破小 "， 我们说到三种人嘛 ， 第一类是叫做想去买 " 老破小 " 改善生活的 ， 第二个呢是说想要买 " 老破小 " 去做投资的 ， 第三个是持有 " 老破小 " 想看看我这个东西要不要割肉卖掉 ， 还是等一等看看有没有好运的 。 我们从这三种视角来看一看的话 ， 给大家提供一些建议或者选择好吗 ？ 第一种 ， 比如说现在还想在上海或者是买老房子的这些人， 你觉得买什么样的房子 ， 买哪里的房子 ， 买多大的房子还有价值 ？ ### 淘房建议 **猕猴桃** [42:53] 买什么样的房子其实是没有什么价值的 。 我们先从这点上聊一聊 。 **M姐** [42:57] 我觉得如果你的预算是两三百万 ， 我是很坚定的上车档 。 就很简单道理嘛 ， 你如果 200 多万你存在银行里面 ， 现在可能大额存单也就 1.7、1.8， 你一年也就是 4 万块钱 ，4 万块钱你去租房也就是 3000 多块 ， 比如说一套澎浦新村的老破房子 ， 你买它也是你的 ， 你租它也是你的 ， 你就是住在这个环境里的 。 这个 200 万是你给这个城市交的门票嘛 ， 如果你要留在上海 ， 那这个 200 万就是门票钱 ， 要不就回老家 。 我觉得现在很多年轻人他把他的自住需求建立在听了很多投资啊 ， 觉得我在线上 ，在知乎上 ，在小红书上学了很多投资之后 ，他把这两件事情混在一起了 ，不要去说因为有可能未来一两年房价还有可能下跌 ， 我要做一个一两年内短期肉眼可见对我有利的 。 **猕猴桃** [43:42] 就是想抄底嘛 ， 就跟买股票一样的嘛 ， 你想买在那个接盘点上成为全上海 2300 万里面最赢的那个人。 **杨天楠** [43:49] 先套上再研究 。 **M姐** [43:50] 对 ， 先套上再研究 ， 难是说的主动买套嘛 。 而且你在两三百万这个预算段 ， 你是没有这么多东西好研究的 。 你考试还不及格你就先及格再说 ， 我不管我是背答案还是抄答案还是作弊也好 ， 我先及格再说了 。 我就 300 万以下吧 ， 这个价位段 ，在上海如果你想在万华以内的话 ， 基本上考虑 " 老破小 " 的话 ， 那你唯一要做好的一点就是面积和地铁能级的平衡 。 就我可能买在三号线旁边 ， 我的面积大一点 ，但我的地铁线傻一点 ， 我买在二号线旁边 ， 我的地铁能级好一点 ， 可是我的面积就小一点 。 怎么去平衡你未来五年工作的区域的它 ， 会路过哪些地铁线 ，以及在这个地铁线沿线你到底离地铁站近一点好一点 ， 还是你只要做地铁线和面积的平衡就好了 ， 别的什么都不要考虑 ，不要考虑就是什么板块啊或者能级啊 ， 包括 CPI、 麻辣粉这些东西跟你没有关系 。 **猕猴桃** [44:43] 先找到一个落脚点 ， 这个落脚点给你带来一个有安全感的稳定的小窝 ， 你获得这个房票的一个大股东权益 ， 就是你自己户口和孩子户口有可能会落在里边还贷或者怎么样 ， 这是一个生活的选择 。 对于很多人来说 ，他进入到这个城市 ， 当他有所余力以后 ，他大概率会考虑这个事情 。 因为这一点钱如果我们往低了说 100 万到 200 万之间 ， 你即便是存银行 ， 你也得不到什么太多收益了 ，而且你本来还是要付房租 。 **杨天楠** [45:10] 我补充一个刚刚说的那个怎么买 ， 两三百万 " 老破小 " 的这个 。 比如说我们再加一点预算 ， 比如说上升到三四百万这个级别 ， 我觉得最好还是考虑一下徐金黄这三个区的 ， 特别是那种在他们的官方媒体上经常出现的美丽家园的样板工程 。 比如说上海黄埔发布 ， 上面会提到四兰路 、26 弄这个小区 ， 就是只要一提到这个美丽家园 ， 就一定把这个小区拎出来 ，因为它做的外立面以及小区的这个环境做得非常漂亮 。 你去买这种小区 ， 我可能提前左车一点 ， 就是我稍微埋伏进去 ， 等到经济好转的时候 ， 比如说房价 。 **猕猴桃** [45:41] 你可以展开一下这个美丽家园到底好在哪里 ， 比如说有哪些细节啊 ， 什么围栏啊 ， 什么外立面啊 。 **杨天楠** [45:47] 就它外立面可以刷得像 ，有隔壁群友跟我看过一下， 这个刷得有点像融创的外立面 。 电梯的话是因为它小区就一栋楼 ， 每个楼都给它装了电梯 ， 每次装电梯都要大肆地宣传一下， 小区里面的路面都是铺上沥青的 ， 你很难找到一个美丽家园能给你装成那样子的 。 **M姐** [46:04] 有那个政府的招投标网站 ， 哪个小区它要怎么样更新 ，其实大家可以去看这个网站上面的 ， 它会写出来我这个小区多少面积 ， 我预算是比如说 800 万 ， 你可以根据它花的这个钱数来判断它会好好弄 ， 还是说它简单弄一下 ，但它也许可能会拆迁 。 它可能花了 100 万刷过墙 ， 它其实两年要拆迁了 ， 它有可能会真的好好弄 。 这个网站可以去看 ， 当然了我们看不懂 ， 专业的人可以看 。 **杨天楠** [46:29] 徐汇区还有个叫世家小区的 ， 它的美丽家园也装得非常好 ， 它这种小区就是让你住起来会非常舒服的 。 从自己住的一个角度 ， 如果说我年轻人， 比如说我刚工作两三年， 三四百万的预算 ， 你去郊区买一个新房 ， 我觉得反倒不如在市中心里面找的这种样板工程 。 那么你居住起来这个体验 ，因为你上班还要通勤嘛 ， 同时市中心的小区大部分都自带一些不错的学区的 。 **猕猴桃** [46:52] 至少它学区的底线还是可以的 。 **杨天楠** [46:53] 对 ， 底线在这儿的 。 **猕猴桃** [46:54] 底线还可以 。 **杨天楠** [46:55] 它一定是比郊区的有一些新小区的一些菜场小区要好很多倍的 。 我自己的例子 ， 像我的小儿子今年一年级 ，他们一个班只有 20 个学生 ，在黄埔区 。 老师们开玩笑我们已经实现了小班化教学了 。 现在回过头来你去看浦东 ， 嘉定的一些学校里面的班级都实际上里面三人， 接近满员 ，有时候满员还要超的 。 **M姐** [47:13] 这个应该算一方面是人均资源的问题嘛 ， 黄埔和徐汇肯定人均资源很 。 **杨天楠** [47:19] 稍微充沛 。 **M姐** [47:20] 对对对 。 还有就是你的流动性的问题 ，因为你 300 万买了一个比如说远郊的房子 ， 当你想卖的时候你是卖不掉的 ， 然后你以为我会在这里结婚生子 ， 快乐美满地生活七八年， 不会的 。 生活过两年就要给你看颜色 ， 你就卖不掉了 。 那如果你是买的是 " 老破小 " 的话 ， 你至少自己割一刀 ， 你是能跑得掉 。 你把钱放进去的话 ， 你肯定先考虑流动性也是一个很重要的问题嘛 。 **猕猴桃** [47:42] 因为我是新上海人嘛 ， 我父母可能他身体有些不舒服要去医院检查的话 ，他可能在老家的医院 ，他是说得直白点 ， 可能就那个设备都没有那么先进的 ，但是可能在上海那个金额可能更高 。他现在就是每次来有时间了就去医院检查一下， 非常快 ，他可能走个十分钟就能到瑞金或者华山医院 。 **杨天楠** [48:00] 其实你仔细想想看啊 ， 徐金黄再加上普陀和长宁的部分的 ， 我们说到的老房子 ，在全球的核心城市里边是最便宜的上车机会 ， 几乎是没有的 。 就是说你出门能见到三甲医院 ， 能去参加艺术展 ， 能有最好的图书馆和公共设施 ， 还有好的学校 ， 比如说在三四百万或者四五百万这个量级 ， 它是无可替代的 。 它和很多的我们说到的远大兴的整体的市场的稀缺度 ， 我觉得是有一个很明显的一个差别的 。 就是我们有的时候做产品比较啊 ， 无论是做投资还是做自住 ， 你本质上是一种选择嘛 ， 大家就是市区的 " 老破小 " 和远大兴去做一些比较 。 但是如果从纯自住的角度来说 ， 特别是家里边如果有老人， 有看病这个需求的话 ， 面积小一点 ， 边上离医院距离近一点 ， 我觉得是一个蛮重要的一个点 。 你觉得在看 " 老破小 " 当中还有什么你觉得需要注意或者是大家会忽视的一些细节吗 ？ **猕猴桃** [48:53] 买的话就是市区里面的社区食堂太丰富了 ， 你可能每一个路口都有一个 。 我反正一年没有做饭了 ， 要么是饭店吃 ， 要么就是社区食堂 ， 就是它从早上 7 点可以开到晚上 8 点钟 。 对于一些没有时间做饭的人， 就相当于你公司的食堂一样 。 **杨天楠** [49:09] 光上海了 ， 全国各个城市我觉得说到这个 " 老破小 "， 你必须要分板块分区域来观察 。 第一个是看它的公共服务的密集度 ，因为本质上来说你买老房子内部的居住体验是比较有限的嘛 ，但你其实享受的是整个公共服务的一个外溢 。 但每个城市它公共服务的集中度肯定是完全不一样的 。在上海是这样 ， 我觉得在北京啊各方面也是这样 。 我觉得这个是考虑 " 老破小 " 投资买房的一个蛮关键的一些点 。 买 " 老破小 " 真的投资能有收益吗 ？ 我们把它想象成为一个股票 ， 比如说你买科创 50 或者你买科技股 ， 你本质上买的就是徐斌的新房或者次新 ， 你就打这个新房 ， 你买的是它的成长性 。 但是很多人觉得 " 老破小 " 你可以把它理解成为是一个红利股 ， 当然它相比较一些中证红利 、 红利低波来说 ， 它有一个成本就是装修 ， 甚至说你得稍微的翻修装修和维护一下， 你才能享受得到它的票息嘛 。在它整体的增值空间不大的情况下， 它票息可以有效地覆盖它的投资的一些风险 。 那现在在这方面有没有什么做法或者是套路呢 ？ **M姐** [50:15] 我们现在身边几个人问下来吧 ， 包括那种职业吃西老登他们这样子 ， 大家认为如果很远期还会有拆迁和改善的收益的情况下， 那现在如果是 3.3 到 3.5 的租金年化收益率 ，他们觉得值得买的 。 但目前全上海来说没有一个板块是成片板块都能达到的 ， 包括徐汇滨江也达不到 。 徐汇滨江的 " 老破小 " 龙南这样子的 ， 我们看下来 2.6 到 2.8， 你不用费太大的心思 ， 你就不要买太贵 ， 然后买下来正常的刷着墙 ， 然后找中介往外租 ，2.6 到 2.8 是做得到的 。 但你可能考虑 ， 比如说你对比一下伦敦伊丽莎白线沿线可能能到百五 ， 纽约应该百四也是做得到的 ， 所以其实 2.6 到 2.8 还不错吧 。 只能说是当你有这个闲钱愿意从股票里出来去配置的时候 ， 你可以考虑 ，但肯定也不是说作为一个首先去考虑的这个点嘛 。 还有就是可能 。 **杨天楠** [51:09] 你装好一点租给网红的 ， 或者做 Airbnb 做民宿之类的 。 **M姐** [51:12] 对 ， 这种就是你要花很多时间去挑 ， 包括你要买得足够便宜 ， 然后你的装要花很多的时间 ， 这种就你等于是在干这个职业的活了 。 大家不要觉得炒 " 老破小 " 是很容易的一件事 ，因为你要接触的人都是七十几岁的老阿姨房东 ， 可能很刁很刁的中介 ， 都是这样的人。 你要做 " 老破小 " 的话 ， 你是一线和这些人去肉搏的 ， 你赚的是很脏很累的钱 ，并不是在手机上点点很舒服的钱 。 我觉得如果买 " 老破小 " 的话 ， 更大的价值是你把它看作我买了这个板块的股票 ， 可能地上附赠了一堆破烂砖头 ， 没有什么价值的 ，但是尽量也让它们产生 100% 二点几的收益 ，但我主要是买了它下面的土地吧 。 还有一个点可以跟大家说一下， 就是说我们当时是想过说大家一起凑钱拿着十套可能拆迁的房子 ，在全上海分散着拿嘛 ， 你总有一套会拆迁 ， 那这样不是平均收益会好一点嘛 。 **杨天楠** [52:05] 就当创新要 ETF 来买 。 **M姐** [52:07] 对对对 ， 然后还有包括说买一些法拍房的 " 老破小 "， 总而言之就是买到足够便宜的 " 老破小 "， 然后等它发生一些什么事情之后， 这个事情我去跟一些有钱朋友说了这个提议之后 ，他们听得很感兴趣 ， 听完觉得说啊很有意思 ，但是这个事情能容纳的钱太少了 。 比如说我们三个人， 我们就能凑出来六张房票 ， 那一套房子 200 多万 ， 我们其实就能容纳 1500 万 。 那这个事情对于真正有钱的人来说 ，他容纳的钱太少了 ， 要花的时间精力 ， 你让我去和 " 老破小 " 的老赖去搞的话 ， 我肯定也是不愿意去的 。 我觉得投资 " 老破小 " 这件事情的话 ， 它的人群限制是很明确的 ， 就是 500 万到 1500 万 ， 你有这个净资产或者说有这个流动的钱想要配置的人 ，他才会去关注 。 因为你再多的人 ，他会觉得说是一件事 ，但是你这个事情太麻烦了 。 但你如果是 500 以下的话 ， 我觉得不要想那么多 ， 还是考虑说我喜欢住这套房子 。 因为现在很多年轻人他不买房不上车 ，他的理由是说 300 万买这套房子 ，他可能以后还要跌百四 ，他要跌 30 万 。 你不要管 ， 你先住进去 ， 你先住十年再说嘛 ， 你不能怕它未来跌 30 万 ， 你就先不活了这种感觉 。 所以我是坚定的 。 **杨天楠** [53:19] 觉得 " 老破小 " 上车还是有价值的 。 **M姐** [53:21] " 老破小 " 有居住价值 ， 当你没有别的东西可配置的情况下， 你说我是真的是安于年化百三左右的话 ， 你可以配置徐金黄的 " 老破小 "。 ### 投资价值 **杨天楠** [53:31] 猕猴桃呢 ， 你觉得那个买 " 老破小 " 有投资价值吗 ？ 这个阶段 。 **猕猴桃** [53:34] 我还是认为买徐金黄的 " 老破小 "， 前提还得是类化饮类的 ， 我觉得 。 建安你买到新建安那边 ， 我觉得新建的 " 老破小 " 我是觉得不太灵的 。 徐金黄的 " 老破小 " 就是说可能虽然旧一点 ，但是你装修一下， 住进去你的生活以及工作你是非常舒服的一个状态 。 **杨天楠** [53:49] 每个陆家嘴的金融人 ，他们的出生点都是在潍坊新村这个地方 。 **猕猴桃** [53:54] 特别是徐汇区和黄埔区 ， 它的学校是有保底的 ， 底线在那里的 ， 给你牢牢地守住在那里的 ， 你也不至于太焦虑 。 像新上海人从外地来的话 ， 大部分其实都是学霸或者说卷毛一路卷上来的 ，他对于子女的教育一定是非常看重的 。 **M姐** [54:07] 我觉得可以这样把它拆分开来来算吗 ？ 就比如说我买了一套 1500 万的新房 ，其中有 100 万其实是我买的是装修嘛 ， 买了它的加格纳 ， 买了它门口的松树这些东西 ， 那你不可能说我去资产配置了一个装修啊 ，因为装修在我持有它的六七年七八年里面 ， 我就把它价值使用掉了嘛 。" 老破小 " 的话 ， 比如说徐汇滨江的 " 老破小 "， 一套房子现在 300 万嘛 ， 男士觉得这个 300 万它可以拆分成哪些部分 ， 比如说 30 万是我节约下来的明办的学费嘛 ，因为我五年就是节约了 30 万学费 ， 还有比如说土地价值至少有 100 万 。 **杨天楠** [54:40] 龙华附近的一些 " 老破小 " 的话 ， 我觉得至少有四块吧 。 第一个肯定是它的土地价值嘛 ， 我觉得是比较大的 ，因为所谓土地价值它有区块嘛 。 因为你想整个徐滨这边 ， 一个大徐滨板块 ， 可能政府倾注了大量的一些资金在里边 ， 一些艺术馆 ， 滨江的一些步道 ， 梦中心这样的一些商业中心 ， 还有很多文化的一些设施 。 那么这个东西它其实的地段价值是巨大的 ，而且是持续投入的 。 第二个的话 ， 我觉得还是存在一个拆迁或者是一个看涨期权吧 。 因为这些年大家会发现说徐滨这边因为徐滨的土地上涨 ，因为这边的大平层盖得多 ， 所以他们这边的一些 " 老破小 " 的动迁的概率也在持续的一些增加 。 拆掉你们这些低容积率的房子去换高容积率的房子 ， 那么它其实是有个几率的 ， 这其实也是享受了一块嘛 。 第三个就是说我们说到房子除了它本身的投资属性以外的话 ， 它还是有一些大股东权益的 。 所谓大股东权益就是你想买一个股票 ， 你说说看你是拥有了上市公司的一部分 ，但你有没有享受过上市公司的任何权益 ，其实是享受不到的 。 你是名义上拥有了一部分而已 ， 你在投票各方面你是没有任何权益的 。 但是房子再怎么样 ， 它的收益回报低一些 ，但是你是有大股东权益的 。 你孩子有书读 ， 你自己住在里边不会被房东给撵走 ， 你可以把房子装修成你想要的那个样子 ， 包括附近的一些公共服务可能也是承载在你是这个户主之上的 。 从我的视角上来说的话 ， 房子本身它肯定是有我们说到土地价值 ，有一个升值的一个期权 ，但同时还有这个大股东一些权益 ， 它共同构成了房子整体的一个价值 。 如果是市区的一些老房子的话 ， 它这些服务和价值它都是有的 ，因为投入在里边的公共的福利实在是非常的多 。 **M姐** [56:28] 我觉得大家可能尤其是新手吧 ，他会觉得说我买到笋盘是一件很容易很容易的事情 ，其实根本就没有那么容易 。 我可以讲一个我自己买房的故事啊 ， 就是在 20 年我前面不是说卖了宝山吗 ？21 年呢 ， 我想说还是买房的情况下 ，有一套房子它周围它同小区就几乎是一样的 ， 差不多挂牌都是在 730 万左右 ， 那这套房子只挂 630 万 。 为什么呢 ？ 是因为这套房子的房东他的女儿在国外， 房东只有老阿姨一个人，75 岁了 ， 她根本不知道市场上发生了什么事 ， 她根本用不来手机 ， 她唯一的信号输入渠道就是看电视 。 这个房子帮她代卖的中介要上门敲门问阿姨要钥匙 ， 才能来给这套房子开门 ， 才能看到这套房子 。 这个中介他为了赚钱嘛 ， 这中介个人他要赚一个点的额外的他的中介服务费 ， 链家就没有动力来推这套房子 ，因为链家说我上下家已经要收 3 个点了 ， 你还要赚一个点 ， 我怎么跟我的客户说呢 ， 显得我像骗子 ，也没有客户愿意付这 4 个点的中介费 。 所以这套房子它很神奇的存在在那里 ， 比周围所有人都便宜 100 万 ， 所有的客户也不会说我莫名其妙平白要付 4 个点嘛 。 当时的话 ，因为我正好是跟他们水库的一群人啊什么 ， 大家胆子很大 ， 大家敢于买这种房子 ， 然后跟中介关系也很熟 ， 后来是托了这个中介个人的一个朋友 ， 跟他吃了个饭 ， 就在饭桌上跟他说这套房子现在挂 630 万 ， 你帮我还价 ， 还到 620 万 ， 这个 10 万我都给你 ， 你不是本来要赚一个点 ， 你只要赚 6 万嘛 ， 我给你这 10 万 ，但你帮我还价 还到 620 万 ， 你也不要再卖给别人了 。 吃了这顿饭才买到这套房子 ， 这套房子当时为什么我们要这样去买呢 ？ 是因为有一个朋友他跟我说未来要开地铁 23 号线 ， 地铁站开在小区门口 ， 徐汇滨江要往南扩 ， 这套房子在南扩区域内 。 这个事情里面你结合了一你胆子要大 ， 二你的信息要快 ， 三你要有内部的信息 ， 四你要有渠道去了解到有这样的房子 。 这套房子除了在链家上挂牌挂了有三四个月吧 ， 没有任何一套待看 ，因为别人看不到这套房子嘛 ， 要那个中介去问阿姨要钥匙嘛 ，他在链家上没有任何一套待看 ， 被我买掉了 。 这种情况下才能买到所谓的笋盘 ， 就是你比市面上便宜 100 万 ， 这套房子到现在 2025 年年底 ， 它的市场成交价也差不多就在 600 万出头 。 就是因为它实在买的时候太便宜了 ， 所以才没有亏 。 理论上如果你在当时以 730 的价格去买的话 ， 你现在就亏了 100 多 。 **杨天楠** [58:49] 是在什么位置 ？ 什么方向上面 ？ **M姐** [58:50] 就是徐汇滨江南面的那个 23 号线地铁口 。 **杨天楠** [58:53] 相对来说还是一个全上海跌得最小的一个大的方向 。 **M姐** [58:56] 但是我是想说这个事情的难度 。 **杨天楠** [58:59] 比你想象的要大得多 。 **M姐** [59:01] 大得多 。 很多年轻人他买房的时候 ，他会有两个幻想 ， 就是一我能抄到最底的底 。 **杨天楠** [59:07] 则是我能抄到最底的底 ， 第二是我能买到最损的笋盘 。 **M姐** [59:10] 对 ， 就其实笋盘绝对不会是你在链家上刷着链家看到一套房子 ， 你问中介 ， 这个中介跟你说实话 ， 然后你就买到了 ， 那就不是笋盘 。 笋盘根本都不会出现在链家上， 或者出现了也是很奇怪的 ， 没有待看的 。 你要让这个中介能够怎么说嘛 ， 比如说银行的业务经理 ，他年末来问你说你帮我忙 ， 你存 200 万 ， 然后我明年怎么怎么样 ，有好的产品我给你优先买 ， 你要跟中介建立到这样的关系 。 **杨天楠** [59:35] 你要跟中介有信任 ， 平时并且对他们有尊重 ， 这样的话他们有一些优质信息的时候 ， 你可以站在信息相对上游的位置 。 **M姐** [59:43] 中介就是说我知道你是一个诚心的买家 ， 我跟你说这套房子它真的便宜 ， 你真的今天就能掏钱就打车来买 ，他才会给你可能真正的他们圈子内的笋盘嘛 。 因为我们认识很多中介 ， 我做了七八年中介 ， 我有一定资金实力了 ，有真的笋盘我都是自己找人吃下来凑下来的 。 就像量化也是一样 ， 我有好的额度 ， 我为什么不先买会给市场上买呢 ？ 我觉得年轻人， 尤其是在四五百万段吧 ， 或者说选上车房的人， 不要把择时和买损想得太重要很容易 。 ### 上车攻略 **杨天楠** [1:00:16] 那你们两位会怎么建议大家去做呢 ？ 就比如说现在一个人他手上有两三百万 ， 三四百万 ，他应该先去做哪些事 ？ 先去看房 ， 还是先去加中介 ， 还是先去刷抖音去学习 ？ 你觉得应该 。 **M姐** [1:00:27] 先不要听男士的播客 ，因为你听多了你就会想要综合的全球资产配置 ，但是你两三百万是不足以支撑你全球配置的 ， 你只能押注单边 ， 你就选一个省会城市或者说你自己有发展潜力的城市买就完了 。 **杨天楠** [1:00:44] 那需要看多少套呢 ？ 如果上车的话 ， 你建议大家这个阶段再多看多比较 ， 多比价多还价吗 ？25 年的 11 月这个时候 。 **M姐** [1:00:53] 我觉得这件事情要分成道法术器四的阶段来说 ， 道就是我们说不到这么高的层面嘛 ， 可以去听男士跟朱宁教授的那一期吧 。 就是你现在说大趋势 ， 你说我还要靠买房炒房赚多少钱 ， 包括今天群里面在说的什么时候房价再翻一倍 ， 我觉得这个是一个大的趋势嘛 。 那我们说不清 ， 你要有政策面财政上的一些想法 。 法就是选择城市吧 ， 城市选错你基本上也就是错了 95% 了 。 我们今天能聊到的或者给大家说的就是术和器 ， 那术就是说你怎么跟中介周旋啊 ， 怎么样去找到至少现在比市面上便宜 5% 到 7% 的房子啊 。 器的话其实就是你用的一些小程序嘛 ，有的人他链家的那个地图找房都不会用 ， 那你还在说什么 ？ 或者说你至少要会用链家 ， 会用兔博士 ， 会用什么 V 估价这些东西技巧 。 比如说我在跟中介出价出 300 万 ， 我再叫一两个朋友出假价格给中介 ， 中介迷惑我 ， 我也迷惑他 ， 这些是小的一些技巧吧 。 我觉得如果说回要看多少套房子的话 ， 我觉得还是多看 ， 每个周末都看 ，而且你要多找人讨论 ， 千万不要在比如说小红书或者知乎上说随便看了一些帖子说老破小还在跌 ， 然后就相信了 ， 相信了就说我不看了这样子 。 **杨天楠** [1:02:09] 还是要持续看 ， 持续去了解 。 **M姐** [1:02:10] 持续在一线的看 ， 持续去做没有意义的浪费时间的活 ， 这个板块这个类型不管我要不要买 ， 你就把它当成上班一样去看 ，因为你上班肯定是百分之七八十的时间也是你做着你觉得没有意义的那些重复的机械的活嘛 。 比如说你的预算只有 300 万的话 ， 你肯定从 250 到 350 都要去看 ，因为你要知道你少付 50 万和多付 50 万你能买到什么东西 。 多付 50 万其实也就是一个月多还 2000 多块钱贷款 ， 你要知道我咬牙上一步是什么东西 ， 退一步是什么东西 。 把自己的看房的类型啊 ， 还有预算段啊 ， 板块啊做表格吧 ， 用你自己擅长的方式 ， 比如说你在工作当中你是擅长 ， 假设说男士你是擅长做采访的 ， 擅长观察人的 ， 那你就和中介深聊嘛 ， 你试图从中介的表情上面发现他有没有骗你之类的 。 比如说猕猴桃你擅长做数据的 ， 擅长做理工科思维分析的 ， 那我就把我看过的所有的房子我就图表化或者统计化做出来 。 你要用你工作当中学到的思路去建立一个你自己看房的彩盘的一个东西 ， 就是什么也别说 ，也别说买或者不买 ， 涨或者跌 ， 先看 100 套再说 。 **杨天楠** [1:03:18] 你有什么建议吗 ？ 猕猴桃 。 **猕猴桃** [1:03:20] 我觉得如果说在北京上海而言 ， 我觉得还尽量靠近核心区市区里边的一些民家园做的比较好的一些老破小房子 。 如果说在其他的一些省会城市的话 ， 我建议就是说跟着当地的特色的一些产业去走 ， 或者说当地的一些比如说政府搬到哪个地方 ， 哪个地方在当地发展的 ， 特别是产业 ， 跟着产业这个事情非常重要 。 打个比方说合肥哪个地方 ， 明天可能有一个芯片的晶圆厂开始要投产了什么的 ， 这个旁边如果有一些对应的楼盘 ， 我觉得是一定要去关注的 ， 对省会城市产业非常非常重要 。 **M姐** [1:03:52] 谈论一下为什么这一轮说合肥今年跌得最多呢 ？ 我以为合肥会新生儿出生率什么的 ， 大家都会买不起上海货去买合肥货 ， 反而会坚挺一些 。 **猕猴桃** [1:04:00] 之前涨得太厉害了 ， 我觉得之前涨得太厉害了 ， 现在又跌回去了 。 **杨天楠** [1:04:04] 明年我们就会看到很多的一些科技类的公司 ， 可能就是会非常难做 ， 或者跌得非常非常厉害 ， 唯一的原因就是因为炒得太高了 。 **猕猴桃** [1:04:12] 但是合肥这个地方有一点特别 ， 就是它当时老城几乎是半个放弃了状态 ， 然后在滨湖那个地方重新建了一个新城 ， 把一些市政府全部搬过去 ， 然后新兴的产业基本上都往湖边去搬 ， 包括南京很多城市的老城几乎是放弃了的 。 但是北京跟上海是不一样 ， 这个老城它是不会去放弃的 ， 每个城市有每个城市不一样的风格 。 就当时我在南京按照上海的思维去买 ，其实是吃了大亏的 。 看房的话 ， 刚刚我心想我看个 20 套差不多 ， 结果 M 姐只来个 100 套 ，其实 100 套其实也差不多 。 就是我觉得最重要的就是看这么多房的时候 ，不要找一个中介去看 ， 跟着不同的中介 。 当你加了个比如说 20、30、50 个中介之后， 你会发现中介和中介之间人是人差异是非常大的 。 **杨天楠** [1:04:54] 水平天差地别 。 **猕猴桃** [1:04:55] 怎么看就是你跟他聊天 ， 你可以通过这个人的一些谈吐 ， 你知道这个人的风格 ， 这个人的习惯 ，以及这个人的水平 。 还有一个非常重要就是遇到突发情况的时候 ， 看到这个人怎么处理这件事情 ， 对于买房的交易过程中出现的问题处理是非常有帮助的 。 有些人可能遇到一些突发的情况 ，他可能就解决不了 ， 或者说撒手不管 ， 放羊或者说当个水手长我就不管了 。 但有些人他会从中着想给你圆满的去解决掉这个问题 ， 去看二手房 。 中介这个人怎么样还是非常重要的 。其实我觉得不同的中介你就把它定位成不同的作用嘛 。 有的那种很老油条的中介 ，他是你最后用来帮你谈判的 ，但是有的很新手的中介 ，他是能跟你说真话的 。 就像你办公室同事嘛 ， 比如说你是领导 ， 你得知道这个员工是能干活的 ， 那个员工是能说话让我高兴的 ， 那个员工长得好看我看得开心的 。 每个员工他的作用不同 ，有一些中介他比较生疏吧 ，他新手嘛 ，他能跟你说一些真话 ， 能让你知道这房子真实的情况的 。 还有就是我觉得可以很多人都在群里面呼吁让男士建立房产的专门讨论群 ，其实这个事情是有必要的 ，因为你沉浸在这个环境里面 ， 你要跟真的感兴趣的人大家 ，因为人的时间是有限的嘛 。 那比如说今天我看了宝山 ， 你看了浦东 ， 我们大家把信息对一对 ， 那就等于加了一个杠杆 ， 我就知道了两个板块的信息 ，其实这个事情是 。 **杨天楠** [1:06:14] 它其实就是天然做一个行业比较嘛 ， 你只对自己出生居住和工作的地方会特别熟悉 ，但它肯定不是整个城市 ， 甚至不是整个国家的全貌 。 **M姐** [1:06:24] 而且就哪怕都不说到外省市啊 ， 就是说上海各个板块的风格差异非常大 ， 你到了之后会发现这个地方的人买房居然就是他们局限在一个小板块里的这个思路 ， 各个板块的思路很不同 ，但是又有一群所谓的互联网线上专家定制购房 ， 就是现在包括线上收集信息能力很强的人 ，他们说我在线上全市去选 ，但是他们又太看重自己的决策嘛 。 还有一群就是打心的刁民 ， 就是我只买赚钱的 。 不同的群体我觉得这个要开多个视角去看嘛 ， 多跟买房的人讨论 。 ### 2026展望 **M姐** [1:06:58] 最后男士给我们说一下你自己的房产的动作是什么 ？ 就 2026 年你在房产上会有什么动作吗 ？ **猕猴桃** [1:07:03] 我觉得 2026 年肯定就不动吧 ， 对我来说的话 ， 之前一轮大的调整已经调整到位了嘛 。 **M姐** [1:07:10] 就现在也没有可以卖的仓位了是吧 ？ **猕猴桃** [1:07:12] 没有没有没有 ， 我今年就是把我爸妈的那一套里边我本来还有点额度嘛 ， 我现在就把我那额度拿出来 ， 把我的份额卖给我妈妈 ， 这样的话我那个能享受一个节税的一个政策 。 那你新房如果交了契税的话 ，也是一个首套 ，也是个低价嘛 ， 我应该不会做新的动作 ，而且未来两到三年应该也不会做新的动作吧 。 当然对这个东西你说有没有预测呢 ， 我觉得也没有预测吧 ，但是我觉得就是从底部的一个状况迅速的来回升这个概率 ， 从我的角度来说概率还比较低的 。 而且我爸妈那套房子也是第一代商品房 ， 面积比较大嘛 ， 接近贴着 140 的那个价格 ， 所以在现在这个环境下， 如果不是流动性特别好的情况下 ，其实也挺难调整的 。 所以我就只能先再看一看再说 。 至于我买的这个新房的话 ， 短时间应该不会动吧 。 **M姐** [1:08:00] 涛哥呢 ？ 明年的动作呢 ？ **杨天楠** [1:08:02] 暂时可能没太有合适的时机去动吧 。 **M姐** [1:08:04] 那听众就会说你们三个人讨论了半天你们自己不买 ， 或者说你们已经埋伏好我们了让我们买 。 **猕猴桃** [1:08:10] 但是我觉得这是这样的 ，因为买房子它不是一个纯粹的投资行为啊 ， 它很难说 。 大家想一个问题啊 ， 就是过去 10 年、20 年在中国买房赚钱那些人 ，他们是因为有天才般的决策吗 ？ 是他们理解货币政策 ， 理解城市发展 ， 理解产业政策吗 ？ 不是的 ，是因为他们有个儿子 ，而且这个房地产这种东西没有报价板 ， 所以你可以长期持有 。 因为普通的老百姓只能通过长期持有一个向上趋势的资产才能赚钱 ， 普通老百姓只有这个能力 ， 所以恰好他赚到了而已 。 那接下来我觉得房地产也不是一个买了以后可以持续折腾的一个东西 ， 至少它不能以一到两年一个特别短的时间去折腾的一个资产 ， 我觉得比较难 。 我们前面说到了买房的选择 ， 如果对于是不是卖老破小的选择的话 ， 第一我觉得现在去卖老破小 ， 除非你这个老破小是处在一个非常糟糕的一个位置或有极大的不利因素 ， 否则我觉得现在卖老破小未必是一个很好的一个时间节点啊 。 **M姐** [1:09:05] 而且就是看你卖出来的钱要干嘛嘛 ， 比如说你卖出来的钱也只是去买一些百一点五百二的东西 ， 那你还不如就是收租嘛 。 **猕猴桃** [1:09:12] 我觉得普通人要赚钱 ，他要把他的交易窗口给他主动的缩窄 ， 你只保留大是大非 ， 就是特别贵 、 流动性特别好和特别便宜 、 流动性特别差的时候你再做决策 。在房子这个资产上面 ， 这个其实你就把它当做一个另类资产嘛 ， 你无论是交易红酒 ， 还是交易什么奢侈品 ， 还是交易什么油画 ， 它都是这样 ， 它价格极度波动 ， 一定是在一个价 格很高 、 流动性非常好的时候是适合卖 ， 价格很低 、 流动性特别差的时候是适合买 。 所以只有在大是大非的时候 ， 你去做这样的一个交易才性价比特别高 。 你绝大多数时候你应该把自己的交易窗口主动的关闭 ， 你可以多观察 ，但是如果是一个持续上行或持续下行的趋势没有打断的时候 ， 从我的角度来说我不会去瞎动嘛 。 我可能会比较或者是询价 ，但是不会认为是一个非常好做决定的一个窗口 ，因为它跟权益类的配置不一样 。 权益类的配置它的交易成本是很低的 ，而且它可以是在 01 之间 ， 它可以是用贝叶斯的方式可以不断的去滑动的 。 我的股债黄金比例 ， 我可以每一天每一秒都是时间 ， 我可以在当中去不断去滑动这个比例的 ， 去做一些再平衡 ， 去做一些策略的 。 但是房地产不一样 ， 房地产它的交易成本很高 ， 时间 、 精力 、 税费都很高 ， 所以最好的方式就是在流动性和价格的一些极端的状况下面去做选择 。 我觉得只要做得多的人 ，他会比较容易的在 3 到 5 年或 5 到 7 年的这样的一个大周期当中去找到这样一个点的 。 **M姐** [1:10:41] 但普通散户的很大的一个特点就是我关注的很多之后， 我就以为我会了 ， 然后我的动作就会多起来 ， 你就没有办法避免 。他可能看房看了三个月他就会下手 ， 就会被中介削着买一套了 。 **猕猴桃** [1:10:53] 它其实就是在什么 ？ 它其实就是相当于是我观察了三个月茅台的动销 ， 我就以为我理解了茅台这个资产 ，其实是一样的 。 **M姐** [1:11:01] 茅台今天都 1499 了 。 **猕猴桃** [1:11:02] 买房很容易冲动的 ， 很容易有一个很偶然的点触发 。 我第一次买房就是这样 ， 非常偶然的一个点触发 ， 我想赶紧去买了吧 ， 就这样吧 。 **杨天楠** [1:11:10] 所以不要怕麻烦 ，不要怕辛苦 ，不要怕委屈 。 **M姐** [1:11:13] 而且其实可以把这件事情理解为 ， 如果你是女性的话 ， 你把它理解为买包 ， 比如说爱马仕出了所有的新的包 ， 我都想看 ， 我都找人讨论 ， 我都去看他的图片 ，但是我给自己限定好我就是每两年才能买一个 ， 这样子 。 对于男性来说的话 ， 可能就是你把它理解为买车 ， 每一辆新的电车出来我都去试驾 ， 我都去看 ，但是其实我不到换车的周期 ， 我是白嫖 ， 我是不买的 。 但你一直保持着看和体验的状态嘛 ， 当真的有一个底部的信号出来的话 ， 你能感受得到 ，其实就是这样的 。 **猕猴桃** [1:11:45] 保持市场热度 。 **杨天楠** [1:11:47] 对对对对对 。 好 ， 那我们今天分享就到这儿了 ， 非常感谢大家 。 好 ， 那今天关于如何在上海讨到便宜的二手房就聊到这里 ， 再次感谢淘宝闪购对本期节目的支持 。 现在就上淘宝闪购搜我们的节目名 " 听懂涨声 "， 领 25 元红包 ， 让你吃得更好 ， 省得更多 。 --- 本节目库由 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