# 好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等 听懂涨声 · 2026-10-19 「听懂涨声」主播杨天楠与趋势动物开发者聂聪Nick、「清风说新房」清风、「截胡不截财」Jeff四位主播在828新政后首次同台，探讨现房销售与房贷贴息能否找回买房人信心。他们指出新政要求房子封顶才能销售、按揭延至竣备后才起还，开发商回款周期拉长至约两年，高周转模式终结，房企利润率要求回归8%-12%，并被迫像上海苏河湾招商SH178项目那样用一年反复打磨方案，从造样板间奇观转向更生活化、场景化的设计。北京1%、上海3%、广州5%的定金细则被比作"楼花花"，可能催生高杠杆锁房与加价转手等乱象；Jeff测算150万封顶的贴息五年最高约5万元、相当于97折，落地两周市场量价反应平淡，且一年有效期让人缺乏安全感。四人判断楼市两头热、中间挤：顶级稀缺新盘与老破小等高租金回报"微盘股"走强，次新房则因产品代差被新房持续"背刺"，超跌老破小反而为拆迁收储拉开价差空间。借鉴香港撤辣后靠利率与租金回报率倒挂触发的整体反转，Nick推演明年3月政策窗口若加码贴息或收储，上海、苏州等核心城市有望率先企稳。 ## Questions this episode answers ### 828新政后，定金制度具体怎么定？各城市比例差多少？ 聂聪Nick介绍，828新政提出定金制，最初预计约5%，结果北京细则最先出台，定金不超过1%，1000万的房子付10万就能锁定一套，杠杆极高；随后上海定为3%，广州隔一天出5%。Jeff补充，消费者可随时违约而开发商不能违约，是单方行权，且具体如何收取、能否加价转手等细则仍悬而未决。 [4:00](https://tdzsfm.com/2bd6b27c-8c31-4121-a807-5d8d767b4c14?t=240000) ### 现房销售制度落地后，开发商的高周转模式还能继续吗？ Jeff认为新政让开发商从追求IRR回归利润率，原来3个点利润率靠高周转能做出15以上的IRR，现在项目周期拉长到两年左右，IRR回归个位数、不到10。聂聪Nick补充，开发商从金融模式变成建造业模式，还要为两年后房价下跌留出更大的安全边际，土拍竞争会更理性。 [12:28](https://tdzsfm.com/2bd6b27c-8c31-4121-a807-5d8d767b4c14?t=748000) ### 房贷贴息政策落地后，市场反应如何？能刺激买房吗？ Jeff测算，150万封顶、贴5年息约5万元，相当于打了个97折，力度太小；且一线城市150万买不到像样的房子，真正受惠的是刚需中的刚需。贴息落地两周后，他观察到全国价格跌幅略有收窄，成交量随金九银十环比增长但没有超预期，市场对贴息反应比较平淡。 [29:50](https://tdzsfm.com/2bd6b27c-8c31-4121-a807-5d8d767b4c14?t=1790000) ### 上海得房率从85%卷到105%是怎么回事？现在被监管了吗？ Jeff说，三年前得房率70%，后来85%已觉得很牛，三个月后变95%，最近把飘窗、阳台、设备平台、电梯间都送进去后实得率到105%，甚至挖到地下室储藏室干到110以上。最近上海开始划红线管理，多个房企已在改方案，他希望这是一条明确固定的线，否则损害的是全上海购房者的利益。 [52:20](https://tdzsfm.com/2bd6b27c-8c31-4121-a807-5d8d767b4c14?t=3140000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[0:56] 新政细则** - [0:56] 828新政双文件解读：销售制度改革要求房子封顶才能卖，信贷还款推迟到竣工验收 - [3:43] 828新政定金比例出炉：北京1%、上海3%、广州5%，1000万的房子10万就能锁定 - [6:49] 杨天楠梳理楼花制度史：霍英东1950年代发明卖楼花，港府花了10年才建立预售监管 - [9:02] 上海细则允许房企土地款分期：先付50%，剩余50%两年内免息缴清 - **[12:28] 高周转终结** - [12:28] Jeff：高周转模式终结，房企拿地利润率要求从3个点提高到8-12个点，IRR回归个位数 - [15:41] Jeff：现房制下开发商必须为两年后房价下跌做压力测试，预留更大安全边际 - [17:46] 清风：定金制度只对不好卖的项目有意义，新天地这种顶级豪宅客户根本不缺 - [21:14] 清风：房企卖新房本质是造梦，现房制后隔壁刷出92分、95分产品就很难卖 - **[23:26] 设计案例** - [23:26] 招商苏河湾项目SH178因超高层禁批拖了一年，设计团队反复改方案，砍掉400平中央车站改做骑行仓和宠物洗脚区 - **[29:17] 贴息落地** - [29:50] Jeff测算房贷贴息：150万封顶、5年最多贴约5万元，相当于只打了个97折 - [32:00] Nick观察贴息落地两周：全国房价跌幅略收窄但仍在跌，成交量没有超预期 - [34:28] Jeff：贴息只承诺一年有效期，购房者担心明年政策退出后房价继续跌 - [35:36] 杨天楠引大摩邢志强稳楼市三点：收储、保房企主体、贴按揭缺一不可 - [36:40] 上海老破小租售比已到2.3，接近公积金贷款利率，低总价房源重新进入投资者视野 - **[38:09] 两头分化** - [38:59] Nick看好天地两头：顶级稀缺新房与高租金回报资产，中间段最危险 - [41:18] Jeff：老破小像微盘股，跌得够惨租售比才抬升；改善房和豪宅反被新一代产品背刺 - [43:47] 杨天楠：次新房牛市叫次新、熊市变老破大，估值不稳定，正被新产品代差挤压 - [45:48] Jeff与杨天楠：核心地段不再绝对稀缺，上海真正不可再生的只有黄浦江边一线江景 - **[48:42] 拆迁收储** - [50:47] Jeff：房企也会像牛市散户一样积小胜而成大败，连续成功后追高拿地一波亏回去 - **[52:12] 得房率红线** - [52:12] 上海得房率从85%卷到105%后开始划红线，房企被要求按新规整改赠送面积 - [55:25] 清风：新房卷产品与二手房降价是一体两面，二手房止跌之日新房才停止背刺 - **[58:01] 现房隐患** - [58:23] 杨天楠警告赶工隐蔽工程风险：地坪两天铺完和一个月铺完当时看不出差别，入住后发霉 - [1:00:25] Jeff朋友拆掉世博一线江景Dream House：精装问题超100项，6个空调出风口只装3个传感器，一户抠1500元聚沙成塔 - **[1:02:37] 装修减配** - [1:03:04] 清风揭秘装标水分：开发商宣称5000元装修标准，实打实只花3500元 - **[1:06:37] 租房新常态** - [1:07:04] Jeff引高盛研报：中国家庭房产占比已从近7成降到52%，预计2035年回归4成左右 - [1:08:50] Jeff观察上海中大户型租金上涨：卖房变租房的人增多，好房源短期供需失衡 - [1:11:37] 清风租房6年换5套房只见过房东一面：租房像谈恋爱，买房像结婚，多谈几次恋爱 - [1:12:46] 清风用亲身租房经历劝客户绝不买一楼：2018年次新房带地暖中央空调，一楼问题全遇到 - **[1:15:26] 政策推演** - [1:15:48] Nick推演楼市时间表：今年12月底季节性止跌，明年3月前是增贴息或收储的政策窗口 - [1:17:15] Nick以香港为样本：2024年5月撤辣无效，直到HIBOR与租金回报率倒挂才触发整体反转 - [1:19:01] 杨天楠回看911后美国居者有其屋政策：持续降息让月供体感极低，催生房价暴涨与衍生品 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **Jeff** (guest) - **清风** (guest) - **聂聪Nick** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 招商 (company), 绿城 (company), 听懂涨声 (product), 截胡不截财 (product), 清风说新房 (product), 趋势动物 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:00] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "。 我是天楠 ， 现在就是不能叫 " 上海四大房地产空头 " 吧 ， 就是我们还拉了一个群 。 我开了个玩笑 ， 把这群起名叫 " 报喜鸟 "， 就是因为过去两到三年的确说的坏消息有点多 。 现在新政出来了 ， 呃 ， 这个还是 Jeff 我们吃饭的时候他聊起来 ， 说我们四个人从来没有一起来录过啊 ， 我们今天就一起来聊一聊 ： 新政 、 贴息 、 两大政策之后， 大家怎么样看全国的这个房地产市场 ， 包括以北上广为核心的大城市会有哪些新的一些 变化 。 那么我们先请三位老师 、 艾克和大家来打个招呼吧 。 **聂聪Nick** [0:35] 大家好 ， 我是趋势动物的开发者 、 作者聂聪 Nick。 **清风** [0:38] Hello 大家好 ， 我是清风 ， 然后我在上海运营一个新房的账号 ， 叫 " 清风说新房 "。 **Jeff** [0:44] 大家好 ， 我是 " 截胡不截财 " 的主播 Jeff， 今天很高兴啊 ， 把三位朋友齐聚一堂 。 我们很早就想聊这一期话题了 ， 大家都是各串各的 ， 今天全部串到一起 ， 糖葫芦一样 。 ### 新政细则 **杨天楠** [0:56] 对 ，其实我们这期的一个背景啊 ， 还是从 828 新政开始聊起嘛 。 因为 828 新政其实是有两个文件 ， 一个是销售制度改革 ， 一个是信贷管理的一个意见嘛 ， 就信贷管理意见 ， 就是大家很熟的这 40 年贷款 ， 贷给这个数学不好的人把房子 。 那么销售制度改革呢 ，其实包括那个现房的改革 ， 大家解读很多啊 ， 一开始是大家是比较慌的 ， 尤其是新政刚出来 ， 我跟清风还打了个挺长的电话 ，也和很多的开发商的朋友打了电话 。 但是随着陆陆续续以北京和上海为首的大城市出了细则以后， 似乎大家的想法又发生了一些变化 。 我们先从这个政策开始聊起吧 ， 要不清风因为你离开发商相对比较近 ， 包括对于新房这块也比较敏感 ， 你可以先来讲讲这个 828 新政的一个背景 ，以及细则到底发布了什么 。 **聂聪Nick** [1:52] 828 的这一次新政 ， 我觉得有几点是非常非常重要的 。 刚刚说的第一个就是所谓的房子的出货的本身 。 如果以上海举例的话 ， 上海的房子是出了所谓的正负零就能够预售 ，因为预售制其实是一个好几十年一直存在于中国新房市场的一个生意了 。 然后大家其实是这样的 ， 一边用钱去滚预售 ， 最后再去拿新的地 ， 最后让这个钱滚起来 ， 来去追求更高的利润 。 现在呢 ，在新规的政策下， 未来的房子是需要封顶才能够卖的 。 对于所有的房子来说 ， 它的影响是什么 ？ 影响就是把开发商的整个回款的节奏全部拖慢了嘛 。 对于部分的开发商可能还相对好一些 ， 如果他们拿的是这种低密的地块 ， 六层楼 、 七层楼连排的其实相对好一点 。 但如果对于拿那种市中心的高容积率的 ， 特别是什么 。 **清风** [2:47] 超高层 。 **聂聪Nick** [2:48] 超高的 ， 对吧 。 **杨天楠** [2:49] 那封顶就很难了 。 **聂聪Nick** [2:50] 对 ， 对大家来说封顶非常非常困难 。 哪怕是 80 米的那种 。 现在其实大家要知道 ， 上海目前除了原先拿到过的以外 ，其实上海所有的房子已经不允许超过 80 米了嘛 。 所以说哪怕 80 米 、23 层 、25 层这样的房子 ， 封顶也要很长的时间 。 对 ， 所以对于整个开发节奏上面会有很大的影响 。 但对于用户来说 ， 大家就会觉得说 ， 哎 ， 好像更安全了 ，因为你房子封顶了 ， 至少有个东西在那边 ，不会出现很明显的烂尾楼 。 这是一个 。 然后对于用户这边 ， 我觉得比较大的利好其实也是来源于这个 ， 就是接下来的信贷端 ，其实所有的房子还贷的这部分会从结构完整验收通过 。 **杨天楠** [3:31] 竣备 。 **聂聪Nick** [3:33] 嗯 ， 对 。 **杨天楠** [3:33] 从竣备的那个瞬间才开始还贷 ， 对吗 ？ **聂聪Nick** [3:35] 对 ， 从竣备的那个瞬间开始 。 **杨天楠** [3:36] 那么之前是不是还要付一个定金呢 ？ 我看各个城市对于这个定金的比例是完全不一样的 。 能不能介绍一下 ？ **聂聪Nick** [3:43] 就是 828 的时候其实一开始说定金制 ， 对吧 ？ 然后大家就在想说定金到底是多少呢 ？ 我多少钱能够锁一套房子 ？ 因为他都说定金要远小于首付 ，但首付现在其实基本上首套 15% 左右嘛 ， 对吧 ？ 所以当时一开始想的是远小于首付 ， 可能 5% 左右 。 然后没想到最后北京出了第一个细则出来 ，1%。 我们所有人全部都愣住了 。 **Jeff** [4:06] 不超过 1%。 **聂聪Nick** [4:07] 对 ，不超过 1%。1% 大概 。 **杨天楠** [4:09] 百倍杠杆 。 **聂聪Nick** [4:10] 大家知道 1000 万的房子 ， 你就要付 10 万块钱也能定一套房子 。 这个期权有点夸张了 ， 对吧 ？ 后来上海是 3%， 广州再隔了一天出 5%。 最终你会发现北京在这件事情上居然是最松的 ， 然后上海是 3%。 但是大家要知道 ， 定金现在虽然数字定了 ，但是到底怎么收 ，以什么样的房子卖房这件事情 ，其实到现在没有人知道 。 因为如果今天真的可以 3% 定房子的话 ， 那很简单 ， 大家今天所有人去锁新天地的房子就行了 。 新天地的房子但凡不是开市场价 ， 你就按 3% 你去锁一套 ， 一定是赚钱的嘛 。 **Jeff** [4:45] 而且这个 3% 消费者是可以随时违约 ，但是开发商是不能违约的 。 它是一个单方行权的 。 **聂聪Nick** [4:51] 对 ， 它上面写的是开发商不能够违约 。 然后用户这边的违约责任现在也不知道到底怎么样 。 因为房企现在也很慌 ，因为房子在我看来其实有两类嘛 ， 一类是好卖 ， 一类不好卖 ， 对不对 ？ 你但凡遇到好卖的 ，他说你退就退了 ， 对吧 ？ 遇到不好卖的 ， 好不容易骗进来一个是一个 。 **杨天楠** [5:08] 哈哈哈 。 **聂聪Nick** [5:10] 你说 3% 也好 ，1% 也好 。 **Jeff** [5:13] 就吓跑了 。 **聂聪Nick** [5:13] 对 ，因为对于所有的人来说 ， 你说房子稍微跌一点点 ， 我大不了就 3% 不要了嘛 。 **Jeff** [5:18] 1 到 3 太容易了 。 **聂聪Nick** [5:19] 对 ，1 到 3 真的是非常非常容易 。 我觉得 10% 以内其实都是很容易熬断的事情 ， 特别是对于这种高标的 。 **杨天楠** [5:25] 跨一年的 。 **聂聪Nick** [5:25] 对 ， 你跨两年的时间 。 所以我觉得这个是影响会非常大 。 但是对于用户来说 ， 首先大家要知道那个钱不是不还 ，是缓还 。 但是呢 ， 对于所有买了房子的人来说 ，因为大家买新房其实会遇到一个很大的问题 ， 就是很多人都是把手头上的所有的余额全部冲进来 。 因为毕竟你买房 ， 你可能 ， 哎 ， 换一个户型 ， 或者多买个 20 平 ， 或者多买个边套 ， 你可能都会额外花一点钱 。 这个在那个冲动的时间点你是很难控制的 。 所以对于用户来说 ，他的核心点其实就是我在接下来买完房的那两年能不能压力小一点 。 现在我觉得至少政府的这个规则是能够给到他 。 **杨天楠** [6:07] 可能还会有人胆子大一点 ， 我先弄了 ， 我有两年时间攒钱存钱呢 ， 对吧 ？ **聂聪Nick** [6:11] 对对对 。 **杨天楠** [6:12] 就是我原来是再怎么样我得有了首付才能下注吧 ？ 现在我连首付都不要了 ， 我 3% 我就先下了 。 是不是也有这种可能性 ？ **Jeff** [6:20] 而且他交 3% 还不往前 ， 对吧 ？ 就他只是一个定金 ，也就是往前 。 **聂聪Nick** [6:24] 如果你要付首付再往前 。 **Jeff** [6:26] 对 ，因为往前没有锁死那个身份证嘛 。 那我觉得这里面可能还有很多衍生的玩法 。 我觉得这里面还有很多悬而未决的东西 。 能不能加价转手 ？ 后面这个二级市场在哪 ？ **聂聪Nick** [6:36] 因为第一次在 。 **杨天楠** [6:38] 很刺激 。 **Jeff** [6:39] 就已经太复杂了 。 **聂聪Nick** [6:40] 这个就是 。 **Jeff** [6:41] 828 的那一天 ，828 那一天我当时就说 ，但凡你是一个小的定金 ，其实后面那种什么黄牛啊 ， 搞那种事情 。 **聂聪Nick** [6:49] 问题很多 。 **Jeff** [6:50] 一定就会多 。 **杨天楠** [6:51] 这就回到上世纪 50 年代 ， 就是霍英东发明这个卖楼花这个事的刚开始不就是这样吗 ？ **Jeff** [6:56] 现在是卖楼花花 。 **杨天楠** [6:58] 卖楼花花 。 就是他这杠杆更高了嘛 ，因为原来是楼还没有盖好就开始卖 ， 收个定金 ， 然后分期楼款 ， 然后这个楼花可以炒来炒去嘛 。 这个楼花 50 年代初期霍英东出台了以后， 我今天特意查了一下， 港府到 56 年才把预售楼花同意书纳入到法律框架 。 到了 61 年的时候才把这个资金安全 ， 然后开始有了律师行 ，有了第三方 ， 然后按照工程节点开始拨款 。 就说整个制度设计它并不是一蹴而就的 ， 它也是过程当中花了 10 年的时间 ， 慢慢的来写入到这个历程当中的 。 就包括我们国内也是这样 ，是 1994 年那一年， 就是叫做城市房地产管理法 ， 开始引入到这个预售的一个制度嘛 。其实当时也是到了香港考察 ， 学习到了他们这个先进经营的经验 ， 回来把这个东西陆陆续续完善 。 然后到了 98 年的商品权改革 ，99 年的 1 月份 ， 全中国的第一个 30 年房贷的这个按揭才发出去 ，也就是到现在为止 ， 就没有人完整的去还过这个 30 年的房贷 ， 更别说 40 年 。 **Jeff** [8:02] 房贷都没有 30 年 。 **杨天楠** [8:03] 房贷都没有 30 年， 就房贷 98 年开始嘛 。 所以这整个的这是相当于是二次房改了 。 就回到这个现房制度的确是个很大很大的一个变化 。 **Jeff** [8:11] 一切都是周期和轮回 。 **聂聪Nick** [8:13] 一切都是轮回 。 对 ， 然后因为现在大家都在说推动现房制度嘛 ， 我觉得至少从 828 的现在的执行来看 ， 我觉得还不会那么那么的快 。 或者说不同的城市应该节奏还会挺不一样的 。 **杨天楠** [8:25] 它的过渡期可能还会留个 1 到 2 年 。 **聂聪Nick** [8:28] 对 ，但是我觉得好在的是说这一次细则其实还是定了很多东西 。 然后我刚刚把 828 的那个新政的问题先说完 。 另一方面其实就是现在资金的监管也会比原来更严格嘛 。 原先大家其实知道说钱总是不明不白的被各种方式耗走了 ， 然后现在其实就是一个银行的主责制了 。 所以它的整个监管的逻辑 ， 监管的链条也会比原来更稳 ， 只能拿出来做施工上面的作用 。 比较不错的是 ， 我觉得从前端到后端 ，其实我觉得政府的整个体系其实都做了一些考虑 。 所以这一次在细则里面 ， 我们也看到了上海至少走了一条路是说你首付土地款是可以分期的 。 原先你可能买完土地之后， 你瞬间就要把钱交齐了 ， 那现在你就付个 50%， 剩下的 50% 你是没有利息的 ，而且可以两年以后再还 。 我觉得对于房企的整个压力也明显就要小很多了 。 所以整个这样一套组合拳下来 ， 又能让用户得利一点点 。 **杨天楠** [9:31] 用户能够得利的政策是吧 ？ **聂聪Nick** [9:33] 房企好像也没有亏太多 。 居然土地款 ， 一开始我们大家都不信 ， 说土地款 。 **杨天楠** [9:38] 还能缓交啊 。 **聂聪Nick** [9:40] 你能缓交 ， 对吧 ？ 然后你还能那个 。 后来我去问了几个参与这个讨论的一些领导的同志 ， 然后他们也跟我说 ，他们其实一开始也在担忧这件事情 ， 怕说会不会给房企造成很大的压力嘛 。 后来其实聊下来 ， 觉得还是得要用这样的方式 ，不能把鱼给全部都捞完了 ， 对吧 ？ 还得让大家都能有活路 。 所以整体上来说 ，928 上海发的细则其实终于把原先从 828 到 928 之间的那几批的 。 **Jeff** [10:11] 过渡期的那个 。 **聂聪Nick** [10:12] 过渡期给说明白了 。 这件事情也很重要 。 我觉得有几个非常重要的节点 ， 第一个就是什么时候开始适用新政 ，是从 928 这一天细则发完之后， 再公告的土地就完全适用细则了 。 那你就得是按照全部行规来走了 ， 你要封顶 ， 你要考虑现房的可能性 。 现在还没有任何一次土拍的公告出现过现房的逻辑 ，但是据 928 这一天的发的公告说 ， 未来如果要求现房的话 ， 是一定要在土地公示的时候写清楚说这块地优先要现房的 ， 那也让开发商能够合理评估价值嘛 ，不能让开发商不明不白的亏钱 。 第二个的话就是 928 这一条线 ， 我觉得很严格划好了 。 然后 928 之前的 ， 虽然在 828 以后的这些房子 ，因为没有细则 ，他们拿完之后 ，其实说白了就是他们还是能够用老的那些规范去走 ， 只不过说你所谓的还款方式 ， 你未来在 828 以后取得预售证的还款方式 ，是按照所谓的叫竣备以后你才还款 ，但别的东西都能跟老规一样 ， 你依然可以正负零的去卖 。 这件事情很重要的一个影响点在于说上海原本我们 828 之后一起会想到的说 ， 它会有一个半年到一年的断供期 。 被缓解了一部分 ， 至少有一批房子接下来还能卖 ，不会像原来说的 。 因为上海的土拍基本上大家要知道 ， 最近这一两年基本上每个月一个批次 ， 每个月一批次 ， 到现在为止上海已经拍了 10 个批次了 。 后面其实上海我已知的还有两到三个批次在路上啊 。 所以对于整个土地的供应来说 ， 对于每个月的新房供应来说 ， 你如果当中突然断档 ，其实就一下子会让整个新房的供应就变少 。 所以这个对于市场的稳定会是一个比较好的事情 。 对 ， 整个 828 和 928 的事情差不多就是这些 。 我觉得整体看下来就是对于用户来说的好处 ， 就是后面的房子他越来越所见即所得 。 然后对于房企来说的话 ， 就是后面他会从原来那种超级快周转 ， 会被降一点速 ， 会更从原先那种金融模式变成建造业模式 ， 会更多一些 。 ### 高周转终结 **杨天楠** [12:28] 哪有那么差的制造业 ， 人家制造业都是先有订单再生产 。 我现在都是忙住忙开 ， 到时候最后卖不掉我就是大眼瞪小眼 。 问一下两位啊 ， 原来我们看一张表 ， 很多说开发商他是一个 IRR 的一个生意 ， 对不对 ？ 就是看上去我毛利不是很高 ，但是我的一个规模大 ， 然后我的这个资金的周转相对比较快 ， 我半年一年， 对吧 ？ 我几个月转一圈 。 但现在这个模式就相当于高周转这三个字为代表的商业模式就不复存在了 。 **Jeff** [12:56] 我觉得两个点吧 ， 一个是 IRR 回归利润率 ， 原来利润率是比如说一个地 ， 像之前滨江拿地三个点都拿 ，21 年的时候 ， 那现在可能要到 8 个点到 12 个点以上才会拿 。 那原来三个点为什么能拿 ？ 因为 IRR 超级高 ， 三个点的利润率可以做到 15 以上的 IRR， 原因就是因为你说的高周转 ，他这个资金可以再利用 ， 然后还有融资潜容 ， 土地款也可以放贷 ，他会做出这个 IRR 出来 。 那现在其实这个新规反正撸了一遍下来 ， 基本上就是回归利润率 ， 就真的是一个非常低杠杆的一个把这个事情踏踏实实做完 。 那整个这个项目周期 ，IRR 会跟利润率几乎相当 ， 可能回归到个位数 ，不到 10 这样的一个 IRR， 甚至有时候因为这个时间波动还在变化 ， 可能还会更低 。 第二句话就是房地产做跨周期的复杂决策的这个 ， 对于房价在远期的这个预测能力就要求更大 。 之前是拿地之后差不多 6 到 12 个月就拿预售证 ， 然后这个时候就开始回款 。 **聂聪Nick** [13:52] 基本上他们只要判断 4 到 6 个月 。 因为一般你看上海比较急的 ， 速度比较快那些房企啊 ， 华润也好 ， 绿城也好 ， 招商也好 ， 基本上他们拿完地之后 4 个月到 6 个月之内 ，他们是要求一定要开盘的 。 那个速度非常非常快 。 **Jeff** [14:09] 所以基本上我们原来在投拓就是重营销这个轻预测的 。其实看你开盘的时候有几个竞品 ， 然后大家排期其实看几个人打 ， 三个人打就难受 ， 四个人打流速更低 。 那现在的模式我想再跟清风确认一下， 就是说我从第一天拿地 T0 开始 ， 那我按照现在的模式来讲 ， 预售你说要到封顶 ， 那基本上要到一年半左右 。 要看多少层 ， 如果高层可能一年往上 。 **聂聪Nick** [14:34] 基本上是要到一年左右 。 **Jeff** [14:36] 那如果是个六层的洋房或者别墅 ， 可能一年以内还可以 。 **聂聪Nick** [14:39] 这个我问了一下开发商 ， 现在情况下我觉得会有两种可能 。 如果说强封顶的话 ，因为我问了好几家开发商 ，他们都跟我说在 928 那个细则出来之前 ，他们觉得全公司最苦的是那些工程总 ， 都被公司逼死了 。 就是公司觉得说我要封顶才能卖 ， 那我就拼了命的赶工嘛 。 **杨天楠** [14:59] 对吧 ？ 就 8 个月赶到 14 个月干 。 **聂聪Nick** [15:02] 工期是 12 个月的 。 我现在告诉你 10 个月你不干 ， 你就滚蛋 。 那只能这样 。 所以他们只能在工程上面继续去压缩工期 。 **Jeff** [15:10] 强封顶 。 **聂聪Nick** [15:10] 对 ， 所以我觉得接下来会有一部分的时间被缩短 ，但是我觉得至少怎么着也要 8 个月到 12 个月肯定是要的 。 **Jeff** [15:19] 所以就是说拿地 T0 到 8 到 12 个月去拿第一张预售证 ， 预售证会回一波定金 ， 定金对于房企根本就解不了渴嘛 ， 基本上就是一个融资成本或者一个小钱 。 然后呢 ， 真正到竣工备案才真正开始放款 ， 就是银行才开始回这个大头的房贷 。 这个时候其实已经过了看项目的这个高层吗 ， 还是洋房吗 ， 就基本上是两年附近 。 **聂聪Nick** [15:41] 对 ， 基本上两年左右 。 **Jeff** [15:42] 但你这第二年其实很多人还会违约嘛 ， 就是说这个房价降了 4 个月 ， 我不要了 ， 我重新预售 ， 你还要再卖一波 。 所以对于开发商的这个预测能力 ， 或者他的那个压力测试的阈值就更大了 。 比如现在看上海过去一年跌 4 个点 ， 那我们压力测试做一个未来 4 个点的降幅去测算利润率和 IRR， 那现在肯定要更大的这个 buffer。 所以开发商对于前景的压力测试可能会留出更多的安全边际 ， 这会让这个土拍的竞争更理性一些 ， 这是我的感觉 。 **杨天楠** [16:15] 这个难度很大 ，而且你要碰到这个职业的买家 ，他可以连续锁啊 。 就是说如果我按照 1% 的成本 ， 我可以新添第三个盘 ， 我可以一起锁啊 ， 这是必然的事情 。 对啊 ， 对他来说才花了 3% 的钱啊 ，但是他锁住了三个 ， 比如说是几千万甚至上亿资产的房子 ，他中间他有两年的时间可以调整 ， 可以转让 ，他可以有各种各样的 。 **Jeff** [16:35] 高杠杆的杠杆在这个明天把它放大 。 **聂聪Nick** [16:38] Jeff 最兴奋的就是不是你 ， 首先你去锁单的时候 ， 你这个锁单的定金搞不好刷卡套出来再用一次杠杆 ，也可以啊 。 **Jeff** [16:47] 现在就是细则非常模糊 。 **聂聪Nick** [16:49] 非常模糊 。 **Jeff** [16:50] 已经因为时代太模糊了 ， 所以完全不知道到底这 3% 是房企可以决定说我要不要走定金模式 ， 还是说我强制要求一定要先梳理定金 。 因为就比如说刚才我们说的新天地的房子好了 ， 说实话目前新天地在售的这些房子 ， 客户是一个都不缺的 。 基本上上海的这种顶尖豪宅全部采取的是私底下的叫落位置嘛 ， 就是今天我早早的就已经把客户续完了 ， 然后哎 ， 杨先生你要 16 楼 01 号 ， 然后 Jeff 先生要的是 18 楼 02 室 ，其实大家都已经定完了 ， 只不过最后走一遍流程而已 。 历史上其实很多这样的顶尖的豪宅都是类似的做法 ， 所以我会觉得对于他们来说 ，其实他们完全不需要定金 ，他们甚至可以在前期就走某种更高 。 **杨天楠** [17:41] 各种合同 。 **Jeff** [17:42] 对 ， 各种合同去解决这个问题 。 **聂聪Nick** [17:44] 他们来讲就是直接就不预售了嘛 。 **Jeff** [17:46] 对 ，他们也没有反正房价是房价是躺跌的嘛 。 **聂聪Nick** [17:49] 对 ， 我觉得定金只存在于那些不好卖的项目才有意义 ， 对吧 ？ 他们想先收一批客户或者怎么样 ， 对于那种好卖的项目其实我觉得是完全没有意义的 。 所以它的强制与否 ， 它怎么样去解决用户之间的争抢问题 。 因为同一个小区如果好卖 ， 那就像最近大家看到绿城的粤海棠 ，200 多套房子 1,300 号人抢 ， 那他收什么定金呢 ？ 你要买这个房子 ， 你还得拼分数 ， 你还得拼摇号运气 ， 五个人才能有一个人买到 。 所以我觉得关于这个规则我现在还是太模糊了 ， 我觉得还要再等一轮更细的细则才有可能能够看得清楚 。 **Jeff** [18:30] 你刚讲的这个定金啊 ，其实如果我觉得把它拆开来拆成更细一点 ， 顶级的不缺客户的 ， 或者说那个性价比特别高的 ， 就像你刚刚讲的那个项目 ， 定金其实是一张废纸 。 另外一端就是两级的另外一头 ， 完全没流速的 ， 比如说我们以上海为例啊 ， 金山 ， 丰贤 ， 如果还不是通地铁的区域 ， 那这些东西有没有定金也没有意义 。 **聂聪Nick** [18:54] 对 ， 定金 ， 知道你要违约 。 **Jeff** [18:55] 我就赚 3 个点 ，43 个点 ， 你违约了我再转下一个 。 **聂聪Nick** [19:00] 关键你是买家的话 ， 你一定知道他去花不了 ， 你不会付这个定金 。 **杨天楠** [19:04] 不会付这个定金的 ，也是现房建 。 **聂聪Nick** [19:06] 现房是对他们来讲是没有差别的 。 **Jeff** [19:09] 所有人都变成一个投机 ， 特别在乎一年涨跌的这个 。 **杨天楠** [19:12] 但是这个对于规则本身 ， 对于开发商是非常不利的 ，因为开发商的投入是之前的嘛 ，他的产品的反应也是慢的 。 不知道两年以后现在的这个产品 3.75、4.25， 这个房子开发成什么样是完全不要的 。 因为我都是下盲注 ， 最后接底牌 ，他没有一个贝叶斯博弈的过程 。他不像说现在比如说后滩的那个楼盘出来 ，他可以切成 12 张预售证 ，他可以不断的去调试他的细微的价格 、 楼层 、 户型 、 装标 。 你在当中开发商的纠错成本是比较低的 ，但未来开发商的纠错成本会无限的高 ，因为等到他接完那一瞬间 ， 一套卖不出去 ， 那咋办 ？ 就是我觉得 Jeff 也可以聊聊 ， 就你所了解到现在无论是开发商也好 ， 就是大家会怎么看这个事情 。 **聂聪Nick** [19:58] 我觉得最新的你可以看一下北京哦 ， 北京因为新政出的比上海早几天嘛 ， 然后刚好北京有一轮新的土拍 ， 这次北京的土拍总共三块地 ，其中一个是在丰台 ， 还有一个在石景山 。 但是呢 ， 总体来讲其实跟上海有点类似 ，他们都是拿出了各区的核心地块 ，而且这些核心地块旁边一定有一个已经在售卖的差不多的楼盘 。 什么意思呢 ？ 我有一个样板在那里 ， 我知道他卖的好或不好 ， 去速是什么样子 ， 我再来决定我要不要参加这个土拍 ， 定价该怎么定 。 因为已经有一个参照物了 ，他不会说让你去开盲盒 ， 开一个完全新区 ， 什么都不知道 ， 去化也不知道好不好 ， 然后流速也不知道 ， 这种盲盒开发商会非常的谨慎 。 所以刚开始在过渡期的话 ， 我觉得之后上海可能会参照这种类似啊 ， 就是依上海和北京现在土拍的一大特征 ， 都是核心区的重要地块在卖 ，因为知道这才大概率能卖得掉 。 第二个呢 ， 就是旁边一定有参照物 。 **杨天楠** [21:08] 清风你了解一下开发商最近会做什么样的动作吗 ？ 会不会裁员 ？ 我看到开发商的小伙伴们最近情绪也不是很好 。 **聂聪Nick** [21:14] 我觉得因为最近看到了好几个销售在找工作 ，而且都是水平还挺不错的销售 ，但整个其实我觉得新规出来之后 ，其实大家真的是经历过可能一到两周的惶恐期的 。 那段时间是好多人会来跟我聊天 ， 说哎呀以后整个模式变了 ， 对吧 ？ 会怎么怎么样 。 因为大家可想而知嘛 ， 如果未来真的是所谓的现房 ， 或者说更所见即所得的那个逻辑的话 ，其实整个销售模式就完全改变了 。 因为现在大家在做的事情是什么 ？ 现在房企在做的事情说白了叫造梦 ， 对吧 ？ **Jeff** [21:49] 营销端的嘛 。 **聂聪Nick** [21:50] 对 ， 就是刚说的非常偏营销的那条口子 ， 就是今天当房子这块土地出来之后， 会有好几个策划 ， 对吧 ？ 开始编故事线 ， 然后去了解这块地的各种背后的文脉 ， 对吧 ？ 逻辑 ， 然后试图用这个东西来说服你 ， 然后加上地段 ， 最后去研究一下周围的产品 ， 做一个现在现阶段只能说瞬时最强的产品出来 ， 然后呢 ，在这个点去卖给你 。 这个是目前的一个逻辑 ，但未来其实我觉得会有刚天楠提到的一个问题 ， 就是在你在卖的时候 ， 你已经现房的时候 ， 或者你已经试镜全部定完了 ， 对吧 ？ 然后下一个人开始给你造梦的时候 ， 你就觉得很恶心 ， 就是你当时已经觉得说我做到 89 分已经很牛了 ， 然后隔壁刷一个 92 分 ， 后面再来个 95 分 ， 你就会非常难卖嘛 。 不像原来大家 ， 我只要考虑我六个月之后有没有竞品 ， 同时如果有两个人， 就两个人我就压力小一点 ， 四个人就压力大一点 。 所以我觉得至少到现在为止 ， 房企会有这个谨慎的态度 ，但是短期我觉得还没有变化 ， 后续我觉得一定会有变化 。 因为现在大家为了赶工期 ， 所以你会发现说很多活是一定要铺开 ， 比如说同一个项目可能要有四个策划同时干活 ， 对吧 ？ 同时要有多少个销售同时干活 ， 大家是为了瞬时流量爆炸的那一瞬间去接上 。 但是未来如果你这个项目 ， 我就告诉你一年以后再开 ，其实你根本不需要这么多人， 你可以这个故事线慢慢的理 ， 你可以跟设计团队慢慢的梳理 。 ### 设计案例 **聂聪Nick** [23:26] 我给大家分享一个案例 ， 就是招商的有一个在苏合湾的项目 ， 它的英文名叫 SH178， 它的说法就叫上海 178， 然后 SH 正好也是苏合这两个字的名字 。 它房子没有造 ，但是它是整个招商体系内过去 ， 或者说整个上海体系内 ， 可能在前期设计研究花了最长时间的项目 ， 没有之一 。 为什么呢 ？ 是因为它其实是去年 10 月拿的这块地 ， 拿完之后 ，因为它是一个 150 米的超高层 ， 拿完之后上海就不批超高层的 。 **杨天楠** [23:59] 时代的眼泪 ， 最后一滴眼泪 。 **聂聪Nick** [24:01] 对 ， 最后一滴眼泪 ， 拿完之后就不批超高层的那个施工证了 ， 于是它就不能造 ， 它就卡在那边了 ， 然后想尽一切办法 ， 最后反正一直都没有批嘛 ， 拖了一年 。 今年终于在 9 月 28 号的时候拿到了这张施工证 ， 现在终于可以出来了 。 然后他们的设计团队的人， 我跟他们聊嘛 ， 然后他就跟我说 ，他说他们就是那种准现房逻辑下的设计趋势 ，因为他就回想了一下 ，他说如果我们是去年那个时候 ，10 月份拿完地之后我就开工了 ，其实我现在已经卖完了 。 对他们来说 ，他们 200 来套房子嘛 ，在苏合湾 ， 现在应该已经卖完了 ， 然后呢 ，他房子已经造起来了 ，他的方案已经全部定完了 ，但是他给我看了他们整个过程中的一些动作 ， 你会发现他们去年一开始拿完地之后的方案 ， 跟现在的方案判若两人。 就是里面改了非常非常多的东西 ， 可能 4 月份会报过一轮 ，6 月份又改了一轮 ，8 月份改一轮 ，9 月份最后又改了一轮 。他们就会说我因为有这个时间了 ， 所以我能把很多问题讨论的非常的细致 ， 就是这个空间到底有没有必要存在 。 而且有一个点非常重要 ， 就是他说原来我们在卖房子的时候 ，他里面举了一个例子啊 ， 叫大家现在有没有人意识到说你进到那个车库里面 ， 会有一个巨大的一个环形的 ， 就是一个非常漂亮的一个中转厅 ， 开发商管它起了个名字叫中央车站 。 那个中转厅就是你下到车库之后呢 ， 你可以转一个环 ， 然后那个环旁边可以停车 ， 然后你可以放你的家人下来 ，他去会所或者怎么怎么样 ， 然后你可以再往前面开到自己的那个里面去 。 这个环要占多少空间呢 ？ 要占 400 个平方 ， 巨大的一个环 ，20 乘 20 的空间 。他说他们一开始的时候就觉得说哎 ， 这个空间很漂亮 ， 很大气 ， 用户看完一定喜欢 ， 我啪设计进去 。 然后后来发现自己要做准现房逻辑的时候 ， 一下就觉得不对了 ，因为这空间除了好看一无是处 ， 所以开发商的逻辑就变掉了 。他现在在那边设计的东西就变成了说 ，因为他在苏合湾嘛 ，他说我放了一个骑行仓 ， 给那些愿意在苏州和旁边骑行的人， 有一个空间可以把自己的高级的那些骑行车全部放进去 。他们再把那个空间划出了 8 个 、10 个那种公 共车位 。 很多人其实现在住新的小区都会发现一个问题 ， 整个小区没有公共车位 ， 就我访客来了没有地方停 ， 我要找邻居借车位 ， 楼下要来个滴滴他没有车位 ， 这些都是问题 。 然后还做了什么宠物的洗脚的地方 ， 大家遛完狗之后在外面脚很脏 ， 对吧 ？ **Jeff** [26:34] 狗窝的比人。 **聂聪Nick** [26:35] 对 ， 你把它带回家 ， 家里面就一个脚印嘛 ， 那你可以先在那边有一个洗脚地方擦擦干 ， 然后再进到小区里面 。 然后还有什么司机的休息室 ，因为它是套均 5,000 万的房子 ，有司机很正常 ， 所以有一个司机的休息区 ， 你等老板的时候 ， 你可以把车停到那个公共区域 ， 公共停车位 ，不占别人私家车位 ， 然后你还可以有地方等人。 所以我觉得你看这些场景 ， 就他们在后来一年里面不断的去调研 ，不断去那个做出来的 。 所以我会觉得说未来的房子 ， 或者说在 828 以后的房子 ， 未来会一定去走向更生活化 、 更场景化这件事情 。 上海过去这几个月 ， 一下子所有的开发商仿佛会造房子了 ， 就是因为在这些政策的促进下 ，他们就在思考所谓的准现房市场下， 要怎么把房子卖出去 ，而不是单纯的好看 。 我觉得这个很有意思 。 **杨天楠** [27:27] 就原来上海卖房就有点像什么 ， 就有点像何同学拍视频 ，他就要造出一个奇观 ，因为你就来这个样板房 ， 我一定要把你给彻底的震慑住 。 你会发现就是两点嘛 ， 第一个是他就是五环外造皇宫嘛 ，他一定会把这个门头造的巨大 ， 停车的位置 ， 然后样板段的那个绿植要非常的惊人， 要一瞬间就把你震慑住 。 那这会带来两个问题啊 ， 第一个是这个本身也是个巨大的投入嘛 ， 第二个你实际交付的场景 ， 它不可能全部都是按照样板段的那个交付标准来 ， 就会出现大量的这个客诉和这个纠纷在后面 。 **Jeff** [28:02] 我想哪怕你交付了 ， 你是没有办法按照房企的投入水平 ， 就物业大家一定要知道 ， 物业是没有办法按照房企营销端当年那个费用去维护那么大的实景空间的 ， 这件事情是非常非常困难的 。 现在买新房一定会出现的一个问题 ， 就是你看到那么好看的实景 ，其实未来大多数的小区是维护不了的 ， 除非这个小区真的有常年的成功案例 ， 对吧 ？ 比如说绿城在上海有过二十几年的成功案例 ，他能把一个小区的会所维护下去 ， 我觉得是 OK 的 ，但大多数的物业是没有这个能力的 ， 一定会出问题的 。 我问了最近有一个小区 ， 我就不点名了 ， 做的那个示范区做的非常之漂亮 ， 然后我就去问他们的营销负责人， 我说这东西感觉维护成本很高啊 ， 后面你们物业怎么维护 ？ 他说我房子卖掉就行了 ， 我管他怎么维护 ， 对吧 ？ 这个是实话 ，因为现在的大家看到的很多房子 ， 过去两年三年的很多房子 ，其实是刚天楠说的所谓的叫造奇观 ， 就是我奇观造出来 ， 我让你下单了 ， 后面这房子是什么样跟我没有关系 。 但未来的现房制度下， 我觉得就是大家要得能看得到你未来的生活是什么样的 。 ### 贴息落地 **杨天楠** [29:18] 我觉得这个转变应该还是会蛮大的 。 我再说个东西 ， 这个东西我特别想问一下 Nick 和 Jeff 可以多说一点啊 ， 就是关于贴息的制度 ， 我觉得大家讨论比较多啊 。其实我们知道现在总体来说啊 ， 就相比较巅峰时期的 2 套 5.75 时候的这个贷款利率 ， 现在整体的这个贷款利率已经下降挺多了 ， 再加上贴息的话 ， 实际上买房你从资金成本这 个角度来说 ， 对老百姓已经下降了很多了 。 会不会改变一下大家对于买房这个事情的一个预期呢 ？ **Jeff** [29:50] 其实我们之前刚出来那个政策的时候 ， 大家都在各自的微信群里讨论嘛 ， 就是他不是说最高封顶是 150 万的房子嘛 ，150 万的房子 ， 然后测算下来 ， 大概贴息总共的额度分最长是 5 年， 然后大概贴息我们测算了一下， 大概是 5 万块钱的利息的差距 。 然后这 5 万块钱呢 ， 就是我们按照比如说 150 万这个极值来算啊 ， 就是蛮大蛮算 ， 你买到 150 万 ，也就意味着你又花大概 1/30 的折扣来吸引你落单 。 那我们把它用普通的商品逻辑 ， 就比如说你去买一台手机 ， 现在商家说给你打个 97 折 ， 会促进你的大力购买嘛 ， 我觉得这个是存疑的 ，因为这个力度太小 。 另一方面呢 ， 就是卡在这个 150 万这个点上，150 万呢 ， 当时我们因为讨论的可能大部分的听友还是在一线城市或准一线城市为主嘛 ， 那 150 呢 ， 对应的可能就真的买不了什么像样的房子了 。 你在上海买 150， 我不知道得去到哪去了 。 **杨天楠** [30:52] 金山凤贤 ， 或者是你要在普陀的话 ， 就得买最小的 30 平米的那种三四十平的房子 。 **Jeff** [30:58] 对 ， 这几个区又被刺了一次啊 。 反正就说这样的一个总价段呢 ，其实真正普惠到的是刚需中的刚需 。 如果是一线城市 ， 基本我觉得这个就告别贴息所谓的受惠的人群了 。 二线城市大概买在中位数以下 ，150 OK 的 ， 三四五线城市都够了 。 所以这个根本不是给一线城市的老百姓用的 。 这是第二个观察 。其实我觉得更有效的贴息是应该按照当地 ， 无论是用什么基准啊 ， 可支配收入 ， 或者说当地的 ， 比如说社保的基数 ， 或者说当地的人均 GDP， 应该按照滑档 ， 我觉得更有利于刺激整个大家的普惠 。 因为目前看下来 ， 好像说你说上海老百姓这个贴息 ， 就感觉是一个隔靴搔痒的一个 。 **杨天楠** [31:48] 有可能也会因城失策 ， 现在中央贴完了 ， 地方上也许未来也会有一些新的政策 。 **Jeff** [31:52] 就像现在新能源车一样 ，其实每个地方的略微的城市的补贴也有点区别 ， 不同的区都会有可能不同的区别 ， 对吧 ？ 因为贴息已经过两周了嘛 ， 两周我一直在看市场对于这个贴息的反应 ， 我就直接说结论 ，有反应 ， 反应不多 ， 就是因为市场 。 **清风** [32:09] 就是看那种特 **聂聪Nick** [32:09] 别低总价的 。 **Jeff** [32:10] 看量价说话吧 ， 价格上全国的这两周的跌幅略略受窄了一点 ， 像贴息之前一个月大概全国能跌 0.5-0.6， 现在我看那个小数点之后 。 **杨天楠** [32:21] 你说月的跌幅 。 **Jeff** [32:22] 高位纯月的跌幅 ， 就按周去推演到月嘛 ， 稍微受窄了一点 ，但是还是在跌 。 也就是说房东的报价或者调价以及成交的波动没有明显的反应 ， 没有特别大的反应 。 然后量上有一个 ，因为金九银十是一个传统的量的复苏 ， 所以现在的量确实在增长 ， 环比在增长 ，但是我觉得还没有在一个正常的季节性放量的过程 ， 没有特别超预期 。 所以我这边看到的市场的结论就是说 ， 市场对于这个贴息反应比较平淡 。其实这个政策是超了我预期的 ， 我没有想到真的能落地 100 个 BP 的 。 而且其实你说上海虽然买不到什么房子 ，但全国测算 60%， 我测算过 60% 的房子 。 **聂聪Nick** [33:01] 覆盖面蛮大的 。 **Jeff** [33:01] 已经能被这个政策框进来了 。 **聂聪Nick** [33:04] 对 。 **Jeff** [33:05] 60% 其实不少 ，但这里面有几个比较难受的地方吧 ， 或者比较低于预期的事情 。 第一个就是那 5 年， 对吧 ？ 其实 5 年又回到我们刚刚说那个炒楼娃娃 ，他就给了一炒房客一个窗口 ， 就是说你现在 3 个点的房贷利率 ， 贴 100 个 BP 就是 2 个点 ， 那 2 个点 5 年如果你做一个套利的话 ， 就是假设你做一个上海老破小 ， 或者你做一个任何吧 ， 全国范围内可以套 2 个点的利 ，其实我也算过 ， 就几乎 60% 的那些被覆盖收益的小区 ， 基本上租金回报率都超过 2 年 。在 前提是它房价不跌啊 ， 当然这里面有的高有的小 ， 像比如说我之前在乌鲁木齐搞的那一套 ， 就已经是 4 个点的 。 **聂聪Nick** [33:43] 那套怎么样了 ？ **Jeff** [33:44] 没有什么反应 ， 就是它的市场比较平稳 。 **聂聪Nick** [33:47] 平稳 OK。 **Jeff** [33:48] 还是比较平稳 。 对 ，但我的贷款已经放下来了 ， 按 3 个点放的 ， 所以我不知道是是福是祸吧 。 因为其实就从利息上我是被刺了 ， 我刚 3 个点的合同下来 ， 我问银行说能不能调成 2 个点 ，他说不行 ， 这个合同已经下来了 。 但是这个事情 ， 贴息这个政策 ， 我认为主观上又特别利好高租息的一些产品 ， 这个后话了 。 **聂聪Nick** [34:09] 会更康实一点 。 **Jeff** [34:10] 对 ， 那我觉得它特别就是刚刚说的这个 ， 这个套利空间存在了 。 你如果就是过来买个 5 年， 或者过来短期去做一个择时 。 那么我觉得很多中国的房子是具备套利的空间 ， 那前提是它有流动性和抗跌性 。 第二个点就是他说这个政策有效期一年， 对吧 ？ 就是他贴 5 年的息 ，但是就是从这个发布起一年 。 **杨天楠** [34:32] 对 ， 这个就跟国补的逻辑是一样的 ， 就是先一年以后再说 ， 一年以后效果不好 ， 药效可能加大 。 **Jeff** [34:40] 这就让我很没安全感 ， 我今年贴息过来 ， 结果明年你说不贴息了 ， 那房价继续跌 。 所以这个还是让人有点这个不舒服 。 第三个点就是其实现在从趋势来看 ， 最抗跌的是一线城市 ， 比如上海其实今年几乎是平稳的 。 **聂聪Nick** [34:54] 对 。 **Jeff** [34:54] 深圳今年也是弱跌 ， 像其他的二线城市跌得更快 ， 三四线就跌得更大一点 ， 今年是这样 。 所以最应该救的其实是把强者扶一扶 ， 把它的这个赚钱效应或者它的这个趋势起稳给夯实 ，而不是现在说把 60% 的三线城市都覆盖了 。其实我在我看来就是说这个三线的市场 ， 它跌速已经不小 ， 然后这种政策也不能很好的让这个快跌反转 ， 然后 一线对于这个政策几乎没有特别强的体感 。 就这些对于金融特别敏感的城市 ， 反而对这个政策没有特别强的获得感 。 **杨天楠** [35:27] 因为只有有标杆才更容易扭转叙事 ， 如果没有标杆的话 ， 就是从跌 8% 变成跌 5%。 **Jeff** [35:36] 它不是一个新闻 。 **杨天楠** [35:36] 它不是一个新闻 ， 它没有办法扭转叙事 。 就前段时间其实对房地产关注比较多的一个外资行的 ， 就是那个邢志强嘛 ，Robin 嘛 ， 就形势比人强 ， 我是邢志强嘛 ， 大摩的嘛 ， 就是他原来就一直在提三点嘛 ， 第一个叫收储 ， 第二个叫保主体 ， 第三个叫贴按揭嘛 。其实关于保主体主要就是指的是把房企给稳住嘛 ， 那收储的话他就是建议在一二线城市 ， 原 本就是人口净增加的租金回报率在增加的 ， 把收储回来去做一些保障房 ， 去减少供给嘛 。其实就核心还是在供给侧去做一些调整 。 那么第三个其实就是贴按揭嘛 ，因为我们如果从外资行的视角上来说的话 ， 按揭利率和租金回报比之间的那个缝是很多人观察房地产是不是具备投资性价比的一个比较核心的一些点 。 到现在为止是到什么程度了 ？ 因为坦率的说 ， 贷款的利率已经不算很高了 ，但是好像这个并没有引发很多人认为房地产是一个值得投资的一个标的 。Jeff 你怎么看 ？ **Jeff** [36:40] 它当中的 spread 还是负的 ，因为你现在的租售比 ， 你哪怕以就按上海老破小为例 。 **杨天楠** [36:47] 2.5。 **Jeff** [36:48] 2.5 有吗 ？ 现在 。 **杨天楠** [36:49] 2.3。 **Jeff** [36:50] 2.3 不到 。 **聂聪Nick** [36:51] 你算一个就知道 。 **Jeff** [36:52] 对 ， 就普陀曾经到过 2.5，但是因为普陀涨起来了 ， 又把这个分红率给拉低了是吧 ？ **聂聪Nick** [36:57] 就是现在只能发现低洼的地方很快会被填平 。 我因为现在住在浦东嘛 ， 上钢几村几村那一片的世博那里 ， 原来到过三点几 ， 现在便宜的房子全没了 。 所以反映在市场上的感觉是老破小涨了 ，其实是低价的房源全部被消化完了 。 因为低价的房源租售比超过 3， 然后你的公积金贷款 ， 它如果用 2.8， 那个时候还没有贴息这个政策 ， 如果还有 100 个 BP， 它血赚 。 **杨天楠** [37:25] 这个时候中介会直接就把房子给收了 ， 中介拿来就做自营都可能 。 **聂聪Nick** [37:29] 就是说这个 spread 目前还是一个负值 ，但是它已经很接近打平了 。 然后再加上我们传统大家有刚需艺术 ， 我到现在还会听到一部分人问说 ， 今年好像上海起稳了 ， 二手也起来了 ， 新房也还可以 ， 会不会踏空 ？ 我说我已经很久在脑海里没有听过这个词 ， 我说避雷道是很久一直在反应 。 但是呢 ， 就说既然这个惯性大家还是有刚需 ， 还是真实的居住需求 ， 再加上它的利息成本跟它的就说租售比已经很接近的情况下， 买低总价的我会越来越夯实 。 ### 两头分化 **杨天楠** [38:10] 好像是今年一个非常明显的趋势啊 ， 至少在上海趋势是最明显的 ， 就是超低总价超低面积段 。 如果大家到 Nick 的趋势动物小程序当中去查的话 ， 基本上是超低总价和超小面积段 ， 就是微小户型 。 **聂聪Nick** [38:25] 微盘股 。 **杨天楠** [38:26] 微盘股 ， 哇 ， 这个微盘股一到红线 ， 这个斜率是特别的高 。 但是原来我们说到的就是说老百姓最好买 6,000 万以上的房子 ， 就是那个超高总价段现在是在补跌 ，2,000 万以上的房子都在补跌 ，而且是量价齐跌 。 到今年为止 ， 实际上 1,000 万以上的二手房的交易量是下滑了 10 个点以上 。 如果是 2,000 万以上房子 ， 它的交易量 ， 我说的是上海 ，也得有大几个点 ，也得接近 10 个点 。 所以这种量价齐跌的态势是比较明显的 。 这种结构化的这个变化怎么看 ？ 好像是和过去两年的整体的趋势是不太一样的 。 **聂聪Nick** [38:59] 我现在还是那个观点 ， 就是天地两头我会比较看好 。 **杨天楠** [39:02] 天地两头 。 **聂聪Nick** [39:02] 就是因为这个贴息在市场端也没有反映出整个金融的疯癫的反转 ， 没有进入到香港那种整个拉大盘的这种感觉 ， 它还是一个过渡政策最后一把的那个状态 。 然后在这种结构性分化里面 ， 我还是看好天地 。 那天地可能不是 6,000 万以上的二手房 ， 我觉得可能是各个城市天花板 ， 就是刚刚清风讲的那些 ，因为这个准现房会制造出一批好房子 ，而且大概率是政府会越来越低迷 ， 更新的产品形态 。 这一批房子我觉得很有可能会因为这个楼花花的政策 ， 我觉得这个名字很好 ， 楼花花 。 **Jeff** [39:37] 楼花花 。 **聂聪Nick** [39:37] 感觉是个人命 。 **Jeff** [39:38] 会出现一些乱象也好 ， 或者一些赚钱效应也好 ， 或者一些衍生品交易市场也好 ， 包括盈利颇丰的一些故事也好 ， 这里面是蛮有搞头的 。 而且即使没有这些楼花花 ， 这个产品也很好卖的 ， 它只是说两年后才能卖嘛 。 但这些产品其实已经迭代了 。 这就是我特别看好的这一个极端 ， 叫新房的天资产这个极端 。 另一个极端就是因为贴息广泛受益 ， 贴息包括这个 5 年补贴 ， 还有之前的你说 40 年数学不好的人 ，但它实打实的降低了月供 。 你如果不是抱着要还 40 年的期望去买房 ， 你就是来做一个月供和租金的这个 spread， 你就过来套个利的话 ， 那这两个政策是极大的夯实了高租金回报率的房产的可投资性和可购买性 。 **聂聪Nick** [40:23] 这样直接算明白了 。 **Jeff** [40:24] 对 ， 所以就是这两头我觉得都非常乐观 。 比如说老破小的上海的微盘股 ， 它的整体的租金回报率就在 2.3-2.5 之间 ， 当然这些可能不能贴息 ，但它已经接近公积金贷款利率了 。 然后你再按 40 年算 ， 它就完全可以算账这个事情 。 然后包括乌鲁木齐啊 ， 包括我之前说的很多乱七八糟的什么成都老破小啊 ， 甚至可能公寓未来可能都会向住宅的贷款利率去看齐 。 中国有很多这种稀奇古怪的一些大家原来不入流的一种低 PE 的这种方法 ， 这个我觉得会越来越成为主流 。 所以反正我觉得我买乌鲁木齐是被背刺了 ， 就买在一个政策的最高点 ， 买完就是各种利好来的 。 **杨天楠** [41:02] 对 ， 买了老款 ES8 的感觉 。 **Jeff** [41:05] 傻先生 。 **聂聪Nick** [41:06] 但是这种资产越来越受欢迎 。 **Jeff** [41:08] 你大家有没有发现 ，9 月是一个密集出台政策的前后 ，因为去年 9 月份就是好房子 ， 今年 9 月前后是这一些一轮的大招 。 **聂聪Nick** [41:17] 去年是 924。 **Jeff** [41:18] 对啊 ，924， 那股票短了 。 刚刚其实我想补充一句啊 ， 就是 Nick 讲的这个天地资产 ， 我很认同的一点是 。 还有一个观察是什么呢 ？ 我们用股票来做拟人， 你会发现微盘股跟那个老破小一模一样 。 因为在 A 股里面啊 ， 我们经常会分享两个指数是带有高抛低吸天然属性的 ， 一个是红利 ， 一个是微盘 。 为什么呢 ？ 微盘你只有跌得够惨了 ， 你才会进去 ， 你只要涨了你就出微盘股了 ， 那不就跟老破小一模一样吗 ？ 老破小你跌得够惨了 ， 你的租售比才会抬升 ， 抬升了又显示了性价比 ， 你自然就会夯实 。 所以我觉得这个就是说市场有自然的调节机制 ， 它会找到这个平衡点 。 而且以上海 、 北京 、 广州这些老破小为例哦 ， 前两年在刚开始跌的时候 ，21 年、22 年， 大家有一个什么共识呢 ？ 老破小这种垃圾资产赶紧抛 ， 包括老破大 。 **杨天楠** [42:16] 对 。 **Jeff** [42:16] 这种是就是 。 **杨天楠** [42:17] 这是超跌的 。 它们的跌幅也是超跌的 。 **Jeff** [42:20] 超跌的 。 大家共识是这种要抛掉 。 什么是核心资产 ？ 中产改上房 ， 或者说豪宅 。 这种在好地段的稀缺的 ， 当时还没有大量的所谓 3.5 代宅 ， 或者说好房子概念的时候 ， 这些房子是非常坚挺的 。 但是你会发现 21、22、23 年这些那个代际的产品 ， 到了 25 年的好房子一出来 ， 咔 ， 新能源车一样背刺来了 。 然后今年， 咔 ， 新的背刺现房又来了 ， 一轮又一轮 。 但是老破小在这几轮里面完全没有被刺到 。 **杨天楠** [42:54] 因为这个价格带没有产品 ， 没有供给 ，因为最后房地产它还是供给和需求双向的评估嘛 。 **聂聪Nick** [42:59] 然后政府还在收 ， 对吧 ？ **杨天楠** [43:01] 对 ， 它还在收储 。 所以它的这个就相当于像美股市场不断的回购一样 ， 它这个 EPS 越来越高了 ， 你知道吗 ？ 这个就很吓人。 但是 。 **聂聪Nick** [43:08] 再加上超跌 。 **杨天楠** [43:10] 它就很像红利 。 但是 1,000 万和 2,000 万的那种次新房 ， 就是如果我们上海简单分一分啊 ， 就我们分成四大块 ， 第一个就是 98 年以前的老房子 ， 或者是老塔楼 ，但老塔楼更糟一点 ，因为老塔楼没有办法被动迁 ， 很难被动迁 ， 那好 ， 这是一类 。 第二类是第一代商品房 ， 第一代商品房就 98 年、00 年， 到后面是 10 年之前 ， 它可能人潮没有完全分流 ， 然后外立面没有搞得很好 ， 没有楼堂会所 。 但是这部分也是超跌的 。 大家现在去看苏州和以北的 ，其实均价是非常低的 ， 就绝对是有一定的投资价值相对来说 。其实我觉得最危险的是第二代商品房 ， 就是那些所谓的次新 。 第一个呢 ， 就是次新啊 ， 它就是在牛市的时候你说它次新 ，在熊市的时候它就变成老破大了 ， 你知道吗 ？ 就是说它实际上它的 PE， 它的估值是不稳定的 。 而且一旦新产品和老产品之间代差又大 ， 新产品供给又多的时候 ， 实际上就比它的生态位挤压得很厉害 。 大家特别去观察今年， 今年坦率的说 ， 就后滩的那一个 2,000 万以上的那个房子 ， 就把前滩以及整个板块内的所有的高价房全部锁死 。 **Jeff** [44:19] 吸干了 。 **杨天楠** [44:19] 全部吸干了 。 但凡原来有可能二手房成交的价格 ， 都被新房给吸干了 。 **Jeff** [44:25] 一年在一个那么小的区域里面卖 280 个亿 ， 货值是什么概念 ， 对吧 ？ **聂聪Nick** [44:31] 总盘子其实还不小 ， 大至少 1,000 多套啊 。 **Jeff** [44:34] 1,500 多套 。 **聂聪Nick** [44:35] 其实盘子算挺大的 。 **杨天楠** [44:37] 所以这个就使得说 ， 如果没有调整好的一些次新 ， 尤其是在比如说在上海 ， 像徐汇 、 黄浦 、 静安 ， 还有杨浦的一些没有调整到位的一些次新 ，在 21 年开始限购到现在为止逐步打开的整个过程当中 ，其实都是处在一个相对比较危险的一个边缘 。 这样的一个就是从结构上来说啊 。 **Jeff** [44:58] 而且天楠啊 ， 我再给你补一个点 ， 原来大家有没有发现啊 ， 就是以这种北京 、 上海为例 ，在过去的几年啊 ， 核心地段 。 你默认没有土地供应的地方 ， 我们以上海为例 ， 徐汇区内环内 ， 接下来下一批地王 ， 江南新城 ， 十万房 ， 这种地方我们在两年前是只有做梦才会敢想说这里出个这么大的地块的 。 **杨天楠** [45:22] 关键它还是低密 。 **Jeff** [45:23] 对 。 **聂聪Nick** [45:23] 很夸张 。 **Jeff** [45:25] 包括去年在交通大学 ， 真的是内环的内环啊 ， 它出了那一个别墅用地 。 就是这种地块 ， 我觉得说以前是不敢想核心地块还有持续供应的 ， 现在只要有需要都能供应出来 。 **杨天楠** [45:41] 我还可以改土地性质 ， 就跟那个小米地块一样 ， 我直接把你土地性质给改了 。 **Jeff** [45:45] 对 。 **杨天楠** [45:45] 无中生有 。 **Jeff** [45:46] 这个才 。 **聂聪Nick** [45:47] 不卖地块 ， 对吧 ？ **Jeff** [45:48] 对吧 ？ 我觉得这个才是更大的背刺 ， 就是你供应量永远卖不完 。 **杨天楠** [45:54] 因为上海这边我觉得说实话 ， 土地我认为啊 ， 真正的所谓的叫绝对不会有供应的地方 ，因为大家要知道你能看到的地方 ， 它都可能有所谓的外扩逻辑 。 就是今天你认为新天地好像只有最后那么两块地了 ， 然后新天地说我现在马上要搞一个新天地东扩 ， 我把老西门全部包进来 ， 全部打的新天地整个大逻辑嘛 。 你觉得前滩没有了 ，他说前滩南现在整个连起来 ， 我的前滩 CAZ 和前滩 CLD， 大前滩板块 。 我觉得上海其实包括说因为徐汇比较极端 ， 刚刚 Jeff 说的那个江南新村 ， 徐汇是真的拆得动 ， 大多数的区其实做不到那么极端啊 ，因为江南新村出来 ， 那肯定又是一个 20 万以上的项目嘛 ， 逃不掉的 。 基本上稳稳的就站稳 20 万以上了 ， 又是低密 ， 又是徐汇 、 滨江 ， 对吧 ？ 又是在那么好的地方 。 但整个上海我觉得我看到现在真正的所谓的不可再生的资源 ， 真的就只有黄浦江边 。 因为黄浦江边一方面是它就是两头从杨浦大桥到徐浦大桥 ， 就是所谓的官方认可的整个 。 **聂聪Nick** [47:04] 一线江景 。 **Jeff** [47:05] 黄浦江的整个核心段 ， 对吧 ？ 就这两个大桥中间的地块其实真的是绝对有限的 。 第二呢 ， 就是这个旁边基本上没有老破小供你拆 。 所以我觉得我看到现在 ，因为浦东你说哪里还有什么非常值钱的地方 ， 浦东地多了都不知道哪边去了 。 然后市中心也是 ， 你反正东拆一块 ， 西拆一块 ， 一会儿普陀要拆了 ， 一会儿真如要拆了 ， 一会儿哪里要拆了 ， 我觉得都能拆出来 。 真的就只有江河这样的位置才是绝对你没有办法扩容的 。 黄浦江没有办法变得更长 ，也没有办法变得更宽 。 对 ， 所以大家如果要买绝对核心的东西 ， 还是要盯准那些 。 **聂聪Nick** [47:46] SH187。 **Jeff** [47:49] 对 ，不太可以被超发 。 因为说实话 ， 苏河那边还是有可能会有新的地块的 ，因为你说七浦路市场会不会拆掉 ，有可能会拆掉 ， 对吧 ？ 但是你真的贴着那个河边 ， 贴着江边的那个位置 ， 大家因为我在前段时间我还特地去骑了一下车 ， 就从杨浦大桥骑到徐浦大桥 ， 就骑个自行车 。 **杨天楠** [48:12] 你浦西线还是浦东的 ？ **Jeff** [48:14] 浦西 。 **聂聪Nick** [48:14] 浦东线 。 **Jeff** [48:14] 浦东线啊 ， 那条很好骑 。 对 ， 浦东很好骑 。 **聂聪Nick** [48:17] 浦西这一段非常非常好骑 ， 我觉得大家有空都可以去试一下 。 然后很有意思的事情是 ，因为我自己的这个工种问题 ， 所以我就一路在数房子 ，其实很好玩 。 你其实能看到那些地到底未来有没有可能变成房子 ， 或者怎么样 。 最终我发现还是这种绝对稀缺资源才能靠得住 ， 别的其实都是假的 。 今天任何开发商跟你说什么这里徐汇区内环没有地了 ， 都不太可能 。 ### 拆迁收储 **Jeff** [48:42] 而且拆迁其实我还专门去思考过这个问题啊 ， 这两年拆迁其实老破小超跌 ， 创造了天然的优良的环境 。 当你还高企的时候 ， 我还真拆不动 ， 你的老百姓预期太高了 ，但你现在已经跌到尘埃里去了 。 我刚好现在收储 ，但是我的这种什么新代际的产品其实价格还在天上， 对吧 ？ 你的地的产品价格很低了 ， 这里价差空间就拉开了 。 那有利可图的情况下我就拆得动你 。 **杨天楠** [49:10] 这东西有没有个逻辑是产品上面逻辑啊 ？ 就是新房之后它还是会有些蝴蝶效应的嘛 。 第一个就是拉长来看 ， 我们相信就是因为开发商手上的钱 ， 子弹还是有限的 。 原本我一年能够做这么多项目 ， 现在我做的项目的数量是很有可能会减少的 。 我会去保这个确定性 ， 减少这个数量 。 第一个是就是说全市场的这个供应量 ， 特别是大城市这个供应量会不会下滑 。 第二个是对于产品本身 ， 我是很好奇的是 ， 就我们现在的产品持续背刺的这个逻辑会不会终止 ， 或者有没有信号在一些大城市的这个房子 ， 特别以上海为代表这个房子 ， 它的这个新产品它会划下线 。 就是原来的我们已经有的一些花池和一些这个东西 ， 它会不会退回到上一个版本 。 **Jeff** [49:55] 第一个问题其实就是说今天本身这个房子 ， 它上海因为刚才过去的两个月里面其实是做了两轮土拍的嘛 。 这两轮土拍其实因为 828 出现之后， 整体的相对市场是比较冷静的 。 为什么冷静 ？ 就是因为开发商那边其实会有一个很大的问题 ， 就是他们其实目前在新政的逻辑下， 对于确定性的追求比以往要高得很多 。 所以它不再会是像原来那样说我不管好不好 ， 反正我先拿嘛 。 那现在一个是要确保说这块地不能亏大钱 ， 当然也最好不要亏小钱 。 我那个账能算得过来 ，8% 的利润我能保得住 。 我记得上一次录节目的时候 ， 当时我跟天楠开玩笑 ， 我们当时提了一个说法叫房企很喜欢做的事情 ， 就是 " 积小胜而成大败 "。 就是很容易出现的事情 ， 就是我因为过去有三个项目做得很好 ，其实那三个项目做得好也没有赚很多钱 。 就飘了 ， 于是就开始做一个不那么好的 ， 或者说因为飘了之后， 它人的所有的决策链 。 我真的见了太多这样的项目 ， 就不点名了 。 **聂聪Nick** [51:04] 这不就牛市里的散户吗 ？ **Jeff** [51:06] 对对对 ， 真的就是一样的 。 大家不要觉得房企就一定是很理性的 。 房企也会出现 。 **聂聪Nick** [51:11] 甚至在你最想买地的时候 ， 供应量还特别大 。 **Jeff** [51:13] 对 ， 房企也会出现不理性的情况嘛 。 **聂聪Nick** [51:16] 然后在 4,000 点 。 **Jeff** [51:17] 然后它就给你一块地 ， 然后你会发现历史上有很多很多地 ， 卖的价格明显超过预期 ， 土地超过预期 ， 然后房子最后卖不动 ， 然后一波亏回去嘛 。 我记得这个说法就天楠提的 ， 说 " 积小胜而成大败 " 嘛 ， 对吧 ？ 然后大家其实会发现这一两轮的土拍里面 ，其实好几个很谨慎的国央企都没有参拍了 。 很多人来问我说为什么 ， 我去问那些房企领导 ， 然后房企领导就说总部决策就先不去凑这个热闹了 。 就是你少拍两次地 ，不会出大事的 。 你万一拍错了地 ， 真的会出问题的 。 所以这个是前面说到的说土拍 ， 我觉得房企一定会更加谨慎 ， 特别是在现在大家资金链条都越来越长 ， 回款周期越来越长 ，并且大家的决策的链条也在越来越长 。 你要预判未来一到两年的市场的行情的时候 ， 你一定会更加的谨慎 ， 你才能够保住自己的饭碗 。 我觉得这是一个 。 然后第二个就是关于产品线 ， 我觉得最近这个其实是在我们群里面也会有非常多的客户来问的问题 。 ### 得房率红线 **Jeff** [52:20] 因为大家在过去两年里面在上海买新房会遇到最大的一个问题 ， 就是原本看到这个房子觉得很牛了 ， 卖的房子 85% 的房子已经觉得很牛了 ， 对吧 ？ 因为三年前是 70%， 然后 85% 觉得说我已经买到市场上最牛的房子了 ， 然后三个月以后变成 95% 了 ， 最近变成 105%。 我们不能叫得房率啊 ， 我们叫实得率 ， 对吧 ？ 它会把你的什么飘窗啊 、 阳台啊 、 北设备平台啊 、 电梯间全部送进去之后， 告诉你这里所有的区域全都是你家可以用的 。 好 ， 现在已经挖掘到地下室的储藏室了 ， 已经干到 110 以上了 。 当然这个分上海不同的区 ， 大家的手势不一样 。 然后最近呢 ， 我知道的 ， 大家应该在网上会看到一些新闻稿 ， 就是最近上海开始管这件事情了 ， 的的确确是管 。 因为我问了几个房企 ， 大家目前都在改自己的方案了 。 然后我觉得不会一夜之间就从比如说 95% 退回原来的 80% 这样的逻辑 。 我觉得上海的的确确是限制了一条线 ， 就是今天你就在我这个框架内投 。 就底裤拖到这里不能再拖了 。 对 ， 你不能再往下拉了 。 好吧 ， 就是 95%。 **聂聪Nick** [53:25] 差别了 。 **Jeff** [53:26] 比如说 95% 或者 100%， 那这就是这一条线了 。 因为现在确定了 ， 比如说有一些地方你就不能偷了 ，有些地方你就不能太过分了 。 然后整个横向飘窗你不能这么直接搞了 ， 你需要中间有一根柱子什么的 。 我们问了一些房企之后， 房企就说哎呀 ， 现在开始有一些监管了 ， 所有的新的项目全都是按照这个新规来走监管了 。 我觉得你说它有没有用 ， 我觉得取决于市场最后怎么样 。 我今天没有办法保证任何客户说今天发了这一条就一定有用 。 因为当年我们也觉得说所谓的好房子新规出来之后， 对吧 ？ 大家有一条线 ，但是 。 **杨天楠** [54:04] 形势比人强 。 **Jeff** [54:05] 欲望是无穷的 。 就房企他们有一批人天天就在研究这玩意儿 ， 然后全国各地在看项目 。 所以上海其实已经是全国管的很严格的区域之一了 ， 然后每个区的严格程度也不一样 。 我觉得对于前段时间上海的领导找主流的房企的所谓的经理级别或者总经理级别开了个会 ， 会上其实几个主流的国央企的房企其实也跟领导聊了一个话题 ， 就是说这件事情得管 。 为什么得管呢 ？ 因为虽然今天我可能某一个项目我觉得我得利了 ，但是对于他们自己的投资逻辑来说 ，其实风险性是很大的 。 这是一方面 。 第二方面呢 ， 就是每个区手势不一样 ， 对于他们自己去做项目也有很大的问题 。 所以从这个角度来说 ， 我觉得这一次出台 ， 我很希望它是一条明确的线 。 你因为这几个项目为了它土拍 ， 为了它卖地 ， 把这件事情口子开得太开 ， 损害的其实是全上海所有人的利益 。 我觉得这件事情我相信上海最终是会想明白的 。 因为现在新房毕竟是单点嘛 ， 还不会那么夸张 。 上海历史上其实也出现过很多 ， 过去 5 年、8 年、10 年， 其实历史上普陀啊在什么出现过这种偷面积很厉害的项目 ， 最后也是慢慢收回来的 。 我觉得它需要经过一段时间的 。 **杨天楠** [55:25] 那未来对于新房的购房者来说 ，他是期待看到一个整体小区完成度更好的一个状况呢 ？ 还是说因为开发商必须要利润了 ，因为以前我可以不要利润或要很少利润 ， 未来这 8 到 12 个点利润率我必须要保 ， 所以我会继续的减配 。 就未来的老百姓拿到房子这一刻 ，他会拿到更好的房子还是更差的房子呢 ？ 还是不一定 ？ **聂聪Nick** [55:48] 好问题 。 我觉得看情况 。 对 ， 好卖的没道理会特别好 。 这是很自然的 。 对 ，但是在一个卷的环境下肯定是会越来越好 。 开发商如果特别好卖的房子收定金 ， 开发商都是亏的 ， 对吧 ？ 那其他的节省就节省在成本上 。 但是如果是很差的 ，他为了保你的定金就会越来越卷 。 我觉得其实现在购房者买新房还是应该多看二房趋势 ， 两个是一体两面的 。 新房它本质就是原来的价格卖不掉 ， 所以才卷产品嘛 。 那当然政府也要提供相应的产品规范 ， 松掉 ， 那它才能卷上去 。 但是如果它不卷上去 ， 它就要跟二房一样降价 。 所以其实新房的卷产品或者产品升级 ， 无非就跟二房的价格下降是一体两面的事情 。 **杨天楠** [56:31] 没错 。 **聂聪Nick** [56:31] 所以你问什么时候新房不再背刺二房 ， 就是二手房止跌的时候 。 那新房自然就没有必要再去卷产品来获得期货率 ， 这没有必要了嘛 。 所以我觉得主观上是很看好新房的新产品 ，但是作为你如果买入怕产品背刺 ，也可以看看二房趋势 ， 身边的这些 ， 比如说你买一个 1,000 万的产品 ， 它肯定背刺的就是旁边 1,200 万的房子 。 那你看看 1,200 万的房子到底有没有止跌 。 如果止跌了 ， 我觉得你买 1,000 万 ， 那就抗跌性就会很好 ， 产品也很难跌的 。 **杨天楠** [57:00] 我觉得现在重点还是要看的就是 21 年、22 年的这一波限价房 ，他们打开市场之后， 就是从前面大小房开始起 ， 打开了以后他们的短期的一个走势 ， 我觉得还是蛮值得关注的 。 因为坦率的说 ， 老破小不仅止跌了 ，而且现在有点上扬的那个趋势 。 然后一些老破大 ， 就是大家要知道啊 ， 比如说中国现在你在比如说上海 ， 你在中环内能买到的最便宜的 ， 可能就是商品房 ， 就是北区的一些 90 年代末的一些商品房的那些均价已经达到了四五万块钱 。 相比较新房 ， 你从产品力上当然有差别 ，但是你的价格如果只有它的 50% 的时候 ， 它的整个安全电和性价比还是比较高的 。 就是第一代商品房 ，因为商品房和非商品房它们之间的差距是巨大的 ，但是第一代商品房和第二代商品房之间的差距可能没有那么的大 。 所以这个时候我觉得有些第一代商品房 ， 一些老的商品房 ， 现在它的性价比其实是比次新和新房可能都要来的好的 。 ### 现房隐患 **Jeff** [58:01] 刚刚 Nick 的那个问题我补充几点啊 ， 就是说将来的产品会变得更好还是更差还是不确定 ， 我觉得答案是不确定 ， 取决于还是供需关系 。 我记得开发商端口曾经跟我说过 ， 一层楼大约是 3 到 5 天 ， 差不多 。 **聂聪Nick** [58:17] 基本上在 5 天左右 ，5 到 7 天之间 。 **Jeff** [58:21] 我们就当一个礼拜内吧 。 **聂聪Nick** [58:22] 对对对 。 **Jeff** [58:23] 如果你是一个 80 米的对应的大概二十几层的 ， 你其实倒推出来的时间是算得出来的 。 但是你刚刚在刚开始提到一点 ， 就是说我们要赶工期啊 ，因为要早点封顶嘛 ， 封顶至少还能挤点牙膏出来 ， 说工程款能早点到账 ， 资金压力没有那么大 。 那其实我就担心我以不太恰当的例子啊 ， 新能源一个月上一款新 ， 现在不是咔嚓 。 **聂聪Nick** [58:48] 一年上 150 款车是吧 ？ 现在一样 ， 开发商原来这个房子现在盖的快很多 ，而这中间大家会不会担心这个有速成房的风险 ？ **Jeff** [58:57] 这是一个问号 。 盖的快一般来讲是不好的 ，但是好的那一面是你变现房才能卖了 。 那我你们盖的不好 ， 我又能去观察你 ， 去看你 。 所以呢 ， 你有可能在一些面上又不能做得太烂 ， 就变成了既要又要了 。 **杨天楠** [59:13] 但这个隐蔽工程会有很大的风险 。 因为我现在装房子你就会知道 ， 就比如说哎 ， 这个地南找平以后铺瓷砖 ， 你问有的人他说两天就能铺 。 **Jeff** [59:23] 对 。 **杨天楠** [59:24] 你问有的严格人说他要两周才能铺 。 你再问得再严格说这地下室 ， 你这个按照你的季节 ， 按照你的天气来说 ， 可能一个月才能铺 。 但是你两天和一个月在铺的时候可能就是没有差别的 。 但是你在用的 ， 用到一定时间的时候就会有很大的问题 ， 尤其是不同的城市 ， 不同的季节 ， 它的潮湿度含水量是不一样的 。 现在你去看上海很多的一些紧急装修的一些成品房里边 ， 你去看它的那些防潮的石膏板 、 欧松板的那个发霉率是非常高的 ， 尤其是在地下室 。 这样的一个风险如果是到了抓紧工期的那个阶段的时候 ， 我只会相信这样的事情它会越来越多 。 **Jeff** [1:00:04] 没错 。 **杨天楠** [1:00:04] 这个是因为隐蔽工程你其实是看不到 ， 你卖的时候你也不知道它是这么样的 。 而且你想想看 ， 开发商他早一天具备 ，他要抢回来多少钱 ， 对吧 ？ **聂聪Nick** [1:00:15] 很夸张的 。 现在上海那种大体量的地 ， 一天的利息基本上就在 200 万到 300 万之间 ， 非常夸张 。 你早一个礼拜这代价很大很大的 。 **Jeff** [1:00:25] 所以你刚提到的这个装修的事情 ， 我给你分享个案例啊 。 天南最近在装修 ， 装得不亦乐乎是吧 ？ 扒了好几层皮 ， 我听闻了 。 我有个好朋友 ， 我昨天刚好跟他打电话 ，他买了一个我之前认为的 Dream House 在世博 。 你就知道我讲的是什么了 ， 一线江景的好房子 ， 知名开发商一线地段 。他说全部砸光 ， 发现了多少问题呢 ？ 他说罗列出来超过 100 项吧 。 最简单你刚刚讲到的石膏板的问题 ， 用的就是一个你名不见经传的 ，但是刚刚就呛呛过了质量标准的底线的东西 。 它跟一个 15 万均价以上的楼盘没有关系 ，但是呢 ， 它就给你用这种 。 然后这个呢 ， 就涉及到你刚刚说防霉啊 ， 还有这些防火啊 ， 可能级别就货不对板 。 然后他跟我分享了一个案例 ， 我觉得正经了 。 你知道什么吗 ？ 他中央空调假设买了个 3 居 ， 你可能会有 6 个出风口 ， 中央空调上面要装传感器 ， 它要感知你这个调节温度 ， 随时来控制风量大小 。 正常一个出风口装一个传感器 ，他说他把它扒光了才发现 6 个出风口他装 3 个 ， 一个传感器市场价 500 块钱 ， 你找厂家也能给你补装 。 但是呢 ， 如果你是为一个购房者 ， 你正常是会找开发商维权的 。 为什么这些东西该有的不给我有 ？ 那维权的过程当中 ，他一算三个口加起来 1,500 块 ， 开发商给你左拖右拖 ， 拖你三个月 ， 你入住了还不给你装 。 算了算了 ，不搞了 ， 自己装了 。 一户 1,500， 一千户算下来就是 150 万 ， 就是我这里抠一点 ， 那里抠一点 ， 这个就聚沙成塔了 。 你懂我意思吗 ？ 所以就跟刚刚天南讲的一样 ，在面上的东西 ， 我觉得将来现房一定是漂亮的 ，但在里的打个问号 ， 看良心 。 **杨天楠** [1:02:22] 我觉得首先是没有利润的情况下， 你说什么都是没有用 。 就是你很多东西它基于说你良心也得在有毛利率的情况下有良心 。 你没有毛利率 ， 你哪来什么良心 ？ 这个是很难实现的 。 我觉得这个很难 。 **Jeff** [1:02:36] 这是商业行为 。 **杨天楠** [1:02:36] 对 。 **聂聪Nick** [1:02:37] 我觉得因为现在的房子 ， 现在的新房其实全都是所谓的叫装修制的嘛 。 所以我陪可能 ， 我陪可能上百个群友去看过他们各种家里 ， 然后 。 ### 装修减配 **杨天楠** [1:02:50] 去验房去看 。 **聂聪Nick** [1:02:51] 对 ， 去验房也好 ， 去预看房也好 ， 去收房也好 ，其实去了上海可能基本上能去的所有的小区了 。其实最终会发现一个问题 ， 就是在这件事情上 ，因为它没有一个非常所谓的叫明确的标准 。 大家要知道装标这件事情的标准是非常粗浅的 ， 就是他告诉你说我今天用加格纳 ，他也不告诉你我用加格纳几系 ，他告诉你我用比如说某某地砖 ， 就刚刚说的某某墙面 ， 对吧 ？ 某某涂料 ，但是他不会告诉你型号是什么或者怎么样 。 所以从这个角度来说 ，其实中间的那个尺度 。 **杨天楠** [1:03:24] 空间很大 。 **聂聪Nick** [1:03:24] 是非常大的 。 而且所谓开发商告诉你说我用了比如说 5,000 的装标 ，其实基本上他们实打实就是用 3,500。他告诉你 3,000 可能就是 2,000， 就类似于这种 。 这个就是一个比较真实的情况 。 所以就买新房 ， 我觉得大家也不用把装修看得太重 。 因为我跟天南有一个群 ， 我们群里面好多人其实真的也是自己可能拆掉重装 ， 对吧 ？ 就如果对于所谓的装修真的要求比较高的话 ， 那我觉得拆掉重装的确是一个法子 。 不然的话 。 **杨天楠** [1:03:55] 你从被坑一次变成要被坑 100 次 。 **聂聪Nick** [1:03:58] 好几次 ， 对吧 ？ 但装修本身的确是一个非常复杂 、 耗时耗力 、 耗精神的事情 。 所以我会觉得说现在可能属于某种平衡点 ， 就是你说刚刚那个 Jeff 说那个房子 ， 你说他真的住进去能不能住 ， 可能也能住 ， 就是恶心人嘛 。 对吧 ？ 就今天我如果想要更好的生活体验 ， 我就得要自己搞一搞 。其实说白了就是这样 。 **Jeff** [1:04:21] 但基本上有共识的就是 2024 年到 2025 年拿的肯定是比 2021 到 2022 拿的地有良心 ， 或者说装修好的就是可以共识的 。2022 拿的因为就像你说的没有毛利率 ， 哪有良心 。 然后你说 2026 年 9 月之后拿的地会更有良心 ， 那就取决于市场了 。 就我上海接下来就止跌回稳了 ， 那良心就可能有 ， 对吧 ？ 如果拿完地过两年发现跌了 8%、10%， 那这个就可能打个问号了 。 **聂聪Nick** [1:04:49] 对 。 **Jeff** [1:04:49] 我觉得是不会有良心的 。 **杨天楠** [1:04:52] 对 ， 我就有点像原来我们做那个小酒馆的节目 ， 就像这个就跟葡萄酒一样的 ， 每一年的年份的这个酒口感都不一样 ， 要看这一年的这个水分 ， 对吧 ？ **Jeff** [1:05:02] 对对对 。 **杨天楠** [1:05:04] 真的是很有意思一个事情 ， 就我们以为是个标准化的东西 ，但实际上它都是非标的 。 **聂聪Nick** [1:05:09] 对 ，而且不同的价格 ， 就像刚刚 Jeff 提到说那房子可能 5,000 万 ， 别人的房子可能 500 万 ，其实有可能就是同一批人做的 ， 然后也是同一批工人做的 ， 同一个公司做的 。 你说采购啊或者怎么样设计啊 ，其实本质上可能区别不会那么大 ， 只是用的牌子不一样 ， 型号不一样 ，但最终大家的手法 ， 大家的管理方式其实可能都是一样的 。 **Jeff** [1:05:34] 清风你知道那个装标里面 ，其实大的开发商惯用一个东西 ， 就是说我牌子要给你想 ，但是其实我是一个专供款 。 **聂聪Nick** [1:05:44] 这种很常见 。 **Jeff** [1:05:45] 定制款 。 它可能跟你市场上的价格天量 。 **杨天楠** [1:05:49] 你到了佛山 ， 你想贴什么牌 ， 我都一个客张 ， 想贴什么牌我给你贴什么牌 。 **Jeff** [1:05:53] 对 ， 所以现在开发商会在宣传的时候说我这个是门店零售款 ， 就是最近开始越来越多的开发商说我是门店零售款 ，也是因为这个原因 。 大家都知道用的是工程款嘛 ， 还有遇到开发商那种什么我今天定完标了 ， 选完了 ， 房子还没交房 ， 这公司已经倒闭了 ，也有的 。 所以这种我觉得都很常见 ，因为它就是一个批量化的人工建造的一个过程 。 所以在一定现实的情况下， 我觉得大家自己都是打工人， 自己都很清楚嘛 ， 对吧 ？ 就今天你锁死我的利润 ， 锁死我的时间 ， 那我要赚钱我总得恶心你一把 ， 就看我在什么地方恶心你嘛 。 有的人说我要在公司带薪拉屎 ， 多拉两次 ， 对吧 ？ 恶心你 。 就说白了就是这样 。 **杨天楠** [1:06:37] 就我们今天也聊了挺多东西啊 ， 就还是问一下 Jeff 啊 ， 我现在很关心的就是在财富端或者对于你手上的一些高净值一些普通的投资者 ，他们还会回心转意回到房子上面去吗 ？ ### 租房新常态 **杨天楠** [1:06:51] 还是说你就从现在叙事上来说 ， 越来越多的中高净值已经不会的把房地产作为一种严肃的资产配置的一个方向了 ？ 因为你每天都在和大家在接触 ， 你的感受应该是最深的 。 **Jeff** [1:07:04] 讲一个宏观的 ， 讲一个微观的 。 宏观是前两天我看了高盛的一篇研报 ， 它里面讲就是预测说中国家庭资产结构的变迁 。 哎 ， 我还挺惊讶的 ， 现在整个中国平均中位数的老百姓在房地产上的占比大概降到了 5 成 2， 这比巅峰的接近 7 成已经下降了不少了 。 但主要还是被动的因为 。 **杨天楠** [1:07:27] 跌回来的 。 **Jeff** [1:07:29] 是是是 ， 这个比率跌 。 **杨天楠** [1:07:31] 被动在平衡 。 **Jeff** [1:07:32] 不跌嘛 ，但是房价跌了 ， 所以就是下到了 5 成 。 这是一个 。 **聂聪Nick** [1:07:36] 分母同一个缩水 ， 所以这个数字变大了 。 **Jeff** [1:07:39] 对 ， 然后呢 ， 它里面说我先不论它的预测准确度啊 ，但是我觉得方向我是认同的 。 它说到 2035 年， 也就是七八年之后， 大概在房地产的占比会回归到 4 成左右 。 因为按照发达国家的经验呢 ， 房子的占比大概就是在 30% 到 40% 之间 ， 然后我们可能这个进程会更加缓慢一点 。 所以呢 ， 就是掉到 4 成左右 。 所以我自己的感觉就是增量资金确实很难持续的往里流了 。 可能就是以后将来 K 型分化的会非常非常厉害 ，在大量的三四五线城市 ， 没有增量的资金往房地产流 ， 只有些许微弱的置换需求 。 但是你像产业很强的 ， 比如说深圳 、 上海 ， 甚至包括一些准一线城市 ， 杭州 、 苏州 、 成都 ， 我觉得持续人口流入带入的房地产的结构性分化是一定存在的 。 这个是个宏观的啊 。 然后微观领域呢 ， 你说有钱人或者说还有预算的人愿意回房子吗 ？ 我觉得啊 ， 这个问题呢 ， 从我自己一个天天观察的一个指标可以分享一下 。 因为大家都知道我现在是租房子住的啊 ， 清风知道我就住在他家隔壁 。 **杨天楠** [1:08:55] 对 ，是 。 **Jeff** [1:08:56] 所以呢 ， 我会非常敏感的去看我去年租下的房子的房价变化 。 因为我去年找房子我看了 30 个小区 ， 再加上有些没去采盘的 ， 慌不啷当加起来大概有 60 个小区 。 我对他们去年的价格已经刻在脑子里 ， 印象很深 。 然后我时不时的就把贝壳啊或者是一些租房软件啊打开 ， 看看同户型的价格的变化 。 我些许的感受到中大户型的租金在上涨 。 刚刚 Nick 说了说小户型的租金在上涨 。 **杨天楠** [1:09:30] 小户型的房价在上涨 。 **Jeff** [1:09:31] 租金也不跌 。 **聂聪Nick** [1:09:32] 也不跌 ， 对 。 **Jeff** [1:09:33] 但我不知道趋势动物端就是中大户型 150 或者以上的 。 **聂聪Nick** [1:09:38] 我有个上海的总数 ， 过去一个月涨了 2.4 个点 ， 就租金的水平 ， 整体涨了 2.4。 **Jeff** [1:09:44] 今年 1 到 9 月吧 。 我自己的体感是他们的报价变高了 。 我在想为什么呢 ？ 因为现在很多的人， 这个是一个很缓慢的变量 ， 很多人把房子卖了 ，因为不停的有新政出来 ， 或者是有三店五代宅出来 ， 更好的房出来 。 所以买变成一个不着急的动作 ，因为我越着急 ， 我被吃的越快嘛 。 所以在这样的背景下， 大家持币待估的一个过程当中， 一定会选择先租房 。 那你这个租金的这个好房源的供应量就这么多 ， 所以呢 ， 它短期内可能就是会被消化掉 ， 导致的短期的供需失衡 。 所以我觉得对于这种 3 居 、4 居 ， 反而租金是上涨的 。 那么潜移默化可以看出来就是说一部分的中产或者是中高产 ， 或者是高净值 ， 现在对于这件事情上是审慎 ， 决策要慢 ，而不是说踏空赶紧上车 ， 态度在转变 。 **杨天楠** [1:10:43] 对 ，而且现在我有的时候刷视频号 ， 会发现很多那种装修的这种租赁公司 ， 就以前我们说不好听叫串串房 ，但现在是高级串串房 ， 就是对上海的很多老公寓 、 低代商品房进行统一的一些装修 。 那装修完了以后再出租 ， 它的这个占比正在逐级的一个增大 。 就我觉得很多东西 ， 它一旦传统的一些叙事或者习俗发生变化以后， 它是不可逆的 。 就是在 21 年、22 年、23 年， 这个叫做卖房一直爽 ， 一直卖房一直爽 。 就一旦你下定决心卖掉家里的第一套房以后， 你就会一直卖 。 就很多人是这样的 。 那么租房也是一样的 ， 如果你一直没有租房 ， 你没有克服过这个东西 ， 你就会觉得租房是个了不起的决策 。 我把房子卖了 ， 我租房也很难 ，但一旦开始租房了 ， 很多人也是回不去了 。 包括他发现他的家人 ，他家里长辈可以接受长期租房的话 ， 实际上这个趋势和变化也是会很快的 。 **聂聪Nick** [1:11:37] 对 ，因为熟悉我的人肯定知道我已经租房到现在 6 年了嘛 ，不断的换小区 。 说实话 ， 一开始家里人也会觉得说我靠你自己有房子 ， 你居然胆敢租房 ， 特别是我妈 ， 对吧 ？ 她肯定是你居然胆敢租房 ， 你要让所有人跟着你流离失所 。 但现在换一换小区 ，其实我觉得整体来说 ， 我觉得家里人也会接受 。 而且很显然 ，其实从租售比啊 ， 从自己的投资回报率来说 ，其实租房子是一个我个人一直的决策 ， 就是说我觉得我要不要一个房子 ， 我当然要一个房子 ， 我会想要一个我喜欢的位置 ， 我觉得足够稀缺的小区 。 但是我能不能接受说我自己租一个小区 ， 一直住着 ， 我觉得也是没有问题的 。 因为上海毕竟不断的在出来新的产品 、 新的社区 ， 你不可能像买手机一样 ， 我跟着买掉 ， 我连车子我都不可能跟着买 ， 更别说房子了 。 但房子你要租一下的体验其实是非常迅速 ，而且 。 **Jeff** [1:12:38] 而且物业费你还不用付 。 **聂聪Nick** [1:12:39] 对 ，而且不用付物业费 。 而且我觉得我很推崇这样的生活的原因是 ， 当然啊 ， 前提是大家如果说今天小孩子没有被锁死在一个地方读书 ， 对吧 ？ 如果是真的被锁死在一个地方读书的 ， 那可能没有办法 。 但今天其实我觉得租房子是一个非常快速的让你能够体会到不同代际 、 不同时间社区 ， 它不管是配套还是装修 ， 还是户型优劣势 ， 甚至是楼层 。 因为很多人在买自己那房子的时候 ，其实会做很多错误的决策 。 最近有几个很火热的盘 ， 就是在入围期间 ，其实哪怕一楼都被抢掉了 。 我一直都说这小区不管再怎么好 ， 一楼我都不可能买 ， 绝对不要买 。 我给我所有的客户都说一楼绝对不要买 ， 这小区再火热你都不要去碰一楼 。 这也是因为我自己曾经租过一次一楼 ， 然后也是商品房 。 很多人都说啊 ， 你租一楼你潮 ，是因为你不是商品房 。 我说我是商品房 。他说那就是因为你们没有车库 。 我说我有地下两层车库 。他说那你就没地暖 。 我说我有地暖 。他说你没有中央空调 。 我说我有中央空调 。 我租的是 2018 年的次新房 ， 这些东西全都有 。 **Jeff** [1:13:49] 杠精 。 **聂聪Nick** [1:13:50] 但是一楼所有的问题我都遇到过 ， 所以我下定决心 ， 我说我一定不让我任何的客户 ， 我说你们可以去买一楼或者怎么样 。 我觉得这个都是你住过高区 、 中区 、 低区 ， 住过不同的社区之后， 你就会有对自己房子更好的一个认知 。 它会让你在未来可能少亏钱 ， 对吧 ？ 会让你在未来做更好的决策 。 我觉得这些体验是你花钱能够买来的 ，而且是能够提升你未来决策成就的一件事情 。 这个是我想说的 。 **Jeff** [1:14:19] 其实租房有点像谈恋爱 ， 买房像结婚 。 **聂聪Nick** [1:14:24] 像买 。 **Jeff** [1:14:26] 这个总结不错 。 最好多谈几次恋爱 。 **聂聪Nick** [1:14:29] 多谈几次恋爱是对的 。 **杨天楠** [1:14:30] 对 ，因为人的经验是非常有限的 ，但是这个决策本身又相对比较的沉重一些 。 **聂聪Nick** [1:14:36] 对 ，因为今天其实你想 ， 我觉得在座的听众 ， 你说我说了什么或者 Jeff 说了什么 ， 可能听过就算了 ，但是真的只有在自己身上发生过的事情 ， 它会成为你真的所谓的判断依据 ， 或者说交易判断的那一条主轴嘛 。 所以我觉得只有自己去亲自尝试了 ， 租房子本身其实没有那么的吓人。 至少我租到现在 ， 我感觉我每套房子可能就跟房东真的就只见一面 ， 就只有第一面 ， 对吧 ？ 也许过来交接个水电 ， 签个合同 ， 见一面就好了 ， 就再也没有见过了 。 我连退房我都没有见过我的房东 ，他就说啊 ， 你把东西收完 ， 拍个照片给我就行了 。 我到现在换了 5 套房 ， 我真的全部都只见了一面 。 所以我觉得其实没有那么的夸张 ，也不会大家想象中说什么今天有一个很刁蛮的人。 ### 政策推演 **杨天楠** [1:15:26] 对 ， 我们最后来做一个思想实验啊 ， 就我们前面聊了那么多 ， 都在说有正面的有负面的 ， 总体来说是负面的多一点 。 我们现在假如说做个思想实验 ， 天降政策 ， 什么样的政策 ， 什么样的政策力度 ， 会使得说哎 ， 全社会大家对于房地产这个资产的态度会发生改变 ， 或者说是这个止跌的概率会更大 。 **聂聪Nick** [1:15:48] 就是后面其实就两个政策嘛 ， 一个是增贴息 ， 一个是收储 。 这一轮我觉得是个过渡性政策 ， 还不是最后一招 。 那我其实做了个推演 ， 就是因为每年下半年都是价非常疲软 ， 每年都是下半年比较容易加速下跌的时候 ， 然后明年大概在全国 ， 我做过推演 ， 就是今年的 12 月底会季节性止跌 ， 然后明年的 2 月份见真章 ， 尤其是一些核心城市 ， 像上海 、 苏州这两个城市 ， 从推演的结果来看 ， 比较容易最先企稳 。 然后呢 ， 明年的 3 月份之前也是一个政策窗口期嘛 ， 政治局会议啊 ， 如果有就是增贴息或者是收储 ，其中一个或者两个同时发生 ， 那我对明年的整体的金融风偏的改善会比较乐观 。 我觉得可能会迎来一个就天地本身就在复苏 ， 然后在这个天地复苏的结构性行情之上， 可能中妖物这些流动性最核心 ， 成交量最大的这个资产 ， 可能会迎来戴维斯双击 ， 就是迎来很大的反转 。 这是我的一个观点啊 ， 要看这个政策的节奏和力度 。 **杨天楠** [1:16:47] 但这个概率可能会是存在的 ，因为所有的政策它都不会一脚油门踩到底嘛 ， 它会先出一部分 ， 像今年比如说先出一部分 ， 先覆盖一部分人群 。 然后根据这个政策这个效果 ， 它可能第一个是贴息可能会全部发生在中央 ，也有可能它会中央和地方可能都会有一起上， 对吧 ？ 因城施策 ， 这也是我们房地产的一大的特征嘛 。 那是不是说 ， 那我们看到在香港的这轮大的贴息政策以后 ，是立马就复苏了吗 ？ 还是 。 **聂聪Nick** [1:17:15] 对 ， 香港就是一个很好的典型样本嘛 ，因为我们做日美经验对照 ， 它都是海外嘛 。 那香港就在我们的隔壁 ， 香港是 2024 年 5 月撤辣 。 撤辣什么意思 ？ 就是解除限购 ， 没有任何用 。 就是我记得是 2024 年 5 月出来之后， 撤辣之后 。 **Jeff** [1:17:31] 印花税 。 **聂聪Nick** [1:17:32] 就是外地人可以过来买房 ， 然后对手降低 ， 然后税也降低嘛 。 这个政策出来之后， 市场企稳了三个月 ， 然后继续往下跌 ， 跌到 2025 年的 6 月份左右 ， 突然有一个这个 Heber 利率的大幅下降 ， 跟租金回报率倒挂了 。 但其实现在 Heber 又起来了 ，但现在就不倒挂了 。 但是那个时候短暂倒挂了大概四五个月 ， 然后就是因为这个倒挂 ， 导致整个香港整体性的开始反转 。 从去年的 6 月到现在已经过了一年半 ， 香港是每周都在上涨 ， 一直到现在 ，而且这个涨幅还在加速 ， 最近有点放缓 ，但基本上就是在一个健康的上涨过程中 。 然后你去看它的结构 ， 之前香港跌的时候跟我们的结构是一样的 ， 天地抗跌 ，因为天地抗跌逻辑就是豪宅它反应慢 ， 相对房地产属性强 ， 然后呢 ， 低总价的它的租金回报率很高 ， 它又能扛住 ，其实跟大陆是一模一样的 。 但是出了这个政策之后呢 ， 跌幅最大的中妖物资产快速反弹 ，因为它流动性最好 ， 它是受到那个金融偏好收益最大的一个核心资产 。 然后这个香港相当于整体就启动 。 我觉得其实国内的政策就差临门一脚 ， 可能全国如果降到 2 个点左右的利息的贷款利率 ， 可能就具备像香港那一样的环境 。 这是我觉得明年 3 月份是一个重点期待的一个政策环境啊 ， 这是我的一个看法 。 **杨天楠** [1:18:49] 的确每年都是类似于 3 月 、9 月是两个政策的窗口期 。 **聂聪Nick** [1:18:55] 对 ，因为大家都是为了要冲 4 月份啊 、9 月份啊 、10 月份啊这种 ， 对吧 ？ **Jeff** [1:19:01] 传统的旺季 。 **聂聪Nick** [1:19:01] 对 ， 传统的金三银四 、 金九银十这种概念 ， 所以都会去释放一波 ， 希望能够让这个行情冲起来 。 **杨天楠** [1:19:09] 贴息或者降息的确是最有效的一个策略嘛 。 就回到那个 2001 年 911，911 之后美国经济陷入衰退 ，但是小布什就搞了叫居者有其屋的政策 ， 就是利率在持续的下降 ，而且银行当时出现了很多是配套型的一些政策 ， 包括诱导型的一些利率 ， 你连利息都可以晚还 ， 这个对于数学不好的美国人有莫大的这个吸引力 。 所以那段时间就是因为持续不断的降息 ， 使得他们体感上的每个月我买房以后的月供是非常之少 。 所以那段时间的这个房价的上涨是非常非常剧烈的 ， 针对房价衍生的一些品类也是在那一波兴旺的产生 。 所以这的确就是我们前面看到的两个政策或三个政策当中可能是最有效的一种组合 。 对 ，也是希望房价可以尽快的见底 ，是吧 ？ 行 ， 那我们今天就聊到这 ， 非常感谢三位的参与啊 ， 我们就把最近的在房地产市场所发生的事情来做了一轮盘点 。 那接下来如果再过个半年一年， 房地产市场又有新的一些变化的话 ， 到时候再来邀请大家 ， 再见 。 **聂聪Nick** [1:20:12] 好 ， 拜拜 。 **Jeff** [1:20:12] 好 ， 拜拜 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。