# 复盘楼市这两年，趋势里藏了一个真实的中国 听懂涨声 · 2024-07-01 「听懂涨声」主理人杨天楠对话公众号「趋势动物」主理人、全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」开发者nick，用趋势交易者的视角复盘这两年的楼市轮动：华东自2022年起加速领跌，而过去三年涨幅最大的竟是能源城市鄂尔多斯和榆林，每年上涨15%到20%、三年涨约40%，形成西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段的新格局。nick分享了自己的踩盘方法论：看卫星图辨城市基底、读政府工作报告找空间规划、包车与本地司机和购房者聊天以捕捉领先于共识的市场情绪。两人细数被验证的反直觉趋势——泉州古城民宿、大理小院、海南陵水房价破新高，以及上海核心老破小、近郊别墅、非打新片区和五大新城老城区四类抗跌标的，并解释了新概念对老概念的价值稀释、租售比高只是增长品种的标签等逻辑。对普通购房者的建议是：纯卖可以等周期复苏，置换则要选强势品种，站在拥挤和供过于求的反面；当前楼市处于回测14年、08年甚至98年级别的周期底部，左侧深度远超预期，需等右侧信号再行动。 ## Questions this episode answers ### 过去三年全国楼市涨幅最大的城市是哪里？ nick（趋势动物主理人）指出，过去三年全国楼市涨幅冠军是鄂尔多斯和榆林这两个煤炭资源型城市。鄂尔多斯2013年见底后逐步走强，最近三年每年涨15%到20%，三年涨了40%左右，已突破11,000元，走势与A股煤炭板块几乎同步。 [6:52](https://tdzsfm.com/56975e38-bf95-4cd5-a512-7dad947ed541?t=412000) ### 只有两三天时间，如何快速了解一座城市的房地产投资机会？ nick介绍了自己的方法：先打开卫星图看城市基底，分辨老城、新城和待发展区域；再用小程序看各区价格梯度，找出价值共识所在；然后查每年3月左右的政府工作报告，了解今年的空间规划重点；最后下飞机就打车或包车，和本地司机、买房群友聊，获取真实的市场情绪。 [8:56](https://tdzsfm.com/56975e38-bf95-4cd5-a512-7dad947ed541?t=536000) ### 这两年上海哪些类型的房子最抗跌？ 杨天楠总结上海有四类标的在抗跌或上涨：一是近郊别墅，双拼连排都在涨；二是核心地段老破小，如黄埔、静安、虹口、杨浦带拆迁概念的；三是非打新片区，如老徐汇和长宁，因之前没热过、没有倒挂和大量供应；四是五大新城的老城区或老城区边缘的新房。 [56:54](https://tdzsfm.com/56975e38-bf95-4cd5-a512-7dad947ed541?t=3414000) ### 什么样的文旅房产才值得投资？ nick提出文旅资产的四个超因子：一是城市因子的不可稀缺性，如三亚的北纬18度；二是强运营，典型如阿那亚的社区粘性；三是纯粹性，投资客不能太多，反面典型是十里银滩；四是产品业态要与时俱进，最好是近四年出现的新物种，如中式洋房和合院、小套二两居室。 [1:05:01](https://tdzsfm.com/56975e38-bf95-4cd5-a512-7dad947ed541?t=3901000) ## Key moments - **[0:00] 赞助广告** - **[1:15] 轮动复盘** - [1:56] 嘉宾nick自述：从房企拿地测算到量化交易员，2024年辞职专职全国踩盘 - [2:48] nick复盘楼市轮动时间表：2020深圳领跌，2022华东热点板块加速下跌，2024仍是华东领跌 - [6:11] 过去三年全国楼市涨幅冠军竟是鄂尔多斯和榆林两个煤炭城市，鄂尔多斯三年涨约40% - **[8:50] 调研方法** - [8:50] nick教你三天看懂一座城市的楼市：看卫星图、读政府工作报告、包车和出租车司机聊 - [11:53] nick：下一轮楼市新故事不来自区域转移，而来自业态转移——别墅和老破小 - **[14:33] 价值稀释** - [14:33] 杨天楠实探杭州宁波次新房：产品碾压上海，挂牌率却全部超过5%，投资客砸盘压死房价 - **[17:38] 情绪与华北** - [18:14] nick以成都天府新区为例：真实趋势远远领先市场共识，共识瓦解前趋势已走弱 - [22:05] nick解释楼市左右侧：一旦一个城市开始涨，通常可以持续很久，涨了就买、买了就涨 - **[24:06] 文旅崛起** - [24:35] nick发现文旅房产放量：泉州古城民宿、大理小院在涨，东兴岛新盘一年成交60到100套 - [26:27] 全国最贵县城陵水：全国房价大回调中几乎破新高，土著、旅居者、游客买菜都是三个价格 - **[28:46] 老破小叙事** - [29:35] 上海核心城区老破小为何抗跌：没被炒过、筹码健康、挂牌少折扣小，租售比已达2.5% - [32:03] nick：政府正下场收购老房子，一年买约1000亿，老破小多了一张城市更新的看涨期权 - **[36:31] 交易者生态** - [36:31] nick：楼市真实成交量40%到50%由职业交易者贡献，链家经纪和法拍套利者扮演做市商 - [40:39] nick总结三大反直觉现象：小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段 - **[41:54] 共识与周期** - [42:55] 人口、供求、大城市化三大共识与当前趋势恰恰相反，nick：必须尊重市场发生的信号 - [47:58] nick：当前是7年甚至10到20年一遇的周期底部，M1创24年新低，堪比08年和14年 - **[52:46] 上海选筹** - [56:54] 上海跌得最少的四类房：近郊别墅、核心老破小、非打新片区、五大新城老城区，nick称之为沙漠之花 - **[59:19] 风貌与文旅** - [1:04:56] nick给出文旅房产四个超因子：城市不可稀缺、强运营如阿那亚、纯粹性、与时俱进的新业态 - **[1:07:18] 租售比与抄底** - [1:07:42] nick：租售比跌到多少都不是买入理由，只要开始涨、资金放量走出右侧就可以买 - [1:13:09] nick预测：本轮下跌已击穿14年低点，最恐慌的极尖倒刺还没出现，517新政后连续两周无城市反弹 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **nick** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 贝壳 (product), 趋势动物 (product) ## Transcript ### 赞助广告 **杨天楠** [0:01] 本期节目的开始 ， 首先感谢 " 泰诺氨芬拉明片 " 对节目的大力支持 。 人生在世 ， 总是难免会遇到一些痛苦 ，有的是情绪之苦 ， 我们可以用音乐 、 用播客 、 用阅读 、 用运动来疗愈和缓释 。 但更多时候是身体的痛苦 ： 头痛 、 牙痛 ， 还是肌肉酸痛 。 特别是到了晚上， 任何一点微小的痛苦 ， 都会让人睡不着 ，不仅影响工作 ， 更影响情绪 ， 痛苦加倍 。 泰诺氨芬拉明片是一款夜间止痛专用药物 ， 专为夜间设计 ， 止痛助眠二合一 ， 适用于缓解多种疼痛 ， 包括晚上头痛牙痛 ， 还有肌肉酸痛都可以使用 。 更重要的是 ， 它成分温和 、 无依赖性 ， 使用更安心 。 现在上美团搜索 " 泰诺夜间止痛 " 即可购买 ，并看到产品的详细说明 。 最后， 这次泰诺也联合小宇宙的播客企划 " 夜间止痛站 "，也将在上海大学路举行线下快闪活动 。 泰诺联合老百姓大药房会举行一些有趣的科普互动 ， 大家可以在 7 月 8 号到 7 月 14 号前来打卡 ！ 感谢你的支持 。 ### 轮动复盘 **杨天楠** [1:15] 好的 ， 今天很高兴请到了公众号 " 趋势动物 " 的主理人 nick。 经常听财经播客的朋友应该对这个名字不会陌生 。在有台面积当中呢 ，他作为嘉宾次次都是爆款 。在 5 月底的和知性小酒馆的线下活动当中呢 ，nick 大为翁和我 ， 我们也一起聊了一下新政之后房地产到底还有没有投资的机会 。nick 的很多观点 ， 比如说看好西部 、 看好文旅 、 看好别墅 、 看好老破小 ， 都听得让很多人瞳孔地震 。 不过这场活动之后呢 ， 我还是觉得有点意犹未尽 ， 于是第二天又拉着他聊了一次 。 接下来我们就进入今天的节目 。nick 还是先简单介绍一下自己 。 **nick** [1:56] 大家好 ， 我是 nick。 简单说下自己的经历 ：16 年开始入行做房地产开发吧 ，在一家房企做投资研究 ， 负责全国性的拿地的测算和市场周期和趋势的研究 。 过程中一直是在全国各地去踩盘 ，也是为了拿地嘛 ， 去测算 。2021 年我就离开房地产去做量化交易 ， 对量化交易一直很感兴趣 ， 包括研究房子也一直是用量化的思路去做 。 后来自己凭实力亏损 ， 打磨出了一套相对自己比较完善的交易策略 ， 趋势交易 。 抱着这个策略去量化一家自营机构做量化交易员 。 今年 2 月份左右 ， 自己出来开始数字乞丐的生活 ，是为了花更多的时间去接触一些全新的一些房地产的叙事 。 我感兴趣的旅居啊 ， 西部的一些房产 ， 这些一直看不懂的 ， 打工耽误踩盘 ， 所以就想特别强烈的动机想出来自己去看一看这些新的叙事 ， 看有没有参与的机会 。 就是 2 月份到现在 ，也是密集的去不同的城市去踩盘看一看 ， 建立一些新的一些机会的一些熟悉度吧 。 我观察到的现象就是 ， 从 2020 年开始 ， 深圳开始出现领跌 ， 东莞和惠州开始跟跌 。2022 年呢 ， 整个华东开始立不住了 ，有一些热点板块 ， 像南京的大型热点板块哈 ， 包括苏州的大型像园区 ， 还有杭州的以卫科为代表的奥体这一类 ， 包括上海的临港虹桥 。22 年就开始跑 出了加速的跌幅 。 我说的加速跌幅 ， 比如全国在 2022 年跌个 5% 的话 ， 那么这些热点片区它的跌幅是更大的 ，也就是说它跑输了全国 。2023 年就更加不可收拾 ， 整个 2023 年从小阳春过了之后， 整个华东就开始无抵抗的加速下跌 ，而且从最早的那些打新的投资客集中的片区开始蔓延到全城 。2024 年， 今年开始前三个月也基本上是华东在领跌 。 我觉得走到现在看的还挺明显的 ， 就是说之前的那一套叙事 ， 我们说那 7 年的大家种植的很久的所谓核心城市 、 明星城市或者核心区 ， 包括那些打新的热点 ，他们之所以被热抢的那些概念 ， 我觉得这个叙事已经翻篇了 。 我觉得很明显的感觉到 ， 我观察到另外一类叙事是可能大家现在比较忽略的 ，但实际上非常强的一类 ， 就是蛮反直觉的 ， 比如说西部 、 华北 ， 这次我去的包括旅居城市 ， 包括一些城市内部没有炒过的别墅老破小 ， 这一类我觉得还挺有意思的 。 我之前做房产投资没有关注过的领域 。 **杨天楠** [4:16] 那这些热点 ， 或者说我们说这些因子吧 ， 就是如果从量化视角来说 ， 这些热点或者这些主题 ，在过去不要说炒房客了 ， 普通的买房人或者媒体关注都比较少 ， 那你是怎么注意到这些东西 ？ 你是先是在趋势上反应出来再去关注的呢 ？ 还是说有什么样的一些原因 ？ **nick** [4:34] 就是看趋势啊 ， 一个是看量 ， 哪些品种放量了 ， 还有就看价嘛 。 就用股票的角度说 ， 当新能源大跌的时候 ， 你是能明显看出来它是在超跌的 。 它超跌的同时有一些是不跌的 ， 或者有一些开始领涨了 ， 像今年的煤炭 。 煤炭不止今年了 ， 具体要看一下， 好像从 2021 年整个大盘不好的时候 ， 煤炭就表现出了抗跌 ， 然后这两年慢慢的走出了领涨的趋势嘛 。 包括银行 、 资源 、 石油 ， 这个跟股市道理非常像 。 我觉得它的逻辑蛮像 ， 就是说之前的那一套大家热炒的叙事 ， 它已经是属于过去时了 。 新出现的一些品种呢 ，在早期即使它趋势很强 ，但大家都还关注不到 ，因为叙事或者基本面的逻辑太冷门了 。 **杨天楠** [5:13] 我们换个角度来说啊 ， 对于很多的价值投资者来说啊 ， 就我经常打个比方 ， 就是价值投资者和趋势投资者之间的一些区别嘛 。 价值投资者他更像是潜水 ， 趋势投资者呢更像是帆船 ， 无论是玩帆船也好 ， 或者是玩潜水也好 ， 都能赚钱 。 但最关键的是 ， 第一是你要知道在玩的是什么游戏 ， 第二是在玩的过程当中你不要换游戏 。 我们身边看到很多的一些投资者 ， 我觉得无论是股市也好 ， 还是房地产也好 ，他可能一上来会有个理念 ，但是市场走了一段不合他预期了 ， 或者某一个趋势比较强了以后 ，他就开始焦虑 ， 然后就开始强行上车 ， 开始换了一个游戏 。 这个在过去的几年当中， 我觉得在股市当中反映的很明显啊 。其实在房地产当中， 我自己感触到也会比较深的 。 你前面说到了文旅 ， 说到了别墅 ， 说到老破小 ， 说到了县城 ， 你概括起来哪些趋势是你观察到最强的 ？ 你到了这些西部的城市 ， 或者到了这些以往大家关注不到的地方 ， 你自己的直观的感受是怎么样的 ？ **nick** [6:11] 我觉得价值和趋势可能都成立 。 有句话叫要学就学全套吧 ， 别在低点做价值 ， 高点又去做趋势 。 我觉得无论是房地产周期还是股市周期 ， 都是货币周期 ， 我们都是做货币的生意 ， 那它就有明显的周期性 。 就像你说的 ， 可能价值像潜水一样 ， 它是在周期的高低点中埋伏 ， 然后出货嘛 。 趋势可能就像浪花 ， 就是冲浪者 ，他可能一朵一朵浪 ，他看到浪我再上去去踩一段 ， 一段就走 。他可能只做周期主升浪的一小段 ，但是不像价值池那么完整 。 首先现在全国的周期现在还在一个底部 ， 我觉得确切的说还没有到右侧 。 你知道过去三年楼市涨幅最大的是哪个城市吗 ？ **杨天楠** [6:49] 我不知道啊 ，是三亚吗还是哪里 ？ **nick** [6:52] 过去三年全国楼市在涨的都很少 ，但是我发现是我之前没关注到的 ，而且还不在小程序里 。 一个是鄂尔多斯 ， 一个是榆林 。 **杨天楠** [6:59] 榆林 ， 那这两个感觉都像是能源类的城市 。 **nick** [7:02] 都是煤炭大王嘛 。 鄂尔多斯 2011 年应该是底部吧 ， 比如说一个楼盘从 11,000 跌到 3,000， 就在这个 09 年卖 11,000 的一个楼盘 。2011 年鄂尔多斯衰败之后跌到 3,000，2013 年是鄂尔多斯底 ， 然后一直慢慢的走起来 ，17 年开始加速 。 最近三年基本上每年都在涨 15% 到 20% 这个幅度 ， 现在已经突破 11,000 了 。 过去三年基本上鄂尔多斯这个盘涨了 40% 左右 ， 我觉得这个很意外 。 我看到它曲线是从 2021 全国楼市见顶的时候 ， 它到 2023 年年底是一直在涨的 。 榆林也是这样的走势 。 **杨天楠** [7:35] 我们记得 2016、17 年那波是上一次巨大的大宗商品的一个行情嘛 ， 就是梅菲瑟伍 、 五朵金花的时代 。 我记得相当长一段时间 ， 鄂尔多斯的人均 GDP 是比上海还是要高不少的 ， 全国前三 。 后面就是一个漫长的 ， 随着煤炭不行以后， 挺长一段时间 ， 这个城市就开始慢慢的淡出大家的一个视角嘛 。 你观察下来就是说这个东西 ， 如果我们拿它和类似于 A 股当中的煤炭标的比 ， 它是更前的还是更后的 ？ 就周期上来看 。 **nick** [8:06] 我感觉几乎是同时的 ，因为 A 股也是从 2020 或 2021 开始表现出跑赢市场的特性 ， 最近在发散的 。 我觉得今年的煤炭有点是主升浪后期的那种感觉 ， 大家共识性非常强了嘛 。 现在鄂尔多斯也是 ， 它在 17 年可能一线城市在大涨 ， 它那个时候就是微涨 。 等全国楼市见顶之后呢 ， 它开始慢慢的表现出抗跌 ， 然后到最近开始 ，22 年是它涨幅最大的一年 。 去年也是微涨 ， 今年开始有一点疲软回调的感觉 。其实我觉得楼市跟股市有非常多很相似的东西 ， 包括现在在炒的高股息 ， 最近楼市也有这种高租息的概念 。 最近楼市表现最好就是西部 ， 西部围绕着鄂尔多斯 、 榆林 ， 还有刚刚说的太原 、 大同 ，其实都是以资源型的产业为主的这样城市 ，其实都表现非常好 。 ### 调研方法 **杨天楠** [8:50] 我不知道你是怎么样去做微观调研的 ， 就是如果说你到了一座城市 ， 想尽快的 ， 比如说三天或者是两天内 ， 能够更清晰的这座二线城市或者这座城市的 ， 比如说买房那种风格啊 、 特征啊 、 大家那种偏好啊 ，以及周期的阶段呢 ， 你一般会怎么做 ？ **nick** [9:09] 我原来学城市规划嘛 ， 我首先会打开卫星图 ， 切换成卫星图的视角 。 你要看这个城市 ， 从城市基底很明显就知道哪里是老城 ， 老城的基底就是那种老破小的那种榆林型的那种城市基底嘛 。 哪些是新城 ， 新城可能就是商品房就一排一排的 ， 然后影子很粗的 ， 街道非常漂亮的啊 ， 这种新城的视角 。 你还能看到哪些是待发展的 ， 你从卫星图看就是脚趾架 ， 或者是那种绿色的防沙网的那种形态 ， 大概就知道这个城市从 A 过渡到 B 再到 C。 我就会开小程小程序看一下这个价格梯度 ， 就是说各个区的哪些是最一般单价越高的 ， 就是富人区嘛 ， 那你就知道整个城市的价值共识在哪里 ， 哪些是大家现在认可的一个市中心 。 这里面分老的市中心和新的市中心 ，有个大体的印象 。 另外我会看到政府报告 ， 每一年 3 月左右 ， 就政府会有一个政府工作报告的这样的一个东西 ， 很容易查到 。 它会明确的告诉你今年的空间规划重点是什么 ， 比如说一周三代啊 ， 它会说嘛 ， 上海就是提什么 ， 总结去年的总结去年的高光 ， 然后展望今年的工作计划嘛 。 它说的非常明白 ， 就是它重点要引入哪些产业到哪些空间里 ， 这个你会看一下大概它基建的投入和配套的投入在哪里 。 我觉得有了这些量化数据 ， 基本上可以对整个城市的发展方向有个大概 。 接下来去找本地人聊 ， 我一般比如说下飞机或者下高铁 ， 第一件事就是找手打个出租车 ， 或者找个网约车开始跟他聊 ， 看这个人 sense 啊 。 如果他对做生意啊 ， 对房子啊 ， 包括对整个城市发展特别感兴趣 ，他会络绎不绝的跟你聊 。 这个时候我就会包车 ， 说你能不能就一天多少钱跟你私了 ， 能不能包你一天带我逛一逛 。 包车其实总的 cover 是比你全程打车要贵的 ，但是如果有本地人做向导 ， 我觉得是对踩盘非常有帮助的 。 对我来讲是这样 。 **杨天楠** [10:53] 对 ，因为一个出租车司机 ，他可能对于城市的规划呀 、 发展变迁呐 ，以及当地人的这种对于这个事的观念 ，他可能会多增加一层 。 **nick** [11:01] 对 ，他有非常多的偏见 ， 还有很多微观的故事 ， 比如说我有个亲戚住这 ， 后来涨了多少跌了多少 ，但本地人的看法有时候跟真实的趋势是大相径庭的 。 这是经常发生 ， 就是本地人瞧不起新区嘛 ， 或者本地人觉得你这是下智角 。 **杨天楠** [11:15] 因为他没买到嘛 ， 对 ，是这样 。 **nick** [11:16] 也不一定没买到 ，他可能就是在他的那个领域里 ， 我觉得这都不要紧 ， 只要是真实的情绪都是非常有价值的 。 **杨天楠** [11:22] 我自己有个偏见啊 ， 就是不光是说 ， 我的感觉就是除了中国极少数的城市 ， 可能就是北京 、 上海 ， 可能还会有一两个吧 ， 极少数的城市以外， 绝大多数的地方就是新区变老区 ， 然后新区的价格是老区的两倍 ， 老区逐步失去流动性 ，因为土地都是在新区 ， 规划都是在新区 。 它用一个新的品类把老的品类的流动性会慢慢的消灭掉 ， 这是过去的 10 年或者 15 年二三线城市的一个整体的一个叙事 。 那现在从这个大的逻辑上会有变化吗 ？ **nick** [11:53] 无论是股市和楼市 ， 都是新概念对老概念的不断价值稀释的过程 。 我们原来哪怕是在老城区买一个顶付最好的房子 ， 你也不意外的会被新区的好房子被干掉嘛 。 我这次出差看下来 ， 风化还挺大的 ， 华东已经早就不玩新区了 ，也不能说早就不玩 ， 华东这一轮受灾最大的就是新区 ，但是毁灭新区的价值不是下一个新区 ，而是压根就不玩这套逻辑了 。 我的观察是 ， 可能最早比如老城 ， 然后新城一代 ， 然后新城二代 ，不断的有个价值稀释和价值转移的过程嘛 。 但是我在这三年看下来 ， 好像下一轮的新故事不来自于区域的转移 ，而是来自于业态的转移 ， 一个是别墅 ， 还有一个是老破小 。 你会发现不一定老破小啊 ，但是是一些租息很高的一些可能偏小的房子 。 别墅是一个大家从来没炒过的东西嘛 ， 现在你看特别是华东一二线城市 ， 现在都在降低容积率嘛 ， 那降低容积率一定是创造一个新的业态 ， 去卖地 ， 去操盘一个新的主线 。 操盘这个新的主线一定是让这个主线产生一个叙事出来 ， 然后把市场活跃度再提高 ， 充当下一轮上升周期的一个主要的故事线嘛 。 我觉得从应该是这样 ， 至少别墅大部分人还没有住进去 ， 这也满足大家对美好居住的向往 。 未来会有越来越多的低容积率的地进来 ， 满足各个阶层的人嘛 。 **杨天楠** [13:07] 原来我们说上海很多的地方 ， 很多的区域的一些土地的一些操盘手 ，他一般都会很强调四个字 ， 叫做开发的强度或者土地的强度 。 就说我同样一块地 ， 我能够做到容积率 3.5， 我就不做 2.5， 我就把它尽量的往高了做 。 那往高了做 ， 我不就是说同一块土地货值就可以足够的大嘛 。 但是现在来看 ， 可能也会有多多少少的一些弊端 ，因为上海原来的对于你说容积率也好 ， 还是对于我们的户型也好 ，是两条非常严格的线嘛 ， 一个是限属令 ， 大家都很熟悉的 。 所以就会变得说上海的城区内传统的主城区能够做独栋别墅的开发的土地就非常的有限 ， 都是一些老别墅嘛 。 第二个呢 ， 就是 7090 政策 。 那 7090 政策从某种角度上来说 ， 它其实也是很大程度上是扭曲了市场的一个真实的一个需求 。 你看即便是在像上海这样的一个城市 ， 人均的住房面积已经达到了 36 平米 ， 对于一个三口之家来说 ， 就是 100 平 ， 我们可以说它也是一个刚需 。 但是对于上海的很多这些地块 ， 它的要求还是有 70% 的户型要做到 90 平以下 ， 比如说你配它的货值 ， 然后要配它的总价 ， 很多的一些楼盘就会产生一个非常奇怪的高低配 ， 就是 90 平去配 200 多平 。 但事实上这两个面积段可能都和大家的真实需求相距甚远 ， 这个话说差了 ，但我觉得这个趋势的变化还是挺明显的 。 ### 价值稀释 **杨天楠** [14:33] 第二个我就是结合你说的华东的那个事 ， 我做一个延展吧 。 我觉得如果你只了解一座城市的话 ，其实你就相当于什么城市都不了解 。 我在看过去上海三年的打新浪潮的时候 ， 我特别多的关注到两个城市 ， 一个是宁波 ， 一个是杭州 。 这两座城市早在上海之前就已经有了类似上海的打新浪潮 ， 一块整体开发的新地 ， 植入了大量的概念 ， 大量的新盘拔地而起 。 过程当中因为你原来的房子品质比较差 ， 所以它供给又稀缺的情况下， 它阶段性的产生了巨大的倒挂 。 那围绕着这个倒挂 ， 海量的投资客蜂拥而入 ， 把这边的销量搞得很高 。 慢慢的因为你的投资客的大量涌入和供给 ， 它会带来后面故事的下半段 ， 就是当热潮退去的时候 ， 这块区域就会被砸的非常的狠 。 这个事我不是在上海感知到的 ， 我是在 22 年、23 年我去了几次宁波和杭州 ， 我发现那边的很多新区 ， 那边的次新房 ， 从产品的品质上来说 ， 几乎可以说是碾压上海 。 那你石材的外立面 ， 人车分流 ， 非常豪华的大堂 ， 整个窗墙壁巨大 ， 里边的堆坡的各种的绿植的园林也比上海要好很多 。 但是这样的小区 ， 走到每个小区下面 ， 我就打开贝壳 APP 去看一下它的挂牌率 ， 没有一个低于 5% 的 ， 非常惨 。 就说它可能才开盘两年的时间 ， 那么可能就 5% 的客户全部挂牌了 。 然后你进去打听一问 ， 当时就是买做投资的 ， 现在觉得趋势不行了 ， 那它也并不真正的自住 ， 所以就是大量的抛盘 ， 就像迪丽热巴一样的 ， 把整个的小区的房价就压的死死的 。 那么这样的一个情况 ， 它不只是在杭州 、 宁波 ，在华东的所有的二三线城市的新城当中， 它几乎都是同样的叙事 。 你就过去两到三年， 那这样的风险对于我们居住在上海的人来说 ，也会很大的担忧 ， 这种风险是不是在上海也会出现 。其实已经在兑现嘛 ，但是上海典型的就是刚刚你说的 ， 除了杭州 、 宁波 ， 还有苏州的园区 ， 南京的澳南 ， 就河西南和江北 ， 包括深圳的前海 。 我觉得上海和成都也是一个大型城市 ，但是我觉得这两个城市在所有 2021 年到 2023 年这个打新浪潮里面 ，是相对会比较坚挺的 。 目前看也是这样 ， 原因是因为第一 ， 上海和成都的折扣率并没有那么狠 。 你看杭州很多 6 折的倒挂 ， 像 30% 到 40% 的这个倒挂 ， 像深圳前海有 50%， 江北也基本上 40% 左右 。 这个倒挂幅度特别大 ， 就导致未来它的成本线跟当时的市场价中间的这个倒挂会被抹平的空间很大嘛 。 上海它其实局部的倒挂是大的 ， 像虹桥和临港 ，但整个市中心它不但倒挂是少的 ，而且它的土地出让量非常少 ， 就没有大规模的投资客涌入 。 你会发现像上海局部是崩的很厉害的 ，但是整体大盘如果你拉中环内呀 ， 好像还好 ， 就没有那么恐慌 。 包括成都 ， 包括一些之前比较供应比较少的大平层 ， 这类产品在过去几年也是跌幅比较少的 。 当然话说回来 ， 今年的豪宅供应又开始了 ， 又开始了 。 现在上海的那个媒体的新共识就是豪宅要开始崩了啊 。 但我们回到刚才啊 ， 就是你说到新城市 ， 我们调研一个新城市的房地产 ， 除了找一个老司机带路去熟悉以外， 你一般会和谁来聊 ， 然后会踩哪些有代表性的盘 ？ ### 情绪与华北 **nick** [17:53] 本地做房地产的 ， 比如说一些自媒体博主吧 ， 或者一些在群里的一些群友 ， 大家聊一聊 。 我觉得特别是他有过买房经验或者正在买房的 ，他们的观点会非常的有代表性 ， 特别是他能提供市场的情绪给你 。 比如说上海大家对豪宅的共识是什么 ， 对虹桥怎么看 ， 对于前滩怎么看 ， 包括现在主流的出货哪里挂牌率高 ， 这都是可以跟他们聊的 。 市场情绪是验证趋势的一个非常重要的抓手嘛 ， 你就能大概知道这个趋势走到哪一段了 。 拿成都来举例子 ， 就是很明显过去三年的打新就集中在天府 ， 那现在天府就是崩的很厉害 。 我去成都这两年去了四次 ， 我就一点点看着情绪对天府的就 YYDS 变成千万人唾弃 ，有这么一个过程 。 你会发现最近主城有大家根本就不在乎或者不去注视的这样的一个领域 ， 现在越来越多人开始关注到主城的这些租售比啊 ， 包括小房子的拆迁的这样的一些进程 。 我看下来就觉得真实的趋势是相对领先于整个市场共识的 ， 应该是远远领先于市场共识的 。 可能在共识瓦解之前 ， 趋势就已经在走弱了 。 像天府其实我去年去的时候其实已经开始滑落 ， 那个时候天溪已经开始出现松动 ，但是那个时候大家对天府的热情还是很高涨 。 这个过程就很有意思 ， 跟出租车司机聊也好 ， 包括跟市场上真实的交易者 ， 就是这些买房的群体 ， 包括从业者 ， 我觉得这些都非常有帮助 。 **杨天楠** [19:14] 哪些城市 ， 就比如说我们找几个具体的城市来说 ， 比如说像太原也好 ， 石家庄也好 ， 这些华北的城市 ，他们的标杆的楼盘 ， 或者说是当地的一些值得去看的一些板块和项目 ，他们呈现什么样的特点呢 ？ 跟我们更熟悉的一些华东的或者是超一线城市有什么样的差别 ？ **nick** [19:32] 我整体看下来 ， 我觉得华北是落后于华东至少一轮周期 ， 甚至 1.5 轮周期 。 因为整个华北在 19 年到现在 ， 这四年吧 ， 没有经历过一个小周期 。 你看这四年基本上华东都经历了一起一落嘛 ， 虽然说这一落落的很猛 ， 对吧 ，但是华北是一直落 ， 它其实错过了这一轮潮州的主线 。 很多华东经历过的 ， 你像这种炒次新 ， 炒大平层 ， 炒这个相对比较好的豪宅 ， 高产品力的这些迭代 ，其实在华北没有出现 。 所以我举个例子 ， 我觉得石家庄是我之前去华北最想去的城市 ， 之前相对不怎么市场化 ， 供地特别大的这样的一个石家庄市场 ， 变成了一个品质高端化 ， 然后容积率也降低了 ， 然后供应大幅萎缩 ， 包括它做了非常多的新区 ， 城市面貌大幅提升 ，也看到很多品质豪宅 。 所以我就去石家庄看了嘛 ， 整体的感觉是 。 **杨天楠** [20:23] 很简单 ， 就是华北这些城市 ， 它的炒作主题和风格跟我们华东有什么样的一些差别 ， 老百姓喜欢什么 ， 或者说是当地有钱人喜欢什么样的一些类型产品 ， 这产品什么特征 ， 跟我们这边有什么样的差别 ？ **nick** [20:36] 其实它上一轮就没有炒作过 ， 这个市场热度首先开发商参与者很少 ， 选产品的积极性也没有那么强 ， 所以整个市场活跃度我觉得整个是落后于华东 ， 更多的是被迫因为市场变差 ， 承发投介入 ， 然后开始被迫的提升品质 。 但是我看下来那个品质的提升幅度跟像现在的华东 ， 或者是我在成都重庆看到的品质还是差很大一大截 。 那边对于什么房子值得炒 ， 这个是没有概念的 ， 本地人已经麻了 ， 就是不相信可以涨这件事情 。 石家庄我是把所有新区都看了 ， 原来石家庄是主城四区 ， 然后现在扩展的非常大 ， 整个股价拉到了正定新区那个湖泊河两岸 ， 一江两岸的这个 ， 比如说这太平河公园 ， 然后正定新区的沿江带 ， 然后复兴大街的这个中轴线 ， 包括商务高铁新区 。 所以我看到很多新区现在在大兴土木的阶段 ， 这里面的大部分的住宅都是由城投拿的 ，因为没有开发商愿意参与 。 这里面品质虽然比原来高 ，但是还是处于如果成都是 100 分的话 ，也就处于一个 60 到 70 分的这个水平 ， 目前还没有明显的赚钱效应 。 我觉得整个华北我看下来 ， 我觉得可能它离左侧 ， 它现在还在左侧嘛 ， 我觉得离右侧的空间还是有一段距离 ， 还要再等一等。 因为这个市场它已经进入下降螺旋了 ， 它需要底部换手的这个时间和换筹量 ， 都需要比较长的时间去消化才能走到右侧 。 这是我在天津 、 石家庄 ， 包括太原 、 大同这些看下来 ， 我觉得他们产品力还没有到达一个市场竞争化 、 白热化出现的代际提升的那个程度 。 **杨天楠** [22:05] 我自己理解啊 ， 就是前面那个 nick 说了一些关于左侧右侧这些东西 ， 更多的是一些交易层面的一些术语啊 ，因为听懂涨声的朋友 ，有些他可能也不是专业的交易者 ，也不是一个股市的传统的一些投资者 。 那我是不是可以这么理解 ， 所谓的趋势交易者的右侧 ， 就是说它已经明确的见底 ， 然后回升的那个过程当中， 就它趋势已经走好 ，但是从叙事和共识上， 大家还对它不太相信的那个阶段 ， 它才是我们所说的一个真正趋势出现的时候 。 **nick** [22:35] 周期曲线就就是一上一下嘛 ， 那一上的那一段就叫右侧 ， 它是爬坡期嘛 ， 每个月都比上个月要贵一点点 。 左侧就是一个下跌期 ， 从这个高点见顶回落的那个开始算左侧 ， 一直到周期的底部 。 那楼市跟股市相比比较显著的特点是 ， 这里面的交易还不算太拥挤 ，因为大家都不是专业的机构的投资者 ， 所以相对没有太多的骗线吧 。 楼市的特点就是 ， 如果你以城市这个品种去看它的曲线的话 ， 一旦它开始涨 ， 它通常是可以持续很久的 。 去年有一些城市出现了骗线 ， 像那个去年小阳春 ， 可能短暂几周上涨 ， 然后后来打破 ， 这种短的是有的 。 但是从大的长期来看 ，其实周期的形态左右侧的分水岭是非常明显的 。 如果你拉同比环比的数据来看 ， 我们现在处在历史回测的周期底部的这样的一个过程中， 所以随时有可能出现变盘 ， 就是左侧往右侧的变盘 。 如果你在股市讨论右侧就会更严格 ， 你不会说一个板块今天涨了 ， 那它就右侧 。在楼市可能可以这么说 ， 楼市可能如果这一个月连续四周都在涨 ， 基本上可以认为它从底部走出来了 。 **杨天楠** [23:40] 你所说的就是涨了就买 ， 就会发现买了就涨 ，因为它都是一些比较大级别的一个趋势 。 **nick** [23:46] 关系很大 ， 所以股市可能讨论右侧 ， 必须得比如说创个一年新高 ， 我们才说它真正走出来了 。 它可能在底部稍微这种震荡都是一些骗线 ， 楼市相对就会好一些 。 但是到小区这个级别 ，也有大量的噪音啊或者是波动 ， 就是这个事情看的越高维度 ， 就会越准确和精准吧 。 **杨天楠** [24:06] 刚才我们说了两个华北城市啊 ， 我知道这次你也去了 ， 包括南部的一些旅游城市 ， 包括南部西部的一些旅游城市 。 ### 文旅崛起 **杨天楠** [24:13] 那这些文旅这两年我们看到 ， 特别是疫情之后这两年也变成了一个显学吧 ， 第一个就是城市的 IP 层出不穷 ， 第二个呢就是文旅的热门景点的热度居高不下， 对应的那些文旅所在的那些地方的一些房价 ， 包括那些城市是不是在趋势上也会有明显的一些差异 。 **nick** [24:35] 挺有意思的嘛 ， 我为什么要看文旅 ，不是因为我辞职想做一个旅居博主 ， 哈哈 ， 我这完全不是旅居 ， 就是为了去看这些文旅的项目 。 我必须要说整个文旅大盘是很随的 ，在过去几年跌幅最大的就是文旅 。 为什么对这个感兴趣 ，是因为我最近半年到一年， 我关注到了一些典型的项目或者叫 showcase， 这些 showcase 它放量而且价格在涨 。 我可以举几个例子 ， 比如说泉州的古城有一些民宿房 ， 它这两年是涨幅是比较大的 。 大理的一些院子 ， 大理我们都知道数字游民之乡嘛 ， 中国做数字游民的第一站 。 那有些像小院子的别墅 ， 小别墅啊 ， 那种两居三居的也在涨 。 不只是这样 ， 还有很多一些我在网管局或者在经济商里监测不到的一些小县城 ， 成都的都江堰底下的一个小区域 ， 还有包括漳州的东兴岛 ， 就东兴县是一个很小的沿海的一个岛 ， 现有一个新盘 ， 它一年能成交 60 到 100 套 ， 这是非常大的一个量 ， 然后它跟 18 年的价格还是一样的 ， 这三年没跌 。 所以我关注到这个现象 ， 我就去踩盘 ， 踩盘的过程中我也关注到一些买家的画像 ， 包括这些人的逻辑 ， 感觉这个故事是讲得通的 ，而且未来这个趋势有可能延伸 ，而且愈演愈烈 。 我觉得可以关注一下， 上次我们也聊过嘛 ， 你也有一些自己的看法 。 好几个因素 ， 简单来讲就是需求大军越来越来越多 ， 老年人他们来讲 ， 住在商品房或者核心区的商品房根本不是刚需 ，他们的刚需是旅居 ， 旅居才是他们的刚需 。 另外就是最近的超级个体崛起 ， 还有这些看到更多的人去做地理套利 ， 或者他的职业摆脱了地理束缚 ， 去小城市 ， 包括你刚刚说的文旅兴起 ， 小城的兴起 ， 包括一些历史文化 ， 包括回归烟火气 ， 回归自然 ， 回归低价 ， 回归高租售比 ， 种种的一些原因吧 。 我觉得让我看到有一些旅游城市小城 ， 可能会茁壮成长成一个很大的趋势 ， 那这是我最近在关注的事情 。 **杨天楠** [26:27] 我不知道你知不知道全中国最贵的一个县城嘛 ， 就是在陵水嘛 ，在三亚边上有一个县城叫做陵水 。 陵水这座县城其实它整体来说 ， 除了我们说有一块清水湾那块 ， 整体的基建是更偏向于一个一二线城市的那个特征以外， 绝大多数地方其实还是延续着一个县城的一个基本格局嘛 。 但你会发现说在最近的这两到三年， 全国的整体房价大回调的过程当中， 陵水的房价几乎是破新高的 ， 无论是几十万的房子到几千万上亿的房子 ， 居然都有流动性 。 **nick** [27:01] 对 ， 它那边供应量很大 ，但是实际上价格还在破新高 ， 还在破新高 。 就是你会发现说海南它也会做一些房地产的一些扶持的政策嘛 ，但扶持政策一般就会绕开三亚和陵水这两个地方 ，因为这两个地方市场太好了 。 有点意外 ，因为陵水我印象中就是供应量非常大嘛 ， 供应量非常大 。 我自己感觉就特别是疫情之后， 有一些可能呼吸道有问题的一些老人 ，他要找北纬 18 度的地方去旅居休养嘛 。 但是严格意义上来说 ， 可能就只有三亚和陵水这两个地方是能够有这样的一些供给的 。 而且在陵水的话 ， 它相当于一个折叠城市嘛 ， 土著 、 旅居者和游客这三个就是泾渭分明了 ， 分明到说我们到菜场去买菜 ， 都是三个完全不同的价格 。 就买条带鱼 ， 我海南人买 ， 一个旅居者买和一个游客买 ， 买出来的这个带鱼可能价格要差好几倍 ， 你知道吗 ？ 这很有意思的一个现象 。 我昨天在接待一个咨询者过程当中， 夫妻两个人都是来自于上海的大厂 ， 女方是河北人， 男方是一个南方人嘛 ，他们可能是大学同学 、 研究生同学吧 ， 然后在上海两个人都在大厂工作 ， 两个人单月的税后收入合并起来是超过 10 万到 12 万的 ， 非常典型的一个高收入的一个家庭 。 但是这个高收入家庭呢 ， 第一个是他们有丁克的倾向 ， 第二个他们从来没有想好说此生就是要在大厂里边打工 ， 然后在上海买房的这种期待 。他们希望说我到底可以攒多少钱可以 FIRE， 就是我可以过旅居在小县城里边做小生意的这种生活 。 我觉得越来越多的 90 后和 00 后 ，他们在审美偏向上的确发生了一些变化吧 。 **杨天楠** [28:39] 对 ， 这个很有趣 ， 就老年人和青年人第一次在买房需求上达成了某个业态上的共振 。 **nick** [28:46] 我觉得这个是很大的一个变化啊 。 第二个大的趋势 ， 我觉得也是前两天 nick 跟我聊了以后， 我感受很深啊 ， 尽管这点上我跟他可能并不完全观点相同 ， 关于打破小的一些观念 。 ### 老破小叙事 **nick** [28:58] 我们看到这两到三年当中有一些核心的城市 ， 最典型的我觉得一个是上海 ， 一个是北京 ， 一个是成都类似城市 。 这些城市呢 ， 一个是它的财务状况比较好 ， 第二个就是过去几年在城市更新上花的力度也比较的大 。 你会发现一个特点是什么 ， 就是这些城市当中的一些老城区的小房子 ， 我们说的是核心城区 ，而且核心城区的小房子 ， 它的价格并没有受损 ， 反而是能保持在一个相对比较稳定的一个状况之下， 至少跑的可能会比整个城市的平均水平水准要好 。 你是怎么看待这个现象 ？ **杨天楠** [29:35] 对 ， 这个现象是有数据支撑的嘛 。 它过去虽然涨的少 ，但最近跌的也少 。 我个人有两种解释嘛 ， 就是一种是说啊 ， 你这是个低波资产 ， 低波动嘛 ， 涨的少跌的也少 ， 那你接下来一轮周期大概率还是会涨的少嘛 。 但是我其实更倾向于后者 ， 我觉得是属于这个我们之前说的什么次新品质的新城区的房子炒过了 。他们现在在回落的过程中， 主城区或者讲有烟火气的这些老城区表现出了抗跌性 ，而且看到了资金放量 ， 它的成交占比的大幅的提升 。 我会倾向于认为它是很有希望走出下一轮主线的这个领头羊或者主线吧 ， 它有这个可能性 。 因为这里面的逻辑 ， 从筹码的角度来讲 ， 这个东西没有被炒过 ， 它筹码非常健康 。 健康的微观例子就是说你去看链家 ， 它的挂牌量很少 ， 一个老破小可能几百套房 ， 可能就挂一两套 ， 扫完就没有了 。 第二你看它的折扣率 ， 就是比如说挂 100 万的小区 ， 最后可能也就 95 万就能成交 ， 你会发现它的折扣率非常小 ，不会说买家带着 20 厘米大砍刀这样去砍 。 我说的是黄金地段啊 ， 这是从交易上来讲 。 然后另外一个你会发现有个新的买房就是政府 ， 后面你可以补充你这个现在政府在下场去收这些老房子 ， 它一个是为了租息 ，但我觉得它的格局还不止于此 ， 它可能会是 Ponder REITs 里既满足租息的要求 ， 未来可能会做资产升值的这个计划 。 它垄断了这个租金之后， 租金它是可以去控制的 ，而且它也在做大量的资金投入旧城的美化 ， 还有就是翻新做风貌别墅 ， 提升这个片区的价值 。 你会发现上海的老房子可能比如 5 万旁边之前是 10 万的次新房 ， 现在 5 万还是那个 5 万的老破小 ，但旁边已经修了 20 万的风貌别墅了 。 风貌别墅的落成肯定会带来整个片区的配套升级和能级升级 。 这个买家进入这个市场 ， 我觉得是对这个资产标的的一个比较大的供求关系上的改善 。 然后另你会发现最近从意识形态上， 年轻人越来越回归烟火气了 。 原来大家可能觉得要去新区的 CBD 产业集群 ， 我最好就是住在家 ， 我就要能看到我公司 。 现在大家就说我看到公司就想吐 ， 对吧 ？ 不要让我看天际线 ， 我要看公园 ， 要看底下就有串串 ， 底下要有好吃的 ， 当地有特色的 。 你会发现全国不只是刚刚说这些高能级城市 ，其实都有这个特点 。 再加上最近大家越来越回归高租息嘛 ， 如果你去租老破小 ， 你算笔账你会发现还不如买一套 ， 可能上海的老破小已经能达到 2.5 了 ， 就是这个租息已经超过了存款利息嘛 。 这是我看到的关于老破小这个叙事有空间的地方 。 **nick** [32:03] 我统一下， 我觉得有三个观点啊 ， 就是 2022 年到整个 23 年 4 月份之前 ， 我差不多一贯是唱空老破小 。 当时的主要的交易风格是什么 ？ 就是卖老破小 ， 囤房票 ， 打新 。 这是上海的最主流的一个风格 ，而且这个风格是刚刚开始 ， 就它渗透率在爬升的这个阶段嘛 。 当时老破小其实还是涨在一个比较高的位置 ，而且流动性比较好的一个阶段嘛 ， 所以我一直是推荐这个交易的 。 但是在 23 年 4 月份之后 ，其实发生很大的变化 ， 第一个就是老破小已经开始的跌出了性价比了 ， 特别是大家看到徐靖黄这段相对还好一点 。 你再远一些的像杨浦 ， 像虹口 ， 像闸北 ， 像普陀这些地方的一些老破小 ， 它交通非常方便 ， 它租售比非常高 。 这个时候再去做这个交易 ，其实对于很多的人来说是不是真的划算 ， 我觉得要打个问号 。 第二个是市区的老破小 ， 它其实除了是一个低波红利高股息的一个股票之外， 你还可以想象成它多一张看涨的期权 ， 这看涨期权就是包括城市更新 ， 包括美化的一个权利嘛 。 这个机率变得越来越大 ，因为上海不仅是上海的土地的最大的一个卖家 ， 它可能一年要卖 3,000 个亿 ， 同时也是上海的老房子最大的买家 ， 这个买家可能也得买到将近 1,000 个亿 ， 卖 3,000 个亿 ， 买 1,000 个亿嘛 。 但这 1,000 个亿是极其不均匀的 ， 它可能就集中的在那些市区的中内环内的一些我们说是低容积率的房子 ， 比如说当边上市徐滨已经炒到了 12 万 、13 万 、14 万的一个均价 ， 边上来的东安现在整体的均价还在六七万的这个水平的话 ， 事实上来说你可以通过城市更新这个账是算得过来的 。 那这算得过来的好处就在于说 ， 当我这个居民迁出拿着房票 ， 一方面市场多了很多的一些新的需求 ， 几百亿的钱一下到市场当中， 对于市场的活跃有很大的好处的 。 另一方面 ， 这块地所带来的这个货值是足够去弥补动迁的费用的 ， 所以这个事在未来的几年上海当中还持续在看 。 第二是有一些次边缘的一些区域 ， 尽管它没有办法享受到动迁带来的好处 ， 它还有个什么好处呢 ？ 就是城市的美化和人才房 ， 就是保障性的人才房 。 就上海现在有一些政策 ， 就是那些上班特别方便的市区的一些老破小 ， 它通过囤租房的方式 ， 就是我在郊区找一个次新的环境更好的 ， 中环外的一些地方 ， 那些老的住户可以迁出去 。 但是整个的老房子老破小 ， 拿它做整体的美化包装 ， 提高租金租给当地的一些年轻人， 这个解释更快的把保障性租房的量级拉上来的一个非常关键的一点吧 。 应该说在这个方面 ， 上海基本上是走在了全国比较前面的一个位置 。 当整个市场的买家发生了一个边际变化的时候 ， 我一直有个观点就是边际的买家 ， 它往往会决定市场的风格 。 这个在过去两到三年， 因为上海变成了整个华东区的一个孤岛经济嘛 ， 就整个华东经济很多地方的房产受损 ， 产业受损 ，但是上海它的很多的产业和机会还在 。 你会发现一个最常见的特征是什么 ？ 就是一个华东或者华中的海归二代 ， 当他在海外留完学疫情之后回到上海 ，因为只有上海送海归的户口嘛 ， 送了海归户口进了一家金融机构 ， 学了点资产配置的理论以后 ，在婚前买了套徐滨的大平层 。 那么就是这些人把整个市场的边际的购买者决定了市场的风格嘛 。 但是到了 2024 年， 边际的购买者又发生了一些变化 ， 这个是我去思考整个市场结构变化非常大的一个方向 。 这个就是维特老师就是喜欢发现趋势以后你要去解释嘛 。 我相信这个趋势现在还在一个刚开始的一个过程之中吧 。 我相信房地产市场当中其实 90% 或者 95%， 它其实都不太倾向于是个交易者 ， 更多的是倾向于一个自住者 ， 或者说是它就是择时自住嘛 ， 择时自住加择时改善 ， 甚至某种角度来说择时改善都是个伪命题 ，因为加的杠杆并不多 。 这些人其实跟你还不太一样嘛 。 那么对于这些的买家来说的话 ，他们会很痛苦 ， 第一个是他们害怕卖在底部 ， 第二是他们害怕买在半山腰 。 那你对于这些人你有什么样的一些建议呢 ？ ### 交易者生态 **杨天楠** [36:31] 首先我觉得可能要纠正一个观点 ， 这里面职业的交易者并不少 ， 肯定不止 10%。 我估计真实的成交量可能 40% 到 50% 是由职业的交易者贡献的 。 虽然这些人很少 ，但他们贡献的交易额非常大 。 我也是因为写作嘛 ，也认识了一些读者 ， 接触到之前完全没有想过的一些机会交易者 。 这里面生态很复杂 ，其实全国的链家或者这一类的经纪商跟房东直接对接的 ，他们是做市商的生态位 。 做市商在股票就是说提供流动性嘛 。 我发现买一和卖一差距巨大的时候 ， 我就开始把两边打掉 ， 然后去做这个 spread 套利嘛 。其实你看到的每一个房子背后， 可能在它挂出来之前 ， 真正损的已经被这些做市商扫掉了 ， 它就变成了一个可以套利的盘 ， 贡献了成交量 。 里面还有很多法拍套利者啊 ，也在这里面在做他们的事情 。他们贡献成交量可能就是一年以几十套为每个人为计 。 这里面还有一些短炒的做趋势交易的 ， 或者赌反转的都有 ， 像那个水库这些比较大的拥护者嘛 ，ABC 单这样类型的投资者 ，他们都是做短期的 ，其实他们贡献的成交量也很大 。 另外还有就是内幕消息者嘛 ， 开始以买家身份进入这个场子里 ， 那他以买家身份这个消息已经被交易的很充分了 ， 拆迁出来之前他的资金就一直放量的 。 所以而且他从来没有跟随大盘往下跌 ，他反而是逆势上涨的 。 我一直就觉得市场是有效的 。 我在去年新房改出来之前 ， 就看到很多老破小是走好的 ， 那后面新房改出来 ， 大家普遍的解读是保住房会冲击老破小 ， 实际上今年 4 月份大家也看到很明显 ， 反而不是冲击 ， 反而是对于老破小的一丝去库存 。 很多时候我觉得还是要以趋势为准 ， 很多信息其实是由内部的这些专业的交易者用资金投票做出来的趋势 。 所以我会更愿意相信趋势 ，而不是相信群体的趋势 。 如果是一个普通人来说的建议 ， 要多关注 K 线或者事实或者行情本身 。 这个行情本身它不会说话 ，但它是客观的 ， 反而要选择性或者谨慎的去看一些消息 。 所谓的消息就是媒体 ， 打个比方很容易嘛 ， 如果你有三套房子 ，有一套特别好 ，是属于那种不需要宣传一挂就能卖掉的 ， 还有两套是比较差 ， 属于那种没什么人来问 ， 你必须要发广告 ， 发在小红书或者包装一下， 请中介塞红包去传单才能有人来看的 ， 那显然你会给后者投放广告 ，而不是前者 ，因为前者不需要广告就被扫掉了 。 如果有 K 线的话 ， 你能看到前者的行情就是一直上涨或者一直抗跌 ， 流动性非常高的一个标的 ，但是后者是一个持续下跌 。在媒体的舆论场里面 ， 你会看到它的声量非常大 。 我觉得大部分人可能进入这个赛道 ， 买的前几套房子都是买了声量大 ，但实际上趋势很差的房子 ， 反而那些真正值得买的是不会被宣传或者是不太被关注的一些冷门的东西 。 **nick** [39:21] 这个和我们做资产配置当中去洞察用户的行为特征是一致的 。 就是你会发现说如果没有宣传 ， 没有那么多金融的销售机构 ， 或者说没有那么多金融的大 V，其实老百姓不会踩那么多坑的 。 我们经常说叫 alpha 加 beta 加 gamma 嘛 ， 一个就是可能你买的产品本身的超额收益 ， 一个是大盘的涨跌 ，但是有的时候还是你投资者的行为的个人损益 。 那行为的个人损益其实带来的那些负面的比例是最大的 。 但是我们要多追问一句 ， 就是这些个人行为的这些损益 ， 它是由谁创造的嘛 ？ 就是我们经常说就是马看到什么是人决定的嘛 ， 老百姓看到什么某种角度是媒体消费机构他们的传播所决定的嘛 。 而媒体和消费机构的传播一个是来自于情绪 ， 另外更糟糕的就可能来自于机构的一些佣金嘛 。 高佣金的作为一个指挥棒 ， 它就会扭曲市场 ， 扭曲普通的一些投资者对于这个事的一个判断 。 所以我的建议就是说 ， 第一个是要多观察趋势 ， 第二个就是要多问多看多比较 。 我觉得这个才有可能去比较好的去抓住中间的那个点吧 。 你觉得还有什么东西是你这次去中西部或者去这些小城市发现远远超过你预期的一些东西 ， 就是跟你想象完全不一样的地方 ？ **杨天楠** [40:39] 我觉得太多了 。 就 21 年唯一觉得一个比较能让我理解的趋势就是西部跑赢东部 。 我觉得这是一个我能理解的 ，因为已经炒作的转瞬即衰嘛 。 但是最近发生的三个现象也是非常意外， 比如说小城市跑赢大城市 ， 然后文旅跑赢核心区 ，有很多近郊的好产品跑赢好地段 ， 包括别墅的崛起 。 这都是我之前完全没有思想准备的 ，但是随着趋势走出来 ，其实看的越来越明显 。 我必须要说 ， 无论是哪一种趋势 ， 到现在来看 ， 它有一些 showcase，有一些标的是有赚钱效应 ，但整体这个赛道还是在左侧 。 所以现在我觉得作为趋势交易者还是有一个悬念 ， 就是说我刚说的所有这些抗跌的标的 ， 它未来能不能打出领涨性 ， 这个还是要到右侧去检验的 。 因为在股票里也是一样嘛 ， 就是有一些它就是波动的 ，有些是它有进攻性的 。 我自己越来越倾向认为 ， 趋势一定是一浪把一浪拍死 ， 之前炒过的东西 ， 筹码过于集中， 套牢盘过重的东西 ， 未来是比较难走出来的 。 那我刚刚说的几个是我最近在彩盘 ，其实就是为了建立对这些品种的认识和理解 。 一旦这些所谓新趋势或者冷门的这些新品种走出来了 ， 所谓走出来就走到右侧了 ， 那我可以比较快速的做反应 ， 去建仓啊 ， 或者是远程的就可以去做一些下定 。 ### 共识与周期 **nick** [41:54] 我就好奇了 ， 就是市场当中大家对于房地产有几个非常核心的一个共识吧 ， 就是这些共识可能是也是叙事了 。 第一个核心的叙事是什么呢 ？ 就是说人口叙事 ， 就是说人口的出身越来越有限 ， 原来的 70 后有 80 后接盘 ，80 后有 90 后接盘 ，90 后以后后面接盘的人越来越少了 。 这是一种人口的一个大的叙事 。 第二个是供求关系的叙事 ， 就供求关系的叙事 ， 就是说整体的房子已经不缺了 ， 只缺好房子 。 所以那些小面积的那些老破小 ， 那些非核心边缘的这个东西会弱势嘛 。 第三个大家的共同的共识 ， 或者是两三年说的比较多的 ， 就是一个类似于大城大国的一个东西嘛 ， 就说乡村人口继续往向城市集聚 ， 城市继续向大城市集聚 ， 大城市继续向市中心聚集 。 这三个不能说牢不可破吧 ，但是某种角度上说 ， 它代表了过去三到四年大家在无论是房地产也好 ， 还是居住上面的一些比较坚固的一些共识 。 那这些共识你觉得会打破吗 ？ **杨天楠** [42:58] 首先这些共识并不是一个新共识 ， 它是一个持续了至少 4 到 5 年的一个共识 ，在 2022 年达到巅峰 。 第二个是这个共识跟趋势是不符的 ， 我们实事求是的说哈 ， 可能大家对趋势没有那么的 ， 就不像我每周都会看 ，但是目前的趋势跟这个共识是恰恰相反的 。 那就看你的交易的信仰是什么哈 ， 你是信自己相信的价值 ， 还是信市场的有效性 。 我觉得必须要尊重市场 ， 就从我的交易的体系来看 ， 我觉得市场在发生的事情必有它背后的道理嘛 。 我必须要尊重和假设这个趋势在发生变化 。 第三个刚刚说的那些都不矛盾 ， 可能人口老龄化也好 ， 少子化也好 ，其实不妨碍我们对新品类的美好生活的向往 。 比如说旅退休之后产业的更替 ， 我们看到现在直播电商在打败阿里巴巴 ， 各行各业的自媒体超级个体在打败传统的寡头垄断的一些大公司 。 你会发现越来越多的年轻人， 不管是辞职也好 ， 还是创业也好 ， 或者是地理套利也好 ，其实是在追求一种新的生活方式 。 那这个趋势未来会不会延续我不好预测 ，但是目前至少过去两年我们看到这个趋势越来越强的 ， 这种越来越强趋势 ， 站在现在我作为趋势交易者 ， 我会假设说它如果走成一个大趋势 ， 那我该怎么应对 ， 那我会抱有这样的一个假设 ， 至少这个是新东西 。 所以我不好说未来怎么样 ，但是一旦我关注到的新的东西走出了一个所谓信号嘛 ， 那我觉得是不得不去做的 ， 必须要把自己的成见放下来 。 我之前在直播前也问大家一个问题 ， 就是你相信这个世界会反转 ， 还是会回复到我们 19 年到 21 年熟悉的大公司 、 大城市 、 一线城市 、 核心区大家卷 ， 还是说这个叙事至少在未来三到五年翻篇了 ， 进入到下一个 ， 我不知道是个什么东西 ，但目前来看可能是一个超级个体逆城市化 ， 出现一些明星小城 ， 甚至三亚会变得越来越拥挤的这样的一个 scenario， 我不知道 。 目前都是在假设嘛 ，但是我必须要去尊重和熟悉新的东西 ， 出现信号我会去做 。 我不知道你怎么看 ， 你觉得这个世界会倾向于反转回原来的 ， 还是会出现一些新的产业 ， 或者新的叙事 ， 或者一些看不懂的一些新的东西 ？ **nick** [45:06] 预测这个事我觉得就是很鲁莽嘛 ， 我不想去做的太鲁莽的一个人嘛 ，因为未来不确定的事情太多了 。 但是我觉得从我身边的微观的一个体感上来说 ， 就越来越多的中年， 就他从追逐多巴胺变成了追逐血清素嘛 。 我们昨天吃饭那个朋友楚团长说嘛 ， 这这么好的天气 ， 为什么不到公园去逛一逛晒一晒 ， 为什么像马骝一样的在写字楼里边码字嘛 。 我们很多的一些中产在过去的十年十五年当中， 它都是被现代的那种生活和节奏给规训了嘛 。 比如说浦西还好一点 ， 可能每个上海的浦东的中产爸爸周末都是一样的嘛 ， 预制菜培训班 ， 山姆会员店 ， 然后回家 。 因为你没有更多的空闲嘛 ， 来逛公园或者来享受生活 ， 这都是在周期整个上行 ， 大公司持续扩张的周期当中形成的一种节奏和一种依赖吧 。 一旦整个社会的节奏 ， 或者是经济的发展的速度发生变化之后， 我相信越来越多的人会去追求自己想要的一个生活方式 。 所以过去一到两年， 三到四年前我在江边漫步或者是玩的时候 ， 你会发现一个很明显特点 ， 就是最多的是老人嘛 。 但是过去的一到两年当中， 你到上海的江边 ， 你到一些大的郊野公园 ， 你会发现都是露营的年轻人在玩飞盘 ，在遛狗 ， 或者在带孩子 ，在做各种各样的一些休闲 。 所以我觉得这个趋势在上海这地方已经非常明显了 。其实从更前瞻的数据来说 ， 比如说从最近的上海的几次土拍来说 ， 土地的开发强度在降低 ， 同一个板块当中， 原来可能要容积率 2.5、3.0 的土地 ， 现在都已经改建到了 1.5，是很明显就是说整个板块把它的规划去做了一轮调整 。 这肯定跟市场的一些真实的需求 ， 跟开发商的一些观念也是相契合的 。 所以我觉得这种边际上的变化正在慢慢的发生一些变化吧 。 我有几个很好奇的地方 ，因为我自己身边的人很奇怪 ， 人只有生病了才会看医生嘛 ， 这是一个最明显的一个特点 。 我最近因为刚开始创业 ， 身边也是有一些咨询者嘛 ， 大多数的咨询者之所以他会选择说跟你花钱去聊这个事 ， 很明显就是因为在过去两到三年， 他就是华东这一轮的主要的受害者嘛 ， 宁波受害者 、 杭州受害者 、 上海受害者嘛 ， 那一定是这类的受众是最多的 。 所以他可以感触到说 ，因为我对周期没有感觉 ，因为当时选筹的鲁莽或者择时的鲁莽 ， 现在我陷入了一个相对比较被动的境地 。 接下来他们的问题肯定就是怎么办嘛 ，因为再去做很多时候的自我批判也没有意义了嘛 ， 对他来说该怎么办 。 就是已经跌到了这个位置 ， 感觉就像你所说的趋势 ， 似乎还没有达到右侧 ，但是对于这些购房者来说 ，他们已经非常非常的难受了 ， 就一定是他们该怎么办 。 **杨天楠** [47:58] 我们从数据上看 ， 房地产其实有明显的周期 ， 虽然很多人说房地产已经翻篇了 ， 周期已死 ，但实际上你去回测 06 年到现在的房价周期 ， 无论是货币周期 、 房价周期 、 销量周期 、 库存周期 ， 它都是非常明显的周期式 。 虽然这三年我们经历了最长 ，也就是回撤深度最大的一轮周期 ，但是实际上也没有跳脱整个周期的框架 ， 跟现在三年对账的其实是 15 到 18 超长的四年的轮动上升周期 。 所以一波一波 ， 现在这个时点 ， 无论你从环比还是从同比 ， 还是从 M1， 最新的 M1 是负的 1.4 嘛 ， 应该是从 2000 年， 就这 24 年以来最低的 M1。 无论你是看任何周期变量 ， 它都在回测一个历史的最深的底部 ， 这个底部 14 年出现过 ，08 年也出现过 。 再往前看房价我没有数据 ，但 M1 在 98 年也出现过 。 所以我们现在共同经历的就是一个鬼故事 ， 声量最大的这样的一个至少是七年一遇的 ， 甚至有可能是 10 到 20 年一遇的这样的一个底部 。 这种底部必然是情绪比较冰冻嘛 ， 或者说恐惧的这样的一个时刻嘛 ， 这种时刻历史上也出现过 14 年、08 年， 只是说大家比较早 ， 大家都忘了 。 我觉得在周期上如果踏错时机 ， 到后面反转过来是非常难的 。 为什么难呢 ？ 是因为你错一次要反转过来 ， 你是要纠正两次 ， 第一次是要扭转你当时做错的那个认知 ，并且接受这个现实 ； 第二次是在你非常恐慌或者难受的时候 ， 可能要保持定力 ，不被情绪和恐惧推着走 ， 必须要渡过这个难关 ， 才能走到下一轮周期 ， 或者做出正确的决 策 。 这种人注定是少数的 ，其实 ，因为周期最明显的特点 ，其实很多人都能感觉到 ， 现在是一个相对比较对买房非常友好 ，也是相当有机会的一个时期 。 但事实上有资金 、 有现金流去建仓的人已经非常少了 ， 就算有的话 ，他有勇气的人也不多 。 踏错周期的人呢 ，在这一轮要熬过这一次大底的心理建设 ，是相当的需要认知的 ， 或者需要陪伴 ， 或者需要情绪价值的 。 我自己觉得就像 21 年买房特别难买一样 ， 我觉得现在特别难卖房 ， 跟那个时候正好形成了顶底的对照关系 。 我个人觉得最简单的方式就是忘掉这个事情 ， 忘掉自己的恐惧 。 当然说起来容易哈 ， 这可能是最好的方法 ， 可能比费尽心力去宣传 ， 或者去想办法找中介解决这个问题 ， 还不如让时间来解决 。 因为在这个周期式里面 ， 时间是能给你最大的空间的这样的一个变量 。 当然我知道要渡过这个底部 ， 心理上是非常非常难的 。 **nick** [50:27] 没错 ， 我其实这两天也在反思这个事 。 前两天我们不是去参加了小酒馆那个线下活动吗 ？ 后来有一个朋友他在现场 ，他坐在最后一排 ，他就跟我说他觉得现场还是挺焦虑的 。 我说还好啊 ， 我看大家都笑逐颜开的 ，也没有那么大 。他说你们每说到一个小区 、 一个城市和指标的时候 ， 大家都会习惯性的拿出贝壳 APP 去刷 ， 去看这个数据 。 我是这么感觉 ，在 21 年之前吧 ， 或者在 20 年之前 ， 至少华东和超大城市的人对房价这个事是无感的 ，因为一个东西一直在涨 ， 你对它是无感的嘛 。 就像我经常举的一个例子 ， 如果你 300 万买辆迈巴赫 ，89 年以后能 990 万卖掉 ， 跟周鸿祎一样的话 ， 你是不会管这辆车好开不好开的 。 大家对于这个东西的品质的关心也会比较低 ，因为它一直在涨嘛 ， 它趋势没有变嘛 。 但是这一轮大的回调 ， 让很多人开始意识到了这个事情 ，并且当他经历了这次比较痛苦的回调之后， 很多人就会开始为房子的房价这个东西而焦虑了嘛 。 就原来大家没有意识到说 ， 我持有一个高波动的占我家庭资产百分之非常大的一个东西 ， 我是需要去决策它的 。 原来大家没有这个感觉嘛 ，但现实这会变成了大家对于投资和理财当中， 对于每个人来说变成了一个巨大的一个负担 。 我觉得这个事还是差别蛮大的 。 **杨天楠** [51:48] 但实际上我觉得 ， 如果一个事情变成大家都在担心的事情 ， 反而它就没有那么大风险了 ，因为它已经被显学化了 ， 这个风险已经在市场有效性上被释放到价格里了 。 我觉得对于纯卖的人来讲 ， 最好的方法就是把这一段底部渡过去 。 从房地产的逻辑来讲 ， 我觉得在应该是未来的一到两年， 应该是一个周期复苏上升期 。 我觉得对于入场者或者置换的人来讲 ， 最重要的命题反而是要不要去折腾去换新的叙事 。 如果你是纯卖的话 ， 你就忘记就好 ， 它肯定是能复苏的 。 但如果你还想贪婪一点 ， 或者想去抓住下一轮的主线 ， 那我觉得现在的命题 ， 我自己更关心的是接下来的主线是什么 。 就像你刚刚说的 ， 过去五年， 如果你买新城区和老城区 ， 那完全不是一个涨幅 。 接下来你拿着华东的 ， 比如说次新 ， 就是一些过去的叙事的东西 ，有可能跑不赢下一轮 。 如果是纯卖 ， 我建议你就等 ， 等到周期复苏 ， 这样时间是你的朋友 。 如果是置换的话 ， 我觉得要积极的关注新的趋势和叙事的变化 。 ### 上海选筹 **nick** [52:46] 我自己的一个感受啊 ， 就是我这几天在查一些标杆的小区 ， 包括对上海来说最明显的就是松江的独栋别墅 ， 可能这两到三年全上海最强最强的一个品种 ， 极其的强 。 因为我有一个持币的一个朋友 ，他就买在松江独栋别墅嘛 ， 我们整个群的人都非常恨他 ， 就是因为他的产品从来不跌 ， 一直在破新高嘛 。 我觉得就是从品类角度来说 ， 一个小区可能就几十套的独栋别墅 ， 它又其实挺强的这种价格粘性 。 就所谓价格粘性 ， 就是即便供求关系或者什么发生了一些变化以后 ，因为持有者特别不愿意去放弃它 ， 或者是它的那个价格的粘性其实是比较强的嘛 。 所以它涨的时候 ， 它可能没有很快的跟涨 ， 那跌的时候 ， 反而跌的时候 ，因为它之前没涨过嘛很多 ， 它也没有很快的去跌吧 。 我觉得这是一个比较大的一个特点 。 第二个 ， 从我的视角来说 ， 第一个是站在拥挤的反面 ， 第二个是重在供求关系过剩的反面 。 我觉得这对于城市当中产品的选择是极其重要的一点 ，而且你从供给和需求 ， 你也不能只看存量 ， 你还是要结合边际的一些特征上来看吧 。 如果是上海的一些购房者的话 ， 我一直和大家说 ， 这两到三年我最担心那个品种是外环外的 99 平米的小三房 ，因为是供给最多 。 因为过去的那种所谓的新城嘛 ， 就是上海炒房 ，不能叫炒房 ， 我们叫上海房地产投资 ，有三种是最容易出现溢价的情况嘛 。 我们原来总结第一个就是一个网红板块 ， 最典型就是前滩嘛 ，因为是整个大工地拔地而起 ， 它同时的出现 ， 然后同时的完工 ， 就是新住的人感觉像是一个完整的一个全新的一个界面 ， 然后它相关的一些配套可能也会落得比较的好 ， 所以就会形成一个短期的一个热点 。 趁着它的倒挂和热点 ， 你会发现那边的供给就会猛增嘛 ， 直到海量的供给把这块的所有的需求全部淹没为止 。 所以它都会经历一个上半场和下半场嘛 ， 就上半场就是过热 ， 下半场的话就是暴跌 ， 都会经历这个过程 。 第二个就是说上海比较爆炒的一个东西 ， 叫做产业税城 ， 这个东西在过去的两到三年也是非常危险的啊 ，因为产业是会流动的嘛 ， 特别是过去的两到三年， 很多的一些产业和小公司 ， 如果它没有一个工厂或者是什么的话 ， 它往往都会被一些大的产业集团低租息和税收的优惠牵着走嘛 。 因为我每建立一个新的片区 ， 比如说前滩 ， 我新建了两栋楼 、 三栋楼 ， 那我为了把它填满 ， 我当地的一些产业集团会许诺 ， 比如说低的租金 ， 会许诺你的高管可以租我的将近的人才房 ， 许诺说你几个月前过来交满了多少税 ， 我可以有什么什么的样子 ，有一些优惠嘛 。 但是这种内生性的增长其实是没有的嘛 ， 就无非就是迁来迁去 。 所以新的产业片区受益以后， 就会带来旧的产业片区的企业的流失 ， 对应的产业的这个税城也是降得非常的多 。 比如说是像古美 ， 或者像是像酒亭这样的 ，他们都是来源于对漕河泾的外溢嘛 。 一般来说 ， 像一个产业在地铁沿线 ， 你往地铁口往那边过去三站四站 ， 就上海的明显叫地亲西南嘛 ，以漕河泾为板块 ， 那个地方热力图就是贼强 ， 大量的年轻人可能毕业以后的第一站就是从这边来出发 。 浦东也会有嘛 ， 就是浦东的核心的一块市场 ， 比如说唐镇 ， 唐镇那么它可能就是张江的一个外溢 。 早期我们看到连阳 ， 连阳本质上就是陆家嘴的税城嘛 。 你会发现说当一个产业受到重创之后， 这个产业对应的税城也会被短时间击穿嘛 。 你会发现过去两到三年连阳很惨 ， 如果从社会规律的角度来说 ， 跟金融行业是有比较大关系的 。 **杨天楠** [56:36] 用金融交易里面的话 ， 就你是后排 ， 你不是龙头 。 **nick** [56:39] 不是龙头嘛 ，而且你金融行业嘛 ， 金融行业都是扎堆在连阳嘛 。 那你整个金融行业受损以后， 你会发现说这个税城也会落得非常厉害 。 **杨天楠** [56:48] 涨的时候是核心圈层领涨 ， 税城是跟涨 ， 跌的时候是税城领跌 ， 然后核心圈层抗跌或者是晚跌这样的 。 我在上海已经交易完了啊 ， 所以我今年就没有太在上海操盘 ， 看下来就也很反直觉 。 四类在抗跌或者在涨 ， 四类标的在涨 。 一类是你刚刚说的近郊别墅吧 ， 双拼连排其实都在涨 。 第二类就是核心地段老破小 ， 特别是那个黄埔 、 静安 、 虹口和杨浦 ， 包括杨浦的一些老破小 ，有这些风暴加持啊 ， 或者拆迁概念 ， 像南京东路就一直在涨 ， 这个也是很意外的 。 第三类有点意思 ， 就是非打新片区 ， 你刚刚说的供需拥挤的反面嘛 。 你会发现这一轮跌的最少的是老徐汇和长宁 。 我说就即使是那种 100 平的三房 ，也是这两个地方跌的少 ，因为它之前就没有太热 ， 就也没有倒挂 ，不会有太大的供应量进来去稀释那个价值 。 虽然那些房子有点老 ， 看上去好像品质一般 ，但其实它跌的少 。 我觉得它挺有意思的 。 第四类我会发现近郊 ， 就是像那个五大新城的一些老城区 ， 或者老城区边缘的新房子 ， 反而跌的少 。 这个原因我不知道是为什么 ， 可以关注一下 。 **nick** [57:49] 对 ， 我们内部把这个东西叫做沙漠之花嘛 ， 就是一直没有更新的界面当中， 有了一个改善标的 ， 就会变成因为每个片区它都有一个走不掉的人。 比如在宝钢区你在宝钢工作的 ， 比如说金山区你在金山石化工作的 ， 对吧 ？ 那你在长宁你在拼多多工作的 ， 对吧 ？ 就是有一块就说我知道这个地方并非最宜居 ，但是我只能在这边生活的人。 那么它的那个板块龙头 ， 它会有个很明显的溢价 。 当这个板块没有龙头的时候 ， 那么你会发现说涨不上去 ，但是你这个板块突然有一个品质和更新程度远超边上的一些新的供给的时候 ， 那么它的溢价短时间内就会被炒的比较厉害 ，但长时间可能也会被拉下来 ，但是短时间内就会被炒的比较厉害 。 **杨天楠** [58:35] 这个挺有意思的 ， 都是一些很难想象的 。 跌幅最大的就是刚刚说的 ， 一个是你刚刚说的中环外的这些 100 平的三房 ， 包括最近核心区的老豪宅 ， 包括大型热点片区的这些次新房或者老房子 ，其实都被冲击的很厉害 。 **nick** [58:48] 对 ， 核心区老豪宅是因为就像你说的那句话嘛 ， 某种程度上倒挂是诅咒嘛 。 倒挂就意味着说这个片区的人第一个是拥挤 ， 第二是这块区域是可能会被去做交易的 。 既然我卖旧豪宅打新豪宅 ， 会有这个套利的空间 ， 那我不管怎么做 ， 很多人想的时候我就先把旧豪宅给它卖掉 。 **杨天楠** [59:09] 原来的鄙视链顶端 ， 突然在这个食物链顶端又出现了一个新的食物链 ， 所以这个平替就出现了嘛 。 很多卖大平层的就开始往风暴别墅去 ， 或者是更新 。 ### 风貌与文旅 **nick** [59:19] 那你怎么看风暴这个品类 ？ 因为风暴这个品类虽然非常小众啊 ，但市场现在的主流共识就是买风暴的是傻子 ， 这个是市场的一个主流的共识 。 **杨天楠** [59:29] 我虽然买不起风暴哈 ，但我还是可以点评两句 。 我非常看好风暴 ， 我觉得风暴是一个值得做的一个事情哈 ， 反正我做不起 ，但我觉得是可以值得做的 。 首先我们都知道风暴未来的供应量是非常大的 ， 大家可能会觉得富人不够用 ，但是其实这是政府未来要完成供地指标的一个主要的操盘的主线嘛 。 政府一定会围绕这个风暴去做大量的叙事工作和宣传工作 ， 它会把这个风暴包装成一个至少开发商会非常有吸引力 ， 开发商接棒宣传 ， 会讲大量的故事 ， 至少在媒体和宣传阵地上引起一波助风暴的审美的高潮 。 这是第一点 。 第二点 ， 我参观风暴它确实是新物种 ， 我说实话我看商品房已经看麻了 ， 我看任何高层和洋房我都提不起劲 ， 反而是一些新的带院子的啊 ， 或者有露台的这些复式啊 ， 这些新的物种 ， 我觉得反而是能够满足我对美好生活的一个向往 。 这是从心态上 。 另一方面 ， 从交易上， 这个品种它的筹码非常干净 ，因为你定义了一种新的业态 ， 它是没有炒过的 ， 压根就是你创造了一个新的阵地 ， 然后你去操盘它 。 那我觉得至少在短期内走势应该是会比较容易被操盘手巩固的 。 另一方面 ， 就是虽然说单价高 ，但是考虑它地下赠送和露台花园的赠送 ，其实它的性价比我觉得是可以的 。 它也是目前整个上海核心区里面的居住的最高生态位 。 我觉得我很相信政府能够把这个事情做好 ， 我也不担心这个事情如果卖不出去 ， 它没有解决方案 。 另一方面 ， 就是我看到全国现在各地别墅都很强 ， 包括一楼带院的洋房 ，其实你会发现带院子资产是这一轮的主线 ， 它也是符合退休老人或者二胎家庭对于居住形态的一个向往 。 所以我觉得这个主线是有价值的 ， 至少是值得关注的 。 **nick** [1:01:14] 包括我们在关注全球的一些头部的一些房地产的一些资产的时候 ， 你会发现说每些这种全球性的那种龙头的一些城市 ，他们的富人都会选择出一类非常狭窄 ， 供给非常有限 ，但是非常塔尖的一些资产嘛 。 那可能对于纽约这样城市 ， 就是中央公园边上的几个超高层 ， 再加上上东区的一些 townhouse 那些资产嘛 ， 对于东京来说可能就是港区的一些塔楼 。 那么这些资产它整体的那个高度是非常高的 ， 就是你会发现说 ， 包括比弗利山庄的那些房子 ， 就是你可能出了那个地价 ， 出去几百米 ， 一公里不到 ， 那可能单价和总价就会下降一个数量级 。 你会发现一个很有意思的一个特点是什么呢 ？ 就是说在全球的龙头城市的一些核心的房产资产 ， 它的顶级豪宅和普通豪宅之间的单价和总价 ， 它可能是一个数量级的差别 。 但这样的一个变化 ， 至少在过去 ，在 2018、19 年的上海或者说是北京 ，其实都没有怎么很好的出现过 。 北京可能还有类似于四合院这样的一些东西 ， 上海其实是没有的 。 上海可能就是不成规模的少量的老洋房的一些流动 。 风暴其实它是补足了这个生态位 ，而这个整个生态位等于是它是一个不仅是个全新的物种 ，而且整个的盘子还是很新很干净 ， 所以我觉得也是一个可以持续去关注的一个方向 。 **杨天楠** [1:02:39] 我觉得就是种种吧 ，其实风暴它是有两个 buff， 它就是风暴和别墅 ， 这两个 buff 都是非常好的 。 目前我全国采访下来 ， 看起来非常吸引 ， 至少非常踩中文化趋势的 。 别墅我刚刚说了院子资产嘛 ， 风暴现在你会发现整个国潮复兴吧 ， 或者讲回归中式吧 ， 包括最近博物馆特别火 ， 古建筑特别火 。 你看大同旅游 ， 包括山西的博物馆 ， 包括各地的博物馆 ， 现在扎堆年轻人都在做这个文化趋势 。 所以风暴别墅这个概念 ， 我觉得操盘手是想的很清楚的 。 我觉得这个故事它走的高度其实可以达到很高的一个地步 。 大同有古城你知道吗 ？ 有个纪录片 《 中国市长 》， 它不是把那个古城拆了吗 ？ 我看完是大受震撼 。 古城的一套四合院 ， 院子大概就是 600 平见面 ，600 平院子的这种资产可以卖到 1,800 万 ，而且是不缺买家 ， 已经卖完了 。 大概 30 户左右的一个小区 ， 最先卖完的就是这个 1,800 万的一个标的 。1,800 万其实放在成都和重庆也是可以买别墅的 。 所以在大同这种能级 ，因为它绝对的古色古香 ， 然后风暴别墅 ， 这种是有收藏级的 。 我在各地看也是这样 ， 就是说带院子的别墅 ， 特别是沾上中式的 ， 包括很多文旅现在也是搞那种合院嘛 ， 四个院子共用一个空间 ，有这些中式的瓦檐 ， 甚至有一些还有斗拱的那种 ，也非常好卖 。 因为这个叙事至少我在舆论场上观察 ， 还是一个非常低共识的东西 。 它趋势又特别强 ， 我就会认为它这个趋势刚刚开始走起来 ， 我会认为这个走起来至少能够延续两到三年， 甚至更长 ， 会慢慢加速演绎 。 这是一个很有可能的一个线索 。 **nick** [1:04:08] 我自己的一个感受啊 ， 就是在一些低线城市去旅游的时候 ， 我的感触是什么 ？ 一个是当地的民宿非常火 ， 可能陆陆续续会出现一些产品比较强 ， 然后和文旅相关 ，也有可能会有一些高租息的一些可能性的一些住房 ， 或者说是一些文旅的一些项目 。 这些项目在过去的三到四年当中， 总体来说是被全市场唾弃的 。 因为大文旅的整个板块 ， 无论是华东的一些山里边 ， 还是华南华东的一些海边 ， 都已经跌麻了嘛 。 同样的这些偏文旅的一些资产类型 ， 我相信可能即便是从今天来看 ，90% 到 95% 它依然是没有那么有价值的 。 你觉得什么类的这种东西 ， 从投资视角来说是有意义的 ？ **杨天楠** [1:04:56] 文旅的要素对吧 ？ 超因子是什么 ？ 我觉得有这么几个 ， 一个是城市的不可稀缺性 ， 这个我觉得是一个很大的趋势 。 我觉得文旅未来我们可能会有越来越多人开始讲文旅的梯度 ， 就像我们讲一二线能级的城市梯度一样 。 一线文旅就是三亚 ， 你刚刚说的北纬 18 度不可稀缺的 ， 可能不可代替的 。 二线有一些大理啊 、 泉州啊 ， 或者北方的大同 ， 我不知道哈 ， 就可能会出现一二三四期的这个文旅梯度 。 我觉得城市的不可稀缺性 ， 还有它的那个标志性是非常重要的 。 这是第一个 ， 就城市因子 。 第二个就是我觉得是运营因子 ， 这个社区必须要有强运营 ，因为过去看到大跌的都是开发商讲一个概念 ， 然后开发商一卖完就撤走了 ， 没有运营 ， 打乒乓球或者打羽毛球都没有场地 ， 老人在那也不知道服务配套是什么 。 最近比较抗跌的都是有强运营的 ， 最典型的阿那亚嘛 ，但是它不是一个纯养老哈 ， 很多年轻人在那 ，但它的社区运营是非常强的 。 它不是卖完这个楼盘就走 ， 它的运营的社区的那个粘性是相当高的 ， 包括三亚很多社区也是 。 比如说春节区有很多老人就在这社交 ， 喝茶 、 打羽毛球 、 游泳馆 ， 就是很多这样的一些运营的配套在这里面 。 第三个可能是这个社区的纯粹性吧 ， 就是说它不能投资客太多的 ， 就是买完然后空置率很高 ， 没有生活气 ， 没有烟火气的 。 **nick** [1:06:08] 相对像银滩那种是吧 ？ **杨天楠** [1:06:09] 对 ， 十里银滩对吧 ？ 包括那个威尼斯对吧 ？ 这种它有一定的社区的氛围 。 我觉得符合这三类的标的 ，其实我看下来 ， 还有第四类 ， 就是它的产品业态要与时俱进 ， 最好是最近这四年的出现的新物种 。 因为我跟着趋势去看这些文旅产品 ， 看到的大量的案例就是中式的洋房和合院 ，是目前最受欢迎的品种 。 原来可能会觉得要买大的独栋去文旅 ，但市场验证下来最好的其实是比较小的套二 ， 就是两居室 ， 洋房两居室 ， 老人住偶尔带一个小孩 ， 或者年轻人偶尔住一住 。 这种新的业态 ， 我觉得也是一个比较明显的超额因子 。 **nick** [1:06:47] 这我们感触一下， 第一个是城市的 IP 的不可稀缺性 ， 第二个就是社区的文化和氛围 。 社区文化氛围可能更就是运营的能力嘛 ， 运营能力它就是涉及到说我哪类人群嘛 ， 一个是初老的人群 ， 第二是数字游民 ， 这类人群是很重要的 。 第三个就是你说什么纯粹性 ， 就不能是开发商主导 ， 投资客扎堆 ， 然后那种海量的那种投资盘 。 第四个就是业态的与时俱进性 。 对 ， 我记得我们那天你去讲了文旅的时候 ， 台下的人都瞳孔地震 ，是吧 ？ ### 租售比与抄底 **nick** [1:07:18] 但是你这么一解释 ， 我觉得就说得通了 。 我觉得最后一个也是大家会比较关心的 ， 就是和股息率和租售比相关的一些点嘛 。 因为现在有挺多的一些年轻人在一二线城市 ，他有投注分离的一些倾向 ， 或者是一些想法 。他觉得说第一个是到底一套房子它的租售比在多少 ， 这是属于相对的一个合理 。 第二是长期来看租房能不能替代买房 。 **杨天楠** [1:07:42] 租售比它只是一个因子嘛 ， 它并不是说跌到多少租息我就可以买了 。 事实上没有这个说法 ， 虽然很多人说什么上海跌到三就可以买 ，但我觉得不是 。 我觉得只要它开始涨就可以买 ， 就是它还是回归那个右侧的逻辑 。 我不管你跌到什么位置 ， 你只要开始涨 ， 你只要资金敢买入放量 ， 然后右侧出来 ， 那我就敢信你 ， 我就觉得你是值得我去做的 。 它没有一个标准答案 。 另一方面 ， 就是租息你要追求租息高 ，有非常多的商办和写字楼公寓 ， 租息是超级高的 ，7 个点的公寓 ，10 个点的写字楼是非常非常多的 。 要去做它吗 ？ 过去一年它也是跌幅最大的 ， 它也不知道这个租售比跌到什么时候是个底 。 所以不是说要去买高租息的这个东西 。 我关注到最近在领涨的一些东西 ， 它都有高租息这个属性 ， 它好像最后归类到一个高租息的风格 。 我觉得这个跟时代的偏好有关系 ， 比如说你去文旅 ， 如果文旅是你的强需求 ， 你每年都要去住两个月 ， 结果你一算账发现还不如买下来 ，因为租息实在太高了 。 因为文旅现在很多就四五点这样的一些住宅 ， 甚至公寓 ，因为现在降息背景 ， 存款利率越来越低嘛 ， 那你就不如买下来 。 包括现在炒股息也可能跟这些红利 ， 大家对于成长的厌倦 ， 对于叙事想象空间的匮乏 ， 对于这种确定性的租息和股息的偏好 ， 我觉得是跟时代背景有关系 。 所以还是那句话 ， 就是我并不是看中了你的租息去买的 ， 对于我来讲 ， 我其实是看中了租息背后的增长去买 。 只是我看到现在在增长的品种 ， 它都蛮符合高租息这样的一个框子 ， 所以我只是提示一下， 高租息是可以被关注的 ， 就像股市的红利 。 那其实你买比如说高股息的银行 ， 假设你看到一个银行是 8% 个点的股息 ，但是你买完之后发现它给你带来增长远远不止这个股息 ， 对于我来讲 ， 我不是为了那股息去买的 ，而是为了它的实际增长 。 股息只是它贴的一个因子 ， 或者一个标签 。 我们现在进入 2024 年， 我们开始炒租息了 ， 仅此而已 。 之前我们炒的是核心区 ， 或者炒的产业税城 ， 炒那个大新 ， 现在已经进入到这样的一个疯癫的市场环境里 ， 所以这是要研究租息的原因 。 **nick** [1:09:40] 因为我们前面这期整体都讲了很多房地产的一些内容嘛 ，但是我们知道你的另外一个身份也是一个量化的一个交易者嘛 ， 包括今年可能也要去推自己的量化的一些产品 。 就是说你知道趋势的这套洞察和交易的方式 ，在哪些资产当中你觉得是适用的 ， 或者说你会在其他的资产当中怎么样去进行这样的一个价值的观 。 **杨天楠** [1:10:03] 我在各大类资产都是贯彻这套趋势交易的系统的 ，但是你说适不适用 ， 我觉得只能说因人而异 ， 就比较符合我性格 。 它有它做得好的时候 ，也有它根深蒂固的问题 ， 特别是在权益市场 ， 它是经常被打脸的 。 你会经常发现啊 ， 走出来走出来了 ， 然后进去发现啊 ， 就是回落了 ， 那你就要被迫止损掉 。 第一 ， 胜率高赔率 ， 胜率很低的 ， 可能在权益市场 30% 到 40%， 房地产反而高一些 ，因为交易没有那么拥挤 。 它不是圣杯了 ，但它确实是一套比较擅长抓大波动的这样的一个策略 。 因为今年我觉得这个波动率 ， 无论是股市还是楼市 ， 都在一个历史极值的附近在演绎嘛 。 今年很精彩的 ， 今年股市一二月份小市值因子的大幅的回撤 ， 然后这个红利跑出来 K 线分化的这个样子 ， 还有楼市的这样的一个触及历史性底部的波动性 ， 让我觉得今年做极端行情的交易机会是比较大的 。 所以我会花更多时间去做这个量化模型 ， 去打磨这个策略 ， 尽可能的抓住我熟悉的大类资产的一些机会 。 这是我今年最想做的事情 。 所以我觉得今年对我来讲可能是个交易大年吧 ， 极端波动率就带来了极端的交易机会嘛 。 那这种机会可能我刚刚说 7 年， 甚至 10 年、20 年一遇的这样的行情 ， 所以我希望能够在一线亲身经历去参与 ， 去把握住这样的行情 。 **nick** [1:11:21] 你前面说那段事我就在想啊 ， 你前段时间的那个直播叫完了完了完了 ，但是我真的看你直播的时候感觉还是挺兴奋的啊 。 就是对于一个交易者来说 ， 一个极端的行情 ， 我觉得第一个是我们仅仅只从房地产视角来看的话 ， 很多城市的趋势是这个斜率是连平坦化的特征都没有 ， 就一路向下 。 甚至到现在我们昨天在交流的时候 ，有一些城市楼盘 ， 它的折扣率已经达到了一个非常高的一个水平 ， 是一个加速的一个过程 。 那你觉得对于一个买房者来说 ， 或者说我们说他不是一个交易者吧 ，他仅仅是说我这两三年要买房 ， 我有刚需或者有改善的一些需求 ， 你觉得出现什么样的一个特征 ， 你觉得他买房是一个相对比较安全的一个选择 ？ **杨天楠** [1:12:08] 我觉得整个周期底部都是非常安全的 ， 就相对安全吧 。 周期底部是由两部分组成的 ， 一个底部是一个圆弧嘛 ， 或者一个深 V，不管怎么样它有左侧和右侧组成 。 左侧就是极端行情 ， 就是每个月一个价格 ， 折扣率超跌 ， 这是在左侧的过程 。 右侧就是当流动性恢复 ， 或者政策宽松 ， 或者预期反转的时候 ， 它会出现一个右侧行情 。 所以整个底部是由一左一右构成的 。 左侧就是所谓趋势温度为动的这个行情嘛 ，其实就是现在左侧的交易机会是你不知道什么时候是底 ，但是这是一个相对安全的 ， 你放在一个 4 到 5 年， 甚至更长的一个区间看 ， 这是一个相对安全 ，不太容易犯错的一个周期性的底部 。 那右侧你可能会错过最低点 ，因为当你发现连续四周上涨了 ， 那其实你已经错过最低点了 ，但是它的好处是确定性比较强 ， 你基本上右侧买入胜率会比较大嘛 ， 它会一直往上走 。 **nick** [1:12:57] 它不像股市那种动起来太快 ， 那种电吹风式的轮动 ，在房地产当中很少出现 。 **杨天楠** [1:13:02] 所以对于普通交易者 ， 就是看他的性格 ， 从去年开始到现在 ， 我觉得都是走一个左侧 ，但这个左侧的深度其实是远超我们之前的预期 。 我去年就认为底部开始了 ，但是在这个开始的过程中还往下击穿了 14 年 。 我之前一直是抱着 141516 的那个市场风格去假设未来的走势 ，但是走到今天 ， 我会认为这个交易机会是远远超出 141516 的 。 我觉得对比 14 到 16 这个格局是不够的 ， 至少是往 08 年看齐 ， 甚至可能我一辈子都没见过的一些交易场景 。 只有我在一些历史书上， 就是 92 年啊 、98 年啊 ， 包括美国的石油危机 1974 年的那种 ， 我最近也在补那段历史 。 所以今年交易的机会 ， 我觉得是非常值得去亲身经历的 ， 可能也是我们这代人经历的那个 crash virgin 还是什么 ， 就是第一处女危机嘛 。 我觉得这一轮下跌的深度已经是击穿了历史了 ，但是这一段击穿历史的极尖的那个倒刺啊 ， 我觉得还没有真正到来 。 因为我看最新的数据 ，517 新政之后， 最近连续两周没有任何一个城市是反弹的 ， 还不是说反弹的少 ， 它是还在下跌 ，而且周跌幅还没有缩窄的很明显 ， 只是略微缩窄 。 所以我认为那个倒尖的那个尖还没出现 ， 那这个尖出现的时候 ， 就大概率会是一个鬼故事会出来 ， 然后强政策托底会出来 ， 然后大家对于任何政策都麻木不敏感 ， 可能大概是一个极具恐慌的 ， 真的是可能超过 08 年， 或者是一个不知道什么样的鬼故事 。 所以做这样的行情 ， 就需要一个强大的心脏和以及对市场一线的极度的敏感去经历的这样的一个事情 。 我觉得今年是蛮值得去参与的 。 不管怎么样 ， 我觉得要活到那个右侧出现之前 ， 要做好充足的准备和心理的预期去等待那个反转行情的 。 **nick** [1:14:42] 那我们今天的聊天就到这儿来 ， 感谢 nick 做客我们的节目 。 **杨天楠** [1:14:45] 好嘞好嘞 ， 感谢 。 **nick** [1:14:46] 等到你下次再多逛几个中西部的城市的时候 ， 我们过一个季度或半年， 我们可以再一起再聊聊你有什么新的感觉 。 **杨天楠** [1:14:53] 对 ， 我觉得这是最大的一个悬念 ， 接下来到底是新故事还是老故事的反转 。 **nick** [1:14:58] 也许半年以后整个市场又会发生一些变化 。 **杨天楠** [1:15:00] 又会发生新的故事 。 **nick** [1:15:01] 好 ， 谢谢 ， 再见 。 好的 ， 本期节目就到这儿了 ， 再次感谢泰诺氨酚拉明片的大力支持 。 听懂涨声是一档面对中产 、 中年和中型城市人群的播客节目 ， 我们希望用这档播客作为剂量药 ， 来疗愈和缓释生活之苦 。 打破生活和财务的恶性循环 ， 需要你在知识和行动上同时做好准备 ，而打破疼痛和睡眠障碍的恶性循环 ，也需要双管齐下 。 泰诺氨酚拉明片是一款夜间止痛专用药物 ， 专为夜间设计 ， 止痛助眠二合一 ， 适用于缓解多种疼痛 ， 包括晚上头痛牙痛 ， 还有肌肉酸痛都可以使用 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