# 回答我，什么才是好房子？新房越好，老房东越惨？ 听懂涨声 · 2025-04-02 本期「听懂涨声」主播杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与开发商投资部负责人Ryan，围绕住建部《住宅项目规范》将层高提高到不低于3米等强制新规，讨论什么才是好房子，以及新房品质快速迭代如何「背刺」老业主。两位嘉宾指出，上海高层新房过去几年真实得房率仅约70%，而南京、广州、武汉、郑州已超120%，如今120平的四房实际使用面积已超过2020-21年180平的房子，且总价可能更低。清风解释开发商沿用真石漆外立面并非不愿花钱：一个市区10万方项目改用干挂铝板或石材会损失3%-4%计容面积，货值损失达3.75亿-5亿元。Ryan透露装标实际采购价可能低至标称三折，但不含地价的建设成本较2020-21年每平米已至少增加2000元，升级体现在星空顶车库、S墙、三面飘窗、会所普及和物业精细化服务。避雷方面，三人建议优先选绿城凤起潮鸣、华润瑞系、中海玖系等头部房企高端产品线，或老板驻扎本地的民企；警惕限价地王、外资撤退盘和多家联合拿地项目；同时远离老破大、塔楼、动迁房等已被淘汰的品类，层高与外立面将决定未来十年的流动性。 ## Questions this episode answers ### 为什么上海很多新房还在用真石漆外立面？ Ryan解释，上海计算计容面积口径严格，干挂石材或铝板会吃掉可售面积，得房率可能从73%降到69%。清风补充，开发商不是不想做铝板，而是损容带来的货值损失高达几个亿，远超外立面本身多花的几千万，所以是不敢做而非不想做。 [16:52](https://tdzsfm.com/6091d5b4-12f4-493c-995c-724f49607293?t=1012000) ### 2021年的房子和2025年的新房差距有多大？ 清风对比：2021年车库只刷漆画线、外立面四面真石漆、装标用许愿池洗手台和海信空调；现在新盘普遍配星空顶车库、会所、架空层、S墙户型和三面飘窗，赠送面积能送出10%左右。Ryan估算，除地价外建设成本每平米比2020到2021年至少多2000块钱。 [22:17](https://tdzsfm.com/6091d5b4-12f4-493c-995c-724f49607293?t=1337000) ### 哪些开发商和产品线能造出好房子？ Ryan认为产品做得好的多是本土民企，老板自己住小区、深耕本地，如上海宝华、郑州永威、成都麓湖背后的朗基等；其次是品牌开发商的高端产品线，如绿城凤起潮鸣、华润瑞系、中海玖系、招商玺系等；国央企则作为保底选择，发挥稳定但波动小。清风提醒要选不乱用产品系、历史上从不失手的房企。 [47:08](https://tdzsfm.com/6091d5b4-12f4-493c-995c-724f49607293?t=2828000) ### 哪些房子最危险、最应该避雷？ 清风列出三类被淘汰的物种：老破大（无电梯老复式）、得房率超低的塔楼、零几年的动迁房，这些品类流动性只会越来越糟。杨天楠补充，2021到2022年层高2米9到2米95、真石漆、人车不分流的房子在非核心地段风险大；Ryan还提醒注意板块内同面积段供应量，避免买拥挤度高的品类。 [1:24:41](https://tdzsfm.com/6091d5b4-12f4-493c-995c-724f49607293?t=5081000) ## Key moments - **[0:00] 定义好房子** - [1:50] 清风定义好房子：得房率、真石漆外立面、3米层高和赠送面积是用户最在意的四大品质项 - [5:00] Ryan讲海淀妈妈深访故事：客户说会所不实用，开发商一拍大腿改成自习室才真正命中需求 - [6:27] Ryan揭秘判断好房子的隐藏指标：单车位面积从31平做到45平、软硬景配比和系统门窗成本差异巨大 - **[8:00] 普宅豪宅化** - [8:17] 清风谈上海两大趋势：豪宅270平起步捅上天，500万普宅也配会所泳池走向豪宅化 - **[13:35] 土拍与放松** - [14:01] Ryan解释上海地价为何屡创新高：国央企资金抱团，宁愿在上海保本拿地换业绩也不去外地冒险 - [15:16] Ryan：房子的品质和市场冷热永远成反比，规范放松对老业主就是一种背刺 - **[16:35] 背刺老业主** - [17:42] Ryan拆解上海真石漆困局：干挂石材会吃掉计容面积，得房率73%可能直接掉到69% - [20:08] 清风算账：10万方项目改干挂铝板损容3%-4%，损失3000-4000平售卖面积、货值3.75亿到5亿 - **[22:17] 产品代际对比** - [22:17] 清风对比2021与2025年的房子：车库从刷漆画线到星空顶、石材地面和两层挑高车库大堂 - [30:30] Ryan爆料装标内幕：开发商集采价格据说至少打到三折，约定5000的装标很难真正顶格做到 - **[34:30] 设计与成本进化** - **[38:30] 从抢到选** - [40:28] 前滩倒挂时代买房当场结婚：盲拍摇号中就买，买到就赚500万甚至一夜多出几千万 - **[46:22] 谁是好开发商** - [49:40] Ryan给出品质最稳开发商画像：本土民企老板住自己小区，如上海宝华、郑州永威、天津格调 - **[55:42] 避雷指南** - [55:42] 清风：买房避雷最简单一条路是选好房企高端产品线，绿城从不乱用潮鸣品牌所以最坚挺 - **[1:00:16] 踩雷预警** - [1:00:32] Ryan点名三种高危项目：不限价时拿的地王、外资撤退盘、多家开发商联合拿地 - [1:02:38] Ryan详解联合拿地风险：A股东要产品B股东要利润，各自报给总部的利润指标不同导致减配 - **[1:11:50] 新老房危机** - [1:11:50] 郑州郑东新城新盘120平得房率追平老房东180平，上一轮购房者难以盈利退出 - [1:12:54] 清风预测：未来三个月内上海很可能跟进放松阳台面积限制，外立面规范也很快放开 - [1:19:49] Ryan的买房原则：你自己都不愿意住的房子，你指望卖给谁去住 - **[1:20:10] 好房底线** - [1:21:21] 清风给出好房子三条底线：层高低于3米的房子未来流动性堪忧，纯真石漆和便宜物业都要避开 - [1:24:58] 天楠点名最危险的四类房子：老破大、90年代老塔楼、零几年动迁房和超低得房率超高层 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **Ryan** (guest) - **清风** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 中海 (company), 绿城 (company), 龙盛 (company), 清风说新房 (product) ## Transcript ### 定义好房子 **杨天楠** [0:00] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "。 我是天南 ， 今天非常高兴啊请到我的两位好朋友 ， 都是上海房产界的大佬 。 最近呢我一直希望能做一个系列的一个小专题 ， 叫做 " 好房子 " 系列啊 。 我们其实聊过很多 " 怎么买房子 、 怎么卖房子 、 怎么租房子 "，但是大家除了关注房产的价格之外， 大家也希望能够买上好房子 、 住上好房子 。 所以我们这个系列呢 ，其实就想请一些各行各业的一些代表来聊一下 ，他们心目当中好房子到底是怎么样的 。 两位朋友有一位是来自开发商的代表 Ryan， 另外一位呢就是我们节目的老朋友 ，" 清风说新房 " 的清风老师 。 两位跟大家打个招呼 。 **Ryan** [0:38] 各位听众朋友大家好 ， 我是 Ryan， 我是一名房地产行业的从业者 ， 基本上可以说毕业就在房地产行业工作了 ， 现在已经基本 10 年了 。 我呢一直是在这个投资端口工作 ， 就是负责拿地这样的一个工作 。 大部分时间其实开头的时候是在一家比较知名的上市民企 ， 然后这几年随着这个行业的变化 ， 然后 23 年之后来到了一家上升势头比较快的一家地方国企 。 然后其实我的工作经历主要都是围绕着投资拿地的 ， 开头的几年四五年可能主要是在集团总部做 ， 后来呢也调到过一线 ， 负责一些大区的一些投资的拿地工作 。 今天很高兴能够受天南老师的邀请 ， 来跟大家聊一聊我们对好房子的一些看法 。 **清风** [1:19] Hello 大家好 ， 我是清风 ， 然后我现在在运营一个账号叫 " 清风说新房 "， 主要还是围绕着上海的新房的各种信息 ， 包括说一些我的原创的文章 ， 然后希望能够帮助大家选到在上海的好房子 。 **杨天楠** [1:33] 其实关于好房子的讨论 ， 我们从中央的文件到各个地方的一些试点 ， 我们已经看到有各种各样的一些讨论了啊 。 就先问大家一个比较简单的问题 ， 使大家讨论更多的问题 ， 就是在大家心目当中什么样的房子算好房子 。 要不清风你先说一下 。 **清风** [1:50] 我觉得从用户这边来说 ， 它其实相对比较朴实一点 。其实用户现在对于房子的吐槽点 ， 我外乎就是那么几个 。 一个是大家都觉得说得房率不高 ， 当你买一个 100 平左右的房子时候 ，其实你实际只能住其中的 70 多个平方 ， 所以对于大多数人来说 ， 好像我白白付出了那么多钱 。 然后第二个的话 ， 我觉得就是整体的房子的品质不那么好 ， 这个品质相对比较综合 ，因为我们现在所在的城市是上海嘛 ，但是从全国分开来看 ，其实有很多城市很明显房子已经卷得很厉害了 。 **杨天楠** [2:23] 没错 。 **清风** [2:23] 而对于上海这边来说 ， 第一整个外立面的规范还没有放开 ， 上海还有很多的房子用的都是真石漆的外立面 ， 基本上过了 3 到 5 年就会脱落 。 然后包括说层高 ， 甚至还有 2.95、3 米 ，但很多的地方早就约定好了说 3 米以下是不能造的 。 然后第三个的话 ，不管是从小区的整个配套 ， 还是说从社区有没有配会所 ，有没有做好的户型 ，有没有做架空层 ，有没有做连廊 ， 这些东西其实它都非常综合的一个叫品质项 。 所以我觉得整个上海的品质项还是差很多的 。 然后第三个我觉得对于上海来说 ， 我觉得比较敏感的是到底有没有赠送面积 。 然后我觉得现在大家去看好房子的定义 ， 或者说所谓的叫四代宅 ，其实都是给你 ， 我们都不说 100% 的得房率了 ， 甚至都开始给你干到 130%、140%。他会在一个 120 平的房子里面给你最后送到 160 平 。 所以我觉得这种如果最后出现的话 ，其实是大家意义上说我能用足够好的钱 ， 能够买到一个非常大宽敞且产品好的房子 ， 最终人人都可以住上一个很好的一个产品 。 这个是我心中觉得好房子的一个概念 。 **杨天楠** [3:36] Ryan 你觉得呢 ？ **Ryan** [3:37] 清风刚刚其实已经说了很多了 。 从从业者的角度上来说 ， 我们觉得可能有的时候哪怕是在开发商的角度 ，其实也有几个不同的层面 。 首先呢这个说产品 ， 首先开发商有一个部门是产品部啊 。 从产品部的视角呢 ，有的时候会跟这个其他的各个职能端口会不太一样 。 因为大家都知道产品部往往是一群设计师 ，有的时候设计师呢作为一种偏向于创作类 、 偏艺术类的这种文艺范儿比较足的这个职业和工种 ，有的时候他会存在一些自己对一些审美的偏好跟要求 。 比如说大家如果记得的话 ，2016 年上海曾经出过一个全国的地王 ， 这个具体项目就不去说了 ，但是那个项目呢就是典型的可能开发商的一个设计团队 ， 相对来说坚持了自己的一些高级审美 ， 参照了一些国外的打法 。 但是实际上最后呢 ， 从市场客户来反映上来说呢 ， 可能客户没有真正的去 get 到这个点 ，也没有真正去买单 。 那么除了这个设计部门之外 ，他可能是主责部门 ，在设计理念上由他们这样的一些部门去提升好房子的品质之外 ，其实开发商也不可能是完全由这样的一个单一部门去做这样的一个工作 。其实还有很多这样的一个约束 ， 比如说开发商有一个专门的客户研究部门 。 第二点就是好房子的话 ，其实更关键的是要找到客户真正的需求点 ， 来去做一些适配的房子 。 那么这个呢前期与我们与客户的沟通有关系的 ，但是沟通有的时候我们觉得不是说你发个问卷去问 ， 就一定能问出客户需求的 。 因为很多时候客户自己都不知道自己要什么 ， 那开发商很多时候就要去学会从他们的话里面去洞察他说的这个话的弦外之音和他真正想要的房子是什么 。 我这里举一个例子 ， 刚刚天南也问到 ， 就是比如说我们现在这家公司其实去年在海淀拿了一个项目 ， 拿地前我们在跟客户做深访的时候 ， 对会所的功能 ， 我举一个例子就是聊到底需要什么 。 客户其实说过这样的一句话 ， 就是这个思砚厅啊 、 雪茄吧呀 ， 还有小型 K 歌房 ， 这些目前的这种所谓豪宅标配的这种会所功能 ， 这个海淀妈妈感觉好像说不太实用 ，但是他也只说到这里了 。 然后这种时候后来大家一研究 ， 我们有一位德高望重的老法师一拍大腿说 ， 那海淀妈妈其实不就是想要一个自习室吗 ？ 哎我们说那可能这就是洞察到了客户真正需求 。 后来我们说那可能是把会所中的有一部分功能 ， 可能改成了在海淀这个地方特殊的 ， 我们做了个自习室跟办读室 。 啊后来在这个方案拿出来之后， 跟我们很多很强意向的客户去沟通 ， 发现大家都非常去认可这样的一个户型 。其实这就是我们认为说要真正去发现客户的一个需求 ，而不是说我们想提供给客户什么 ，而去发现客户想要什么 。 第三个呢就是我觉得除了市场上大家现在讨论比较多的这些外立面户型啊这些东西之外 ，其实还有一个我觉得好房子的一些标准 ， 可能就是一些客户相对来说目前这个阶段还没有那么敏感 ，但实际上对成本来说影响还是比较大的一些地方 。 那我们可以认为一些好房子 ， 如果在这些因素上都下了功夫花的钱 ， 那你基本上可以认为它是一个投入度比较高的一个项目 。 比如说单车位面积 ， 嗯单车位面积呢 ， 第一是影响到了大家停车的这个体感跟停车的这个便利度 。 而且呢大家要知道一点 ， 就是单车位面积影响到的是它的地库总面积 。 因为你规划条件一般约定了 ， 它这个小区要做的总车位是定的 ， 那地库面积大了 ，有时候要做局部二层或者全二层 。 那大家要知道的是 ，有的时候地下的成本比地上是高很多倍的 。他如果愿意把单车位面积做大 ， 那其实我们认为这个好房子就很有可能更贴近一些 。在我刚从业的时候 ， 特别是在一些二线城市 ， 可能还有一些单车位面积 31、2 个平米 ， 这是分摊面积 ，不是那个线画的面积 。 现在很多豪宅可能都能做到 45、6 个平米了 ，其实这个差别是非常大的 。 然后我们之前也能看到有些豪宅 ，他在展示自己的车库的时候做实景展示 ， 可能会拿一辆很大的车 ， 比如说像像 L9 去停在那里 ， 说你看我们这么大的车停在这个车位上， 还是非常的阔绰 。 所以说这个很重要 。 第二个就是我觉得像这个软硬景的一个投放的比例 ， 就是在开发商的园林景观里边 ， 这些硬景 ， 这些硬质的铺装水景 ，其实它的成本很大程度上是要明显高于这些绿化和园林成本的 。 那么如果它的硬景比例高 ， 往往来说它的成本 ，而且这是客户相对不那么敏感的地方 ， 那也会更多的带来一些好房子 ， 我们认为是比较重要的 。 最后呢还有一个我觉得门窗系统 ，其实有的时候在目前也是客户相对来说不一定那么敏感 ，但实际上成本差异很大的 。 我们做一些高规格的进口的一些系统门窗 ，其实这个也会比较好 。 反正就是说从以上这几点呢 ， 我们认为其实还是有很大提高空间的 ， 目前的这个房子的品质 。 **杨天楠** [8:00] 就清风因为看过很多开发商的一些样板房 ，有些是价格总价其实还挺高的 ， 包括肯定也是自己作为租客或者是作为买房人也体验过很多的一些样板房 。 ### 普宅豪宅化 **杨天楠** [8:11] 你感知下来说这两年上海你所谓的好房子 ， 你自己的一个衡量的标准到底是怎么样 ？ **清风** [8:17] 说实话因为上海现在其实有两波趋势 ， 嗯一波趋势就是整个豪宅在扩大化 ， 就是整个豪宅你会发现它的尺度越来越大 ， 它的起步面积越来越大 。 就它但凡称之为豪宅的项目 ， 基本上现在都给你干到个 270 平起步 ， 就类似于这样的一个面积段了 。 所以他们其实是在不断的扩大自己的整个空间感 ， 来提升所谓的奢侈的感觉 。 因为 270 平你做四房和 170 平做四房是完全不一样的 ，他们追求的是每一个空间 ， 比如说客餐厅就要给你干个 100 个平方 ， 来给你造出那种造梦的感觉 。 **杨天楠** [8:53] 而且基本上都是三面采光 。 **清风** [8:55] 然后把户型做到极致 ， 我觉得这个是最近这一两年你能明显看到说豪宅的户型的 。 **杨天楠** [9:03] 在迅速迭代 。 **清风** [9:04] 迭代嗯非常非常的快 。 和过去几年我们会看到好多老静安也好 ， 黄埔也好 ， 或者说徐汇滨江也好 ， 很多房子户型其实千奇百怪 。 我觉得当时可能大家就没有那么在意说户型的真正的好坏 ， 甚至好多上海的那种顶级豪宅 ，其实户型也都很一般 ， 只要早个 5 到 10 年的话 ， 我觉得接下来的这方面的迭代会很快 。 因为其实说实话像装标这种东西 ， 我相信 Ryan 应该也能发现 ，其实很容易顶到天的 。 就是你捅破天其实你也就只有这些牌子可以用 。 **杨天楠** [9:35] 对 。 **清风** [9:35] 你用个加格纳 ， 你用个大理石 ， 你用一些也许看起来很贵什么 THG 的龙头 ，但是其实用户最终的感知可能没有空间上或者户型上给你的感知那么明显 。 刚才我觉得 Ryan 提醒的很好的是说 ，其实那些很细节的东西 ， 包括说水景也好 ， 或者说一些大的景观 ， 包括围墙 ，其实这些都是普通用户可能看不到的 。 然后另外我觉得从普通人大家能买到的那些房子来说 ， 我觉得其实现在有一个很大的趋势叫普宅豪宅化 。 **杨天楠** [10:04] 普宅豪宅化怎么理解 ？ **清风** [10:05] 就是它不再是传统意义上说除了面积没有办法豪宅化以外， 你就会发现说所有的房子 ， 那些现在上海 500 万的 600 万的房子 ，也帮你做全架空层 ，也帮你做会所 ， 给你做个 1,500 平的会所 ， 泳池健身房 。 **杨天楠** [10:23] 星空顶的地下停车库 。 **清风** [10:24] 然后刚刚说不实用的什么私用厅瑜伽室 ，但是它不管 37、21， 它只要展示的时候好看 ， 它就帮你配上 。 包括说装标上， 现在一些普通的房子 ， 反正也给你加格纳 、 利波海尔的冰箱 、 美诺全帮你干上 。 然后最终的话 ， 你就会发现现在有一个趋势 ， 就是好像 500 多万你买到的东西 ，而且从它的景观架空层 ， 所有那些东西看起来好像都比以前可能 1,000 多万的买到的还要好 。 对 ， 甚至可能比当年 2,000 万的房子要好 。 **杨天楠** [10:52] 有可能 。 **清风** [10:53] 就我觉得就是这个产品力迭代是因为市场的剧烈变化 ， 就是开发商不得不做出了一点啊 。 但是豪宅我觉得还有一个比较大的一个原因 ， 就原来我们定义豪宅 ， 很大程度上过去几年在倒挂的时代 ， 很多的还是会有一些高低配的 ， 就是 100 多平 200 多平 ， 特别是在 70、90 政策的一个很极端的状况下， 你会发现说它会把 90 平的和 180 的配在一起 ， 会把 99 的甚至和两三百平的配在一起 。 但是现在这波的豪宅 ， 它好像找到了某种意义上的版本答案 。 版本答案就是说你可能是一个看上去像塔楼 ， 它有个核心筒 ，但是核心筒这 1,200，1,200 的话有可能是个 270 度的一个大端厅 ， 然后再加上南侧的连续的三个大套间 ， 然后北边还有个套间 ， 这样呢能够兼顾得房率景观面 ， 它就不会再从南面再挖出来一个闷屁股 的房子 ， 做成一个不伦不类的一个假豪宅了 。 我觉得就是在这个阶段 ， 开发商然后包括房产的监管的领导和普通的市场之间 ，他们找到了一个均衡点 ， 使得这个品类的产品力在过去的两到三年当中 ，其实全上海是很稀缺的品类 ， 现在是在这两年被研发的比较厉害 。 **Ryan** [12:04] 我觉得现在上海买房子挺吓人的 ， 嗯因为你属于说这一次土拍和下一次土拍 ， 你看到的产品可能就不一样了 。 然后你每过三个月 ， 上一次你还觉得说这个户型很先进 。 因为我跟天南老师平时每天都会聊天嘛 ， 就上海的现在的房子出现全部都是飘窗 ， 就是除了一面它靠墙的没有飘窗以外， 剩下的三面从厨房到北卧到卫生间到主卧的 ， 比如东侧或者西侧的那一面墙到南侧所有的墙全部都是飘窗 。 你想这样的一个飘窗 ， 从原来只有南飘窗到南北飘窗到厨房飘窗到东西全飘窗 ， 可能也就是一年的时间 。 然后好像之前的那些户型就落后了 ， 现在出来的每一个房子全部都是送三面飘窗的 。 然后加上说现在开始 ， 比如说架空层也越做越多 ， 然后一个小区比如 12 栋楼给你做 12 个架空层 ， 对你这样的话 ， 一下子整个延续的那些公共空间就变多了 。 所有的这些东西其实都在意味着说整体的房子的进步速度越来越快 。 从倪部长要说有好房子这件事开始 ，其实每个城市都开始慢慢的放松了 ， 包括上海 ，其实大家最近应该也能看到有一些放松的迹象了 。 上海已经有盘 ，在公示的图上已经有一些放松的信息出现了 。 所以我觉得接下来的这一段时间 ， 我相信不管是买了还是没买的人 ，其实都会有一些自己的小慌张 。 没买的人会觉得说未来的房子会贵 ，但是买的人又会觉得说我买完会不会下个月我的房子就被淘汰了 。 **杨天楠** [13:35] 哎我这个想请 Ryan 多分享一下 ，因为你是在土拍和这个第一线嘛 。 你可以先说一说 ， 就是第一个是为什么这两三年上海的这个土拍的价格 ， 还有这个拍地的这个溢价 ， 包括开发商的热情在不断的一个提高 。 ### 土拍与放松 **杨天楠** [13:50] 明显价格提升情况下， 大家热情在不断的一个提高 。 但与此同时我们可以看到 ， 似乎房子从得房率啊到飘窗各种赠送面积又在放松 。 能不能跟我们盘点一下这个事 ？ **Ryan** [14:01] 实际上开发商的拿地 ， 很多时候是要基于它本身的一个决策逻辑 。 那么呢过去几年大家都知道 ，是进入了一个全国性整体的一个房地产的寒冬 ， 剩下在场内玩的玩家基本上都是国央企 ， 相对来说他们没有一个资金的安全性跟流动性的危机 。 这种情况下他们的生意还要继续做 。 那么放眼全国呢 ， 上海可能是相对来说流动性最好最安全的市场 。 那么在决策逻辑上 ，他们会主动的尽量多的把这个资金安排到上海来去投放 。在这种情况下， 大家的决策逻辑与战略一致的情况下， 就会出现这样的一个明显的资金抱团 ，而被迫推高地价的这样的一个逻辑 。 因为上海的资金安全 ， 各大开发商就会出现一个逻辑 ： 我宁愿在上海微利甚至保本去拿地 ， 换取我的业绩和流量 ， 我也不愿意可能去外地冒风险去拿一些算出来有利润 ，但实际上最后兑现出来可能根本就卖不动的项目 。在这种情况下， 这个资金的推动是地价变化的一个重要的原因 。 第二个我想说的就是在产品上， 刚刚清风老师跟天南老师都提到说现在产品的迭代非常大 。 实际上呢确实因为上海整体来说 ， 之前的市场一直相对来说比较稳健 ， 产品的放宽一般来说 ， 我们说是与市场的情况是成反比的 。 市场越好的时候 ， 政府和相关的部门就没有动力去做比较大的这样的一个放松 。 因为某种意义上规范的放松 ， 可能对过去几年出让的土地以及历史的一些项目来说 ， 可能算是一种背刺 。 因为相对来说同样的面积 ， 大家买到的东西已经完全不是一个东西了 。 **杨天楠** [15:33] 我买的榴莲或者这个柚子皮很厚 ，但是到了你这批以后， 这个榴莲皮很薄 。 **Ryan** [15:37] 对 。 **杨天楠** [15:37] 甚至边上还长出一个小榴莲出来 。 **Ryan** [15:39] 对 。 看起来都是同样重量一个榴莲 ， 你这全是肉 ， 我这有一半是皮 。 这个确实是有时候政府在做这样的决策的时候 ，是有这样的一个负担的 。 往往也是在这样的一个财政整体需要更多的收入的一个情况下， 所做出的一个对市场的这样的一个应对 。 但是上海呢 ，其实我们觉得比较于外地而看 ，其实目前还是没有说完全放松 。 因为我们的市场相对来说在全国来看还是比较稳定的 ，也是比较有流量的 ，是兵家必争之地 。 就以刚刚这个梁文老师提到的这些问题上来说 ， 比如说上海现在在四代宅上暂时还没有出现明显的突破 ， 比如说像现在广州 、 成都 、 郑州 、 南京等等这些城市 ， 现在可能我算上外面送的露台 ， 可能普遍得房率都是 110、120 起步了 ， 特别高特别离谱的个 别项目甚至能做到 145。其实这跟以前我们按照建筑面积去计价而言 ， 已经不是同一个产品了 ， 甚至你说去换算的话 ， 这个价格也不是同一个单价了 。 ### 背刺老业主 **杨天楠** [16:35] 对 ， 就是我看到的有些例子啊 ， 就是 120 的改善可以背刺原来 180、190 的豪宅 ， 就他们实际得房率是一样的 ， 这个就很吓人了 。 那你想想看他们交的税啊或者物业费啊 ， 你这 120 还是按照 120 的标准来交 ， 然后他们是这样 ， 就是有几个赠送啊 ， 第一个是进来的这个电梯厅 ，有的是送的光厅 ， 然后呢你看到卧室和南边这几个卧室的最南侧那一边 ， 它可能就是按照一半的面积计算的 ，但实际上它是全部给你封完的 。 你外面还有个巨大的一个转角 L 型 ， 巨大的一个露台 ，也有可能未来有封的这个机会 。 也就意味着说 120 的这个小四房 ， 它实际的这个得房面积可能要比 20 年、21 年时候的 180 的这个面积还要更大 ， 然后它的工区还要更豪华 ，而且总价可能还比那时候更低 。 **Ryan** [17:24] 因为实际上它是可以通过报规的时候的一些放松 ， 比如说刚刚天南老师提到 ， 开发商在报规的时候 ， 把一些内容报成阳台 、 露台 、 花池或者设备空间 ， 这些几个科目里面 ，有的在报规的时候是算一半面积 ，有的是不算面积的 ，但实际在交房的时候 ， 它都会把你改造成室内的空间 。 那其实在同样一个计价的这个建筑口径背景下， 大家的产品是不一样的了 。 解答大家很多之前提出过的一些困惑 ， 为什么上海有一些产品现在还在用真石漆 ，其实这跟上海现在的一些计算可收面积 、 计容面积的这口径是有关系的 。 因为上海之前呢有一些历史的项目 ， 可能由于这个容积率啊等等原因 ， 本身可能得房率就没有那么高 ， 包括我们的建筑规范卡的比较紧 。 这种时候呢 ，其实上海的计算可收面积的时候 ， 我们的外墙体系 ， 如果用干挂石材或者铝板 ， 大家知道的这些相对质量比较好的材料 ，其实它会进一步的吃可收面积 。 所以有的时候 ， 如果在那个得房率的基础之上， 公司把这个真石漆的涂料改成干挂石材 ， 可能你的得房率本来就只有 73， 可能会直接干到 69。其实跟这样的一个建筑规范的要求也是有关系的 。 有的时候可能未必是开发商不愿意花的每平米几百块钱的这样的一个提升 ， 去把它变成铝板 。 有的时候可能是如果到那样的一个情况的话 ， 大家会质疑它的得房率会更低了 。 所以说目前我们上海来看的话 ， 这样的一个房子在一些计价口径上， 相较于外地来说 ， 还有一些待提升的和放松的空间 。 **杨天楠** [18:53] 哎我问一下梁问 ，是不是说现上海和北京总体来说 ， 它在全国范围内是最严格的 ， 还是上海是最严格 ， 北京第二 ， 然后再是其他的城市 ？ **Ryan** [19:03] 首先第一个问题 ， 就北京上海永远确实是中国在建筑规范的要求上最严格的城市 。 本身它是一线城市 ，是领头羊 ，也最具有这个标杆信号意义 。 有的时候它如果放了的话 ，其实对周边城市的一些影响啊 ， 红吸都还是比较大的 ， 要起好这个带头大哥的作用 。 然后关于北京跟上海这个先后次序上来说 ，其实历史上来说之前一直是北京抠的最紧 ， 基本上来说大家也能质疑 ， 或者说一直挑北京产品的刺的那些问题 。 说什么一个赠送的地方都没有 ， 三面宽产品都是奢侈的 。 然后上海呢 ， 相对而言在地处长三角兽周边的这个江浙两省的一些好产品的影响 ， 还是有一定进步的 。 但是从去年底我们看到市场和规范那些变化来看 ， 可能放松的程度 ， 最近北京开始有一些逐步放松的口子 ， 卖的已经比上海要大了 。 所以说我们也可以静待接下来的趋势 ， 看看上海跟北京之间的这个放松的趋势和比例 ， 到底是不是有什么新的变化 。 **杨天楠** [20:00] 听说了清风老师之前还专门写过一个文章 ， 对业内介绍最清楚的 ， 就是为什么要用真石漆作为外立面 ， 这个来龙去脉讲的很清楚 。 **Ryan** [20:08] 因为我会和很多的开发商聊 ， 我也会和很多的用户聊 。其实就刚刚 Ryan 的那套逻辑 ， 就是说开发商其实真的想做铝板或者想做石材的 ，但其实它受不了损溶最后带来的货值的损失 。 因为其实你做铝板最终你花的钱没有多少的 ， 你可能额外多花个几千万就可以了 ，但是你一旦损溶就是好几个亿的钱 ， 所以对他们整个测算成本来说就差很多 。 但是你说这套逻辑 ，其实今天可能说起来好像大家开始慢慢能理解 ，但在那个时间段 ， 大家还是很难去换位思考 。 因为好像中间开发商就是一个坏人 ，但其实并不是 。 当时其实我就发现好多用户就会说你这开发商没有道德 ， 你没有良心 ， 你用真石漆你就是一个很垃圾的开发商 。 所以我当时就写了这篇文章 ， 标题写的很清楚 ， 就是为什么现在这些无良的开发商还在用真石漆 。其实我用了一个相对标题党的 ，但是我应该是比较早期最早的一篇 ， 我真的把这个问题给说清楚了 。 然后当时其实反响也挺好 ， 很多人第一次知道说原来不是开发商不想 ，而是不能 。 对 ， 我也希望说所谓的外立面的这个规范能够尽快的被去掉 ，因为已经有很多城市真的已经早就去掉了 。 我觉得上海作为一个这么大体量的金融中心的一个城市 ，其实包括说对外的形象 ， 包括说上海 2,000 多万 、3,000 万的居民的居住 ，其实我觉得大家都应该值得一个更好的易酒迷星的产品吧 。 对 ， 实际上清风说的这种认定 ， 现在全国基本上也只剩上海是这样了 。 **杨天楠** [21:40] 我前面还在问 ， 清风做这个公众号是做了三年整了 ，其实你是见证 ， 就是从 21 年 2 月份开始起了摇号政策之后的整个上海房地产的一个变迁 。 除了我们看到市场的波动以外， 大家也会关心的说 20 年、21 年的房子和 24 年、25 年的房子到底有什么不一样 ？ 我们能不能拆的细点 ， 就是包括阳台啊 ， 包括车库啊 ， 就包括公区啊 ， 包括整个的建筑品质啊 ， 层高啊 ， 就是典型的 20 年、21 年的时候的上海的 ， 比如说改善和刚需是什么样的 ？ 而今天这样的类型的房子在上海它是什么样 ？ 它有没有代际之间的一个差别 ？ ### 产品代际对比 **Ryan** [22:17] 这个我可以介绍一下 。 我们先说一下 2021、22 年的这三年， 特别是 20 年和 21 年的房子 。20 年、22 年的房子 ， 我记得最深的几个关键词吧 ，在我看来一个是叫车库平民化 ， 就是他的车库全部都给你刷一层漆 ， 然后呢写好了这里是 B 区 ， 这里是 C 区 ， 用一个红色给你写好 ， 然后地上就全部画好线 ， 然后这个路面也就是一个最普通的那种路面 ， 看起来像 水泥地一样的 。 嗯 ， 顶上也没有吊顶 ，也没有什么灯光 ，也没有星空顶 。 **杨天楠** [22:47] 而且基本是豪宅是这样 。 **Ryan** [22:49] 对 ， 当时基本上豪宅也是这样 ， 包括云锦东方那个地库也挺一般的 。 啊 ， 云锦东方相对好一些 ，因为它还是有自己的那个调性在的 。 但是包括最近如果你去看 21 年或者 22 年的那一批 ， 只要是相对早期的 ，其实它的车库都还是很一般的 ， 或者说它不会去做什么很高端的一些东西 。 然后如果你去看今天的那些新的房子的话 ， 那你就会发现 ， 第一 ， 基本上所有的小区全部都在车库配备了星空顶 。 你哪怕不是星空顶 ， 你也是一个所谓的叫光厅 ， 就是它可能用一些茶色的灯 ， 或者用一些星空顶 ， 或者用一整面的大的柔光灯 ， 反正就是要把你的整个车库打的很漂亮 。 然后第二的话 ， 就是地面开始铺那种类似于石材的那种材质 ， 或者说一些比较高端的一些防滑的漆 ， 比如说天安一号 ， 或者是像越秀的苏荷和越府 ， 它就是地面用类似于石材的那种材质来去做那种高端感 。 然后第三个的话 ， 我觉得很明显的就是大家在车库会看到各种各样的柱子 ， 普通的那些车库 ， 它柱子就是给你贴一个那个橘黄色的会亮灯的那种反光灯的那种东西 。 然后现在新的那些豪宅 ， 基本上好的房子啊 ， 都不是豪宅 ， 普通的房子 ， 它也都是可能会用石材或者铝板给你做一些包住 ， 整体这个样子就很好 。 所以整个车库 ， 包括说你车库大堂 ， 现在车库大堂都给你做两层挑高 ， 然后各种景观沙发软装全部帮你配上 。 **杨天楠** [24:16] 呃 ，因为现在地库都不好卖了 ，他们搞这个东西是真的不行 。 **Ryan** [24:20] 现在还有很多在车库前面做了类似于车马厅这样的安排 ， 特别大的一片前场 ， 就像酒店的那种入户一样 ， 非常气派 。 然后最近招商的项目 ，在最近的两个项目里面 ， 都在车库给你做了洗车房 。 所以你只要把车开到那个车库有一个管家 ， 然后你停到车库的管家那边 ， 你跟他说你帮我去洗个车 ， 然后他就会拿上你的钥匙去帮你洗车 ， 最后送回你的车位 。 我觉得这个就是开始真正的说普通房子豪宅化的逻辑 。 然后我觉得第二个很明显的就是外立面的变化 ， 虽然上海还没有完全突破 ，但是从越秀静安悦的这个项目 ， 我不记得是不是叫这个名字了 ， 它第一次的成功了 ， 突破了一些外立面的规范的逻辑 。 就是原先上海的房子 ，2021 年的时候 ， 整个房子基本上就是侧面全部都是真石漆 ， 对 ， 然后正面其实除了有一条的铝线条以外 ，其他也全都真石漆 ， 给你塞满四面真石漆 ， 用一点点玻璃 。 然后现在的整个大的逻辑就是 ， 你侧面可以用那些很密的金属格栅 ， 看起来你像是铝板的侧面 ，但其实虽然底下是真石漆 ，但是这个格栅是作为装饰用的 ， 所以它不计容 。 然后正面它也做了各种各样的 ， 都不叫铝线条了 ， 叫铝板了 ， 然后背面也开始做这样的格栅 ， 就是从能够绕开规范的角度 ， 它在尽可能多做的情况下去做了大量的铝板 ， 让这个房子的外立面会显得更好 。 因为这两种房子你以后在市面上一看 ， 你就会觉得差别很大 ，因为一个是金属嘛 ， 这个是最直观的 。 就是大家现在看 90 年代老大楼 ， 看零几年的动迁房 ， 特别是一几年的动迁房 ， 大家看一几年动迁房 ， 距今也只不过 10 年的历史 。 但是你从这个外立面来说 ， 它可能比零几年的商品房 ， 甚至有的比九几年的这个外销房的这个外立面和整体的状况还是糟糕 。 就是你如果是只从外观来评价 ， 说一眼这个东西是不是豪宅 ， 外立面它还是一个比较核心的一个标准 ， 基本上属于说大家肉眼看到的第一标准 ， 好不好看嘛 。 因为金属或者石材的材质真的是一眼就要比真石漆要好很多 ，而且它立久迷星嘛 ， 对 ，而且 5 年以后你真的一个就拖的不像样子了嘛 ， 另外一个你就很好 。 然后我觉得第三个就是大家看样板间最直观的就是装标 ，因为我跟天南老师认识比较久啊 ， 我们当年认识的时候 ， 上海的装标还有非常多的是那种许愿池 ， 我们管它叫许愿池 ，其实就是一个类似于你在外面的公园的公共厕所看到的只有一根竖条的洗手台 ， 它也没有做柜子 ， 没有做那洗手柜 ， 然后上面也没有镜柜 ， 反正就是一个许愿池在那 边 。 然后它的卫生间的淋浴间是没有门的 ， 就是一个裸的卫生间 。 然后它会出现什么给你装标上用 ， 比如说海信的空调 ，不会给你用大金的 ， 然后会给你用一些横截的五金 ， 对 ， 九目的龙头 ， 对 ，是就是这种 ， 就是你一看你就知道说开发商在糊弄你啊 ，他就是希望你砸掉或者怎么样 ， 对 ， 然后地板也是 ，因为我们当时去看好多盘嘛 ， 我们去问开发商 ， 开发商肯定说哎我们这用的还可以 ，但是你去问那些经销商 ， 你说哎这个牌子的这地板 ，他们就说告诉你 30 块钱一平 ， 最多了 ， 就一看就很差 。 所以现在大家去样板间 ， 你只要是个比如说 5 万 8 万的房子以上 ， 中央空调地暖新风都给你配齐的 ， 然后现在再差再差也给你搞一些博世的那种几件套吧 ， 洗碗机也有 ， 当年洗碗机都不配的 ， 灶具三眼灶 ， 油烟机都给你配上， 双开门冰箱给你配上， 然后所有的这一系列的东西 ， 包括说地板 ，以前的地板都很烂 ，但是现在都给你用一些人字拼的 地板 ， 就是这些区别其实在你未来住进去的那一瞬间 ，是决定了你要砸还是你真的就能住 。 你要砸的话就很麻烦 ，因为邻居整栋楼的都要砸 ， 然后整个小区都要进这个水泥车 ， 进工程车 ，而且对于公区的损失是很大的嘛 。 所以我觉得整体的这个趋势就很明显 。 然后第四个我觉得很具体的就是现在的盘 ， 你其实会发现 ， 基本上只要开发商稍微有一点点的所谓的叫责任心的话 ，以后怎么样不知道 ，但是现在稍微开发商有一点追求 ，其实都会给你去配一个会所 ，1,300 平也好 ，1,500 平也好 ， 哪怕是 5 万块钱的项目 ， 都会给你去配一个会所 。 因为有一个会所就决定了你有更多的公共区域 ， 活动区域 ，有泳池 ，有健身房 ，有一些儿童玩乐的区 。 因为如果你没有会所 ， 你小区里面儿童区都是在室外的 ， 你下雨天你溜娃很难受嘛 。 所以你想我们当时 20 年到 22 年之间 ，有一个有会所的小区就了不起了 ， 当时就是大家抢疯了 ，但现在其实基本上盘盘有会所 ， 只要你出来一个盘 ， 正常的盘都有会所 。 所以我觉得可能还有很多细节 。 最后我再补充一个 ， 就刚刚提到的户型 ，以前的户型就是给你直愣愣的 ， 得房率很低 ， 然后现在的户型就是给你做各种 S 墙 ，S 墙的定义就是说我从对面挖一个角 ， 这里我给你让一个角出来 ， 然后最终两边各自有一个延伸的空间 ， 可以放冰箱 ， 可以放洗衣机 ， 可以放各种各样的东西 。 而且刚刚说到的就是裙边嘛 ， 赠送面积 ， 虽然上海没有完全放开面积 ，但是光靠这个裙边飘窗 ， 东南西北三个角度的飘窗 ， 基本上能够送出来 10% 左右的面积是差不多有的 。 因为这些面积说实话真的实打实送给你的 。 然后刚才 Ryan 说到的 ， 比如说花池 ，在上海也已经开始有了 ， 它阳台那边开始给你挖一个花池 ， 那花池可能就一个平方 ，但是呢我就是不计算面积的 ， 到时候一砸就是你的了 。 然后再包括说刚才提到的各种公区啊 ， 架空层啊 ， 所有的东西 ，其实是真的和 20 年有天差地别的区别 。 所以整体来说 ， 我觉得属于说当时 20 年看房子 ， 就觉得可能是类似于第三代的产品 ， 然后今年再看它 ， 真的就是感觉往前走了一代了 。 **杨天楠** [30:17] 那我稍微多问一两句啊 ， 待会 Ryan 也可以补充一下 。 第一个就是我很好奇是 ，其实从当年来说的话 ， 我看开发商有的时候他的这个装标写的也挺高的 ，也有 2,000、2,500， 这是真的吗 ？ 还是实际上开发商根本就没拿出那么多钱来 ？ **Ryan** [30:30] 这个天南老师显然就是来给我挖坑了 ， 哈哈哈 。 实际上呢 ， 从生意逻辑上来讲 ， 大家不用去怀疑 ，不论这个项目土地出让的时候 ， 约定的是以前像比较笼统的啊 ， 装标 5,000， 还是像这两年越来越细了 ，有时候会写上只踩价 5,000， 开发商自己踩过的价格也得 5,000。 但实际上呢 ， 这个很难真正顶格做到 。 这个里面呢 ， 我觉得是分两种情况 。 第一种情况呢 ，是这个房子自身开发商去评判 ，他能卖得出去的情况下 ，他一定会尽可能在里面去压缩这样的一个空间 ， 然后想办法去做这样的一个认定 。 因为很多时候开发商采购的东西不是市面上的零售款 ，在实际上价格认定的时候是存在难度的 。 工程款的产品 ， 特别是在采购量比较大的时候 ， 这个价格相对来说 ， 可能跟外面大家了解到的一些价格是不太一样的 。 据说是至少往三折的方向去看的 ， 这个大家可以再多发挥一些想象力 。 而且这里可以多说一句的是 ，不仅是开发商和小业主之间的这个采购能力价格不一样 ，其实不同开发商之间的采购能力也是有很大差异的 。 啊 ， 比如说因为有的东西 ， 它不是说我这个楼盘用 ， 甚至都不是我在这个城市的几个项目用 ， 我可能是全集团在全国上百个项目都要用 ， 那大家想一下这个采购量 ， 那我能谈价的空间 ，其实这个时候会存在一个认知差异 。 就是你说他没有用 ， 比如说没有用到几才 5,000， 那如果让你自己去买 ， 你可能 5,000 都买不下来 ，但实际上可能他用了 3,700、3,800、4,000， 这个其实就存在这样的一个模糊地带 。 那另一种呢 ，其实也能够看到 。 我举一个例子 ， 就上海有一个板块 ， 这几年呢也是主城区的一个板块 ，但是应该说在规划刚起步阶段吧 ，但是它出让了很多地 ， 形成了一些竞争的内卷 。 但是呢 ， 这个地方因为不好卖 ， 出让文件当时约定可能也就是让你做 3,000 的装标 、4,000 的装标 。 而在不好卖之后， 开发商甚至主动往里拼命的加 ， 拼命的砸成本 ， 加到 6,000、8,000、9,000 都有 。 所以说这个有时候也是一个市场行为 ， 它是与这个客户需求和客户的这个买单程度是挂钩的 。 所以说天南老师的问题呢 ， 我们觉得就是硬要去说那个标的价格 ， 那肯定是有一些弹性空间的 。 但是我觉得这个最主要还是取决于这个盘在卖的时候到底是怎样的一个情况 。 多说一句呢 ， 就是因为我一直在开发商工作 ， 这一点呢也不是说我替开发商说话 ，但是我认为有一个理念还是对的 ， 就是我还是比较提倡全装修小区的 。 除了一些低密率的产品 ， 比如说联排别墅和一些几乎全叠加别墅类的产品 ， 可能相对来说会有一些毛坯交付的需求 ， 一些客户可能有定制化的需求比较强 。 一方面呢 ， 刚刚提到了 ，其实开发商整体的积彩成本 ， 比起大家自己去买同样的东西 ，其实还是要便宜一些的 。 你可以说他自己赚了大家一些钱 ，但是比起你自己去买其实是便宜的 。 第二呢 ，其实对入住体验的影响很大 ，其实毛坯的小区在未来入住之后， 交付之后很长一段时间内 ， 你的楼上楼下左边右边每天叮叮咣咣的在装修 ，其实对居住体验的影响还是很大的 。 这一点上呢 ， 我们看国外几乎是没有毛坯房出售的 ，不论是欧美还是日本 ， 日本他们别墅都是精装的 ， 对 ， 尤其是日本走在最前面 ， 就是我们说这种大型 EPC 合成的 ， 就是定制化的和这些个性化的都在一起 ，以及这个集体的 。 所以我们认为对居住体验来说 ， 均装修还是好的 。 第三个呢 ， 说这个观点呢可能会有一点争议 ，因为一定会有少量的客户是不认同的 。 但是实际上我们要说一个观点 ， 就是开发商的装修 ， 大家可能会挑出各种各样的问题 ，但是实际上呢 ， 它是由后台 ， 可能每个区域公司几十个设计人员 ，以及他们的供应商 ，也就是一些专门的专业的一些精装修单位来共同去完成的 ， 可能会不如我们业主的里边的特别顶尖的人士在审美上的造诣 。 但是大家也请相信 ， 一定比 90% 以上的业主自己装修的审美跟配色还是要更合适一些的 。 这也是我认为在装修里面 ，其实这个未来趋势的一个关键因素 ， 就是全装修我认为还是应该坚持下去的 。 ### 设计与成本进化 **杨天楠** [34:30] 就 Ryan， 我们想请你从开发商的视角来说一下， 就是三四年前 ， 我们开发商生产的这一代的产品线和现在面世的一些产品 ， 从开发商视角来说 ， 比如说从成本啊 ， 从产品力啊 ， 各方面啊 ， 就是从设计理念上来说 ， 你觉得它有哪些比较大的一些变化 ， 就除了前面说到的这些以外 。 **Ryan** [34:50] 首先一个很直观的数字上来说的话 ， 我大概的感知 ，因为我不仅看上海嘛 ， 我以前特别是在集团工作的时候 ， 还有一些全国的其他地方 ， 这一两年而言 ， 可能整体大家在除了土地价格以外， 建设成本上的开销 ， 平均每个平方比起 20 到 21 年那个阶段 ， 可能要多至少 2,000 块钱是有的 。 就是产品力的提升 ， 这是一个数字上的概念 。 嗯 ， 就是我成本的提升 ， 这个提升可能来自于精装修配置的增加 ，也可能来自于我外立面材质的变好 。 因为大家前面提到 ， 我们都想用铝板 ， 用干挂石材 ， 甚至有的像比如说绿城的项目 ， 特别是他们用自己的这个 JD、JOA 的一些设计院的时候 ， 非常喜欢用一些玻璃幕墙的这样的 ，其实成本都是非常高的 。 但是呢 ，其实铝板跟铝板它的厚度不同 ， 价格也就不同 。其实随着产品力的提高 ， 这些都是成本的增加 。 所以我首先说 ， 从数字的直观角度上来说 ， 已经有了很大的提高 。其次呢 ，在设计理念上， 刚刚清风说到那个 S 墙是一个很好的一个例子 。 除此之外， 还有一个细节大家应该也能注意到 ， 这几年就是卧室里的飘窗和墙面之间的那个墙垛子的关系 。 有的时候 ， 特别是在一线城市 ， 房价比较高 ， 大家买的房子在面积有限的情况下， 我怎么能让这个飘窗真正能够被用得上啊 ？ 那个飘窗跟这个两侧墙之间 ， 那个墙垛子越来越窄 ， 甚至有的时候是没有墙垛子的 。 那这种时候我就直接 ， 比如说我在定制化床品的时候 ， 我可以直接把那个飘窗直接纳为我床宽度的一部分了 。 那这个面积其实是设计理念上又一个很大的更新 。 因为早期的话 ， 那个墙垛子都是很宽的 ，其实这个飘窗可能大家也就是用来摆摆东西啊 ， 坐一坐啊什么的 ，其实可能不像今天这么实用 。 除此之外呢 ， 还有一些设计理念的提高 ， 比如说前几年大家说一些细节 ， 室内比如说出窗门 ， 那个时候大家还很少看到上轨道的门 ， 基本都是下轨道的 。 然后实际上大家考虑到这个烟道的排烟啊 ，以及整体的美观 ，以及与这个客厅的这样那个交互关系 ， 大家现在把它做成上轨道 ，以及这个门的关系 ，也是比较大的一个提升 。 最后还是多说一句关于户型的变化 ，因为户型呢 ，其实现在大家就是无穷无尽的去卷面宽 ， 然后卷赠送 。 但是实际上已经开始有一些开发商呢 ，也能够慢慢的意识到 ，其实很多时候面宽的资源是在大家看户型图的时候特别过瘾 ， 包括参观样板间的时候特别过瘾 。 但也有一些开发商开始慢慢的意识到 ， 一味的卷面宽卷到极致 ，也会带来一个问题 。 因为在我们的日常生活使用中， 净升的这个长度其实是比较实用的 ， 它可能看起来没有面宽给我带来的采光的增加和视野的震撼那么明显 。 嗯 ，但如果你全是面宽 ， 没有净升的一个房子 ，其实位置都没法装 。 对 ，其实你在日常的实际使用上是会存在一定困难的 。 所以我说产品上， 从开发上来说 ，其实大家都在做一个进一步的思考 ， 包括软性的服务啊 。 以前的物业 ， 可能大家说我几栋楼配一个管家 ， 还是说我能上门收收垃圾 ， 那现在可能会更加精细到 ， 比如说带遛狗 ， 刚刚清风提到的带洗车 ， 甚至有的时候如果大家放心的话 ， 甚至有带接送孩子上学放学 。 除此之外， 比如说更关注到一些软性的细节 ， 比如说以前说上门收垃圾就已经是一个点了 ， 那现在我们说 ， 那你物业的服务人员在上门收垃圾的时候 ， 能不能避开我上下班的早高峰呢 ？ 否则有些时候我们能看到一些案例 ， 就是一些高层的住宅 ， 本身电梯就比较紧张 ， 那可能一些保洁人员说我上门替你收垃圾 ， 那一层一层的停 ， 那上下班高峰都被耽误了 。其实这都是一些服务理念的进化 ， 我们觉得还是在这几年由于市场不好所带来的一些倒逼的提升 。其实我们说到挺多的一些内容啊 ， 就很多是包括从开发商视角 ， 包括清风观测 ### 从抢到选 **Ryan** [38:30] 下来的一些结果 。 你从普通的购房者在购房过程中， 你有没有发现这几年大家在审美的偏好上， 或者对开发商的要求上也提高了很多 ？ 因为在 21 年、22 年的时候 ， 大家都知道限价嘛 ， 限价带来的问题就是大家一房难求 。 有的时候我不要说是看到样板间了 ， 我甚至就是盲拍 ， 就前台的很多的房子 ， 我连这房子长什么样我都不知道 ， 我就去摇号了 ， 摇号中了就兴高采烈去拿下来了 。 是的 ， 那么这前前后后会带来很多问题啊 ， 比如说第一个问题就是货不对版 。 你要是买现房 ， 戴着眼睛去看的 ， 你看到的各种各样是怎么样就怎么样 ， 你买了你就认了 。 但期房的话 ， 你对沙盘 、 对效果图 、 对营销人员的话术 、 对画册 ， 它永远都是有偏差的 。 这个偏差就会带来无穷无尽的一些 ， 你说纠纷也好 ， 或者是开发商和购房者之间的这样的一个矛盾也好 。 但是我觉得这几年因为市场开始发生变化了 ， 从所谓的倒挂到了正挂 ， 新房子越来越好的同时也变得越来越贵了 。 所以它带来直接的结果就是 ， 普通的购房者对这个房子的预期也发生了一些变化 。 就从你视角来说的话 ， 大家现在的预期和几年之前有什么样的一些差别 ？ 大家更重视什么样的东西了 ？ **杨天楠** [39:40] 我觉得刚才说的很好 ， 就比如说举个例子 ， 像前台或者最近的交房的红映里 ， 老建安的红映里 ，其实我觉得大家都会发现 ， 这些盘在当年都是盲开的 。 就别说是有样板间了 ， 沙盘都没有 ， 就装标可能认筹的那时候给你公示一下就可以了 ， 然后给你一个价格 ，其他的所有的信息全都是要靠媒体或者用户自己去挖掘的 ， 然后你就去选一选 。 所以我觉得在那个时间段 ， 最核心的点还是说刚刚提到的那个倒挂 。 因为有了倒挂 ， 所以大家就觉得说我买到就能赚 500 万 ， 买到就能赚 1,000 万 。 我当时写过一篇文章 ，在前台格力当时认筹买到之后 ，其实当时会发现好多好多人其实突然之间一夜之间好像就多出了好几千万 ， 买了顶部的那几套嘛 。 **Ryan** [40:28] 就是清风的标杆制作嘛 ， 就是财富自由的旗帜在前台飘扬 ，因为我公司在前台非常近嘛 ， 然后前台真的就是社会主义先行示范区 ， 居然还挂了一个婚纱的一个牌子 。 **杨天楠** [40:38] 对 ， 当场结婚 ， 当场买房 ， 对吧 ？ 所以我觉得那个时间段属于大家都供需是极度不平衡的 ， 就是对于供来说大家的需太大了 ，以至于说所有人都无所谓 ， 我只要能买到就行了 。 那时候什么装标 ， 什么外立面 ， 什么供需没有 。 **Ryan** [40:53] 你顶楼好的房子毛坯我也认 ， 甚至你说你必须要搭售红木家具我也认 。 **杨天楠** [40:58] 那时候就全都是这样嘛 。 但是现在因为第一 ， 我觉得大家能看到整个供地的节奏和整个供应量 ，其实是在非常大规模的扩张 。 然后第二个的话 ， 就是整体的市场下， 我觉得用户是渐渐冷静的 。 我觉得一方面是用户因为能选的太多了 ，不像当年大家 10 个人抢一套房 ， 现在基本上就是一两个人选一套房 。 从抢到选其实有一个很大的偏差的 ， 一旦到这个阶段的时候 ，其实所有人都会冷静下来考虑我要什么 。 然后第二就是因为随着二手市场其实在过去一段时间是有降温的 ， 最近其实又稍微火热了一些 。其实经过了两年的降温之后， 大家也慢慢意识到了说 ， 好像我买了新房不一定百分百能赚钱 ， 于是大家就开始选择说我买什么样的房子能赚钱这件事 。 **Ryan** [41:48] 我就开始挑了 。 **杨天楠** [41:49] 对 ， 我就要开始挑了 。 我不是说我今天啥我都买 ，而是我要选一选历史上什么样的房子好像更能赚钱 ， 于是我要去选这些房子 。其实我觉得现在是好房子的集中度更高 ， 房子只要稍微差一些 ， 立刻就会出现没有人买 。 但是一旦这个房子只要还过得去 ， 集中度就会非常高 ， 所有人都会去盯着这几个盘去买 。 我觉得对于开发商来说 ， 对于拍地来说 ， 对于选房来说 ，其实都会有一个集中度越来越高的一个过程 。 **Ryan** [42:17] 你听说集中度越来越高 ， 我们说一下几个品类吧 ， 就是比如说以上海为例 ， 或者是以上海为首的一手城市为例 ， 哪一些品类 ， 比如说是什么价格段的三房两厅 ， 比如说在外环内 、 中环内 ， 这个品类目前看来它还是比较抢手的 ， 市场认可度还是比较高的 。 **杨天楠** [42:33] 我觉得从新房的角度 ， 现在基本上看下来 ， 外环外的新房基本上都不抢手了 。 我觉得目前还稍微好一些的一个唐镇 ， 一个嘉定那边 ， 就是因为本身的要么就是靠产业 ， 两边都有产业 ， 还有就是嘉定本身的置换客和人群还是足够多的 。 而且嘉定其实过去几年土拍相对比较冷静 ，不像比如大虹桥 ， 可能一年给你拍个 10 个盘出来 ， 它的整个冷静期其实决定了说供应相对合理 。 唐镇也是一样 ， 一年我就供两到三个盘最多了 ， 一到两个盘可能 ， 于是整个置换链条还没有断 。 我觉得外环可能看下来就是这两个区域相对比较好了 。 比如中环内 ， 你要看说是浦东 、 浦西 ， 还有哪个区 ， 比如说浦东的中环内 ， 只要你有地铁 ，其实还是相对比较热的 ， 问题不大的 。 然后浦西其实你要看往北面的浦西就相对弱一些 ， 如果往西面的浦西就相对好一些 ， 就类似于这样的逻辑 。 然后内环的话 ， 我觉得整体上来说 ， 它属于一个头部片区 ， 就会很热内环这里 。 但是你只要稍微刺一点的片区呢 ，因为价格高了 ， 所以可能也没有那么热 。 头部片区里面又会分化成说高端区还是豪宅 ，因为豪宅其实过去一年上海的豪宅供应量实在太大了 。 虽然哦 ， 我觉得凭着良心说 ， 上海的豪宅的定价还是略低的 ，但是目前上海的豪宅的定义基本上已经是 5,000 万起步了嘛 。 所以在 5,000 万这条线上的客户总量其实已经有限了 。 大家很明显能发现说 ， 哪怕定价并不高 ，但是整个交易链条和买新房的这些有钱人看起来很多 ，但其实最终每个盘都是将将好 。 如果今年再这么供下去的话 ，其实整个核心市区的豪宅市场也可能会遇到一些问题 。 然后我觉得中间那一档 ， 我体感下来可能就是比如说 900 万到 1,500 万之间的这个客群 ， 目前还确确实实最多的 。 然后这部分你只要是一个地铁房 ， 只要不是一个界面太差的硬商房 ，不要周围比如说有一个垃圾站就在你门口 ，有一个墓地就在你隔壁 ， 然后再加上说 ， 你只要是一个正常的开发商做的正常的产品 ， 我觉得基本上在上海还是比较稳的 。 我觉得这也是为什么前面 Ryan 说 ， 就是上海的房子你其实分化的看 ， 你会发现说中间的这些项目屡拍屡出帝王 ， 原因就是因为开发商也觉得这些项目更稳 ， 就算利润少 ，但是它确定性强 。 对 ， 它的胜率还可以 。 对 ， 就是你卖了 ， 你不会出现说我今天拍完之后， 我半年发现我卖不出去 ，而是说我至少我能够保一个比如 90% 的去化 。 如果我操盘做的好一些 ， 我日光两轮我就干完了 。 如果操盘差一点 ， 那百分之七八十我至少回本没有任何问题 。 对 ， 所以我觉得大概就是这样的一个逻辑 。其实提到的这一档的客户 ， 我觉得我还想讲一个观点 ， 就是他这个基本盘可能是上海楼市最重要的一个盘的原因是刚刚清风提到 ， 就是从这个 900 万到 1,500 万 ， 现在是他的主力 。其实我们朝前想一想 ， 这一波人其实和大概 5 年前市场上 600 万到 1,000 万这一波主力群体 ，其实就是同一波人。 他们可能第一次买完以后， 房价一方面完成了上涨 ， 另一方面他们也可能增加了一些置换的需求 。 核心我们来算算账 ， 就是因为这波客户其实很大一部分就是外来的这些卷王 ， 这些知识新贵 ，其实他们的收入可能是不低的 。 原始积累呢 ， 家庭的首付可能有高有低不同 ，但是他们夫妻两口如果其实收入都还可以的话 ， 大家算一算他的首付比例 ，其实刚好就是落在这样的一个区间 。他有可能 2015 年、16 年的时候刚需先上了车 ， 然后现在孩子大了 ，有了教育的需求 ， 然后就是二房换三房 ，他就希望说通过这 6 到 7 年去完成一轮置换 。 就是这波的客户我看到是挺多的 ， 就是因为孩子读书 ， 然后家里边天然就是要照顾老人 ，他就开始有了一个新的一个需求 。 就是我们所说的好房子差房子 ， 大家总是会有一些偏见 ，也许刻板印象也好 ， 大家都会认为开发商的能力是不同的 ， 开发商的审美是不同的 ， 开发商的意愿也是不同的 。 ### 谁是好开发商 **杨天楠** [46:33] 有的开发商大家就认为说他能力是强的 ， 比如说像中海 ，但是呢 ，他呢整体的风格呢 ， 就相对来说就是该省省该花花 。他就是相对来说是做的将将好 ，他不会把产品做的很极致 ，但有些开发商呢 ， 大家认为他能力和意愿还审美都还不错 ， 比如说像绿城 。 但是我们这个都是很粗陋的一个大的方向的一个介绍 。 我觉得 Ryan 可以说一说 ， 就是从你的视角上来看的话 ， 哪些开发商的哪些产品线 ， 从全国范围来看 ， 你觉得是他的品质是相对比较好的 ， 比较有特色的 ， 然后哪些开发商他可能就缺乏这样一些不错的一些产品线 。 **Ryan** [47:08] 因为这个问题呢 ， 我觉得确实是如果拉开来看的话 ，其实还是有很多值得去说的地方 。 首先我认为呢 ， 这个做豪宅和做一些比较好的产品 ， 最重要的还是开发商本身的这个气质跟基因 ，他这家公司有没有这样的一个产品基因 。 因为这几年呢 ， 可能还不明显 ， 可能再往前推三四年以前 ， 就这个行业还蓬勃发展的时候 ， 那几乎大家可以看到 ， 每一家公司那个时候都会推出一条自己所谓的高端产品线 ， 然后给一个固定的命名 ， 比如说某个公司的某某府 、 某某院这些类似的暗名。 但实际上验证来看 ， 现在产品做的好的 ， 绝大部分和十五二十年前产品做的好的 ， 还是同样的那几家企业 。 刚刚前台提到绿城 ， 可能这样的一个产品基因跟产品主义贴的标签贴的特别明显的 ， 我就觉得是这样的 。 但是呢 ， 我觉得呢 ， 除了刚刚说的这个开发商最重要之外呢 ，其实产品线还是值得参考的 。 因为至少从我待过两家房企来看 ， 确确实实公司里不同产品线买 ， 你买他的高端产品线 ， 至少他的投入和重视程度一定是比次高端和中端是要高的 。 我不能说他一定在市场上会比得上别的开发商的产品线 ， 或者一定达到你一样一个固定的绝对值 ，但是你比起买他别的产品线 ，他这里还是会更投入 。 比如说我们之前说像大家都知道的 ， 像万科早期做翡翠系 、 真系 ， 然后像融创做壹号院 ， 比如说像这个龙湖早期做这个圆柱系等等等等 ，其实都还是能够体现出他们的一些投入 。 但是说是不是每一个都能像绿城这样明显是一个产品主义公司 ， 那个可能就未必是全部的 。 同时呢 ， 我觉得个别的项目的一些好坏呢 ， 大家有的时候也要抛离这样的一个幸存者偏差 。 有的时候可能会觉得观点跟你看的不太一样 ， 我这个项目做的特别好 ， 或者这个项目做的特别不好 。其实呢 ， 这个也可能跟每个项目具体的情况会存在一个相对来说呃不那么标准化的地方 。 因为房地产行业 ， 它没有办法做到完全的标准化 ， 虽然前几年开发商都在试图追求这件事情 ，但这个事情呢 ， 与这个项目 ， 比如说甲方的项目总 ，以及乙方我去采购这个项目的总包 ， 甚至这个总包名字都是这个名字 ，但是他实际承包人是谁 ，其实都会带来这个项目实际施工工艺的不一样 。 所以说这一点呢 ，其实可能相对来说会非标一点 。 但是呢 ， 我觉得在选择产品线 ， 除了大家认为刚刚提到的一个明确的说这个公司我把这个产品线作为我的最高端去买 ， 相对来说会比较稳之外， 还有一类我们可以总结哪一些公司是明显会做的比较好的画像 。 哎 ， 我们在全国来看的话 ， 会出现一类公司 ， 它的产品力会明显好于品牌的全国连锁的在哪里都做生意的这些企业 。 大家不能说品牌的连锁的这些大型央企国企不好 ，但它相对来说他们的发挥的波动性比较小 ， 就是好坏之间的差距小 。 但是我们认为做的最好的一些 ， 往往是本土老板的一些民企 。 而且这里面有一个很重要的特征 ， 往往开始的时候第一个项目做的好 ，是因为这个老板可能自己就住在他在这个小区里 ，他对这个项目的打造 、 后期的物业管理的服务都很好 。 而且可能有时候机缘巧合 ，他发现哎 ， 我这么做产品 ， 客户是认的 ， 市场是认的 ， 能够卖出溢价之后， 有的时候他就下定决心 ， 哎 ， 我就把这样的一个打法作为我这家企业以后的标签 。 但这种企业呢 ， 往往都是有一定的地缘属性 ， 就是我可能主战场就是我这个城市 。 我们的听友如果有一些外地的朋友 ， 可能都会听到一些名字 ， 比如说上海像以前宝华就是属于这一类的 ， 它确实是品质相对来说比较稳定 ， 它是叫做本土民企的一个代表 ， 它也不是全国化的企业 。 同样的 ， 比如说像郑州的永威 ， 像长沙的韵达 ， 南京的金鸡 ， 包括大家知道的那个成都的神牌 ， 就是路虎那个神牌 ， 背后是四川的那个朗久的企业 ， 包括天津的格调啊 ， 宁波的江山万里 ，其实都是这一类特征 ， 就是我对我本土的客户更加了解 ， 更加尊重 ，也更加用心 。 然后本土的这个企业老板就驻扎在本地 ， 可能我这个豪宅卖的很多客户 ，也都是当地的一些比较有头有脸的人物 ， 一些高能级的人， 跟这个老板之间互相也有一些互动 ， 所以说他也会更加用心 。 这一类企业相对来说 ， 你在本地去抓品质比较稳定的 。 除此之外， 我认为第二类就是刚刚天南老师说的一些品牌开发商的高端产品线 。 总体来说我不能说百分之百 ，但是它的高端产品线 ， 你像绿城 ， 比如说它像这个以前潮名系 ， 这两年新推出的乐华等等这些 ， 那相对来说都是比较让人放心的 。 但是呢 ， 还有一类就是也要提醒 ， 就是说不要被我们的一些观点所带偏 ， 就是本土民企有的时候它的发挥是一个方差很大的这样的一个局面 。 就有的时候本土民企是会出现特别好的 ，但可能表现最差的也是本土民企这个标签啊 。 所以说这个呢 ， 我们就不会再去具体的例子了 。 但是在企业画像上， 大家这么去做呢 ， 相对来说是比较稳的 。 就像中间的国央企 ， 可能作为一个保下线 ，而且相对稳定是可以作为一个选择的 ， 要么你就选择它的高端产品线 。 **杨天楠** [52:08] 对 ， 我先问两个问题啊 。 第一 ， 我先说一个感受 。 你前面说到包括那个路虎 ， 就是同样这个开发商在重庆的郊区也做了一个超级大盘 。 我有个朋友就买在那边 ，但是他是给老人养老的嘛 ，因为他本来是这个重庆人。 就我做这个选题时候发了一个朋友圈 ，他特别给我写了一个很长很长的一个微信 ，他把他们小区里的一些景观 ， 一些自然的一些风貌 ， 非常漂亮发给我 。 还有他们有个巨大无比的一个社区 ， 还有社区的食堂 ，有定期的活动 ， 就像所大学校一样 ， 每天不停的有菜单的更换 ，而且每一天的菜不仅更换 ，而且还有卡路里的设置 。 然后那个活动 ， 每周末的带孩子去爬山 、 徒步 、 钓鱼 、 溯溪 ， 各种各样的一些活动就全部排满 。 就是他们小区当时的那个保交房都是很勉强的 ，但是交房以后， 每一个住的业主就在同小区复购 ，而且是对外持续的去宣传他们小区有多么好多么好 。其实我觉得这创造了某种程度上的某种典范啊 ， 就这些小区的一些开发商 ，他们就是我们古代说乡绅一样的 ， 就他们就扎根于这个土地 ， 能够把服务做的很深 ，不仅是在造一个房子 ，他真的是把这 个社区的一些文化给慢慢的做起来了 。 我觉得这个是一个蛮让我感触的一些地方 。 而且越是在中国的二三线城市 ， 这个东西反而比大城市要做的更好一些 ，因为那边可以做的出一些超级大盘 ， 它是小区内能够形成一些比较好的一些社区文化的一些生态的 。 这我的第一个感觉 。 第二个就是我们不说具体开发商 ， 我们从大类上来说 ， 比如说全国性的央企开发商 ， 第二类呢 ， 就是说地方性的国企开发商 ，但是也可能全国参与拿地 。 第三个呢 ， 就是我们惯常认为的 ， 就是城投公司和地方上的民企 。 就如果是这四大类的话 ，他们在建筑水平上面 ， 就哪个可能更好一些 ， 哪个可能更差一些 。 **Ryan** [53:54] 这个问题呢 ， 我想相对来说 ，因为我们刚刚提到第一类最好的那个本土的一些个别民企 ， 就相对来说会比较非标一些 。 如果这个不谈的话 ，因为他们本身体量也不大 ，他们本身相对来说可能一年就一两个项目 ，他们管控起来也比较容易 。 相对来说的话 ， 我整体来看 ， 可能还是一些比较头部的和市场化的央企 ， 它的整体的施工工艺跟质量保障会更能够得到客户的放心 。 因为其实他们也是身经百战了 ， 像刚刚大家提到中海 ， 中海可能是早期从香港开始 ， 还经历了一轮金融危机 ， 然后这么多年开发的体量败在这里 。 就它的集采体系和它的集团对设计产品的管控 、 质量 、 考核都还是比较靠谱的 。 **杨天楠** [54:36] 标准化 。 **Ryan** [54:37] 对 ， 相对来说 ， 标准化是能够维持住下限的一个很有效的方式 。 第二类就是地方国企呢 ，其实现在走出来的这一类 ， 比如说广东 、 福建为主的 ， 虽然他们是地方国企 ，但是他们也全国化布局 。 这一类呢 ， 我认为他们可以基本上接近于和第一类的央企是差不多的 ， 只不过他们可能历史的积淀可能没有这些央企这么久 。 所以说这一类我认为也是不错的 。 第三类你提到的是城投平台 ， 城投平台相对而言 ， 实际上我认为还是缺乏一些开发能力的 。 像现在这几年， 很多之前一些能力比较不错的一些头部的民企 ，由于这个金融环境的收紧和现金流的压力 ， 包括可能出现的一些债务违约 ，他们失去了拿地能力 ，但是他们可能有一些代建业务做的有声有色 ，他们就是把自己的能力嫁接给这些城投公司来收取代建费 。 那么这种时候其实能够发现 ， 这类项目如果与这些头部的企业进行代建合作 ， 那我们觉得其实也还是比较可取的 。 但如果他们自己做的话呢 ，不能说他一定做不好 ，但相对来说他的方差和这个浮动区间就会比较大了 。 这是我整体的一个感受 。 ### 避雷指南 **杨天楠** [55:42] 我来做一点补充啊 ，因为刚才 Ryan 说的其实非常完整了 。 然后因为我之前其实写过一篇文章 ， 叫 《 买房避雷的最简单的一条路 》， 就是选好房企的产品系 ， 标题大概就是这样 。 然后它的核心点其实就跟刚刚那个逻辑很像 ， 比如说绿城 ， 它的最高端的产品系 ， 就是现在在上海的徐汇滨江 ， 它会作为叫潮名滨江 。 然后它的凤起潮鸣 ， 就是当年的这一个系列的第一个作品 ，也是一个基本上惊讶全国的一个豪宅作品 。 所以我觉得绿城也是我目前看下来 ， 对于产品系坚定的最好的一个房企 。 嗯 ， 就它的产品系非常的完整 ， 且它从来不会乱用 。 不乱用这件事情其实很重要 ，因为有很多房企属于说 。 **Ryan** [56:28] 滥用了它品牌就被稀释了 。 **杨天楠** [56:30] 对 ， 就产品系贬值 ， 贬值到最后呢 ， 就是你得出更强的卡 ， 你资卡上面还要出一个王者卡 ， 你买了卡的人就很讨厌 ， 就是开始乱来了嘛 。 原来你 3,000 万你叫潮名 ， 你能想象如果绿城今天做一个 1,000 万的项目 ， 然后也叫潮名 ，500 万的项目叫潮名 ， 那潮名这个牌子就烂掉了 。 很多很多房企是坚守不住的 ，他们会觉得说我用下一个牌子 ， 好像别人就不卖账了 ， 于是我就继续用这个牌子 。 我这个就不举例了 ， 反正上海历史上有很多惨痛的经验 ， 就是这些牌子把自己的品牌稀释的很厉害 。 我觉得绿城在这方面做的真的非常好 ， 这个我要点名表扬一下 。在那篇文章里面 ，其实我基本上整理了上海这里主流的大概有 20 个房企的整个产品系 。 我不保证它在未来的 5 年一定管用 ， 我觉得当下至少你从产品系里面尽可能的找高端产品系 。 就刚刚 Ryan 说的一样 ， 就是你尽可能找高端产品系的时候 ， 你会遇到的资源会更多 ， 你会遇到的底线会更高 。 你如果说今天他从暗名就告诉你了 ， 我就是一个低端系列 。 **Ryan** [57:33] 某某城某某国际社区 。 **杨天楠** [57:35] 然后你还听他说我这里要做什么高端什么的 ， 你就别信他 。他连暗名都不好给你一个高端的 ， 你就别指望他会给你什么好东西了 。 但这个也和预算有关啊 ， 当然现在开发商就预算下放和那个系列下放嘛 。 然后第二个我觉得就是有一些的开发商 ， 你看他历史经验从不失手的 ， 你就可以比较重点的关注他们 。 除了他也许比如说拿的地可能不太好 ，因为很多比如说刚刚提到的一些上海的品牌比较好的房企 ，他可能因为是民企 ， 现在拍地说实话民企很难 ，因为没有那么多钱嘛 ， 上海土拍要保证金 ，而且你要跟国企竞争其实是有压力的 。 所以目前其实整个民企的退后还是挺厉害的 。 但是我觉得这些民企一旦能够拿到一些好的地方的地 ， 还是能够出好产品的 。 然后你就要看他历史上有没有出过烂产品 。 如果他没有出过烂产品 ， 这样的开发商你就得持续关注 。 比如说我举个例子 ， 像陈家 ， 我觉得陈家就是一个非常经典的案例 ， 就基本上在全国是化腐朽为神奇的一个开发商 。 **Ryan** [58:40] 他地应该也不多 ，他之前是在武汉还是在重庆有个 。 **杨天楠** [58:43] 第一个在武汉 ， 然后是成都 ，因为当时我正好调动到武汉工作 ，是他第一个项目 ， 看了以后觉得很惊艳 。他是跟别人完全不同的打法 ，他的总裁叫崔帅嘛 ， 崔帅总是从中海出来之后， 我觉得他的整个个人的审美能力和整个气魄 ， 终于在陈家这里是有一个非常强的一个发展 。他其实靠那么两到三个产品 ， 就变成了全国以品质和调性设计 ， 就是他能够征服那 么多有钱人 。在上海在长风的陈家项目 ， 大多数 100 平 ， 最后拼了 260 平 、360 平 。 我们还记得当时第一次看到方案的时候 ， 我们还在讨论说这 260、360 谁买 ， 最后日光全部抢完 。 这就是他整个工区做出来 ， 就是全上海可能年度最强的项目 ， 没有之一 。 所以这种开发商 ， 然后包括说上海其实有一个很有名的开发商叫龙盛 ， 项目很少 ， 龙盛的福星里 ， 然后现在在卖的龙盛湾上， 这种项目处于就刚刚 Ryan 说的 ， 就是老板就自己可能会在里面有一套房子住在那边 ， 陈家也是一样 ， 就老板可能住在那边 。 所以他就会出现说哎 ， 这样的项目 ，他本身的产品本身的东西都做得很好 。 嗯 ， 所以这种开发商我觉得一定要持续关注 。 **Ryan** [59:55] 像包括那个陈家 、 荣盛 ， 它还有个特点 ， 就是因为老板有其他的一个主业 ， 然后呢 ， 你可能是一个儿子做设计的呀 ， 或者是女婿开始做这个业务啊 ，因为他主业资金可能会比较雄厚 ， 所以呢 ，他往往他会用作品的心态去打磨一些东西 。 像荣盛 ， 原来你炒股票的人很知道这家公司 ， 就是燃料大王嘛 ， 就是他的主业是非常非常挣钱的 。 所以就是尽管他是个民营开发商 ， 大家对于他的整体的一个交付的完成度期待会高一点 ，但是我们还是说一点风险点的一些问题 ， 就比如说被逼到哪些情况下， 就大家可以预测说有可能这个开发商最后的产品交付是有可能会出问题的 。 ### 踩雷预警 **Ryan** [1:00:32] 我先说几个点供大家讨论啊 ， 我来做这个坏人。 第一种 ， 比如说哎 ，不限价的时候拿了地王 ，他拿完地王以后限价了 ， 这是第一种情况 ， 这我认为是高危的啊 。 第二个呢 ，他可能是某一个比如说港资的 ， 或者是什么新加坡资的 ，在国内的最后一个项目 ，他做完了以后他不干了 ，他卷铺盖走了 ， 或者是他代建的 ， 或者是他自己盖的房子 ， 这第二种风险 。 第三个呢 ， 风险没那么大 ，但我觉得也是有风险的 ， 就可能是多个开发商之间联合竞标拿的一些项目 。 因为联合拿嘛 ，他可能对于一些装标啊 ， 或者对于一些投入啊 ，他们是需要通过协商来完成的 。 就有没有一种情况下， 就是当他土拍或者是完成了以后， 你就看他这个结构 ，他就有可能不太可能交付的很好 。 有没有这样一种情况 ， 对我们购房者来说是需要去当心的 。 **杨天楠** [1:01:19] 我感觉刚才说的第一点 ， 我觉得就是一个很经典的案例嘛 。在上海就是前面 Ryan 提到的那个案例 ，其实上海有好几个项目是这样的 ， 没有限价的时候 ， 你拿了一个可能天价 ， 最后限价了 ， 限价之后你要么就慢慢饼 ， 饼到说你最后资金成本越来越高 ， 你也许能做出一个好的东西 ，但是用户还是不买账 ， 时间也久了 。 要么就是你造个垃圾出来 ， 然后你看看说能不能找到冤大头嘛 ， 这种很正常 。 然后第二种 ， 我觉得上海也是很经典的案例嘛 ， 最终其实那个开发商除了他自己的那一个项目以外 ，其实剩下的那些联合的项目都做得很差 ， 一堆的闹得不愉快的项目 。 然后第三个联合的 ， 我觉得 Ryan 可能比我有发言权 ， 就是因为当你联合的时候 ， 我就发现历史上我跟好几个房企聊 ， 然后聊到一些项目的时候 ，他们就会觉得说很头疼 。 比如说其中有一个房企 ，他觉得说我想要做的好一些 ，但是我的 A 股东不同意 A 方案 ，B 股东不同意加钱 ，B 股东就觉得说这块地好卖的 ， 为什么要加成本 。 然后另外又来一个股东告诉你说 ， 哎呀没事没事 ， 反正我这个方案不可能改了 ， 我这就是最后一个项目了 。 就是这种结合起来之后， 你就会发现很容易出出很差的情况 。 对 ， 我不知道 Ryan 在过程中有没有遇到过这样的案例 。 **Ryan** [1:02:32] 呃 ， 我觉得听他说的特别有道理啊 ，其实是这样子的 ，因为这类合作开发项目呢 ， 我认为分两种情况 。 第一种呢 ，是有一个合作方 ，他自己来负责这个项目的操盘和开发 ， 剩下的几方呢 ，其实就是一个财务投资者 ， 只出钱 ， 基本上不参与经营干涉 。 所以这种呢 ， 你基本上可以视作是那个主操盘方自己的项目 ， 一般来说风险是相对可控的 ，也要看具体的情况 。 第二种呢 ， 就往往开发商之间比较多了 。 那首先我们讲一下这一类的背景 ， 可能往往是在市场高点的时候 ，在土地竞争过程中， 大家为了控制地价达成的一些合作 ， 或者说大家像上海现在拍地 ，由于要拍地前进行这个资金趴账 ， 动辄几十亿 、 上百亿 、 几百亿的资金要提前放在那里才能去拍地 ， 那对谁来说压力都很大 。 那大家想 ， 我就是一起组一个资金盘子吧 ， 一起能够把土地尽量多覆盖一些 。 但是无论哪一种 ， 如果是两家或者多家的品牌开发商在里面一起操盘 ，而且这种情况还挺普遍的 ， 比如说 A 开发商操盘设计 ，B 开发商操盘营销 ，C 开发商负责物业 ， 然后成本招采工程又是他们三家一人一个 ， 那其实总体上来说 ，他们在价值观上达成一致的概率 就会比较低 。 刚刚听说那种情况我实际都见过很多啊 ，有一家开发商觉得其实我们还是要把产品做得好一点 ， 对客户怎么样啊 ， 另一家可能以成本和利润为导向的企业就说不同意啊 ， 我们之前这个大家的既定目标是不一样的 。 因为可能大家最后是达成一起合作了 ，在一家项目公司里 ，但实际上各自在拿地前 ， 各自报给各自总部的财务指标 ， 利润要求是不同的 。 可能有的企业认为我这个项目只要做 6 个利润点就够了 ，但有的股东方可能说我报给集团的就是 10 个点 ， 那你这个项目就得达到 10 个点 。 那这种时候就会出现这种情况 。 所以说它的确是会存在这样的一些情况 ， 就是合作开发的时候 ， 一方面可能大家的理念不完全一致 ， 然后同时会带来这样的一个减配 。 除此之外呢 ， 我觉得刚刚天蓝老师提到的这个问题 ， 我觉得还有一类呢 ， 可能不一定大家会用到特别多 ，因为这个场景不一定好去挖掘 。 但是我觉得可以提一提 ， 就是有的时候项目如果是在开头的时候 ，他的地块无论是因为选择问题 ， 还是因为市场的下滑 ， 导致他在项目开盘没多久 ， 就出现了明显的大幅度的下降和降价和下滑 。 那这种时候大家要多留一个心眼 ， 那他下降的这部分的利润 ， 甚至从油引转成亏本的时候 ，他一定会从成本上去想办法做一定的对冲 。 但相应的 ， 如果说这个项目已经接近尾盘了 ，有的时候开发商不想烦了 ， 我来斩尾 ， 把这个项目出了算了 ， 最后剩的那一批 ，而且项目也建的差不多了 ，其实这种情况我们觉得倒还好 。 最后还有一类呢 ， 可能普通购房者比较难去把握的 ， 可以问一问自己身边的一些地产行业的朋友 。 就如果这家开发商有一种情况 ， 我觉得有的时候从我们的经验上来说 ，也会有些风险 ， 就是这家开发商的这家区域公司 ， 或者城市公司团队特别动荡 ， 可能每年换几波人， 或者每年换一波人， 这种时候往往在衔接上 ，在供应商的管理上都会有一定的问 题 ， 或者他再也不拿地了 ， 可能你准备买的这个项目 ，是他近两年拿的最后一块地 。 有的时候都会存在这样的一些压力 。 以上是我对这个问题的一些补充 。 **杨天楠** [1:05:45] 我觉得刚才最后一点提醒的非常对 ， 就是如果你发现一个开发商 ，他已经很久没有参加土拍了 ， 那你真的是要当心的 。 **Ryan** [1:05:53] 就说明他可能这个公司后面就在这个城市 ， 可能就逐渐退出了 。 **杨天楠** [1:05:58] 要么就他本身经营就有问题 ， 要么就是他对于比如说这个城市的认可度已经很低了 。 那一旦出现这样的情况 ，而且他也不会持续投入了 ，因为当他不持续投入的时候 ，他就不在乎自己口碑了 。 于是他最后很可能就会出现刚刚说到的 ， 就是今天反正我也无所谓了 ， 你投诉我就投诉吧 ， 我就这么交给你了 。 上海其实有很多这样的项目的 。 **Ryan** [1:06:20] 就所以你已经买了这个房 ， 然后同时这开发商持续不断的去拍地 ， 那你现在的这这个房子 ， 至少他还会比较郑重的去对待他 ，因为你真的闹僵起来 ，他其他的房子他就不要想卖了 ， 对吧 ？ **杨天楠** [1:06:33] 对 ，因为他还是在意口碑的嘛 。其实上海有很多就是我前面做的不好 ， 后面其实很影响他的去化的 ，但是前面好的其实后面也会大家有口皆碑嘛 。 我觉得看土拍的整个参与度 ， 我觉得也很重要 ，因为现在上海可能还在持续拍的开发商 ， 可能也就 10 个了 ， 两个手指基本上就数得过来了 。 所以买这些开发商的项目 ， 基本上你相对比较安全一些 。 如果那种只有一个项目 ， 然后又不是那种比如说像刚才说的陈家 ，他虽然一年只有一个 ，但是他对于自己的那个品牌调性还是要求很高的嘛 。 如果是那种真的就是我今天来打一枪 ， 甚至我觉得大家还要避雷的 ， 就是那种外地来的开发商 ， 基本上来一个踩一个雷吧 。 **Ryan** [1:07:13] 基本上是的 ， 我们历史上有很多经验是这样的 。 **杨天楠** [1:07:16] 其实哪怕是比如说杭州的大家 ， 当时大家在嘉定拍项目的时候 ， 很多人跟我说 ， 大家是一个杭州不错的开发商 。 **Ryan** [1:07:24] 对 ，他的背景是杭州城建 ， 实际上大家在杭州的口碑和品质极佳 ， 可以堪比绿城滨江的存在 。 **杨天楠** [1:07:31] 但是他在嘉定现在就是打折分销 ， 开中介 ， 就是卖不过隔壁的盘呀 ，因为做得不好嘛 。他没有把杭州的那一套带过来卷上海 ，而是他觉得我在上海好卖 。 很多开发商现在拍土牌 ， 拍上海的地的逻辑就是 ， 我觉得好像其他人在上海都活得很好嘛 ， 于是我也来掺一脚 。 **Ryan** [1:07:51] 但可能跟两年前已经不一样了 。 **杨天楠** [1:07:53] 然后他们也没有好好的了解这块地 ，也没有真的很尊重这块地 ， 最终做的方案我都看不懂 。 **Ryan** [1:08:00] 我看到很多那些外地的开发商在上海 ， 可能是激情参与土拍 ， 拍了这个地以后第二都没去过 ， 兜了一圈以后发现不行 ， 得加中标是吧 ？ **杨天楠** [1:08:09] 对对对 。 **Ryan** [1:08:09] 你就是你去了以后你才发现说 ， 可能老上海人就知道是这块地是有问题的 ， 或者有风险的 。 **杨天楠** [1:08:14] 对 ， 或者很多老板根本没有来 ， 然后土拍的人可能就踩了个盘 。 这个可以分享一下， 我觉得很有意思 ， 就是土拍的人的核心 ， 就是投资的人的核心 ， 可能还是说我今天要拍到这块地 ，因为不然我没活干 ， 或者说我要拍到这块地 ， 公司才能有活干 。 但是营销要做的事情 ， 可能是要背指标 ， 要把东西卖出去 ， 大家其实逻辑不太一样 。 我今天吃饭的时候还在跟 Ryan 聊 ， 我说有一家开发商他拍的地 ， 那块地拍完我就觉得不合理 ， 那块地不应该拍 ，但是拍的人就跟我说没办法 ， 领导就是要拍 ， 就是他们可能也没有调研过 ， 或者也没有看清楚这块地 ， 最终脑子一热拍了 。 拍完之后成本已经算好了 ， 利润已经算好的情况下， 到了现场发现不对 ， 我要加成本加利润 ， 最后这块地就开始亏钱 。 所以我觉得上海过去这一两年， 真的是不断的在发生这样的惨剧 。 **Ryan** [1:09:03] 就是会不会出现一个情况 ， 就是现在大家赶鸭子上架 ， 就是硬着头皮去拍 ， 甚至是高一点去拍 ，但是可能两三年之后回头一看 ， 结果不会像开发商预期那么好 。 你觉得从现阶段看 ， 你有这样风险吗 ？ **杨天楠** [1:09:16] 这个我想回顾历史而言的话 ， 甚至都不能说是可能有这样的风险 ，而是每一轮都会有同样的故事发生 ， 永远不长记性 。 **Ryan** [1:09:24] 就是历史上上海的单价和总价地王有好结果的不多的 ， 可能只有那种在一轮上升周期里 ， 初期我拿了个地王 ，但是他地王的帽子没有戴很久 ， 很快就被刷新掉的那种 。 **杨天楠** [1:09:36] 啊 ， 那种可以的 ， 只有这种 。 **Ryan** [1:09:38] 然后如果你是一轮周期里的地王 ，不论是单价总价的 ， 往往我们确实说跟刚刚两位老师说的一样 ， 基本上很难有好的结果 。 因为刚刚确实听众也提到 ， 就是说有的时候投资人员 ， 这里有跟我刚刚提到的那个说团队的稳定度有一定的关系 。 所以说有的时候 ， 比如说一些公司 ，他在当地的有一些属地化人员 ， 或者说一些忠诚度比较高 ，以及长期工作的员工 ，其实可能对他的地块选择会有一定的帮助 ， 可能他的这种短期倾向会比较少 ，因为他还要在这家公司可能工作很久啊 。 所以说有的时候还是要很注重这样的一个观点 。 刚刚提到说有些外地企业来 ，其实还有一个例子 ， 我觉得大家可能能记得 ， 就是也是 15 年那时候的宝山的一个地王 。 **杨天楠** [1:10:20] 对 。 **Ryan** [1:10:20] 其实那家企业在当地口碑是极好的 ， 那后来出了什么问题呢 ？ 就是第一 ，他在户型设计上 ，他没有特别尊重上海的客户 ，他去用他们当地的那个方式来去考虑上海的客户 。 当地那家企业在当地的客户呢 ，其实他们是非常接受端厅这种户型的 ，也就是这个东西向的厅 ， 然后房间可能有的在南 ，有的在北 ，但是这种户型你端到上海来 ，其实客户是不认的 。 第二个呢 ，他可能把一些建筑规范认为每个城市差不多了 ， 所以以至于那个项目呢 ，他习惯性的以为偷了个设备平台去增加一个房间 ， 实际上在军备验收的时候 ， 那个房间批不过 ， 造成了那个项目最后很大的一个维权 。 所以说这些都是大家可能在选择一个开发商和选择好房子的时候 ， 一个要考虑的因素吧 。 **杨天楠** [1:11:07] 那我们今天其实更多是聊好房子标准啊 ， 很少去聊价格市场 ，但我觉得听众朋友可能还是对这方面会有所了解 。 那我们最后一点时间 ，其实还是要预测一下 ，因为我们知道整个市场它是联动的 。在最近的 3-4 年， 新的一批购房者 ， 我们说觉醒也好 ， 或者说是对居住有了更高的要求也好 ，他们对产品有了更高的一些期待 ， 这当然是一件好事 。 但是与此同时， 我们知道产品是逐渐迭代的 ，在每个年代他们买了房子的人， 如果后面持续的新的房子得房率更高 ， 品质更好 ， 然后整个的外立面更新颖 ， 然后车库也更好 ， 那对于老房子的价值 ， 从某种角度来说 ， 它就是一种稀释 ， 它其实会带来一些风险的 。 ### 新老房危机 **杨天楠** [1:11:50] 我今天看到那个图 ， 我其实是非常紧张的 ， 就是在郑州的郑东新城 ， 当然郑东新城在上轮泡沫的时候是非常惨的 ， 那个房价跌了很多的 ，但他们新推出的 120、130 左右的一些改善的这个四房的整体的这个得房率 ， 整体的使用面积 ， 可能就和他们上一轮的 180、190 的使用面积是非常非常接近的 。 那也就意味着说 ， 原来老的房东 ，他们基本上是很难以一个盈利的状况来退出这个市场 。 那这样的一个风险会不会降临上海 ， 比如说上海未来 2-3 年， 它会不会也是像那个长沙 、 像那个成都 、 像南京那样彻底的一个放开 ， 甚至是得房率的大幅的提升 ， 第一这种可能性存不存在 ？ 第二个是已经在前一轮购房的那些购房者 ， 清风也可以讲讲 ， 你觉得他们有什么样的一些策略 ， 就说如果你是这类的一些购房者应该怎么办 ？ **Ryan** [1:12:42] 说实话 ，在上海这个角度啊 ，其实大家应该可以从最近的几轮土拍能够看出来 ， 就是目前我觉得在土拍端或者政府端在做的事情 ， 已经在做这个准备了 。 因为我相信从好房子这个定义开始 ， 最终一定是第一产品的迭代 ， 第二各种规范的放松 。 我们预测一下， 我觉得在未来的三个月以内 ， 很有可能上海就会真正的跟进一些放松 ， 比如阳台 。 **杨天楠** [1:13:12] 现在阳台的那个还是 8 平米对吧 ？ 超过 8 平米就不行 ， 没有一个案例是突破的 。 **Ryan** [1:13:17] 这几天可能开始要有一个郊区的项目 ， 或许可能会突破 ， 据我了解 。 **杨天楠** [1:13:23] 对 ， 然后我觉得马上可能就会开始有这样的信息了 ， 然后包括说外立面 ， 我觉得应该很快就会有了 。 然后这是一个 。 第二个呢 ， 大家其实也可以看到最近的土拍的价格在屡创新高嘛 ， 基本上只要是个中环内的地块吧 ， 拍一个一个地王 ， 拍一个一个地王 。 我觉得一方面是伴随着 2026 年的整个新房的解封 ， 我觉得应该是有一个推手在背后， 想要把整个价格往上推一推的 ， 这样的话不会在过去 5 年限售的二手出来的时候 ， 会有一下子很大的抛压压力 。 **Ryan** [1:13:54] 避免踩踏 。 **杨天楠** [1:13:55] 对 ， 避免踩踏 ， 我觉得是一个很对的策略 。 然后第二个的话 ， 就是我觉得随着你想现在裙边在变多 ， 或者说马上可能阳台会变多的情况下 ，其实房企在拍地的时候 ，他会有一些信息听到的 ，他会有一些判断 ，他会觉得说 ， 哎 ， 这块地因为我产品放松一些了 ， 所以我可能卖的可以更贵一些 ， 折算下来的单价好像差不多 ， 于是他就会更有胆子去拍高价 。 最终用户买到的价格 ，其实你折算单价好像也差不多 ，因为你算一些赠送面积 ， 你好像差不多 ，但其实你的总价是高了 ， 用户这个过渡其实可以接受的 。 但上海你说会不会真的出现像四代宅这样的 ， 大量的送得房率的 ， 或者送个 6 米的层高 ， 这种可能性还是很低的 。 **Ryan** [1:14:39] 对 ， 我觉得还不是那么高 。 我觉得第一 ， 上海现在还是整体还是卖得动的 ，不是说卖不动 ， 这个对于其他城市来说 ， 已经就是我完全放弃二手市场了 。 上海二手市场现在一个月还有两三万的 ， 别的城市你说我一个月真的就是几百套了 ， 我就不管了嘛 ， 我新房能卖得出去 ， 我土拍能拍得出去 ， 我就管你对吧 ， 滔天洪水我无所谓了 。 但是上海我觉得不可能放弃这个存量的二手房市场的 。 然后第二个的话 ， 我觉得会逐步过渡 ， 就是它会慢慢放松 ， 然后随着价格的推高 ， 让大家更好的接受说 ， 我好像拿到了更大的面积 ， 更大的得房率 ，但是我不是那么夸张 ， 我也承担了更高的成本 。 对 ， 我不是一步从 75% 的得房率直接变成 130% 的 ， 我是从 75% 变成 82%，85%，但是呢 ， 我价格也高了 10%、20%。 这样的话 ，其实我觉得大家会更好接受 。 我觉得上海的市场稳定 ， 对于全国的新房市场都还是很重要的 。 **杨天楠** [1:15:34] 我觉得很有道理 。 我说一下我的一个感受啊 ， 就是我前段时间跟一个做投资的朋友在聊嘛 ， 就我们在聊一家港股公司叫老铺黄金嘛 ， 就说老铺黄金这个公司一直在涨 ，是因为它产品供不应求 ，而产品供不应求的原因 ，是因为大家总觉得它接下来要涨价 。 大家觉得它接下来要涨价的一个理由 ，其实非常简单 ，是因为金价本身在涨 ， 这导致它涨价始终是具有合法性 。 所以这样的商品它其实很好的 ， 从过去的茅台 、 老铺黄金 、 泡泡玛特 ， 到现在这个小米 ， 你就抢不到这个东西 ， 就是供不应求 ， 那是很好的 。 那就会使得大家都认为它的涨价的预期是永续的 。 你如果是从上海从土拍到房地产价格上涨 ， 你会发现说 ， 操盘者对于这个一手的土拍的这个价格的整体的控制力是极其强的 。他可能是通过量价 ，以及通过他的那个得房率的实际的这个控制 ， 使得他画了一条斜率几乎相同的线 。 就是这些年不管市场好还是不好 ， 大家都对于明年的新房的价格可能会上涨 ， 这个预期是很定的 。 那早买晚买不如早买 ， 使得这个一手房它持续的处在一个相对比较健康的一个状态 。 我觉得这个是一个操盘者的一个非常精妙的一个手段 。 但是不是说树一定能长到天上去吧 ，但是这个持续的这个上涨 ，也会使得大家对于这个东西的一个持续性 ， 会带来一些担忧 。 我身边其实有不少人就对于新房市场 ， 就是这种涨法 ， 这种干拔还能持续多久 ，也会有这样的一些担心 。 我听一下 Ryan 的看法啊 ， 就第一个是过去两三年买了这些房的人， 你觉得特别是上海这边会有背刺吗 ？ 第二个就是如果新房持续的溢价成交 ， 这个东西它可以持续吗 ？ 就是它碰到什么情况 ， 可能这个局面也会发生一些变化 。 **Ryan** [1:17:15] 呃 ， 首先这个问题呢 ， 我觉得开头还是要先表扬一下上海的这个执政者和执政方法 ，以及他们的智慧 。 刚刚清风提到 ，其实上海的这个建筑规范很可能是逐步过渡 ，不会那么快啊 ， 这个我也特别认同 。 同时呢 ， 我想说一下， 大家比较一下不同城市之间的做法 。 上海在放这些建筑规范呢 ， 它是做在市场有下滑迹象之前的 。 它在市场有下滑的迹象之前去做 ，其实就会导致它的土地和一些销售市场有一定小小的提振 。 提振完了以后， 它没有那么大的土地出让负担跟压力 ， 或者市场下行压力 ， 又可以反补 ， 让它不用去放那么大的一个口子 ， 又可以一步一步的这样一个稳步的去做 。 那其实这样是比较健康的 。 那么外地的很多地方政府呢 ， 可能它是等到市场已经感觉到哦 ， 反应过来了 ， 快没救了 ， 那我开始大幅度开口子 。 这种时候如果还没用 ， 再大幅度的放 ， 那这种时候就像股票的这个踩踏一样 ， 大家就会觉得那我再等一等 ， 我感觉你还要再放 ， 我等一等得房率可能说不定 200 呢 。 这种时候就会形成这种反向的预期 ， 就是不好了 。 所以我们说上海在这层的执政上还是比较好的 。 然后刚刚天南老师提到的这个问题呢 ，其实我们觉得第一个呢 ， 过去几年上海的购房者 ， 我们觉得相对全国来说还是比较稳妥的啊 ，但是也具体看你买的板块跟项目 ， 肯定是越靠中心 ， 我不说增长性 ，但是抗跌性肯定是越强的啊 ， 这个是有目共睹的 。 而且过程中呢 ， 大家也看到了各个板块出的一些地 ， 尤其是外环内的一些地 ，其实地块的一些成本 ，也都是帮助大家起到了一个有效的一个托市的作用 。 但是你不能说一定会涨多少 ，但相对来说的稳定度 ， 我们认为上海还是全中国最稳定的之一 。 这点上大家我觉得可以用一个更好 、 更平稳的长线的心态去看 ， 我觉得相对来说比较稳定的 。 至于说这个房价是不是由于土地成本的推高 ， 会导致新房的价格一路上涨 ， 那我觉得这是一个纠缠的过程 。其实我相信第一波的成本 ，有可能会导致新房批下来的价格的提高 ， 这个是基本上比较确定的 。 但是市场它是有效的 ， 它会起到一个自发调节的作用 ，是不是一定能涨到天上去 ， 一步一步这样子一个左脚踩右脚 ， 就是踩上去 。 我觉得从历史上来看 ，也发生过这样的情况 ， 它会有市场的一个自发的调节机制 。 因为开发商也不是说每次决策都是正确的 ， 开发商犯错误的情况也很多 。 但是我们说在这样的一个总体稳定的这样的一个波动周期里 ， 发生一些偶尔的回撤 ， 出现这样的一些局部的回调 ， 我想也是正常的 。 但是大家可能还是要在这种时候优选板块 ， 优选项目 。 因为现在这个时候 ， 纯正投资的人已经越来越少了 。 大家在选择房子的时候 ， 我觉得有一个原则是挺重要的 ， 就是你一定要去买你自己愿意住的房子 。 即便你是投资 ， 你想一想 ， 你自己都不愿意住的房子 ， 你指望卖给别人去住吗 ？ 其实这是回归到还是这个居住带来这个美好生活品质提升根本的这样的一个原动力上去了 。 所以说这是我对这个问题的一个看法 。 **杨天楠** [1:20:10] 那我们最后一句话啊 ， 就是我们大家也可以说一说 ， 你心目当中好房子的一些标准的一些底线是怎么样的 ？ ### 好房底线 **杨天楠** [1:20:17] 就是我自己先说一下， 就是我们到 2021 年、22 年， 其实会有相当一部分的 ， 比如说真石漆 、 连廊 ， 然后加上人车不分流的一些房子 ， 特别是层高就是 2 米 9 到 2 米 95 的一些房子 。 我认为这房子在未来经营当中， 它会非常的别扭 ， 特别是在非核心地段 。 因为我们知道最核心的地段 ， 比如徐敬煌的核心地段 ，因为它新房供给相对比较有限 ， 即便你这房子品质是有瑕疵 ， 你始终是有流动性的 ， 包括到杨浦 ， 包括到普陀 、 宝山 ， 你再偏远一些地方 ， 像这类持续会有新房供给的地方 ， 我觉得 20 年到 22 年之间的这样的 ， 我前 面说到的一些层高不达标 、 人车不分流 、 外立面一般 ， 然后房屋建筑没有特色 、 有连廊的这样的一些房子 ， 我觉得在未来它的风险点还是比较大的 。 我觉得这个对于如果买二手房的朋友 ， 可能是要当心要注意的一些地方 。 清风也可以说一下， 你心目当中， 就是如果大家最近要买房的话 ， 你有什么样的一些提醒 ， 就是在品质层面最应该看重哪几样东西 ？ **Ryan** [1:21:21] 我觉得其实说实话 ， 房子本身的品质提升真的是有界限的 。 就是你的品质其实你很难无限提升上去的 ， 就是所有的材料什么 ， 它其实是有一个局限性的 。 所以我觉得第一 ， 大家尽可能的去买贴近越近的那一个代际的产品越好 。 就刚刚提到的说 ， 如果你今天有一定的预算 ， 那能不买人车不分流的小区 ， 你就不要买 。 我觉得接下来大家要知道一件事 ， 就是当你开始发现政府端在推好房子的时候 ，以后整个房子会有一条底线 ， 这个 3 米以下的房子以后就不让卖了 。 对 ， 然后你这房子 2 米 9 的 ， 就是这个底线 ，其实决定了你在未来 10 年的一个流动性 。 因为当接下来 10 年供应的全部都是 3 米 、3 米 1、3 米 2 的房子的时候 ， 你今天再去买一个二手房 ，因为以前二手房有 2 米 7 的 、2 米 8 的 ， 你说 2 米 95 跟 3 米有什么区别 ， 我觉得也还好 。 但是你去买一种 2 米 6、2 米 7 的 ， 上海有很多这样的房子 ， 那我觉得你的以后的流动性肯定会有很大的影响的 。 然后第二个就是我觉得从外立面的角度 ， 毕竟接下来我相信很快外立面的政策 ，因为全国都已经放开了 ， 我觉得上海肯定是会放的 。 上海放开了之后， 我觉得大家尽可能就不要去碰那些纯粹的真石器的项目了 ，因为很快它的 5 到 10 年的衰退期就会让你很头疼 。 因为上海其实有好几个项目 ，其实它本身位置也不错 ，但是因为它的外立面 ，其实也会受到一些货值的损失嘛 。 然后第三个的话 ， 就是我觉得尽可能还是要关注整个物业的水平 。 就刚刚提到的 ，因为我一直很推荐大家去买那些第一物业品牌相对比较好 ， 第二就是物业的收费不会特别便宜的项目 ，因为它对于你的长期的小区的维护 ， 包括说刚刚提到的未来的水景也好 ， 会所也好 ， 这些东西其实它的长期保值性是很重要的 。 大家现在去看那些好一点的房子 ， 你就会发现第一它的物业服务变好 ， 第二它物业服务变贵 ， 第三就是它的物业种类变多 。 今天我参加了一个讨论会 ， 设计师就说接下来他们的整个方向 ，其实就是所谓的叫住宅酒店化 。 酒店住宅化 ， 就是大家在做酒店的时候呢 ， 就会想着说你有归家的感觉 ，但是你在家里的时候 ，他就想让你在那种酒店的度假的感觉 。 所以酒店的那些服务的种类 ，其实对大家来说也很重要 。 对物业外立面 ， 然后包括说尽量不要去买那些被淘汰的物种 ， 就已经绝对被淘汰的物种 ， 比如说老破大 ， 或者说得房率超低的塔楼 ， 就是类似于这种 ， 现在已经基本上不可能有人做了 ， 就这个品类到现在截止了 。 而且你会发现过去的一个周期里面 ， 这个品类基本上还是在下跌过程的 。 所以这样的品类 ， 除非你真的预算实在有限 ， 你说我没有办法 ， 我一定要买 ，因为我遇到过客户就说我一定得买市区 ， 然后呢 ， 我预算也买不了正常的商品房 ， 我就只能买这个 ， 那我觉得没有办法 。 但是能避就避 ，因为这样的房子以后流动性只会越来越糟糕 。 **杨天楠** [1:24:19] 我就举个例子啊 ， 就是我今天在社群里边跟大家聊的时候 ，也在说我一个朋友 ，他是租过零几年的那种老的塔楼嘛 ，其中九几年、 零几年， 这个在上海和北京特别多 ， 特别是在北京这个地方 ， 这塔楼有很多的问题 ， 比如说可能一个楼道比较长 ， 就是邻居堆垃圾 ， 比如说是慢速的电梯 ，有漫长的一个等待 ， 比如说小区内的停车位它永远不足 ， 比如说水压 ， 比 如说光照 ， 这样的一些综合的条件 ， 使得这样的一个居住体验就非常的差 。 而且这种差是属于你往后看所有的品类都比它好 ， 那么它的这种竞争力其实就会非常弱 。 你就看到最近三到四年， 你说上海的一个房子跌 ， 大家都在跌 ，但这个风化的特征比跌的特征会更加的明显 。 你新的比老的好 ， 大的比小的好 ， 近的比远的好 ， 然后低密的可能比高密的要略好一些 。 那么这个风化的特征 ， 就是大家对于品质生活的这个追求 ， 某种角度来说 ， 这还超过对于地段的追求 。 我觉得这个是大家需要警惕的 ， 就是千万不要买明确被淘汰的房子 。 我就说三类 ， 这老破小还好 ，因为它是在同等价格段 ， 你没得选高流动性的老破小 。 那好 ， 接下来比如说一个是老破大 ， 第二个是 00 年前后的这个六负七的这个复式 ， 比如说是老塔楼 ， 比如说是零几年的第一批的那个高层的这个动迁房 。 对 ， 我觉得这样的一些品类 ， 又比如说是最近几年的一些超高层 、 超低得房率的那些奇奇怪怪的房子 ， 那这些品类其实就是已经被验证 ，在未来也许就不会出现的 ， 那是特别需要去当心的一些品类 。 **Ryan** [1:25:57] 我觉得大家说的都很全了 ， 我没有什么太多的 ， 就提个醒 ， 就是大家如果是在买新房的时候 ， 关注一件事情 ， 就是上海之前一直有这个类似于中小套型比例的要求 ， 大家买新房的时候稍微注意一下自己所在板块 ， 过去几年卖过的新房 ， 你买的这个面积段供应量有多少 。 比如之前以高层为例 ， 之前这么多年都是 100 作为中小套型 ， 去年开始放到了 120， 大家其实关注一下 ，因为未来二手房卖的时候呢 ，其实都是一个供求关系的比较 。 有的时候在有条件的情况下， 适当进行一个错分其实会更好 ， 就不要买拥挤度特别高的那些品类 。 好了 ， 我们今天也聊了很晚了 ， 大家可能不知道 ， 我们现在在上海中心的第 53 楼 ， 已经聊到了晚上 11 点了 ，也非常感谢大家收听 。 我是天南 ， 那我们下周再见 ， 再见 ， 再见 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。