# 2024 年，我该不该买房，要不要卖房？三个男人线下放猛料，观众都听呆了 听懂涨声 · 2024-06-07 知行小酒馆主播雨白邀请杨天楠（「听懂涨声」主理人）、大卫翁（播客「起朱楼宴宾客」主理人）与nick（公众号「趋势动物」、小程序「趋势选筹」主理人）在上海「房产万事屋」线下活动中，围绕2024年该不该买房、要不要卖房展开讨论，核心主张是：不要把少子化、老龄化等宏观命题直接压到个人的微观购房选择上。大卫翁以日本经验说明，借家法对租客的保护与完善的公共租房体系是长期租房成为可选项的前提，中国现阶段尚不具备。nick基于数据认为房地产周期仍在、择时最重要，老破小正经历政府收储带来的去库存，旧改可提升10%-20%价值；杨天楠则提醒保租房与公租房供给将在未来几年无差别冲击老破小和五大新城市场，且以自住目的买房的人反而在投资上得到好结果。卖房方面，三人一致认为：若非卖不可，现在卖比下个月卖好，否则宁可什么都不做，不在极端行情做最拥挤的交易，决策前先想清自住需求、房产占家庭资产比例与现金流压力三个问题，月供占工资35%是上限，且当前现金流为王、不建议提前还贷。对于海外房产，大卫翁以日本为例指出租售比虽美，但租客解约可能要赔两年租金，没有海外居住需求不建议买。置换建议是「像卖新房一样卖二手房，像买二手房一样买新房」，并把「不要错过卖点」视为周期中的关键。 ## Questions this episode answers ### 出生人口减少、年轻人购房意愿降低，该买房还是长期租房？ 大卫翁认为少子化是宏观命题，买房租房是微观选择，不应混在一起考虑；日本靠借家法保障租客权益、公共租房体系完善，长期租房才可行。中国保障机制尚未建立，现阶段长期租房仍较难。杨天楠补充人口是慢变量，但对学区房的冲击快速而迅猛。 [2:41](https://tdzsfm.com/6ac6981e-35a3-4e7b-b0d5-301f8b164b6d?t=161000) ### 2024年现在该不该卖房？ 杨天楠说如果非卖不可，现在卖比下个月卖好；若月供和资产结构都能承受，此时交易未必是好选择。nick指出上海环比、同比、折扣率均处2006年以来历史回测最大值，卖方极度恐慌且拥挤，普通人不应在极端行情做最拥挤的交易，时间是最好的朋友。 [29:55](https://tdzsfm.com/6ac6981e-35a3-4e7b-b0d5-301f8b164b6d?t=1795000) ### 手头有一笔资金，买房的必要性和时机怎么判断？ 大卫翁建议竖着看资产配置：先问是否自住、房产占全部资产比例、现金流压力三个问题；房贷超过收入30%到50%银行不会放贷，亮红灯就应立刻出手。他还提醒若不买房，这笔钱真能在长钱账户里存住吗？很多人事后庆幸钱被房子锁住了。 [44:24](https://tdzsfm.com/6ac6981e-35a3-4e7b-b0d5-301f8b164b6d?t=2664000) ### 想置换或购买新房产，三位嘉宾给出什么建议？ nick认为整体供不应求已结束，要找结构性需求，并建议像卖新房一样卖二手房、像买二手房一样买新房，确保房子七到八年后仍有流动性。大卫翁强调中周期里不要错过卖点，遇到2021到23年剧烈波动时做一轮切换对家庭资产帮助很大。 [1:00:18](https://tdzsfm.com/6ac6981e-35a3-4e7b-b0d5-301f8b164b6d?t=3618000) ## Key moments - **[0:00] 开场白** - **[1:03] 租房还是买房** - [1:03] 大卫翁：少子化是宏观命题，租房还是买房是微观选择，99%的人不必为出生率下降背焦虑 - [3:45] nick：中国房地产周期没有结束，2021年买房是亏多亏少，2024年反而是不错的时机 - [6:56] 杨天楠：人口是慢变量但预期是快变量，出生人口骤降对学区房的冲击两三年内已在上海兑现 - [8:45] 杨天楠引芒格答「何时该买房」：「当你老婆叫你买的时候你再买」 - **[10:00] 老破小之辩** - [10:02] nick：老破小其实正在被政府去库存，很多小区只挂一两套，扫掉最低价马上反弹 - [11:03] 大卫翁：楼市多了一个原来不存在的买家——政府，就像各国央行持续买黄金改变供需 - [12:16] 大卫翁引黄奇帆数据：香港40%的人住公租房、新加坡60-70%，中国只有5% - [14:53] 杨天楠：2022年卖老破小打新曾是确定性交易，如今已太拥挤、性价比不划算 - [17:17] nick vs 杨天楠：保租房是冲击老破小，还是把黄金地段氛围炒热、旧改提升20%价值？ - [20:12] nick：上海外环外离地铁站近500米还是远500米，未来可能是生死之别 - **[21:12] 地段与产品力** - [22:18] nick踩盘华北四省发现：一楼带院、低区视野开始不掉价，产品力超额收益已高于地段 - [24:13] nick：以投资目的买房很难有好结果，以自住目的买房反而在投资上得到好结果 - **[29:55] 该不该卖房** - [29:55] nick：想卖房的人还有第四种选择——什么都不做；上海挂牌量、均价、砍价率仍在恶化 - [31:51] nick：上海房价的环比、同比、折扣率全部处于2006年以来20年回测的最低点，且还在创新低 - [32:35] nick：现在像2014年11月的底部，普通人不要在极端行情的天地区间做最拥挤的交易 - **[34:38] 三张考卷** - [34:58] 大卫翁：卖不卖房先问三个问题——是否自住、房产占资产比例、现金流压力是否亮红灯 - [39:50] 杨天楠：中介的生意就是撮合最焦虑的买家和最焦虑的卖家，像相亲一样赚佣金 - [43:40] nick：没人能预判房价涨跌，但买得比邻居便宜2万一平，你就永远比他便宜2万 - **[44:06] 买房时机** - [47:50] 大卫翁：日本零首付零利率还能抵税，中国的房地产刺激政策远远没有到头 - [54:00] 大卫翁：小区在贝壳挂牌超过10%，尤其是较新的房子，整体流动性已经丧失 - **[54:38] 分化时代建议** - [54:50] nick预测：2025到2027年将有两到三年可持续行情，主线是新疆、文旅、别墅和县城 - **[56:34] 海外房产** - [56:50] 大卫翁劝退海外房产投资：没有海外居住需求就不要买，15年在日本买房的朋友几乎都在踩坑 - [59:39] nick：中国人看中国自媒体、经中国中介买中国开发商的海外房，相当于被骗了三遍 - [1:00:00] nick：房地产供求关系被永久改变——上海45%的房子建于2000年前，41%是一室户 - **[1:00:02] 楠师绕口令** - [1:01:20] nick的置换口诀：像卖新房一样卖你的二手房，像买二手房一样去买新房 - [1:03:20] 杨天楠给自住者的六字建议：不要错过卖点，周期资产总有远超平均价格的时段 - **[1:03:22] 不要错过卖点** ## Speakers - **杨天楠** (host) - **雨白** (host) - **大卫翁** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 有知有行 (company), UR团地 (product), 听懂涨声 (product), 汤臣一品 (product), 知行小酒馆 (product), 贝壳 (product), 起朱楼宴宾客 (product), 趋势选筹 (product) ## Transcript ### 开场白 **杨天楠** [0:01] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 知行小酒馆 "， 我是雨白的助理天楠 。 去年年底我参加了一场有志有行在广州做的线下活动 ： 亏钱故事交流会 。 当时我记得整个资本市场是处于一个非常低迷的状态 ，但是现场上百位有志有行的用户 ，他们所表现出来的乐观和豁达 ， 让我非常地受震动 。 当时我就对雨白和毛老师拍胸脯说 ， 如果下场活动在上海的话 ， 我一定来张罗 。 没想到 ， 很快活就到了 。 前几周雨白给我打电话 ， 说打算要做一场 " 房产万事屋 " 在上海的线下交流活动 ， 问我到底张罗得怎么样了 。 我突然就慌了 ，因为我想我一个人也撑不住这个场子 。 幸好从日本归来的大卫翁老师 ， 从华北踩盘归来的 nick 老师 ，他们前来救场 。 于是就在 527 房地产新政的前一天 ， 我们三个视角不同 、 观念不同的播客主 ， 就贡献了这场还算激烈的讨论 。 **雨白** [1:03] 各位听友 ， 下午好 。 之前我们有让大家填问卷 ， 写下想问的问题 。 有一个朋友问的问题很典型 ： 他说现在新出生人口减少 ， 年轻人买房意愿降低 ， 那后续我们该如何选择买房 ， 还是选择长期租房呢 ？ ### 租房还是买房 **雨白** [1:20] 这其实是一个很有代表性的问题 ，因为出生人口数量过去几年连年下降 ，是大家都能看得到的数据 。 它是会影响到房地产市场的供需关系的 。 而且尤其是我去问一些 95 后 、00 后的朋友 ， 发现大家慢慢会觉得说 ， 好像买房不一定是自己人生的一个必选项 。 想听听看三位老师的看法 。 **杨天楠** [1:41] 我稍微插一两句话 。 我们这个组合是有讲究的 ， 大家很明显看到 ， 大卫翁是一个宏观和全球大类资产的分析师 。 **大卫翁** [1:49] 以及房产的气氛组 。 **杨天楠** [1:51] 这个 nick 老师更偏向于策略和量化的分析师 。 我们说策略分析师有三大任务 ： 第一个叫做大势研判 ， 房价什么时候涨 、 什么时候跌 ； 第二个是什么呢 ？ 第二个就是行业比较 ， 就是城市之间的比较 ， 哪个城市比哪个城市更强更弱 ； 第三个就是主题 ，是吧 ？ 就是我们看到现在热潮到底是老破小好 ， 还是远大新好 ， 到底是文旅好 ， 还是豪宅好 。 这类选题就是 nick 老师通过数据可以最擅长的来分析的 。 这个我大概看穿着就知道 ， 这个是练家分析师 ，是吧 ？ **雨白** [2:24] 原来这个穿着是有用意的 。 **杨天楠** [2:26] 对 ， 就是怎么买怎么卖 ， 就是这些具体的 ， 你想买房想卖房怎么跟家人沟通 。 **雨白** [2:30] 要不本场的第一个问题 ， 请代表宏观分析视角的大卫翁老师先来 。 **大卫翁** [2:35] 我抛砖引玉一下 。 我觉得这个问题其实也有挺多朋友问过 。 我有一期节目叫 《 如何解决我们的租房焦虑 》， 当然那期节目里面我主要聊的是海外的租房的一些经验 。 但是我认为这位朋友 ， 或者说很多朋友都有一个习惯 ，他把宏观的事情和微观的选择放在了同一个平面上考虑 。 就少子化 ， 或者说是以后出生率越来越低 ， 老龄化越来越严重 ， 这是一个很宏观的命题 。 但是我现在到底是选择租房还是买房 ， 我未来到底能不能一直租房 ， 这是一个非常微观的选择的问题 。 当你把这两件事情放在一起的话 ，其实是很难得出一个让自己能够幸福的一个理由 。 换句话说 ， 就是我认为 99% 的朋友都不用考虑少子化也好 ， 或者说是老龄化也好 。 因为我现在人身处日本 ， 你可感觉到日本的老龄化早在可能 20 年前就已经被所有的学者盖棺定章了 ， 就说一定会发生这样的事情 。 但直到今天 ， 房价涨涨跌跌 ， 依然有很多的日本人自己在考虑我到底是应该在 35 岁还是在 40 岁拥有自己的第一套住房 。 所以我认为对于中国还远没有到这样的一个需要把这么大的一个宏观命题放在自己的微观身上去背着的时候 。 举个最简单的例子 ， 就是日本会保障租房人的权益 ， 这个房东是没有权利赶走你的 。 当然他们现在也有一种合同叫做定期借家 ， 我跟你签的就是三年， 然后三年后我们再续 。 但如果是普通的租赁合同的话 ， 这个房客是受保护的 ， 房东在我没有再签出去之前 ， 你是不能赶我走的 ， 甚至不能随意地把租金提高 。 那当然很多人就会很安心地一直可以选择租房 。 然后他们自己的这个 ， 除了这种私人租房之外 ，他们的公共租房体系也非常好 。 我最近刚租了一套 ，他们叫团地 ，UR 的这个房子 。 租这套房子的时候 ， 我的感觉就是你从政府那里租到的这个房子是非常安心的 。 然后它的整个配套 ， 虽然它很老 ， 它是个 60 年代的房子 ，但是保养得非常的好 。 然后它也因为自己跟私人部门在竞争 ， 所以免去了非常多的手续 、 手续费等等的这些事情 ， 让你能够很容易地租到一套房 。 保租房可能未来会在大家的生活中越来越多地被提起到 ， 那么它可能会成为很重要的一种生活方式 。 所以回到这个问题本身 ， 就是我觉得和我们讨论的很多 ， 包括投资上的命题一样 ， 就是不要把宏观 、 中观 、 微观放在一起 ， 结合成一个问题 ， 然后来想这个事情 。 否则的话 ， 你的考虑会没有办法聚焦到一个实际的点里面 。 就在这个问题下面 ， 更应该注重的就是你要租的这个房子有没有足够多的保障 ， 能够让你一直租下去 。 如果这样的机制还没有建立起来 ， 最好不要考虑就是能够一辈子租房这样的事情 ， 还是在中国现阶段是比较难的 。 **雨白** [5:16] 听完大卫翁老师的分析 ，不如请 nick 再从量化数据的维度 ， 跟大家分享一下你对于买房租房的看法 。 **大卫翁** [5:25] 关于买房租房 ， 第一个是中国的房地产是有明显的周期性的 。 我知道大家主流的认识是现在周期已死 ， 现在已经这个时代过去了 ，98 年到现在已经翻篇了 ， 我们房地产进入下一个 20 年 。 但我不这么认为 ， 就我基于我的数据分析 ， 我认为周期还在 ，而且我觉得周期是不会结束的 ， 现在不应该太悲观 。 这是第一句话 。 所以买房其实最重要的其实是择时 。 我们看过买地或者买房复盘的最主要的教训或者是成功的经验 ， 时机是最重要的 。 就好比说你 2021 年买全国任何城市 ，其实就是亏多亏少的区别 ， 这就是时机决定的 。 如果你是 19 年买房 ， 至少 60% 的胜算你是不会亏钱的 。 那如果你是在今年买房 ， 我个人认为也是一个不错的一个时机 。 那我觉得时机决定了很多东西 ， 就是跟我们的八字一样 。 这是第一点 。 **雨白** [6:07] 我再声明一下， 我们倡导房住不炒 ， 然后我 。 **大卫翁** [6:11] 对 ， 很重要 。 **雨白** [6:12] 对对对 。 这个择时什么的 ， 就是仅代表 nick 老师个人观点 ， 就大家可以听一听 ， 就作为他山之石 。 **大卫翁** [6:18] 然后我接着说 。 第二个观点就是我觉得大家手里的产品一定要折腾 。 比如说我们知道 98 年东北最强 ，06 年华北最强 ， 最近这 15 年华东非常强 ， 华东还有华南 ， 就是大湾区和长三角 。 但未来怎么样又不一定 ， 这是城市尺度 。 然后从业态尺度 ， 你会发现最早老城区涨得多 ， 后来开始建新区 ， 新区的涨幅大幅地超过老城区 。 那现在又开始搞风貌别墅 ， 然后又搞一些保租房 ， 我觉得会有一些新故事出现 。 **雨白** [6:43] 对 ， 我们同样这个不作为投资建议 。 对 ， 就像炒股一样 ， 你能不能折腾好 ， 这个得看你的本事 。 **大卫翁** [6:52] 这个非常重要 ， 就是大家谨慎 ， 做自己的决策 。 **雨白** [6:55] 那天楠老师是怎么看的 ？ **杨天楠** [6:56] 我说一下我的看法 。 我觉得前面那位朋友的提问 ， 我拆解出来有两个比较重要的因素 。 第一个就是人口是个慢变量 ，但是大家对人口的预期是个快变量 。 第二个就是说房地产因为人口所带来的这个影响是长期的 ，但是因为出生人口陡然斜率降低 ， 对学区房的影响它是快速的 ， 非常迅猛的 。 这个在过去两到三年上海的学区房领域其实大家都已经看到了 。 也许说你可以通过开放户口 ， 把 18 岁到 20 多岁的年轻的人留在上海 ， 让他们买一套房 ，也许你可以让小镇的首富 ， 让县城的婆罗门在上海买房 。 但是那些没有出生在上海的人 ，他不可能在 7 年以后入学了 ，他不可能了 ， 对不对 ？ 那这个时候对于学区房这个品类的供求关系 ， 它肯定会带来影响的 。 就是我前面就引用着大卫翁的那个说法 ， 就是我们不能把某种宏观现象和我们的微观选择直接地结合起来 。 就包括政策也是一样 ， 就很多人都说杨天楠出了某某政策 ， 你怎么看 ？ 我说你这个就是乌云问题 ， 就天天飘过来一片乌云 ， 对吧 ？ 你告诉我说会不会下雨 ， 一会儿又飘来一片乌云 ， 你说会不会下雨 ？ 但是你只是看到这个乌云慢慢地变黑 ，但是从乌云到下雨 ， 它其实有好多过程的 ， 对吧 ？ 我们要把中间的那些数据 、 那些过程要逐步地还原起来 ， 你才能找到答案 。 第二个我觉得非常关键的点 ， 就是年轻人对于买房租房的一个选择 ， 比较难的其实就是说你怎么样说服你的家里人。 就是以前巴菲特和查理 · 芒格在一次会议当中 ，其实是被大家提过这个问题的 。 当时巴菲特说他是 52 年结婚 ， 然后他就跟他第一任夫人苏茜说 ， 说我们家的资金对我来说就像木匠的工具一样 ， 对吧 ？ 我也可以拿这个钱买房 ，但买了房以后我就没有办法做投资了 ， 你给我几年的时间 。 然后到了 1956 年的时候 ，他们买了第一套房 ， 这套房首付款是巴菲特整个的流动资金的不到 10 分之一 。 后来他就让芒格也回复了一下， 说到底什么是买房的时机 。 芒格说 ， 当你老婆叫你买的时候你再买 。 我觉得这句话其实蛮有智慧的 ， 它不仅仅只是一个玩笑话 。 就是说买房它是家庭财务的一个重要的一个决策 。 事实上来说 ， 很多的 ， 比如说丁克家族和年轻的夫妻在刚结婚的时候 ， 的确没有硬性的买房需求 ，但是有了孩子 ， 然后有老人需要来带 ，他们对于这种安定感有更高的需求的时候 ， 这个时候许多的家庭的想法就会发生变化 。 我觉得就是我们在做决策的时候 ，也得把这个因素给它考虑进去 。 **雨白** [9:29] 对 ，其实大卫翁老师刚才的话 ， 像公租房或者是保租房 ， 对于可能暂时没有生育计划 ， 希望能够就是活在当下的这种 95 后 、00 后 ，他有的那种可持续的生存保障 ， 那可能就是像刚才您说的那样 ， 就是得看未来的政策能不能够更好的 。nick 老师就说 ，他会觉得他的自己的观点和现在流行的很多叙事不一样 。 就比如说他觉得现在可能老破小 ，也许是一个不错的投资选择 。 你能展开聊聊吗 ？ 我很好奇另外两位嘉宾同不同意这个观点 。 **大卫翁** [9:58] 明白 ， 就是要 battle。 **雨白** [9:59] 对吧 ？ 我最喜欢就是看大家打起来 。 ### 老破小之辩 **大卫翁** [10:02] 有点反直觉 ， 我就有什么说什么 。其实是两件事 ， 第一个是政府要做很多保租房 ， 这个缺口很大 ，但实际上现在去卖保租房的地 、 去建 ，其实已经来不及了 。 就是说满足不了这个缺口 。 所以后面我们就看到以旧换新和收储 。 一方面政府它已经下场去收那些滞销房 ， 另外一方面上海没有 ，但是江苏包括郑州看到的是以旧换新政策 ， 你的旧房子换成新房子 ， 那政府把你的旧房子拿过来 。 那拿过来其实很多就变成了它的收储的保租房 。 虽然大家都很嫌弃老破小 ，但是实际上我观察到的是一个针对老破小的去库存运动 。 老房子虽然它品质很差 ，但是实际上从筹码的分布角度来说 ， 它的供应其实不多 。 很多老破小可能就一两套挂牌 ， 或者五套挂牌扫掉最低的那个 ， 马上价格就起来了 。 所以它并不存在就是大量抛压 ， 只是说现在流动性还略有不足 。 **杨天楠** [10:53] 我觉得关于老破小 ，因为刚才 nick 很明显就是一个交易员的思维 ， 对吧 ？ 大家可以听出来 ， 就是供需 ， 然后这个市场谁在买谁在卖 ，有没有那么多人卖 ， 这个事情非常重要 。 老破小本身我不是很懂 ， 这个回头天楠老师可能更熟悉 ， 就是具体的这个房子 。 但是 nick 的这个说法就让我觉得很有趣 ， 就是这个市场现在多了一种原来都不存在的买家 ， 那就是政府 ， 对吧 ？ 这个可能的收储行为 ， 或者是它需要更多的保租房的供应 。 这就很像我前两天刚录了一期节目 ， 跟朋友聊这个黄金的问题 ， 就是为什么黄金这两年涨这么多 ，其中一个很重要的原因是多了一个原来没有的非常稳定的买家 ， 那就是世界的央行 ， 各国的央行 ， 特别是亚洲的央行 ， 每个月都在坚定不移地买这个黄金 。 虽然它买的量可能只是市场的交易量的 10% 或者 20%，但因为它是一个非常 steady 而且是持续不断的这样一个需求方 ， 或者说它是一个交易者 ， 那么它就会对整个供需关系产生非常大的一个偏移 。 那么换到房产上面其实是一样的 。 如果我们未来一直看到有一个买家在做这个动作 ， 为什么他会做这个动作 ？ 那我也可以提供两组数据 ， 就是现在在香港有 40% 的人住在公租房里面 ，在新加坡可能是 60% 到 70%。 当然新加坡是组屋了 ， 可能稍微有一些相应的区别 。 那这个数据是我前段时间看黄奇帆在一个论坛上面讲的 ， 我觉得说得非常在理 。 就是现在中国的这个比例是 5%， 就是住在保租房或者是公租房 ， 反正是政府提供的房 ， 这个跟我们想象差别很大 。 因为按理说中国是社会主义国家 ， 对吧 ？ 我们应该更多的是国有 。 但是我们在房地产这个事情 ， 真的在过去 30 年走了一个完全的市场化 ， 特别的商品房供应市场 。 它跟世界的那些资本主义国家 ， 甚至包括德国 ， 包括我刚才说日本的这种 UR 团地 ， 都不一样 。 我们就完全让房企甩开棒子干了 。 那现在是时候收回来一些 ，因为这个房地产周期的原因 ， 我们可能需要去由政府来托底 ， 把这个周期摊过去 。 那么我们一定会看到未来几年保租房的这个供应量大量地出来 。 那它出来的这个点就在于刚才 nick 说的 ， 它不可能凭空建楼 ， 就是这个是来不及的 。 那它一定要从一些地方能够收楼 ， 那它就会成为这个小市场里面的一个很重要的买家 。 那至于大家要不要把老破小作为一种交易品种自己去买呢 ？ 这个是另外一回事 。 毕竟我们不是炒家 。 如果大家现在去买老破小 ， 可能还是想说它的门槛比较低 ， 可能可以作为我第一个房子的一个起点 。 那这个其实在海外看来也是非常常见的 ，也就是年轻人在一开始不会从像中国现在 ， 我不知道为什么过去几年有一个趋势 ， 就大家上来就三房起跳 ， 可能还是跟新房那种大量的限购政策有关 ， 所以我们要一步到位 。 但大家可以看到现在限购已经基本上取消得差不多了 。 就我去年跟老钱打的那个赌 ， 虽然还没有最终赢 ，但是我觉得快赢了 ， 就是限购政策的这个全面放开 。 所以一旦没有了这个限制之后， 年轻人的选择其实变多了 。 我不一定要一步到位 ， 我可以先选择一个合适的一个房子先上车 ，不管是出于单身的居住还是两人的居住 。 所以这股力量可能会成为未来改变这个供需关系的一个重要的力量 。 **雨白** [14:05] 对 ， 包括最近一两年其实也能看到很多媒体报道 ， 就是现在大家好像都看到很多人都在抛售自己的房子 ，但是其实也有很多年轻人选择上车 ，因为他会觉得说 ， 比如说在上海 ，他租一套房子的房租跟他买一套小户型的 ，他需要付的那个月供其实是差不多的 。 **大卫翁** [14:22] 现在又到了这样的状态了吗 ？ 这是我 15 年前买房的时候的 。 **雨白** [14:26] 是的 ，是的 ， 现在确实出现这种情况 。他会觉得说我找一个离公司稍微近一点 ， 能够让我免除通勤痛苦 ， 然后同时它的月供和我的那个平时房租差不多 。 那我为什么不能拥有自己的房子呢 ？ 我可以按我喜欢的方式去布置它 。 就这种情况其实这两年也是蛮普遍的 。 **杨天楠** [14:43] 我就说一下， 就是 22 年我开始 ， 包括在朋友圈身边人的鼓励下， 我让他们去做一个最明显的一个交易 ，其实就是 22 年的上半年一直到 23 年的 4 月份 ， 这个期间就要卖上海的老破小打新 。 这是一个最确定性的一个比较高收益的一个交易 ，但是你打新得打好一点的位置 。 但是到了此时此刻 ，其实我觉得这样的一个策略已经变得非常拥堵了 ， 甚至变得非常的性价比不划算了 。 大家要知道 ， 就是当我们说老破小的时候 ， 我们不能把它当做一个整体 。 同样是老破小 ， 为什么不同的地方它的下跌的幅度其实不太一样呢 ？ 我觉得就是前面大卫翁和 nick 其实就回答了这个问题的一部分 。 因为市区的老破小 ， 它除了品类相对比较稀缺以外， 它在租售之上其实还叠加了一个东西 ， 叠加了一个看涨期权 ， 就是我可能会通过动迁也好 ， 就是原拆原还也好 ， 美丽家园也好 ， 可以去改善我的这个部分的一些价值 。 第二 ，其实当我们说到保障性住房对于市场冲击的时候 ， 或者说保障性住房和老破小它到底是对立的 ， 这点我跟 nick 其实会有两点不同的一些点 。 就原来我可以租老破小 ， 我现在也可以同时去租保租房 ， 租公租房 ， 这时候它们会不会有替代关系 ？ 就是你看从最低程度保护的建设者之家 ， 到上面的一些配售型的保障性住房 ， 上海所有的配售型保障性住房几乎都在五大新城和外环外， 这对于市区内的冲击是非常有限的 。 然后到那个人才公寓 ， 到公租房 ， 到保租房 ， 它不同的阶梯 ， 不同的价格段 ， 不同的适应人群 ， 它的针对的对象和它未来所对标的一些购房的需求 ， 它其实都是有巨大的差别的 。 我觉得这个东西上还是需要去持续地去观察 。 但是我觉得这种冲击 ， 就一旦它来会非常的快 。 我就说一个数据吧 ， 就上海有个集团叫做陆家嘴集团 ， 陆家嘴集团它有 n 个事业部 ， 明年差不多 ， 比如说以 17 个事业部当中， 它其实有将近一半的事业部明年没有新的工可以开 。 因为很简单 ， 当我建一个商场 ， 建一个写字楼 ， 竣工之后我是有入住率要求的 。 如果我竣工了以后， 商户没有招进来 ， 或者公司没有搬进来 ， 我是很难交代的 。 但是我保租房的所有的事业部都在加紧地开工 。 所以我自己的感觉就是是四五到十五五 ， 就是以上海为例 ， 保租房和公租房的供给会提供得特别多 ，而这一类供给将会无差别地去冲击 ， 包括老破小 ， 包括五大新城的所有的市场的一些交易者 。 **雨白** [17:17] 好的 ， 现在请正方反驳 。 **大卫翁** [17:19] 对 ， 我保留意见 ，因为我觉得其实是众人拾柴火焰高 ， 恰恰不是冲击 。 我觉得国家其实在讲一个很大的叙事 ， 至少在上海我看到的就是黄埔 、 虹口 、 杨浦拆了很多拆迁吧 ， 然后现在盖的是公寓别墅以及一些新的商场 、 写字楼 ， 相当于把这些原来我们觉得虽然黄金地段 ，但其实很不宜居的一些地段 ， 它重新翻新成了一个又有风貌 ， 然后又现 代化的这样的一个区域 。 那其实这样的一个区域 ，其实是无形中给所有的老破小的配套价值提升了一个档次 。 这是第一点 。 第二点就是这个美丽家园 ， 就是把大量的加电梯也好 ， 或者改立面也好 ， 那这个在量化上基本上提升了 10% 到 20% 的价值 。 就我在成都看 ， 就经过那个改造之后和不经过旧改 ， 它的涨跌幅的差距大概这个 gap 有 20%。 所以这是第二个点 。 第三个点就是保租房 ， 我认为国家未来是要发 raise 的 ， 就这些都是资产要发 raise 的 。 当它的手里的收储的这些小面积租房越来越多的时候 ， 它实际上是对房租市场形成了一个垄断 。 那它既然是一个操盘者 ， 它又在发 raise， 我觉得它想做的事情我觉得还挺明显的 。 就目前我来看保租房的这些 showcase 来说 ， 首先价格一点也不便宜 ， 然后呢 ， 它跟老破小压根就不是一个赛道 ， 它不是一个物种 ， 就是它没有替代关系 。 第三点是我觉得反而它会让大家在老楼林的这个片区的那种居住氛围和配套氛围形成一种时尚 ，以至于我保租房住不起 ， 我为什么不租老破小的 ， 就是外面破跟我里面有什么关系 。 然后我可以有很多房东入局 ， 然后开始把这个黄金地段重新给活化起来 。 我觉得在一个上行周期里面 ， 它不是一个零和博弈 ， 它是把这个氛围炒热 。 我觉得我们接下来两年应该会见证到这样的一个趋势 。 **杨天楠** [18:54] 对 ， 我在两位中间再插一脚 ， 我依然觉得就是没有本质矛盾 。 天楠老师说的第一句话就非常的明确了 ， 就是地段地段地段嘛 ， 对吧 ？ 你核心区域的老破小跟你外环外的老破小根本是两码事 ， 对吧 ？ 那现在的整个保租房的趋势也是刚才那个 nick 说的 ， 中心的在做改造 。 那么对于中心地段的老破小依然是一个非常好的 ，不管是说它自身居住环境的提升 ， 还是它的便利性等等的方面 ， 都是有明显的抬升的 。 因为你从日本的例子来看 ， 日本的新房也好 ， 二手房也好 ， 它的价格几乎只决定于一件事情 ， 就是它离电车站有多近 。 就是它所有的你去看它的房地产的广告 ， 上面最大标的不是别的东西 ， 就是离什么什么站徒步几分钟 。 因为当你的环境或者说你本身的居住条件都开始向比较高规格的地方去抬升的时候 ， 最终能够决定一个房子的价值的 ， 就是它的地段以及它是不是交通便利 。 这个不管是对你租也好 ， 还是自己住也好 ， 都是决定性的因素 。 所以日本的房子什么时候都会涨价 。 我们在日本的人经常他们会说 ， 只有一个形式 ， 就是在 10 年后这里可能会通另外一条电车线 ， 或者是它就是有一个新的交通方式会出现 ， 那么它的价格会有一个变化 。 否则的话 ， 它的价格基本上就一直是不变 。 我不知道啊 ，因为我不是上海老破小的专家 ，但是我觉得对于老破小的潜在的买家还是卖家 ， 这个地段真的非常关键吧 ， 应该是 。 **大卫翁** [20:17] 我就补充一句啊 ， 就是以上海为例啊 ， 就是什么时候就是说地铁会是个决定性的因素 ， 比如说在外环 ， 上海外环外的新楼盘密集的地方 ， 比如说大虹桥这个地方 ， 你离地铁站近 500 米和离地铁站远 500 米 ， 未来可能就是生死之别 ， 这是决定性的 。 就你反而你在市中心其实差别没有那么大 ，因为距离几条线可能都没有那么远嘛 。 但是如果你是非常依赖某条地铁线 ， 然后这条地铁线在离地铁站更近的地方有好几个品质比你高的新盘的话 ， 你未来的这个竞争的压力就会非常大 。 这个也是当年我参加一次路明教授在复盘 90 年代到 00 年代日本的房地产走势的时候 ， 就是得到最大的经验吧 。 就是除了最核心的地段 ， 就是中外环的所有的楼盘 ， 当它变成一个二手盘在市场当中销售的时候 ， 距离地铁站的远和近 ， 可能会决定它流动性相当大的一个因素 。 **雨白** [21:12] 因为前面其实大卫翁老师有总结南师的话嘛 ， 就是其实你前面一直在说地段地段地段 ，但是其实我们这一两年也会看到说地段可能已经不是一个房子的决定性因素了 ，不是它的房价的决定性因素了 。 ### 地段与产品力 **雨白** [21:25] 就以前我们会看到很多那种户型很奇怪 ， 设计得很差 ， 质量不高的房子 ，因为地段 ， 然后被大家蜂拥而抢 。 但是现在大家对于一个房子的质量 ， 它有没有好的景观 ，有没有好的配套 ， 它的小区物业如何等等 ， 大家都会有所考量 。 那其实让大家就会觉得说 ， 好像买房进入了一个新的 hard 模式 ， 就好像考虑的因素一下子变得更多了 。 那在未来的房产市场 ， 假设我们要上车要买房的话 ， 那我们现在应该着重考虑哪些因素呢 ？ 以及几位老师有看到哪些趋势吗 ？ 尤其是在这种产品上的 。 **大卫翁** [21:59] 这个我最近感受挺深的 。 **雨白** [22:00] 你是刚从华北回来是不是 ？ **大卫翁** [22:02] 对 ， 我刚从华北财团过来 。 **雨白** [22:04] 河北 ？ **大卫翁** [22:05] 河北 、 山西 、 陕西 ， 还有内蒙古 。 **雨白** [22:07] 内蒙古 ，OK。 **大卫翁** [22:08] 我觉得发生挺大改变的 ， 甚至可以说相当大的改变 。 就是这三年的我觉得体会 ，因为我们回过头到 21 年， 其实当时买房最重要的几个点可能地段了 ， 学区了 ， 然后离产业要近 ， 对吧 ？ 买里面越多越好 。 那其实现在有特别大的变化 。 说几个例子哈 ， 最近我比如说买房 ， 我会关注到其实低区的视野大家更喜欢了 。 就是原来我们不是说人上人我们要住 30 多层吗 ？ 那现在其实不是 ， 现在很多小洋房啊 ， 包括一些高区的低层 ， 甚至一楼带院的 ， 现在反而它不掉价 。 原来那个你看一房一价销售表就越高越贵嘛 ，但现在其实有一点边际变化 。 但是我觉得这个边际变化可能会慢慢演绎出来 ， 大家可以关注一下 。 另外就是原来说要离那个产业新城近嘛 ， 视野是 CBD 最好 ，但现在其实不是 。 现在是反而不在乎你是产业集群 ， 你可以视野是公园 ， 或者是湿地 ， 或者是近郊一点 ，但产品力特别好 。 现在其实产品力的超额收益是远远高于地段的 。 这是一个最新的变化 ，但我不知道这个叙事是永久会延伸 ， 还是说它是一个经济下行的阶段性产物 ， 未来会反转的 。 我倾向于认为这个叙事还没走完 ， 就是这个叙事可能会走很久 。 因为大家关注到最近其实大公司的经营状况在变得很差 ， 然后呢 ， 原来的这种人上人的经营叙事其实在打破 。 现在大家是回归烟火气 ， 回归自然 ， 回归邻里的 。 那这种叙事的角度下， 你会发现原来我们喜欢的好产品的那个 pattern 其实已经在变了 。 现在大家更喜欢绿化好一点 ， 近郊都可以 ， 产品一定要好 ，其实配套都无所谓 ，因为我可以点盒马和饿了么嘛 ， 还有快递 。 我觉得这才是正常的 。 我当时一六年入行 ， 我觉得这个市场是病态的 。 当时我们做测算完全不看这个 view 啊 ， 视野 ， 还有这个产品力 ， 就统一按照这个标准化的洋房高层去排布 。 那我觉得那个时候是病态 ， 现在其实是正常的 。 我觉得买房就应该看产品 ， 比如说像中国香港其实非常明显 ， 视野好和视野差 ， 它的那个溢价差距非常大 。 同一个小区高几个楼层涨 30%、50%， 然后朝南和朝北的视野完全不一样 ， 它可能是翻倍的变化 。 所以我觉得大陆大概慢慢会走到这一步 。 **杨天楠** [24:06] 是不是因为现在更多的人就不是投资的目的在买房 ，而是自住的原因 ， 所以他会重视这个产品力啊 ？ **大卫翁** [24:13] 就是这几年有一个最基本的法则 ， 就是以投资目的买房 ， 最后投资都很难得到好的结果 。 但是以自住目的买房 ， 最后在投资上反而能得到好的结果 。 就是这两到三年买房呢 ， 如果说是有个终极的一个原则的话 ， 我觉得这是个很明显的一个特征 。 **雨白** [24:30] 而且我记得之前我们聊天的时候也还说 ， 现在其实在一线 、 超一线还有一个趋势 ， 就是大家会考虑说去二线城市居住 ， 或者是更低线的城市居住 。 因为大家对于一个更好居住环境的这个追求 ， 可能也会导致大家对这个不同的房产产品的偏好发生一些变化 。 **大卫翁** [24:46] 嗯 ， 我觉得这个变化非常大 。 就是原来在上海买房的逻辑当中， 就是地段的因子 ， 然后品质的因子是非常小的 。 就是以前的很多炒房流派当中， 最嘲笑的 、 最看不上的叫什么 ？ 就你买了叫贵妇盘 ， 就 CEO 盘 ， 对吧 ？ 为什么 ？ 因为它涨幅最低嘛 。在上海 ，在汤臣一品问世以后的 10 年内 ， 全上海涨得最少的一个楼盘就是汤臣一品嘛 。 就大家可能不知道 ， 上海的房子就是从平均的品质上来说 ， 可能是全国倒数第二 。 我觉得可能仅仅比北京好一点 ， 北京倒数第一 ， 上海倒数第二 。其实是非常烂的 。 就这样的一些房子 ， 你想想看 ， 一些年轻的 ， 比如说条件不错的家庭 ， 到上海买了第一套房 ，他走进老破小的瞬间的时候 ，他可能直接就精神崩溃了 。 因为他们在 15、16 年货币化棚改和整体的城市更新以后 ，他们已经再也没有住过那么烂的房子了 。 但是只有上海人还一直住在这边 ，也就意味着说普通的这样的一些相对比较低品质的房子 ， 它在流动性上面是会带来一些压力的 。 包括新房当中也是很明显 ， 就是从 22 年，22 年的很多的房子相比到 24 年的新房 ， 它的价格是低一些的 。 但是大家仔细去关注 24 年开始开盘的一些新的楼盘 ， 实际上在整体的产品的品质上是比两年前 、 三年前有个非常大的一个提升的 。 我觉得开发商的这个行为 ， 某种角度也呈现出了大家的这种偏好上的一种位移 。 **杨天楠** [26:14] 但是我觉得我说话有点不接地气 ， 可能就是因为一直老看海外的东西 。 但是在海外现在就是反过来 ，也不是反过来 ， 就是又回到还是地段最重要 。 因为你的地段决定了你的整个这个区域 ，而这个区域里的房子 ， 它会在长期的变迁跟更新中朝着同一个方向去走 。 你比如说东京 ， 刚才下来的时候吃饭的时候在聊说一个著名的播客大 V， 我就不点名字了 ， 跑去神乐坂租了一个房子 。 就神乐坂在东京就相当于法租界在上海 ， 就是一个特别有气质的高雅的一个区域 。 那那个区域的房子不管你是老的还是新的 ， 它逐渐的都在向那个方向去发展 ， 然后它的产品力是趋同的 。 然后那最终决定它的变成什么 ， 又变成了地段 。 这个地段不一定是交通便利 ，而是一个区域 。 上海我不知道有没有这样的说法 ，因为我离开有点时间长 ，但是至少在日本就是说到一个地方 ， 大家都会有一个非常明确的标签 ， 就啊 ， 这里是这样的人在住 ， 那里是那样的人在住 。 然后他就会误以群居越来越这个什么 ， 会去买丰洲塔楼的全是中国人。 那就是刚才在说的那个视野好嘛 ， 一眼望去全是海 ， 然后特别漂亮的海景房 ， 它的产品力也好 ， 它的整个塔楼底下的健身房各种都特别好 。 然后老东京人就嘲笑他们 ， 就这地儿地震来了 ， 先塌的就这儿 。 就是东京自己的人， 包括一些在东京待了很多年的中国人， 也绝对不会想到要去那些地方买房 ，因为他们都是填海造出来的地 ，而那个地基虽然就是说起来是什么抗震或者什么的 ，但是肯定跟一些更加确保能够没有地震伤害那些地方来比是弱一点的 。 所以就是我在想 ， 就是现在两位在讲的这个产品力超过了地段 ， 又重新回到了一个非常重要的 ， 就好像在几年前我记得有过一个说法 ， 就是物业很重要嘛 ， 就是一个小区的物业可以给它的这个小区的价格上加一个很大的分 。 我不知道这个说法是不是还存在 ， 越来越适用了 。 **大卫翁** [27:59] 原来不在乎 ， 虽然这些物业公司都快倒闭了 ， 然后股价都跌得只剩下 1% 了 。 **杨天楠** [28:04] 对 ， 我觉得这个是合理的啦 ， 就是因为物业它可以确保一个小区它的可持续性的存在 。 但是我在想 ， 会不会到一个时间点还是会回到地段 ， 然后不光这个地段 ，而是这个区域来决定这个房子好还是不好 。 **大卫翁** [28:19] 我感觉这个就是跟那个价值成长一样 ，有时候吵价值 ，有时候吵成长 。 那从交易上讲 ， 大家吵得过欢了 ， 就是 violent delight has violent end 嘛 ， 就是说大家吵得欢 ， 后面跌得最猛的也是这个 。 那其实风格切换就是在周期的不断演替中变化 。 因为过去三年我们应该说 19 年到 21 年上海吵得最多的就是次新 、 地段 、 品质 、 小三房 ， 这是过去我们最喜欢的 。 那政府也看到了这种喜欢 ，其实它土拍也就大量的供应 。其实政府我觉得更像一个筹码派发 ， 就是说它把大家想要的东西用打新的方式 、 限价的方式 ， 一股脑的在 22 年疯狂的供应给市场 ， 然后让这个事情变得突然又很拥挤 。 那其实这两年我们看到风格转变 ， 好像在朝另一个趋势来进行 。 所以大家发现这三年其实涨得最多的是别墅 。 我估计很多人也能意识到 ， 就是从 21 年到现在 ，其实很多别墅都翻倍了 ，但是呢 ， 高层是跌了 10% 到 20%， 那老破小跌得稍微多一点 ， 大平层可能大概涨了 20%、30% 这样的状态 。 所以你会发现吵得最多的 ，其实在目前也是在慢慢的瓦解这个共识啊 ， 那新的共识会在冷门的品种中出现 。 **雨白** [29:19] 对 ， 我们前面其实聊了很多关于目前的市场的一些变化 ， 包括一些趋势 ， 包括你怎么看一个房子 。 但我相信在座各位很多朋友其实是带着关于自己房子的问题来的 。 比如说如果他现在有一套房子想要出售 ，他并不知道这是不是一个好的时机 ， 比如他想要置换 ，也不知道现在该不该置换 。 毕竟就现在这个市场形势 ， 我相信很多人手里持有的可能某一套 、 两套房产 ， 它是出现了下跌 ，他不知道现在该不该卖 。 而且我们天天看到自媒体上很多报道 ， 说现在的买家杀价要多么疯狂 、 多么厉害 ， 让卖家闻风丧胆 。 就是这样大家更不知道该如何操作了 。 ### 该不该卖房 **大卫翁** [29:55] 我觉得是这样 ， 就是我们今天来的人肯定有的是想着卖房 ，有的想着买房嘛 。 但是我觉得其实还有一种选择 ， 就是你什么都不要做 ， 然后忘记 。 就你今天来了 ， 看了 、 听了 ， 忘记这件事情 ， 我觉得也是一个选择 。 如果是 22 年或者 23 年的 4 月份之前的任何一个时间点 ， 我觉得我可能都会觉得说你可以卖掉它 。 但是现在已经是这样的一个状况情况下， 就是最大的斜率 ， 就我们感知到的 ， 第一是从趋势的变动角度来说 ， 就是我们看一个地方到底会不会搁在最低点 。 就大家都会害怕我搁在最低点嘛 ， 对吧 ？ 就大家最大的担心啊 。 第一个是我们看到的是什么 ？ 就是当一个东西出现反弹的时候 ， 之前它肯定有个步骤嘛 ， 就不会说我突然飘过来一片黑的云 ， 我下一秒就下暴雨 ， 对吧 ？ 它会有一个过程的 。 那我们现在看到 ， 就是从上海的整个的趋势角度来说 ， 第一个我们看到的是挂牌量还在增加 ， 均价还在降低 。 我们看到的是边际的挂牌价格还在不断的突破下限 。 然后我们看到的是每套房它的砍价率 ， 就是每套房的挂牌的价格到成交的价格的那个降幅 ， 那个砍价率还在扩大 。 这个就是我们看到的这个东西在基于数据上的一个事实 。 **雨白** [31:07] 那最近我们看到一系列新政策出来 ， 它对这个市场的刺激有产生比较大的变化吗 ？ **大卫翁** [31:14] 还在跌 ，但跌幅放缓了 ， 放缓得很 。 就按目前的这个市场氛围 ， 应该还是惯性往下的 ， 除非外力再介入 。 **杨天楠** [31:21] 对 ， 我只能说没有看到边际改善的趋势 。 就是我们只能这么说啊 ， 就是说如果是此时此刻你非卖不可的话 ， 我觉得现在卖比下个月卖要好 。 如果你此时此刻你觉得说 ， 哎 ， 我觉得我月供也能够承受 ，在我资产比例当中的这个结构我也能承受 ， 这个地方也许我换到普通工作 ， 这个地方我还会去住 ， 那么我觉得此时此刻去交易它不是一个最好的选择 。 **大卫翁** [31:46] 我觉得卖房跟置换是一个比较典型的问题啊 ， 我是这么理解的 。 首先现在的状态 ， 上海我引入两个概念 ， 环比和同比 ， 跟大家说一下 。 环比就是这个月比上个月过去 30 天跌多少 ， 这叫环比 。 同比是说今年跟去年的今年， 就是过去 365 天跌幅是多少 。 还有就是折扣率的概念 ， 就是说现在挂一套房 ， 你到底是砍到是 20 厘米还是 30 厘米 ， 还是 5 厘米 ， 这叫折扣率 。 那现在跟大家公布的这个数据呢 ， 现在我们的无论环比还是同比还是折扣率 ， 都在我们从 06 年到现在历史回测上的最大值 。 就是目前上海的跌幅 ， 无论是月跌幅还是年跌幅 ， 还是现在折扣率 ， 跟过去的历史 20 年的水位比 ， 现在在最低点 。 **雨白** [32:23] 那相较于全国 。 **大卫翁** [32:24] 而且还在创新低 ， 全国几乎每个城市都在它现在的最低点 。 **雨白** [32:27] OK。 **大卫翁** [32:28] 最近半年上海跌得很快 。 那我想跟大家分享的就是这样的时期 ， 过去有 ，其实我们是刚刚跌穿 14 年的 11 月 ，14 年的 11 月是最底部 。 那个时候 14 年 9 月是第一次救市 ，930 类似我们任何房不让贷 ， 后来救市失败了 ，15 年 330 又再救市 ， 后来 15 年的 9 月全国才真正的企稳 ， 就是说企稳就止跌 ， 环比开始涨 。 再往前回溯是 08 年的 9 月份 。 所以这个时期呢 ， 是一个极端时期 ， 我把它叫极端波动吧 。 那这种时期的特点就是 ， 如果你是价值投资 ，其实就是一个底部 ，但是确实是个左侧 ， 现在确实在跌 。 你如果是趋势交易者 ， 你找不到边际变化企稳的迹象 。 就如果我们也是趋势交易 ， 那我 OK， 我看到你 ， 你首先假设我要买的房子要涨 ， 我先看你涨一周吧 。 你不要一周都不涨 ， 我买你干嘛 ， 对吧 ？ 那我必须要看到你涨一周 ， 那就企稳了我再进 ， 这叫右侧 。 但是对于价值投资者呢 ， 底部已经是可以入的一个区间 ， 就是说我不知道是不是最底 ，因为现在还在跌 。 但是它在历史回测上是一个什么百分之什么零分位数 、20 分位数以下的这样的一个概念 。 所以现在这个行情呢 ， 是一个卖方极度恐慌且拥挤的一个地步 ， 就是大家现在挤破头去卖房 。 如果你是一个普通人， 就不是那种断贷或者背债 ， 或者是那个新闻违约的这种 ，其实不用去挤这件事情 ， 时间是你的最好的朋友 。 就像刚刚南师说的 ， 忘掉它也许是最好的 。 就是你如果是纯卖哈 ， 我说的是纯卖 ，因为过两年可能就完全不一样了 。 就像 21 年， 其实你会发现买房特别困难 ， 你买房打新都打不到 ， 然后你想在二手房买房 ， 那店家都没时间接待你 ， 你甚至要去付费找咨询公司帮你买 。 那就是说你不要在极端行情的天地区间去做当时最拥挤的交易 。 我觉得在交易上其实焦虑会特别害自己 。 这是第一句话 。 然后我觉得什么样的情况是可以卖的 ， 就是当你找到了一个很好的机会 ， 这就是一个机会成本的问题 。 如果你看到了一个未来能收益能超过 20%， 然后你觉得你的房子未来涨不了 20%， 那这就是你卖的最好的逻辑 。 像我自己现在做 ， 我其实在全国看好东西不多 ， 好鸡蛋不多 ，但如果我看到特别好鸡蛋 ， 我恰好手里也没钱 ， 那我第一的想法就是把我最差的鸡蛋卖掉 ， 然后把这个钱挪到那个未来可能更高收益的产品里 。 **雨白** [34:29] 这个好像说就那个老师的免责声明 ， 就那个老师是一些个人观点 ， 就是你的房产交易决策一定要自己独立分析 ， 然后再进行判断 。 **大卫翁** [34:38] 我来再提供一个视角吧 ，因为我刚才一直在旁观看南师跟 nick 说这个 ， 我觉得很有意思 。 我大家复盘一下， 就是他们俩到底想说什么 。 ### 三张考卷 **大卫翁** [34:46] 现在的很多朋友就是看到自媒体啊 ， 或者甚至是身边的人在说房子的这个事情 ， 就觉得哎呀 ， 我手上的这个要不要卖 ， 或者是要不要买等等 ， 就是怎么打消这种冲动 。 第一个问题 ， 你要不要自住 ， 你未来还有没有可能自住 ， 这个是直接决定了你手上的这个资产 ， 它到底是一个自己的需求 ， 还是它是你的投资的资产配置中的一部分 。 第二个问题 ， 问你这套房 ， 就或者这两套房占你全部资产的比例是多少 ， 百分之六七十 。 说实话这个比例还是高了一些 ，但是是现在中国人的普遍 ， 可能六七十都算低的了 ， 我觉得啊 。 对于很多人， 我知道的身边的朋友都有占百分之八九十以上的 。 但是这个就决定了你如果是六七十 ， 大家如果想象中是一个企业的话 ， 这个企业的三张表里面 ， 它的资产负债表里面一大块的资产是不动产的话 ， 它要不要去调整它这个资产负债表 ，其实决定了这个问题 。 第三个问题 ， 我不记得问没问 ，但是应该问 ， 就是你现在的还贷压力怎么样 ， 就是你的现金流上的压力有没有 。 比如说你过去的这套房子对你现在的这个收入端有没有影响 ， 包括你们现在有了小孩 ， 那么整个家里的现金流表是什么样子 。其实这三个问题问出来就应该可以解决一个很大的焦虑 ， 就是你到底现在要不要把这套房抛到脑后， 还是你现在就要考虑要把这套房出手 。 那么这个的关键的决定点其实在第三张表 ， 就是你的现金流表 。 换句话说 ， 就是如果这套房现在的房贷压力 ， 或者是你整体的房贷压力已经超出了你的承受范围 ， 那在未来你假设你的收入不变 ， 甚至还会往下降的情况下， 你的家庭的现金流能不能支付你现在的房贷 。 如果这个问题非常的亮了红灯 ， 亮了红灯是什么概念 ？ 就是你可以假设你要自己再买套房 ， 你要申请房贷 ， 银行会问你一个问题 ， 这个占你的工资比例是多少 ， 对不对 ？ 如果超过了 30% 或者 50%， 它是不会贷给你这笔款的 。 那你现在的现金流压力有没有到这个水平 ？ 如果到了 ， 这应该是一个红灯 ， 那你现在就立刻要考虑把这套房出手 ，不管它是在左侧右侧 。 但是如果这张表没有问题 ，是你的第二张表 ， 就是你的资产负债表里面 ， 它的占比高了 ， 就是百分之六七十 。 那么这个时候你要问自己的问题 ， 就是刚才 nick 说的 ， 你有没有一个更好的资产想要去投资 ， 你有没有一个更需要去用钱的地方 。 如果有 ， 它未来的潜在的资产回报率超过了这套房产可能给你带来的这个回报率 ， 那你可能是在第二梯队 ， 就是不是那么紧张 ， 就可能可以等到 nick 说的这个右侧 ， 再去考虑出手的这个问题 。 那这里的投资回报率 ，其实就是我节目里这样说的 ， 它不光是说是我要买股票或者买基金 ， 我觉得它的投资率回报率高 ， 包括你对自己的投资 ， 包括你对家庭 ， 你可能未来你要结婚 ， 你要生孩子等等的这些 ， 都可以作为一个投资项去考虑 。 那么把你手上的这套房产跟这个东西做一个比较 ， 来决定它要不要在一个中长期的周期里面需要去把它出手 。 那问完自己这两个问题 ， 我觉得你基本上可以相对来说就是减少对现在各种 ，因为我觉得房产某种程度上就是股票市场的一种放大版 ， 就是它的声音会更加长期 ，因为房子涨起来就是刚才 nick 说的 ， 它会涨很久 ， 然后跌起来会跌很久 ， 所以它会放大你心里的这个恐惧 。 因为问我的人更多的想问的是股票资产 ， 或者是一些偏权益类的资产 ， 就是哎呀 ， 我有一个股票 ， 它涨了 50% 了 ， 它现在跌回来 20%， 它该不该卖 ， 这个问题是不是有点眼熟 ，其实跟房子有点像 。 但是问题就在于股票太容易卖了 ， 就是我摁摁摁钮它就被卖掉了 ， 所以大家会更容易的做出这样的一个决定 。 那我问他的第一个问题一定是 ， 你这笔钱拿到手你想干嘛 ？ 你有更好的投资标的吗 ？ 你觉得你买的这个股票比它更好的一个资产配置是什么 ？ 这是第一个问题 。 第二个问题 ， 如果你俯瞰你的整个资产负债表 ， 你俯瞰你的整个资产配置 ， 现在权益类资产 ， 股票资产占你的比例是你舒服的位置吗 ？ 如果你只占了 20%、30%， 那它并不高啊 ， 你为什么要考虑把这个东西卖掉了 ？ 你这个资产想把它换置成另外一种什么样的资产 ？ 那我觉得其实对于房子 ， 它只是一个不容易变现 ， 或者说我觉得那个老师很多时候他确实我们只能把它作为一种参考 ，因为他是市场上的一个交易者 。 我没有见过一个人可以就是把买卖房子当做是一种我每天都可以去考虑的事情啊 。 就我觉得不管是在座的各位还是我 ， 都不可能做这样的事情 。 但是我现在如果考虑出手我手上的一套房产 ， 我的想法一定是我未来的这个生活 ，以及我想要去配置的资产需要这笔钱 ， 所以我需要去把它出手 ，而不是因为它跌了多少 ， 它涨了多少 ， 它本身发生了什么样的变化 ， 我需要这笔钱 。 所以这个其实是对于资产配置学派的人特别需要讲究的一个东西 ， 就是第一 ， 我认为房地产资产在所有人的你手上的所有的资产 ， 加上你未来 20 年的收入 ， 这样的一个比例里面不应该超过 50%。 但是中国人基本上 99% 的人都会超过 50%， 就只要你买了房 ， 那么这个比例肯定是不好的 ， 大家是需要去调整的 。 但第二个比例就是你的现金流 ， 如果没有出现问题 ， 那你绝对不应该在一个就是刚才 nick 说的 ， 就是现在是一个情绪的很典型的谷底 ， 至少是短期的一个谷底 ， 长期我不知道 ，但是短期一定是个谷底 ， 那你不应该在这个时候冲进这个卖家的队伍去把这个价格进一步的这个压低 。 我补充一两句啊 ， 我觉得大卫翁说的感触很深啊 。其实就是房地产 ， 你去问任何一个中介 ，他们都会告诉你说这世界上没有难卖的房子 ， 只有没想明白的房东 。 就是因为中介他们要促成交易嘛 ，因为他们赚钱是靠佣金嘛 ， 所以他们的最核心的目标就是找到最焦虑的买家和最焦虑的卖家 ， 然后让他们撮合 ， 对不对 ？ 其实就这么一回事情嘛 。 **雨白** [40:18] 相亲不也是一样吗 ？ **大卫翁** [40:19] 对啊 ， 就是你要找到那些情绪波动最大的人， 然后把他们撮合嘛 ，因为你赚的是佣金嘛 。 第二个我觉得大卫翁说到一个 ， 就是从资产配置视角来做嘛 ， 就是家庭的财富管理和资产配置 ， 你就是在做三张考卷嘛 。 普通的老百姓家里底层资产其实也就是股债房 ， 对不对 ？ 但是股和债呢 ， 实际上它像考试一样 ， 它提分是很难的 ， 它占比也没有那么大 。 但房子这个事呢 ， 它在家庭资产当中第一个是占比大 ， 第二是它提分其实容易 ，因为你的交易对手最弱 ， 对不对 ？ 你要是股票交易对手 ， 你会碰到大卫翁这样的人， 你就很讨厌 ， 对不对 ？ 但是房地产交易很有可能你的对象也是这辈子第一次买房或第一次卖房的一个人。 就说你要去做出更科学更理性的决策 ， 去改善你的家庭的资产结构的一个反脆弱性 ， 这个的难度没有那么大 ， 所以就是要先去做好提分的一些事情 。 **雨白** [41:10] 刚才大卫翁老师有提到说 ， 就是如果你月供占你的工资 ， 你的现金流 30% 以上 ， 它其实可能就是你心里就得亮一个红灯了 。 然后我们收集的问题最好有一个是说 ，他现在的房子也出现了一定的下跌 ， 然后呢 ， 正好占他的工资可能是 35% 的这样的一个比例 。 但是他也知道说现在一直在下跌 ， 可能不是一个很好的出手的机会 ，但是这个房贷也会让他很难受 ，他就在想问怎么办 。 **大卫翁** [41:35] 首先我想说就是 30%、35% 这是一个非常动态的事情 ， 就是你比如说银行去给你放贷 ， 至少在我买房的几次经历里面 ，他还会去看你的行业 ， 对吧 ？ 会看你的公司 ， 会看各个情况 ， 然后来决定你的 30%、35% 是不是符合他的要求 。 那对于大家来说也是 ， 可能放在 5 年前 ， 占 30%、35% 属于低的 ， 怎么可能只占 30%、35%？ 我直接工资的 70% 拿来还贷也没问题啊 ，因为我可以预期我未来的工资还在涨嘛 ， 对吧 ？ 我的行业非常的好 。 但是现在这个经济环境 ，以及大家所处的这个行业也好 ， 企业也好 ， 可能决定了你不会觉得未来的三五十年你的工资还是在沿着一个稳定的收入上涨 。 互联网大厂的朋友们不会觉得自己的期权依然能像 5 年前 、10 年前那么充足 ， 那就那就像我跟雨白最早在提前还贷那一期里面在聊的 ， 对吧 ？ 那这个时候你要考虑的问题就是你现在的 30%、35% 是不是一个更合适的 ？ 那未来如果你收入甚至有所下降的话 ， 它就占的不止 30%、35% 了 ， 可能就变成 50% 了 。 所以这个还是跟一个你现在所处的整个整体的环境有非常大的关系 。其实说大一点 ， 甚至应该跟你的年龄 ， 跟你的家庭情况等等的都要成一个很重的比例 。 就是抽象出来来讲 ， 我认为在现在的这个经济环境下 ，在一个普通的打工人的身份下， 我觉得 35 应该是一个上限 ， 或者说是一个比较合理的上限 。 嗯 ， 然后比这个比例更低一点会舒服一些 ， 你至少自己不会那么焦虑 。 **雨白** [43:05] 对 ， 对 ， 我记得我们当时提前还贷是 22 年 8 月份录的 。 **大卫翁** [43:09] 对 ，但是放到现在我反而不鼓励提前还贷了 ， 对不对 ？ 因为你看到这个国家在降各种利率 ， 公积金利率 ， 然后再降 ， 甚至我们当时觉得不可能降的存量住房的贷款利率也降了一把 。 那同时不鼓励这个提前还贷 ， 还有个很重要的原因是在于提前还贷相当于你把你自己的一块现金流度让出去了 ， 就是你手上的现金流又少了一块嘛 。 那当时为什么鼓励 ？ 是因为当时大家相对来说对自己未来的预期还比较好 。 那么你现在提前还贷 ， 你相当于买了一个四点几的理财产品 ， 你可能可以这么干 。 但是放到现在 ， 现金流为王 ， 对吧 ？ 你自己手上应该有比较多的现金资产的时候 ， 你选择提前还贷要更谨慎一些 ， 就是它可能不是一个很好的选择 。 **雨白** [43:51] 对 ，其实我们在问题中争结还争结到了一个很好的问题 。 呃 ，他就说就是买房的必要性和时机该怎么判断 。他说因为如果不买房 ， 把首付资金用来投资长钱和长期计划 ， 长期来看会有一个可观的收入来源 ， 这是他原话嘛 ，不是我编的 。 ### 买房时机 **雨白** [44:06] 那本金足够的情况下甚至可以实现自由 。 那这个呢 ， 我也不是很确定 ， 对吧 ？ 那这个东西该怎么判断呢 ？ 它其实它有点像前面男士说巴菲特的那个故事嘛 。 当你手里有一笔资金的时候 ， 你该怎么处理它呢 ？ 就如果是只有 10 万 、20 万 ， 我觉得大家会很好判断 ，但如果它是个百万级别或者几百万 ， 那可能大家就会犹豫 ， 想要好好掂量掂量 。 **大卫翁** [44:27] 我觉得男士刚刚说的那个标准很好啊 ， 就是你老婆喊你买房的时候你就去买房 。 我觉得你我和大卫翁都在广州那次啊 ， 就是许求家庭房子 。 **雨白** [44:35] 就是你喝多了那次 。 **大卫翁** [44:36] 哎 ， 对 ， 我喝多了那次 。 就是那天下午我问孙萌了一个问题 ， 孙萌是华夏的一个量化基金经理嘛 。 当时我就说你用最简单的方法来跟普通老百姓说一下量化到底赚的是什么钱 ， 然后他想了挺长时间 ， 这上台前 30 秒他说我想到了 ， 就是我就不断的去比较在同一节面下两种资产的性价比 。 有的时候就是说重要的是什么 ？ 重要的是我有的时候我很难分清楚我所持有的这个资产三年、 五年以后它会涨会跌 ，其实没有人会知道这个答案的 ， 对不对 ？ 没有人会知道这个答案的 。 但是我知道的是 ， 如果此时此刻我比我的邻居买这个房子便宜了 2 万一平米 ， 我就永远比他便宜 2 万一平米 ， 对不对 ？ **雨白** [45:18] 这不就是抖音现在很多的那个热门视频 ， 对吧 ？ 我这个房子可能 520 万 ， 然后我的邻居是以 300 多万的价格买的 ， 然后底下评论区都说没事 ，他不仅比你买的便宜 ，而且比你买的还新呢 ， 都是这种评论 。 然后说没关系 ， 你可以 100 多万把这个房子卖掉 ， 这样他就买到高点了 。 现在全是这种热门段子 。 **大卫翁** [45:37] 就是我觉得对老百姓来说 ， 买卖要买的聪明 ， 卖的聪明是很难的事情 。 就包括对股票来说 ， 基金来说 ， 买的聪明 ， 卖的聪明也是很难的事情 。 但是买的便宜没有那么难 。 所以就说如果你是希望你持有的这个资产 ， 无论是房子和长钱比 ， 还是和沪深 300 比 ， 还是和其他的资产比 ， 如果你是在一个相对的一个历史的低位 ， 你持有的比较多 ， 你是可以睡得比较安稳的 。 因为人的特性是这样的 ， 就是不可能三角嘛 ，他不可能就说我仓位又重 ， 然后我的波动又大 ， 对吧 ？ 我持有时间又长 ， 绝大多数人是很难接受的 。 就过去 10 年、20 年之所以很多普通老百姓 ，因为他没有报价表 ， 没有创造焦虑的这些自媒体坐在台上， 所以他不知道自己的房价为什么涨 。他就觉得我的这个砖头从 100 万涨到 800 万是理所应当的事情 。 当他开始学习理解的时候 ， 这房子到底应该值多少钱 ， 就他就迷惑了嘛 。 换个角度来说 ， 就说如果你持有这个资产的话 ， 如果你持有它 ， 你会觉得睡不着觉 ， 你会觉得负担很重 ， 你会觉得说压力很大 ， 那我觉得你就应当去调整这个结构 。 我再提供一个视角啊 ， 刚才天南老师说的让我突然想起来 ， 就是首先我必须说 ， 今天我们真的不是一个券买会 ， 就是我跟 nick 老师在这个说这个房子的事情 。 但是大家有没有想过 ， 就是如果你这个钱不拿来买房 ， 你真的能存得下来吗 ？ 就这个钱它真的能长期的在长钱账户或者稳钱账户里面存着 ， 就是你不把它拿出来 ，不会因为各种诱惑或者是各种其他的原因 ， 你去把它拿来做别的事情吗 ？ 因为我跟我身边的好些朋友现在经常他们自我安慰的一点就是 ， 那个钱虽然我现在那套房子又跌回到原点了 ， 甚至还跌了一点 ，但这钱如果当时在我手上， 可能现在就没了呀 ， 对吧 ？ 就归零了 。 因为我们都是金融行业的人， 很多人可能会就是 21 年买中概互联 ， 还是在早些年有些别的投资产品 。 就是你每天经历的这个诱惑是特别多的 。 所以呢 ， 这个钱是不是拿来买房 ， 还是拿来投资别的事情 ？ 第一 ， 我一直鼓励我身边的朋友或者是听众要竖过来去看整个截面 ， 就是你不要把它当做是一个买价格的高和低 ，而是它占你资产比例的 。 为什么这么说 ？ 是因为现在的我身边有一些日本朋友 ，其实现在还挺焦虑的 ， 就是他们真的是因为国家把他们租房的这个制度设计的非常好 ， 所以他们很长很长时间内都没有买房的概念 。 而且我那次跟老钱录那期节目 ， 我就有一个非常深的感受 ， 就是 10 年到 20 年的一个周期 ， 真的能决定一个人的思想刚硬 。 就是当你处在日本这样 20 年房价不涨的这么一个状态下， 甚至是一直在跌的状态下， 你就是会天生的认为它不涨 。 如果你是日本人的话 ， 你可以零首付 ， 你可以以几乎零利率的方式去贷款 ， 然后你贷款的金额还可以抵税 。 换句话说 ， 我觉得中国的政策还远远没有到头 ， 就是有大量的招可以去刺激房地产 ， 就是你去看日本就好了 ， 对吧 ？ 你作为一个日本人， 零首付 ， 零利率 。 **雨白** [48:32] 请代表大卫翁个人观点 。 **大卫翁** [48:34] 啊 ， 对对对 ， 你的贷款金额明年还可以在你的个人所得税里面扣除 。 哇 ， 这简直就是就这样的不买房 ， 大家可以想象吗 ？ **雨白** [48:40] 批判一下日本 。 **大卫翁** [48:41] 但是日本人现在反过头来想 ， 我现在想要买房了 ， 然后价格有没有涨 ？ 以美元计价没有涨 ，因为日币跌了太多了 。 但是如果你以日元计价 ， 它肯定是涨了一些 。 另外， 我还付了 10 年的房租 ， 就这个朴素的道理我觉得还是存在的 。 就是你拿来租房的钱和你拿来还房贷的钱 ， 它到底怎么可以来做一个计算 ？ 但是我身边确实有很多日本朋友 ， 从这两年开始 ， 为什么他从现在开始考虑 ？ 是因为日本开始结束了零利率 ，他发现哎 ，有可能我明年买房我就拿不到零利率的贷款了 。 不是零利率啊 ， 就是 0.2、0.3 类似这样的贷款 ， 它那个利率就要往上抬了 。 那我是不是现在要赶紧入场了 ？ 结果回过头来一算 ， 我手上存的钱其实真的没有多少 ， 我还真可能必须得动用所谓的零首付或者是一成首付去买一套房 。 这个时候你就很被动 。 所以我想说的一件事情就是 ，不管你现在手上的这个钱 ， 你是想拿来买房 ， 还是想拿来买别的投资品 ， 还是你想花掉它 ， 你都应该竖过来去看你的整个资产的状况 ， 来决定它到底应该被配在什么地方 。 你永远要给自己留一个足够好的一个组合 ， 然后在未来的 20 年、30 年、50 年， 让它慢慢的生长 ， 或者说成为你心里的一个基石 。 这是我的意见 。 但是不是说现在推荐大家买房啊 ， 没有任何这方面的意思 。 我觉得这个很理想化啊 ， 就实际上老百姓不是这么思考问题的啊 。 就是为什么大家会有这种 FOMO 的心态 ， 害怕失去心态 ， 就是因为比如说在上海的这波买房人 ，他就是经历了 90 年代的物价膨胀 ，00 年代到 10 年前的这种资产泡沫和货币 ，他经历过这个年代的人 ，他对于通胀和资产价格泡沫的这种恐惧一直是在内心的 。 你知道一个上海的普通老百姓 ， 如果账上有 500 万的闲钱或者 1,000 万的闲钱 ，他会很难受 ， 很难受 。 有这样的老百姓 ，他很大很大概率 ，他是需要通过一个长久期资产把它沉淀下来的 。 哪怕是定存也好 ， 或者说是那个买一套投资房也好 ， 这个概率是非常大的 。 这是我身边看到一个非常普遍的现象 ， 就是拉长久期来看 ， 大家能够理解资产价格的变化和市场的变化 ，但是人都往往会被最近 5 年、10 年他的经历所塑造他的这个偏好 。 我觉得这个就是我们说疤痕效应也好 ， 还是这个也好 ， 我觉得这个是很难避免的 。 就是无论是一个专业人士还是一个普通老百姓 ， 就这些道理我可能也懂 ，但是在实际过程当中， 恐惧是很难避免 。 对啊 ， 我觉得打破思想刚硬只有一个方式 ， 就是你多去看看这个世界嘛 ， 然后多去看看历史 ， 多去看看所有不同地方 ， 就是从你自己生活的这个区域 ， 跟你所局限的这几年走出来 ， 跳出来 ， 把自己站在一个比较中立的观察者的角度 ， 你去看这些地方发生过什么事情 ， 然后试图把它纳入到自己的思考体系里面来 。 可能也是有点理想化 ，但是这是我能打破我的思想刚硬的唯一的一种办法 。nick 老师怎么看 ？ 就是像塔勒布那个黑天鹅说的 ， 你看过日本的 92， 对吧 ？ 你比大家有更多的一些烙印 ， 这些肯定是中国没经历的 。 但是除了这个 ， 还有中东的战乱 ， 还有全世界到处每个人有自己的民族矛盾 ， 就是有太多黑天鹅是可以去发生的 。 那我觉得在这种情况下， 我自己的观点就是把自己变得完全无知 ， 就是什么事都有可能发生 ， 再离谱的 。 我现在看到很多很离谱的趋势 ， 像最近什么西部开始跑赢华东小城市 ， 三四线开始跑赢大城市 ， 华东的县城跌的少 ， 然后核心区跌的多 ， 刚刚说的地段跌的多 ， 然后好产品跌的少 ， 还有诸如此类很多很多 。 **雨白** [52:01] 对 ，但是对于像我们这样的普通人来说 ， 我们就老是想问一个为什么 ， 就想寻求一个解答 。 但是像 nick 老师就是我不管因为什么 ，但它发生就是发生了 。 **大卫翁** [52:11] 对 ， 就是观点其实就不重要 。 我自己是趋势交易者 ， 所以我会特别关注趋势 ， 趋势再离谱我也要去尊重它 。 就是前面 nick 说到的那个关于叙事归因的那个东西 ， 我觉得它不光是在房地产投资 ，在所有的投资上面它都是适用的 。 就是大家总想去寻找一个原因 ，因为原因会带来确定性和一个安全感 ， 对吧 ？ 我就我说任何事 ， 雨白都会问你觉得原因是什么 。 但很多时候是这样 ， 当这个叙事形成共识的时候 ， 往往是叙事走向尾声的时候 。 但是你真的回过头来看 ， 你会发现说主导这个东西的也许不是基本面 ，而是流动性 。 就我觉得这个是很关键的 。 就相当于很多人他永远会说 ， 呃 ， 杨天楠 ， 我问你两个问题 ，A 股什么时候到 4,000 点 ？ 第二个问题是我的房子什么时候能涨 ？ 我说我这两个问题我都回答不了 ，但是我可以回答你 ， 如果 A 股到了 4,000 点 ， 你的房价就很可能会涨 。 这不是一个空话 ， 大家经历过 2015 年、16 年其实就会有这个感受嘛 。 你涨到 4,000 点 ， 你很多的一些大小股东的一些减持就会很活跃嘛 。 股东一减持一活跃了 ， 总有人会发财 ， 这些人他老婆会让他买房的嘛 ， 对不对 ？ 那意思是什么 ？ 就是我们会看到背后它流动性在当中 ，其实还是一个比较重要的原因吧 。 我最近其实是因为播客认识了很多华东的二三线城市 ， 我就不说具体城市啊 ， 一些朋友 ， 包括我在那边旅游的时候 ，有个非常深切的感受 。 如果仅仅是从品质和比如说是经济的繁荣角度来说 ， 我很难理解为什么这样的城市能跌那么多 。 但是如果观察了一下当地的整体的流动性的一个结构和什么的话 ， 第一个是供求关系已经非常劣化了 。 就是在他们经济最繁荣的阶段 ， 盖了太多的新地 ， 卖了很多的新房子 ， 当地的中产和有钱人不要说两套房了 ，不要说给自己的儿子女儿买房了 ， 连孙子孙女的房都买好了 ， 盖的房太多了 。 所以就是到了这个阶段 ， 你光靠什么卖房的策略 ， 或者说是资产配置的一些方法 ， 就这样的问题都很难解决了 。 这样的事情在长三角大量的二三线城市 ， 包括中部的一些核心的省会城市 ，其实都在出现 。 大家自己如果在外地有这亲戚的话 ，也可以去看一下， 或者贝壳上面去看一下 。 如果这个小区当中贝壳的挂牌已经超过了整个小区的 10%， 特别是新房和比较新的房子的话 ，其实这种小区它整体的流动性已经丧失了 。 这个时候再去卖就很难很难了 。 我觉得这个就是我们现在看到的一个分化的房地产市场的一个局面 。 **雨白** [54:38] 对 ， 就我们收集的很多问题 ， 大家也在问 ，其实大家都意识到说现在是个分化的时代 。 那如果之后想要置换或者购买新房产 ， 比如让每个老师给三条建议的话 ， 你们会给什么样的建议 ？ ### 分化时代建议 **大卫翁** [54:49] 我特别看好西北 ， 就是新疆的全域 。 **雨白** [54:52] 你这个是不是整太远了 ？ **大卫翁** [54:54] 我认真的 ， 认真的 。 第二类比较看好的是文旅 ， 第三类比较看好的是业态维度 ， 看好全国的别墅跟老破小别墅 。 第四类我特别看好县城 。 我看到有几个听众的眼睛一直是持续睁大 ， 持续放大 。 **雨白** [55:06] 对 ， 我觉得这里是不是得补充一下， 你的交易方式跟我们普通人的交易方式是不是比较不一样 ？ **大卫翁** [55:12] 然后你看好的这个实现 ， 比如说明年是不是完全就会换一些地方 ？ 因为我身边很多朋友跟我说这个股票他特别看好 ， 然后等我研究半天冲进去 ，他已经卖掉了 。 就是哈哈哈 。 **雨白** [55:22] 啊 ， 对 ， 都是这样的 。 **大卫翁** [55:24] 那楼市还是有比较明显的周期嘛 ，08 年救市之后，08-10 是上升周期 ，10-12 是下行周期 ，12-13 走的是上行 ，13-14 走的下行 ， 然后 15-18 是四年的超级大行情 。 应该说 18 年下半年开始回调 ， 回调到 20 年上半年， 这是一个下行 ， 然后 20-21 年是一个局部的小行情 ， 上海经历了这个行情 ， 然后 21 年到现在四年的超长下跌行情 。 那接下来不出意外就应该是 25-27 年， 我觉得会有一个大概两到三年的很长 ，而且可持续性很强的行情 。 然后这个行情的主线 ， 我会比较倾向于我刚刚说的那几个 。 **雨白** [55:57] OK， 就比如说一个伊犁的房子 ， 然后我去了伊犁 ， 然后看了一些盘 ， 觉得还不错 ，但是首先呢 ， 我肯定不住那 ， 然后我就投资 ， 我要持有多久 ？ 我要等它比如说领涨涨到什么程度 ， 我再把它卖掉 。 因为我想说 ， 你平均持有一套房产的时长是多少 ？ **大卫翁** [56:13] 这个要看那个上行周期多久结束 ， 如果它一直不结束就一直持有 ，但是我的预期就是两到三年接下来 。 **雨白** [56:19] OK， 就感觉还是不是那么适合我们普通人。 **大卫翁** [56:22] 两到三年也不短了 。 **雨白** [56:23] 买房真的很麻烦 ， 买卖房产 。 我很感谢今天请来的 nick 老师 ， 对吧 ， 跟我们说一些就是反共识的话 ， 然后我们就可以想一想这些观点对我们接下来的投资决策有什么指导性的作用 。 **大卫翁** [56:34] 对对对 ， 多观察 。 我因为给不了什么国内的房产的这个投资建议 ，但我记得好像提的问题里面也有关于日本房产或者海外大家现在有投资的这个想法 。 ### 海外房产 **大卫翁** [56:44] 那我能给出的最大的建议就是不要买 。 哈哈哈 ， 为什么说不要买 ？ 特别是你没有在海外居住的需求 。 我以日本为例 ， 就其他地方我也没有那么少啊 。 就我身边有好几个这样的例子是什么呢 ？ 就是现在来买日本房子的 ，其实已经是第二波或者第三波了 。其实在 15、16 年， 如果大家当时已经开始做一些投资的话 ， 可能会记得那个时候人民币贬值预期非常的强烈 ， 然后那个时候其实就有很多的中国人去日本买了自己的第一套房 。 那个时候买房也比较容易 。 那它的结果是什么呢 ？ 第一 ， 汇率让它损失非常多 ， 对吧 ？ 你跟那个时候相比 ， 现在的日元汇率跟那个时候不可同日而语 。 那个时候我记得我第一次去日本的时候应该是 100 出头吧 ， 就是兑美元啊 ， 然后 7 块钱 ， 现在是 5 块钱都不到嘛 ，4 块 6。 所以你就算算上房子的涨价 ，其实并没有赚那么多 。 但这还不是最关键的 。 最关键的是什么呢 ？ 就是你对这个地方的政策没有那么了解 ， 结果是什么 ？ 因为你把这套房子买了 ， 你肯定是要出租出去的 。 大家买日本房产很重要的一个理由都是说那边的租售比高 ， 就算去掉很多的管理费 ， 七七八八的去掉 ， 还有 5% 或者甚至更高的一个回报率 ， 哎 ， 挺好 ， 那我就买了 。 那买的结果是什么呢 ？ 就是我刚才最早跟大家介绍的 ，因为日本的这个借家法的存在 ， 所以你是不能随便改你的租户的 ， 你也不能随便调价的 。 那结果是什么呢 ？ 就是当你想要把这套房产 ，因为不管是什么原因 ， 你想要变现的时候 ， 你都会陷入一个巨大的坑 。 我身边就有现实的案例 ， 就是人他还不一样 ，他自己想去日本生活了 ， 所以他想把这套房子卖掉 ， 然后买一套自己住的房子 。 结果他去跟这个房客商量 ， 当然在日本 ，因为他的租售结构跟中国不一样 ，他中间还有个管理公司 ，他去跟管理公司商量说我要把这套房子解约 ， 管理公司说可以 ， 你给我两年的租金 。 就是最后跟房客谈下来的结果是 ， 你要付我两年的租金 ， 这个房客才愿意走 ， 然后他才可以开始处理他的这套房产 。 就这种事情 ， 我觉得在国内可能很难遇到吧 ，不太可能碰到 。 但他在日本就是非常现实的一个情况 。 所以当地的人买房 ，他基本上自住跟租赁完全分开 。 就是我这个房如果买来是租赁的 ， 我这辈子可能都不会考虑把它自住 ， 或者甚至把它卖掉 。 它就是一直是会成为我资产的一部分 。 但对于中国人， 虽然不至于像 nick 老师这么频繁的交易 ，但是我还是在一个合适的时机 ， 我是想要把它出手的 。 那么这个时候 ， 你看到的是你每年 5% 的租售比 ， 然后人家直接找你要两年的租金 ， 那这个账就完全就算不过来了 。 我身边到目前为止 ， 那一批在日本买房的朋友 ， 几乎没有谁觉得自己买的非常的对 ，因为或多或少都踩了一些坑 ， 然后现在都在痛苦的这个爬坑的过程中 。 那我相信这一波其实也是一样的 ， 就是现在冲进去的人也是必须得踩到一些坑 。 但是有一种情况是不一样 ， 就是你自己决定到这个国家去生活 ， 你是切切实实的需要一个自己住的地方 。 那这是另外一个 ， 这是刚需 ， 或者说这是自住跟你投资是两个逻辑 。 对 ， 我就给日本投资的一个建议吧 。 对 ， 我先接着大卫翁老师 。 我就说就是一个中国人， 然后看中国的自媒体 ， 然后从中国的中介这边买了一个中国开发商在海外做的房子 ， 相当于被骗了三遍 。 很有可能啊 ， 就是那房子也贵了 ， 然后中介费也被多收了 ， 然后这个媒体的广告也都多打了啊 。 就是不要干这样的事情 ， 海外房产如果不熟悉 ， 千万不要做这个 。 各方面的法律啊 ， 税收啊 ， 坑是非常多的 。 ### 楠师绕口令 **大卫翁** [1:00:02] 不要为了所谓的幻想 ， 就在上海买了一套欧洲或者是这个 ，其实是非常危险的事情 。 我说我那三条 ， 第一条其实我说过无数次了 ， 就是上海不缺房子 ，但是缺好房子 。 我不知道大家看了那个文件没有啊 ， 就是他说的话 ， 就是供求关系被永久性的改变了 。 我觉得这个很重要 ， 就是什么叫供求关系被永久性的改变了 ？ 就是你不能说这个人上个小时吃了 5 个包子 ， 为什么这个小时一个包子都吃不下 ？ 因为他吃饱了 。 房地产其实就是这么一个格局 ， 就是因为他买好了 ，在过去的 10 年、15 年，50、60、70、80、90，他们一起买房子 ， 到现在他们买好了儿子的房子 ， 可能孙子房子都买好了 。 那么这个永久性的关系改变就因为什么 ？ 就是长期的普遍的供不应求的关系结束了 。 所以说这个时候最重要的是 ， 整体性的需求没有的时候 ， 你就得去找结构性需求的地方 ， 它一定会有的 。 那你了解结构性需求 ， 你就必须得从数据维度去了解整体的情况 ， 对吧 ？ 上海到现在为止 ， 还有 45% 到接近 50% 的房子是在 2,000 年之前 ，有 41% 的房子是一室户 ， 对不对 ？ 上海平均的成交的中位数可能还不到 400 万 。 我们可以从各种各样的数据当中去寻找说 ， 未来既然改善的需求依然是主导的情况下来说 ， 我的哪些房子会在未来更有竞争力 ， 哪些房子在未来它的流动性会受损 。 我觉得这个事情是大家必须要考虑的 ， 就从供需关系来考虑就行了 。 这是我的第一句话 。 第二句话是 ， 你要像卖新房一样的去卖你的二手房 ，但是同时你要像买二手房一样的去买新房 。 就华德马克思 ，他经常会有个叫做第二层思维嘛 ， 我觉得这个就非常关键 。 就是现在新房其实非常难卖的 ， 就包括我们今天来杨彩这边 ， 我们知道他是卖的非常好的 。 就我从 22 年、23 年身边有非常强的人 ，他们以市场价甚至略高于市场价的方式把自己房子卖掉了 。 但是与此同时 ，他们用的很多的一些方法 ， 比如说怎么样去营销自己的房 ， 怎么样去选靠谱的一些 ， 比如说维护人， 怎么样去挂牌 ， 怎么样去谈判 ， 里边是有海量的一些细节的 。 你在现如今 ， 我在 22 年如果说确认卖房 ， 你只要发三行字 ， 这个人他可能就能顺利的在下周卖掉 。 但到 24 年， 这个机会永久性不存在了 。 你要么就被大砍刀一下子就会被砍的很惨 ， 要么你就得有很多的一些自己的努力才能做到这一点 。 所以就是有的时候要像卖新房一样的去卖自己的房子 ， 你才有可能不会损失特别多 。 第二个 ， 什么叫做买二手房要去买新房呢 ？ 就很简单 ， 就是当我们去买一个房子时候 ， 我们总是有期待说我们有可能一辈子住在里边 ，但事实上不可能的 。 事实上六年七年以后， 你可能孩子要读书 ，有可能你的工作的单位调整了 ，有可能你发财了 ， 想买个更大的房子 。 这个时候你要确保你的房子在市场当中， 它持续的是有流动性的 。 我觉得这个事是非常非常关键 。 就是说你不能现在你把它当次新买 ，但是七年八年以后， 随着它的老旧 ， 随着它的各种缺陷暴露 ， 你让它在七到八年以后的竞争环境当中处在一个很不利的位置 ， 或者说它比边上那些小区有个致命的一些硬伤 。 那么这样的风险其实是很大的 。 我觉得很多买房的人 ，他必须得考虑到这点 。 就说你你买这个房 ， 你可能是你想住一辈子 ，但事实上你住多久 ， 这个中间是有很多不确定的一些因素的 。 这是我说的第二句 。 第三句话 ， 我可能今天说有点马后炮 ，有点晚了 ，但是我觉得就是因为 nick 的观测维度更多是两到三年的偏向小周期 ， 我可以这么理解吧 。 ### 不要错过卖点 **大卫翁** [1:03:32] 就是如果对于大多数自住的人来说 ， 可能就是七到十年的一个中周期 ， 或者是一个大周期吧 。 我觉得最关键的 ， 如果你把它理解是一个周期的话 ， 我觉得就是六个字吧 ， 叫做不要错过卖点 ，不要错过卖点 ， 这个是最关键的 。 就是大多数你会发现 ， 无论是 A 股也好 ， 还是我们看到的中国的大量的资产也好 ， 如果它呈现的是一个周期的特征 ， 那么总有一段时间 ， 它会远远的是有可能会超过一个市场的一个平均的一个价格 。 就是如果你发现了 ， 你觉得说这样的一个状况是不可持续的 ， 你观测到了 ， 我觉得通过一些切换和调整 ， 我觉得是有可能在财务上面对于一些人会有很大的一个帮助的 。 对 ， 我觉得就尽管说我们还是以倡导自助为主啊 ，但是如果你碰到了像 2021 年到 23 年这么剧烈的这个市场的这个波动的话 ， 你在当中去做一轮切换的话 ， 实际上对你的家庭资产的这个帮助可以说是非常大的 。 **雨白** [1:04:31] 好的 ， 谢谢南师 ， 谢谢三位老师的这个建议 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。