# 一线城市租房避坑指南 听懂涨声 · 2024-12-09 本期「听懂涨声」由杨天楠主持，请来上海房产自媒体「清风说新房」主理人清风，与「大方谈钱」（华夏基金出品）的章衡、惟惟惟串台，聊一线城市租房避坑。清风连续三年换地租房实测上海各板块，他观察到上海房租两年内下降了15%-20%，还价空间大，房东为锁定收益倾向签三四年长约，市场上不断冒出比小区均价低两三千的极端低价房源。他总结性价比最高的三类房子：近产业园区的新房（前滩这种房子难还价）、地段好但房龄15-20年的老小区，以及离地铁远但品质高的次新房——他以约1.2的租售比租到次新房，物业费由房东承担的别墅月租3万但物业费就要5000-8000元。节目中拆解了贝壳省心租的坑：8%服务费、每年45天免租期、维修响应慢、压低房东租金导致双方都不满；还价策略是直接按市场价打八折，找次新房小区的业主手拉手群绕开中介拿最低价。房东视角方面，家庭租户最靠谱，二房东伪装租客砌隔断是最糟经历；小红书直租七成发帖的是中介，不标价是为防中介吃差价和平台限流。避坑重点提醒串串房：装修成本不足4000元、甲醛超标，看房要关窗闷15分钟闻味，最好租装修满一年或已有前任租客住过的房子；还要警惕超大老小区、商住楼和动迁房，关注邻居构成与物业管理。最后清风阐述「投住分离」：一线城市有条件应保留一套自住房跟随城市Beta，租房则是消费问题，房租持续下跌会反过来拖累房价，但属于周期而非趋势。 ## Questions this episode answers ### 怎么判断串串房？租到串串房有什么风险？ 清风解释串串房是二房东用廉价不环保材料快速装修、只为尽快出租的房子，最大风险是甲醛超标和封窗安全隐患。杨天楠建议看房时把所有窗户关上闷15分钟再闻味道，最好租装修满半年到一年以上、已有前任房客住过的房子。 [56:16](https://tdzsfm.com/6b0f8302-7969-4ffd-8d53-86a9bd51f82f?t=3376000) ### 贝壳省心租有哪些看不见的坑？ 清风以亲身经历指出：省心租标价低但另有8%服务费；链家隔断租客与房东，自营维修师傅少，夏天空调坏了隔三天才来修；平台还向房东要45天免租期并压低租金，导致房东不愿配合换空调。杨天楠补充该业务利润率仅5%，多由能力较差的新人中介做管家。 [22:38](https://tdzsfm.com/6b0f8302-7969-4ffd-8d53-86a9bd51f82f?t=1358000) ### 现在和房东谈租金，还价空间有多大？ 清风说上海房租两年降了约15%-20%，他看房时按挂牌价打8折还价，参考过去一年成交价而非两年前行情。他还建议观察房东心态：挂了半年租不掉的房东被打击久了会降价，签两三年长约更容易拿到折扣，手拉手成交可省中介费和空置成本。 [37:05](https://tdzsfm.com/6b0f8302-7969-4ffd-8d53-86a9bd51f82f?t=2225000) ### 房东喜欢什么样的租客？ 清风认为最好的租客是为孩子读书的本地家庭租户，稳定、租期长、爱惜房子；其次是单身男女，再次是公司租赁如男生集体宿舍，损耗会快三到四倍。他还提醒要警惕伪装成租客的二房东，曾有人砌墙装防盗门把房子改成隔断群租。 [16:30](https://tdzsfm.com/6b0f8302-7969-4ffd-8d53-86a9bd51f82f?t=990000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[3:18] 市场观察** - [3:18] 清风实测：上海房租两年跌了20%，退租的房子一个月只有一组带看还租不出去 - [4:49] 章衡签约发现房东主动要求三年一签：房东自己也不信未来租金还能这么高 - **[6:34] 性价比房源** - [6:34] 清风总结租金坚挺的房子三要素：房龄新、近地铁、靠产业，前滩房东一分不还价 - [9:34] 租售比1.2的房子90年才回本：清风用远低于消费水平的价格租到高品质次新房 - [11:33] Q: 租别墅时物业费、采暖费哪些该房东承担？上海物业费全由房东出，别墅月物业费5000到8000 - **[13:38] 房东视角** - [13:58] Q: 租房时家具家电老化坏了谁修？清风：老房子自然损耗归房东，人为搞坏才归租客 - [14:54] 清风被房东约到咖啡店面试：问收入、宠物、生活习惯，确认他不是邋遢人才肯签约 - [16:30] 房东视角的租客排序：带娃本地家庭最好，公司男生宿舍最糟，出高价的女网红反而最可疑 - [19:06] 清风遭遇伪装成租客的二房东：签三年高价合约后偷偷砌墙装防盗门改成隔断群租 - **[22:25] 贝壳省心租** - [22:25] 贝壳省心租的隐形账单：8%服务费、每年45天免租期、两头收钱，空调坏了三天没人修 - [26:47] 杨天楠拆解省心租生意：年增长200%但利润率只有5%，中介还派新人做管家 - **[30:28] 中介与手拉手** - [30:38] 清风的手拉手租房法：进业主群直接找房东，帮房东省一个月中介费和空置期，砍掉数千元 - **[36:58] 砍价技巧** - [37:18] Q: 跟房东砍价该砍多少？清风直接按挂牌价打8折谈，因为真实房租已跌15%-20% - [38:39] 房东心态两极分化：要么两个月内租掉，要么挂半年被市场毒打后才肯降价 - **[43:20] 渠道与商战** - [43:30] Q: 小红书租房靠谱吗？清风：发房源的超七成是中介，不标价格是防同行吃差价 - [48:02] 章衡亲历中介商战：丽城地产挨家收走钥匙，垄断房源让链家带看直接扑空 - **[50:07] 避雷指南** - [50:07] 清风：租房比中介费更重要的是邻居——一楼租给卖羊肉串的，整栋楼租客三四个月全搬走 - [52:26] 三类必须警惕的小区：八个门物业费一块多的超大老小区、市区商住、租客占比七成的动迁房 - **[56:01] 串串房** - [56:01] Q: 怎么识别串串房？杨天楠支招：关窗闷15分钟再闻味，4000块装修的一室一厅甲醛无限超标 - [1:00:17] 清风：次新房第一任房客租金永远最低，因为要肉身吸甲醛，第二任就能租贵两三千 - **[1:01:42] 租购抉择** - [1:02:33] 清风践行投住分离：买得起的房子比租的房子便宜1000多万，租房才能住进更好的房子 - [1:05:20] 杨天楠引用巴菲特股东会名言：什么时候该买房？你老婆让你买的时候就该买了 - **[1:10:06] 租金与房价** - [1:10:16] 杨天楠预测：房租持续下降会拽着房价继续跌，但房租下行是周期问题而非趋势问题 ## Speakers - **清风** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 丽城地产 (company), 大方谈钱 (company), 我爱我家 (company), 清风说新房 (company), 自如 (company), 链家 (company), 小红书 (product), 贝壳省心租 (product) ## Transcript ### 开场 **Host** [0:09] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听龙掌声 "， 我是天南 。 买房我们聊了很多次了 ， 今天我们来聊一下租房 。 有人说买房是投资 ， 租房是消费 。 一般来说 ， 房租是由一个城市居民的平均收入决定的 ，而房价是由这个城市当中最乐观或者最悲观的人决定的 。 房租的价格更能够反映一个城市经济和产业的一个整体面貌 。在刚过去的两年当中， 上海的房价差不多是下调了 20%-30%，而上海的房租差不多也是下调了 15% 左右 。 两年的时间 ， 上海的二房东纷纷跑路回家 。 有人就在问 ： 现在是不是租房抄底的好时节 ？ 如果我要和房东谈价 ，有哪些好策略 ？ 我应该租的时间更长呢 ， 还是租的时间更短 ？ 我应该如何用公开信息去找到划算的房源 ？ 如果我是一个房东 ， 那我应该如何判断这个租客到底靠不靠谱 ？ 今天我们就请到了我的好朋友 ， 清风说新房的主理人清风老师 ， 和我们一起来分享一下他的租房攻略 。 清风老师为了能够直观地体验上海各个板块之间房子的差别 ， 每年他都会换个地方租 ， 已经连续三年的时间了 。 同时， 这期节目也是我们和我们的姐妹台 " 大方谈钱 " 的一次串台 。" 大方谈钱 " 是华夏基金出品的一档播客栏目 ， 内容很专业 ， 选题很轻松 ， 上线十来期的时间就有两万多的订阅量了 。 欢迎大家一起来听 ， 一定会有所收获 。 **清风** [1:43] Hello 大家好 ， 我叫清风 ， 然后我现在在运营一个上海房产的自媒体的账号 ， 叫 " 清风说新房 "。 **Guest** [1:49] 您之前一直是在倒腾新房的那些事儿 ， 然后最近开始有一些租房的这种小故事 。 **清风** [1:56] 对 ，其实我租房已经是从我把自己的房子卖掉 ， 我去置换新房开始 ， 我已经是租了第三个房子了 。 所以也不是最近才开始 ， 刚刚租房子 。 只不过说我的房子是一直在换各种各样的位置 。 很多人会问说为什么你不停地在租房子 ， 累不累 ， 对吧 ？ 其实我的观念点还是说 ，因为我自己在做很多新房的业务 ， 所以我是尽可能地希望通过这样的方式去体验更多上海的区域板块 。 然后每次你住过一个地方 ， 你和别人的感受 ， 和那种单纯看地图和区位的感受 ，其实是完全不一样的 。 **Guest** [2:34] 就有点像是那种酒店行业里有一种职业叫 " 试睡员 "。 你是为了先帮你的客户或者说粉丝们体验一下这个区域的住房情况 ，是吧 ？ 深入调研一下当地 。 **清风** [2:47] 对对对 ，因为你不住你就没有发言权嘛 ， 对吧 ？ 你只是说我路过这里 ， 逛过这里 ，其实和你住过这里区别我觉得还是挺大的 。 因为我平时会开车上下班 ， 所以每住一个地方 ， 我其实对它的交通 ， 对它周围的配套 ， 然后对一个小区它为什么能够好 ， 为什么能够不好 ， 为什么它二手房能够坚挺 ， 我觉得会越来越深入地了解到这个背后的故事 。 我大概其实看了可能有三到四个月的样子 。 **Host** [3:14] 看了三到四个月 ， 你现在对于上海的租房市场或者是有什么样的感觉 ？ ### 市场观察 **清风** [3:18] 我观察下来其实有两个情况是比较明显的 。 一个情况是今年我去看房子 ， 我就发现说比去年的时候基本上我觉得房租跌了 20% 有的 。 **Host** [3:30] 房租跌了 20%？ **清风** [3:31] 对 ， 就是我看的那些房子 ， 基本上所有的中介都会跟我说之前它的成交价是多少 ， 然后现在你看它挂牌价值有多少 ，而且我还能还价 。 现在还价的整个空间其实非常大 ， 包括说我退租的那套房子 ，其实它后来租了很久都没有租出去 。 我还是挺好说话的 ， 就中介说我们要带看晚上早上什么的 ， 我都说行 ， 你随便啥时候都来 。 但是最后我发现一个月就只有一组带看 ， 然后这组客户最后还复看了 ， 复看了之后它还是没有租 。 所以你可以想象一下， 就是整个市场下其实我觉得冷热是非常不均的 。 然后第二个的话就是我觉得很容易会出现那种极端的价格案例 。 我举个例子 ， 大家如果认为租金就是一万八的小区 ， 那可能它的平均租金就在一万七到两万之间波动 ， 这样的一个水准 。 但是其实你会发现 ， 如果是一万八的小区 ，在最近很有可能会时不时冒出来一套 ， 比如说一万三 、 一万四的成交 。 这种时候就会出现说房东他可能已经租了很久租不出去 ， 心态崩了 。 然后这样的房子其实一旦被抓到一套是非常爽的 。 **Host** [4:38] 我爸妈不是住在我们家小区附近吗 ？ 就是现在续签的时候还用的是两年前的原价 ， 我就能够明显地感觉到那种房东的喜悦的表情 。 **Guest** [4:49] 我先说一下北京吧 ，因为我今年是开始转入租房一族了 。 我有一个比较明显的观察是 ， 我跟我现在的房东签合约的时候 ， 我本来想的是要不一年一签吧 ， 可能会比较保险一点 ， 万一未来比如说房价跌了 ， 那我可能按照最新的行情来签合同 。 但是房东他比较倾向于三年一签 。 给我的感觉就是说房东觉得未来大概率可能租金没法像当前这么高了 ， 所以他希望能够一次性绑定更长时间的这种合约 。 **清风** [5:24] 其实理论上我想做的事情最好是半年就一换 ， 就是我体验半年之后我就去换一个地方 。 但是因为房东基本上他都会说如果你少于一年， 我也就不想跟你搞了 。 而且我最近会看到很多房子 ， 房东就跟我说如果你签三年或者你签四年， 那我就给到你你想要还价的那个折扣 。 如果你就签一年的话 ， 你就再给我加一点 。 我相信包括说我之前已经退租的两套房子 ， 我其实都发现说它们在我退租之后再想要租出去这件事情 ， 第一是要折价的 。 就是我之前租的一套次新房 ， 它最后租出去其实是比我租的价格还要再便宜的 。 然后第二就是它可能会当中花的周期非常的长 ， 然后它当中没有这么一到两个月的 gap 期的话 ，其实对它整年的租金收益是影响非常大的 。 **Guest** [6:11] 我想问一下清风老师体验这么多下来 ， 就是有没有觉得哪里是体验特别好的 ， 就会觉得性价比特别高 ， 就有没有总结出什么规律呢 ？ 比如说哪一种房它的租房价格能持续坚挺 ， 然后哪一种房它可能是您体验完了之后发现房租可能就是性价比不高的那种呢 ？ **清风** [6:34] 这是一个非常好的问题 。 就是从租房的角度来说 ， 我觉得我能把这两种房子分得很清楚 。 就是您刚说的那种 ， 哪种房子它的价格是持续坚挺的 ？ ### 性价比房源 **清风** [6:43] 第一个就是它房龄比较新 ， 然后第二就是它很紧靠商业配套和地铁 ， 然后第三就是它是在产业周围的 。 就是一旦你符合这几个的交集越多 ， 你就会发现这个房子的价格你越难还 。 以上海为例 ， 我最近去看了前滩的房子 ，因为我从来没有住过前滩 。 我那么喜欢前滩的人， 我买不起我还租不起吗 ？ 我想试一下 。 我后来就发现说我看得上的房子我还是租不起 ，因为房东一点都不还价 。他开出了一个很高的价格之后， 我去试图还了 ， 然后房东就跟我说你这个价格不可能 。 然后过了两个礼拜之后， 然后中介就跟我说这房子已经租出去了 。 就是那边的房子还是相对比较抢手的 。 但是另一侧你看我现在在租的房子 ，其实我觉得是符合另一种极端的 。 就是什么样的房子你住起来可能很舒服 ，但是其实性价比很高 。 我觉得这个其实是很多人不知道的 。 我总结下来其实有几点 ， 第一点是那种原来非常好的小区或者还不错的地段的稍微老一点房龄的房子 ， 比如说你已经是 15 年或者 20 年的房龄了 ，但是你其实本身的位置或者说你的配套都非常好 。 我上一个租的小区大概是 20 年左右的房龄 ，但是它的绿化率 65%， 小区里面有 4000 平的会所 ， 然后物业也是绿城物业 。 它所有的服务 、 所有的景观 、 所有的玩的东西 ， 室内室外双泳池 、 健身房 、 羽毛球 、 乒乓球全都有 。 就是我住起来是我历史上我觉得社区感体验最好的一小区 ，但是它租不出价格 。 因为第一它离地铁不是那么近 ， 它离地铁大概 1.3 公里 ； 第二就是它因为老了 ， 大家觉得说我不想要住一个老一点的小区 。其实你说在实际居住过程中它的舒适度 ， 我觉得可能只有说在房子里面的老旧的装修会让你感觉到它老了 。其实整体来说还 OK，但这样的小区其实 在租房市场上折价就非常的厉害 。 最近我租的这个小区也是一个次新房 ， 刚交房 ，但是它也是离地铁可能 1.3 公里的样子 。 它可能有非常非常好的房子本身的品质 ， 它有非常好的户型 ， 所有的都非常好 ， 装标也非常高 。 但因为离地铁很远 ， 所以我用了一个可能 1.2 左右的租售比 ， 可能就租到它了 。 我觉得性价比超级高 ， 可能我更看重的是房子品质而不是地铁本身 。 所以我觉得大家如果说在租房的过程中， 如果你平时是自驾一族的话 ， 那我觉得你跟着我的这个思路 ， 你可以住到远超于你消费水平的房子 ，而且你可以用很划算的价格 。 **Host** [9:16] 租售比 1.2 是什么概念 ？ 租售比 1.2 是相当于 90 年房东才回本 ， 就相当于你是在不停地薅房东的羊毛 。 你想想看它的装修 ， 它的建筑它能挨 90 年吗 ？ 它肯定挨不到 。 所以你就从这点上你可以感觉到在上海某一类的租房其实肯定是很划算的 。 就除了清风说到这种以外， 还有一类是比较划算的 ， 就是租别墅 。 因为对于租房一族来说 ， 住别墅意味着他要去承担巨大的运营成本 。 就是大家可以理解吧 ， 就是因为你租别墅的话 ， 你的比如说地暖费用比较高 ， 你有花园要清扫 ， 然后往往如果你租的时间比较长 ， 特别是在比如说别墅区租别墅 ， 大多数都是陪娃的宝妈 ， 甚至是陪二娃的宝妈 。 对于这些人来说的话 ，他们其实对于要租这个别墅 ，他们日常有相对比较高的一些运营的成本 。 那这类的别墅其实它的租售比是非常非常低的 ， 可能就 1.0， 可能就是 1.2。 而且这个地方就是属于一定是不上班的一族才会去租赁的 。 所以就是如果一个人他没有日常上班打卡的需求 ， 理论上来说他租房比住自住的房子是要划算挺多的 。 不仅是北京 、 上海这样 ， 杭州也是如此 。 就是前段时间我不是和戴某一起参加了一个活动吗 ？ 他就是住在良渚那边有个文化村 ， 那个村里边很多都是阿里的前员工和一些创业公司老板 。 可能这些人他们已经都财务自由了 ，但是他们的钱大多数都是在美元上面 ， 配置在美元资产上 。 然后国内的房子有的也不买了 ， 就在自媒体村或者文化村里边租别墅或者租那些好的房子 。 就是他给我反馈的信息是 ， 虽然杭州的房价 ， 特别是在良渚边上， 整个余杭那边的房价是跌得非常厉害 ，但是那边的房租其实是很稳的 。 对于不上班的人来说 ， 如果选择一些面积比较大的 、 社区比较成熟 、 比较老的 、 边上没有地铁的 ， 然后是近郊的房子 ，其实它的溢价 ， 就是说它的成本是相对来说是比较可控的 。 **Guest** [11:25] 问一个小白问题 ， 就是如果我们现在去租您刚才提到的这种别墅 ， 哪些是属于租客承担 ， 哪些是房东承担呢 ？ 就比如说您刚才提到的一些运营成本 ， 像房子的比如说采暖费 ， 然后它的物业费 ， 相对来说是不是别墅其实都会比这种要贵很多呢 ？ **Host** [11:47] 哪些是房东承担 ， 哪些是租客承担 ？ **清风** [11:49] 上海这边跟很多城市可能不一样 ， 上海这边的物业费全部都是房东承担的 。 所以租起来的时候你就会发现说性价比就很高 。 包括我最近才发现了一个 bug， 就是我现在最近租的这一套次新房 ， 它的物业就非常好 。 它好到什么程度呢 ？ 它好到我去宜家买了一些家具 ， 然后我就跟物业说你们能不能派个师傅过来帮我装一下 ，他就能过来吭哧吭哧把我家里的家具全部都把它装起来 。 因为大家知道宜家买来都是那种板式的 ， 对吧 ？ 一块一块板的 ，他就能帮你装起来 。 而且我已经准备好付费了 ， 然后他说他们是免费的 ，他们所有的服务全部都是免费的 ， 随叫随到 。他们有一个团队从早上 7 点到晚上 11 点 ， 就是这样的服务 。 然后物业费当然不便宜 ，但是是房东出的 ， 对我来说我觉得性价比很高 。 然后包括别墅其实刚刚提到的 ， 别墅的物业费其实也是房东出的 。 对于很多别墅来说 ， 一个月的物业费可能就是 5000 到 8000 这样的一个水准 ，但其实你房租可能就 3 万块钱 。 所以你当中可能有 25% 的钱就是物业费里面出掉的 。 我其实在过去几个月我也看了几套别墅 ， 当时我也是想着说万一我如果不上班的话 ， 我是不是也可以住别墅试试看 。 然后最终我就发现说中介也会跟我说别墅 ，他说你现在这个价格你在两年前是租不到的 。 因为我之前看了一个周浦那边的一个独栋 ， 它是一个非常著名的一个 IP， 然后有一些明星也住在里面 。他就说这个房子以前我们都是 5 万多块钱 ， 都是瞬间秒出的 。他说现在你看到这个 3 万多块钱的价格已经基本上不可能了 ，但是现在它已经半年没有租出去了 。 然后整体来说我觉得最大头的用户要承担的其实就是里面的水电煤 ， 然后其余的成本 ， 包括什么房子本身的一些物业费 ， 房子本身的一些维修 ， 房子本身的一些东西 ， 大多数都是业主自己来承担的 。 **Guest** [13:38] 其实我周围感觉很多人不知道 ， 实际上可能一些维修费用也是应该由房东承担的这个问题 。 因为大部分好像我感觉租房的周围平时聊起来 ， 比如说修个什么东西 ， 基本上都是房客自己就来弄了 。 ### 房东视角 **Guest** [13:53] 但是这个部分其实按正常的普遍的合同的标准 ，是不是也是都是归房东那边来处理的呢 ？ **清风** [14:00] 这件事情我觉得它可能有一个界限 ， 就是比如说我之前租的那一套 20 年房龄的房子 ， 它其实就会涉及到几个问题 。 一个就是里面的设施确确实实都是十几年装修前的一个东西了 ， 所以它里面确确实实会出现很多老化的问题 。 那你让我一个房客说不停地帮你去修空调 ， 肯定是不合理的 。 这种时候其实基本上都是房东承担 。 然后如果说一个新的空调被你搞坏了 ， 那这个时候房东可能会来找你 。 我觉得这个界限可能相对比较模糊 ，也比较难界定一些 。 但是我租下来基本上我觉得几个房东都还是比较好说话的 ， 就是我们都会提前约定好说所有的维修是房东承担的 。 然后我这边住起来的话 ， 你也可以平时过来看 ， 我这边的维护是不错的 。 然后所有的物业费也是他承担的 。 然后基本上我就是付水电煤 、 暖气费 ， 就是地暖这样的费用 、 空调的这样的费用就 OK 了 。 **Host** [14:52] 那你的房东会来查岗吗 ？ **清风** [14:54] 他其实很有意思 ， 我第一个租的房东 ，他当时还面试我 ，他就会跟中介说我要考察一下我的房客 ， 我不希望我这么好的房子 、 这么新的房子被一个很邋遢的人租掉了 。 本来其实你想我可能就直接签约就行了 ， 然后在我看完房子我表示满意之后， 然后他们说房东说现在还暂时不能签约 ， 房东要约你一个时间坐下来聊一聊 。 然后我们就约在了一个咖啡店 ，他就来问我说你是在哪里工作的 ， 对吧 ？ 你平时收入大概什么样的水平 ？ 你家里多少人 ？ 养什么宠物没有 ？ 然后你平时的生活习惯是什么样的 ？ 然后有没有会带一些朋友回来玩或者什么的这种习惯 。他会看我的谈吐 ， 然后看我家里人的一个表现的情况 ， 然后最终他就跟我说我觉得你还是挺不错的 ，不是那种说一看就是很邋遢的人之类的 。 **Host** [15:43] 有没有让你把什么毕业证什么的 ， 就随性往上去查一下你是本科还是研究生是吧 ？ **清风** [15:48] 没有 ，因为他跟我一样都是互联网行业 ， 一聊起来他就说我就知道你没有骗人。 就这个过程还是很有意思 ，因为到现在为止只有他一个房东是明确说我要面试一下房客的 ， 之后的我就再也没有遇到了 ， 说明他对于自己房子还是挺宝贝的吧 。 **Guest** [16:03] 天南老师租房的时候会去面试你的房客吗 ？ **清风** [16:07] 肯定会去关注 。 就是我丈母娘那个房子 ， 我是一点好处都没有捞到 ，但是我得去帮她去收房租 。 我那房子其实还比较偏 ， 然后也比较差的是个动迁房 ， 所以往往租客的话不能叫鱼龙混杂吧 ， 就是各式各样都有 。 就是有的人租的时间长 ，有的人租的时间短 。 我来说一下对于普通的房东来说 ， 哪些租客是好租客 ， 哪些租客是他们可能会犹豫的 。 第一个最好的租客肯定是本地家庭租户 ， 最好是为了孩子读书的本地家庭租户 。 那么这个有什么好处呢 ？ 第一是它肯定相对比较稳定 ， 第二个是它不会租了半年它付不起房租或者是出现什么变化了就走 。 第二个就是租的时间它也会比较长 ，而且相对来说会比较爱惜 。 最大的风险无非是家里的小孩喜欢在墙上乱涂乱画 ， 对吧 ？ 这是唯一的风险 。 然后他会关心养不养宠物 ， 抽不抽烟 。其实养不养宠物是很多的房东会特别在意的一点 ，因为特别是家里养狗的 。 我曾经有一次租房的时候 ， 房客还没有搬走 ， 我就看到偌大的一坨狗屎就在床中间 ， 就是让我大受震撼 。 这十几年前的事了 ， 我记到现在 。 就是你不知道租客可能会邋遢到什么程度的 。 所以就是家庭租户一定是好于那种单身男的和单身女的 ， 一定是比这个要好的 。 但是这些又好过什么呢 ？ 又好过公司租赁 。 你租给一个人 ，他可能开理发店的 ， 可能是开餐馆的 ， 可能是做其他服务行业的 ， 那他是作为男生的集体宿舍的 ， 那个就相当糟糕了 。 比如说你四五个男生如果住在这边的话 ，因为它使用频率高了 ， 你所有的厕所和什么东西 ， 它虽然没有群租 ，但实际是处于一个类似群租的状态的 。 那你所有的东西它都是加倍速的损耗的 ， 就损耗的速度要快三倍到四倍 。 单身男和单身女的风险 ，他们还是会存在不稳定的 ， 特别是你对于他们的职业其实就不太了解 ， 特别是在某些高风险区域 ， 就比如说上海的一些豪宅的区域 。 你要知道在上海是有一些小区 ， 像什么云顶东方 ， 还是像古北一号 ， 它里边其实是居住了很多的一些明星和明星企业家的 。 如果一个女网红住在里边的话 ， 愿意支付远高于边上超过 50% 甚至 100% 的租金去住这个房的话 ， 很多人都会担心说她是不是存在着一些另有所图 ， 对吧 ？ 她想跟明星合影或者在里边做直播 。 男的也是一样 ， 就是如果男的企业家在一个比较好的陆家嘴的小区里边住了一个套房 ， 然后他是把它去作为会所的话 ，在最好的情况下是做了一个私房菜 ，但是最糟的情况下你就不知道他会搞什么金融诈骗或者各种各样的一些风险在里边 。 所以其实我说到最好的状况是家庭租户 。 如果是他用作开企业的 ， 开什么麻将室 ， 开什么工作室 ， 开什么直播间 ， 开什么私房菜 ， 这风险就更大了 。 最糟糕的就是我碰到的情况就是他是一个二房东 ，他伪装成了一个租客 。 **Guest** [19:03] 这是你的真实经历是吗 ？ **清风** [19:06] 对 ， 这是真实我碰到的一个情况 。 就是在挺多年前的时候我还没什么经验 ， 就是上了这个当 ， 就是他给的价格的确比较高 ，因为那之前我已经连续两轮的租客都是租了三四个月 ， 就因为承担不起租金就离开上海了 。 后来有一个人他一签就跟我签了三年， 而且给的很爽快 ，而且给的价格明显比边上高 。 当时我就觉得很开心 ， 租出去了 。 但是有一天物业就告诉我说 ，他就直接在我的房子里边就砌了一堵新的墙 ， 然后装了一个新的防盗门 ，在我没有同意的情况下直接就做成隔断了 。 就是他在前两到三个月的时候就完全伪装成为一个正常的一个租客 ，但是等到你开始不去管他的时候 ，他就偷偷的变成隔断了 ， 然后分装了电表 ， 然后就划分成了一个隔间 。 那时候已经租了几年了 ， 房子也比较老了 ， 所以后面也很难跟他去掰扯 。 后来这个二房东就租了很多年 。 **Guest** [20:00] 就是租房合同不是应该有明确的约定 ， 就是说这个房子不可以改变构造之类的吗 ？ **清风** [20:06] 其实道理上是有的 ，但是一个房子特别是租的时间 ， 你对外出租已经很多年以后 ，其实它整个的屋况已经比较差了 。 你碰到一个好歹逮着一个肯出高租金 ， 然后肯租挺多年的一个租客 ，其实对于很多人来说是不会放过的 。 因为清风租出去的房子都是好房子 ， 对他们来说你里边的内装如果折损了或者是屋况变差了 ， 这个是巨大的风险 。 但是对于大多数的上海老房子来说 ， 它里边的那些屋况或者说是里边的那些东西 ， 软装什么价值已经忽略不计了 。 你碰到一个高价的租客 ，并且愿意稳定的租你个三五年， 你就已经谢天谢地了 ，因为里边的很多东西其实它价值已经非常低了 。 所以就是每个房东在房子租出去的时候心态其实还是不太一样 。 **Host** [20:55] 对 ， 最近像我租的这套我觉得捡漏的房子 ，其实我租之前的两个月这个房子已经租出去了 。 当时其实我没有租到这套房子 ， 然后两个月之后这套房子又挂出来了 。 我就问中介发生了什么 ， 然后我去看了房子之后， 我发现里面确实是有人居住过的痕迹 ，但已经搬走了 。 后来中介就跟我说不提了 ， 说房东头疼死了 ， 说当时租的是一对小情侣 ， 然后没想到住了一个多月之后两个人吵架 ， 然后分手 ， 然后现在就要把房子给退掉 。 就是这个居然也是一个风险 ， 我以前也从来没有想到 。 对 ，他们其实就租了可能两个多月 ， 然后就要退掉 。 于是就我这次房东他就很在意 ，因为跟我同时出价的其实还有另外一个人。 因为刚刚提到了我其实用一个比较低的价格租到的 ， 然后另外一个人其实出价比我高 ，但是另外一个人好巧不巧又是一对小情侣 。 房东就说我这辈子再也不会租给小情侣了 。他说我实在太烦了 ，因为他住在青浦 ， 然后他离这个房子可能有 20 公里远 ，他也不想跑过来一直要处理这些事情 ， 然后跟物业沟通 ， 然后他们要搬还要签合同很麻烦 。他就想说我就想租给一个家庭 ， 然后这个家庭带着娃 ，有老人， 然后也爱干净 ，因为有老人大多数情况下就会天天打扫 ， 对吧 ？ 你的屋况就会变得很好 。 **Guest** [22:15] 那我想问一下清风老师在体验这么多房子的过程中， 就除了面试这种 ， 还有遇到过什么特别奇葩或者特别有意思的那种房东的要求吗 ？ ### 贝壳省心租 **清风** [22:25] 我觉得房东的要求没有 ，但是我给大家提一个醒 。 因为我上一套房子租的是一个叫贝壳省心租的一个服务 ， 本来我以为这个服务是一个很好的服务 。 当时在我租所有房子的时候 ， 你其实会发现说现在在贝壳上面有大量的省心租的一个房子出现 ，而且有省心租的房子出现之后， 它的流量是给的很足的 。 于是很多房东就会觉得说我就想用省心租 ， 对吧 ？ 其实这个产品可能对于我来说 ， 对于房客来说 ， 对于房东来说也许都是一个坑 。 我给大家说道说道 ，也是这一次我租了之后我才发现的 。 因为它当时吸引我的地方是两个 ， 第一个就是它本身是以一个非常低的价格给到我的 。 大家去看省心租价格基本上是远低于小区的平均价格的 ， 甚至我之前看到过有一个比较豪宅的小区 ， 它小区的平均租金可能是在 55000 块钱左右 ，但是省心租的价格可能就在 37000。 就是你明显就觉得说好划算 ， 对吧 ？ 但是大多数人可能会忽略掉它其实里面还有一个 8% 的服务费 。 就是你加上 8% 之后其实你可能就没有差那么多了 。 然后第二个当时吸引我的地方是他说链家会承担所有的维修 ， 就是你不需要跟房东沟通了 。 这一点大家作为租客你肯定会觉得说 ， 如果我只需要跟平台沟通好棒 ， 对吧 ？ 我所有的问题只要平台 ， 然后平台都会帮我解决 。 事实上链家的那一个解决的人他的权限可能并不高 ， 然后他也会遇到很多坑 。 我举个例子 ，因为我租的那个房子已经有 20 年的一个房龄了 ， 它里面的所有的设备都比较老了 。在今年的夏天 ， 我一个月里面遇到了三次空调损坏的情况 。 如果今天我只是一个个人， 我也许就跟房东说 ， 我说空调坏了 ， 对吧 ？ 你帮我叫个师傅来修一个 ， 或者你帮我来换一个就可以了 。 然后但房东那边因为我接触不到 ， 链家作为中间人他把我跟房东给隔断了 ， 然后链家就说我帮你报修 ，但是夏天又是高峰期 。 于是链家其实只有那么一点点师傅 ，他不是一个众包的逻辑 ，他自己养了一些维修工是他自营的 。 于是他隔了三天才来给我修 。 你能想象夏天 37、38 度 、40 度没有空调让我待三天 ， 就是非常非常离谱的一件事情 。 后来我到第二天晚上我实在忍无可忍了 ， 我就给他们打了一个电话 ， 我就把那个客服狂骂一顿 。 我就说我家里有小孩有老人， 你们不可以做成这样的 ， 你收了我的服务费 ， 你不是没有收服务费 。 然后最后他们第二天才帮我从外面的区域调了一个师傅过来 ， 才帮我解决了空调的问题 。 所以那次我就非常生气 ， 我就坚定了以后再也不租省心租的理由了 。 而且当中我们会想要试图去跟链家的管家 ，他们其实说是一个管家 ，但那管家其实会服务很多很多人。 我们会跟那个管家说 ， 我说实在不行你帮我跟房东说一下， 你就说这个空调毕竟快 20 年了能不能换一个 。 然后这就涉及到这里另外一个坑了 ，因为省心租既然会去给我一个低价 ， 它一定是给房东压了一个非常低的价格 。 于是房东就会觉得说我本来租出去我价格就已经不是很高了 ， 我只是看中说我想要省事 ， 你们链家都能帮我解决 ， 所以我才给你一个那么低的价格的 。 然后你现在还要来找我 ， 我绝对不同意 。 于是这两边都感觉说中间的这一方不靠谱 ，但是两边大家都无法达成一致 。 我后来就发现说其实我租的第一套房子和现在第三套房子 ， 我找房东可能打个电话 ， 房东是可以理解的 ， 就说这个空调确实一个月坏三次太离谱了 ， 我帮你换一个 。其实当时他只要帮我换了我可能就续租了 ，因为那个小区体验很好 ，但我后来就实在气不过 ， 我就说行吧 ， 那我就不租了 ， 我就看你这个房子到什么时候租出去 。 而且因为说对于房东那边它有很多坑 ， 比如说它每年链家会问房东要 45 天的免租期 ， 每年都会要 ， 然后还要再收你服务费 。 它一边收我的服务费 ， 一边收它的服务费 ， 一边还要压它的房租 ， 还要再问它要 45 天的免租期 。 就这个过程中其实损耗是非常大的 ， 这些损耗完全都在链家这个服务的利润上 。 所以最终我就发现说哪有什么中间商不赚差价 ， 只有最后真正核心的是说如果你跟房东是手拉手的 ， 大家都说好了 ， 没有任何中介的情况下， 你才能够拿到最低价 ， 就像我最后租房的这一次 。 **Host** [26:47] 我从这么市场角度来讲一下这个事情 ，因为贝壳它的财报每年会公布它的营收的占比 ， 就是哪些项目给它提供了营收 ， 哪些项目给它提供了利润 。 贝壳的三大利润 ， 第一个大家很好理解是二手房的买卖 ， 肯定是下降的 ，但是也是它的主营业务收入之一 。 第二个是新房的买卖 ， 这个是巨量增长的 ， 对吧 ？ 因为佣金给的多了 。 第三个是它的圣都的装修的一个业务 ，也是相对来说是不错的 。 第四个就前面说到的是它现在增速最快的一个业务就是省心租 。 省心租的年复合增长最近的增长是增长了 200%， 甚至它会给很多的门店直接下要求说你必须要把里边的一些挂牌出租的人的 40% 到 50% 都转化为省心租的客户 ， 然后我通过流量让它成交 ， 我去做这个二房东的业务 。 但是这个业务的整体的利润率是多少 ？5%。 这个业务其实对于平台来说是很难挣到钱的 ， 这有点是反直觉了 。 但是在我这么多年跟二房东 ，有的是黄牛二房东 ， 就是会跑路的那种房东 ，有的是像一些公寓品牌 ， 就是像链家的以前的链家叫自如 ， 相当于是个公寓品牌 ， 然后是我爱我家相当于是香玉 。 像这个平台打交道过程当中， 坦率的说 ， 对于房东 ， 对于租户和对于平台来说 ，在这个上面都会感觉到不满意 。 对于房东来说 ， 相对来说是比较好接受的是什么 ？ 香玉是 30 天的免租期 ， 然后省心租是 45 天的免租期 。 但是如果我自己对外租房的话 ， 它出现空档的概率其实是比 30 天要略多一点的 。 特别是你碰到 12 月底一个租客跟你说我不租了 ， 那你很显然 1 月 2 月份你都租不出去的 ，因为春节中介也回去了 ， 很多小区里边人也没了 ， 你可能就得等明年 。 然后你如果出现到二年或者是二三年这种比较极端的情况下， 我可以确保说这样的一些业务对于平台来说 ， 如果它是一个给钱包租的业务 ， 很有可能平台是要亏钱的 。 就整个二年到二三年， 全上海所有的黄牛的二房东全部跑路了 ， 大量的二房东原来他就是按月来收 ， 然后自己低价收 ， 然后稍微捣腾捣腾 ， 然后搞了几十间房 、100 间房的那个二房东 。 经过二年二三年这么一折腾 ，因为很多人给不起租金了 ， 空置率高 ，他就是亏得很严重 。 所以第一个就是对于中介品牌来说 ， 它还是要承担一些的成本和一些成本一些风险的 。 我觉得这是第一点 。 第二个就是往往对于一个中介品牌来说 ， 这是一个搂草打兔子的业务 ， 它会让谁来去做这个管家和做这个租房的服务 ？ 它一定会让水平比较差的中介去做 。 你仔细想想看是不是这样 ？ 肯定让新人去做 ，因为水平高的肯定是卖豪宅 ， 对吧 ？ 卖学区房 ， 卖房了那个佣金挣得多 ， 一定是一些新人 ，他工作量又不满 ， 然后你又不能闲着 ，他又卖不出去房 ， 那让他去做管家 。 你想想看 ，他已经是中介里边能力比较差的人了 ，他怎么能做好管家 ？ 他一定是做不好的 。 我在日常工作的过程当中 ，其实最终我去解决一些问题跟那个租客交流 ， 我每次都是绕开管家的 ，因为管家解决不了问题 。 我就让管家把租客微信群发给我 ， 我去沟通 ， 我甚至拎着水果 ， 拎着牛奶 ， 直接上门敲门咚咚咚 ， 当面锣对面鼓的去聊这个事 。 因为平台解决不了这个问题 ， 它没有这个能力 。 我始终还是怀疑 ， 就尽管说二房东业务 ， 我们看到无论是链家还是像我爱我家这些大品牌 ，他们都在发展这个二房东的业务 ，但是坦率的来说 ， 这个业务能不能走得通 ？ 因为无论是房东还是租客还是平台 ， 现在都没有感觉到自己挣钱了 ，因为房租处在一个下行过程当中， 所以大家都没觉得赚钱 。 我觉得这个是一个悖论 。 清风也可以讲讲看 ， 大家都觉得租房的中介费给的很亏 ，有的时候我就看了一眼 ， 我就要付一个月大半个月的房租 ， 我凭什么付那么多 ？ ### 中介与手拉手 **Host** [30:28] 就现实过程当中， 第一个是有没有大家不付中介费跳开的 ， 或者说是我根本就不通过中介来找 ， 我通过其他的渠道有没有一些好的一些办法 ？ **清风** [30:38] 这个我觉得它会分小区 ，因为我自己是做新房业务的 ， 所以我觉得我这边的所有的群友都可能会有一个天然的优势 ， 就是第一大家对于新房是非常熟悉的 ， 然后第二这一点其实非常重要 ， 叫新房的标准是非常统一的 。 所有的新房现在上海要求全部都是精装修的 ， 于是它就会带来一个非常大的好处 ， 就是大家去看租房的时候 ， 你会发现如果是房东装修的 ，也许他有可能会遇到那么一两套上限非常高的房子 ， 就是看起来装修非常豪华 ，但基本上这种房子都是自住的 。 绝大多数能够租出来的房子基本上都是底线很低的 ， 就是它给你用的材料非常差 ， 然后用的是不环保的板材 ， 用的是非常非常不好的一些油漆 ， 或者说很差的一些家具床垫之类的这样的东西 ， 你其实住起来不舒服 。 而新房的好处就在于 ， 为什么我最近发现租次新房非常爽 ， 就是因为次新房的一个最大好处就是所有的开发商的标准都是统一 ， 且远比个人的底线要高很多 。 我们以所谓的装标为例 ， 就是普通人可能装修一套房子的装标也许就是在 2000 块钱一个平方 ， 最多 2500 块钱一个平方 ，也许实际装标可能也就是 1800 到 2000 块钱之间了 ， 就是一个这样的水准 。 但是开发商 ， 目前上海的新房的开发商基本上的装标可能会在 3000 到 5000 之间 ， 这个当中的差异就是给你的体验感是区别很大的 。 比如说现在的新房基本上它都会有全屋智能 ， 对吧 ？ 你在房间里面你要睡觉了 ， 你跟着墙旁边的那个语音助手说一句 ， 你说请帮我关闭全家的灯光 ， 关闭全家的窗帘 ， 它就全帮你关掉了 ， 每个房间都关掉了 。 然后你有地暖 ，有新风 ，有中央空调 ，而且都是最好的牌子 ， 都是大金 ， 都是威能这样的牌子 ， 然后也会有烤箱冰箱这样的东西 ， 然后并且它会给你一些相对比较不错的地板或者基础的装修 ， 然后卫浴的那些东西也不会用一些很普通的牌子 ， 都会用什么维宝这种 ， 就世界上比较不错的一些品牌 。 你去住那些次新房的时候 ， 你的整体体验就会好很多 。 这个对我来说我觉得它的性价比就会变得很好 。 如果大家想要去住这样的房子 ， 我觉得有一个技巧 ， 就是第一你不一定需要去看这个小区的所有的房子 ，因为看房子对于老房子来说很重要 ，但是对于次新房来说其实真的一点都不重要 ，因为大家在同一个时间的房龄 ， 最终的内容其实基本上大差不差 。 所以很多时候我去租一个小区 ， 我根本不需要去看这个次新房 ， 我就可以跟中介说 ， 我说这个小区只要出来这个面积段 ， 你就告诉我 ， 我只要觉得价格合适我就直接定了 ， 看不看是后话 。 然后第二就是因为次新房现在全部都有业主群 ， 所以只要你能够在这个新房的这个小圈子里面 ， 大家就会发现说 ， 比如说像今天我基本上可以认识全上海的所有的过去几年的新房的业主 ， 我只要认识一个业主我就能跟他说你帮我在业主群里面说一下， 比如说我有一个群友他想要租这个小区 ， 然后大家有人租的给我报个价 。 我自己这套房子最终也是这样的 ， 我虽然一开始是找中介带我看了一套 ，但是后来我就发现说那一套可能不适合我 ， 于是我就去问我住在这个小区的朋友 ， 我的群友 ， 我就跟他说你帮我业主群里面问一下， 于是就出来了三四套房子 。 很多人可能也许本来也没有挂链家 ，也没有挂别的中介 ，他只是说我想租想不租可能还在考虑 ， 然后听到说有人想租 ， 然后就发出来看一看 ， 于是我就去看了可能一套两套 ， 我最终在价格相对低的那一套 ， 对吧 ？ 能还得下来的那一套我就把它租下来了 。 这种我们其实逻辑理解为说叫手拉手 ，也就是说只要你有这样的渠道 ， 只要你认识这样的小区的人 ，其实现在绝大多数的次新房都有这样的小的一个群 ， 这个群就叫业主手拉手租房群 ， 对吧 ？ 或者手拉手卖房群 ，其实基本上每个次新房的小区都有这样的群 。 我之前租的第一套的那次新房也有 ， 于是你就会发现这个群里面的成交比例是非常高的 ，而且这样的好处显而易见 。 我这一次还价的逻辑其实非常简单 ， 我这次还价逻辑就是有这套房子 ， 然后我认为楼层可以 ， 我认为它开价也不是很离谱 ， 我就直接还了 4000 块还是 5000 块 ， 后来还掉很多 ， 然后我就直接跟房东说 ， 我就说这样 ，因为你本身也要给中介一个月租金 ， 对吧 ？ 我们两个手拉手 ， 然后这样的话你也不用付租金 ， 你也不用付任何成本 ， 你也不用空置 ， 我今天就帮你直接续上 ，因为上一个房客 15 号结束 ， 我 15 号当天我就能搬进来 ， 没有任何的空置 ， 你少空置一个月 。 所以这种情况下你才能够拿到最低价 ，因为这才是真正的没有中间商赚差价 。 **Host** [35:23] 所以这个点就是大家对于租客来说你要了解房东的心态 ， 房东其实怕租低吗 ？ 他怕 ，但他不是最怕 ，因为这个风险或者这个损失是确定性的 。他最怕的两个 ， 第一个是屋况得到不可缓解的那种损失 ， 这个是很害怕的 ， 或者是你碰到一个在你的房间里边做什么违法犯罪活动的 ， 对吧 ？ 这个是很害怕的 ， 什么吸毒诈骗这种事非常多的 。 第二个其实就是怕长期空置 ， 大家不要以为长期空置是一个小问题 ， 长期空置其实是很大的问题 。 第一个是大家都知道你这房子高了租不掉 ， 第二个是如果带看的人多 ， 很有可能是假带看 。 什么意思 ？ 就是我曾经去过一些上海的一些比较头部的一些豪宅去看房 ，其实更多的是了解它的一些户型 ， 或者跟朋友去观察下它的房子的一些特点 ，但是很多时候中介带我去看的都是租房的房源 。 就很简单 ， 就是你买房那套还有人住 ，他带看不方便 ，但是有一套出租 ， 这套出租这个房东给了密码以后就不来管了 ， 那么你就会变成这个小区的实际的样板间 ， 就是每天中介会带大量的人过来看这套房 ， 然后也不会留下任何的痕迹 。 实际上他可能很多都是卖房的人 ，但是他觉得看卖房的这个房型对于中介来说太麻烦了 ，他就带你来看这一套 。 所以这个就是房东那种心态 ， 房东就希望快点把这事了了 ， 即便中间承担一些确定性的一些损失 ，他们也是比较好接受的 ， 特别是在现在的这个市场相对比较低迷的阶段 。 如果你能跟房东签个两年三年比较长的预约 ， 我认为此时此刻其实是一个相对比较划算的一个时候 。 ### 砍价技巧 **Guest** [36:58] 我有个提问 ， 就是我想问一下， 比如说你们两位在跟房东就是博弈这种价格的时候 ， 比如说有没有什么建议的空间比例 ， 就比如说我们可以在实际的租房报价上一般会哪种房型 ， 就我们作为租房的人可以讲多少的空间去跟房东谈 ？ **清风** [37:18] 我属于比较狠的 ， 就是因为我租房大概花了 3 到 4 个月 ，其实有一些房东听到我的价格可能直接让我滚蛋了 ，因为我可能是受过伤害 。 我当时第一套房子的时候我基本上没有还价 ， 我当时是看到那房子我觉得这房子真好 ，因为我是从一个老破小就直接租房 ， 我们把它卖掉之后， 然后我就开始看次新房的租房 ， 于是我就觉得说这个房子太好了 ， 我从来没有住过这样的房子 ， 于是我脑子一根筋我就直接接受这个价格了 ， 对吧 ？ 后来我就发现说原来你这价格其实租不出去的 ， 所以我这一次就非常狠 ， 我这次基本上就是按照我刚刚说的真实的房租的下降比例也许是在 15% 左右 ， 我觉得可能相对更恰当一些 ，但是我还价基本上我都是按照 20% 还的 。 **Guest** [38:03] 就是打一个 8 折 ， 直接先按 8 折价格谈 。 **清风** [38:06] 对 ， 我就先以 8 折 ， 然后第一你去参考比如说两年前那个市场火热的时候的房租其实没有意义 ，其实去参考过去一年它的整体的成交水准 ， 它如果持续在往下的 ， 然后第二就是你也要去看这个房东的心态 。 我给大家说一下 ，其实房东的心态很有意思 ， 租房子这件事情基本上就是要么就是一鼓作气你就把它租掉了 ， 就像我这个房东一样 ，他就觉得说我一天都不想空置 ，他能够算得很清楚 ， 还有一些就是今天我租不掉我也就无所谓的 ， 这种是真的太有钱了 ， 那也可以 。 然后当中还有一些人是真的被打击了太久了 ， 于是他就麻了 。 我就发现说一个房子要么你就是两个月内租掉了 ， 要么很可能你就是 6 到 10 个月当中你就租不掉 。 我去看的房子基本上就这种 ， 要么就是中介跟我说这房子刚出来 ， 然后房东的心态还是比较急的 ， 想要说我能够接得上， 要么就是他说这个房子已经挂了可能半年多了 ， 然后看的人也很多 ，但是这个房东也一直不愿意还价 ，但其实他可能不知道你这半年多可能十几万的租金就去掉了 ，也许你稍微还个一点 ， 你可能早就租出去了 。 而且有人维护跟没人维护空置的房子真的在屋况上面也会有区别的 。 **Guest** [39:16] 如果是从房东的角度 ， 一个房子的平均比如说一年的空置率大概是几个月 ， 几个月是算比较正常的 ？ **清风** [39:23] 我觉得不同的房子它肯定是差别会比较大的 ， 像有一些远郊的外环外的不挨地铁的 ， 它的实际的空置率其实是非常高的 ， 还有一些动迁房它实际的空置率也是会比较高的 ，其实有些豪宅它的空置率也会比较高 ， 所以我不太好判断 。 但是我们可以说一下什么样的房子容易空置 ， 我是看到过空置 10 年的 ， 空置 8 年的那种豪宅的 ， 就是我走到它的地下室发现它地下使用的电视是乐视的 ，而且是乐视的比较早期款的这个电视 ， 你就知道它实际的装修得有多早了 。 而且你想想看这房子即便是个豪宅 ，89 年不装修 ， 没有屋况的一个保养 ， 实际上它的房子的整体里边的一些东西相对来说是比较糟糕了 。 有瑕疵的房子不仅卖的时候困难 ，有瑕疵的房子租的时候也很困难 ，因为大家都会对这些比如说采光不好或者面积段不合适 ， 相对来说就会比较挑剔一些 。 我见到的比较夸张的其实没有天南老师看到的这么夸张 ， 就是空置了两年左右的时间 ， 就是我之前去看那个别墅的时候 ， 很可能就是上一个外国人他还能够接受比如说 5 万多的租金 ，因为我在房子里面我看到了一个两三年前的那个外国人在和木家看病的一个单子 ， 然后我就去问中介 ， 中介就说这就是上一个房客的 ，但是后来反正也没有打扫掉 ， 然后这个房子可能就空置到现在了 。 因为别墅或者说你没有装修的别墅或者装修稍微老一点的别墅其实真的很容易遇到空置的情况 ， 大家选择太多了 。 然后我遇到的另一种空置其实基本上就是可能在 6 到 10 个月之间的 ， 就是这种所谓的就是豪宅 ， 就是它也许不是那种顶级豪宅 ， 然后房东的心态可能会相对比较高一点 ，他就觉得说我这个房子不可能便宜给到你们的 ， 我买来这么贵 ，但其实你可能不是那种超级顶级豪宅的时候 ， 你的租售比其实真的是很吃亏的 。 租售比它其实是两头 ， 你要么就是那种顶级稀缺的房子 ， 你的租售比很高 ， 比如说最近像启源这样的房子 ， 它可能租售比非常非常高 ，因为全上海可能就没有几套这样的房子出现 ， 然后要么你就是那种老破小 ， 租售比就很高 ，2.5 到 3，2.5 到 3 是可以的 。 对 ， 然后中间的那一些次新房 ， 它其实租售比正常稳定可能就在 1.5 左右 ，也许说一些大一点的豪宅或者面积大一点总价稍微高一点 ， 你可能租售比也许就只能拉到个 1 到 1.2 这样了 。 所以这个时候房东可能心里就无法接受 ，他就觉得说我租给你我不如我就空观着 ，但是他可能一开始空观着 ， 后来心态又有点觉得不对了 ， 我空观着好像也不好 ， 于是这个时候他就会开始降价 。 我遇到了好几个就是比如说我原来看的时候 ， 我当时去还价房东不愿意 ， 后来他发现说我就走了 ， 我走完之后可能过了两个月还没有租出去 ， 我会基本上每周都会跟我的中介去聊 ， 我就会问我说我看到的几套我满意的 ，他有没有出去 ， 然后有一些是很快出去了 ，有一些就没有出去 ， 没有出去的那些就长期留在那边 。 于是后来房东又会去问说这个房子还有没有人有兴趣 ， 我再降一降 ，其实这个时候他就可能会降到一个大家都满意的价格 ， 然后就出去了 。 就是一般你要经受这市场可能半年的毒打之后， 你就发现说也许你的房子没有你想象中那么值钱 ， 这个时候就会回归一个相对理性的一个租售比的水准了 。 **Host** [42:46] 特别是过去一到两年当中， 两到三年当中很多的一些房东是冲着倒挂或者冲着这个房子有价差去买的新房 ，他买房的投资意愿是比较强的 ，他当时的预期就是买了这个房 ， 然后把这个房子租出去 ， 用租金去覆盖一部分的这个月供 ，他是抱着这样的一个期待的 。 但是当他真的房子到手往外租的时候 ，他会发现说过去两年租金其实达不到了 ，他一开始惜租的 ，他不愿意去租 ，但是熬个两三个月 ， 等到他现金流吃紧的时候 ，他就又会放弃原有的一些想法 。 **Guest** [43:19] 我最近其实看到很多奇奇怪怪的这种租房渠道 ， 比如说小红书上， 比如说我在链家上有看到类似的这个房子 ， 然后发现它突然就是一改就是它的那个图片 ， 整个风格都非常小红书化 ， 然后就在小红书上线了 。 ### 渠道与商战 **Guest** [43:34] 这种情况下就比如说我在链家租 ， 它可能是有一个平台的这个中介费 ，但在小红书上租可能直接通过这个房东他就租给我的 。其实我当时在小红书上跟这个房东沟通的时候 ， 心里还是有一些毛毛的 ，因为毕竟是互联网的这种个人平台 ， 你也不知道它现实是什么样的 ， 就总觉得似乎跟大平台合作可以少走一点坑 ， 然后在这种互联网平台上租房 不是让人很放心 。 所以这块的话不知道两位嘉宾有没有什么经验可以给我们传授一下 。 **Guest 2** [44:05] 对 ， 就是很早以前我租房的时候 ，因为经常会有一种想法是觉得自己找房东会省掉这个中间商差价 ， 比如说通过像一些平台 ， 比如豆瓣 ， 然后现在我看小红书也有好多这种租房的这种互联网平台房东自己挂的这种 ，其实往往感觉沟通成本特别高 。 但是我刚才听两位嘉宾分享的那个贝壳省心租 ， 好像等于说是全权承接了这个房子的一个对外沟通 ， 两方沟通的问题 ，但是似乎也有坑 ， 现在有哪些形式是更有效的 ？ **清风** [44:41] 我说一下小红书 ，有一些博主跟我反馈 ， 就是像类似于南宁长沙这样的一些中低性城市 ， 小红书解决租房可能已经占到一个非常高的一个比例了 ， 就是说可能有百分之三四十的年轻人租房是小红书直接对客户直接发了以后 ，他的算法也比较精准 ， 就是对附近的或者对这个小区有关心的租客其实都是能够比较好的覆盖到的 。 这个其实跟早些年的豆瓣找室友我觉得有点像 ， 它有个什么好处 ， 我觉得就是那些互助小组找的人 ，他在整体的比如说偏好价值观和那个上面会相对来说会比较近一些 。 那么你如果通过小红书来展现自己房子 ， 除了对自己的屋况比较自信以外， 相对来说也是年轻人们比较好沟通的 ， 相比较对于老年人沟通来说会更容易一些 ， 这是它第一个好处 。 第二个的话 ， 网上有很多的格式模板 ， 你们也可以找个手拉手的一个小中介 ， 给他一笔很少的费用 ， 拿一个格式的中介的合同模板来做就好了 。 核心就是你到底比如说户籍阿几 ， 然后一些权益和义务事先能够做一些比较清晰的一些约定就好了 。 你光靠一张合同其实是很难去界定的 ， 它中间有非常多的一些运气成分在里边 ， 我自己的感觉是这样 。 但是小红书直租在上海或者在什么地方 ， 我认为它的比例是比较高的 ， 甚至是如果你看中意向的小区 ， 那小区下面有的杂货铺 ，有的水果店或怎么样是有一些群的 ， 你先进那个群 ， 直接在那个群里边发 ， 你都会发现说很有可能一分钟你就能找到一个对应的房东说愿意把房子租给你 ， 都会好过中介 。 这是我观察下来的一个效果 ， 就是直接找中介去租房 ， 从性价比来说你花了那几千块钱 ，其实得到的服务接近于零 ， 没有任何实质上的回报 ， 比较难 ， 反正我自己感觉是这样 。 **Guest** [46:32] 其实我还有一个问题 ， 就是我在准备选题的时候 ， 我在小红书搜租房 ， 就是为什么大家在互联网平台上发房屋展示的图片都不直接写价格 ， 一定要私信 ，因为我理解其实房东他没有建立私域的需求 。 我理解最简单沟通的就是我把我图片 PO 上， 把价格写上， 然后 OK 的人你再筛选来找我就可以了 ，但是现在图片都不写价格的 ， 就还挺烦的 。 **清风** [47:00] 第一个是有可能发图片的自己是个中介 ， 这个概率超过 70%。 第二是对于普通人来说 ，他也害怕说把自己的一个价格报 ， 然后放在那边 ，他的资料有可能会被其他的中介偷走 ， 然后去吃差价 。 我觉得就是不留价格是一个更好的策略 。 **Host** [47:19] 对 ，因为当你去给他私信的时候 ， 第一他是可以通过你的这个账号来判断你是不是一个真人 ，而不是一个中介的 ，他不把这个信息完全释放出来 ， 第一是我觉得挺保护自己的 ， 第二也不会让中介太过于干扰他的这个 ，因为他图片出来了 ， 价格出来了 ， 你就会发现说一夜之间所有的人可能都会把你的这个图就挂在什么安居客这样的平台上面 ，而且有具体的 小区有具体的价格 ， 对他来说可能也不一定好事 。 然后另外的话就是也可能涉及到平台的整个审核的问题 ， 就是小红书的审核其实还是比较严格的 ， 就是你一旦涉及到价格 ，他有可能判你违规 ， 会降低你的流量权重 ， 所以对于房东来说我觉得很可能现在就有一个潜移默化的概念就是这样 。 **Guest** [48:02] 说到这个其实我想分享一下我上次的经历 ， 就是我在租房的时候最开始我找的是链家 ， 第一套房子我特别满意 ， 就让链家带我去现场来看 ，其实我们都已经基本上达成共识 ， 就差价格这个统一了以后， 房东就失踪了 。 我还问链家的那个管家说 ， 我说他不会是犯什么事了吧 ， 就一直打不通电话了 ， 我还挺担心那个房东的 。 然后后来链家说原来这个房东已经被另外一个区域性的当时是叫丽城地产 ， 就是他只在那一个片区有了这个中介给撬走了 ， 所以这个房东再也没有联系他了 。 后来我就去找那个丽城地产 ，因为我就死盯着这个房子 ， 丽城地产的人他特别神奇 ，他们就是挨家挨户的去找这个链家手头上跟他们一起同样挂出这个房源的那个房东 ， 把他们的钥匙拿到手 ， 这样的话链家的代看带过来的时候 ，他们没法让他看这个房子 ， 所以他达到一个垄断的作用 。 包括我后来向丽城来租房子的时候 ，其实我看了 5 个房子 ， 我都觉得挺满意的 ， 我希望丽城能够用微信把这 5 个房子全部发给我 ， 然后我回家以后跟我的家属商量对比 ， 丽城是拒绝的 。 丽城说你只能在这个现场通过 TypePad 上的这个数据来进行房屋的对比和这个磋商 ，他不会把任何信息发给我 。 **Guest 2** [49:20] 感觉这是一个商战 。 **Guest** [49:22] 对 ， 我觉得是商战 ， 所以可能在那个时候他还怀疑我是一个中介或者什么身份的 。 我现在觉得说中介之间的这种战争也是挺激烈的 。 **Guest 2** [49:32] 那是这种就是小区域性的小中介有可能是更有价格优势的吗 ？ 你当时有比就是说丽城这边的他实际的成交价格要比链家这种的大房地产中介要低吗 ？ **Guest** [49:44] 价格上没有巨大的区别 ，但是有一些细节地方性的这个中介是做得特别好的 ， 就比如说那个小哥带我去看房的时候 ， 一进电梯随机的在电梯里出现的住户阿姨就会问那个小哥 ，他可能就说小王你又来了 ， 就会让我感觉好像这个中介跟这里的户主是非常友好的关系 ， 那我就会觉得说他肯定是服务方面非常好 。 ### 避雷指南 **清风** [50:07] 我其实觉得有一点就是租房的人是需要当心的 ，因为其实中介费高一点低一点也只是个钱的问题 ， 特别是对于老一点的房子 ，有一个比较关心的其实就是你的邻居是谁 ，其实是相对来说真的是非常非常重要的 。 原来我丈母娘租出去的房子当然不是我们家的 ， 就是那栋楼的一楼是租给一个卖羊肉串的 ， 能理解吧 ， 卖羊肉串的就是他自己在那边做炭 ， 然后就是买了很多预制菜 ， 牛羊肉在下面晒 ， 就整栋楼都有一种牛羊肉的很浓郁的那个味道 ， 然后每天晚上他在楼下那公共区域串串 ， 串完了以后再去出摊 ， 包括还有很多那些老的那些房子 他门洞 ， 比如说是 3 梯 16 户 ，他那种塔楼他有一个小公区 ， 就是所谓小公区就是你可能是出了电梯以后进入过去以后他们有三个门洞 ，有三户人家是共享一个小公区 ，但有可能就会有一些老阿姨或者怎么样 ，他会把家里边的那些什么垃圾 ， 那些什么橱柜 ， 那些什么不要的东西去把这个公摊的区域就全部都给占满 ， 甚至还会对于这个新来的 租客指指点点 。 我原来舅妈有一套房子 ， 她会发现说所有的租客到了三四个月以后都会搬走 ，而且都是那种情绪很不好的搬走 ， 她一直都不知道为什么 ， 直到有个租客告诉她说就是邻居老太太一直在从中作梗 ， 一直在干扰他们的一个生活 ，而且那个噪音 、 养狗各种各样的问题又很大 。 所以就是我觉得这个是大家需要去关注的一些点 ，因为很多那些老小区其实你不要看它的房屋内你可能会装的比较的好 ，但是因为整体的一个是邻居的层次 ， 第二是物业的管理的一个水平 ， 小区的一些停车 、 楼道的一些整洁的状况 ，其实相对来说都是会比较差的 。 如果你真的是打算在这边去租房的话 ， 你至少要对周围的一些环境有一些基本的一些了解 ， 我觉得是比较重要的 ， 甚至你在租房的过程当中， 你看边上的小区的时候 ， 你可以问一下这个中介说周围这几个小区他们各有什么样的一些问题 。 当你打算问 A 小区的时候 ，他可能就会把 B、C、D、E、F 的这些小区的一些缺点 ， 中介可能也会给你讲一讲 ， 我觉得这个是比较关键的 。 **Guest** [52:18] 其实我想问一下两位有没有什么经验 ， 就是哪一种小区是建议大家有如下特征的小区请大家一定要避雷的 。 **清风** [52:26] 就几类吧 ， 第一类是超大型小区 ， 超大型的老的小区最大的问题是它的治安会出问题 。 你想一个小区有 8 个门 ， 然后它的物业费只有一块多钱的时候 ， 小偷的进出是非常方便的 。 **Host** [52:39] 基本是不设防的 。 **清风** [52:40] 基本不设防 ， 就是你会发现在上海就是挨贼偷的小区就一直挨贼偷 ，不挨贼偷的小区就一直不挨贼偷 ， 就是因为这些房的小区等于是如入无人之境 ， 甚至有可能这个贼就是租在这小区里的 ， 公区里面少点东西是概率非常大的 ，而且它物业费非常低 ， 这是第一类风险 。 第二个就是商住 ， 特别是市区的商住 ， 就是住宅小区里面因为有很多的探头 ， 它其实就是相对来说你从事灰色或者违法犯罪的一些人， 比如说做高利贷的 、 做医美的或者做夜场的 ，他很少会租在那个小区 ，因为他有探头来来回回照的话 ，他会比对 ， 一旦会有这些同样从事灰色交易的人进这个小区房门的话 ，他有一些联动的一些法律的一些东 西他可以去观测的 。 但是很多商住是没有的 ，因为它本质是商办 ，也就意味着说什么人上门或怎么样 ，他的那个探头会抓的比较少 ， 那么这个就会变成从事灰色产业的人会集中的一些地方 。 这是第二类 。 第三个就是说如果这个小区它特别容易做私房菜 ， 特别容易做会所的豪宅小区 ， 老的豪宅小区 ， 这也是一个问题 ， 就是你会发现说这个小区的确很高端 ， 房价也很贵 ，但是这个小区它已经形成了一种文化或者氛围 ， 就是比如说在上海浦东陆家嘴到世纪公园板块就有几个小区是很明显的 ， 所有的私募大佬都在这个小区里边开了 一个会所 ， 然后这个会所就是主要是招待其他的一些私募大佬或者招待其他的一些人在里边去吃这种私房菜或者是谈事的 ， 那么它的整体的人群或者什么氛围也会更加的杂一些 。 我前面说到的就核心就是真实住户占比低 ， 像这些投资客做那些商务 、 做麻将室都是会风险比较大的 ，但总体来说如果对于低价的租房 、 平民的租房 、 普通老百姓租房来说 ， 我觉得老大楼和商住这两个是要尽量的避免 。 如果有机会的话 ， 动迁房也尽可能避免 ，因为像上海的动迁房 ， 它可能租房的租客的占比可能要达到 70% 以上 ， 你自己就去观察 ， 就是你小区里边的那个如果人车不分流停在路面的那些车里边 ，有多少是本地牌照的 ，有多少是外地牌照的 。 如果外地牌照的占比非常多 ，而且你一看这个车都是什么金杯或者什么 ，因为动迁房是一个人动迁可能分三四套 ， 大多数情况下这房子他都会租出去的 ，也就是说这个小区的租房占比特别高的情况下 ，他居住的品质一定会下降的 ，而且会肉眼可见的下降 。 **Host** [55:06] 如果说从正向来说的话 ， 当你去租那种比如说 300 万左右的老房子的时候 ， 指望它能有什么好的物业水平的吗 ？ 但是你只要预算稍微高一些 ， 比如说你的月租金可能会在七八千以上 ， 你去看这样的小区的时候 ， 你就可以去通过你的一些很简单的观察 ， 你就能发现这个小区的整体管理水平了 。 比如说当你进小区的时候 ，有没有保安会来拦住你 ， 对吧 ， 说你是去哪里的 ， 然后如果你说了一个房号 ，他就会给那个房号打电话 ， 然后如果他不得到那个房号的确认 ，他可能就不会把你放进去 。 然后小区里面会有一些巡岗 ， 或者说你能看到他的一些管理 ， 包括摄像头都是开着的 ，他的大门卫那边是会有一个很大的屏幕 ， 能看到小区里面各个角落的 。 那一旦到了这个水准的时候 ，其实你就会发现说他的管理和他的物业水平就相对好一些 ， 那对于你租房来说你也会更放心一些 。 ### 串串房 **Guest 2** [56:01] 我们看到网上很多人说那种租到串串房 ， 就首先什么是串串房 ， 我也是第一次知道这个名词 ， 就什么是串串房 。 **清风** [56:11] 要么我先来说我的理解 ， 就是这些房子你看上去装的很新 ，但实际上它这个装的很新 ， 它不是按照自装和自住的标准的 ， 它装的貌似很新 ，其实用的是很廉价的材料 ， 很不环保的材料 ， 为了就是快速的租出去 ， 这个金玉其外败絮其中这样的房子就被称之为串串房 。 这串串房其实是有两个比较大的风险 ， 第一个是安全隐患 ， 我们看到这个台风天就会出现这个问题 。 所谓串串房就是求一个表面好看 ， 所以它的封窗做得很不好 ， 所以你看到像广东 、 福建 ， 特别是一些小城市 ， 它可能阳台都是外搭的 ， 你风一大 ， 它整个窗其实都会被吹走 ， 就会造成很大的这个安全的一些隐患 。 但是更大情况下的串串房是什么 ， 就是你会看到很多的一些二房东 ， 我就不说具体的品牌名字了 ，他们的一些高价的一些租赁房 ， 会把客户手上的房子收过来进行快速的装修 ， 然后装修成一个非常素雅很漂亮的一个风格在租给客户 。 但是在这个过程当中你会发现一个问题是什么 ， 就是它没有办法闲置太长时间 ，因为闲置一个月它就得亏 2 万亏 3 万 ， 它实在是受不了 ， 所以它一定会装修完了以后用最快的时间出检测报告 ， 然后最快的时间能够把这个房子租出去 。 但是对于租房的人来说 ，他可能就要承受着很大的一个甲醛焦这个释放 ， 这是非常非常不环保的 ， 就是你租了第二天晚上就开始狂流鼻血那种 ， 就非常夸张 ，他都会给你出一个环境检测的一个报告 ， 千万不要相信那个东西 。 所以就是如果你去从平台去租那种看似全新的那种房子 ， 第一个是你一定要问清楚它什么时候装修的 ， 对吧 ， 如果装修的期间离你现在是特别近的情况下， 无论它出什么报告 ， 我建议你都不要太当一回事 。 **Host** [57:59] 对 ， 这个串串房其实主要的最大的危害其实真的就是健康的危害 ，因为就刚刚说的 ，他们其实不会给任何的空置期的 ，他基本上就是今天租完了 ， 明天就给你带进来看了 ， 然后大家一定要谨慎对待几件事 。 我觉得第一件事就是人确实是视觉动物 ， 就是当你去用那种比如说比较硬是风 ， 对吧 ， 比较那种轻法式的奶油风这种去装好了之后， 大多数的人很可能是会被他的美貌所第一眼吸引的 ，因为比起一个装修了 20 年的老房子 ， 一个看起来很洁净的 ， 然后好像是全新的床垫 ， 这些东西其实都很好 ，但是你要知道它的整体成本 ， 它装修一个一室一厅 这样的一个小房子 ， 它可能成本不会花超过 4000 块钱的 ， 所以它的里面的东西的廉价程度难以想象 。 因为我之前问过一些家居行业的老板 ，他们就说他们就是从工地去捡一些废料 ， 反正就帮你搞出来一个样子看起来还行 ，但其实里面锌子都是很烂的东西 ， 然后甲醛无限超标 ，而且它也不会帮你去封边 ， 对吧 ， 就是你睡在床上， 你的床板 ， 你的旁边的床头柜 ， 你的衣柜全部都在往你脸上散发甲醛 ， 就很恐怖 。 第二个技巧是说大家一定要注意 ， 你去看房子的时候 ， 如果那个中介提前就帮你把窗子打开了 ， 你一定要去房子里面把窗子关上， 闷上 15 分钟之后， 你再去闻那个味道 ， 你就会知道有多恐怖了 。 因为我发现大多数的人进来看房都会出现一个情况 ， 就是进来看了一圈 ， 然后他也没有意识到你所有的窗子全部都是打开的 ， 看起来好像很通风 ， 对吧 ，但是你里面可能没有味道 ，因为它已经提前散了可能一个小时的味道了 ， 然后把你带过来的 。 这个时候其实你只要关上个 10 分钟 ， 就像刚刚说的 ， 你可能晚上就开始流鼻血了 ，但是大多数人可能一眼就签合同了 ， 你把钱付掉了 。 对 ， 所以这件事情我觉得大家如果租到那种新装修的房子 ， 一定要注意说你把所有的窗全部关了之后再去闻它的味道 ， 特别是闷那么 15 分钟之后， 你一进去你就知道这房子能不能住了 。 对 ， 然后第三个的话就是相对而言 ， 我觉得大家最好还是租那种已经装修了至少半年到一年以上的房子会安全很多 ， 如果前面有一个人已经租过了 ， 那肯定更好 。 所以所有的次新房你会发现它第一任的房客的租金永远都是最低的 ， 比如说一个正常租金在 2 万的房子 ， 可能第一任房客可能就租 1 万 6，也许能租到了 。 **清风** [1:00:29] 因为他需要肉身吸甲醛 。 **Host** [1:00:30] 对 ，他就是一个肉身甲醛机器 ， 对吧 ，但是到了第二任房客 ，也许他就能租到 2 万 1、2 万 2 这样的水准 ，因为甲醛都被吸掉了 。 **清风** [1:00:38] 对 ， 所以你运气特别好 ， 你的小情侣已经猛烈的吵架 ， 把这个甲醛都吸光了是吧 。 **Host** [1:00:44] 对 ，因为我租那个主要是因为第一它已经装修完一年了 ， 它前面一年是空置的 ， 然后第二就是又有小情侣帮我在里面吵过架了 ， 所以相对而言可能就安全一点 。 **Guest** [1:00:55] 我发现串串房不是一个个例 ， 就是我在看房的时候很多房东都愿意把墙重新刷一遍 。 **Guest 2** [1:01:01] 好看吗 ？ **Guest** [1:01:03] 而且就是伪装成自己没有装修过的样子 ， 就说这个是墙本身很干净 ， 所以我每次看房的时候都希望前任的这个租户是比如说家里带孩子或者很小孩子 ， 本身对这种家庭环境或者说要求比较高的 ， 这样的话我再住进去会比较放心一点 。 **Host** [1:01:21] 你想想看你用那个多乐士全屋刷一遍的那个换新服务 ， 那才花多少钱 ， 对吧 ， 就宁愿是它墙壁有点斑驳有点老 ， 你跟屋主商量好说你请多乐士的人来刷漆 ，也好过说你看上去崭崭新 ，但是就有一股说不出来的廉价味 ， 那相对来说的话可能会更安全一些 。 **Guest 2** [1:01:41] 对 ，是的 。 ### 租购抉择 **Guest** [1:01:42] 就是最近其实有一个词在网上提的比较多 ， 就是卖房换租 ， 就说有很多人他其实是觉得说这个房子买不起了 ， 或者说占有一个房产是成本非常高的 ， 所以开始转为租房的生活的一类人。 但是其实还有一类人就是觉得最近好像又面临着这个租房的寒冬 ， 房价一直在下降 ， 然后就弃租转售了 ， 觉得自己租房不赚钱 ， 然后把自己的房子拿去卖了 。 就是单从这两个新闻来看的话 ， 会觉得他们是很矛盾的 ， 就是持有房产的人他觉得说房子很贵 ， 这个占有性价比不高 ， 我要去变成租户 ， 然后一直租房的人又觉得说房价一直在降 ， 我这个租房就是赚不到钱 ， 所以我就把它卖出去 。 所以两位嘉宾怎么看现在的这个就是所谓的看起来很矛盾的现象 ？ **Host** [1:02:33] 我觉得第一得分城市 ， 然后第二得分人的诉求 ， 就是比如说我和天南老师在上海 ， 我一直抱有一个很强烈的观点 ， 就是你在上海如果说但凡有条件的情况下， 我觉得还是至少保留一套自住房 ，也许长期来看就是所谓的投资房不一定是一个很好的选择 ，但是自住房它一定是一个很好的选择 ，因为上海永远都是一定会创造所谓的叫人口流入的 ， 你不一定说我 所有的房子我都能赚大钱 ，但是你一套房子跟着整个市场的波动走 ， 包括跟着通胀走 ，其实都会更安全 。 包括今天我们在录节目的当天 ，其实税收政策又变化了 ， 上海的新房的普宅和非普宅取消了 ， 对吧 ， 然后二手的交易成本又一次降低了 ， 大家又会很担心说历史上每一次这样的普宅非普宅的调整 ，其实都带来了一波牛市 ， 或者说一波小牛市都是有可能的 ， 那房价会不会再涨 ？ 其实如果你有一套自持的房子 ， 可能你压力就不会那么大 ，因为我自己其实是践行了这个逻辑 ， 就是我不一定会住我自己的那套房子 ， 我的收入我是买不起我现在租的这样的房子的 ， 差的很远很远 ， 我现在能够租的房子要比我买得起的房子要贵 1000 多万 ，但是我租得起它 ，因为它的租售比非常低 ， 我觉得性价比就很高 ， 对吧 ， 所以从 这个角度来说 ， 我个人觉得说如果你是在一个还不错的一线城市 ， 那我还倾向于说你至少持有一套在你有条件的情况下， 然后如果你想要去体验不错的人生 ，不错的一些房子的话 ，其实租房本身现在性价比是真的很高很高的 。 我秉持一种观点 ， 就是在有限的人生里面 ，其实你活得越精彩 ， 可能对你来说收益越大 ， 很多人觉得说你一年换一次不得很麻烦 ，但我觉得说这样的性价比整体来说 ， 比起我得到的快乐来说 ， 我觉得还是很好的 。 **清风** [1:04:27] 我觉得前面清风说到了一种风格 ， 就是投住分离 ， 就是你在大城市有一套房子 ， 实际上你就有机会能够跟住这个城市的一个总 Beta， 就它是这个城市的一个大的一个 Beta，因为买房和租房不一样 ， 租房代表的是这个城市的大家的平均的收入水平 ，因为全中国包括全球来看 ， 每个老百姓或每个家庭都愿意把 1/3 到 1/4 的现金流贡献给这个住房 ， 它其实体现的是一个中位数 或者平均值 ，但是买房不一样 ， 买房其实体现的是这个城市当中收入比较高的一拨人 ，他们的乐观水平和对未来的一些预期 。 现在市场不好 ，但是市场总有好起来的时候 ， 如果等市场真的好起来的时候 ， 你在这座城市没有一套房子的话 ， 就有一种风险 ， 就是可能会错失整个城市的发展的一个大的一个 Beta。 所以就是如果对于普通的家庭有条件的情况下， 你把资产当中的 50% 或者 60% 以下的钱去在这个城市 ，在北上深这样的城市去购置一套房产 ， 那么对大家来说心态是比较舒服的 ， 无论是经济增长 、 通货膨胀还是什么情况下， 你都有一个栖身之所 ， 我觉得这个是有价值的 。 但是如果你把房子作为一个投资品来看的话 ， 此时此刻或者再过若干年内 ， 它的整体的一个回报是比较有限的 ， 那投住分离的话 ， 你就有机会能住到实际上能比你承担的房子更好的一些房子 。 而且对于大多数的上海家庭来说 ， 如果你有了孩子 ， 最好的情况下一定是找到一个离你单位近 、 离你的家属单位近一个大房子 ， 这个其实对于家庭来说去改善生活的品质还是比较有帮助的 。 **Guest** [1:06:09] 现在其实有越来越多的这种青壮年希望说选择终身租房 ，但我不知道这个现不现实 。 **Host** [1:06:17] 我觉得分两个 ， 第一个就是看保障型住房的那个发展的轨迹 ，因为大家其实不是怕没有房子 ，是怕你有了家属 ，有了孩子 ，有了老人以后还被房东无情的撵走 ， 这个安全性是很差的 。 但是你看很多的国家的城市 ， 它其实是有无限期租房的 ，其实跟买房就没有任何的差别 ，因为在没有理由情况下， 你是不能被房东赶走的 。 那在现在的大城市 ， 你都会看到很多的一些保障性住房 ， 无论是公租房还是保租房 ， 很多些人才公寓 ， 它慢慢的这样的一些服务其实是跟上的 ，也许对我们年轻人来说 ， 它能解决这个问题 。 我不知道大家有没有最近看一个纪录片和一篇文章 ， 就是你会发现一个老人， 如果他到了 70 岁 、80 岁 ，他在全市场当中去租房就会变得非常非常的困难 。 所以从我的视角来说 ， 如果年轻人像我认识的一个朋友 ，他刚结婚不久 ，他的父母都害怕他过苦日子 ， 都希望他去买房 ，但实际上他现在租的那个房子非常好 ，而且夫妻两个人的月供公积金就能够做一个基本的一个覆盖 。 我说你其实就应该把自己家的现在租的保障性住房给你们家老人看一看 ， 然后再找一个同等的一个入门级的一个老破小展现给你们老人看看 ，其实可能对于他们此时此刻 ，他们现在来说 ， 可能租房比买房的日子可能会过得更好一些 。 再过个十几年、 二十几年， 就随着大城市的保障性住房它提供的越来越多 ， 你面对到的都是空气房东 ， 你可以免于被房东赶出去的这样的一些风险的话 ， 我觉得越来越多的人， 就是从这个城市的人来说 ， 越来越多的人可能会选择住房住 ， 我觉得这是一个趋势 。 第二个其实大家还会比较担心的租房的问题 ，其实就是在于落户和小孩学区 ， 我觉得这个问题暂时间来看是比较难解决的 ， 就是虽然像大城市它因为新生儿的那个数量降低 ， 如果你不求一个好学校的话 ， 你的孩子最终能够在这个城市读书的这个概率是很大的 ，但是教育这个东西它是一个相对比较的一个排名 ， 就是当一个人有了孩子以后 ，他很难忍受 说我的孩子去接受比其他孩子更差的一个教育环境的 。 所以这个时候你无论是学区房也好 ， 还是什么也好 ， 它慢慢的总是会有对应的一个市场的 。 所以就是如果你现在是单身 ， 你有买房或者租房的选择的话 ， 坦率来说 ， 我觉得租房是个非常好的选择 。 但是如果有了家庭 ，有了小孩以后， 我觉得大多数的家庭你不需要在节目当中去寻找答案 ， 就像巴菲特说到的那样 ， 巴菲特和查理 · 芒格在股东会当中无数次的回答过这个问题 ， 就是什么时候该买房 ， 就是你老婆让你买房的时候 ， 你就应该买房了 。 就至于说它的投资回报 、 什么性价比 、 什么都在于其次 ， 最关键是如果你家属的一半有买房这个需求的话 ， 你就直接就买就好了 。 **Guest** [1:09:06] 我插一个问题 ， 就是现在比如说我在这个区域租房的话 ，其实我享受不了这里的教育资源是吗 ？ 我记得好像是可以上学区房 ， 只是高考的时候要回到那个就是户口所在地高考 。 **Host** [1:09:18] 学校是这样的 ， 学校它会有一个所谓的优先级 ， 特别是对于我们一直在提到的所谓的学区 ， 你如果只是单纯的要上学这件事情 ， 本质上并不难 ，但是你想要享受这里的优质学区资源这件事情 ， 可能就会相对的更难一些 。 所谓的好学区基本上都是有排序的 ， 就是你得落户在这里 ， 或者说父母落户在这里 ， 你得自己甚至落户在这里几年， 以此类推 。 所以租房的优先级目前来说 ， 它还不能和就是买房去平权 。在现在的上海的政策里面 ， 所谓大家一直都说的租售平权 ，其实是希望说我租在这里 ， 我也能够在这里上学 ， 对吧 ，但这件事情可能现在相对比较难 ，也许你会被分配 ，也许你会被做各种各样的一些调剂 。 **Guest** [1:10:06] 那我问最后一个问题 ， 就是两位嘉宾看就是目前房租在整体下降的这个大趋势下， 这个房租对房价有什么的影响吗 ？ ### 租金与房价 **Host** [1:10:16] 我觉得是会 ，他们两个其实互相拽的过程 。 **清风** [1:10:18] 互相拽的过程 ， 特别是有一些人他是反应比较慢的 ， 浑然不觉 ， 直到他的租客不续租了以后 ，他才会考虑卖 ，他之前他不会考虑卖的 ，他只要有人租 ，他根本不考虑 。 但是直到他没有租客的时候 ，他考虑卖的时候 ，他发现这个市场已经发生变化了 ， 如果这房子还比较老 ， 对他来说持有的成本早就已经清零了 ， 这是个负成本的一个房子了 ， 那它更有可能会杀价 ， 就是它会使市场当中的供给会增多 。 我觉得就是房租的持续的下降一定会让那个房价下降的 ，但是房租的下降我个人感觉更多是个周期问题 ，而不是一个趋势问题 。 **Host** [1:10:52] 是的 ， 就是房租本身其实是一个消费问题 ，因为大家都会觉得说房价其实是个投资问题 ， 然后房租又是一个消费问题 。 房租你会发现在哪怕房子非常非常离谱的疯涨的时候 ， 它也很难涨到一个真正很离谱的价格 ，因为大家租不起就是不会租 。 但是你作为投资项的时候 ， 你可能会说我买不起 ， 我就不停的拉杠杆 ， 拉爆杠杆去上车 ， 这个其实当中是会有很大区别 。 你不可能说我每个月贷款去租房 ， 对吧 ， 你一定是说我工资就 2 万 ， 我就拿出来 1 万块钱租房 ， 或者 8000 块钱租房 ， 我认为是合理的 ，但是你说让我去一个月用 2 万 5 租房 ， 这是绝对不可能的 。 但房子这件事情大家都愿意去拉杠杆 ， 所以我觉得在跌的时候 ，他们很可能会互相拽 ，但是涨的时候 ， 房租本身也很难涨到一个不合理的一个概念上 。 **Guest** [1:11:43] 好的 ， 今天非常感谢两位嘉宾给我们带来这么多的干货 。在租房这条道路上， 相信大家都会遇到各种血泪教训 ， 包括自己非常宝贵的经验 ，也欢迎在评论区告诉我们 。 互相分享关于租房 、 买房等等更多的问题 ， 大家如果有需求的话 ， 我们也会尽快安排 。 那么我们下期再见喽 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。