# Vol.01 | 串台知行小酒馆，今年的上海楼市有多魔幻 听懂涨声 · 2023-11-03 本期是杨天楠播客「听懂涨声」首期，他与新房自媒体「清风说新房」主理人清风、知行小酒馆主播雨白对谈上海楼市。三人复盘了天楠历时两年打新终告成功的经历，并拆解上海积分制：基础分叠加2003年起的社保分，40多岁已婚无房的上海人分数最高；由于新房限价、二手房由市场定价，出现「倒挂」套利空间，其演绎到极致的云锦东方二手成交25万、新房约12万，成为上海打新史上唯一满分盘，现场黄牛与假结婚频出。此后市场急转直下：二手房价格下跌、新房批次供应增至10批，触发积分的盘越来越少，天楠以茅台类比说明倒挂消失后新房遇冷。嘉宾判断老破小正被保障房、公租房替代，流动性堪忧——联洋房价半年从15万跌至11万；深圳旧改容积率高达10%至12%，抛盘将长期压制价格。天楠打中新房当天即进维权群，业主飞无人机查地暖与外立面，根源是房价占家庭资产七八成；面对父母辈，则可带他们实地看盘、用他人受骗案例潜移默化地统一认知。行动指南包括：先判断房子的问题是周期还是趋势，卖出时先处理难卖的「积木」，靠每天看10套房建立自己的估值体系，用外立面和车位比判断开发商诚意，牢记「买时重质，卖时重势」；劝父母卖房的最大阻力是情感而非理性，偏好会漂移，只有品质能穿越周期。 ## Questions this episode answers ### 上海买新房的积分制度是怎么算的？ 清风介绍，积分分为基础分和社保分：基础分看是否已婚、是否上海户口、5年内是否买过房、名下是否有房，满分60分；社保分从2003年起按缴纳月数累计。分数最高的是40多岁、已婚、无房的上海人，因为60岁退休后社保分不再增加。 [7:25](https://tdzsfm.com/98f1e419-993d-4ccf-81a5-3ffeacec65d9?t=445000) ### 云锦东方事件是怎么回事？ 清风说云锦东方开盘前周边二手房成交过25万一平，而新房价格只有12万多，被戏称“买一送一”，是上海打新史上唯一一个满分盘，所有入围者都是满分。天楠亲历现场：一侧网红直播，一侧黄牛拉客，假结婚的人太多，有人结婚证墨迹未干就来认筹。 [27:51](https://tdzsfm.com/98f1e419-993d-4ccf-81a5-3ffeacec65d9?t=1671000) ### 为什么2023年上海楼市突然转冷了？ 清风认为主因是二手房价格下降，倒挂价差消失后大家不再拼命打新；辅因是新房供应大量扩大，2021年只有六七个批次，今年已有10个批次。两者互相影响形成螺旋下降。天楠补充美元加息后，租金收益比1%点几对比美债5%的收益率，让人怀疑房产的配置价值。 [42:06](https://tdzsfm.com/98f1e419-993d-4ccf-81a5-3ffeacec65d9?t=2526000) ### 持有两套以上房产，应该先卖好卖的还是难卖的？ 清风主张先卖难卖的：像抽积木一样，把压在底下不好卖的积木先拿掉，让手上筹码变好。好卖说明它还在热度中，不好卖的一定有千奇百怪的理由。所有房子都有价值保鲜期，应在还在保质期时换成日期更新的房子，而不是把好筹码丢掉。 [1:11:30](https://tdzsfm.com/98f1e419-993d-4ccf-81a5-3ffeacec65d9?t=4290000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - [2:14] 清风把上海打新比作相亲：男女双方根据积分和市场偏好不断匹配，选择影响未来十年 - **[6:55] 打新规则** - [6:55] 2020年上海新房限价催生倒挂套利：二手房卖15万/平的新房只卖10万，买到即赚5万/平 - [7:55] 清风详解上海积分制：基础分看婚姻户籍无房，社保分从2003年算起，工作越久分越高 - [11:41] 上海楼市鄙视链从租界时代就有：法租界优于公共租界，丁力的目标是从闸北搬进静安 - [13:47] 杨天楠：2010年后上海豪宅定价权被新上海人拿走，老上海人的板块鄙视链已不代表方向 - [15:30] 上海打新摇号由东方公证处电脑出号，圈内传说去现场监督运气会变差，清风从未去过现场 - [18:25] 杨天楠金句：「一个人到40岁以后还不信命的话，其实证明他的确缺少慧根」 - **[19:02] 卖房抉择** - [19:29] 杨天楠疫情做核酸时目睹小区全是八九十岁老人，果断卖掉两套老破小抓住2022年小阳春 - **[24:04] 云锦东方** - [24:04] 清风看中的二手房业主一天就反悔卖给别人，小区一两个月涨50%，他被迫踏上打新之路 - [25:23] 顶级豪宅翠湖天地曾沦为上海「捡漏盘」：次新房疯涨半个月后业主惊觉自己成了中环内最便宜豪宅 - [27:51] 云锦东方是上海打新史上唯一满分盘：二手25万/平新房仅12万，买一送一仿佛躺赚三四千万 - [30:05] 杨天楠亲历云锦东方认筹现场：一侧网红直播一侧黄牛拉客，假结婚证墨未干就来买房 - **[32:51] 楼市转冷** - [33:53] 清风：新房倒挂这么高还有人买二手房，因为大量家庭存在信息差，从没见过好房子长什么样 - [39:06] 杨天楠带从没去过前滩的母亲实地看盘：看到爱马仕和前滩太古里，她才信这不是种菜的乡下 - [44:01] 清风用茅台类比上海楼市：人人都能原价买到，囤货套利消失，新房市场随之迅速转冷 - [52:47] 杨天楠：房价涨跌无法预测，但把房子在上海品质序列中换到靠前位置是自己能控制的 - [55:29] 国务院定调房地产供求关系根本变化：保障房分流刚需后，品质差的老破小将永久失去流动性 - **[59:09] 周期分化** - [1:02:24] 杨天楠解析深圳旧改困局：前半截货币化拆迁推高房价，后半截容积率10以上的供应集中入市压垮价格 - **[1:05:10] 卖房策略** - [1:05:29] 卖不掉的房子先判断是周期还是趋势：普陀塔楼是趋势问题该立刻出手，联洋更像周期问题 - [1:10:19] 判断开发商诚意的两个指标：外立面用料决定小区档次，车位比1:2以上大概率人车分流 - [1:11:32] 清风谈持有多套房怎么卖：像抽积木一样先卖难卖的差房子，别把流动性好的筹码先丢掉 - [1:14:05] 清风建议楼市下行期每天看10套房：没有一个东西可以替代多看房，时间站在买家这一侧 - **[1:14:33] 行动指南** - [1:21:31] 杨天楠买完新房第一件事是进维权群：2021年以来上海没有一个新盘不维权，业主飞无人机查地暖铺了几圈 - [1:25:44] 杨天楠：上海维权盛行的本质是房价太贵，中产家庭70%以上资产凝结在一个水泥盒子里 - **[1:28:26] 开发商转变** - [1:29:11] 杨天楠用500万库里南5年后505万回收的比方，论证房子本质是承载家庭生活的消费品 - [1:30:15] 开发商心态转变：购房者觉醒不可逆，市场转冷后同一区域只有肯加码品质的盘能卖完 - **[1:35:09] 买卖心法** - [1:35:09] 买卖房产八字诀「买时重质，卖时重势」：买入看基本面，卖出等全市场有Beta的小牛市 - **[1:40:47] 家庭沟通** - [1:43:43] 杨天楠一年劝十几个家庭卖房的最大阻力不是理性，而是家人没有形成共识 - **[1:45:14] 未来展望** - [1:46:52] 杨天楠引用清风的金句收尾：「偏好会不断地漂移，只有品质可以穿越周期」 ## Speakers - **雨白** (host) - **清风** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 世贸滨江 (product), 云锦东方 (product), 库里南 (product), 清风说新房 (product), 知行小酒馆 (product), 翠湖 (product), 茅台 (product) ## Transcript ### 开场 **Host** [0:03] 大家好 ， 我是天楠 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "。 这是一档关于家庭财富 、 消费 、 生活的播客节目 ， 希望帮助更多的中国家庭管好钱 、 花对钱 、 省出钱 。 今天是播客的第一期 ， 本期节目是和小宇宙 TOP1 的财经电台 " 知行小酒馆 " 的串台 ， 两位嘉宾都是对我来说很重要的人， 一位是雨白 ， 拉我上播客这个贼船的人 ； 另外一位是清风 ，是拉我上新房这辆黑车的人。 买房这件事 ， 对于很多的中国家庭来说 ， 都是头等大事 。 但是很坦率地讲 ， 最近一两年当中， 中国的房地产市场正在发生一些剧烈的结构性的变化 ， 所以如果你和你的家人对于买房 、 卖房有需求的话 ， 听听这期节目会和大家带来一些小小的帮助 。 **雨白** [0:53] 对 ， 反正今天就很开心嘛 。 现在是 10 月的最后一天 ， 然后来到上海 ， 跟南师 ， 还有就是他盛情邀请的嘉宾清风老师一起坐下来聊聊这个房产市场 ， 尤其是上海的房产市场 。 因为距离我们上次聊也过了 8 个月嘛 ， 结果这 8 个月发生了沧海桑田般的改变 ， 就非常值得来分享一下， 聊一聊 。 而且我觉得正好这一次录制还可以弥补上一次的很多遗憾 ， 比如上一次其实我们是比较理论化地给出了一些买房的建议 ， 比如说你要看哪些地方 ，以及你卖房的一些攻略指南 。 这次我们可以结合上海房市的变化 ， 更深度 、 更接地气地跟大家讲一讲现在买房的人和卖房的人和整个房产市场发生了什么变化 ，以及你接下来该如何应对这些变化 。 同时呢 ， 我们要恭喜南师开了他的个人播客 。 **Host** [1:45] 啊 ， 这个我也会放到这个串台个人播客第一期 。 **雨白** [1:48] 然后对吧 ， 再次欢迎这个清风老师 。 **清风** [1:51] 嗯 ， 大家好 ， 我是清风 。 我现在在运营一个我自己的账号 ， 叫 " 清风说新房 "。 **雨白** [1:56] 我是这次录制之前才知道 ， 原来清风老师的这个号是他因为打心屡次不中， 久病程良医最后出来的这样的一个账号 。 然后这里还同时要恭喜南师昨天终于打中了房子 。 **清风** [2:08] 呃 ， 对 。 **雨白** [2:09] 新房 ， 对吧 ？ 然后这个整个过程 ， 据南师说是持续了整整两年 。 **清风** [2:14] 对 ， 新房马拉松嘛 。 我前面在楼下跟那个雨白吃麦当劳的时候还在说 ， 我不知道清风怎么看 ， 我说打心这个事就特别像谈恋爱 ， 应该说不像谈恋爱吧 ， 特别像相亲 。 **雨白** [2:25] 嗯 。 **清风** [2:26] 因为它是一个男女双方不断地根据市场的偏好 ，不断地匹配的过程 。 一开始 ， 哎 ， 当这个比如说女方强势的时候 ， 哎 ，他就要说 ：" 哎呀 ， 你有没有事业单位啊 ？ 你是不是本地人呐 ？ 你工作了多久啊 ？" **雨白** [2:39] 嗯 。 **清风** [2:39] 但是反过来 ， 哎 ， 当男方开始强势的时候 ， 男方又会开始挑挑拣拣 ， 然后你就会在这个漫长的时间当中不断地去做出选择 。 你知道这个选择可能对于你来说 ， 未来的 10 年、20 年， 它非常非常的重要 。 所以你的压力会很大 。 我觉得这个过程其实对于每个人来说 ，其实都是一个挺漫长的历练吧 。 **雨白** [3:00] 你觉得是具体是哪一个事件 ， 比如说是签约的那一刻 ， 还是打款的那一刻 ，是让你真的觉得说 ：" 啊 ， 这个事情终于落定了 ， 我心口的一块大石放下了 。" **清风** [3:11] 我觉得是今天的那个早上坐地铁去公司的时候 。其实是这样 ， 就是你看啊 ，在过去的这些年当中， 就像我们这一代人吧 ， 我 、 清风或者雨白 ， 像我们这一代人， 可能我稍微年长几岁啊 ， 就是我们在自己年纪轻的时候 ，其实都是在一台叫做焦虑或者叫做竞争的跑步机上跑 。 就我们必须要证明自己优秀 ， 通过卷证明自己优秀 ， 需要跑得比所有人都快 ， 你才能停留在原地嘛 。 为了证明自己过得好 ， 你说我要有大房子 ， 我孩子要读读名校 ，但是我觉得到了人到中年的时候 ， 要自己从这台跑步机上下来 。 你不可能凡事都尽善尽美 ， 你无论是家庭教育也好 ， 还是自己买房也好 ， 你总有一些遗憾的东西 ， 对吧 ？ 你特别想要的区域 ， 你特别想要的房型 ， 你特别想要的那种居住的环境 ， 最后总和你想的不那么一样 ，因为你有预算的约束嘛 。 但是真的当你确认的那一刻 ， 我觉得这个事我也希望它能够尽快地告一段落 。 因为其实在这过程当中， 还是挺折磨人的 。 对普通的上海家庭来说 ，他可能资产的 50%， 可能 70%， 甚至 80% 都在这一件事上 。 **雨白** [4:18] 嗯 。 **清风** [4:18] 你往往会在这件事上投入太多的本身这个水泥房子根本不能承载的这样的一些意义 。 所以对于每个人来说 ， 我觉得都是折磨吧 。 我觉得这个折磨是我今天坐地铁的过程当中， 我才想着说 ：" 啊 ， 我终于可以不用再去管这件事了 。" **Host** [4:34] 对 ， 基本上所有的打心成功的人来回头来找我的时候 ， 说的第一句话就是 ：" 我终于可以把所有的打心全退了 ， 我终于可以再也不用看这些公众号这些信息了 。" 就是大家都是背负着一个很沉重的心理因素 ， 最后终于打到的那一瞬间就慢慢地释怀了 。 因为刚刚天楠老师其实说得很对 ， 就是上海的买新房这件事情 ， 自从 2021 年开始有积分制之后， 它就慢慢变得越来越需要某种匹配关系了 。 因为每个人有自己的预算 ， 然后每个人有自己的积分 ， 像天楠老师的积分就比我高很多 ， 对吧 ？ 它其实代表了说政府认可的一种你对于社会的贡献 ， 你就可以分更高 ， 然后你就可以入围更好的一些楼盘 。 然后你会在每年的那么多个批次里面 ， 你要去不停地寻找那个适合你的分数 ， 又适合你的预算 ， 又适合你的区域的楼盘 。 这件事情本身就非常的让人心力交瘁 ， 就做各种各样的这样的准备工作 。 于是你的整个心理 ，而且特别是打不到的时候 ， 就是因为摇号本身是有概率的嘛 ， 然后一旦当你打不到的时候 ， 你会发现身边的所有人都在看着你 。 **雨白** [5:44] 这个摇不中的感觉跟考试考到垫底是类似的吗 ？ **Host** [5:48] 有点像什么啊 ？ 你考试考到垫底 ， 你是有追究人的吗 ？ 是你自己的问题吗 ？ 有点像你读小学的时候 ，其他所有的家长都把他的小朋友接走了 ， 你的爸爸妈妈每一次进来 ， 家长都不是你的父母来接你 。 就那种感觉 ， 你知道吗 ？ 就是你的所有小伙伴们都上车了 ， 就你没上 。 我觉得当中可以补充一点啊 ， 就是清风可以 ，因为不是所有的听众可能都对上海的积分打心政策很了解 ， 就是我们当中几个比较重要的一些概念 ， 比如说什么是基础分呐 ， 什么是它的这个 。 **清风** [6:19] 啊 ， 社保对吧 ？ **Host** [6:20] 比如说社保积分呐 ， 什么叫入围比啊 ？ 它当中的一个基本的一个情况 ， 可以和大家先介绍一下 。 **雨白** [6:25] 对 ， 就是我感觉你们上海玩得特别花 。 而且我觉得可能对于像我这样的基本上算是无产者和更年轻的一些听众们来说 ， 就大家听你们刚才描述的第一个念头可能会是 ：" 既然打心这么麻烦 ， 为什么不去买二手房 ？ 而且这么多爆雷的新闻出来 ， 你们为什么还去买期房 ， 还去打心 ？" 那肯定背后有你们的原因 。 而且打心这么热 ， 肯定是因为这里边这个所谓的套利空间比较大嘛 。 这个可能也得请两位老师讲一讲 。 ### 打新规则 **清风** [6:55] 是的 ，因为从 2020 年的那一波大放水开始 ，其实整个全国的各个地方的房价都有往上走一波的这样的一个趋势 。 然后上海当时其实也是因为走了一大波之后 ，因为新房是被控制价格的 ， 二手房是在市场上被充分的大家交易定价的 ， 于是新房就会慢慢地出现了某种所谓的我们叫倒挂空间 ， 就是刚刚说的套利空间 。 你会发现这个区域的所有的二手房都在卖 15 万一个平方 ， 假定一个数字 ，但是这个位置的新房可能就卖 10 万块钱 ， 那你默认就一个平方 ， 好像你买到了就赚 5 万块钱嘛 ， 就是一个天文数字 ， 对吧 ？ 所以大家就会拼了命地要去买新房 。 也就是因为那段时间上海会不停地出现各个楼盘说当时有 800% 认筹 ， 就是比如说 100 套房子有 800 个人去抢 。 那类似于这样的情况层出不穷 。 之后其实上海政府就出台了一个积分制度 ， 然后我也给大家解释一下积分制度的整个大概的一个逻辑 。 它是分成基础分和社保分两个分数段 。 基础分它会看你是不是已婚啊 ， 你如果单身你的分就少一些 ， 你已婚你就有分 。 然后你是不是上海户口 ， 你如果上海户口你的分就会高一些 。 你是不是 5 年内没有买过房 ， 你如果没有买过房 ， 说明你不是一个很投机取巧 ， 就是不停地炒房的人， 对不对 ？ 然后类似于这样 ， 它会把你圈定住一个 ， 包括你现在是不是身上有房 。 如果你没有房子 ， 那你就是一个无房的刚需客户 ， 你有房你的分数就会被降一点 。 最终这样的一个基础分叠加起来 ， 它就是一个 60 分的一个基础分 。 然后呢 ， 社保分其实就是取决于你工作以后从 2003 年开始 ， 你交了多少个月的社保 。 这样的话 ， 你每一个月的社保最终会算到那个社保分里面 。 这样的话 ， 你可以想象一下 ，其实你的工作年限越长 ，其实你的分数就越高 。 只要你不退休 ， 你只要还在交纳社保 ， 于是你分数就会不断地永远是在整个社会的最上层的那一个区间里面 。 这也是为什么天楠老师就永远会比我领先的原因 ， 就我永远追不上他 。 **雨白** [9:02] 所以分最高的在我想象中应该是一个 60 多岁已婚的 ， 之前没有买过房的这样的一个上海男性或者女性 ？ **清风** [9:13] 呃 ，其实不是 ，他应该是一个 40 多岁的 。 **雨白** [9:16] 啊 ，40 多岁 。 **清风** [9:16] 对 ，因为他是从 03 年社保开始算 ，60 岁他退休了 ，他没社保了 ，他分反而低 。 是的 ， 就是他从 40 多岁到 60 多岁退休之间的那段时间 ， 就是他的所谓的无敌时间 ，因为他的分数是最高的 。 **雨白** [9:29] 啊 ， 就是一个上海人的 40 多岁到 60 多岁 ， 就是他的黄金打心年龄 。 **清风** [9:35] 但是打心本身的窗口很短嘛 ， 就前面清风讲的东西 ， 我就说它的一个衍生效应啊 。 它衍生效应是什么呢 ？ 就是大家认为为什么清华北大是中国最好的学校 ， 除了名气以外 ，因为他们高考的分最高 ， 对吧 ？ 那同样的 ， 大家为什么有的时候会认为徐兵的房子 、 钱摊的房子 ， 会认为这个地方的房子最好 ，因为他们的积分最高 。 就是说 。 **雨白** [9:57] 啊 ， 所以这些楼盘是有分数线的 ， 对吧 ？ **清风** [9:59] 是的 ，是的 ， 每个楼盘都有它的分数线 。 因为为了能够控制一个基础的入围比 ， 比如说最早的时候上海是有内环 2.5、 中环 2、 外环比如说 1.3 到 1.8 之间的一个入围比 。 那为了创造这个入围比 ， 它就在这个入围比上面画了一道线 ， 就说如果我有 100 套房 ， 那我内环有 250 个人进去 ， 同时去摇号 ， 同时就摸乒乓球 ， 对吧 ？ 因为总有人弃号啊 ， 或者没有买到自己合适的就不要嘛 ， 它就有一个率 。 这样的话能够把你的这个积分给锚定下来 。 而积分本身它就变成了一个最显著的一个倒挂信号 ， 让全市场的人都看到说哪里的房子的他们供求关系是最失衡的 。 这就更像导致了说大家为了追求高倒挂 ， 为了追求高积分 ， 买了其实并不完全符合自己家庭自主需求的一些房子 。 这就是从 20 年、21 年， 准确地说就是从 21 年到 22 年的某一个阶段当中， 我们看到的一个很明显的一个情况 。 **雨白** [11:00] 对 ， 就像高考一样 ， 就是 620 分这个分数线的学校 ， 它肯定是比 600 分的学校好的 ， 起码就是在这些家长 ， 打引号的家长眼中， 所以他就一定要去买这个分数线更高的房子 。 **清风** [11:12] 对 ，因为它的分数线最终是以整个入围的人数的最后一名 ，其实就跟高考一样嘛 ， 你头档的最后一名就是你的这条分数线 。 所以你会发现说 ， 比如刚刚天楠老师举例子 ，100 套房子最后 250 个人， 那第 250 个人就分数最低的那一个人的分数就会成为这条分数线 。 然后每个区域它最终就会开始慢慢形成自己的区域分数线的一个链条 。 **雨白** [11:37] 所以那会有鄙视链吗 ？ 上海各个楼盘板块 。 **清风** [11:41] 上海可能是全中国所有房地产市场当中， 它的鄙视链最多并且最复杂的地方 。 因为上海是个移民城市 ， 我们从这个大清王了开始起 。 **雨白** [11:55] 要追溯到大清王了开始 。 **清风** [11:57] 那肯定是这样嘛 ，因为从上海县 ， 对吧 ？ 然后慢慢扩展到那个 ， 比如说上海在最传统的鄙视链当中， 大家会认为说是法租界比公共租界好 。 **雨白** [12:06] 以上只代表杨天楠个人的想法 。 **清风** [12:09] 就是我说在万恶的旧社会 ，在万恶的旧社会 ， 比如说鲁迅从北京搬到上海 ，他住在虹口 。 虹口是哪 ？ 虹口是属于公共租界后面就日占区嘛 。 就说法租界比公共租界好 ， 公共租界就英美租界部分嘛 ， 然后后面是日占区好 ， 日占区比杨浦好 ， 杨浦比闸北好 。 所以当时你看那个 《 上海滩 》 里边不是有个角色叫丁力吗 ？ 是那个许文强的打手 。他说吧 ，他问哪一天我混好了 ， 我说目标就是从闸北搬到静安寺或淮海路 。他从来没想到某一天这个闸北区会并入到静安区 。 就是说在整个浦西的旧的板块当中 ，因为城市它不是平天长出来的 ， 它是一层一层的移民 ， 一层一层的叠加上来的 。 所以在一层一层叠加上去的时候 ， 它的旧有的格局它依然存在 。 所以即便到今天为止 ， 我们会看到苏州和以北的很多区域 ， 它在城市规划 ，在城市的见面风貌 ，在城市的公共资源上面 ， 依然显著地落后于苏州和宜南的 ， 就是在解放前的那些租界的一些区域 。 我没有任何的价值判断啊 ， 这只是一种客观的现实 。 **雨白** [13:20] 就是没有一个城市它是凭空变出来 ， 它都是一点点长出来的 。 然后随着新来的移民进来 ， 那旧有的老的居民 ，他自然会有一定的排异反应 。 我觉得这是不是也是说你们上海人排外的主要原因 ？ **清风** [13:35] 它有各种排啊 ， 对吧 ？ 但是重要的是什么 ？ 重要的是老上海人的心目当中 ，他其实是有一个价格的优先级 ， 或者说他是有一个对于整个板块之间的一个优先级的一个鄙视链的 。 但是从 2010 年之后， 上海特别是新房 、 次新房和高价房的购买主体 ， 正在由老上海人， 就是从 old money 开始转化为了 new money。 那这些人和老上海是不一样的 。 老上海的人他很多就出生在石库门 ， 像我出生在石库门 ， 长在工人新村 ， 可能到了读初中的时候 ，98 年房改 ，00 年之后家庭开始搬入第一套商品房 。 但是对于很多的一些年轻的外地人来说 ，他们进入上海之前就已经住了好房子的 。 所以对他来说有两点 ， 第一个是传统上海的鄙视链对他们来说没有任何的意义 。 这只是我什么 city walk 的地方 ， 对吧 ？ 它只是我漫步上海滩的地方 ， 和我是不是要住在这个弄堂里边 ， 我对它没有任何的偏好的 。 那我还是要方便 ， 要开车方便嘛 ， 上班方便 ，有打车的地方嘛 。 这个时候整个上海的中高端 ， 特别是豪宅的定价权被 new money 拿走以后啊 。 **雨白** [14:48] 就是这些新来的上海人。 **清风** [14:49] 新来的上海人 ，其实就边际定价法则嘛 ， 就是他们开始扎堆在比如说像新天地 、 像徐兵 、 像浦东的世纪公园花木和那个碧云板块 。 所以当这拨人涌入之后啊 ， 就上海的整体的传统的那个鄙视链的那个格局 ，其实会发生了一个很大的一个变化 。 所以就从今时今日来看的话 ， 你再用老眼光来看上海的这个格局 ， 坦率地来说 ， 我觉得已经很难代表方向了 。 **雨白** [15:16] 那再回到前面你们说的这个打心摇号的过程 。 所以说就是比如说 100 套房 ， 然后可能 200 个人或者 250 个人入围 ， 然后你们就是实际地去摸这个乒乓球 ， 然后看自己的号 。 **清风** [15:29] 绝对公平 。 **雨白** [15:30] 对 。 **清风** [15:30] 必须得现场去摸 。 它不是摸的 ， 它其实是东方公证处会请 5 个业主去现场监督 ， 然后他会在现场掏出几台电脑 ， 对吧 ？ 然后他会告诉你说 ， 请你选一台电脑 ， 然后呢运行一下测试的程序 ， 然后最终把所有的人员 ， 就比如说 250 个人的名字倒进去 ， 然后他又开始一个一个一个一个出号 。 这个过程是很窒息的 ，因为现场的那 5 个人是能够看到自己的名字也在里面嘛 。 所以上海一直有一个很有意思的事情 ， 就是基本上你如果跟销售关系比较好的话 ， 销售一般都不会选你去现场 ，因为大家都会觉得说去现场运气会不太好 。 **雨白** [16:10] 啊 ，是这样吗 ？ **清风** [16:11] 对对对 ， 这是一个 。 **雨白** [16:13] 约定俗成的选择 。 **清风** [16:14] 对对对 ，是的 。 所以我也历史上从来没有去过现场 ， 就是怕运气不好 。 当然我没去现场也没有摇到好好的位置 。 **雨白** [16:22] 你们是在现场看他是不是摇出来的 ？ **清风** [16:25] 不是 ，其实是我们就是在等那个结果 。 如果去了现场的人 ，他可以拿出手机去拍那个结果 ， 然后在那个项目的群里面嘛 ， 所有的人就会等着现场的某一个人把这个结果发出来 ， 然后大家就对着那个很模糊的视频一行一行地找 ， 然后它会一直在跳动 ， 找到的人就欢欣鼓舞在群里面发红包 ， 然后摇到后面的人呢 ，他就会很沮丧 ， 然后就说 我们再去下一个 。 **雨白** [16:51] 啊 ， 然后退群了 。 **清风** [16:52] 对 ，也会退群了 。 **雨白** [16:53] 其实我觉得这跟刮瓜乐 ， 然后刮不出来奖的心情其实差不太多 。 **清风** [16:58] 差别很大 。 我觉得一会可以采访一下清风啊 ，因为是什么 ？ 因为房子是一个 ， 它是一个很具象的东西 。 就是你在看房选房的过程当中， 你已经把你和你的家人未来 10 年在这个生活的具体场景已经模拟出来了 。 你人怎么跟邻居相处 ， 周末到哪个商场去购物 ， 你一定是想过的 ， 否则你不会花比如说几百万上千万去做这样的一个投资的一个行为 。 所以当摇号发现那么落的时候 ， 这不是刮瓜乐是啊 ， 这是心碎的声音啊 。 **雨白** [17:28] 对 ， 我是说连刮瓜乐我刮不出来 ， 自己都很心痛 ， 更不用说像你们这种心情 。 **清风** [17:34] 是 ，因为当你去买房的时候 ， 就刚刚天楠老师说的很对 ，因为你已经想象过 ，而且其实因为它是一个你完全无法去控制的事情 ， 你的对和错 ， 你的成与败 ， 基本上和你的努力没有任何关系 。 但是当摇号出来你是在倒数的时候 ， 你就会发现梦就碎了 。 对 ， 这个感觉是很难受的 。 **Host** [17:55] 清风是碎了 9 次 ， 我碎了 4 次也不知道 5 次 。 **清风** [17:59] 你自己都不记得几次吗 ？ **雨白** [18:01] 不是 ， 所以这是不是相当于谈了 9 次恋爱 ，但是到结婚的时候 ， 另一半都是要通过抛硬币的方式来决定跟不跟你结婚 ， 然后每次都是反面 。 就因为我当时， 我之前也听楠师说 ， 就是他本来是一个唯物主义者 ， 自从开始了打心之路 ， 就是把各种如是道能求的都求了一遍 。 **Host** [18:20] 上海各地的素面我都吃了一圈 。 **雨白** [18:23] 可以出一个素面评测 。 **Host** [18:25] 对 ， 我觉得其实就是很正常了 ， 你都是 ， 就是我觉得一个人年纪到 40 岁以后 ，他不信命的话 ，其实证明他的确少慧根嘛 。 **清风** [18:37] 就是我是这么觉得啊 ， 就是以前前段时间我看那个金钱心理学嘛 ，他说在那个 ， 我忘了具体的细节我记得不是很清楚啊 ，他说你在经济学上看到的每一个图表只是一个抽象的曲线 ，但是在背后其实是有许许多多的人。 当他碰到这个经济危机 ， 碰到这个困难的时候 ， 回到家他每天都要面对自己的孩子 ， 面对自己的家人， 每天都要面对这个压力 。 ### 卖房抉择 **清风** [19:02] 就即便他知道未来以后的 2 到 3 年经济会好的 ， 理性告诉他会好的 ， 所有的经济数据告诉他会好的 ，但是在此时此刻 ， 当他处在那个环境当中 ，他压力是很大的 。其实从 21、22 年我就是起心动念嘛 ， 就是当时起心动念还真的跟那个比较说陆鸣老师的那个几次访谈交流 ， 包括跟李迅老师的几次访谈交流当中 ，他们的那个理念其实给了我很大的一个影 响嘛 。 我就觉得就说就是从结构上来说 ， 上海的这些老破小可能真的不行了 ， 所以得调整 。 到最后两套房卖的时候 ， 就疫情封控期间 ，在小区里边做核酸 ， 你会发现小区里边啊 ， 就是上海的老小区 ，其实还不是很老啊 ，90 年代末的商品房小区 ， 全部都是白发苍苍的八九十岁的老人。 然后整个小区在疫情期间其实是有三位老人过世的 ，而且都不是因为疫情啊 ， 就是年龄到了过世 ， 你就会有一个很深切的感觉 ， 就是说浦西的老龄化是一个肉眼可见的事情 。 那这个时候如果你再不调整的话 ， 压力很大 。 所以疫情一结束 ， 当时我就马上就下手嘛 ， 很快的时间当中就把两套房给卖掉 ， 当时还是抓了一波这个小阳春的嘛 。 **雨白** [20:17] 大概具体在哪个时期卖的 ？ **清风** [20:19] 22 年的 6 月份 ， 就上海的就是 20 年房价开始启动的时候 ，21 年当时很多的一些信贷先松了嘛 ， 就是很多的一些信贷贷款先松了以后， 房价其实就有一波小小的跳涨 。 而且 21 年的话其实经济是烈火喷油的好 ， 所有的这个豪宅其实是跳涨的 。 到了 22 年呢 ，因为之前封控时间比较久嘛 ， 很多人突然意识到 ， 就有些人原来在家待的时间不够长嘛 ， 现在大家突然意识到说 ， 哦 ， 原来家里的环境好有多么的重要 ， 所以房价的交易量和价格又有一轮小的跳涨 。 所以在这两波小的跳涨当中呢 ， 我其实是把房子卖掉 。 就从逻辑上来说 ， 我知道自己其实做了一个相对比较好的一个投资决策嘛 ，但是你每次回到家 ， 每次摇号 ， 每次都没有买上， 你还是要面对家人失望的眼神 ， 这是一个很大的一个心理压力 。 **雨白** [21:13] 可是你卖是卖在相对比较高的点了呀 。 你看楠师是个知行合一的人 ，因为楠师上一次他有说 ， 既然房产占你家的总资产可能是百分之六七十甚至之上， 那你每天就应该花一个多小时的时间了解一下， 学习一下房产知识 。 那他确实做到了知行合一 。 **清风** [21:33] 对 ， 我觉得就是当时卖掉 ，但是你碰到的一些压力它是非常具体的 ，因为它不仅仅是个投资行为 ， 它是你家人的安身立命之本 。 你会去想 ， 如果我的父母年纪老了 ，他们愿不愿意多爬这几阶台阶 ？ 我的孩子我愿不愿意让他生活在人车不分流的小区 ？ 我愿不愿意每天早上送孩子上学 ， 还要花四五十分钟让他没办法睡个好觉 ？ 你每天都会这样的去拷问自己的 。 所以它是一个非常具体的一个生活问题 ， 这个生活问题和占你家庭资产百分之七八十的决策缠绕在一起 ， 它其实就会来折磨你 。 **雨白** [22:08] 可是你卖在了一个相对高点 ， 你的家人应该为此感到欣慰啊 ， 为什么还会给你很大的压力呢 ？ **清风** [22:13] 因为在过去的 10 年、20 年， 上海的房价是一个一路上涨的过程 ， 每个人都有踏空的恐惧 ， 每个人都生活在踏空的恐惧之中， 每个人都害怕说出现跳涨 。 你再怎么解释 ， 你说现在有房地联动价 ， 现在是整体限价的一个政策 ，不太可能出现跳涨的 。 但是对于家人来说 ，他们很难很难脱离这样的一种恐惧 。 **雨白** [22:36] 就是饭后遛弯回来说 ， 哎 ， 我看那个挂牌 ， 对吧 ， 比我们卖的什么多挂了 20 万之类 。 **清风** [22:41] 啊 ， 这个就是我自己 ，因为我自己到 2020 年的时候开始卖我的一个老破小嘛 。 从卖掉之后其实 ， 你想 2020 年的我大概是 6 月份开始卖的 ， 卖完之后就开始暴涨了 。 我后来就眼睁睁地看着它的价格其实往上， 虽然从总价上面可能就是几十万 ，但是对于老破小来说 ， 它的占比是很高的嘛 。 所以我也会面临着家里人跟我说 ， 哎呀 ， 你卖掉了 ， 对吧 ， 你新房又没有打到 ， 然后呢 ， 你又看到原来那个房子好像多卖了 40 万 、50 万 ， 好像我们又可以本来可以多获得更多钱的 。 所以这样的压力是无时无刻存在在所有人的那个心里的 。 **雨白** [23:20] 那清风老师是怎么样维系好你的婚姻的呢 ？ **清风** [23:23] 我的感觉就是说 ， 大家其实还是要相对理性地看待打心和资产配置的这件事情 。 就是我能看到 ，因为我的客户里面其实有绝大多数的人， 确确实实会因为各种家里的压力而放弃打心 ， 或者说脱下打心的整个节奏 。 但是也有很多人像天楠老师这样的执行力很强的人 ，其实也会收获很好的结果 。 所以从我们的角度 ， 我们还是觉得说大家如果想好这条路 ， 就得坚定地走下去 。其实走下去一方面是你自己的内心坚定 ， 另外其实在当时还有一件很有意思的事情是说 ， 主要还是因为被房价逼迫的 ， 你必须得走下去 。 因为二手房在我当时卖掉之后， 我去看了一套二手房 ， 我当时跟业主说 ， 我说我的钱可能还要等一个月 ， 你能不能等我一下 ？ ### 云锦东方 **清风** [24:13] 他第二天就给我打电话说我卖掉了 。 然后这个小区再往后的一到两个月的时间里面涨了 50%， 就硬生生地涨了 50%。 所以也是因为这样的契机 ， 于是呢 ， 我就发现说我再也买不起我想要买的那些二手房了 ， 我就必须得要被迫地踏上了打心之路 ， 于是就开始了整个这样的一个旅途 。 **雨白** [24:36] 但你们上海好疯狂啊 ， 一两个月就能涨 50% 嘛 。 **清风** [24:39] 只有在 2020 年的那一段最疯狂的时候 。 **Host** [24:42] 对 ，其实你想想看 ， 上海的话房价在 2015、16 年以后它就其实都挺像周期嘛 ， 挺像周期 ， 就是 16 年那有一波大的跳涨 ， 然后 17、18 年、18、19 年其实是下跌的 。 就甚至很多人认为说上海的房价已经到顶了 ， 那一直到 20 年、21 年它再一波跳涨 ， 就可能说是三个月的时间把三年的涨幅做完 ， 剩下时间就是缓跌或者处在一个相对平稳的一个状态 。 **雨白** [25:08] 这不是跟股市一样吗 ？ **Host** [25:10] 它肯定会有周期的成分在里边 。 **雨白** [25:12] 涨的话可能就是集中涨那几天 。 **清风** [25:14] 对 ，是 ，而且它是一波一波 ， 就是比如说在 2020 年的时候 ， 它可能是比如学区先领涨 ， 然后学区领涨完了之后呢 ， 次新又开始领涨 。 当时其实有很多很多论调会说 ， 哎呀 ， 市区的老房子房龄老一点 ， 甚至包括当时其实你会发现说很多中环的豪宅价格已经涨得很高了 ， 它价格比翠湖还要高 。其实那段时间翠湖是捡漏的 。 **雨白** [25:38] 翠湖还曾经是捡漏的吗 ？ 它不是你们上海的顶级豪宅吗 ？ **清风** [25:42] 对 ，因为翠湖的整个房龄比较老了嘛 ， 当时其实是那种 5 年以内的次新房会涨得非常疯狂 ， 于是有那么一段的可能就只有那么半个月到一个月的周期 ，是整个翠湖还没有涨起来 。 它是一波一波往里走 ， 然后直到某一天突然之间好像翠湖的业主发现说 ， 我怎么变成上海中环内最便宜的豪宅了 ， 于是开始再猛跳一波 ， 它又回到了自己原来该有的位置 。 所以当时有一个段子很有意思是说 ， 当时有很多人去看房 ， 看了一大堆房子之后说 ，他跟他的老婆说 ，他说 ， 哎呀 ， 完了 ， 我们好像只能买得起翠湖了现在 。 **雨白** [26:19] 你们上海真的好魔幻呀 。 **Host** [26:20] 因为很简单啊 ，因为什么 ？ 因为其实全国范围内来看 ， 上海的中高价 ， 我们就是以 2000 万为档吧 ， 上海的这个高端的房地产的整体的二手房的成交量是占到了全国将近一半 。 就 2000 万以上的房子 ， 全中国成交 ， 上海可能成交了将近一半 。 但即便如此 ， 如果分散在各个小区里边 ， 它依然是断点 ， 它不是一个连续性的交易 ， 它不像股票 ， 股票是连续性的交易 ， 所以它反映的是很多的是共识 。 但是房地产它其实是很极端的 ， 房子本来就是飞镖的 ， 我靠马路的第一排的一个奇异的户型和我小区楼王的这个次顶楼 ， 它本身不是一个标准化的户型 ， 它成交周期又比较的长 ，也就意味着说它的价格可能会是断点的 。 如果你是比如说两年半之前你成交的那套是全小区最烂的房子 ， 卖在了 10 万 ， 大家就认为它值 10 万 ， 后面的一些挂牌可能也就是沿着 10 万的这个价格带来设计 。 但是突然你出了一套还不错的房子 ， 又在市场一个活跃的一个高点 ，有人特别喜欢它 ， 然后卖家也特别吸收 ， 那你可能就你的均价就高了很多 。 所以它的不确定性很强 。 所以这就意味着说在 20 年到 22 年的很长段时间当中， 所有的上海的打心人都太看重倒挂这个概念 。 但事实上当我们仔细去研究的时候 ， 你会发现这个非常的虚幻 。其实我觉得倒挂这个概念演绎到极致 。 **雨白** [27:46] 是不是就是云锦东方了 ？ **Host** [27:48] 啊 ， 没错 ， 就是云锦东方 。 我觉得这个清风可以稍微讲一讲 。 **清风** [27:51] 对 ， 云锦东方其实就是整个我觉得上海在倒挂这个打心的链条上面的一个最高峰的一个状态了 。 云锦东方其实在它打心前 ， 就是它这一次开盘之前 ， 它其实成交过 25 万这样的天价 ， 然后云锦东方本身的新房的价格其实是在 12 万多左右 。 **雨白** [28:12] 差这么多吗 ？ **清风** [28:13] 对 ， 你可以想象一下就是 。 **雨白** [28:14] 买一平赚 13 万 。 **清风** [28:16] 对 ， 就是买一送一 。 打心的人其实很多人会讲这个段子 ， 就叫买一送一 。 而且云锦东方本身的面积又很大 ，200 多平 ， 仿佛就是买进来之后呢 ， 于是你好像天然就赚了三四千万 。 对 ， 它就是一瞬间的事情 。 所以所有人都会看着那个遥远的倒挂 ， 说 25 万 ， 于是所有人都疯了进去 。 **雨白** [28:38] 那这分数现在多高呀 ？ **清风** [28:40] 对 ， 云锦东方是整个上海打心历史上唯一一个满分盘 ， 唯一的一个 。 就是所有去打心的人， 所有去入围的人全部都是满分 ， 从来没有过 。 **雨白** [28:54] 全部都是满分的意思是每个人都是上海户口 ， 已婚 ，在上海交了 20 年的社保 。 **清风** [29:01] 20 多年的社保 ，并且他没有房 。 **雨白** [29:04] 过去 5 年那也没有 。 **清风** [29:05] 也没有买过房 。 **雨白** [29:06] 这怎么可能呢 ？ **清风** [29:07] 他现在也没有房 。 这就涉及到了打心的另外一个问题 ， 就是大家会腾出自己的房子来为自己的分数做准备 。 就是从积分制出来之后 ，其实就是有对策嘛 ， 大家就会开始把自己的身上的房子可能过户给父母 ， 我不知道这能不能说 。 **雨白** [29:25] 就是通过各种方式腾出自己身上的房子 。 **清风** [29:29] 对 ，是 。 **雨白** [29:29] 让自己的这个分数没有瑕疵 。 **清风** [29:32] 对 ，是的 ， 然后让自己的分数变高 。 然后当然他们自己本身的社保也得是高一些的 ， 对吧 ？ 于是就可以去参与这样的超高分的项目的打心 。 **雨白** [29:42] 那全部都是满分 ， 就是如果真的是这种打着买一送一的旗号 ， 那确实可能上海所有分数够的人都会去 。 那怎么样选出这个入围的人到底 ？ **清风** [29:53] 所有满分的人全部都入围 。 **雨白** [29:55] 啊 ， 全部都入围 。 **清风** [29:56] 对 ， 所以最后云锦东方其实是超过它的那个入围线的人进去的 ， 进去一起摇号的 。 所以整个摇号的难度是在变高的 。 **Host** [30:05] OK。 保镖那个事其实跟清风还 ，其实就是我们都是亲身参与者嘛 ， 你还记得吗 ？ 那次 。 **雨白** [30:12] 所以你也是去打心了是吗 ？ **Host** [30:13] 对啊 ， 你难道忘记了吗 ？ 我们就是在那个前滩下面那个上海菜 ， 那时候我跟你跟小杨 ， 我记得我们很郑重地跟你跟小杨在说 ， 我说我要准备去打心 ， 就在徐冰那个盘 ， 它的名字叫云锦东方 。 **雨白** [30:27] 我光记得你打心 ， 没记住楼盘名。 **Host** [30:30] 对 ， 然后我很郑重地跟你们说这件事 。 **雨白** [30:32] 那个时候这个历史已经埋下了伏笔 。 **Host** [30:34] 对 ， 就是有点自不量力啊 。其实我知道我的积分不算特别高的 ，但是呢 ， 我想参与一下 ，因为我觉得这可能是个很有历史纪念的时刻 ，因为每个人都知道这个盘会现场可能会演绎的一个比较离谱嘛 。 就是如果你把这个倒挂的金额当真的话 ，在上海很多的一些企业家一年旱涝保收都是挣不到这个钱的 。 大企业家都不一定能稳稳地说我一年就得有 2000 万的利润 ，不一定会有的 。 那么这的确是会你能想到的这样的一些婚根这些理奔越坏的事情 ， 这个发生我觉得是可以理解的 。 就现场就是一片 ， 一侧是网红在直播 ， 一侧是黄牛在 。 **雨白** [31:14] 网红在直播 ？ **Host** [31:15] 对 ， 一侧网红在直播 ， 一侧黄牛在拉客 。 然后每个人进场 ， 进场以后我就直接就问那个云锦的工作人员 ， 我说我这积分够不够 ？ 然后他说本来够的 ，但是呢 ， 黄牛实在太多了 。 前两天的时候我还能挡得住 ，但是后面假结婚的人实在是太多了 。 有些人登记的时候 ， 老公说不出老婆的名字叫什么 ， 还得看着身份证现场腾 。 有的这个结婚证的这个墨啊 ， 就是这个印还没有干呢 ， 昨天扯的证或者就是今天上午扯的证 ， 下午就进来这个买房了嘛 。他们也很无奈啊 ， 就是有一个老同志我印象很深刻 ， 就说他喝了那个 ，他说有没有什么速效救心丸可以让我吃一下吗 ？ 因为很多的人他明显就是不符合购房的资格 ，但现场又闹得很凶 ， 然后他们工作强度又很大 ， 就不停地喝美式 ， 喝冷萃 ， 喝到整个人都快精神崩溃的一个状态 。 即便是在这样的一个情况下， 我依然是觉得说哎呀我那个 ， 我还是强行认筹了嘛 ， 我说万一有什么奇迹呢 ？ 而且我觉得这个事其实对于整个上海当时大家对于新房的这个心态啊什么 ， 就是挺大的一个变化 。 而且它这个变化呢 ， 它不仅仅是停留在哦原来新房套利那么多 ， 我也要去打新房 ，而是大家觉得说二手房很多的豪宅和很多很贵的二手房比新房贵了 40% 到 50%， 到底是哪错了 ？ 我觉得这是两方面的 。 然后那个时候就是从整个我们应该说那是几月份 ，是 3 月份的事 ， 对吧 ？ **清风** [32:50] 对 ， 差不多 。 **Host** [32:51] 那从二三月份到八九月份 ， 整个上海的房地产市场就发生了一轮波澜壮阔的一个起伏吧 ， 就是一个过山车式的一个大的一个起伏 。 ### 楼市转冷 **Host** [33:00] 就是在当时的话 ，其实还处在一个整体烈火喷油的一个状况吧 。 我觉得分几方面来看啊 ， 第一个是整体的大家对于经济的预期都很乐观 ， 对于复苏放开以后的复苏的预期都很乐观 ， 大家又觉得核心资产 ， 对吧 ， 新房的核心资产它会是一个一直涨的这个状态嘛 ， 大家是非常乐观的嘛 。 那后面各种各样的一些因素 ， 第一个可能还是跟美元加息有一定的关系啊 ， 那么你就会显得说你的房地产的这个性价比很低嘛 。 如果你的美国国债的收益率是 5， 然后上海新房的这个房租的你的租金收益比 ， 就是你这个租金收益比是 1% 点几 ， 那么大家就会觉得说肯定是哪错了嘛 。 就从资产配置角度来说 ， 大家就会怀疑 。 **雨白** [33:45] 而且我觉得刚才听你们描述 ， 我也在思考一个问题 ， 既然大家都知道新房打心收益这么高 ， 那二手房是谁在买呢 ？ 为什么他愿意接受这么高昂的价格呢 ？ **清风** [33:56] 最近这两年确实因为倒挂的原因 ， 所以导致了大家开始慢慢地有这样的一个感知了 。 对 ，但是其实市场上还是存在着大量的信息不对称的 。 我举个我自己的例子吧 ， 我从小可能是在上海一个已经被合并掉的区叫南市区长大的 ， 本来就是那种棚户区的概念吧 。 我自小开始其实都是住在老破小的房子里 ， 我身边的所有的亲戚家人全部都是住在老破小的小区里 。 因为天楠老师还住过商品房 ， 像我就从来没有住过商品房 。在我结婚的要买婚房的时候 ， 我也是在周围 ， 就是我父母家的周围去看说 ， 哎 ， 这里的哪个老破小可能离地铁近一点 ， 就我觉得房子就是这样的 。 直到我后来开始被中介带去看了一套新房之后， 我发现原来世界上还有这样的东西 。 **雨白** [34:48] 对 ，其实这个事特别重要 ，因为我相信在听我们这期节目的一部分听众会觉得说 ， 哎 ， 你们讲的这些事情我都知道 ， 这不都是常识吗 ？ 但其实对于另一部分人来说 ， 这些东西可能就是比较新的 ， 包括我身边也有很多朋友说 ， 说自己的父母或者是更老一辈在老家可能手里有几套房 ， 怎么着都不肯卖 ， 就是觉得说还是买房爆支 ， 怎么劝都劝不动 。 然后现在其实已经相对已经丧失流动性了 ，他也就不劝了 ， 就是不去管 ， 对我这些朋友来说是一个更舒心的选择 ， 只要一去想这个事就会闹心 ，因为你劝是劝不动的 。 **清风** [35:23] 对 ， 劝说父母本身就是我觉得现在市场上可能整个觉醒的 ， 或者说 80、90 年代其实群里面会发现大量的这样的人群 。 大家都会发现说我自己父母有好多套老破小 ，但是我一旦想要说服他们卖房子这件事情 ， 就会变得极其的困难 。 像天楠老师这样就是有极强的执行力 ， 且能够真的把家里所有的老房子都卖掉 ， 这件事情本身就是在上海是凤毛麟角的 。 **雨白** [35:52] 对 ，而且你敢于承担这个压力 。 就我爸我妈之前说要卖房的时候 ， 虽然我之前一直说你们这个必须得卖 ， 你再不卖根本就卖不掉 ， 真的到那一刻我就怂了 ， 我就感觉我承担不了这个压力 ， 万一那房子后来再涨了 。 **清风** [36:06] 对对对 ，是 。 **雨白** [36:08] 真的 ， 真的你扛不住 ， 扛不住这种压力 。 **清风** [36:11] 对 ，而且上海跟其他的城市都不太一样 。 我记得有一次跟雨白说过啊 ， 你看中国所有的二线以下城市 ， 新区的房子几乎都是老区的房子的 double， 几乎都要翻倍的 ， 要接近翻倍 。 **雨白** [36:25] 你说数量还是价格 ？ **清风** [36:26] 价格 ， 就是传统的 ， 比如说那种地级市 ， 对吧 ， 开始做城市大建设的时候拉出一条新路 ， 然后把这个市政府搬到这个新路边上去 ， 然后新路的边上盖新区 ， 做的这个新房子 ， 比你 90 年代 、00 年代在老城区盖的房子的这个售价基本上是要翻倍的 。 那只有在上海 ， 你会发现说上海第一个是老房子的占比比全国其他的城市要大得多 ，因为第一 ， 上海是中国最早的工业化的城市 ， 所以从 50 年代开始起 ， 朝阳新村开始起 ， 上海就有大量的工人住房 。 那时候的工人的住房条件是全中国最好的 。98 年房改之前 ， 很多的我们的三四线城市 ，其实他们那些大杂院啊什么的 ， 住房条件是一般的 ，但是上海的话 ， 那时候已经建了很多很多的工人新村 ， 所以到现在为止 ， 上海有 50% 以上的住房依然是在 1998 年房改之前的 。 第二个是 98 年房改之后呢 ， 上海因为也经历了很多轮嘛 ， 一开始的外销房到开始的改建的一轮一轮的新房 ，但是总体来说 ， 上海的人均的住房面积依然没有赶上全国 ， 尽管套数上来说已经接近于我们说平衡了 ， 供需已经平衡了 ，并且从未来来看 ， 房子的供给会越来越多 。 但是第一个是上海的旧房子老房子的占比还是太大了 ， 第二个是上海的小房子占比还是太大了 。 所以这个时候你持有的旧房子 、 老房子 、 小房子的时候 ， 你的竞争的优势它一定会减少的 。 但是这套房子可能却是你的父母 ，他们生活居住了几十年的房子 ，他们对于整个社区是有感情的 ，他们的广场舞搭子 ，他们的麻将搭子 ，他们最喜欢的熟菜店 ，他们喜欢去的花鸟市场都在这附近 。 你要说服他们去改变一种生活方式 ， 这是需要很大的动力的 。 **雨白** [38:17] 对 ， 所以觉得非常了不起 。 而且不只是像上海这样的超一线城市 ， 就我刚才讲的那种情况 ， 它其实是遍布二三线甚至十八线城市的 ，因为其实父母他是生活在他自己的那个圈层里的 。 你作为一个年轻人， 可能你背井离乡去外地读书工作 ， 你获得了更多的信息 ， 你觉得家乡那里的房子可能年轻人逐渐在往外走 ， 那么这个房子接盘的人会越来越少 ， 你去劝他 ，但是对父母来说 ，他身边的老兄弟老姐妹 ， 大家人手可能两三套十八线小城的房子 ， 大家都过得挺好 ， 那我为什么要把它卖掉 ？ 他会心里很本能地会不舍 ，而且你空间距离这么远 ， 你其实也很难说服他们 。 **清风** [38:58] 如果是异乡的话会更难一些啊 。 我说一下我是怎么做的啊 ， 就是一个人他首先得见过 ，他没见过他不会信的 。 **雨白** [39:06] 先带你妈看盘是吗 ？ **清风** [39:08] 一个是带我妈看盘 ， 我妈从来没去过前滩 ， 我们第一次摇前滩之前 ， 我妈从来没有去过前滩这个地方 。 她说这不是三灵堂吗 ？ **Host** [39:15] 这么乡下的地方 。 **清风** [39:16] 这么乡下的地方 ， 种菜的地方 ， 种瓜的地方 ， 你带我来这干嘛 ？ 来了以后人是会有感觉 ，他会意识到这是一个哦 ， 这是一个 CBD。 即便是一个对于普通不了解的人 ，他第一次进前滩太古里的时候 ， 看到这个 ARV， 看到爱马仕的时候 ，他会有感知的 ， 这不是乡下地方 ， 爱马仕不会搬到乡下地方来的 ， 对吧 ？ 他是有这个基础感知的嘛 。 **雨白** [39:38] 感谢他铺天盖地的广告 。 **清风** [39:40] 对 ， 那你第二个呢 ， 就比如说我和我爸妈去那个每一个城市的时候 ， 就是看到一个房子 ， 哎 ， 我觉得这房子很有特色 ， 或者很好或很烂 ， 我都会拿出这个某某 APP 去看它的这个房价 ， 或看它的挂牌量 。 我会跟我妈说你看啊 ， 这边的新房子和老房子价差多少 ， 这边的这房子的挂牌量已经到了什么样的一些程度 。 **雨白** [40:01] 妈呀 ， 这潜移默化啊 。 **清风** [40:03] 对 ， 你首先我觉得他得见过 ， 就是我没有一个亲戚啊 ， 我跟清风说过很多次 ， 我没有一个亲戚生活在苏州河以南的 。其实从原生家庭角度来说 ， 我之前的一些房地产的投资 ， 包括我夫人的一些房地产 ，其实都是在苏州河以北嘛 。其实很大程度上我们就是一个相对对于新房也好 ， 或者对于高端住房来说是缺少认知的人。 所以其实在买房这个过程当中， 我们也是在逐步地在重新地去理解和熟悉我们已经生活了 30 多年的这座城市 。 **雨白** [40:35] 就是原本会觉得说我对这个城市已经非常的熟悉了 。 **清风** [40:38] 其实完全没有 ， 真的买房的时候我觉得我对上海其实是不熟悉的 。 **Host** [40:43] 是 ， 就是很多人很难以相信说其实作为上海人， 你其实有大量可能现在很火热或者很好的区域 ， 你是从来没有去过的 。 刚才杨天楠带着他的母亲去前滩的这个案例 ，是在我身边会有大量的客户会反馈的 。 群友会说 ， 比如年轻人都会觉得说前滩很时尚很好 ， 然后大家也都知道前滩的房价已经很高了 ， 觉得买那边新房是 OK 的 。 但是一旦你去问老上海人， 大家都会第一反应就是浦东我不去 ， 或者前滩这种三菱我不去 ，他们都会拿出一套理论说这个地方以前是什么什么什么 ， 比如说徐兵是龙华 ，他说以前龙华这里是什么什么 ， 三菱那边是什么什么 ， 如果是往唐镇那边就更远了 。 对于父母辈的一些老上海人来说 ， 让他们接受这样的区域的变革是非常困难的 ，而且你就需要 ， 你真的就需要像刚才那样 ， 你需要去潜移默化地影响他 ， 让他知道整个上海现在不一样了 。 哪怕到现在这个样子 ，其实很多的上海人都还是没有办法去做地域的很开阔的理解 ，而更多的还是局限于自己的一个可能存在了 10 年的固有的这个思想里面 。 **雨白** [41:57] 那像云锦东方 ， 它算是上海房市今年的一个顶点的一个标志性事件吗 ？ 后面是不是就有一点点转冷了 ？ **清风** [42:06] 对 ， 我觉得从那一次之后 ，其实过去的这几个月啊 ， 我觉得整个市场还是很明显地在变冷的 ，因为它会有几个标志性的感知 ， 一个呢是大家会发现 ，因为刚刚提到的说新房是有积分制嘛 ， 积分制的高和低和是否触发积分这件事情本身 ， 可能就决定了大家对于市场冷暖程度的一个感知 。 然后如果你回溯从 2021 年开始 ， 你会发现整个市场能够触发每一批次 ，因为上海的新房是以批次轮的 。 **雨白** [42:40] 什么叫做以批次轮 ？ **清风** [42:41] 这个我解释一下， 就是说上海的新房是说 ， 比如说今年上海公示第一批次新房 ， 然后其中可能会有二三十个盘 ， 它会在同一批次里面一起出来 ， 然后他们会在这一个月里面大家一起认筹 ， 然后你参与认筹摇号买到结束 ， 对吧 ？ **雨白** [42:59] 怎么像四六级考试一样 。 **清风** [43:01] 对 ， 然后下个月的时候可能就是第二批次 、 第三批次这样 ， 就一个批次一个批次同时的公示 。 然后呢 ， 对于每一个批次来说 ， 每一个批次它会有 ， 比如说这里 20 个楼盘 ， 它会有多少个盘触发积分 ， 对吧 ？ 它其实是一个很好的市场 。 **雨白** [43:17] 所以有些盘是不会触发积分的 。 **清风** [43:19] 对对对 ，是的 。 **Host** [43:20] 大多数盘不会触发积分 。 **清风** [43:21] 大多数的盘 ， 现在啊 ， 基本上可能能触发积分的盘也就是那么百分之十几 ， 大量的盘已经是不触发积分了 。 然后如果我们退回两年以前看的话 ，其实当时的常态其实是大多数的盘触发积分 ，并且大多数的盘可能是高分 ， 它就会从一个触发积分到慢慢不触发积分 ， 从高分到慢慢低分 ， 甚至开始大量的盘不要分 。 就这样的一个市场的冷静程度就会慢慢出现了 。 **雨白** [43:50] 就是以前每个学校分数线都挺高的 ， 现在很多学校都不要分数线了 ， 只要你报就能上， 那大家自然开始怀疑 ， 那我要这个大学文凭干什么呢 ？ 是不是这个道理 ？ **清风** [44:01] 对 ，是的 。 因为其实它中间是有两个因素嘛 ， 我经常拿茅台来举例 ， 很多人为什么要买茅台 ， 就是为什么有人要买原价茅台 ，其中有一半的人是说我要喝茅台 ， 我每年都要喝 ， 我每月都要喝 ， 我每天都要喝 ， 我要喝茅台 。 还有些人呢说我要囤茅台 ， 就是茅台是个很特殊的商品 ，因为酱香型的酒它每存一年， 它的市场价值会提升 ，也就意味着说我只要把酒囤回家 ， 我什么都不要做 ， 每瓶茅台酒每个月可以 ， 每年可以给我挣钱 。 **雨白** [44:34] 对 ， 这是之前的共识嘛 。 **清风** [44:35] 这是之前的共识 ，并且呢它又有个倒挂 ， 所谓的倒挂就是说我一手买 1400， 二手有人 2400 收走 ， 那我不就挣了 900 到 1000 嘛 ， 所以我买到就是赚到 。 所以很多时候呢 ， 茅台的需求啊 ，是因为大家认为说它有投资价值 ，并不是因为茅台好喝 。 那么假设一下， 如果人人都能买到 1400 块钱一瓶的茅台 ， 茅台是更好卖了还是更难卖了 ？ **雨白** [45:03] 就更难卖了呀 。 **清风** [45:04] 它反而是更难卖了 ，因为爱喝的人他很高兴 ， 原来我喝不着 ， 我还得加价买 ， 现在我 1400 就能买了 ， 对吧 ？ 但是那些原来囤积居奇的那些人， 对他来说这事就没价值了 。 这就是过去几个月当中上海房地产发生那些事 。 原来呢很多人说我买新房是为了追求倒挂 ， 我要狠狠地赚那个 800 万到 1000 万 ， 我得卖旧房换新房 。 但是当二手房下降了之后呢 ，其实只是几套的价格啊 ， 就二手房下降了以后， 大家会发现说这没有价差了 ， 这没有价差我为什么要去买新房呢 ？ 我还来回这么折腾 。 那么突然之间新房就遇冷了 ， 新房遇冷了 ， 很多人说这房产是不是不行了 ， 新房遇冷了 ， 那本来想去买的人他都不买了 。 所以这就是一个过去几个月过程当中， 新房市场不断转冷的这样的一个变化 。 **雨白** [45:54] 所以其实起因就是二手房的价格在下降 。 **清风** [45:58] 对 ， 我认为这是个主因 。 **Host** [45:59] 对 ， 然后另外有一个辅助的因素 ，其实还是因为说 ， 如果我们往前推的话 ， 我们会发现 2021 年的时候可能就只有 6 个批次或者 7 个批次的新房 ，2022 年可能也是差不多 ，但是今年其实到目前为止已经有 10 个批次了 ， 接下去还会继续再有 11 个批次 。 于是的话你就会发现说新房的供应在大量地扩大 。 就如果刚刚以茅台的举例的 ， 如果茅台特别多 ， 多到说大家人人只要你想去买这个东西 ， 你就能买得到的时候 ， 它自然而然它的吸引力也会逐步地下降 。 而且当新房大量供应的时候 ， 买二手房 ，其实刚才问到了一个问题是说 ， 为什么还有市场上那么多人买二手房的原因 ，其实很重要的一部分原因 ，是因为当时的新房很难买 。 比如说你没有分 ， 你如果今年刚来上海上班 ， 对吧 ？ 然后你也不是上海人， 那你可能分就是最低的那一档 ， 你只能买到一些很差的或者很郊区的房子 ， 你可能也不想要 ， 你就想着说算了我等等 ， 或者我这个钱我宁可买市区的老一点的房子 。 但如果当你刚来上海 ， 你发现市场上 90% 的房子你随便挑的时候 ， 你就再也不会去看二手了 。 于是二手的整个竞争力就越来越往下， 它就是一个 。 **雨白** [47:17] 所以就是新房的供应增加和二手房价格下降 ， 就是两件事情互相影响 。 **Host** [47:22] 对 ， 它就是一个循环 ， 然后你影响我多一点 ， 我影响你多一点 ， 最终就一起螺旋下降了 。 **清风** [47:28] 它就是个地心引力嘛 ， 它就把它给拽回来了 。 **雨白** [47:31] 那男士你为什么没有选择再观望一下 ，而是还是非常坚定地打新 ， 然后认筹 ， 然后买下了房子 ？ **清风** [47:38] 因为即便二手房它在往下降 ， 那二手房和一手房之间 ， 它在品质啊和各方面啊 ， 它其实是有一些差别的 。 上海是拥有了最早的那些商品房 ，但是当时的造商品房那些开发商 ， 基本上之前都是做你说农民房也好啊 ， 或者是就是他们原来都是村里边的大队 ，他没有商品房建设的一些经验的 。 所以房地产的质量差 ， 体现在那个直观的感受上来说 ， 比如说它的外立面 ， 最早的这个房子可能 90 年代初的时候 ， 到 00 年之前的时候是全涂料 ， 后面开始才有了所谓的这个真石漆啊 ，有了这个铝板啊 ，有了现在的钢挂的石材啊 ， 玻璃幕墙啊 。 对于所有看房的来说 ，他第一视角第一直觉就是说这个房子坑坑洼洼 ， 破破烂烂 ， 这墙壁非常的斑驳 ， 这感觉这房子有点粘透了 ， 比我粘透还大 ， 这是一个直接的感觉 。 第二个呢 ， 就是在户型设计啊 ， 梯户比啊 ， 停车啊 ， 停车位的数量啊 ， 人车分流啊 ， 这样的一些设计理念上， 就是从 90 年代到 00 年期间的第一代的商品房 ， 到后面几代的商品房之间 ， 它存在着巨大的代差的 ， 那代差就决定了他们的生活体验不可能完全一样 。 那肯定是 15 年之后的次新房和新房 ， 它的居住体验相对来说是最好的 。 当然因为 15 年到 00 年之间 ， 里边所有入住的人 ，他买进这个房住了才没几年， 他往外挂的数量会非常少 ， 挂的越少越其货可居 ，他又会被炒出很高的一些溢价 。 所以我又不愿意 ， 我既希望能够享受比较好的一个居住的一个体验 ， 我又不愿意去承担这个溢价 。 所以对我来说 ， 买新房就是一个比较理性的选择 ， 我为此就需要多等两年， 并且期待它能够按我所愿去做比较好的交付 。 **雨白** [49:30] 那我觉得其实这个也不只是在上海 ，其实像北京啊 ， 深圳应该都是一样的 ， 深圳可能会不一样 ，但我北京应该是这样的 ，因为我会我自己体感 ， 我朋友买的郊区的新房确实是 ， 我觉得就是格局很合理 ， 小区很漂亮 ， 各方面都很好 ， 除了远 ，而且北京的远是真的太远了 ， 就距离市中心你可能通勤就得一个多小时， 太难受了 。 **Host** [49:54] 我个人觉得这个其实是一个全国通信的一个东西 ，因为所有人都会想要追求更好的居住体验和更好的房子这件事情 。 说真的 ， 上海并不缺房子 ， 上海还是缺好房子 ， 真的能够让你觉得这个房子住起来很舒服 ， 户型结构很合理 ， 小区绿化好 ， 对吧 ？ 有会所有泳池 ， 车位比很高 ， 这些信息全部累积起来之后， 你会发现 ， 如果你想要追求这样的房子 ， 基本上你在上海是选择面是非常非常窄的 。 如果你锁定到区域的话 ， 可能某一个小的区域 ， 可能就只有那么一两个小区能够符合 ， 于是他们就可以给你带来最高的所谓的溢价空间 。 这也是为什么大家现在想要去打新房的原因 ，因为新房随着市场的波动 ， 你会发现新房会做得越来越合理 ， 然后新房为了要让自己卖出去 ， 就会增加自己的装修的标准 ， 然后会让自己的社区里面的配套设施 ， 车位比变得越来越好 ， 这样的话你的居住体验就会变得越来越好一些 。 **雨白** [50:56] 然后发现英雄所见略同 ， 你看上的这些盘分数线就非常高 。 **Host** [51:00] 对 ， 别人也都看得上嘛 ， 对吧 ？ 所以而且特别是如果很好的区域的话 ， 那大家都会往里去冲 ， 于是分数线就会推高 。 **雨白** [51:08] 所以男士的心态更多的是坚定打新的这条路 ， 那是什么让你下定决心挑好就是他了 ？ **清风** [51:15] 其实还是房子选我了 ，不是我选房子了 ， 我选他了 。 **雨白** [51:18] 上一期也是这么说的 。 **清风** [51:19] 对对对 ，他何时垂青于我嘛 ，其实这肯定是有所取舍 ，有所取舍 ，因为你要离开自己熟悉的生活圈嘛 。其实上海是一个非常特殊的城市 ， 它在消费领域和生活方式领域呢 ， 它同时， 比如说浦西 ， 它有点像欧洲 ， 小巷子 ， 小咖啡馆 ， 对吧 ？City walk， 然后各种各样的一些稀奇古怪的一些小玩意儿 ， 它比较像欧洲的生活方式 ， 浦东呢有点像美国的生活方式 ， 车子上那个中环开 啊开 ， 上 CBD 上班 ， 周末去山姆或者 Costco 去排队买东西 ， 然后逛这个大公园 。 然后呢 ， 你又可以像东南亚泰国啊 ， 越南那样的 ，在上海可以找到很多的一些低价的一些小餐馆 ， 一些本帮菜的菜馆 ，有些弄堂的阿叔可以去做各种有意思的一些小点心 ， 一些小的一些餐厅 ， 然后物美价廉 ， 成本又很低 。 就在上海的话 ，其实它是多元的 ， 融会各种各样的一些消费的方式和这种生活的一些方式 ， 就是每个家庭去脱离自己熟悉的那个地方 ， 换到一个新的地方 ， 它都需要一个适应的过程 。 所以当你买房的时候 ， 你就会反复地考虑说 ，不仅是从投资考虑啊 ， 你会想我们家老人有没有可能住得惯 ， 对我妈来说 ， 这个地方最好不要太潮啊 ， 她可能会讨厌冰江啊 ，因为那个地方她觉得很潮 ， 她也许她会觉得说 ， 哎呀 ， 这个地方如果没有地铁 ， 没有熟菜店 ， 没有麻将馆 ， 对吧 ？ 那对她来说可能就 ， 她就是会需要一个重新适应的一个过程嘛 。 所以就是对我来说肯定要坚定地去做 。 第二呢 ， 我自己因为是自住为主嘛 ， 对我来说我不是个短期的投资 ， 我唯一能确定的是什么 ， 就是现在上海有 850 万套到 900 万套房之间 ， 我把那些品质靠后的房子淘汰掉 ， 换成目前顺位品质靠前的房子 ， 那它在整个上海房地产 ， 你把它当做一座塔的话 ， 它的序列当中的提升你是可以控制的 。 而房价本身的涨跌 ， 你是没有办法预测 ，也没有办法控制的 。 这个预测房价除了验证预测者比较愚蠢之外 ，其实没有任何的意义啊 ， 对我来说 。 而且你一住就是 5 年、8 年、9 年的时间 ， 所以对我来说 ， 我其实是挺不愿意去看所谓的倒挂比啊 ， 就是二手房比一手房贵多少啊 ，因为房子毕竟是拿来住的嘛 。 你所谓的 40% 到 50% 的倒挂 ，也许就是因为一次法拍事件 ， 可能就会让你的这个倒挂迅速地缩窄 。 如果你自己都不愿意住 ， 你凭什么愿意说未来接盘的人也愿意住呢 ？ 就逻辑上是说不通的 。 **雨白** [53:48] 对 ， 说到法拍 ， 我想起前段时间看到一条新闻嘛 ， 就是北京应该是四环的一个楼盘 ， 好像是他们其中有一栋楼 ， 一次性法拍了 100 多套房子 ， 然后就让那个小区的业主非常的揪心 ，因为很多人都是在市场比较偏高点的时候买进去的 。他们当时买的时候并不知道旁边有一栋楼 ， 可能有 100 多套是属于某一个公司或者集团的 ， 然后对方可能是资金链 出了一些问题 ， 然后这 100 多套集体法拍 ， 那对于他们的房价其实大概率会是一个毁灭性的打击 。 **Host** [54:19] 对 ， 基本上按照现在能看到的整个市场情况 ，其实所有的板块都很难接得住一个大量的需求 ， 就你能看到的所有的高价基本上都是因为其货可居 ， 所以才会出现的 。 一旦这个区域突然之间大量地涌入这样的房源 ， 让人可以随意挑选的时候 ， 这个区域的价格就会瞬时地爆掉 ， 然后下降得会非常非常地快 。 **雨白** [54:44] 我印象很深 ， 就是我作为编辑嘛 ， 陪孟艳写投资第一课的时候 ， 那个时候我们还在写 ， 就是每次举例都会举房子嘛 ， 就是中国人对于房子的信仰 ， 觉得房子肯定是还会继续往上涨的 。 因为那个课我们大概是 20 年底到 21 年初写的 ， 就当时还在想怎么样论证呢 ， 让大家接受 ， 就房子它并不是说一定会一直往上涨的 ，而且国家一直在坚定这个房住不炒的政策 。 但是我没有想到 ， 到了 23 年这一切都变得顺理成章起来 ， 房地产市场从来没有一刻像这么像二级市场过 ， 就是分化非常地严重 ， 大家都觉得买房子再也不是一个一定能保值的理财 。 以前我感觉大部分人对它的心态更像是一个保本的这个银行理财 ，而且还是那种就是收益率能 5% 以上的 。 **Host** [55:29] 最近不是国务院出了一个新的内容嘛 ， 就是房地产市场彻底的供求关系发生了根本性的变化 。 我觉得它的论述其实就是中国的房子已经多了 ， 中国再也不缺房了 。 就很简单嘛 ， 你上海 2400 万人， 你 800 多万套房 ， 一个家庭 2.7 到 2.9 个人， 你不是每个家庭都有房了吗 ？ 也就意味着说你最差那些房子 ， 它将会永久是你的失去流动性 。 这况且还是在仅仅从商品房口径上来说 ， 你按照十四五 、 十五五期间的保障型住房的这样的一个进度 ，其实我一直在包括在社群很多场合都和大家说过 ， 这是非常非常了不起的一个举措 ， 就是每隔五年像上海也好 ， 深圳也好 ， 这样的一些一线城市 ， 它能造出那么多的社会保障型的一 些住宅 。 你说公租房 、 保租房 、 廉租房 、 人才房 ， 一些共有产权的经济适用房 ， 它们这些供给其实是帮助很多原本买不起房的人 ，他都能够住上好房 。 那这其实是很了不起的举措 ，但是与此同时， 这对于持有那些品质不好的房地产的人来说 ，他应当非常地当心 。 因为这所有的房地产啊 ， 所谓的刚需啊 ， 它都有个替代关系的 。 我们假设一下， 上海的买房主力是一个年轻人， 是一个来上海奔波打拼的一个年轻人 ，他有两种选择 ， 比如说他可以在结婚前 ， 我跟我老婆商量说 ， 哎 ， 我们以后要买房 ， 必须得买房 ，因为不买房你生孩子以后孩子报不上户口 ， 你报上户口以后孩子没有地方读书 ， 然后我们可能需要用未来夫 妻两个人可能几十年的现金流去购买一套在他们的家乡可能看都不会看的老破小 。 你是人们愿意买这套房子吗 ？ 不是的 ，是他们没有选择 。 但是现在选择是有的 ， 像很多的一些公租房和保租房 ， 你其实在上海有正经工作 ， 你都可以以一个折扣去申请 ， 你就可以有得住 。 而且现在上海的新生的孩子越来越少的情况下， 未来这些房子租售平权的 ， 就是孩子租售平权都能够有学校可以去上学的概率非常大 。 那请问这对夫妻 ，他们会不会想说 ， 哎 ， 等我有了钱以后， 我半价去买一个经济适用房 ，在此之前结婚以后的前六年到前八年， 我就在这住着 ， 这就变成一种新的选择嘛 。 当这种新的选择替代了原来老破小百分之二三十以后， 这个的供求关系 ， 或者说供需错配的关系 ， 就被彻底地打破了 。 一旦打破以后， 涨价预期也就不复存在了 。 所以这个过程它是一个慢变量 ，但是是一个确定性的趋势 ，因为十四五和十五五的房地产的这个规划 ， 它是个确定性的趋势 ， 就和我们今年上海房地产新房难卖 ， 它是个确定性的趋势 。 因为 21 年、22 年这两年上海的土拍收入是创了历史新高的 ， 你土拍拍出来的一个面粉 ， 到了 23 年都会变成面包 ，在面包在市场当中卖的 ， 这是个确定性的趋势 。 所以回过头来 ， 我们就来看这样的一个案例 ， 就是上海的大量的一些老破小 ， 大量的一些房子 ，在未来它的市场价值 ， 它的流动性是非常堪忧的 。 那再小这也是几百万 ， 几百万对于一个年轻人， 对于一个出社会的人， 中国家庭其实都还是蛮大的灾难的 ， 都是很大的压力的 ， 都是非常大的压力的 。 **雨白** [58:45] 所以如果看了十四五 、 十五五的文件 ，在 21 年和 22 年就应该能判断 23 年就会发生这样的事情吗 ？ 可是就是你们刚才讲的那些道理啊 ， 我感觉我很多年前就听过了 ，但是没有人把它当真 。 但是我感觉今年就像那个小孩一直在喊狼来了 ， 今年狼真的来了 ， 就是我就很有时候很恍惚 ， 就是这个事情到底是怎么发生的 ， 就这么短短几个月 。 **Host** [59:09] 对 ，其实我其实说实话 ， 我目前为止的感受是 ， 我觉得狼还不一定真的来了 ，因为周期这件事情永远都在发生 ， 今天只不过是可能和当时 2018、19、20 年初的时候一样 ，因为现在的整个市场还没有 2019 年、2020 年年初的那个时候那么悲观 。其实如果天楠老师记得的话 ， 那个时候其实是更悲观的 。 ### 周期分化 **雨白** [59:33] 那个时候更悲观是吧 ？ **Host** [59:33] 对 ， 那个时候整个市场下落的情绪非常地严重 ， 然后所有人都觉得说 ， 就今天当我们在做这样的自媒体 ， 新房自媒体的时候 ， 还有人在看我们 ， 说明这个市场还有关注度 。 **雨白** [59:47] 就是清风老师还有钱赚 ， 说明房地产市场还有希望 。 **Host** [59:51] 那个时候是属于大家都没有人去聊房子 ， 大家都觉得说房子这件事情已经没有了 。 当然在过去两年大家可以学到的案例是说 ， 原来整个市场是普涨的 ，也就是说所有人的老房子也在涨 ， 新房子也在涨 ， 然后新房子看起来好像也没有涨得特别地夸张 。 但是过去的两年呢 ， 大家会很容易地被教育到一个概念 ， 就是好房子会涨得非常地夸张 ， 然后老房子就会开始滞涨 。在今年已经有大量的房子开始跌回 2020 年、2019 年、2018 年的价格了 ， 会有大量的老房子 ， 老破小最近跌得非常非常地厉害 。 但是那些 2018 年、17 年以后的次新房 ，其实价格都还是非常地稳固的 ， 哪怕它是在上海的外环外， 它都很稳固 。 就是因为大家开始慢慢地注意到说 ， 居住的舒适性和房子本身的品质 ， 可能才是未来衡量你自己的生活舒适和未来的价值资产的一个最重要的方式 ，而不是说我单纯有一个房子 。 对 ，因为刚天楠老师也说了 ， 房子本身是很容易被各种保障房 、 人才房给替代的 ，但是好房子是他们做不到的 ， 它才会有长期的稀缺性 。 **雨白** [1:01:08] 我觉得听清风老师这么描述 ， 感觉上海房市还 OK，因为大湾区那边房市其实已经有点崩了 ， 已经有点崩了 。 就比如说大湾区很多二三线城市的房价出现了很多腰斩 ， 广州郊区 ， 就像你刚才说上海外环外的一些房子可能还不错 ，但是在广州郊区的房子 ， 现在就是腰斩 ， 可能也会失去流动性了 。 **Host** [1:01:33] 对 ，因为你可以想象一下 ，其实 2020 年的时候 ， 当时整个市场暴涨一波的那个状况下， 你如果还记得网上的论调的话 ， 那个时候会觉得深圳是中国第一大城市 ， 深圳是未来整个中国的房价的最高点 ， 这个是当时的主流论调 ， 所有人都在 。 **雨白** [1:01:52] 然后带着惠州房价涨了非常多 。 **Host** [1:01:54] 对 ， 所有人都在疯狂地做各种的资金的链条 ， 然后去把钱全部丢到房子里面 ，但其实它就是在一瞬之间就慢慢地掉下来的 。 当那个时候深圳出来所谓的联动价 ， 就是二手房指导价的时候 ，其实有非常多的人会说没有用的 ， 你是无法阻止二手房的价格继续往上走的 。 但事实上就是当你的供应变多 ， 当你交易的摩擦成本变高的时候 ， 势必就会出现这样的情况 。 **清风** [1:02:24] 我这次去深圳的时候感受是蛮强烈的 。 你看深圳的 。 **雨白** [1:02:28] 你是什么时候去的 ？ **清风** [1:02:29] 我就前几天去嘛 ， 前两周去 。 你会发现就是深圳和上海一样 ， 它都有一类房叫做旧改嘛 ， 就是城市的一些旧里的改造 。 这旧里呢 ，有个最大的特点是什么 ？ 它要拆迁 ， 它要拆掉老住户换来新住户 。 它不是一块白地嘛 ， 就如果这个地方原来是个工厂 ， 我拆迁的成本是相对比较低的 ，但我原来是个很密集的一个社区 ， 我把它拆掉 ， 就是我要么就是卖非常高的价格 ， 要么就是我价格不那么高的情况下， 我把它盖得很密 ， 我把它容积率拉得很高 。 也就意味着说在这个密集地方 ， 它会盖很多的楼 。 就是你想象一下在一个城市 ， 它在集中旧改的过程当中， 它其实是分成前半截和后半截的 。在前半截当中， 所有的人都获得了货币化的安置 ， 就市场当中的房子少了 ， 钱多了 。 就大家都被拆了嘛 ， 拆了以后这些人每个人都分了四五百万 ， 六七百万 ， 这些人到处买房 ，不是房价就往上炒上去了吗 ？ 但是后半截是什么 ？ 后半截就是说突然这些人的钱 ， 前面的钱已经花完了 ，但是后面的房子都盖起来了 。 它房子都盖起来 ， 就供给增加了 ，但是需求已经可能两年前或一年半前都消耗了 。 所以你看从货币化棚改的那轮 ， 三四线城市的这个预演 ，其实就对深圳的这个旧改 ，其实就会一个很大的影响 。 前面也和这个雨白在说 ， 深圳旧改他们可以把房子盖出容积率 10%、12% 啊 ， 这非常夸张啊 。 这意味着在这个社区里边有很多的超高层 ， 它有几千套盘 ， 你稍微有一点抛盘的压力 ， 一旦供大于求 ， 这个房子积累了 5% 的抛盘 ， 那就是上百套的盘子沉压在那 。 上百套盘子沉压在那 ， 就是那套销售意愿最坚决的人， 降价最狠的那个人 ，他是这个楼盘的定价者 。 当他成交了以后， 下一个降价最狠的人再继续成为定价者 ， 那它很自然地就很难涨 。 这其实就是我们过去几年所看到的这样的一个压力 ， 会看到的一个压力 。 当然好处的是 ，因为房地产市场它是同时存在 ， 它既是周期又在分化 ， 与此同时它还有那个轮动 ， 最后它还在折旧 。 这四个因素同时存在的过程当中， 整个市场就会显得更加地混沌 。 **雨白** [1:04:46] 而且政策也经常地推陈出新 。 **清风** [1:04:49] 对 ，但政策收紧的时候 ， 就跟绳子 ， 就跟你们跟打理药一样的嘛 ， 就是你拉绳子的时候 ， 肯定是你货币政策收紧的时候 ， 财政政策收紧的时候 ， 它一定是有效的嘛 。 但你推绳子的时候 ， 它就没有那么有用 ，因为推绳子的时候你还得结合意愿嘛 。他没有买房的意愿 ，他即便是很宽松了 ， 利率很低了 ，他也可以不买嘛 。 **雨白** [1:05:10] 我们刚才聊完了购房 ，但是我觉得还有一个问题 ， 我不知道该咱们能真的能解答吗 ？ 就是这些卖房的人， 就是手里持有房产的人到底该怎么办呢 ？ ### 卖房策略 **雨白** [1:05:20] 如果手里持有房产 ， 且盘算了一下说 ， 哎 ， 我这个房子好像各种优点都不是很明显 ， 那该怎么办 ？ **Host** [1:05:29] 我觉得这个问题其实很好解答 ， 就是我一直贯彻的一个思路是 ， 你一定要在自己愿意折腾的时候 ， 去把自己手头上的相对不良资产 ， 我们打个引号对吧 ， 相对不良资产 ， 换成你在市场上比较有竞争力的资产 。 如果你今天卖不掉了 ， 只能说明你目前为止的竞争力已经开始下滑了 。 很多人会来问我 ，他说清风我这个房子已经跌掉了 100 万了 ， 或者 200 万了 ， 那我现在该不该卖 ？ 我要不要再等一个小阳春 ？ 也许三年以内再也不会有小阳春 。 所以我的回答都是说 ， 如果你现在看好了要买新房 ， 如果你的积分也和市场匹配 ， 预算也和市场匹配 ， 这个时候基本上整个小区都是你的敌人。 就刚刚说的一个小区 ，因为现在上海已经有大量的小区 ， 一个小区里面可能挂了 130 套 、200 套这样的房子 ， 最终就是谁的意愿度最坚决 ， 谁愿意降出 。 **雨白** [1:06:30] 谁割肉的幅度最大 。 **Host** [1:06:31] 对 ，因为这个时候就是大家真的是拼刺刀了 。 当你割肉幅度是 15% 的时候 ， 下一个人会在你的幅度上再往下割 ， 下一个人不会再往上抬了 。 所以这个时候就是很残酷的 ， 如果你今天想好你要走 ， 你就得走得坚决一些 。 因为我们这边有太多的案例是说 ， 当时可能就差那么 2 万 、3 万没有谈拢 ， 最终可能在短短三个月内又跌了 30 万 、50 万 ，其实对大家的心理压力只会变得更大 。 而且这个时候你会更加有厌恶损失的感觉嘛 ， 你就会觉得说我这个时候就再也不能卖了 。 于是你会持有这套房子 ， 持有到下一个周期 。 如果下一个周期它还没有被大家共识为是好的资产 ， 或者它再也不会被共识为好的资产的时候 ， 那你拿着这套房子其实是很糟糕的一件事情 。 **雨白** [1:07:19] 其实有时候听这些东西我会觉得很玄幻 ， 尤其是北京 、 上海 、 深圳 ， 可能广州也勉强算吧 ， 广州部分地块 ， 你一个房子一两个月 ， 它能低掉你一个家庭好几年的收入 。 **Host** [1:07:31] 对 ，是 。 **雨白** [1:07:32] 这个事情这个是非常的离谱 ， 就是按逻辑上它就不应该是存在的 ，但是它就是发生在我们的生活当中 。 **Host** [1:07:39] 对 ，因为上海的房子本身它是一个很阶梯式的价格 ， 就是涨的时候它也是跳涨 ， 跌的时候它其实已经很慢了 。其实你在过程中有很长的时间是可以跑的 。 举个例子 ， 我之前有一篇文章里面写到了连阳 ， 连阳就是 。 **雨白** [1:07:54] 连阳是啥 ？ **Host** [1:07:55] 连阳是浦东的一个区 ， 你可以理解为整个上海的可能三分之一的基金经理就住在连阳的这个小区里面 。 **雨白** [1:08:04] 住了 100 个基金经理吧 。 所以居民维权都可以去那是吗 ？ **Host** [1:08:07] 是 ， 它因为相对比较老了 ， 它其实是开发比较早的一个国际社区 ， 然后它现在已经相对房龄比较老了 ， 它有一些它自己的问题 。 它房子本身其实挺好的 ， 品牌也比较不错 ， 然后居住的属性也挺好 ，但是它车位很少 。 我们一直都开玩笑说 ， 你很难让一个身价 2000 万 、3000 万的人去超市买了很多东西 ， 然后在门口找车位 ， 最后把一大堆肉就拎回家里 。 你家楼下没有车位 ，他那边因为车位紧张 ， 所以一个车位可能卖 120 万或者 150 万 ， 就类似于这样的一个概念 。 大量的有钱人其实都在从连阳往外搬 。 就是这样的一个社区 ， 你会发现说它历史上曾经其实到过一个高点 ， 就是它的房价在 2020 年、2021 年的时候其实到过可能 14 万 、15 万 、16 万这样的一个标准 ， 然后它在今年其实快速地在往下走 ， 从 15 万到 14 万到 13 万到 12 万 ， 最近到 11 万 。 就是你会发现半年 。 **雨白** [1:08:58] 跌掉了三分之一 。 **Host** [1:08:59] 对 ， 你会发现半年的时间可能一个人的首付就掉没了 。在上海有很多很多小区其实很容易会发生这样的问题 。 **清风** [1:09:05] 而且上海还有个特点是什么 ？ 上海的很多的产业和居住区 ， 它是有明显的行业特征的 。 就比如说上海的第一个国际社区是古北 ， 古北呢最多的是港台 。 **雨白** [1:09:17] 日本人。 **清风** [1:09:17] 日本人 、 韩国人 、 港台同胞 ， 对吧 ？ 那么他们是在古北比较多 ， 那他们的流入和流出就会更多地去决定那边的房价 。 那边不仅是房龄老了 ，而且是这些人的流入流出会决定 ， 对吧 ？ 新疆就像我们现在录音的这个地方 ， 那个新疆湾附近 ， 最早什么做钢材贸易的 ， 做钢贸的人。 **雨白** [1:09:33] 这你都知道 。 **清风** [1:09:34] 做钢贸的在这边 ，但钢贸的人他如果钢价一波动一爆仓 ， 那么新疆湾的房价就会下来 ， 对吧 ？ 大虹桥更多的是跟民营地产相关 ，是吧 ？ 做债的更多的就是在那个星河湾 ， 对吧 ？ 在连阳就更多的是所谓的二级狗嘛 ， 就做股票的 。 因为这些板块的这些人群的一个主力人群 ， 它其实是有特征的 。 那么他们所在的行业和产业出现波动的时候 ， 对应的这个区域的房价的这个波动的概率也是会比较高的 。 这就是比较高深的知识点了 。 **雨白** [1:10:02] 就这个知识点感觉太进阶了 。 所以是不是应该在比如说二级市场比较好的时候 ， 把那个板块的房子给卖了 ？ **清风** [1:10:07] 逻辑上是这样 ， 就是前面清风讲的是两个问题 ， 就是说就是当你房价不好卖的时候 ， 你先判断一个问题 ， 这是个周期问题还是个趋势问题 ？ **雨白** [1:10:15] 不是 ， 我要能判断这个问题 ， 我就不在这里请教你们了呀 。 **清风** [1:10:18] 很简单嘛 ， 比如说如果你在上海持有的是一套普陀区朝阳街道的塔楼 ， 这是个真实的案例 ， 就今天下午有个朋友问我 ， 那么应该怎么办 ？ 你应该立刻地出手它 ，因为这是个趋势问题 。 它永远在上海的房地产交易的鄙视链的底端了 ，并且朝阳附近周围你看不到有拆迁的预期 ， 就你这个接盘的概率是很低的 ， 对吧 ？ 但是如果在连阳呢 ？ 它有可能是个周期问题 。 那边马上这个金融行又好了 ， 然后这个见底了 ， 又有人来抄底了 ， 可能 9 万多 、10 万 ， 可能就是底了呢 。 **雨白** [1:10:48] 那谁都说不好 。 **清风** [1:10:49] 对 ，但是它更像是一个周期问题 。 那就意味着说 ， 当你一个资产受损 ， 它开始持续的价格下跌的时候 ， 你先得有这样的一个预判 。 这是一个比较关键的问题 ， 就是你心里很知道这是个长周期的事情 ， 对长周期的变化其实我们一无所知 ， 我们其实是根本没有能力去预测的 。 但是当二手房市场如火如荼的时候 ， 你一定会有不切实际的幻想的 。 我觉得这个也不讳言 ， 我觉得也很正常 。 **雨白** [1:11:14] 其实还有一个很常见的关于就是卖房者心态上的问题 ， 就比如说他可能同时持有两套以上的房子 ， 那可能在这几套房子里总有一套是相对好卖一点的 ，其他的流动性比较差 ， 那可能他就觉得说那我是不是应该把好卖的那套给卖掉 ，不好卖的那套我就自住 ， 我就一直住那 。 这个观点你们觉得呢 ？ **清风** [1:11:32] 我的看法还是应该是轮动 ， 它其实就是一个抽积木的概念 ， 就是当你知道你底下有一个积木它不好卖 ， 然后呢它永远都被压在下面的时候 ， 你就应该先把它给拿掉 ， 让自己手头上的筹码变得越来越好 ，而不应该说你把好的筹码丢掉 ， 然后丧失了可能好的筹码未来的流动性 。 当你现在好卖的时候 ， 一定意味着说它现在还是在人们的热度当中， 要么就是它位置还可以 ， 要么就是它产品还可以 ，而不好卖的那个一定是有千奇百怪的不好卖的理由的 。 对 ， 所以我一直觉得说大家都会知道说自己比如说要把快过期的东西先吃掉 ， 或者要把快过期的东西丢了 ，而不应该说我把日期最新鲜的东西先处理掉 ， 对吧 ？ 那买房子其实也是一样的 ， 所有的房子最终都会有一个所谓的价值保鲜期 ， 就是一旦过了那个保鲜期 ， 这个房子就会在市场上的流动性突然变差 ， 竞争力突然变差 。 如果你有足够强的行动力 ， 你其实应该在它还在保质期的那个时间里面 ， 把它换成一个日期更新的房子 。 **雨白** [1:12:29] 那对于现在其实手里持币想买房的人， 你觉得是他们是应该再等等 ， 还是说如果你确实有需要且看上了心仪的房子 ，不管是新房还是二手房 ， 出手就好了 ？ **清风** [1:12:40] 如果是自住的话 ， 我始终还觉得说你只要觉得价格合适 ， 还是要出手 。 你不太可能说我等到一个最低点 。 **雨白** [1:12:47] 大家都想抄底嘛 。 **清风** [1:12:50] 就很简单嘛 ， 就是你想象一下上海的很多的一些 90 年代末到 00 年初的一些老房子 ，在你们看来是老房子 ，在上海看来就刚过次新没多久 ， 这些房子它们已经涨了 20 倍了 。 也就是说它们现在值 10 万块钱 ， 当时在十几年前 、 二十年前买的时候 ， 它们是 5000 块钱 。 当涨了 20 倍的东西回调 20% 的时候 ， 很多人再去买 ， 你要知道你所有的这里边的老住户 ，他们都持有这个资产都已经涨了 20 倍了 ， 那他们卖的话 ，他们的下杀的这个预期是很大的 ， 对吧 ？ 那么这其实很危险的嘛 ， 炒股你就很好理解嘛 ， 股票涨了 20 倍 ， 它回调 20% 的时候 ， 新股民就会入手去抄底 。 但是这个时候你就会很危险 ，因为大量的持有者他的成本是接近于 0 的 ， 那你这个盘的压力依然会很大 。 但是如果你去买一个类似的套牢盘 ， 就是 14、15 年或 15、16 年它的一个新房或者次新房 ， 它到现在为止它可能连通胀 、 连那个 CPI 都没怎么跑过的 。 那么像这样的盘呢 ， 相对来说它的持有人的这个结构相对会比较好一些 ， 相对会比较好 。 如果你买到一个低价的话 ， 相对来说也会比较安全 。 这当然是从博弈的角度来说 。 如果是从自住的角度来说的话 ， 我觉得就是从现在特别对于上海的二手房 ， 如果对于刚需 、 对实际有需求的人来说的话 ， 它的挑选的空间是非常大的 。 但是一定要多看 ， 就是没有一个东西可以替代多看 ， 你必须要多看 ，因为这个时候时间站在你这侧 。 现在市场不景气 ， 正是看房的好时间 ， 你可以买也可以不买 ， 你要珍惜自己手上这张投票权 ，但你必须要多看 。 你看 30 套 、 看 50 套 、 看 100 套 ，不嫌多的 ，因为中介很欢迎你 ，他们也需要这个市场感觉比较的火热 。 所以你先多看 ， 一旦看得多了 ， 你自然而然就会知道各个板块之间哪里更好 ， 哪里更方便 ， 哪里有什么样的一些优缺点 。 ### 行动指南 **Host** [1:14:33] 对 ， 多看这个建议我觉得是提得非常的中肯和有用的 。 因为在我自己当时看二手房的时候 ， 我基本上以每天 10 套的速度 。 **雨白** [1:14:42] 每天 10 套 。 **Host** [1:14:43] 对 ， 就是只要我能够休息或者我有时间 ， 我每天至少以 10 套的速度 ， 每天就是好几个小区 ， 每个小区可能看那么两三套 ， 然后就这么延续地看下去 ，在我价格段我能够看得上， 甚至不在我价格段 。 就是你需要知道为什么有些房子它能卖出很高的价格 ，有些房子为什么它还一直停留在这样的价格 。 房子和房子之间到底你进到小区 、 进到那个屋子里面的时候 ， 对吧 ？ 它给你的感受是什么 ？ 物业给你的感受是什么 ？ 小区的绿化 、 景观 ， 对吧 ？ 各种各样的因素给到你的那个感知是什么 ？ 你就知道说什么样的是一个好房子 ， 什么样是一个被淘汰的房子 。 之后不管你买二手房还是买新房 ， 你其实心里就会有一杆秤 。 对 ，而你如果不看的话 ， 你其实很容易会被不管是中介还是自媒体会带到坑里 ， 别人会告诉你说这是一个好房子 ， 或者别人告诉你这是一个有倒挂的 。 因为在我们做这一行之后， 我们就会发现说大量的人其实对于所谓的价格的预期和倒挂的预期 ，其实太偏向于信任别人的判断 ，而不是自己去建立一套认知 。其实只有当你去看了很多房子之后， 你才会慢慢地知道说我怎么样去为这个房子去估价 ，而不是听信于别人。 一旦听信于别人的时候 ，其实上海在过去两年是有很多很惨痛的案例的 。 最近有一个盘刚准备要交付 ， 然后它就是在一个很好的时节 ，在 2021 年的时候 ， 它质量很差 ， 然后品质也很糟糕 ， 位置也是在一个不太好的区 ， 对吧 ？ 我们就不提名字了 ，但是当时它还是触发了一个还不错的高分 。 但直到今天所有的业主去收房的时候 ， 发现这个小区极其的糟糕 ， 品质很差 ， 然后也没有景观 ， 工区也很糟糕 ， 外立面也很差 ， 土料 ， 对吧 ？ 就所有的东西都已经是落后于整个时代了 。 然后他当年把分和把上千万的钱丢进去 ， 那就是因为他当时可能处在一个很着急的状态和没有对这个房子做一个真正的估值 。他太听信于了所谓的说只要触发积分就是好盘 ， 或者某一个中介告诉他说这个盘好 ， 所以我就去买了 。 **雨白** [1:16:41] 连我这种不在上海的人都有印象 ，21 年上海感觉就是再不买就来不及了的那种状态 。 **Host** [1:16:47] 全民抢房 。 **雨白** [1:16:47] 听起来更像二级市场了 。 你在购买的时候 ， 你自己要给这个房产做一个估值 。 **Host** [1:16:52] 肯定会有嘛 ， 就是你买它的那个瞬间 ， 你一定要在想 7 年、8 年、9 年、10 年， 当它卖的时候 ， 人家为什么要来买它 。 这是很基本的一个问题 。 卖给谁 ？ 人家为什么会非要买它嘛 ？ 第一个是外立面 ， 就是因为外立面是很直观的嘛 ，而且外立面之间它是有代差的 ， 就是大家会从外立面第一瞬间来判断这个小区的档次和建造的年份 。 所以这个时候如果一家开发商它做了一个很糟糕的 ， 比如说以土料为主外立面的一个楼盘 ， 就认为它对它来说这个楼盘首先它定位很低 ， 第二未来的 8 到 10 年以后， 即便它造出来时候再新 ，8 到 10 年以后它很有可能就会变得比较斑驳 。 那我们说要第一个判断 。 第二个其实我需要去判断的就是抽业比 。 那么抽业比意味着什么 ？ 现在的一些好的楼盘 ， 它抽业比可能有 1:2、1:2.5，也就意味着说你其实可以省两笔钱 。 第一个钱是什么呢 ？ 你不用跟人抢抽业 。 抽业比如果特别特别低的话 ， 证明它第一个是有可能是一个刚需的小区 ， 户数很大的小区 ， 对吧 ？ 而且未来抽业的价格反而容易涨 。 但如果你抽业比本身比较的比较宽松 ， 你甚至每个人只要全家能够买一个 、 租一个 ， 甚至租两个抽业 ， 你在前 10 年过程当中都不需要花几十万去买 ， 那其实也是相对比较划算的 。 所以就是抽业比也是代表了这个小区的怎么说呢 ？ 定位 。 而且抽业比高就意味着说它大概率是人车分流的 。 如果抽业比很低 ， 还有一些地面的抽业的一些补充的话 ， 它就不是人车分流 。 如果不是人车分流的话 ，其实你家里无论有老人还是小孩都很不安全 ， 很不方便嘛 。 这就是属于那种有产品代差的一些产品 。 **雨白** [1:18:22] 这两个指标其实能够很直观 、 很直接地判断它有没有这个诚意 。 **Host** [1:18:26] 它有没有一个基础诚意 。 有没有一个基础诚意 ， 就是说如果因为很简单嘛 ，在打新浪潮很热烈的时候 ，在是个房子就能触发积分 、 就能销光的过程当中， 谁在房子当中投入更多的钱 ， 谁的利润就降得更低 。 这个时候只有对于开发这个事情是保有底线和本身尊重这个行业的开发商和公司和项目 ，他们才愿意去投入做好 。 而很多的开发商他们说反正都能卖完 ， 留下利润我们大家可以自己分 ，他就不愿意好好盖房子 。 但是对他来说是今年的奖金 ， 对于一个家庭来说 ， 可能是他的一家三代要住 10 年、 要住 15 年、 要住 20 年的一些地方 。 所以我觉得这个事如果真的对于买新房来说 ， 宁可你买了一个稍微高价一点的房子 ， 你也不能买了一个房子是开发商没有用心去造的 。 这个对于未来 10 年、20 年的这个生活会带来很大的影响 。 这其实是和我在看清风的公众号并且跟他交流过程当中一个非常大的一个收获 。 因为房子这件事情 ， 它一旦造在那个地上， 特别是现在的房子 ， 一旦造在那个地上之后， 它是不太会被拆的 。 所以它会让整个区域的整个界面 ， 包括说你作为一个个体 ， 你从这个房子里面收获到的东西 ， 它会有一个对你来说很长远的影响 。 因为我作为自媒体 ，其实我相对还是比较极端的一个 ， 就是我可能不是 ， 对 ，因为我的风格不是那种你好我好大家好 ， 对吧 ？ 就是我对于我不喜欢的盘 ， 或者我对于我觉得它在所谓的侮辱消费者的盘 ， 我就会极力地去讽刺它 ， 或者我会去说它 。 所以我一直会劝我的用户 ， 我说如果今天当你要去买这样的房子的时候 ， 你要想好 ， 今天你只是因为便宜去买它 ， 那未来别人要去买你房子的时候 ，也只会因为便宜去买你的房子 ， 那你的出手就会变得非常的困难 ，而你没有任何的竞争力嘛 。 因为大家要愿意去高价买房子的逻辑一定在于说我想要这样的生活 ， 就房子一定是为你构建了一个生活场景 ， 对吧 ？ 大家为什么喜欢次新房 ？ 就是因为次新房里面很多好的小区 ， 它有会所 ， 会所里面会有泳池 ，有健身房 、 羽毛球馆 、 乒乓球馆 、 舞蹈房 、 小孩子做作业的书吧 ， 对吧 ？ 茶吧 ， 就这样的东西 ， 它会有一个社区感 ， 然后小区会有风雨连廊 ， 会有大型的绿化 ， 然后户型很先进 ， 已经是最新的那种 ， 对吧 ？ 横厅或者这样的户型 ， 这也是我们会在看各种各样的二手的时候会体现出的 。 你就会发现住到这样的社区的时候 ， 很多的人就会愿意付出高价 ，而如果这个社区本身没有任何亮点 ， 那这个时候你未来的议价空间就会变得越来越少 。 **雨白** [1:20:54] 我记得是不是上一次男士在播客里有讲说清风老师是用无人机去把楼盘每一个户型它每天的日照时间还有角度给建了个模 。 **Host** [1:21:05] 因为其实对于上海的选房来说 ， 大家都会很在意 ，因为很多房子它会有景观 ， 然后它会有视野的一个影响 。 **雨白** [1:21:13] 对 ， 就感觉你们上海房地产市场的玩家都非常的专业 。 **Host** [1:21:17] 非常卷 。 **雨白** [1:21:18] 对 ， 特别卷 。 就是录制之前男士也给我讲了很多例子 ， 我就特别好笑 ， 我就一定要跟听众朋友说 ， 就我刚才在吃麦当劳的时候问男士 ， 我说你昨天刚终于买到了新房 ， 应该心情很激动很开心吧 ？ 他说刚买完新房我就进了维权群 。 **Host** [1:21:34] 对 ， 就跟炒股是一样的嘛 ， 这个是一个常态 ， 就是一般都是当天进维权群嘛 。 因为大家这个新群友一加入了以后嘛 ， 大家就会分享更多信息 。 有人就说那我正好有个认识设计师 ， 我把这个地下图纸的什么 CAD 的这个图纸发给大家看 ，有人就发现这个户型的这个细节和宣传册上的和这个销售讲的这不太一样 ， 对不对 ？ 这个量低了多少 ， 对吧 ？ 这个虚假宣传 ， 我们同样有这个户型的人， 我们组个群 ， 我们想办法去维护一下自己的这个利益嘛 。其实不光是这个盘了 ， 你像从 21 年到现在上海没有一个盘不维权的 。 **雨白** [1:22:09] 真的吗 ？ **Host** [1:22:09] 是的 ， 这是上海的常态了 。 这是上海的常态 。 **雨白** [1:22:12] 不是 ， 这是开发商的问题还是 ？ **Host** [1:22:14] 就是我昨天在群里发几个投票嘛 ， 这是什么问题嘛 。 第一个问题 A， 我们说这个是开发商的问题 。 为什么呢 ？ 因为是期房交付嘛 。 期房交付嘛 ， 就是你宣传册先加了一层滤镜 ， 你销售在这个滤镜上又加了一层滤镜 ， 购房者在买卖的时候 ， 买房的时候想象又加了一层滤镜 。 你最后在交付过程当中大家发现滤镜碎了 ， 那我就是先维权为敬嘛 ， 大家认为这是开发商的责任 。 第二个认为呢 ，是购房者的责任 。 这购房者呢预期太高了 ，有很多不切实际的一些幻想 ， 对吧 ？ 就比如说去 ， 我们都知道上海的这个新房交付它是不承诺学区的 ，但在过去几年当中， 上海的很多新房由于学区而引发这个纠纷其实是非常多的 。 就是因为说大家觉得可以闹一闹之后， 我原来可以挂牌同济的 ， 我闹一闹就挂牌福大了呢 ， 对不对 ？ 那大家认为说我闹一闹我家的房子可以涨 100 万 ， 那我这个闹的成本是很低的 ， 我潜在的收益很高 ，但我的很低 ， 对不对 ？ 我风险很低 。 同样的我边上的这个高架有一个比如说排风管 ， 这些市政的工程和这个开发商半毛钱没有关系的这样的一些市政的工程 ，他们也会参与 。 特别是微信群的建立以后， 让更多的人以更低的成本获取更多的信息 ， 里边很多都是专业人员 ， 做市政的 ， 做园林绿化的 ， 做建筑 ， 做设计的 ， 本身做房地产或者做金融的 。 群策群力 ， 很快就会发现里边所有的细节和大家期待的不一样 。 所以第二种选项说 ， 这不是开发商问题 ，是购房者的问题 。 但最后想一想 ， 我觉得更大程度上还是这个市场结构的问题 ， 就是这一套新房对于整个上海的普通家庭来说 ， 它的资产的占比实在太重了 。 因为它太重了 ， 所以使得每个人购房者的决策的压力和成本太高了 。 所以大家的心态压力也太大了 ， 所以往往就会很多时候会动作变形 ， 会情绪过于激动 ， 会在这个事情上投射太多的一些情绪在里边 。 **雨白** [1:24:07] 就造就了上海这么一个全是专业玩家的房地产市场 。 **Host** [1:24:10] 对 。 **雨白** [1:24:11] 而且像你们刚才说的 ， 就是比如说像那些特别好的热门的打新的楼盘 ， 那肯定是资金量非常多 ， 然后又非常懂这套游戏规则的人进去 ， 那大概率应该是各个行业的专家 ， 且交了 20 年社保 ， 那绝对是专家了 。 那这些能人异士凑在一起 。 **Host** [1:24:27] 其实你会发现说整个上海就是在过去这两年里面闹得最大的那些社区 ， 基本上就是本身房价就很贵 ， 然后加上它们又是在一些相对比较市区的位置 ， 比如说内环内或者在一些 ， 对吧 ， 北外滩或者类似于这样的地方 ， 然后本身的业主的能量也会相对比较大 ， 然后大家熟悉的人也会比较多 ， 于是就会更容易出现一些这样的大规模的维权 。 **雨白** [1:24:52] 对 ， 就是本台绝对不提倡大家这样闹 。 **Host** [1:24:54] 对对对 。 **雨白** [1:24:55] 我们只是在描述一些已经发生的一些事实和现象 。 刚才男士还跟我说 ， 就是那种打维权电话说开发商地暖铺的那个圈数太疏了 。 **Host** [1:25:05] 对 ，不够密 。 **雨白** [1:25:06] 不够密 。 **Host** [1:25:07] 这是因为这个案例很有意思 ， 就是业主飞无人机 ， 然后他会去看每一个房间里面你怎么铺地暖的 。 基本上只要你买到这个房子之后， 你的业主群里面就会有业主定期飞无人机 ， 看你里面的施工情况 ， 看外立面 。 **雨白** [1:25:23] 铝板平不平 ， 这个草种得好不好 。 **Host** [1:25:24] 对 ， 这个绿化合不合理 ， 这个绿化的品种多不多 ， 甚至工地 ， 工地讲究堆料 ， 就是你的那些送过来的东西你应该怎么摆放 ， 所有的业主都会给他挑毛病 。 对 ， 这个就是一个真的是现在的一个常态 ， 然后但凡有一点不对的地方 ， 于是大家就开始维权 。 我觉得第一个最主要原因是什么 ？ 上海的房价太贵了 。 我觉得是最根本的问题 ， 就是房价太贵了 ， 导致于大家为它投射的情感太多了 ，不合理了 。 很多的上海的男性就需要说我买到了一套好房子证明我是一个 ， 比如说中等收入阶层 ， 或者说证明我是一个成功的幸福的家庭 。 而在这个过程当中， 我们很多东西没有放下， 所以就很焦虑 ， 很压抑 ，有的时候很卷 。 这肯定是不正常的状态 ， 这就是因为房价太高了 。 如果一套房子它的总体的价格跟成熟的发达国家一样 ， 占到比如说家庭资产的比如说三分之一 ， 二分之一以下 ， 我觉得情况都会好很多的 。 但恰恰是因为上海很多的中产家庭 ， 它可能 70%、80%， 甚至有一些是可能超过 100% 以上 ， 它加了杠杆 ， 超过 100% 以上都凝结在这个水泥盒子里边 。 那我可不得无人机天天看嘛 。 因为对于上海的房子来说 ， 你任何一点瑕疵可能会对最终的价格产生上百万的影响 。 所以业主的心态就一定会全身心地扑在上面 。 对 ， 我们今天讲了挺多 ，其实还是偏社群 ， 就是其实都有点偏亚文化的东西 。 你觉得就是听众会不会大家会有那种生理 ， 就是会有不适感吗 ？ **雨白** [1:26:47] 我觉得不会啊 。 大家觉得说哇塞 ， 上海人挺 。 **Host** [1:26:49] 蛮猎奇的是吧 ？ **雨白** [1:26:50] 对 ， 真的挺猎奇 。 我觉得你们上海人真的太夸张了 。 因为归根结底你买房也是为了让自己和家人生活得更开心嘛 。 **Host** [1:26:57] 对 ，他为了生活嘛 ， 就是而不是为了生活的证明嘛 。 就是大家买房是为了证明自己活得很好 ，但你忘记了它其实 ， 忘记它本意嘛 。在这打新的两年过程当中， 我可能持续地都像是握了这个杯子一样 ， 持续地握着它 ， 握了两年 。 这个杯子其实很轻 ，在你的心思当中它可能占据了一定的分量 ，但是随着你拿的时间越来越久 ， 越来越久 ，因为你没有放下嘛 ， 你越来越久 ， 越来越久 。 它像山一样重 ， 它始终都会压着你 ， 都会变成你一个事 。 它有的时候也会干扰你的生活 ， 干扰你的工作 ， 干扰你和家人的一些相处的一些方式 。 它会有的 。 对我来说 ， 我今天坐地铁那个上班的过程当中， 我是把这个瓶子放下来了 。 我觉得这个事告一段落 ， 我可以再也不用操心 ，不用去想了 ，不用回到家再看到我孩子 ， 看到我父母这种担忧或者期盼的这样的一个眼神了 。 我说这事告一段落了 ， 对吧 ？ 我其实是一个 ，其实是一个蛮解脱的一个过程 。 **雨白** [1:27:47] 但是只有把这个事情完成了 ， 你才能真正放下 。 **Host** [1:27:50] 这其实就是打新的代价了嘛 。 我们说打新 ， 打新有代价嘛 ， 打新代价是非常大的 。 你得赌 ， 你得赌这开发商 。 当然因为我买的是个国企嘛 ， 问题不大 。 就是说第一个是你得赌 ， 赌这开发商能够完整地交付 。 第二 ， 你要希望在买的过程当中， 市场没有特别大的一些波动和不确定性 。 第三个就是你其实是会担惊受怕的嘛 。 这过程当中那个钱只是其中的一部分 ， 你的心力 ， 你的压力 ， 我觉得在这当中其实都会给你的生活带来一些不可不可磨灭的一些一些变化 。 我觉得对我来说就是一个非常艰难的一个一个里程 。 ### 开发商转变 **雨白** [1:28:26] 但还好这一段旅程已经过去了 。其实我还有一个很好奇的问题 ，因为包括像刚才男士也提到了 ， 就是包括他在挑开发商的时候也有认真的挑选 。 那这几年， 我们刚才聊了很多购房者和卖房者的心态嘛 ， 那开发商这几年的心态是什么样的 ？ 就是一直在建新房 ， 然后发现现在没有人买了 。 **Host** [1:28:44] 开发商其实这样 ， 就是从我能了解到的信息来说的话 ， 开发商目前其实认为在上海拍地还是一个目前在全国唯一能做的最对的决策之一 。 虽然上海看起来好像积分也在降低 ， 对吧 ？ 然后呢 ， 所有的那些房子也开始慢慢地难卖了起来 ，但上海至少还是能够卖得动的 。 因为过去两年的整个市场其实是一个相对畸形的市场 。 如果你往前看的时候 ，其实不会有一个新房所谓的叫我今天开盘 ， 然后两个小时之后就全卖完了 。 一般情况下都是说你开了盘之后， 你可能卖掉个百分之六七十 ， 然后剩下的盘你可能慢慢卖个一年 。 对 ， 这是一个曾经的常态 。 但是现在的话基本上就是大家疯抢 ， 然后全都全都卖完 。 对 ，在这个市场下其实开发商就会变得说我好像不需要很好地去做它 ， 除非我对自己有很高的要求 ，不然的话我反正做出来什么都可以 。 那直到现在慢慢地市场开始变得不好了之后呢 ， 开发商最终面临着一个决策 ， 就是所谓的说我今天去外地 ， 好像我如果拍个地 ， 某某城市吧 ， 我们不说城市名字 ， 对吧 ？ 拍了一个地 ， 然后他们会发现说好像这个地方一年可能只能卖出去两三套 ，但在上海哪怕郊区不好卖 。 天楠老师应该会发现其实土拍现在会有大量的郊区的地 ， 觉得说我们肯定不会去 ，但是那些地块在上海的外环以外的一些比较偏远的地方 ，其实一个月也能卖出去个 50 套 、80 套 。 对于开发商来说它至少是能够回款的 ， 它比任何城市都要好 。 所以这也是为什么现在大家会发现说上海的土拍的整个市场还是依然会比较活跃 。 对 ， 然后但是对于消费者来说 ， 我觉得开发商的那边的很大的一个感知就是他们慢慢会意识到说自己不能再随意地乱造房子了 。 因为这个风险会变得很大 。 一旦当你开始瞎糊弄消费者的时候 ， 第一 ， 过去两三年的新房的打新的经历已经让大量的人觉醒了 。 买新房这件事情的觉醒基本上是不可逆的 。 也就是说一旦你看过好的房子 ， 你就再也回不去了 。 这个是一个很重要的一个因素 。 于是呢 ， 用户那边会觉得说哎呀 ， 我想要好房子 ，以前我没得挑 ， 对吧 ？ 我只能什么货烂货我也上 。 但现在我开始市场不好的时候 ，其实他就会挑挑拣拣 ，他会觉得说我要你有这个 ， 我要你有那个 。 刚天楠老师说我要你有旅馆外立面 ， 对吧 ？ 我要你比如说人车分流 ， 我要你车位比很高 ， 这些都会带来开发商的成本的增加 。 但是当现在这个市场开始慢慢不好的时候 ， 开发商就会需要自己给自己加码 ， 然后让自己的房子变得好卖 。 因为同一个区域 ， 刚我们说的同一个区域其实供应如果大量的时候 ， 最终可能只会有那么一到两个盘会卖完 ， 剩下会有大量的盘会长期留在那边 ， 它的回款周期会非常长 。 所以开发商就会希望自己是那个流动性最好的盘 ， 所以他就开始加码 。其实上海已经有一些区域不好卖 ， 于是开始互相卷嘛 。 我们已经开始看到了说上海的房子开始变得越来越好 ， 然后大家的预期变得越来越高 ， 这件事情是在真实的发生的 。 对 ， 我觉得消费者的好日子可能会在明年开始真正地走到这一这一天 。 **雨白** [1:31:43] 对 ， 我就刚才听你讲完 ， 我在想那是不是对于购房者最好的策略 。 就如果他现在手里有一笔就是准备购房的资金的话 ， 那可能明后年买新房可能是一个更合适的选择 。 因为今年是开发商的反思期 ， 然后呢 ，他们对于今年或者是明年开始建的房 ，他会更加的谨慎 ，但明后年的房子会不会平均质量会更好一点 。 **Host** [1:32:02] 对 ，但是我觉得还要考虑到一个新的因素嘛 ， 就是十四号文之后， 就是上周出的十四号文之后， 可能某些地方我们可以看到南京它已经是放开了土地的限价了 。 因为中国的很多的一些土地政策和房地产政策 ， 它是自下而上的 ， 先从能级最低的城市开始放开 ， 无论是认房人不认贷啊 ， 还是各种各样的政策 ， 都是从能级最低的城市慢慢慢慢地往上放的 ， 对吧 ？ 那么最后就是北京和上海同一天把这个政策打开 。 所以我们可以看到 ， 从全国范围内一个大的趋势 ， 两个大的趋势嘛 。 第一个就是土地的那个限价会慢慢地这个打开 ， 这个对于购房打新的人来说 ， 它会重新成为时间的敌人。 也就意味着说可能买面粉的价格会增加 ， 买面包的价格也会增加 ， 这个风险是存在的 。 那第二个是什么呢 ？ 第二个就是原本像上海这样的城市是非常严格的 70/90， 所谓 70/90 就是 70% 的住宅 ， 它的面积要控制在 90 到 100 以下的 。 所以你会上海会经常看到所谓 99 平 、 什么 103 平 、107 平 ，是这样的一些小面积的一些房子 。 那如果在全国范围内这样的一个趋势也延伸到了上海 ， 那很多的一些中大户型在一手房市场当中可能也没有那么稀缺 。 那么这个时候你你两种选择嘛 ， 原来你此时此刻去上一个 99， 可能若干年以后再换 ，但也许你也可以等一等 ， 会等到更多的更好的产品有可能 。 所以就是房地产它是一个信息密度非常高 ， 持续变化 ， 宏观中观微观有大量的信息密度的这样的一个一个市场 ， 对所有的购房者来说 ， 你浸泡在这个市场当中的话 ， 你有很高的这个认知负担的 。 原本你买房一锤子买卖 。 **雨白** [1:33:44] 我现在听到这我已经有很高的认知负担了 。 **Host** [1:33:45] 对 ， 原本你买买房如果简单看看或者怎么样 ， 你决定了以后这事就过了 。 但现在你你需要做很多的功课 ， 做很多的准备 ， 依然可能会做出一个让你没有那么满意的一个选择 。 这就是一个现实 。 **雨白** [1:33:59] 太难了 。其实本来我还想说 ， 尤其是清风老师说那个多看房那个建议嘛 ， 就我感觉我脑海中就是有亮一个小灯泡 。 因为我相信我们听众里其实很多年轻人， 反正我在超一线城市肯定买不起房了 ， 我就不关心这个事 ， 然后我的存款我就平时就花销掉了 。 但是可能在未来某一天 ， 五年、 十年， 也许你事业有成 ， 你拥有了在超一线城市买房的资格 ，也有可能你会回到二三线去寻找一个你喜欢的城市啊 ， 或者是国家 ， 可能你还是会走到买房那一步 。 那不管你现在有没有计划 ，其实都可以 ， 就是履行清风老师那个建议 ， 你可以去看看房 ， 你知道什么叫好房子 ， 什么是坏房子 。 就尤其是听风老师讲的时候 ， 我就想到就是我平时生活的片区 ， 我现在也终于养成习惯 ， 就是看哎这个房子不错 ， 然后掏出 APP 看一下， 说哎这个房价多少 。 就有时候发现哎这个房子看起来挺好 ， 为什么这么便宜 ？ 那个房子看起来挺破的 ， 为什么那么贵 ？ 其实就是真的应该去实地看一看 。 我我只是脑海里琢磨一下， 我没有真的去实地调研过 。 就我觉得即便我现在在北京买房还是挺困难的 ，也也是可以去看一看的 。 但是听刚才男士这么一讲 ， 我又觉得这事太复杂了 ， 认知负担太重 。 就即便我去看了 ， 知道什么叫好房子 ， 什么叫坏房子 ， 我也没有办法很准确判断它在三年后 、 五年后 、 十年后它的价格动态变化的这个趋势 。 **Host** [1:35:09] 我觉得就是这样 ， 就是其实跟买股票挺接近的啊 ， 就是叫什么叫做买时以为深深地叹了一口气 。 ### 买卖心法 **Host** [1:35:17] 就是就是买时重置 ， 卖时重事嘛 。 就是买的时候你更多的是观察它基本面 ， 就它比别人好在哪 ， 就是基本面 。 它在整个市场结构当中它处于什么样的位置 ， 对吧 ？ 它品质 、 区位 、 交通规划 ， 未来的在那个产业和它的这个联动的一个关系 ， 这是它基本面 。 买时你只能去判断这个东西 ， 对吧 ？ 但是卖的时候你可以挑一个全市场有 Beta 的时候 ， 就是那种小牛市 ， 对吧 ？ 你也许到八年、 九年、 十年以后， 当你这个房子从一个次新慢慢地滑向老破大的那个瞬间 ，也许这个时间发生在 12 年， 也许发生在 15 年， 也许发生在 18 年， 不知道 。 但是在滑向那个瞬间的过程当中， 找一个牛市的时候 ， 你把它交易出手掉 。 那么这个逻辑是比较顺的 ，因为你永远没有办法判断未来的趋势 ， 你是没有这个能力的 。 但你是可以判断此时此刻这个房子在这个区域当中它的定位 ， 或者说它在整个城市当中它的这个供求关系 ， 它的稀缺的一个状况 ， 它的品质 ， 它未来的一些发展的一些规划 ， 你是可以有一定的这个预测性的 。 我觉得只能从这个逻辑上去判断 。 这个听起来很复杂 ，但其实当你去看了大量的房子之后， 这个是一个很顺理成章的事情 。 **雨白** [1:36:28] 就像是就是刻意训练一样 。 **Host** [1:36:29] 对对对 ，因为因为像像我太太其实挺痛恨我这一点的 ，因为我跟她有时候逛街逛到上海的某一个地方 ， 然后我抬头看嗯这个小区好像不错 ， 我就会直接掏开 APP， 然后联系这个小区的中介 ， 我说我现在想来看一下房子 ，有没有有钥匙的房子我来看一下 。 我也不希望有房东 ， 就是有压力嘛 ， 我就看一些空置的房子就可以了 。 所以我基本上就会保持这样的习惯 ，不停地去看各种各样的房子 ， 就帮你去慢慢衍生出你对于区域 、 对于品质 、 对于小区的一个一个感知 ， 然后你就会知道说我在买的时候我应该去做什么样的事情 。 绝大多数的用户我觉得还是太草率于对待买房子择房子这件事情本身了 ， 就是市场太多变了 。 只有当你去你去有自己的明确的一个理念的时候 ， 你才会知道什么是适合自己的 。 因为很多人会跟风 ，他会觉得说这个位置分高 ， 或者这个区域的分特别高 ， 于是我买它好像就是对的 ，但它不一定适合大家的 。 天楠老师买的房子其实分不高 ， 对吧 ？ 但是我觉得就是非常适合他自己本身和本身那个小区的品质 ， 那个小区我觉得未来的预期都会很高 ，但整个市场一定会有一些就是认知偏差 。 而对于低分的人 ，因为我相信听众里面会有很多可能分不是很高 ， 大家觉得说我好像买不到一个什么特别顶级的房子 ，但其实并不是这样 。 上海从 2021 年哪怕市场最火热的时候 ，其实我一直和我的群友们说 ， 我说我说整个上海在不停地给大家低分的机会 ， 就是你你时常会找到一些房子好像性价比很好 ，但不知道为什么全上海那么多人就是看不出来 。 而当你有这个认知的时候 ， 你就可以找到它并且买到它 。 **雨白** [1:38:04] 而这一切你千万不能依赖于说你可能看到别人的推荐啊 ， 或者看到身边的人就是说哎这个好 ， 或者看到某一条比如说社交媒体上的信息 ，而是要靠你过往日常多看房 、 多积累 、 多了解这些信息 。 **Host** [1:38:17] 要浸泡在这个信息环境当中 ，因为信息量很多 ，而且随时动态地在变化 ， 这个其实对于大多数人来说都是一种折磨 。 我我我问一下， 我举个例子 ， 比如说啊这上海 ， 如果你是一个在大城市的一个人， 你会发现很多的中介都在推一个小区或者一个房 ， 很多的公众号都在介绍这个房 ， 当地所有的网红都在拍他的这个房子的视频 。 你觉得这套房子是好卖还是不好卖 ？ **雨白** [1:38:43] 不好卖吧 。 **Host** [1:38:44] 他一定推的是佣金最高的那一套的房子 ， 一定是这样的 。 所以你会发现说原来上海很多那些挂牌的 ， 大家非常熟悉的那些知名的中介 ， 原来都是卖二手的嘛 。 二手市场整体萧条了以后就开始卖一手 ， 那他们所有的卖的一手本质上我们都是叫做分销的房子嘛 。 对吧 ？ 那你先经过当天的 ， 如果好的房子可能当天就受请 ， 差一点的呢 ， 可能后面有个续销期 ， 续销期可能也就是几周到几个月 ，也就基本受请 。 那再差一点的呢 ， 就得给一些中介一些返点 ， 然后让他们去引客户到现场去 。 那像这样的一些盘的话 ，其实它的整体的供求关系已经比较的比较的糟糕了 。 所以你会发现说 ， 如果你永远是从卖方侧得到信息的话 ， 那你得到的所有信息都是扭曲的信息 ，因为他们所有让你看到的盘和所有看到的一些东西 ， 一定是他们的佣金最高的产品 。 那你想想看 ， 这会是好的产品吗 ？ 显然已经不是 ，不是的 。 所以说信息源不是说多 ，而是说信息源要多源 。 **雨白** [1:39:41] 就是有来自卖房的 ，有来自买房的 。 **Host** [1:39:44] 对 ，有来自这种没有立场的第三方的 ， 对吧 ？ 也有小红书上普通人看房的一些视角 。 你会发现说原来每个人的对于这个房子的想法 、 侧重点是完全不同的 。 我觉得就是信息要多源 ， 然后要浸泡在这个信息环境当中去 ， 这其实很痛苦 。 **雨白** [1:40:00] 对啊 ， 你你想想小红书上全都是这些房产相关的信息 ，其实 。 **Host** [1:40:03] 很焦很焦灼嘛 。 但是对于占家庭资产那么大比例的一些投资 ， 你不得不这样做 。 **雨白** [1:40:09] 对 ，其实虽然我们房产卖书这个系列其实已经算是做了四期节目嘛 ，但是还是会有很多听众朋友在评论里说反正我也买不起房 ， 我就来听个热闹 。 再次声明就不是这个样子的 ， 就是可能你目前以你的收入水平还买不起房 ，但是你父母大概率肯定还是拥有房产的 。 房产它是一个家庭决策 ， 它不是一个个人的投资决策 。 就你需要提前为你父母去考虑好说他现在所持有的房产 ， 你们整个家庭持有的房产 ， 它处于趋势的哪个方向 ， 它处于周期里的哪个位置 ， 你是需要帮他们去更好地去判断的 。 因为你是更年轻的人， 你是接触信息新信息最快的人， 你比他们拥有更多的信息 ， 你更了解这个市场 。 ### 家庭沟通 **Host** [1:40:47] 对 ， 我的看法就是 ，因为之前我听了天楠老师一期 ， 就是讲那个老年人怎么防诈骗 ， 对吧 ？ 然后其实在新房的整个市场里面 ， 你会发现说刚才提到一个例子 ， 就是当你要开始做一些中介代看的时候 ，其实它面向的人群基本上都不是那些能够获取优质信息的人了 。 能够获取优质信息的人可能就不会上这个当 。 今天对于小酒馆的听众来说 ， 基本上大家都还是相对比较在信息的获取上面比较高质量的人群 ， 大家是有一定的防诈骗能力 ， 或者说一定的鉴别能力的 。 但是其实中介他会在路上随便逮逮着某个人的父母或者某个人的亲戚 ， 然后把他拉到某一个新房 ， 可能一瞬间的冲动就付了 5 万 、10 万的定金 ， 就类似于这样的情况 。其实在我们这个地产的行业里面 ，其实是司空见惯的 。 对 ， 所以我觉得说大家一旦当你知道这件事情的时候 ，其实就刚刚和雨白说的一样 ， 就是如果你有好的信息源 ， 你也要同步给家里人， 让大家的整个家庭的资产不受到比较大的损失 。 我觉得这也是很重要的 。 **雨白** [1:41:47] 我前两天在跟我妈通话的过程中， 我还让她一定要跟我承诺 ， 我说咱以后能不能这样 ， 就是我们家任何超过 5 万以上的这个经济决策 ， 能不能都让我参与进来 。 她说以后哪有 5 万以上的这个经济决策 ， 家里没有钱了 。 我说就是当然家里现在确实没钱 ，但是我就需要你这样的承诺 ， 你必须要承诺你未来如果有这个金额以上的决策 ， 你一定要让我参与 ，不要再出现那些就是什么乱七八糟被人骗啊 ， 然后被亲戚忽悠啊这种事情 。 就我们要杜绝这个事情 ，而且你要认清 ， 就是人我可能跟我爸妈讲了太多道理 ， 我感觉还是没有做好男士上次讲的 ， 对 ， 再给他们讲道理 。 **Host** [1:42:22] 对 ， 带他们多看 ， 然后多分享别人家老人受骗的经历 ，不要去把矛头指向他们 。 你你不要说你的故事 ，也不要说他们的 ，也不要指责他们 。 你说谁谁家老头上当买了个文旅盘 ， 哐叽跌了 60%； 谁谁家去买了个养老房 ， 上当受骗 ， 哐叽跌了 70%。 你多讲讲别人的故事 。 **雨白** [1:42:40] 懂了 ， 给爸妈讲 1,001。 **Host** [1:42:42] 他说我怎么能跟这个老头一样笨呢 ， 这个老头可是我们小区知名的笨呢 ， 对吧 ？ 那那那对 ， 要建立一个建立一个他者啊 ， 就是就很重要 ， 让大家多看 ， 然后就少去指责他 ， 让他多去了解 ， 多多多多是亲身的这个去经历就会好很多 。 **雨白** [1:42:58] 对 ， 所以听众朋友们 ， 你们看知行合一多难 。 我听男士讲了那么多道理 ，但是仍然处理不好和爸妈之间的关系 。 就真的真的落实到沟通中， 你就很难践行这一套 ， 你就你很难建立一个他者 ， 然后就直接说你应该如何如何 ， 你不应该如何如何 。 **Host** [1:43:13] 很难 。 买房过程当中， 我我经常也在跟大家聊嘛 ， 我在教育小孩过程当中， 我教会他的很少 ，他教会我的更多 。 我依然不太理解他 ，但是我开始理解自己的父母 。 就是维系任何一段关系 ， 你都是需要经历的 。 两个人相处过程当中 ，其实不光是说交流感情或者怎么样 ， 你有各种各样的一些一些牵绊 。 所以就说要说服别人是非常困难的 。 对我身边 ， 包括咨询我买房卖房的时候 ， 我去年我我跟雨白说过 ， 我去年一年差不多劝了身边十几个家庭把房子卖掉 ，在 21 年到 22 年期间 。 我我有的是 ， 我是恨不得就摁了别人手 ， 让别人卖房的 。 就很多都是置换嘛 ， 特别是我认为他的这个文旅盘 ， 或者是这个郊区盘 ， 什么西郊什么大红墙那边 ， 我觉得是有危险的 ，有泡沫的嘛 。 最大的阻力都不是来自于理性 ， 理性上面很多人都能明白 ， 最大的阻力还是在于家人 ，在于感情的牵绊 ，在于家人没有形成很好的共识 ， 都都来自于这里 。 所以我觉得这个是就是看人挑担 ， 腰不疼嘛 ， 对吧 ？ 就是就真的当自己去做的时候 ，其实非常难 。 我我特别幸运的是 ， 我是 2007 年毕业的 ， 我 2008 年第一次做调研的时候到上海 ，在陆家嘴的大街上面 ， 我我记得可能跟雨白说过这个故事 。 陆家嘴的大街上面看到很多的小哥在不停地发传单 ， 每张传单上面都是陆家嘴打折的跳楼价的房子 ， 降了非常多 。08 年金融危机 ， 当时我去参观的第一个楼盘叫做世贸滨江 ， 我觉得世界上怎么会有造得那么好的房子 ， 然后每家每户还有有菲佣 ， 对吧 ？ 然后小区里有个会所 ，有个中式的一个餐厅 ， 对吧 ？ 每栋楼都盖得很漂亮 ， 然后楼房可以直接地去去看江 。 但是即便是这样的房子 ，在 2008 年的这波周期当中， 依然损失非常非常惨 。 所以在我刚毕业的时候 ， 我就面临到了这个周期 ， 当然因为当时我一点钱都没有嘛 ， 这个只是一种感官 ， 它不是一种切肤的这种这种影响 。 但是参与到 2020 年到 23 年的这轮周期的时候 ，其实因为你就身处其中嘛 ， 你的感触会更加的强烈一些 。 我觉得对于这个周期会更加的敬畏一些 。 **雨白** [1:45:14] 那就是就也快到节目尾声了 ， 请两位老师要不预测一下接下来上海楼市还会发生什么样的变化 ？ ### 未来展望 **雨白** [1:45:21] 因为过去 8 个月算是沧海桑田了嘛 ， 接下来呢 ？ **Host** [1:45:26] 我觉得从现在的整个市场上来看的话 ， 我觉得第一点我的判断是说整个市场的分化还是会继续持续下去的 。 刚刚说到那个 14 条的那个信息嘛 ， 对吧 ？ 就是我觉得核心点还是在于说今天让商品归商品 ， 保障归保障 。 于是当真正的那些好的值得被持有的商品 ， 它依然会在未来持续地发挥它自己的价值 ， 它的价格可能不会有很明显的下降 ，因为别的东西无法替代 。 对 ，但是我觉得那些比较差的房子可能会在接下去的流动性会变得越来越糟糕 。 对 ， 这是这是一个 。 第二个的话就是刚刚说的 ， 我觉得在接下去的到明年吧 ， 我觉得至少短期内看 ， 明年的整个市场的房子的品质也都会有所的提升 。 就品质一定会一定会变得越来越好 ，因为开发商会发现说整个市场不能再糊弄了 ， 然后买到的难度也会进一步的降低 。 大家会觉得说我更好买房子 ，因为大家都会更加谨慎地对待这件事情 。 对 ， 然后我身边确实也看到越来越多的人开始真正的降低杠杆 ， 想要储存粮食安稳过去这个冬天 。 对 ， 所以我觉得大家如果是真正的说自己持有一套房子 ， 且真的符合你自己的生活圈 ， 我一直很尽量让大家避免所谓的说我为了一个纯投资 ， 然后去买某种房子 。 很多人会有一个误区说我买这个房子是纯投资 ， 我不是为了自住 。 大家也要想一下， 对吧 ？ 就是如果你发现你不能自住 ， 那凭什么你觉得别人就能自住 ？ 就你你觉得这就是一个很好的投资项 ， 别人就一定会觉得它很值钱 。 因为最终一个好的房子一定是越多人想要它才会越值钱嘛 。 **雨白** [1:47:00] 你刚才描述的时候 ， 我脑海中掠过了很多故事和名字 ， 身边的人是很多人会把它给给完全的对立化 。 刚刚举的例子 ， 比如说有一些上海的区域 ，其实当年被炒概念炒得很火 ， 大家都会觉得说这个区域我不会去 ， 它在上海某个郊区啊 ， 我们就不提名字了 。 大家都会觉得说我这个区域绝对不会去的 。 但是这个房子分很高哎 ， 我作为满分 ， 我作为这个预算的人， 我觉得它就是一个好投资项 。 那两年以后你看那边一地鸡毛 ， 对吧 ？ 所有的房子都在都在下降 。 所以它就是一个 ， 如果你觉得说大家都不会去 ，但是你又觉得它是一个投资项的时候 ， 它就是很有可能是一个坑 。 但在你有有条件的情况下， 对吧 ？ 当你可以去选择的时候 ， 就是你让自己去买到更好的房子 、 更好的品质 ， 然后呢 ， 你去持续地去去为这件事情去努力 ， 我觉得它是会给你带来长期价值的 。 可是有一点我刚才听了有点疑惑 ， 就是既然如果分化已经成为大家的共识 ， 好房子未来还会持续升值变成大家的共识 ， 那特别好的房子不应该会变得非常的难买吗 ？ **Host** [1:47:57] 这个市场我我觉得因为所有人都不会有所谓的远见 。 今天你如果去回头看现在涨得最狠的那一波房子 ， 里面其实有大量的盘在 2018 年、17 年是一年两年都卖不出去的 。 我相信明年也会有很多盘 。 如果当市场变得不好的时候 ， 大家都会很冷静很谨慎 ， 会觉得说我就不应该买它 。 甚至当房子周围的二手房开始下跌 ， 然后新房的价格还在涨 ， 对吧 ？ 大家会发现它不是倒挂 ， 它是正挂的时候 ， 大家都会很谨慎地说我要不要去买它 。 这个时候其实更考验你对于估值的判断和你对于整个购买的定力到底应该怎么形成了 。 当年买那些正挂盘的人 ，其实在 2018 年的时候是被人嘲笑的 ， 对吧 ？ 大家会觉得说哎呀 ， 你买这个盘比旁边贵 2 万 ， 怎么可能嘛 。 但是现在它可能在一波上涨之后， 就比旁边的盘要贵很多了 。 我觉得这样的机会永远存在 ， 这样的周期我相信大概率永远存在 。 我们不知道在什么时候会发生 ，但是我们能够做好的准备就只有一个 ， 就是自己去用自己的估值逻辑去挑最适合你的好房子 ， 然后持续持有它 。 **雨白** [1:48:59] 不管你现在打不打算买房 ， 第一步先把房看下来 。 **Host** [1:49:02] 我的第一句话就是巴菲特说过这个预测呢 ， 预测只会让预测者显得很愚蠢啊 ， 这个这个的确是很难 ， 很预测是很难的 。 就是打个比方嘛 ， 就是肯定要回归自住嘛 。 就是换个角度来说 ， 比如说你现在买一辆库里南 ，500 万买辆库里南 ， 然后告诉你说 5 年之后这辆库里南将会以 505 万的价格回收 ， 那所有的男生都会觉得哇 ， 这个人是个傻子 ， 我赶紧买 ， 那不赚翻了吗 ？ 我等于买一辆车白开 5 年， 没有任何的成本 ， 然后没有任何的折旧 ， 我还能够赚 5 万 ， 对不对 ？ 但如果你从纯投资的角度来说 ， 我一年才赚一个点 ，不如银行利息高呢 ， 对吧 ？ 那那就意味着说这辆库里南它到底是个投资品还是个消费品 ， 对吧 ？ 所以我认为更大程度上我们要把它理解为它是一个消费品 ， 它就是一个承载家庭生活的这样的一个消费品 。 房子有涨有跌 ，但是你跟你的家人能够生活的时间只有这短短的六七十年 。 所以对我来说 ， 生活在一个差的房子里边和生活在一个好的房子里边 ， 对我来说很重要 。 我让我的父母能住上好房子 ， 对我来说很重要 。 让我的孩子能住上好房子 ， 对我来说很重要 。 我觉得这个事会比他涨多少跌多多少要来的重要的多 。 那我这是我觉得人同此心 ， 心同此理嘛 。 你用这个视角来判断这个房子的时候 ， 你未来在投资上的收益反而是最好的 ，因为偏好会不断的漂移的 。 但是只有品质是可以穿越周期的 。 这句话我从清风那边抄来的 ， 偏好是不断的会漂移的 ， 你今天喜欢这 ， 明天喜欢那 ，但是只有品质会穿越周期的 。 所以所以所以 ， 从从这个视角上来说 ， 那反过来思考 ， 人只活一次 ， 你跟你的家人只有短短几十年的相处的时间 。 所以让他们住上好房子 ， 让你们的生活在这样的一个环境当中， 我觉得对我来说是一种责任 。 **雨白** [1:50:45] 我感觉这一次聊完之后， 我对于买房这个事情更有信心了 ， 只差钱了 。 但是但是首先录完这期 ， 回到北京之后， 先把房看起来 ， 把看房列为我周末的这个休闲生活娱乐之一 ， 对吧 ？ 走到哪掏出来看一下， 然后再联系一下这个楼盘的房产中介 。 **Host** [1:51:01] 对 ，其实看房没有压力的时候 ， 你其实多去看看 ， 真的是一个就是比较休闲娱乐的事情 。 对我来说也也是这样的 。 对 ， 只有当你真的要买它 ， 就是负担了很重的心理压力的时候 ， 它才会给你造成困扰 。其实当你随便看看 ， 对吧 ？ 我就看个热闹 ， 我就看看为什么北京 ， 比如说什么某书院 ， 对吧 ？ 或者或者某漫云 ， 对吧 ？ 为什么为什么它它会看盘得腌资吧 ，有一些可能不要 ， 对吧 ？ 就是为什么他们会特别的贵 ，他们到底他们到底击中了有钱人的什么样的一些一些兴趣爱好 ， 对吧 ？ 为什么大家会愿意花高高溢价去买它 ？ 我觉得会你在过程中其实会体验到很多很多的乐趣 。 **雨白** [1:51:38] 最后呢 ， 祝福我们的听众 ， 大家都能买到自己理想的好房子 ， 让自己家人父母伴侣还有小孩都过上理想的生活 。 然后再次谢谢天楠和清风老师 ， 期待明年我们再录一期 ， 看看上海的房市到底发生了什么样的变化 ， 你们的预测到底准不准 。 好 ， 谢谢两位老师 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。