# 不想努力想躺平，是吃房租？还是吃股息？| 漫漫辩富 听懂涨声 · 2024-10-22 「听懂涨声」主播杨天楠联合「晨星投资说」主理人晨晨与「EarlETF」「精分派」主理人张翼轸讨论：想靠躺平实现财务自由的普通人，持股收息比炒股和吃房租都更靠谱。三位嘉宾指出，A股这波行情受924政策、上交所交易故障和国庆长假等偶然因素叠加刺激，信息以指数级扩散；而2014-2015年牛市中散户因过早抄底损失超2500亿元，本轮年轻人更冲动，历史可能重演。张翼轸强调，追求躺赚应是持股而非炒股，A股上证指数不含股息再投资长期压抑收息理念，加上红利不性感、牛市跑输让人难忍，红利更适合作为替代存款利息的盾牌，如港股央企红利ETF（931233）股息率超6.6%。杨天楠算清吃房租的账：一线城市租售比仅1.5-2，二房东被疫情大批消灭，民宿、农家乐运营成本远超想象，靠房租支付FIRE生活费比想象难得多。他们还谈到卖房炒股应先看负债和住房占比、建议家庭房产占比降到50%以下、LPR下调50个BP后提前还贷吸引力下降、保租房正冲击老破小并让租房自由成为选项，最后结论是躺着赚钱是伪命题——生活是一场无限游戏，关键是机会来时你是否已准备好。 ## Questions this episode answers ### 2014-2015年牛市中散户到底亏了多少钱？ 杨天楠引用2019年中国金融论文指出：2014到2015年那轮行情中，前期由机构和大户推高，6月12日见顶后的漫长救市过程中散户持续加仓抄底，最终散户在那轮亏掉2500亿，过早抄底的散户损失最大。 [10:36](https://tdzsfm.com/a7032ba6-8a53-4469-9d7c-765928b1593b?t=636000) ### 靠收房租实现躺平靠谱吗？租售比有多高？ 张翼轸指出北上广深新房租售比仅1.5到2，市区老房子不到2.5、3，全球范围偏低。杨天楠补充民宿、二房东看似租售比高，但装修、运营、中介费和折旧成本极高，疫情后上海六七成二房东被消灭，靠房租支付FIRE生活费比想象难很多。 [26:27](https://tdzsfm.com/a7032ba6-8a53-4469-9d7c-765928b1593b?t=1587000) ### 房贷利率下调后还要不要提前还贷？ 张翼轸认为吸引力下降了：存量房贷平均又降50个BP，大多数人利率降到四点多，且LPR还会持续降，若再降两三轮，房贷会变成很有吸引力的负债。按平均50BP算，利率大概率到三出头，是很划算的贷款利率，目前不必提前还。 [39:53](https://tdzsfm.com/a7032ba6-8a53-4469-9d7c-765928b1593b?t=2393000) ### 躺着赚钱、提前退休是伪命题吗？ 杨天楠认为是伪命题：人想躺是因为之前感受不到增长、努力没回报，但一旦有增长机会，大多数人半夜三点都会爬起来做PPT。张翼轸补充，很多年轻人躺平是无限压缩开支、逃避现实，而生活是一场无限游戏，上岸思维不存在，关键是机会来临时你是否准备好。 [49:55](https://tdzsfm.com/a7032ba6-8a53-4469-9d7c-765928b1593b?t=2995000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[1:57] 牛市来了？** - [2:07] 张翼轸：牛市要等结束才能判定，国庆前所有人当翻倍牛市是100%确定的事最危险 - [4:11] 张翼轸：上交所交易故障让股民意识到股票买不到，反而刺激了这波疯牛行情 - [8:14] 张翼轸：A股是"神经病"气质，因为居民存款140多万亿远超A股80多万亿总市值 - [10:20] 杨天楠引2014-2015年牛市研究：散户在漫长救市中持续加仓，最终亏掉2500亿 - **[10:24] 牛市散户之殇** - **[13:44] 躺赚思路** - [13:44] 张翼轸：想躺赚不该炒股而应持股收息，多数新股民按年化100%预期自己毫无理性支持 - **[15:42] 股票收益从哪来** - [15:58] 张翼轸：股票收益来自企业盈利增长与派息，而中国投资者长期是博傻博弈思维 - [18:20] 张翼轸：上证指数是价格指数不含股息再投资，A股长期对收股息理念不友好 - **[20:04] 红利不性感** - [20:09] 杨天楠：牛市一来红利拿不住，踏空比吃套更难受，红利只是资产配置的一块盾 - [22:20] 张翼轸：炒股是社交行为，大家要赚的是聪明人的参与感，而红利资产给不了 - **[25:47] 收租的账** - [26:25] 张翼轸：北上广深新房租售比仅1.5-2，相当于买70倍PE的慢增长股票 - [29:12] 杨天楠：民宿和农家乐看着租售比高，实际运营成本远超想象，最后农民白赚装修房 - **[36:19] 卖房炒股** - [36:29] 张翼轸：建议家庭把房地产占比降到50%以下，美国30%在房而中国约60% - [39:53] 杨天楠：房贷利率再降50个基点后提前还贷吸引力大降，利率到三出头反成有吸引力的负债 - **[40:54] 保租房** - [40:54] 张翼轸：保租房与土地财政激励不相容，只有北京上海等财政充裕城市推进超预期 - **[45:03] 租房自由** - [45:30] 杨天楠：租房自由可租到比买的更好的房子，但前提是房价不涨的预期不被打破 - **[49:46] 躺平伪命题** - [49:55] 张翼轸：躺着赚钱是伪命题，一旦有增长机会，大多数人半夜三点都会爬起来做PPT - [51:00] 张翼轸：很多年轻人躺平是无限压缩开支的逃避，年长后的医疗保障是巨大开支 - [53:56] 张翼轸：上岸思维不存在，生活是一场无限游戏，关键是机会来时你有没有准备好 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **张翼轸** (guest) - **晨晨** (guest) ## Topics 投资认知, 房产与家庭账本, 家庭资产配置 ## Mentioned 上证指数 (product), 晨星投资说 (product), 港股央企红利ETF (product), 精分派 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:01] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 最近是政策春风吹满地 ， 股市楼市都争气 ， 我们 " 漫漫辩富 " 系列也迎来了最新的一期 ， 感谢华夏基金对我们这个系列的支持 。 最近看到小红书上有很多的帖子 ， 都说攒够多少万就可以躺平退休的笔记 ， 我看了其中的不少读者都在下面的评论区讨论说 ： 现在的存款利率已经越来越低了 ， 你们的利息还够花吗 ？ 我们今天就来讨论一下， 躺平党除了存款之外， 还可以执行哪些策略啊 ？ 一个是吃股息 ， 第二个是吃房租 。 发起这次讨论的是 " 晨星投资说 " 的主持人晨晨 ， 然后和我们一起参与讨论的是 " 精分派 " 的主理人， 也是资深的基金研究者张翼轸 。 张老师是非常资深的投资者和 ETF 专家 ，也是老法师了 ， 我特别想和他交流一下关于红利类基金的一些看法 。 先和大家做个小科普 ： 什么是红利基金 ？ 所谓红利基金 ， 就是指市场上挑选股息率较高 、 长年大比例现金分红的一揽子股票构建的股票型基金 。 从实际的收益来看 ， 无论是发达国家还是新兴市场国家 ， 红利基金都展现出了不错的收益表现 ， 尤其是在新国九条之后， 很多的央国企也开始承诺提高分红 。 今年的 9 月 24 号 ， 潘行长在国新办的发布会上也宣布了创建证券基金保险公司的互联便利 ，以及股票回购增持专项的再贷款工具 。 那么红利的逻辑又再次被加强了 。 除了红利类基金之外， 更多人能够选择的躺平的方式是吃房租 ： 自己住一套 ， 对外租一套 ， 租金自己可以生活 ， 旱涝保收 。 那在当下的话 ， 这两种策略到底孰优孰劣呢 ？ 欢迎来进入今天的讨论 。 **晨晨** [1:57] 所以在节目开始的时候 ， 我想先采访一下两位老师 ， 怎么看最近的这一波反弹 ？ 有没有一种幸福来得太突然的感觉 ？ ### 牛市来了？ **张翼轸** [2:05] 你已经那么快就把它定义为是反弹了吗 ？ **晨晨** [2:08] 都这么说了 。 **张翼轸** [2:09] 我有个很直观的感受 ， 这段时间拉新的粉丝群的时候 ， 明显就是第一次参与股市 ， 就是怎么场内申购 ， 怎么场内买 ， 怎么场外买 ， 然后 T+1 的一些基本的规则 ， 包括甚至是在哪开户 ， 我是一通都不知道 。 **晨晨** [2:25] 所以就是一大波新韭菜入市 。 我也想问一下张翼轸老师 ， 现在就在各个媒体上面都会讲说什么 " 罕见的大牛市已经来了 "， 您怎么看这个事情 ？ **张翼轸** [2:36] 我觉得从技术面 ，因为大家也说过 ， 反弹意思就是其实这不是一波真正的大牛市 。 牛市这个东西其实可能是要等牛市结束之后， 你才能真正的去判定 ， 或者说有一个新高才能判定 。其实前两天最可怕的就是在国庆期间 ， 所有的人都觉得 A 股必然是有一波牛市 ，而且他们的定义就是至少是翻一倍的牛市 ， 就觉得这是一个 100% 确定的事情 ， 然后他 们基于这个再去做了很多加杠杆的 ， 或者说是加风险偏好的一些冒险 。 那这个我觉得其实最危险一件事情 ， 就很多人就没有想过 ，是不是可能这并不是一波大牛市的开始 ，因为可能全球某个金融市场的一次动荡 ， 它也可能会夭折 。 就这个东西并不是 100% 的 ， 所以我是觉得就对牛市的界定 ，其实不能是把它当做一个必然的给你的一个东西 。 第一 ， 它不是命中注定的 ； 第二 ， 它也不会是一帆风顺的 。 就谨慎一点的 ， 如履薄冰 ， 我觉得可能会好一点 。 **杨天楠** [3:35] 其实就是你会看到很多这些自媒体 、 短视频 ， 它都是斩钉截铁的先拍一个方向 ， 然后寄希望于这样的一个未来能够向它的预测的现实去靠拢 。 但是真的对于严肃做投资的人来说 ，他一定不会去说 " 我简单的预测拍一个点位 ， 我简单的去说一个目标位 ， 然后我就等着这个牛市的发生 "。他一定是一步一步的走出来的 ， 然后在走的过程当中， 你不断的根据新的信息去 ， 根据新的信息去改变自己的对这个市场的一些判断 。 所以我觉得对于新股民来说 ， 这次你姑且叫牛市吧 ， 它会往什么方向走 ， 我觉得对于新的投资者来说 ， 都能在当中去学到很多东西 。 **晨晨** [4:17] 我觉得这个也来得太快了 ， 到现在还有一种非常不真实的感觉 。 就如果说我一周没看手机 ， 现在就已经感觉天都已经变了 。 我们可能就是把这种快速的上涨或者说反弹 ， 我们历史上会叫它 " 疯牛 " 吗 ？ **张翼轸** [4:31] 股市是一个 ， 就是它是一个大型的一个系统 ， 它的很多的东西它是非线性的一个逻辑 。 就很多东西可能只是 ， 就像我们会说那个蝴蝶效应 ， 一个蝴蝶扇扇翅膀 ， 可能改变亚马逊的气候 。 因为很多时候抛盘很松 ， 就没有人在抛的时候 ， 你轻轻的可能就买一点 ， 它就会有一个不断的一个正循环去刺激市场的起步 。其实牛市的来源就是它其实有的时候突如其来 ，有的时候你能看得出 。 那么这一波我们之所以会觉得说它像 519， 那是因为有一个政策面的一个推动 ， 所以很多人也是按照这个去比照 ， 觉得就是说可能按照 519， 我们有先来一波疯牛 ， 然后再调整 ， 调整完之后再来一波 ， 可能一两年的一波大的牛市 。 但是市场是不是会这样去变化 ，其实我觉得就是说很多的东西我们就是说没有那么简单 。 因为现在市场就像很多人在讨论的 ，因为有了社交媒体 ，其实信息的传播会非常的快 ， 然后它的疯狂程度也会非常的快 。 包括这一波我觉得还有一个因素 ，其实是刺激了这一波牛市的上涨 。 我觉得就其实是那天上交所的那个交易的一个故障 。 因为在交易故障之前 ，其实我们看到的市场没有那么的疯狂 ， 就是涨是涨了三点几 、 四点几 ， 甚至五点几都不算疯狂 。 但就是那一天之后， 突然让很多人意识到 ， 股票不是一个你想买就买得到的东西 。其实这是我觉得是刺激的 。 **杨天楠** [6:00] 老板就是说好东西应该买不到 ， 买不到就是好东西 ，是吧 ？ **张翼轸** [6:05] 而且很多人的确从交易层面就是说会担心的就是我买不到 ， 买不到之后他们就必须疯抢 ， 然后就导致了其实当天就是非理性的往那个深交所走 ， 往深交所走 ， 第二天就是更疯狂了 ， 就全面的去买 。 就我觉得这个其实就上证所的这个交易的故障是一个很偶然的因素 ，但是这个偶然的因素的确大大的刺激了我们整个市场的崛起 。 然后另外一个偶然因素就是十一的长假 ， 就如果没有这个十一的长假 ， 可能市场又不是这么走的 。 但偏巧不巧 ， 我们是在 9 月 24 日开了这个会 ， 然后后面没有几天交易 ， 我们就被迫休息了 。 那么你很多的情绪的这个积攒 ， 就会导致国庆之后第一天开盘特别猛 。 就这些因素其实是我们在历史上都没有看到的 。 就抖音的兴起 ， 然后突然的交易故障 ， 再加上一个长假的打 ， 就是说这些因素其实就混合之后， 到底会导致这一波行情走向什么样 ， 我觉得其实是很难说的一件事情 。 但我觉得比较喜闻乐见的就是这个市场没有像大家在国庆节意念中想象这样的疯狂 。 因为从 A 股的历史来看 ， 就是这个行情不能走得太疯狂 ， 走得越疯狂就其实下场是越惨的 ， 无论是对基民还是对这波市场一样 。其实你可以看到是就 2007 年的那个 6000 点之后， 就经历了市场最可怕的一波熊市 ， 就一年里面从 6000 点跌到 1600 点 ， 这个是就是说 最可怕的 。 第二可怕的我觉得应该就是 2015 年， 就是说那波去杠杆的千股跌停 ， 就这个其实也是很可怕 。 就这都是因为前面涨得太多之后， 它就会导致就是说抛盘过猛 。 所以其实我觉得就是说这两天其实市场它稍微回一回 ，其实有利于这个市场的就是健康了 。 因为我是觉得就是说我不希望就是不行情什么 ， 就是几个月就走完了 ， 然后后面就一地鸡毛了 。 就它能够是长治久安 ， 比如至少走个两三年， 甚至别涨那么多 ， 三四年当然可能会更好一点 。 当然这个我觉得可能是一个美好的愿望 。 因为我之前其实写过一篇文章分析 ， 我就说为什么 A 股是这样一个神经病的一个气质 ， 就是很大程度上不是 A 股的问题 ，是因为我们居民的存款太多 ， 多到甚至是整个 A 股总市值的可能好几倍 。 到现在也是一样 ， 就是在这波行情起来之前 ， 居民存款有一百四十几万亿 ， 然后我们 A 股市值大概就八十几万亿 。 就你只要小小的一部分搬过来 ， 就整个 A 股的池子就被浸爆掉了 。 就其实前两年天南老师知道这个楼市好也是这个道理 ， 就整个楼市早年如果跟存款这个比例其实就是说相对小一点的话 ，也很容易被弄起来 。 但是当楼市因为大发展不断造楼 ， 造到后面这个楼的总市值已经靠我们存款没有办法去承受了 ， 那它就不至于这样了 ，不至于那么疯狂了 。 但 A 股因为没有经历过这样真正的大发展 ， 那么多年 3000 点左右 ， 这个总市值就这么点 ， 所以它就很容易被短短的存款半价给刺激出一个大牛市 ， 然后疯狂到破灭 ， 然后就没法收拾 。 就这一波但愿不要再重蹈覆辙了 。 **杨天楠** [9:20] 我其实听到张老师说这个东西 ， 我感触还是蛮深的 。 就是你往往想到每一次牛市 ， 从央行开始发布货币政策 ， 到街边的小贩开始讨论股票 ， 它中间至少要隔几个月的时间 。 但是现在只隔两天的时间 ，24 号潘功胜走进那个会场 ， 开始喝水 ， 开始说的时候 ， 晚上所有的 。 **晨晨** [9:44] 我就画出来了 。 **杨天楠** [9:45] 对 ， 晚上的所有的视频号和内容就开始出来了 。 就是牛市的第三天 ， 我爸就给我开始来按摩我 ， 来说服我要加仓 ， 第四天就要开始给我推票了 。 就是这只是一个观察点 ， 你就会感觉到这次信息扩散的这样的一个是指数级的这个扩散 ， 所以牛市呈现出来的特征也是很不一样的 ， 对吧 ？ 第二个 ， 前面张老师说到了这个东西 ， 我感受非常深 。 我前两天我们业内的很多那些老股民其实都在发一个类似东西 ， 大家都告诉他说牛市怎么样能够安全下车 ， 牛市应该怎么样去保命 。 ### 牛市散户之殇 **晨晨** [10:24] 就要下车了 。 **杨天楠** [10:25] 对 ， 大家看到都很害怕 ，但其实这个就是老司机或者是老飞行员的这个习惯 ， 就是大家知道熊市是不杀人的 ，但是牛市是真的是非常非常危险的 。 但是这样的一些风险其实是很多的一些普通的投资者他可能是感受不到的 。在 2019 年中国金融的一个论文当中， 主要是研究 2014 年到 15 年不同的群体 ，他们在炒股最后他们的这个收益的情况 ， 你会发现他把所有的客户分成了四个群体 ，0 到 50 万就定义为是比如说散户 ， 就 50 万到 100 万 ，100 万到 300 万和 300 万以上 ，他可能稍微切割了一下 。 你最后发现说他们的购买的一个风格和现在是完全不同的 。 就在 2014 年到 15 年这一波当中， 前期买涨或者前期持续推高的主要的力量都来自于我们说到的 ， 你说机构也好 ， 或者是大户也好 ， 对吧 ？ 但是到了 6 月 12 号见顶以后的一个漫长的救市过程当中， 都是散户在持续的加仓 ， 持续的加仓 ， 持续加仓 。 那最后带来结果就是散户在那一轮是亏掉了 2500 个亿 。 就你会发现在那一轮就是核心就先是大户在那边推高 ， 你去过早抄底的那些散户在那一轮损失是最大的 。 但这一轮的从投资者的结构角度来说 ， 我自己了解和看到情况 ， 很多这些机构其实还没有在这个点位布局 ，他们还是在熊市思维里边 。 但是你会发现一些散户 ， 特别是特别年轻的一些投资者 ，他们已经在这轮冲在了很前面 。 特别是现在的 A 股 ， 某种程度上来说大家也要看全球一盘棋 ， 你的港股的情况 ， 美股当中的一些中概股的一些情况 ， 一些那个基金的一些情况 ， 它都会影响到投资者的心态 。 越年轻的投资者 ，他们的心理波动越大 ， 心理波动越大 ， 市场的波动也就越大 。 所以的确是很难预测的一轮市场 。 **晨晨** [12:24] 我觉得这个特别有道理 ， 就是我们总是会说股市是经济的晴雨表 ，但其实它其实是更多的是一个情绪的一个放大器 。 就说为什么股市这么难预测它怎么走 ，因为其实很多影响它一个股价的一个因素是你的所有的人 ，他是怎么想的 ，他该怎么去做他的投资 ， 然后最终影响出来的一个结果 。 这个东西是你无论怎么研究 ， 你也很难去找到的一个规律吧 。 就大家现在想什么时候下车 ， 你其实要猜的是别人什么时候下车 。 但我觉得现在就是说 A 股其实过去已经熊了个三四年， 但其实就对于很多老韭菜来讲 ， 就那段时间就一提到股票就骂 ， 就对那个炒股赚钱这件事情其实已经死心了 。 但是现在很多人又看到市场回弹了 ， 然后又开始幻想我是不是又可以通过炒股来致富了 ， 可不可以就是先来一把 ， 然后我就可以逆风改命 。 然后甚至看到很多新闻里面讲有很多人把存款都提出来 ， 然后把房子卖了 ， 然后全部 all in 股市 。 **杨天楠** [13:21] 这个都是新股民干的事 ， 老股民不会干的 。 老股民是先回本 ， 回本以后他就慌了 ， 你知道吗 ？ 因为原来你没回本的时候 ，他心态是很稳的 ， 我亏 10%， 亏 5%， 我慢慢的接近回本 ， 然后还可以底部再加点仓 ， 回本了以后就慌了 ，他不知道该怎么办了 。 **张翼轸** [13:37] 没有目标了 。 **杨天楠** [13:37] 没有目标了 。 **晨晨** [13:38] 对 ， 就本来是来赚钱的 ， 现在所有的目标变成回本 ， 现在已经达到了目标了 ， 然后就不知道该怎么办了 。 我们今天主要想聊的也是一个躺赚的一个思路 ， 就是从躺赚这个角度上来讲的话 ， 就两位老师觉得炒股这件事情是真的可以帮我们致富吗 ？ ### 躺赚思路 **晨晨** [13:54] 可以让我们就是实现财务自由吗 ？ **张翼轸** [13:57] 就我觉得如果追求的是躺赚的话 ， 你其实也不是炒股 ， 你应该是持股 。 就因为你持股的话 ， 比如你那种高股息的红利的这种股票 ， 你真的收个息 ， 然后和你的消费的现金流匹配 ， 这我觉得就是说如果是躺平的同志 ，其实我觉得这是一个可以考虑的思路 。 就如果你说要追求一夜暴富 ， 那就很多人就会去追求炒股 。 但炒股这个事就是我觉得这当然是每一个新股民其实都会有的 ， 就是对自己的自视甚高 。 因为像类似巴菲特或者很多的好的投资大师 ，他的其实年收益也就是 15 到 20。 但我们很多新的韭菜其实是按照自己年化 100% 去预期自己的 。他觉得 。 **晨晨** [14:43] 翻倍 。 **张翼轸** [14:43] 对 ，他觉得我一年来个什么一倍 ， 然后算一算 ， 几年我就财富自由了 。 但就是说他这个没有任何的就是说理性的一个支持吧 。 就我觉得就绝大数的多数的人来说 ， 炒股不太可能是一个成功的一个路径 ， 除了天赋异禀的极少数人。 但我们去看很多的投资书 ， 你会看到很多所谓天赋异禀的投资大师 ， 一般也很多是亏了十来年之后突然醒悟了 ， 开始神功大成 ，但这前面也亏了十来年， 甚至还不排除有破产的 。 **杨天楠** [15:19] 如果我们用传统意义上来说 ， 炒股更大程度上你是就是对于普通的中国的投资人来说 ， 它其实很大程度上还是来自于博弈 。 我觉得这是一种现实吧 ， 你必须要承认相当一部分的我们所谓看到的期望炒股赚钱的人 ，他们的期待 ，他们的预期就是不现实的 。 ### 股票收益从哪来 **晨晨** [15:42] 对 ， 就特别是我们这种疯牛的行情 ， 很容易给大家造成这种不切实际的预期 。 但两位老师可不可以给我们很多新股民 ， 或者说一些可能不是很明白的韭菜科普一下， 就是我们股票投资赚这个钱 ， 它到底是从什么地方来的 ？ **张翼轸** [15:58] 就从正统的就我们投资学的理论来说 ，其实股票债券这两类资产为什么和我们后面说的黄金什么不一样 ， 就在它是一个真正的生息资产 。 就它为什么能生息 ？ 股票因为你买的是一家上市公司 ， 这家上市公司是在经营的 ， 然后它伴随着 GDP 的增长 ， 它总体就是所有的上市公司理论上它是利润是在慢慢增长的 。 你买股票分享的其实是这个企业盈利增长的部分 ，而且它会通过派息来分给你 。 就是巴菲特的那个含义就是他说就你如果不愿意持有一家公司 10 年， 你不要持有一分钟 。他的那个假设就是我买了一家股票 ，但我相当于是买了一家公司 ， 我不考虑 10 年内卖掉 ， 我就只是通过持有分享这个利润 ， 分享它赚的钱 ， 公司赚的钱 ， 分享它分出来的股息 来赚钱 。 这其实是最理论上的就是一个股票的一个收益的来源 。 当然短期来看 ，因为市场是有估值上的一个波动 ， 所以很多人会去赚的是估值变动这个钱 。 比如同样的一个资产 ， 可能 9 月 23 号它可能是 10 倍市盈率 ， 现在可能就是 13 倍 、14 倍 。 那么这多出来的那个 30%、40% 的一个估值的溢价 ， 你如果抛了 ， 那就是你赚到了 。 就中国的长期的一个投资思路就是一个博弈的思维 ， 人人都觉得自己不是傻子 ， 自己能够把股票卖给下一个傻子 。 就像这两天很明显 ， 就人人都觉得今天 10 月 9 号新韭菜来了 ， 我作为老韭菜 ， 我把股票卖给新韭菜 。 就大家都是这样一个博傻的思维 。 **杨天楠** [17:39] 新韭菜也不傻 ， 新韭菜也等到先跌到一定程度再入场 。 **张翼轸** [17:44] 对 ， 新韭菜也知道了我这个是被人当韭菜割的 。 所以这个其实这个互动其实就很有意思 。 但这样的互动其实带来一个问题 ， 就其实它的不可预测性是特别强的 。 但是现在到底有多少新股民 、 新韭菜能够进来接盘 ， 这个东西很难预测 。 就导致我们的其实来自于估值的这个波动会特别的大 ， 它也特别诱人。 但是大多数人到最后是梦一场 ，也抓不住这个波动 。 **晨晨** [18:09] 对 ， 说到这个生息 ，其实我们有讲到说如果想在 A 股里面赚到这个息的钱 ，其实相较来说是比较难的 。 不知道张老师有没有相同的观察或者想法 ？ **张翼轸** [18:20] 从指数这个视角来说 ，其实 A 股长年来看其实对收息这件事是不友好的 。 因为上证指数是我们知道的就中国 A 股市场第一个重要的指数 ，但这个指数它是个价格指数 ， 它不包含股息在投资的收入 。 所以当一个股票因为分红出权之后， 它会导致指数下跌 。 所以长期来看 ， 就大家对这个东西并不关注 ，而且没有办法关注 。 即使到这两年， 这两年是因为其他的板块都是在大熊市 ， 然后只有红利板块其实属于还不断在新高 。 但这样的前提下， 很多人其实和 21 年去买白酒没有什么区别 ，他只是觉得这个是涨的 ， 我要去买 。 但他对于红利的真正的一个或者说收股息的这样的一个认知 ，其实还是就是说没有意识到这一点 。 一个极端假设就是如果永远除权 ， 你的股息率会不断上升 ， 可能从 3 厘变成 4 厘 ， 它的吸引力是越来越高的 。 你不断的去买入之后 ，其实就是说我们的收益率是不会有差距的 。 就是我们那么多年的发展 ，其实对收股息这个理念其实是非常不友好 ， 所以就会导致大家的漠视 。 而且因为股息的是一个比较稳健的一个收入 ， 就是你每年就是三四厘 ， 就可预期的 ， 就不能满足大家暴富的这样的一个心态 。 **杨天楠** [19:43] 对 ， 大家进这个迪厅就是没有打算来养生的 。 我都进迪厅了 ， 我怎么会是来养生的呢 ？ **晨晨** [19:49] 但是可能在前几年这个风格的一个反转 ， 我们可以看到现在在 A 股可能是特定的行业板块 ， 它的股息率会比较高一点 ， 包括我们讲到的一些可能银行板块 ， 还有一些可能国企改革相关的一些板块 ，他们其实股息率相对是比较高的 。 所以很多人也会把它当成一个行业主题在炒 。 所以这个其实就是两位怎么看呢 ？ ### 红利不性感 **张翼轸** [20:09] 就其实派息这件事情就理论上我们会觉得就是说一家公司如果在高速成长的时候 ， 它是应该把资金投出去 ， 扩大再生多一些 。 但是如果它进入了平稳期 ， 甚至进入了就是说其实夕阳期的话 ， 那么它就应该减少资本开支 ，因为你其实投出去的钱可能甚至可能赚不回来 。 你就应该想办法把那个钱给分给股东 。 还有一种就其实有些公司它的盈利模式特别的牛 ， 牛到它不需要做资本开支 ， 比如有些白酒股 ， 它不需要资本开支 ， 它只需要把酒酿出来然后卖掉 。 但相对来说这些公司就是说它都没那么性感 ，但是不性感其实就对很多普通人来说是一件很大的一个问题 。在这样的强刺激之下， 你要它什么岁月静好 ， 想的是一年收一次股息 ， 就很多人其实不能满足于这样的一个状态 。 **杨天楠** [21:04] 那如果在市场波澜不惊或者震荡的环境当中， 大家即便是说红利没有超额跑出其他的指数 ， 大家也会拿着红利会更安心一点 ，因为分红会有一个增厚的一个效应在里边 ， 对吧 ？ 但是一旦牛市起来 ， 我的钱又会锁定在这个红利里边 ， 很多人就会觉得说我踏空了 ， 对吧 ？ 这踏空可比吃套更让人难受 ， 特别是你其他的朋友 。 **晨晨** [21:30] 看你别人赚钱 。 **杨天楠** [21:31] 你其他朋友买了 20 厘米 ， 对吧 ？ 你买了你红利 ， 红利里面都是银行什么的 ， 那你心态就容易失衡 。 那么只要有一部分的人这个心态失衡以后 ，他会引发一个新的后果 ， 就会越来越多的人会把红利里边的票给它去掉 ， 对吧 ？ 会展仓 ， 甚至会把这个基金给赎回 ， 会把这些钱全部都往价值风格的里边去冲 ， 去冲一些半导体 、 科技或者是就是科创 50、 创业板这样的一些产品 ， 它就会对那个红利的这个会带来一个更大的一个压力 。 所以我们说当市场就是预期开始转牛的时候 ， 投资人会倾向于去买弹性更高的一个产品 。 这对于红利来说的话 ， 这也是一种某种程度上它也是一种成本 ， 就是你选择红利类的一些基金 ， 这也是你需要承担的成本 。 所以从我视角来说 ， 红利它也很难成为一个解决方案 ， 它更多的是普通人资产配置组合当中的一块 。 它可能会更多的也是替代像比如说像存款或者是估售价的这样的一些逻辑吧 。 **张翼轸** [22:38] 我觉得红利它是一个比较挑人的一个思路 ， 就是说它甚至可能是和你的价值观 ， 甚至和你的社交喜好是有一定关系 。 像天南刚才讲到的 ， 就是说其实我们现代都市人很多人去炒股或炒基金 ，他除了想赚快钱之外 ，他还是一种社交行为 。 就尤其在上海这个城市很明显 ， 就是你一旦到股市好的时候 ， 哪怕你是个小白也要吹 ， 我就这个买个票赚了多少 ， 买个基金赚了多少 。 就大家觉得就是说其实很多人不仅是想要赚那个收益率 ， 还要赚那个我是一个聪明人的那种被人表扬的参与感 。 参与感和精英感 ， 就其实这很重要 。 但是红利这样的一个资产注定是给不了你的 。 就它那个 。 **晨晨** [23:22] 前几年可以 。 **张翼轸** [23:23] 它顶多在熊市让你幸灾乐祸一下 ，但是那种喜悦感是不大的 。 但是牛市中跑输的那种就是说很丧那种感觉 ，其实是许多人不能接受的 。 因为他很多人比如说他想的是我也不工作了 ， 我就一笔钱存着 ， 每年拿这个钱来交房租 。 那么我那个时候我就想的不是什么牛市跑赢别人， 我想的是每一年有没有这笔钱能够派息 ， 能够让我去交房租 。 它有这么一个现实的比攀比更重要的一个迫在眉睫的一个现金流需求的时候 ，他那时候他可能会觉得红利我买完之后每年比如他分红给我个 4 和 5 或者这样的 ， 我觉得每年用来交房租足够了 。 那么我觉得红利是个好东西 。 那很多年轻的就想着暴富的同时是因为本金少 ，他必须暴富才能改变 ， 才能让那个收益改变他的生活 。 **晨晨** [24:12] 说的以小博大 。 **张翼轸** [24:13] 对 ，但这变摩托嘛 ， 就很多人就这个想法 。 但问题就在于当你做一个高风险的一个投资时， 往往就这个单车可能都没有 ，不要说变摩托了 。 就这个的确就是说这也是为什么红利这个投资就其实对很多年轻人来说不适用 ，也是这个道理 。 **杨天楠** [24:31] 所以就是分红 ， 就是我前面听到张老师说这个东西 ， 我感受就是第一个是分红还是就是吃股息 ， 或者说是那个更多的倾向于去买这种分红类的基金和公司也好 ， 第一个还是他本金比较多 ， 第二呢他年纪比较长 ，他有家庭 ， 对吧 ？ 有各种各样的一些生活开支的一些计划 ， 或者指望靠这个股票的分红来生活 ， 那他的本金得非常大了 。 那他本金得非常大了 ， 为什么要去炒币 ？ 因为本金太小嘛 ， 本金太小了我就得搏那 10 倍 、100 倍 ， 对吧 ？ 因为我如果搏到了 ， 我改变了生活命运 ，他们身边一定有这样的人， 搏到了改变了我的命运 ， 搏不到也没关系 ， 反正我本金也少 。 所以我觉得还是跟人的年龄 、 财富的体量和发展阶段是息息相关的 。 **晨晨** [25:22] 我觉得这个没问题 ， 就是如果你拿小的本金去做这种博弈 ，但是现在有问题就是很多人借钱 ， 借钱去 ， 对 ， 借钱去炒这个股去博弈 ， 我觉得这个问题就比较大了 。其实你同时你承担的是一边是这边投资的风险 ， 另外一边你还要去付那个利息 ，其实这个是相当悲惨的 。 我觉得这个事情是可能我们年轻人就在想去以小博大的时候 ， 我觉得这个是你必须得想清楚的 。 小资金投入没有问题 ，但是就是借钱这件事情就是千万千万千万不要做 。 除了炒股一夜致富 ， 我觉得很多年轻人现在还有个梦想就是收租嘛 。 ### 收租的账 **晨晨** [25:56] 就我们刚才讨论就是炒股可以给我们实现一些可能税后， 睡觉的税 ， 税后的一些收入 。 还有另外一种就是比较传统的方式就是收租 ， 然后我们也总是会看到一些可能财富圣经会讲说房东思维才是真正的一个躺赚的一个思维 。 不知道就是天南老师怎么看 ， 就是我觉得像房子这个 ， 我们股票我们可以用一些收益率去衡量我到底赚了多少钱 ，但房子这笔账其实很少有人去算清楚我的投入产出比 ， 就是我的收益率到底有多高 。 就您是怎么去看这个事情的 ？ **张翼轸** [26:27] 其实房产当中其实有个一模一样的词嘛 ， 你肯定就是租售比嘛 。 对 ， 如果你从全中国所有的城市的范围来看的话 ， 基本上中国的一线城市 ， 就北上广深这四个城市 ，他们的新房的租售比可能都是只有在 1.5 到 2 之间 。他们的老房子的市区老房子的租售比可能都只有在 2.5、3 不到的这个程度 。 那么这个租售比的水平其实在全球范围来看都是比较低的 。 你想象一下， 你会去买一个增长很慢的一个 70 倍 P 的股票吗 ？ 大家会觉得说那你肯定是疯了嘛 ， 对吧 ？ 你怎么会去买了 ？ 但现实程度上来说 ， 如果没有涨价预期的话 ， 现在的一线城市的这个租售比的确是差别很大了 。 那么除了一线城市以外， 像租售比相对比较高的 ， 就比如说我们假设说像什么威海 、 上海的启东 、 广东那些城市 ， 包括北方的一些城市 ， 你会发现什么 ？ 它的房租已经非常非常便宜 ，但房价也非常非常便宜 。 它租售比也很高 ， 租售比也很高 ， 对吧 ？ 那么你买了以后， 你如果运营得当 ， 对吧 ？ 你把你这个海边的旅游城市 ， 你可能一套房才几万块钱 ， 才十几万块钱 ， 对吧 ？ 那有可能你一个季度的租金就能收回来一个很高的一个比例 。 就是一个旅游季 ， 就是一个季度嘛 ， 它也能做出很高的一个租售比 。 但是这一切都不是白得的 ， 它有非常高的成本 。 第一个成本就是对于我们 ， 如果你是想把它作为一个生意来经营的话 ， 它是需要你投入很大的运营成本的 。 你知道去做一个民宿 ， 如果没有规模效应 ， 你只有一个两个民宿的话 ， 你是根本不可能挣到钱的 。 大家不要以为你挂上钥匙 ， 你到一个地方去收租很容易 ，其实不容易的 。 第二个风险就是房子是有折旧的 ， 那股票没有折旧 ，而且房子是有很大的交易成本的 。 所以你会看到说有一些或者是一些商铺 ， 你看上去你能做出很高的租售比 ，6%、7%、8%， 甚至更高 。 但实际的你在一个投资周期当中， 你这个第一是你的出租不是永续的 ， 你中间会有各种各样的一些风险 ， 还会有各种各样的一些竞争者 ，而且会有很多的运营的一些成本 。 所以我觉得总体上来说 ， 你要靠房租去 支付一个人的 FIRE 的一个生活费 ， 这比想象当中其实是要难很多的 。 **晨晨** [28:55] 确实这个也颠覆了我的想象 ，因为就是一直会觉得收租是一个不费劲的 ， 对吧 ？ 开心又不费劲又可以拿到钱的一个生意 。 但实际上来讲 ， 如果你把它算成一个投资回报率 ， 甚至还没有一些高股息的股票高 。 **杨天楠** [29:09] 那差得远了这个 。 **张翼轸** [29:12] 在这呢我再举个例子 ，有个基金类的产品叫做港股央企红利 ETF。 如果你把投资比作武器库的话 ， 这类产品就是属于组合当中的盾 ，是担任一个防御的角色 。 为什么这么说呢 ？ 因为它背后的资产都是一些市场相对垄断或者强势的能源 、 公共事业以及金融的公司 。 这类的公司呢 ， 它业绩表现还是比较稳定的 ， 现金流呢也比较充裕 ，而且具备着分红的能力和意愿 。 目前来看的话 ， 像这种港股的央企红利 ETF， 它估值是不高的 ，PE 在 6 倍以下 ， 最新的股息率呢是超过了 6.6%。 相比较房租的租息肯定是会高一些的 。 而且现在的政策呢也鼓励央企分红 。 国九条发布之后呢 ， 几十家央企在年报当中都表示说 ， 将会在今年积极的贯彻落实国务院关于全面开展上市公司市值管理考核办法的指导方针 。 所以呢 ， 我们可以预期的看到这类央企的分红它是会持续的提高的 。 疫情之后， 全上海所有的二房东 ， 就是不能说 100% 吧 ，但是百分之六七十的二房东都被消灭了 。 就为什么 ？ 就原来他们赚的是什么钱 ？ 就是一个是赚差价 ， 对吧 ？ 第二个是呢 ，他会预收一部分嘛 ，因为他是按月来预收 。 但是疫情之后， 上海有一部分的人移出了以后 ，他就租不满了 ， 租不满他就得自己贴了 ， 贴到贴不动了 ， 二房东一定会选择跑路的 。 就是你会发现说 ，其实二房东这种吃租售比的这个差价 ， 还是实际的你对于他的这个租金的预期回报 ， 实际上他都是会有折损的 。 这过年租客的迁出 ， 对吧 ？ 然后你通过中介去找的租客 ， 你需要支付这个中介费 ， 都会削弱你的这个实际的租售比的 。 这是一个很大的一个成本 。 就比如说你到郊区搞一个农家乐 ， 你会发现农民会非常爽快的把他的毛胚房以接近不要钱的价格租给你 ， 非常便宜 ， 非常非常便宜 ， 一年几千块钱 ， 几万块钱都行 。 你一算这不是半个月就回来了吗 ？ 那你就搅一顿 ， 开始干 。 但是你得先装修嘛 ， 装修先得投钱 ， 投完钱你得运营吧 。 运营完了以后， 你会发现说 ， 很快看上去现金流可以转正 ，但是稍微赚点钱 ， 你就不断的得把钱贴进去去做一些更新 。 因为一旦你的农家乐不是附近几个村子最好的 ， 你的客户就会被跑掉 。 所以绕了一圈以后， 你会发现说 ， 最后就是那个农民白赚了一套装修好的房子 ， 你运营了大半天 ， 最后你是攒不下来钱的 。 因为实际的这个运营的成本会远远的超过你的想象 。 就包括我们看到前面张老师提到的那些 FIRE 一族 ， 就是你看上他们住在大理 ， 什么招待朋友 、 开民宿 ， 然后钱都是被动收入 ， 看上去过得很好 。 这某种程度上来说 ，他们可能还是靠小红书做广告 ， 卖什么支付为社群 ， 然后靠那个民宿的转让来赚钱 。 那实际过程当中， 这种靠房租去养生活 ， 就除非你是上海的老头老太 ， 你两套房 ，有一套房在那个市中心 ， 你可以比较好的去操作 。 如果你本身有钱没房的情况下， 你要去迈出这一步 ， 目前在整个中国的这个房价和租金的情况下， 这个投资很难 ， 就是很难称得上是一个高性价比的一个投资机会 。 对 ，因为我觉得就其实租房这件事情 ， 除非是成为一个专门大的机构 ， 否则个人来说其实你是规模不经济的 。 就像天南刚刚说的 ， 你哪怕民宿之类也是一样 。 就这其实就说我觉得就相比就说你去投资上去做一些高息股之类 ， 就它其实你会发现它相对来说是一个规模经济的一件事情 。 就比如说你一个公公司 ， 至少从上市到交易 ， 它是有交易所帮你去那个做了很多的前置的审核和监管 ， 然后它是不是一个合理的经营的公司 ， 至少有很多的分析师 ， 很多的基金经理在帮你调研 ， 然后你把一堆公司集纳在一起 ， 那还有指数公司帮你去做一些集成 ， 然后成为一个基金之后， 还有很多的评级机构给你去跟踪 。其实就说你因为这是个 很大的一个市场 ， 所以其实就说虽然每一块都多多少少它涉及到一点成本 ，但是这些成本其实摊薄到你个人上是微乎其微的 。 你就获得了其实是整个市场相对来说最专业的一个水准 。 这相比比如你买个房子 ， 你要如果找一个专业的那种某某机构去帮你那个帮你剥掉了一道 ， 就非常的厉害 。 我觉得其实就从这个角度来说 ，其实股市的就是说高息股或者之类 ， 它其实它是一个极高的一个效率 ， 让你去获得一个现金流的一个就是对很多普通人就往往就说可能我也听天南老师才知道 ， 就这个收个房租其实是很累的事情 。 很多人的确就他只看到一把钥匙 ， 觉得啪一钥匙拍在桌上很爽 。 所以我觉得其实现在来说就说哪怕股市涨了不少之后 ，但其实就高股息这个投资思路 ，其实我觉得在现在还是有相当大的一个现实意义的 。 就虽然就说很多人觉得它不性感 ，但我们从长期的历史来看 ， 从比如 14 年过去 10 年的年化收益来看 ， 它依然是一个 10% 以上的年化收益的一个标的 ，是吊打很多性感的成长股 ， 吊打很多的宽基指数 。 只不过就是因为它是一个反 ， 某种程度上它是个反人性的一个东西 ， 就是你在牛市注定跑输这样的一个东西 。 所以就很多人不喜欢 ，但其实就我们前面讲到的 ， 就一个股票你买不到的时候 ， 或者没人愿意买的时候 ， 它往往是就买不到的时候就比较麻烦了 。 红利其实就这样的 ， 它就属于很多人不喜欢 ， 都不愿意去碰的东西 。 那反而这才是它那个长期有一个高收益的一个来源 。 所以其实我觉得就说高息股投资它是一个反人性 ，但因为反人性 ， 你如果能够做到管理好自己人性上的一些就是说冲动 ， 那么你可能就在里面可以获得一个比较长期的一个收益 。 而且我觉得对于高息股来说 ， 我觉得它对于很多的一些固收类的一些产品 ， 我觉得能起到一定的替代效应 ， 我觉得是比较好的 。 因为再往前两年三年， 你去买一些所谓的债 ， 比如说银行给你定这些债的产品 ， 它会给你一个比较高的一个接近承诺的一个收益 ，但这个承诺的收益其实不是它交易出来的 ，是它持有到期的票息 ， 对不对 ？ 但是你要知道现在再往后面 ， 你这个城投债 ， 你各种的债的这个票息越来越低了 ， 它已经没有那么好的资产给你了 。 那你怎么办 ？ 你原来你的预期是拿 3.8 到 4.2 到 4.5， 你是这样的一个预期 ， 那接下来它给你 1.8 的时候你怎么办 ？ 对吧 ？ 那对于很多人来说 ， 你还能不能接受这个东西 ？ 如果你不能接受的话 ， 我觉得红利股也许是一个对于普通的家庭的配置来说 ， 它能够起到一个很好的一个定海神针的作用 。 因为它的整体的回撤或者说整体的波动还是会比成长股要小很多 。 ### 卖房炒股 **晨晨** [36:19] 对 ，因为在我们之前沟通的时候 ， 听天南老师说有很多人来咨询您最近要不要去卖房炒股 ， 您是怎么给他们做算清楚这笔账的 ？ **张翼轸** [36:29] 我首先我有一个大的判断吧 ， 大的判断就是说因为每个人情况不一样 ， 就是你同样一个人他有四套房 ， 这四套房他有四套房 300 万的负债 ， 那我无论如何让他先卖掉一套房 ， 对不对 ？ 那即便市场价格高和低 ， 我觉得对他来说不重要 ，因为你房子这个资产在你总资产当中占比已经超过 100% 了 ， 甚至 150% 了 ， 你先卖掉一套再说 。 因为现在市场回暖流动性开始强了嘛 ，但是如果你是唯一的一套住房 ， 那即便是你觉得自己炒股能力很行 ， 那我也劝他就不要买 ， 肯定还是每个人情况不太一样 。 但是从我现在的视角来说的话 ， 股票的启动往往会比房地产启动会先一步 ， 一个是对于政策的它的这个弹性会更大一些 。 而且是历来你看无论是就是从上海视角上来说 ， 无论是 14、15 年， 最典型 。 所以我给大家第一个建议就是我有个基本的判断 ， 就是股市起的会比楼市快 ，但是股市能够持续多久 ， 能够涨多少 ， 这不是我的能力所可以来预测的 ， 对吧 ？ 第二个是从家庭结构的角度来说的话 ， 我还是建议大多数的家庭能够把房地产的比例能够降到 50 以下 。 就很多人年轻人可能会面露难色 ， 觉得这个事很难做到嘛 ， 你都加杠杆买房子 ， 你还欠了一屁股贷款呢 。 但是你越往后的话 ， 你从全球的同行的角度来说 ， 就美国是 30% 的在房子 ， 对吧 ？70% 在金融资产 ， 那中国现在是 70% 的在 ， 现在跌下来一点 ，70% 没有 ，60% 吧 ，60% 的在房 ， 百分之很少很少的比例在金融资产 。 那这样的预期说我们未来会不会倒个戈 ， 或者未来会不会这方向会转变 ， 我觉得这个概率还是比较大的 。 所以对于普通的家庭来说 ， 如果有机会的话 ， 把资产的比例给它降低一些 ， 然后我觉得 。 **晨晨** [38:20] 把杠杆至少把杠杆先降下去 。 **张翼轸** [38:22] 对 ，而且如果从房本身的视角来看的话 ，因为 517 的那轮救市其实只让房地产的热度维持了三个月 ， 接下来就继续跌 ， 只是斜率下降了一点 。 现在我们看到 924， 包括那轮政策之后， 房地产能不能稳得住 ， 我其实抱着一个谨慎乐观的态度的 。 因为你看那个后面会议提出了那四个字嘛 ， 就止跌回稳嘛 ， 这四个字你从反正我是没听过啊 ， 是一次新的一个表述嘛 。 那一旦这个新的表述 ， 我们说它这个异常值观测到以后持续再提止跌回稳的话 ， 那么地方会很愿意的去拿出一些房地产的一些维稳的政策 。 一旦那个持续下跌的这个预期被打破了以后， 那么买方的就是房东的腰杆一挺直 ， 房地产的价格稳住的这概率是非常大的 ， 无非就是稳住了以后它是平稳还是小幅的上扬 ， 这个是很难判断 。 **晨晨** [39:22] 但对于一些可能就现在有一些在观望吧 ， 想要自住的一些朋友 ， 你会觉得现在是一个入场的好时机吗 ？ **张翼轸** [39:29] 我觉得至少应该先看起来 ， 至少应该先看起来 。 就比如说你现在没有房 ， 你觉得你总有一天会买房 ， 你先先看起来 ， 比如说二手你先看个 50 套 100 套 ， 你对这个东西有基本的概念 ， 然后中间看看有没有一些损盘或者一些低价的一些机会 ， 那我觉得是非常合适的一个好的时间点 。 **晨晨** [39:49] 目前来说您还会建议大家提前还贷吗 ？ **张翼轸** [39:53] 上次跟你聊的时候的贷款还不是这样的 ， 现在因为又下调了嘛 ， 现在又下调了 ， 我觉得就是提前还贷的这个吸引力又下降了嘛 。 因为你平均又降 50 个 BP 的话 ， 那大多数人都是还三年多了嘛 。 你还三年多的话 ， 你提前还贷的这个价值就非常非常有限了 。 对 ， 我上次跟你聊的时候 ， 大多数人还在还 4.2 呢 ， 对吧 ？ 你现在 50 个 BP 一降 ， 大多数人都还四点多 ，而且 LPI 还是会持续降的 。 那么你要是再急降两轮呢 ， 急降三轮呢 ， 那你接下来房贷又会变成一个很有吸引力的一个负债了 ， 对吧 ？ 那所以从目前视角上来说的话 ， 我觉得不用吧 ， 你想 BP 现在降了 50， 平均降 50 吧 ， 对于二套来说可能会降得更多一些 ， 一套少一点 ， 你按照平均 50BP 算 ， 那你 LPR 你还能再降一点 ， 那 LPR 当然调整吧 ， 可能要到明年或者到计息日来算 ， 那你一来一回的话 ， 你的利率大概率到三出头 ， 那我觉得这是一个很有吸引力的一个贷款的利率了 。 ### 保租房 **晨晨** [40:54] 我是觉得就其实就我跟天南老师刚才想法不一样 ， 就是从上海或者说几个大城市的格局来说 ， 就年轻人其实是不是要买房 ， 我觉得甚至它越来越成为一个需要重新考虑的问题 。 就因为年轻人， 尤其我说很多其实还没打算要孩子的年轻人 ，其实就是其实国家这两年在做的大量的保租房 ，其实我觉得它其实就是想改变整个就是说必须买房的一个生态 。 我觉得这个其实倒真的是可能是要去考虑的一个问题 。 **张翼轸** [41:26] 对 ，因为保租房的发展 ， 这要跟每个城市的保障房的一个进展以及他们的城市的风格是相关的 。 因为你要知道保租房建设这个东西 ， 它是和城市的经济或者说是土地财政本身是激励不相容的 。 就很简单的道理 ， 我平时盖地卖楼的过程当中， 卖给开发商我是直接可以卖土地赚钱的 。 我盖保障房 ， 我不仅要花钱 ， 最关键的是它还要和我其他的住宅形成竞争关系 。 那只有说我整身财政比较充裕的一些城市 ， 比如说北京 、 上海 ， 这两座城市它的保障房的那个进度是超预期的 ， 它速度是非常快的 。 你就是你以 4 折或者 5 折的价格去买了这个房子 ， 买了这个房子以后呢 ， 你未来你会有个统一的回购方 ， 那你就回购方可能是政府 ， 你某一天以后可以把这个房子回购给它 ， 那它会收取一点点折旧的费用 ， 比如每年 1%、1.5% 的折旧的费用 ， 对吧 ？ 但是呢 ， 某种角度来说 ， 第一是你想想看 ， 它只是 4 折 5 折卖给你 ， 没有任何的资金 ， 资金占用的压力会比较小 。 第二个是它不会都在五环外六环外啊 ， 它可能有相当一部分 ，因为它是按照区来进行划分的嘛 ， 给朝阳区的 ， 给海淀区的 ， 所以它会有相当一部分位置不错 ， 房屋品质也不错的房子能够提供给这样的一些人。 而且随着它的盖的越来越多 ， 它范围会越来越广 ， 原来可能只有央企 、 国企或事业单位的人能有 ， 未来很多的一些企业也大概率也能分配得到 。 那这个其实就会对传统的一些住宅品质比较差的一些小的房子 ， 它会形成一个供给上的一个冲击 。 那上海的话 ， 就跟张老师说的一样 ， 上海的话配售性保障住房这个东西的推进没有那么快 ， 没有那么快 ，但上海的话是公租房的 ， 公租房和保租房的速度是非常快的 。 但比如说在上海所有的新建商品房 ， 只要它是招拍挂出去的啊 ， 它不是土地出 ，不是其他的那个方式 ， 它是招拍挂出去的话 ， 它都有对应的比例的一些保障性租房的这个比例 ， 那这个东西你都可以申请去租 ，而且它的租金也是完全市场化的 ， 会按照周围的一些同品质的房子会打个 8 折 9 折 。 而且像我们身边有很多的朋友是租贷那个保租房的嘛 ， 旅馆外立面 ， 人车分流 ， 地下车库也很好 ， 那么业主的素质也会非常的高 。他地下车库停的车啊 ， 那个豪车林立啊 ， 就是所以就是说每个城这个东西就是什么房地产最大的问题是什么 ， 就每个城市都不一样 ， 每个城市格局不一样 ， 发展的理念也不一样 ， 所以他们的供给的结 构也是不一样的 。 所以就很难在播客里边和大家完整的说清 。 但是我始终觉得说买房这个事 ， 它只有相当小的一部分和投资和性价比相关 ， 还有相当一部分其实还是跟人本性当中有追求安定感 ，有追求归属感的这样的一些情节相关 。 所以说如果你要问我一个人当他他需不想买房 ，他是不是刚需 ， 我很难说的清楚 ，但是如果他真的决定要买的时候 ， 现在是不是一个好的时间节点 ， 坦率的说我觉得现在是一个至少可以去观察的一个节点 ， 或许能够逃到一个过去两年相比过去三年到四年性价比非常高的一些房子 。 **晨晨** [44:50] 对 ，但是就我们像讨论到就是各地的这种保障房 ， 还包括现在很多人的这种观念的一个转变吧 ， 就不知道两位怎么看 ， 就是未来整个这个租房的生活会不会对我们整个房地产市场造成一定的一个冲击和影响 。 ### 租房自由 **张翼轸** [45:03] 我有个朋友就是他父母一直催他买房 ，因为刚结婚嘛 ， 父母觉得小夫妻没房太苦了 。 我说因为你父母没有看你住的这个那个豪宅保租房嘛 ， 你看了以后他就觉得买房才苦呢 ， 租房有什么好苦的 ， 你租房你是空气房东啊 ， 你政府是空气房东 。他不会今天晚上咚咚敲门说我儿子要结婚了 ， 你们明天搬出去 ，他没有这个风险 ，因为搬家会很 痛苦的 。 那他那么大家买房嘛 ， 最大的三个风险点 ， 第一个是怕踏空 ， 怕房价暴涨踏空 ， 对吧 ？ 第二个是怕房东老太太咚咚咚敲门说我儿子要结婚 ， 对吧 ？ 第三个风险是说我孩子没地方读书 。 那如果说一个城市我们看到那个这三个问题如果能解决 ， 那么对于一部分来说的确是可以可以替代的 ， 能替代掉一部分 ， 我觉得这个可能性是比较大的 。 那市场也会去慢慢的会寻找到一个更合理的一个房价收入比的价格区间吧 。 **晨晨** [45:57] 但其实我觉得租房的好处其实某种程度上是在有的时候就在这 ， 就是你可以通过租房一下子获得一个最新前沿的 ， 就像天南讲的那个例子 ， 就最新的豪宅式的这个规划的理念 ， 你可以租到 ， 甚至有的时候比如说有我知道有些人就是觉得可能在上海这种城市或者北京这种城市东边住的不爽了 ，他可能换个地方租 。 就其实这种自由度某种程度上是租房 ， 它其实甚至是尤其在保租房之类大量面积供应之后 ，其实你可以带来的一个新的选择 。 我觉得这其实可能是未来新一代人生活方式中可能会成为一个选项 。 **张翼轸** [46:37] 所以其实买房自由对于很多人来说 ， 如果实现不了的话 ， 事实上来说你是可以租房自由的 。 而且你租房自由以后， 你会发现说你可以租的房子会比你买的房子要好很多 ， 方便很多 ， 这个可能性是存在的 ， 对吧 ？ 因为原来你买了一个房 ， 你工作突然调整了 ， 对吧 ？ 从那个普通调整到普系了 ， 那你就非常痛苦 ， 你买也不是住也不是 ， 对吧 ？ 但是呢 ， 你租房的话 ， 你就可以租在离公司非常近的一个地方 。 第二个是你原来还房贷 ， 你一个月还房贷 ， 比如说 2 万 3 万 ， 你现在如果你去租 2 万到 3 万的房子 ， 你可以租到非常非常好的房子 。 所以从这个视角上来说 ， 我觉得可能会有一部分的年轻人也会选择这样的一个生活方式 ， 这都基于一个前提 。 **晨晨** [47:24] 没孩子 。 **张翼轸** [47:26] 也不是没孩子 ， 基于一个前提就房价不涨 ， 房价不涨 ， 如果房价涨了 ，他们的 。 **晨晨** [47:30] 预期又不一样 。 **张翼轸** [47:31] 预期不一样 ，他们焦虑会统治他们整个大脑 ，他们大脑会变得非常非常焦虑 。 所以这个东西就是这样 ， 就是因为我们房价跌了两三年了嘛 ， 大家会觉得说 。 **晨晨** [47:41] 现在预期又变了 ， 现在不涨就算了 。 **张翼轸** [47:44] 不涨就算了 ， 或者怎么怎么样如何如何 。 但是一旦涨价的预期重新回来 ， 那么我觉得我们前面想到的这些岁月静好的一个方式是不是适合每个人， 我就很怀疑 。 **晨晨** [47:56] 这个也跟每个人心态有关系 。其实这就跟那个高息股是一个镜像 ， 就是说如果你能接受 ， 就是说我不要吃房价上涨的这波红利 ， 就我安安稳稳的享受 ， 真的把房子当一个消费品 ， 那其实就是说你心态会很好 ， 这就跟你收高股息是一样的 。 但是一旦就是说你还想着是要在房产上再赚一票 ， 那其实就是说你这个心态就很麻烦 ， 就蛇出两端了 。 但其实我觉得很多新生代的年轻人其实买房对他们本身就是个压力很大的一个事情 ，其实反而某种程度上这是一个解脱了 。 就你短期内其实买个好房子无望的时候 ， 反而就可能你能真正的去安心的去享受这个租房的生活 。其实真正惨的是中产 ， 就是说就很多中产他有一套房 ， 然后他既有换房的这个自由度 ， 又有再买一套房的自由度 ， 然后还真的手里有点闲钱 ， 这个才会比较焦虑 。 **张翼轸** [48:49] 但是你看啊 ， 现在很多的中产真的是很惨的 ， 或者我们说的很多是消费是买快乐 ，但是不对 ， 你看到很多中产他把钱都放在了让他感到不快乐和焦虑的事情 。 你每年每个月工资下来最大的一个开头是什么 ？ **晨晨** [49:04] 房贷 。 **张翼轸** [49:04] 房贷 ， 按揭 ， 第二个是孩子教育 ， 第三个就是买基金定投 ， 然后一看哇 ， 这三个东西都在跌是吧 ？ 那孩子书也没读进去 ， 然后那个房子还在跌 ， 然后那个基金还在跌 ，但是我这个消费还在做 。 那其实就是说我倒是觉得未来三到五年， 我很同意张老师的一个理念嘛 ， 就是房子不再变成一个束缚的时候 ， 或许会有越来越多的年轻人， 我说的是年轻人， 年轻人愿意把钱放在让自己感觉到更高兴 、 更自由 、 更舒适的一个东西上面 ，而不是说一辈子都在环安街 ， 一辈子都在补课 ， 一辈子都在那个补仓 ， 对吧 ？ **晨晨** [49:46] 那最后就是想两位聊一聊 ， 就是对于躺着赚钱提前退休这个事情 ， 你们觉得最好的方式是什么 ？ ### 躺平伪命题 **晨晨** [49:52] 对一些年轻人有没有一些具体的一些建议 ？ **张翼轸** [49:55] 我觉得是个伪命题 。 **晨晨** [49:56] 伪命题 。 **张翼轸** [49:57] 对 ， 躺着赚钱是个伪命题 。 第一个是说人为什么要想着躺着赚钱 ？ 第一个是累了 ，是因为之前的时候他感受不到增长 ，他感觉他努力没有得到回报 ， 所以他想躺 。 但是呢 ，他又有生存的压力 ， 所以他想躺着挣钱 。 但是一旦有增长的时候 ，他半夜三点钟他都会从床上爬起来去做 PPT，他会去追求那个增长 。 第二个就是说我们就是人活在世界上面 ， 人是为了看到更多的风景 ， 你躺着是看不到更多风景的 ， 你就不停的 ， 你只能不停的去爬 ，不停的去看 ， 你才有这个机会 。 所以我觉得躺是因为之前累了 ， 或者之前大家挨打挨的比较惨 ， 或者之前市场没有机会 ， 就一旦有了增长的机会 ， 我觉得大多数人都会把这个自行车轮子重新蹬起来 。 我是觉得就是绝大多数的人是不甘心躺的 ， 所以躺着赚钱是很难的 ，但是你一旦跑起来 ， 你总是有赚钱的机会 。 **晨晨** [50:54] 就我觉得躺平这个理念是个很有意思的一个脑力体操的一道题目 ，但是现在我们很多年轻人就你可以看到的很多躺平 ，他选择什么 ？ 他就选择比如说是从大城市推到三四线城市 ， 什么一个月房租只要七八百块的地方 ，他去就你作为一个 gap year， 就一两年玩一玩 ， 甚至做个自媒体 ， 拍一拍生活 ， 甚至作为尝试我觉得是可以 。 但是你如果是作为一生的一个规划 ， 我觉得其实它有很大的问题 。 我有的时候也跟人聊 ， 我说我觉得二三线城市或三四线城市你房租低一点没问题 ，但你要考虑你年纪大的时候你的医疗保障怎么办 ？ 这孩子我都不考虑了 ， 你没孩子没问题 ， 你年纪大了你看病怎么办 ？ 就是说其实这是一个很大的一个开支 。 那么这个只不过我们很多在宣扬躺平理念的很多的年轻人 ，他其实他做的不是说是我提高我的收入 ， 我获得一个更好的一个躺平生活 ，是我无限制的压缩我的开支 。他们当然美名曰为我反对消费主义 ， 反对什么就追求什么朴素生活什么的 ，但其实本质上他是把自己的生活压到了一个非常低的一个 ，而且没有就是说很多后备的一个东西 。 很多不是说他自己真的选择这个生活 ， 很多时候他可能只是逃避 。 还有一种比如有些人看清楚了 ，他可能我把房子卖了去换成高息的资产 ， 然后我是赚的是一个房产和权益或者债券的一个价差 ，但是来让我就是说让我生活水准不下降的前提下， 我甚至我的收入还更多 。 我觉得这样的一种就是说高技术的躺平的就是说方式 ， 我觉得是可以去考虑的 ，但不是说是无限制的压缩自己的开支 ， 就去追求那种就是说低欲望 ， 甚至是低生活水准的躺平 。 我觉得这个就没意思 ，因为我们中国其实以前那个八字嘛 ， 就那个算命的那玩意儿 ，他其实把人的财富分为正财和偏财两类 ， 就其实投资是偏财 ， 这个正财是那个正常的你工作收入 ， 就每个人的正财和偏财的运可能是不一样的 。 就不管这是不是迷信 ，但我觉得它其实也是很早的一种对于财务的一个分解 ， 就是说你追求的睡后收入 ， 就睡觉后的睡后收入 ， 这是一个好的一个思维方式 ，但不等于说就是说你把正财这一块给或者正常的收入给放了 。 因为从整个社会来看 ， 就你好好工作 ， 你获得一个比较体面收入的几率要远大于你觉得什么去炒个股票能够一夜暴富 ， 那个后者是个极小极小概率的事情 。 就如果你其实很偏差的就是说我只是因为我不想工作了 ， 然后逃避我去什么赚个想去赚个偏财 ， 捞个快钱或者降低生活水准 ，其实最后我觉得就这个生活要么就是一两年后维持不下去 ， 要么其实就是会随着年纪大出现越来越多的问题 。 **张翼轸** [53:56] 就我觉得很多人他有的时候他会有一种叫做一劳永逸或者上岸思维 ， 只要我这样这样就好了 ， 我以后都会好了 ， 王子和公主会幸福的生活在一起了 。 那上岸的思维某种程度上它就是不存在的 ， 生活就是一场无限游戏 ， 你得到了一个东西 ， 你会有新的问题 ， 你碰到了一个困难 ， 这个困难有可能没解决 ，是被一个新的困难所覆盖 ， 就是你只能不断的去迎接这样的一些变化 。 所以就是说我还是那句话 ， 就大家想躺平或者想躺赢 ， 某种角度上来说只是对于现实的低增长的或者是少机会的一种心理的一些反馈而已 。 但是这不会一直这样的 ，不会一直没有机会的 ， 市场不会一直差的 ， 然后工作机会也不会一直少的 ， 它一定会好起来的 。 但是等到那个时候你有没有做好准备 ， 我觉得是最关键的 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。