# 普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶 听懂涨声 · 2025-05-22 「听懂涨声」主理人杨天楠与「知行小酒馆」主播雨白、「趋势动物」主理人Nick串台，指出中国楼市已全面分化：春节后北上广深房价反弹全面失守、边际挂牌价跌至历史新低，但5000万以上豪宅一房难求、500万房产门可罗雀、200万房产甚至靠假结婚欺诈售卖。三人解释分化源于土拍放开限价后地王频出、「好房子」第四代住宅不断卷产品，新房热度传导至周边二手房形成土拍套利，而成都40万套一租息4%出头、乌鲁木齐280万月租约1.3万的高租息老破小则催生租息套利；杨天楠强调房子本质是城市的ETF，但开发商拿地周期只有一两年而购房者要还贷30年，地王频出未必是乐观信号。节目还梳理了叙事变迁——从「穿拼多多买大平层」到「买美债租别墅」再到「省吃俭用买黄金」，并断言人口净流出城市的刚需房将永久失去行情，因为中国不缺房子、缺的是好房子，而存量房子不会像黄金一样消失。Nick总结当前投资房产的四种玩法：产品套利、租息套利、法拍套利、土拍套利，他自认属于「观望等趋势复苏、右侧建仓」的第五种，并预测5-6月可能出现政策刺激与社会悲观情绪并存的左侧第一个买点。杨天楠则警示土地并不稀缺、稀缺的是住宅指标，豪宅放量过快终将滞销；最后他给出卖房对照清单——资产配置、板块位置、产业进出、租息、产品力——并建议持有top20城市板块中房龄与居住感较好的房子者无需担忧。 ## Questions this episode answers ### 为什么5000万的房子抢不到，200万的房子却没人要？ 杨天楠指出楼市处于极端冷热不均：上海核心区大平层已成富人新共识，市区涨、郊区跌，一手涨、二手跌，分化到2025年4月已非常极端。而惠州这类严重供过于求的地方流动性极低，佣金高到销售付首付都赚，才会出现假结婚卖房。 [10:01](https://tdzsfm.com/aa5b48a9-7521-4953-baf0-0739796f144b?t=601000) ### 现在买房有什么理由？持币观望的人怎么才能下得去手？ Nick认为只有两类房子能说服自己买：一是好产品，政府像123木头人一样偷偷给产品放水，等市场回暖那一刻产品力就到位了；二是高租息，比如用300万在乌鲁木齐买房收租，月租金约1万3，租息4.5以上，再在上海租房，这叫租息套利。 [29:18](https://tdzsfm.com/aa5b48a9-7521-4953-baf0-0739796f144b?t=1758000) ### 现在把房产当投资的人有哪些新玩法？ Nick总结为四类：产品套利，得房率大幅提高但价格只贵20%；租息套利，在高租息城市买房供补贴；法拍套利，七折进八折出，像做市商提供流动性赚流动性溢价；土拍套利，不限价地王推高定价后，显得周边大户型二手房便宜。 [1:04:04](https://tdzsfm.com/aa5b48a9-7521-4953-baf0-0739796f144b?t=3844000) ### 现在想卖房，怎么才能卖到一个舒服的位置？ 杨天楠建议不要裸卖，最佳时机是刺激政策出现的当晚挂出，中介会把利好铺满市场、把潜在买家一把搂出来，效率更高。目前金三银四已过，五六七八月交易量会下降，只能备战金秋九月。Nick补充不建议裸卖，认为5-6月可能出现左侧第一个买点。 [1:07:16](https://tdzsfm.com/aa5b48a9-7521-4953-baf0-0739796f144b?t=4036000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[4:40] 行情回落** - [5:09] Nick用数据说明北上广深去年10月以来的反弹已全面失守，边际挂牌价回落到历史新低 - [6:52] 杨天楠：深圳每天中介呼出100万个促销电话、上海二手单日成交四位数，但"量在价先"这次失灵了 - [8:08] 上海二手房平均砍价率从去年9月的11%降到4月的5%，房东底气变硬、市场进入紧平衡 - **[8:52] 极端分化** - [10:01] 杨天楠：5000万的房子抢着买、500万门可罗雀、200万的房子要靠假结婚欺诈才能卖掉 - **[13:01] 土拍地王** - [13:01] 杨天楠拆解土拍套利：地王楼板价反推保本价，显得周边大户型二手房被低估 - [16:02] 上海豪宅看样板房需验资3000万，一位女士被拦后怒斥"你少看了一个0，我有2.8亿" - **[17:13] 第四代住房** - [18:53] 住建部专家拒绝回答"第四代住宅"：官方不承认这个标准，也不愿谈新房背叛老房子 - [20:48] Nick算账：成都40万一套的老破小月租1200-1500元，租息回报率4%出头，高于国债和理财 - [22:21] 杨天楠反驳高租息安全垫论：2%多的租息放眼全球性价比很低，东京中古一户建能做到10% - [24:11] 杨天楠用劳斯莱斯比喻买房：花500万买一辆若干年后仍只值500万的车，你愿意才是真需求 - **[26:04] 买房悖论** - [27:08] 杨天楠：买房是红皇后游戏，只有每6到7年折腾置换一次，资产才能保持流动性和竞争力 - **[28:05] 观望难下手** - [30:50] Nick的租息套利范式：300万在乌鲁木齐买房月租约1万3，租金拿去上海租1000万的房子 - [32:35] 杨天楠：房子是城市的ETF，在英伟达总部买房再卖给持股员工，等于间接持有产业红利 - [41:17] 杨天楠梳理楼市核心叙事变迁：从"穿拼多多买大平层"到"买美债租别墅"再到"省吃俭用买黄金" - **[41:29] 核心叙事** - [43:41] 杨天楠提醒：开发商从拿地到售罄只需一两年，你的房贷却要还30年，别跟着开发商的乐观走 - [46:21] 杨天楠：土地根本不稀缺，超高层豪宅不占土地，供应放量后暴涨的豪宅两三年后可能被弃之不要 - **[46:30] 土地不稀缺** - [49:28] 杨天楠：中国不缺房子缺好房子，人口流出城市的刚需房将永久性失去回到高点的机会 - **[56:05] 幸福的代价** - [56:14] Nick引苏格拉底集市故事发问：买房等于人生赢家等于幸福的时代已过，你是否准备好被30年房贷绑住 - **[1:03:48] 玩法总结** - [1:04:12] Nick总结当下买房四类玩法：产品套利、租息套利、法拍套利、土拍套利，自己是第五种右侧建仓 - [1:06:05] 杨天楠解释法拍套利：法拍是纯买方定价市场，做好背调可以买到比二手交易更低的价格 - **[1:06:56] 卖房清单** - [1:07:12] 杨天楠给出卖房时机：等刺激政策出台当晚立刻挂牌，中介会把潜在买家一把全部搂出来看房 - [1:09:24] Nick预测变盘期在5到6月：舆论恐慌叠加大力刺激的时点，可能是折扣最深的第一个买点 - [1:11:46] Nick的卖房自查清单：查产品力与最新一代住宅的物理距离，再看租息在降息周期中的吸引力 - [1:12:29] 杨天楠的卖房决策清单：资产配置、板块位置、产业趋势、租息、产品力，top20城市好地段不必恐慌 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **雨白** (host) - **nick** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 小红书 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:07] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 先和大家分享一个好消息 ： 我这个创业满 1 年了 ， 这公司居然还活着 。 承蒙各位听友的支持 ， 我们这个小团队也算是活过了一岁的时间 。 这 1 年的确我挺忙的 ， 招了两名专职的制作人， 更新了 40 多期节目 ， 然后呢 ，也帮助一些资管机构 ， 从 0 到 1 搭建了自己的播客内容 。其实收获还是挺多的 。其实早期的创业者呢 ， 一般来说他会经历三个阶段 ： 第一个阶段呢 ，是他很兴奋 ， 兴奋当中呢又带有一些迷茫 ，因为他没有在这 样的一个场合验证过自己 ，他不知道自己能不能做成 。 那第二个阶段呢 ， 就是顺风顺水 ， 甚至在某个阶段会显得是 " 神挡杀神 ， 佛挡杀佛 "， 这是一种错觉 ，因为在那个阶段 ， 整个世界都会用善意来托举你 ， 希望你能够做点成绩 。 那到了第三个阶段呢 ， 就是我现在的阶段 ， 就是有点倦了 ，有点麻了 。其实我很清楚啊 ， 这是一个创作者的一个必由之路 ，但是与此同时呢 ， 我也有点迷茫 。 我一直在回顾说 ， 做了 1 年的播客 ， 我的初心到底是什么 。 那我去翻看了当时创业第一天我写的一个公众号的内容啊 ，其实我自己的一个深切的感受是 ， 还是必须得回到家庭财富这个具体的场景当中 。 为什么呢 ？ 因为只有在这个具体的场景当中， 你才能够真正的能够帮到人。 对 ，其实对于普通中国人， 你仔细想想看 ， 家里真正重要的跟钱有关的事其实并不多 ， 对吧 ？ 钱从哪里来啊 ？ 无论是做生意还是创业还是上班 ， 这个事其实我解决不了 ， 我没有这个能力 。 但是钱往哪去 ？ 包括投资 ， 包括资产配置 ， 包括消费 ，其实概括起来只有 4 件事是真正重要的 。 第一个是买房卖房 ， 对吧 ？ 房子这个事呢 ， 占了整个中国普通家庭 60% 的资产负债表和 30% 以上的现金流 ， 它是头等大事 。 第二个呢 ，是子女教育 。在上海在北京一个中产家庭 ，在子女教育上的综合开支可能要占到家里现金流的 30% 左右 。 第三个呢 ，是养老和资产配置 。 像我们这代人 ，其实很难说清楚哪一年能退休 ， 退休的那一年你还能不能有工作 。 当你退休了以后， 你的钱够不够花 ， 能花多久 ， 这些事其实很关键 。 第四个就是个人的身心健康 ，因为既要有钱花 ， 又要有命花 ， 这些个大问题呢 ，其实都没有标准答案 ，因为每个人情况都不一样 。 只是说我们需要有更多的人生样本和更具体的处境 ， 才能够给大家带来一些新的思考 。 所以在未来这段时间当中呢 ， 我也会尽可能多的去访谈一些我身边的 ， 包括我看到的一些家庭的样本 ， 能够把他们的所思所想和一些行动的策略分享给大家 。 如果大家愿意报名上我们 " 听懂涨声 " 的节目 ， 来和我一起聊一聊的 ，也欢迎在评论区来跟我留言 。 那么今天这期节目呢 ，其实是和知行小酒馆的一期串台节目 ， 我和雨白 Nick 一起聊了一下最近的房地产市场 。其实坦率的说 ， 房地产市场现在很难聊 ，因为已经乱成一锅粥了 。 从城市产品 ， 从这个市场的交易结构已经全面的分化 。 土拍很热 ， 地王频出 ， 新房呢 ， 你很难说好还是不好 ，因为 5000 万的房子是一房难求 ，500 万的房子是无人问津 。 二手交易呢 ，是很活跃 ， 要想捡漏很难了 ，但是全市场边际上的出价是越来越低 ， 越来越低 。 整个 70 个大中城市的数据公布了以后， 也在验证这个观察 。 除了上海成都乌鲁木齐这样少数的城市 ， 大多数城市的跌幅其实都在扩大 ， 法拍不良资产都在打折 ， 商办和各类的租金一路向下 。 所以在全面分化的时代呢 ， 你不要再问我房价会不会涨 ， 你只能去了解的是你的房子还会不会涨 。 希望这期节目能够给你带来一些收获 。 **雨白** [4:40] 今天特别开心又请到了我们的天南老师和 Nick 老师 。 我觉得我们可以先从我们上一次录制聊起 ， 对吧 ？ ### 行情回落 **雨白** [4:47] 上一次两位老师给出了很多美好的期待 、 寄语 。 **杨天楠** [4:51] 上次说到是有见底的迹象 ， 对不对 ？ **雨白** [4:53] 很奇稳 。 **杨天楠** [4:54] 上次几月份聊的 ？ **雨白** [4:55] 上次是 10 月份 ， 去年 10 月份 。 **杨天楠** [4:57] 对 ， 然后我们一线城市差不多是企稳了两三周 、 三四周的时候 ， 我们就是豪言壮志 ，是吧 ？ 但现在情况又发生了一些变化 。Nick 来说说你感觉什么变化 ，有哪些 ？ **nick** [5:09] 我从数据上说嘛 ，其实去年大概 3 月份 ，24 年 3 月跌幅是最大的 。 如果看这个数据 ， 跟历史相比 ， 它比 14 年、08 年都要低 ， 所以它是一个跌速奇快的 。 **雨白** [5:19] 所以 14 年和 08 年是历史上很有名的跌幅非常大的年份 。 **nick** [5:23] 楼市周期非常有名的两个底部嘛 。 所以 24 年 3 月其实击穿了那个最快跌速 ， 然后紧接着 517 就出来了 ， 就是这个首付比降了 15%。 然后 914 直接回稳 ， 提出来之后呢 ， 很多像一线城市就立即回稳了 。 深圳是动的最早的嘛 ， 深圳成都基本上 10 月的初第一周就开始反弹 ， 那时候我们约了播客嘛 。 **雨白** [5:44] 一定要踩在最高点 。 **nick** [5:46] 然后这个反弹一直进行到今年的 2 月 ， 基本上长达四五个月的一个止跌回稳的一个成果 。 但是最近从春节开春之后， 基本上又开始回落 。 对 ， 现在基本上大部分的边际挂牌价都已经回落到了就是历史新低 。 **雨白** [6:01] 那这个春节发生了什么 ？ **杨天楠** [6:03] 就是因为这个春节什么都没有发生 ， 大家期待它发生 ，但是没有发生 。 所以第一个失守的 ，其实也不能叫失守了 ， 就广州就根本就没有反弹嘛 ， 对吧 ？ 剩下三个城市 ， 第一个失守的是上海 ， 上周是深圳失守 ， 这周是北京失守 。 也就是说即使到这周的话 ， 就是北上广深四座一线城市在去年 10 月份以来的这个反弹行情已经全面失守了 。 现实就是这个现实 。 我觉得还有一个 ， 这几个月一个最明显的变化是两点吧 。 我们前面说到的是价格的维度 ， 如果是从量的维度的话 ， 这几个月依然是烈火喷涌 。 以往的规律是量和价 ， 它有前有后 。 所以我们经常有一句话叫做 " 量在价先 "。 如果持续的每个月的销量都很火爆 ， 那么慢慢慢慢的大家会发现说房子不愁卖 ， 这个价格自然就拉起来了 。 但是可惜的是这几个月其实没有发生这些事情 。 从去年到今年， 深圳这座城市每天中介向外呼出 100 万个促销电话来卖深圳的新房 ， 那么卖的是非常好的 。 比如说在上海 ， 上海的二手房就是单日的 ， 你看成交量经常是维持在四位数 ， 这其实也是个非常好看的一个数字 。 就是在历史上来看 ， 连续几个月你的销量都很好的情况下， 你的价格一定可以抬升 ， 即便不抬升你也可以稳住 ，但这次并没有 。 **雨白** [7:25] 那到底是什么变了 ？ **杨天楠** [7:27] 现在就是房子是不难卖 ，但是卖不上高价 。 比如说上海中环内的任何套房 ， 只要这房子没有特别大的瑕疵 ， 只要挂出去就会有人看 ，而且看的人会不少 ， 报价也会不少 。 但是你几乎很难得到满意的报价 。 就是每一个买房的人 ，他对于你这套房的升值的预期也很低 ，他也不急于买 。 **雨白** [7:48] 因为我觉得前两年， 包括我们之前录节目 ， 我们也会说嘛 ， 没有卖不出去的房子 ， 只有你接受不了的价格 。 那现在不也还是延续之前的这样的一个趋势吗 ？ 还是说现在就是 。 **杨天楠** [7:58] 我觉得有区别 ， 就是它溢价率在收窄 。 对 ， 原来流动性差的时候 ， 比如说你这套房子有点瑕疵 ， 可能一个月两个月都没人看 ， 你打八五折 、 打八七折可能才能卖出去 。 它溢价率 ， 上海最高溢价率 ，有些房型可能要超过 9%。 **nick** [8:12] 去年 9 月是 11%。 **杨天楠** [8:14] 对 。 **nick** [8:14] 就平均啊 ， 现在 4 月份是 5% 左右 。 就别人打九折去买你的房 ， 你肯定说走开 ， 我们谈不拢 。 但是现在就说 ， 哎 ， 我就砍你 5 个点 ， 那可能一下就成交了 。 **雨白** [8:23] 就大家的预期都在降低 。 **nick** [8:26] 因为流动性扩大了 ， 所以其实市面上那些深度折扣 、 深度价值的被扫掉了 。 所以现在你要再跟房东谈 ，他底气是比去年要硬的 。 **雨白** [8:34] 就是大不了我就不卖呗 ， 还能咋的 。 **nick** [8:36] 所以这个市场现在越来越进入一个紧平衡的状态 。 **雨白** [8:39] 我刚才就是在录制之前嘛 ， 我有在思考说 ， 那在过去这几个月里 ，有哪些跟房地产相关的 ， 就是很有名的一些新闻 ， 然后就很快就想到了 ， 就是惠州的那个 27 套房子 ， 结果女朋友是同一个人嘛 。 ### 极端分化 **雨白** [8:52] 我感觉就很多人会把这个东西当做一个八卦来看 ，但是我觉得它其实是反映出了房地产市场的一个现状的 。 因为好像那个楼盘就是一个非常非常难卖 ， 所以他给的佣金极高 ， 这样的一个楼盘 。 **杨天楠** [9:05] 很有意思 ， 就是我在说一条新闻能够跟它去做一个互相的映射嘛 。 最近不是上海有一个很著名的豪宅盘 ， 叫做金陵东路 ， 然后我正好有个朋友在定价之前 ， 开发商就会请他一起去做一些参谋 。他看完这个定价以后呢 ，他就很兴奋 ，他回来跟我说 ：" 杨天楠 ， 这个开发商这次价格呢 ， 市府给他审批的比较低 ，而且呢 ，他的东侧的楼和西侧楼之 间价差也就比较的大 。" 也就意味着说 ， 这个小区可能有一侧低价的盘 ， 它的均价会在 15 万以下 。 你想在上海现在的市区的豪宅 ， 黄浦区的市区的大平层 ， 这个价格其实有相当性价比了 。他就想跟我一起去合买这套房 。 后来我说那么大的钱 ， 第一是我怎么掏的出来呢 ？ 第二是我们以什么身份去买呢 ？ 对吧 ？ 你也是个男的 ， 我也是个男的 ， 我觉得就很难 。 **雨白** [9:58] 他可能寄希望于上海作为国际大都市走在先锋吧 。 **杨天楠** [10:01] 走在先锋啊 。 但是我的例子是什么 ？ 就是房地产现在是属于极端的冷热不均 ， 就是 5000 万的房子你要抢着买 ， 门庭若市 ；500 万的房子门可罗雀 ；200 万的房子可能要靠欺诈才能够把这个房子给卖出去 。 你前面说到惠州那个房子 ， 惠州房子你一套房的佣金一定是极高的 ，也就意味着说你购房的那个销售 ， 即便付了首付 ， 都只是他佣金的一小部分 ，他才愿意通过假结婚的方式来卖房 。 **雨白** [10:32] 其实哪怕他跟你共同出资出首付 ，他也是赚的 。 **杨天楠** [10:35] 对 ， 即便是他出首付 ， 房子名字写你 ，他都赚 。 你想想看他的这个佣金得有多高 。其实我想说的这个核心逻辑是什么 ？ 就是房价其实现在处在一个非常冷热不均的情况下 。 像惠州这种严重供过于求的 ， 特别是整个珠三角过去几年严重供过于求的情况下， 房子流动性其实是很低很低的 。 但是在过去两到三年， 像上海这座城市 ， 它的核心地块 ， 比如说像徐敬煌 、 徐汇 、 静安 、 黄浦的大平层 ， 实际上它已经变成了一种富人的新共识 。 你会发现说整个城市其实房价是在跌的 ，但是市区在涨 ， 郊区在跌 ， 一手在涨 ， 二手在跌 ， 大平层在涨 ， 老破小在跌 。其实我们在过去两年节目当中一直在强调分化这个词 ，但是这个分化到了 2025 年的 4 月份 ，其实几乎已经走到了一个非常极端的一个程度 。 **雨白** [11:31] 我感觉听起来极端到一种很残酷的地步 。 **杨天楠** [11:34] 对 ， 我觉得这个事情发生在很多现象里面 。其实我觉得无论是房市还是股市 ， 包括各行各业吧 ， 我觉得都看到这个现象 ， 就是两头特别好 ， 中间特别冷 。 那房市我前不久也去杭州看了一下， 就是杭州最近不是挺火的嘛 ， 就是因为前江世纪城有一批 1000 万以上的标的买到缺货 ， 几乎一房难求 ， 然后但不影响整个杭州的 800 万以下的这些重要物资产还在持续的创新低 。 这是一个典型 。 还有一个就是去年年底去看成都老破小 ， 当时彩盘的这个主城的最热闹的那一片 ， 高租息的老破小 ， 现在也是一房难求 。 原来 40 万的套一 ， 现在差不多涨到 50 万吧 。 就现在其实我觉得房地产的逻辑在分化成天地两个方向 ， 就是一方面就是受土拍利好导致的新一代住宅把整个改善需求和置换需求给炒热了 ， 然后导致整个天资产其实它非常抗跌 。 再加上新房的热销 ， 会导致这些买不到的人去溢价 。 比如说杭州最近有个土拍地王 ， 土拍因为它不限价之后， 它的这个楼板价就创了新高 ， 它就会直接去导致这些人知道这个信息之后， 去周边的二手房进行套利 。 就是都知道土拍新房未来的保本价是多少了 ， 那我旁边的这些大户型的二手房它就被低估了 ， 所以就产生了一个天资产的抢购 。 **雨白** [12:50] 可是这个我在想 ， 可能听众也会有点困惑 ， 那如果我们说分化如此严重的话 ， 那如何做出这样的判断 ？ 就是这个楼盘它到时候会有一个怎么怎么样的价格 ， 旁边的这些被低估了 。 **杨天楠** [13:01] 是这样的 ， 就我之前在开发商做投资 ， 这个测算我是熟悉的 。 这个开发商拿地它是一定有一个 ， 比如四项成本 、 营销费 、 管理费 ， 然后财务费 ， 综合做测算 ， 它是有一个保本定价的 ， 一般是按利润率 3% 做的基础定价 ， 你可以反推到那个价格 。 ### 土拍地王 **杨天楠** [13:17] 就楼面价出来 ， 这个价格就出来了 。 所以你根据这个价格会去对比周边的二手房 ， 就是跟它同品质的 ， 然后你会发现这里面有一个明显的一个溢价 ， 这个溢价背后就有一定的套利机会 。 这个叫土拍套利 ， 就是说因为地王的出现 ， 把这个定价推到了一个新的溢价的高度 ， 所以显得周边的大户型的二手房显得很便宜了 。 这是一个最近比较明显的一个现象 。 这类城市有个很显著的特点 ， 就是之前是严格限价 ， 然后最近的土拍地王它并不代表市场很热 ， 只是因为限价被放开了 。 比如说之前二手房卖 10 万的时候 ， 这个新房限价是 7 万 ， 然后呢 ， 地价只能拍到 4 万 ，但现在这个 7 万的限价被解除了 ， 你可以直接卖到 10 万了 ， 那开发商自然就可以拍到 5 万 、6 万 ， 所以它就会出地王 。 **雨白** [14:08] 可是如果连地王都出现了 ， 那为什么各大城市的这个房价还失守呢 ？ **杨天楠** [14:13] 我用通俗话来说吧 ， 就是土地市场它更多的就是一个面粉的价格 ， 那一手房市场呢 ， 更多是这个面包的一个价格 ， 或者怎么样 。 就是你会发现说过去上海是一手限价 ，因为一手限价 ， 所以土地的价格也低 ，也就意味着说傻子才买二手 ，因为买一手的话就便宜 。 如果我一手茅台可以 1499 买的话 ， 我就不需要这个二手的茅台 。 但是现在问题是 ， 特别是市区的土地的全面价格放开 ， 全面价格放开之后呢 ， 这个地王会造成很多的一些超高单价的小区的一些诞生 。 而这些超高单价小区 ，因为它的品质比限价期间更好 ， 可能得房率更高 ， 它也不愁卖 ， 这样就会使得边上的二手的那些房子的一些性价比看上去也提高了 。 原来呢 ， 更多的就是叫做控价挺量 ， 现在呢 ，有点叫做控量挺价 。 这个就是当初建部提出了好房子新的标准之后 ，其实各个城市对于新的一个建筑 ， 无论是它的这个计容 ， 还是对它的品质 ， 还是对它的复现面积 ， 现在逐步的放开 。 而这个放开之后， 就会使得新房子的同样的一个面积段 ， 它可能能够有更多的一些功能 。 就是原来雷军在徐滨那边拿了一块地 ，是开发他的一个写字楼 ， 后来呢 ， 这块地呢 ，他就不要了 ，不要地的人他就被徐汇区政府收回去 ， 收回去以后呢 ， 就改成了一个住宅 。 这块住宅呢 ， 今年就被绿城拍下来以后， 就变成了今年的一个地王 。 就是你还记得吗 ？ 当年我们在聊云顶东方的时候 ， 这个盘它的一手的开盘价是 12.5 万 ， 大家不是为了这个盘还假离婚 、 假结婚在里边搞吗 ？ 到这次小米拍下来之后， 它在市场当中的销售的价格已经达到了 19 万到 20 万这个价格 ，但是即便如此依然趋之若鹜 。 我前两天听到一个真实发生的故事 ， 就是这个房子它开始就是给一些潜在一些购房者参观样板房的时候 ， 它开出了一个条件 ， 说你呢 ， 想去看样板房 ， 必须得有 3000 万的验资 。 就所谓验资 ， 就是说你拿出手机 ， 点开你的银行的 APP， 就是你的余额要超过 3000 万 ， 你才能迈进这个门啊 ， 去参观他这个样板房 。 后来呢 ，有一个女士在参观样板房的时候 ， 就被前台拦住了 ， 说你这个账户里只有 2800 万啊 ， 你这个不能看 ， 你再挪 200 万 。 这个女士就很生气 ， 说你少看了一个 0。 哈哈哈 ， 我有 2.8 亿的啊 ， 就是你这个经验还是浅薄了 ， 对不对 ？ 我有 2.8 亿的存款 ， 你凭什么不让我看 ？ 就很夸张 ， 就是说即便地王已经把单价提高到了这个程度 ，但是目前上海的这种四五千万的顶级豪宅 ， 实际上就是一房难求 ， 趋之若鹜 。 虽然这个房子一轮一轮的在出 ，但是似乎有钱人他们的偏好在变得越来越集中 。 我觉得这个是我今年看到一个很有意思的一个现象 。 **nick** [17:13] 所以话说回来 ， 我觉得政府其实现在就是在捏一个新赛道 ， 就所谓新赛道 ， 就是好房子嘛 。 那好房子其实是之前市面上都没有的 ， 我要捏一个新的 ， 高的得房率 ， 然后低密 ， 现在就是很多大平层被低密的别墅 。 ### 第四代住房 **nick** [17:28] 我最近在南昌 、 扬州都看了一些新一代的住宅 ， 什么宋代风格的大平层 ， 然后一共 6 层 ， 可能底下是一个带月层的 、 带院子的一个一楼加负一楼 ， 然后二三层是大平层 。 它的客厅还有通高 ， 就是你的沙发往上看 6 米的层高 ， 然后巨长的这个阳台 ， 它的面宽可以达到 16 米以上 ， 然后它的进深呢 ， 可以达到 3 米一左右 。 现在我们的阳台可能就 0.9 米 ，而且整个阳台是积一半面积 ， 还有的全挑空的阳台可能积全面积 。 然后还有一点比较离谱的 ， 就是现在越来越多的新一代住宅 ， 它的飘窗可以直接落地了 。 **雨白** [18:05] 就它直接落地送给你 。 **nick** [18:06] 它在那个图纸上写的是飘窗 ，但实际上交付的时候它直接落地给你 。 然后大概算了一下， 对于一个 180 平的房子 ， 这个大概能偷 10 个面积 ， 所以它也是一个巨大的提高 。 有些甚至是直接从阳台入户 ， 就进门不是你的客厅 ，而是先进一个带花园的一个北阳台 ， 从阳台再二进院进家里 。 当然我刚刚说的所有要素 ， 每个城市根据自己的市场 ，有的差一点产品就更卷一些 ，有的市场还不够差 ， 像上海就还没有卷到这个地步 。 但是无论如何 ， 就是各地的政府都在捏一个所谓好房子的赛道 ， 然后在这个赛道里面去刻意的做高土拍的楼面价 ， 或者有序的引导国企开发商去参拍 ，以一个相对比较低的利润水平去这个保底这个市场 。 那在这个情况下， 很多人会问 ， 第四代到底会不会背刺二手房 ？ **雨白** [18:53] 这个第四代是怎么划分的呢 ？ **nick** [18:55] 其实现在语境下， 第四代就等于好房子 ， 就是它没有一个 。 **雨白** [18:59] 那我们前三代就是历史的伤痕 。 **杨天楠** [19:02] 我前段时间和一个朋友采访过住建部的一个专家 ， 我写那个提纲里边 ，他唯独画去的两个问题 ， 就是第四代住宅他不回答 ，他认为住建部不承认第四代住宅的这个标准 。 **雨白** [19:17] 就概念不存在 。 **杨天楠** [19:17] 对 ，不存在 。 第二个是对于新房子背刺老房子 ，他就比较敏感 ， 住建部领导也不愿意去回答这个问题 。 **雨白** [19:25] 刚刚 Nick 老师讲的时候 ， 我就感觉自己被背刺了呀 ，因为他们都知道什么是好房子呀 ，也知道怎么建 ，他们只是不干而已 。 **nick** [19:32] 就是市场越差 ， 产品越卷 ， 然后市场差到一定地步 ， 那直接降价就不礼貌了嘛 。 那我能不能不降价的情况下， 就是提高产品品质 ， 然后维持土拍和新房的热度 ？ 但我觉得反过来看 ，其实我觉得第四代 ， 或者讲新的好房子赛道出现 ， 它其实会让整个场子热起来 。 因为就像刚刚男士说的 ， 现在是新房传到二手房 ， 那它有一个传导的链路 ，因为我们都知道现在土拍的供应量其实越来越小了 。 然后在这种情况下， 第四代的住宅它供应量是有限的 ， 价格又是很高的 。 第四代住宅的新房市场火热 ， 会导致买不到第四代的去想置换第三代 。 所谓第三代就是 15 年到 24 年的这段时间 ，因为 14 年也有一个产品的质的飞跃嘛 。 我们姑且认为 15 年到 24 年是第三代 ， 然后差不多 09 年到 15 年是第二代 ，00 年到 09 年是第一代 ， 然后 00 年前都叫老旧小区嘛 ，也叫老破小 。 所以你会发现 ，其实第四代的出现 ， 它其实是把场子弄热了 ， 然后把第三代的局部的好产品也抬上了一个溢价的高度 ， 让它更抗跌了 。 那我觉得如果这个循环会不断的往下进行的话 ， 如果货币周期进入景气周期 ， 然后未来房地产有一些政策刺激或者复苏 ， 那我觉得这个链条是逐期成立的 。 然后其实老破小这个赛道 ， 我觉得也挺有意思 ，因为老破小已经好几轮不是主线了嘛 ， 它现在的价格都非常非常低 ， 所以它创造出了一个全新的玩法 ， 就是高租息赛道 。 **雨白** [20:58] 我感觉其实听众可能需要一些很具体可感的例子 ， 比如说你说一个多少多少钱的老破小 ， 对吧 ？ 你每个月收多少多少租 ？ **nick** [21:05] 比如说成都 ， 成都就是过去一直是发展新城嘛 ， 然后你这时候定金一看 ， 成都那种 00 年前的老破小 ，40 万一套的套一 ， 套一就是一居室 ， 它的市场租金差不多在 1200 到 1500， 一年就差不多 15000 到 18000，18000 除以 40 万 ， 那基本上就是 4.0 出头的这样的一个租息回报率 。 **雨白** [21:22] 比大部分理财都要强 。 **nick** [21:24] 不仅高于国债收益率 ， 高于理财 ，而且它的价格很稳定 。 就是你会发现这一类产品 ， 它因为长期不是主线 ， 反而诞生出了它自己的生命力 ， 就是大家会因为租息去买这类产品 ，而不是因为你是好房子 。 **杨天楠** [21:38] 就我得打断一下， 就是我的感觉其实租息本身并不构成一种安全垫 ， 目前看来它也仅仅是一种我理解的风格呈现啊 。 就是如果我们按照收益和风险的对称性角度来说 ， 比如说十年期国债 ， 它的这个收益率是比如说 1 点多 ， 比如说那个红利股中证红利 ， 它的那个股息率可能是 3 点多 。 那么我们现在的一些老破小的租息呢 ， 可能是介于两者之间 ， 可能是 2 点多 。 但是如果我们把这样的一个租息比率放眼全球来看 ， 比如说你到了东京街头 ， 你去钻那个小巷子 ， 你去看那种中古一户建 ， 你去测算那个租息 ， 那可能 10% 都能做得到 。 就为什么 ？ 因为它有很多的一些养护的成本 ， 它的维修也比较的困难 ， 那你要收到它 10% 的租息 ， 你要付出很多的一些运营服务的一些成本 。 我的意思是说什么呢 ？ 就是 2 点多的租息 ， 它放眼在全球范围内来看 ， 性价比还是很低的 ， 它并不因为它这个租息就能够构成安全垫 ， 还是太贵了 。 **nick** [22:47] 其实我也不认为买老破小是美好生活向往的一个体现 ，但我觉得这个赛道 ， 尤其是最近的红利股 ， 包括 REITs 的涨价趋势 ， 让我看到其实在房地产里面也有一个高租金回报率的赛道 。 这个赛道我觉得在呈现出它自己的生命力 。 **雨白** [23:02] 刚才听了 ， 我就在想说 ， 可能对于很多人来说 ， 投资房地产它还是有一定的惯性的 。 那可能对于一部分人来说 ，他不知道该投什么 ，他觉得还是房产让他有安心感 ， 然后他手里的钱可能没有那么多 ，不像刚才男士动辄就 5000 万以上的豪宅 ， 对吧 ？ 我们普通人碰不起 。 那么这种老破小又能稳定收租 ， 大家就觉得会很安心 。 我觉得对于这种风险偏好相对比较低的人来说 ，也许这就是一个他们喜欢的投资标的 。 **杨天楠** [23:29] 我觉得会有 。 我觉得这半年一年还有一个情况是 ，因为我从离职开始起 ，其实偶尔也会做一些房地产方面的一些咨询嘛 ， 包括身边的一些朋友 ， 就过去是坚定的房地产大空头 ，但是等到比如说结婚了 ， 等到有了生娃的预期了 ， 等到孩子快要读书了 ， 到了某一个瞬间 ， 就是从不打算买房到打算买房 ，他的观念变化可能就是一个瞬间 。 所以这个事情有的时候也不好说 ， 就他们会问我说 ， 那现在买房是个好时机吗 ？ 我只能和他这样说 ， 就是现在房地产它越来越像一个大宗的消费品 。 就是我们假设一下， 过去是一个你买了一辆 50 万的劳斯莱斯 ， 这开了几年以后， 这个 50 万的劳斯莱斯变成了 500 万 ， 你当然觉得这是一件很开心的事 ，但是现在你还得花 500 万去买一辆劳斯莱斯 。 也许若干年以后， 这辆 500 万的劳斯莱斯还只值 500 万 ， 你愿不愿意去做这样的事情 ？ 如果你愿意去做这样的事情 ， 那就证明你有真需求 。 你有真需求的话 ， 你该买还是得买 。 就是对于很多的一些从未上车的刚需者而言 ，他很难从资产配置的角度来说服自己买房是有价值的 ，因为要么你的配置是 0， 一旦你一买 ，有可能在家庭资产配置当中就超过 100%。他没有一个中间态 ，他不像说我配黄金 ， 配全一类资产 ， 我可以先配到 10%、20%， 我一配就是上 100%。 那对于任何的年轻的家庭来说 ， 这其实都是一个非常重大而非常艰难的决定 。 我只能说 ， 如果从我的角度来说 ， 买新房 ， 然后买品质相对还不错的那些改善型的住宅 ， 可能还是一个相对比较安全的选择 。 **nick** [25:19] 我有些朋友 ， 比如去年说要置换 ， 置换就先卖 ， 卖房买嘛 ， 然后卖完了 ， 真正到买的时候发现好像没有足够的依据去支撑买入的一个理由 。 因为首先你看租金 ， 可能上海就是一个国家收益率的水平 ， 对吧 ？ 你买个一年期的理财也很容易达到这个值 ， 然后你从趋势看 ， 买完了每个月跌个 1.0 或者 0 点几 ，他们这个止跌趋势没有走稳 ， 它也不成立 。 第三个就是上海的产品力 ， 如果你去外地逛一下， 你会发现上海产品力还远远没有 ，不要说到第四代了 ， 就是我觉得到现在的浙江平均水平都没有 ， 对吧 ？ **杨天楠** [25:55] 这就会带来一个很危险的一个程度 ， 就是如果你刚好买了现在的现房 ， 如果后面产品急速进化 ， 你该怎么办 ？ 而且这个急速进化就发生在最近三个月 。 你一开始你会发现说上海是有严格规定的 ， 比如说一个阳台不能超过 8 平米 ， 超过 8 平米以上 ， 它就要全部计算面积 。 ### 买房悖论 **杨天楠** [26:14] 所以你说上海你会发现很多奇奇怪怪户型 ， 南向只有一个阳台 ， 然后全屋明明可以做三个阳台 ， 它只做一个 。 但是慢慢的你会发现说 ， 就从上个月开始起 ， 上海已经有了三个阳台的这个房子 ， 原来飘窗是只能南向有飘窗 ，但现在外围就是像涨了一轮群编一样 ， 就是上海的这房子涨了一圈飘窗 ， 就发生在最近两个月 。 就是如果你买在一个产品力急速提升的关口之前 ， 你就有可能会买到一个有风险的房子 。 我觉得这个是现在对于很多新房的买房者来说也要注意的一个事 。 **雨白** [26:49] 那你后悔了吗 ？ **杨天楠** [26:50] 我其实还好啊 ，因为我买的那个本来得房率就非常高嘛 ，但是我就害怕以后出现那个 6 米挑空的那个房子 ， 那我就得破房了 。 但是我觉得这个东西没有什么后悔药可以吃嘛 ， 你后面即便出了那个新的房子 ， 它的价格也不是当年我可以买的一个价格 。 它有个悖论 ， 就是你买房你一定是个求安稳的人， 你一定是希望说买了这个房能够心安 ， 能够平稳 ， 能够安定 ，但事实上你还是在参与一个红皇后的一个游戏 ， 就是你只有拼命奔跑才能停留在原地 ， 你只有 6 到 7 年折腾一次 ， 折腾一次 ， 你就持续的去折腾 ， 你才能确保你手上的这个资产在市场当中持续的有流动性和竞争力 。 对于购房者来说 ，其实是个挺难受的一件事 。 但是也没办法 ，因为的确在中国任何的东西你都比较卷嘛 ， 你就是你买一台车 ， 你买一个手机 ， 你也有这样的一个产品更新的这个节奏在走 。 **nick** [27:48] 我觉得也不叫卷 ， 就是它出现更新才会有社会阶级流动 ， 才会有这个叙事的改变 ， 然后新人才有机会 。 否则永远就是 ， 比如说我们也经历了主城到新城 ， 新城的第二代到第三代 ， 然后现在有新的住宅 。 所以我觉得你说的多跟上节奏 ， 肯定是有意义的嘛 。 ### 观望难下手 **雨白** [28:05] 但我觉得听下来会觉得说 ， 那现在持币观望的人 ，他确实很难说服自己下手啊 。 一方面感觉产品力还在不断的提升 ， 另一方面价格又在不断的下跌 ， 就是感觉除非把自己打晕了 ， 或者是有一些不买不行的理由 ， 否则他很难说服自己去买 。 **杨天楠** [28:22] 那一手没有跌啊 ， 上海的一手房如果你拉出一根长的轴线来看 ， 从 2012 年开始起到现在 ， 基本上每年的一手的这个定价 ， 它的斜率都是相等的 。 你房子好卖的时候我就多供点 ， 你房子难卖的时候我就少供点 。 那除了现价那几年以外， 每年的这个土地的总体定价都是上涨的嘛 ，因为其实和所有的奢侈品的定价逻辑是一致的 ， 就是这个东西要好卖 ， 你就要有源源不断的涨价预期 。其实重要的不是涨价 ， 重要的是要有涨价预期 ，因为只有有涨价预期 ， 人们才不会观望 ， 你的这场游戏才 能够玩得下去 。 所以新房的话 ， 实际上只会越来越涨 ， 无非就是说在涨价的过程当中， 你的产品力如果好的太快和现在差异太明显 ， 那对于现在买房人来说会稍稍有点压力而已 。 **nick** [29:14] 你刚不是问现在到底买房还有什么理由吗 ？ **雨白** [29:16] 就是感觉大家很难下手 。 **nick** [29:18] 但我个人看下来就是两种房子是能说服自己去买的 ， 一个是好产品 ， 一个是高租息 。 好产品其实就是你刚刚说的 ， 我觉得有点像那个叫什么 123 不许动 ， 就是那个木头人游戏 。 **雨白** [29:28] 123 木头人。 **nick** [29:29] 下行的时候政府偷偷给产品放水 ， 政府说你们进化我蒙眼 ， 然后再回头一看 ， 啊 ， 得房率 90% 了 ， 然后发现还是卖不动 ， 发现二手还在下行 ， 然后再回头我再蒙眼 ， 然后 123 一看 ， 哎 ， 阳台变大了 ， 层高变宽了 ， 可以挑高低密了 ， 然后发现还卖不动 ， 然后就继续蒙眼 。 那他一定会蒙到一个程度 ， 就是说这个产品力或者说政策足够了 ， 到这个位置市场就复苏了 。 那这个位置就是产品力卷的边界了 ， 那这就定义了下一个第四代住宅的一个标准范式 ， 就是说我产品卷到这了 ， 政策宽松到这了 ， 那我这个市场就能够自然复苏 。 因为一旦市场自然复苏 ， 那我相信政府也没有动机和意愿再去放松产品 ， 再让开发商卷产品 。 所以我觉得这也就变成了一个右侧问题 ， 就什么时候你可以放心的认为产品力不会背刺你 ， 就是市场回暖的那一刻 。 就是什么时候当比如说连续三个月上涨 ， 确实温度变温甚至变热 ， 那我觉得产品力就自然到位了 。 那个时候其实它是一个租息很低 ，但是因为市场稳住了 ， 产品力又大幅高于现在自己住的住宅 ， 这个置换需求是非常刚需且成立的 。 这是第一个 。 第二个就是我要买的房子 ， 它租息实在太高了 ， 就是它的租金回报率 ， 你算笔账会发现远远好于自己租房 ， 甚至要高于自己的理财 ， 甚至它的租金算下来比你承担的月供还要高 。 这个不是天方夜谭 ， 最近已经出现这种现象了 。 那之前有个笑话就是说 ， 我有 300 万 ， 推荐在上海买什么房子 ， 肯定都不是什么特别好的房子嘛 。 但是有一个解法就是 ， 你用 300 万去乌鲁木齐买一个月租金大概在 1 万 5 到 1 万 8 的这样的一个房子收租 ， 然后收到租金呢 ， 你在上海去租一套差不多价值 1000 万的房子 ， 这个就叫租息套利 。 乌鲁木齐只是一个范式 ， 哈尔滨也可以 ， 大理的小院子也可以 。 **雨白** [31:16] 不是等一下， 我在那里买一个什么样的房子 ？ **nick** [31:18] 300 万的房子 。 **雨白** [31:19] 300 万的房子 。 **nick** [31:20] 或者买三套 100 万的房子 。 然后像乌鲁木齐我今天彩盘 280 万的一套房子 ， 它的月租金可以做到 1 万 3 左右 。 **雨白** [31:27] 月租金 ？ **nick** [31:28] 就算下来租金是 4.5 以上 。 **雨白** [31:30] 不是 ， 那个地方怎么能有这么高的月租金 ？ **nick** [31:33] 我知道你不相信 ， 我也不敢相信 。 我是看到数据 ， 我在小程序一算 ， 租期的概念就是一年的总租金除以最新的成交总价 ， 就相当于你花了 300 万 ， 你放到银行 ， 一年期现在基准利息是 1.1 嘛 ，也有一些 1.8 的产品 。 那如果你拿 300 万全款买乌鲁木齐 ， 你获得的月租金是 1 万 3 左右 ， 一年差不多 15 万 。 就是你花 300 万 ， 然后那边的价值可能还有可能涨幅 ， 还有可能高于上海 ，但是这个不代表任何那个投资建议哈 。 **雨白** [32:00] 不对 ，不是投资建议 。 **nick** [32:02] 只是说现在出现了这样的一个流派 ， 叫租息套利 。 我觉得这一类的需求也是很难拒绝的 。 所以我现在看到的两个极端的方向 ， 就是要么我也不在乎你涨不涨 ， 这个产品足够好 ， 打动我了 ， 然后我就去买好产品置换或者直接买 。 那还有一类就是这个产品我看不上眼 ， 我也不理解为什么 ，但是它的租金我实在是不能拒绝 。 所以我去用这个方式去做套利 。 **杨天楠** [32:27] 就是我们理解角度 ， 把投资和自住两种需求我们比如说分开来阐释的话 ， 如果从投资市场角度来说的话 ， 房子是什么 ？ 我觉得房子是一个城市的一个 ETF， 像中国有些城市 ， 它这个城市的 ETF 会更倾向于产业 ， 就比如说深圳 、 杭州 、 上海的比如说浦东的某些板块 。 它某种程度上当你买入这套房子的时候 ，是相当于你拿家庭资产负债表的 60%， 甚至更高的去买了这座城市的产业的 ETF。 就当这个产业它出现了急速的扩张或者机会的时候 ， 你所持有的这个房子的这个涨幅也不会差 。 也就意味着说你没有买上英伟达的股票 ，但是你在英伟达总部买了房以后， 你可以把这个房卖给持有股票的英伟达员工 ， 你这个房子本身它有一个巨大的一个涨幅 。 我觉得这是第一层的一个逻辑 。 第二层逻辑就是比如说上海的一些老城区 ， 像成都的老城区 ， 它受到产业的波动的影响就比较的小 ，因为它更多的是一些原住民 ， 只要人口持续的流入 ， 这个城市依然有一些经济上的一些活力 ， 它的波动比较小 ，但是它的基本盘就会非常的稳 。 我觉得就是你买一个房的话 ， 你先得判断说驱动这个板块的这个因素 ， 它更大的是受到产业的影响 ， 还是人口迁入的这个影响 。 我觉得这是两个我们判断这个东西的一个标准 。 **雨白** [33:56] 我觉得刚才听男士讲 ， 就是不管是投资需求还是自住需求 ， 我觉得很多人他的问题在于 ，他其实很难把这个东西特别的拆开 。 就像你买股票嘛 ， 跌了你说你就是价值投资者嘛 ， 涨了你说你是趋势投资者 。 就是买房也一样嘛 ， 它跌了你就说算了 ， 我自住也行 ， 然后涨了说那我就是投资 。 就很多时候人是很难分清楚自己的这些需求的 。 然后另外一个是就刚才包括像听你们在讲那些豪宅啊 ， 或者是一些所谓的有产品力的房子有多么好 ， 就作为一个在北京的人 ，其实还是觉得有种听玄幻小说的感觉 。 **杨天楠** [34:30] 北京上海房子就是道一道二嘛 。 最近我有个朋友去开会的时候 ，其实大家都会非常关心说上海明年的这个房子计融的标准会不会放开 。 因为一旦放开以后， 我们就可以会有更多的这些好房子出街嘛 。 因为上海和北京是在那个房子计融上是卡的最严的两座城市 ，也是平均的从居住质量来说是最差的两座城市 。 我觉得到了 2025 年这个情况会变化的非常快 ， 我觉得上海会大幅的放开 。 **雨白** [35:02] 北京就说不好了 。 **nick** [35:03] 但我还是很难想象上海放开到比如成都这种程度 。 **杨天楠** [35:06] 那个不会 ， 我觉得这个是就是对于原有居民的一个巨大的一个剥夺了 。 **nick** [35:11] 所以你说北京上海是道一道二 ， 就是产品力的差和它租期的低 ，其实都是人们对这两座城市的褒奖嘛 。 就是因为我给你极高的成长性预期 ， 所以我租期这么低我也认可 ， 对吧 ？ 因为它市场就给了这个定价吧 。 **杨天楠** [35:25] 而且我觉得有一个比较核心的点 ， 就是从价格调控的视角上来说 ， 如果我放的太大 ， 房价还控不住 ， 或者销量还控不住 ， 那我还不如不放 。 **雨白** [35:35] 因为我前段时间正好在北京换房嘛 ， 就换租的房子 ， 然后整个人就破房了 。 就是北京那房子也太烂了 ， 烂到你觉得没有办法想象 。 就是比如说我想去租一个一居室 ， 你发现比如说在北京你 8000 以下你都很难租到一个像模像样的一居室 。 **nick** [35:53] 你是在东面还是在西面 ？ **雨白** [35:55] 偏中间 ， 可能又偏北一点点 ， 然后你想找一个干湿分离的洗手间都很难 。 这就是北京啊 。 **nick** [36:01] 是不是也侧面说明你们租房的流动性很强 ？ 因为这种好房子可能秒没 ， 对不对 ？ **雨白** [36:06] 我觉得应该就是秒没 。 北京那个五环以内干湿分离的这个租的房子很少 。 **nick** [36:12] 对 ， 我之前在上海租房我也租过六次房 ， 一开始中介带你看库存房 ， 然后各种哇哇列凿 ， 然后肯定都是看不下去的 。 但是你持续让他带看 ， 然后突然有一天他会发个视频跟你说出来一套还没上网 ， 然后一拍个视频你说这什么都对 ， 然后你说我直接拿下 。 我拿完那一套就发现好房子就是这样被走掉的 。 就是它根本不上架 ， 它就流动性极好 。 我觉得如果北京就像二线城市一样出现大量的那种很好精装的房子 ， 反而说明这个租房市场就进入到一个很萎靡的一个状态 。 **雨白** [36:43] 对 ， 我最后租的一个房子就是房东跟那个中介小哥是朋友 ， 然后根本也没有上架 ，他就在小红书上放出来的 。 但是这个东西它就是会进一步打消我购房的念头啊 。 就是北京的房子真的太烂了 ， 稍微好一点正常一点的 ， 它可能都在非常的郊区的地方 。 我假设说二手房啊 ， 你新房本来也会比较偏远 ， 就是这个真的会让人对这个房地产市场感到绝望 。 **杨天楠** [37:06] 我觉得北京很特殊吧 。 第一个是北京五环内的房子 ， 新房和次新房的供给都实在太少了 ， 特别是二三环以内 ， 它本来的房子质量就是一言难尽 。 第二个问题是北京和上海还有一个差别是 ， 北京的这个保租房和公租房的数量我不知道 ， 我感觉上是非常少的 。 但上海的话基本上每个区都有保租房和公租房的这样的一个供给在持续的增加 。 北京我看到的一些试点 ， 就包括配售型的保障型住房的一些试点 ， 基本上都是在相对比较偏的一些地方 。 第三个就是北京和上海都有一个共同的一个情况 ， 就是疫情之后二房东市场崩盘了 。 **雨白** [37:45] 对 ， 这个好像也听说过 。 **杨天楠** [37:46] 原来呢 ， 就是说很多二房东进行切割 ， 它在进行装修和一些美化之后呢 ， 很多的人呢是住在这个二房东租的房子里边 。 现在崩盘以后呢 ， 很多就没有办法分租了 ， 就整租 。 整租了以后， 实际上它的这个需求就会使得更加的供不应求 ， 这点在北京会比较明显一点 。 上海实际上这两年这个房租整体还是下的挺猛的 。 北京的话其实不仅房租没有下跌 ， 甚至是在东边和北边的一些区域 ， 好的房子的一些房租还是在一个非常高的那些位置 。 我身边那些拿着购房补贴的那些互联网大厂的员工都已经很难租得起房了 。 就是看一套破房一次 ， 看一套破房一次 。 **雨白** [38:31] 真的很破房 。 因为你想说那个房租就是完全是一个北京平均一个年轻人的月收入了 ， 然后还是一个非常非常烂的房子 。 就想说为什么这个城市是这个样子 ， 然后想说我这辈子真的不想在这种城市卖房 。 就是那个时候就会有这种很难受的感觉 。 包括我也会跟一些来自不同城市的朋友聊嘛 ， 当然我这个发现可能是有点后知后觉 。 我会意识到说那些在二三线城市生活的朋友 ， 大家都过得挺开心的 ， 大家的房子都很大 。 **nick** [38:58] 至少在宜居性上是 。 **雨白** [38:59] 宜居性上非常好 ， 然后大家可以在这个家装上尽情的倾注自己的想象力啊 ， 设计力啊等等等等。 而这些真的是超一线 ， 我们的这些打工人是非常难以想象的事情 ， 非常的割裂 。 **杨天楠** [39:14] 我觉得第一个吧 ， 就是有一类人买房 ， 我觉得他是出于某种漂泊感 ， 就是说他连续的比如说碰到了坏房东 ， 或者他连续的就是说租房 ， 然后他过一种不是完全他希望过的那种生活 。 所以这类人有的时候我碰到了 ， 我都会摁住他 ， 我就说宁愿说再忍一忍 ， 再看看有没有可能租得到好的一些房子 。 **雨白** [39:37] 就像说不想跟老乡找个人结婚一样 。 **杨天楠** [39:39] 对 ，其实真的是一样的 。 **雨白** [39:41] 道理是一样的 。 **杨天楠** [39:42] 一样的 ， 这只是一种漂泊感嘛 。 你是在挤出些东西 ，但是你是不是真的需要去通过拥有一套房子来实现你的这个目标 ，不一定 。 有可能有好的公租房的机会 ，有可能你小红书会豆瓣你碰到了个好房东 ，也许你这个漂泊感是会消失的 。 这样的人我真的劝他就不要买房了 。 但还有一类就是比如说已经结婚了 ， 老人呢也有一些财力 ， 自己的公积金呢也积累的比较多了 ， 然后呢未来的孩子宝宝要出生以后， 总希望找一个家门口还不错的学校 。 那么他们有这个实力 ，有这个还款能力呢 ，他们无非就是说我到底是今年买房还是明年后年买房的 。 那这个时候我们才会针对他的情况去做一些建议 。 **雨白** [40:22] 我刚才还在想一个事情 ，是不是我信息茧房了 。 就是我可能老是会刷到一些年轻人觉得自己觉悟了 ， 觉得说买房让自己背上一个二三十年的房贷非常的不值 ， 然后呢打消购房念头的这样的自媒体文章或者是帖子 。 **nick** [40:39] 我觉得趋势发生了很大的变化 ，因为北京一直没变 ，是你变了 。 **杨天楠** [40:43] 非常好 。 **雨白** [40:44] 我受不了了 。 **nick** [40:45] 很明显就是因为北京一直是这个北京 ， 它一直租息不怎么高 ， 破破烂烂的 ，也没什么新房供给 ， 然后你一直在忍受 。 那你变化的原因是你不想忍了 。 那你不想忍的原因是因为我们这代人给北京的成长性的预期被打破了 。 **杨天楠** [40:59] 原来是个估值 40 倍的城市 ， 从一个大盘成长股变成一个大盘价值股以后， 你就不能接受它有那么高的估值了 。 **nick** [41:06] 然后你给它成长预期下降了 ，而你为它愿意背负或者忍受的无论房贷 、 月供还是这个产品利益 ， 还是各种东西也好 ， 你的预期下降了 。 因为我最近在趋势上也看到这个现象 ， 就是比如说大理啊 、 北海这种数字游民社区 ， 它的房租其实涨得很厉害 ，而且一些小院子它其实房价也在涨 ， 包括乌鲁木齐这类的叙事 。 ### 核心叙事 **nick** [41:29] 你会发现大家开始有一种逆城市化的倾向 ， 去寻找一些评论室 ，有个概念叫明日故乡嘛 ， 就是作为一个数字游民或者一个退休养老的躺平的人 ，他去选择符合这些美好想象的一些城市和地段 。 我觉得这个叙事就是在打破 。 去年我还跟你聊过 ， 我说这个东西很抽象 ， 就原来我们都讲地段嘛 ， 现在越来越多人看产品 ， 地段不用很好 ，但你能不能窗外有绿色 ， 然后底下有没有烟火气 。 然后最近上海有一个叫能建的新盘 ， 原来都是从次高楼往下选嘛 ， 然后你会发现如果没有视野的情况下， 大家的首选居然是三到六层 ， 就是一个 20 层层高的一个房子 ， 居然最先被选掉的是三到六层 。 **雨白** [42:11] 大家怕火灾跑不掉吗 ？ **nick** [42:13] 我觉得这是一方面 ， 还有就是我觉得大家现在在乎的是平市小区绿化 ， 原来是就是人上人啊 ， 或者俯瞰那个天际线 ， 现在就是我看了产业就烦 。 **杨天楠** [42:22] 看不到写字楼了 ， 没有班位的地方 。 **nick** [42:24] 对 ， 我宁愿矮一点 ， 对吧 ？ 所以我觉得好多叙事都发生了变化 。 **杨天楠** [42:28] 但是某种角度上叙事是被趋势所决定的 。在我们刚开始房产万数第一期的时候 ， 那时候叫什么 ？ 叫做穿拼多多买大平层 ， 这是核心叙事吧 。 到了去年核心叙事是什么呢 ？ 是买美债租别墅 。 到了今年是什么呢 ？ 省吃俭用买黄金 。 大家去看一下社零的一些数据 ，在通缩的状态下， 只有黄金饰品的消费在以 20 多个点的速度在同比的增长 。 那么大多数的这个消费其实都是在降低 。 小红书关于财经的第一热门词 ，在 23 年之前的每一年都是房地产 ， 从 24 年开始起就变成了黄金 。 也就意味着说老百姓并不是说因为说我觉悟了 ，而是因为通缩的大环境使得他们的这个预期发生了一个变化 。 所以我觉得如果真的走出了通缩 ， 你现在所面对到的所谓什么躺平啊 ， 所谓享受宜居啊 ， 所谓 chill 生活啊 。 **雨白** [43:28] 大家立刻全都支棱起来了 。 **杨天楠** [43:29] 对 ， 从大理飞回上海也就是一瞬间的事情 ， 对吧 ？ 连夜银证转账开户 ，是吧 ？ 但是我觉得开发商的行为逻辑和我们购房者行为逻辑要分开 。 你看到开发商很乐观的时候 ， 你跟着乐观是不对的 。 为什么 ？ 因为开发商的周期是短的 ， 从土拍到开始建到全部售完 ， 可能就一年两年的一个时间 。 所以他只要看短期就行 。 但是对不起 ， 你还贷可是要还 30 年， 你住可是要住十几年的 。 所以就是有的时候你会发现地王频出的时候 ，有可能整个的周期已经走到了一个极限 ， 甚至开发商本身已经可能很悲观了 ，但是他觉得反正最近一两年不会崩 ， 我先拍地 ， 拍完地我赶紧卖了 ， 卖完以后， 对吧 ？ **雨白** [44:16] 我哪管身后洪水滔天 。 **杨天楠** [44:18] 对啊 ， 你对开发商来说他后面事情就很难去管 。 所以有的时候你会发现说开发商非常积极的溢价拿地 ，他看上去非常非常乐观 ，但是这个乐观可能对于普通的购房者来说是个假象 ，因为你的还债的这个周期是非常长的 。 我觉得今天一定要提醒大家这样的一个风险 。 **雨白** [44:36] 我怎么感觉现在主流叙事是大家完全知道这样的风险 ， 然后呢大家在躺平 。 但是也许当叙事稍微改变了 ， 风向改变了 ， 趋势改变了 ， 大家就又回来了 。 **杨天楠** [44:45] 我觉得有可能 ，因为我们 80 后还是出生在一个比较卷的一个环境当中的 。 **雨白** [44:51] 我感觉 95 后 00 后真的完全放弃 。 **杨天楠** [44:53] 掀桌子了 ， 对吧 ？ **雨白** [44:54] 对 ， 完全放弃这个事情 。 **杨天楠** [44:56] 对 ，不要持有老登的资产 ，不要持有老登的价值观 ，是吧 ？ **雨白** [45:01] 比较古典的价值观和资产 。 **杨天楠** [45:02] 比较古典的价值观 。 我觉得就是如果你真的要拿 20 年、30 年的流动性去持有这个东西 ， 我就真的觉得没有必要 。 但是如果你本来就有了房地产这类的资产 ， 你从一个差的产品换到一个好的产品 ， 你从一个流动性差的城市换到一个流动性更好的城市 ， 我觉得这个是比较有价值的 ， 至少对生活上来说是有帮助的 。 而且我觉得就是世界上不同收入结构的人 ，他在房地产上的杠杆率是完全不同的 。 我在节目当中其实也和大家交流过 ， 事实上来说是越是年轻的人， 越是收入相对比较少的人 ，他在房地产上的仓位其实越重 ， 越是超高净值的人 ，他在房地产上的这个净值占比其实就越低 ，他加杠杆的空间反而会越大 。 有可能他觉得说他原来做外贸的 ， 原来是出口东西去美国 ， 现在这情况下他也不能做了 ，他的战略收缩了 ，他在老家关掉一个厂 ，他在上海就可以买好几套房 。 这种收缩状况下的这个房地产的一个繁荣 ，也是我们现在看到的这样的一个风险 。 **雨白** [46:05] 因为我觉得我们听众听的时候也会在想说到底是谁这么有钱 ， 动不动就豪掷 5,000 万以上买大平层买豪宅 。 包括我之前看到 Nick 老师和男师给我的这个数据嘛 ， 就是现在有非常多这种 300 平以上的豪宅是非常好卖的 。 **杨天楠** [46:21] 对 ， 这其实挺危险的 ， 我自己也觉得挺危险的 。 因为盖新房比创造富豪的速度总是会快很多的吧 。 而且超高层和高层的豪宅实际上它是不占土地的 。 很多人觉得土地是稀缺的 ， 土地根本不稀缺 。 ### 土地不稀缺 **杨天楠** [46:38] 上海这片土地可以让每一个购房者都能住得上大平层 ， 只有住宅的指标才稀缺 。 如果后滩这片只要开出去几栋超高层 ， 它就可以创造出几千套的那个大平层 ， 几千套的这个售价几千万的这个房子 。 所以这个房子其实本身是不稀缺的 。 所以就是说对于土地出让的一个克制 ， 如果失去的话 ，也就意味着说豪宅的厌塞湖会使得总有一天这个房子会滞销卖不动 。 而一旦滞销卖不动的话 ， 这个预期被打破了以后， 就会出现很多的一些连锁反应 ， 就会使得说现在暴涨的这类的品种可能过两三年也会变成大家弃之不要的一些东西 。 **雨白** [47:23] 但是是不是任何品类它就是会有这样的周期呢 ？ **nick** [47:27] 它有周期的 。 豪宅周期其实是一个下行防御的标的 。 为什么这么说呢 ？ 就是你看过去 2018 年上海也是豪宅卖得很好 ， 就 18 年我印象很深 ，也是很类似现在的状态 ， 就是中央部资产下跌在 20% 左右吧 ， 然后豪宅的新房还卖得很快 。 因为它是体现在就是流动性不足的一个收缩防御的一个资产的一个逻辑下 。 因为一旦周期复苏 ， 高风险偏好回归 ， 那流动性最高的资产会受到资金的流入 ， 所以它又马上会切换回来 。 现在还有一个现象就是你会发现各地的政府土拍都在供豪宅 。 我觉得比较典型的像长沙现在基本上都是大平层 ， 就是土拍出来的全是大平层 。 苏州也是大平层低密 ， 上海原来是 7090， 对吧 ？ 然后现在也开始出现 120 到 140， 然后豪宅也在大量的供应 。 所以政府跟开发商当然是什么好卖就做什么嘛 ，但这个就像你说的 ， 它的周转周期很快 ，但是豪宅的周期可能也就上行个两到三年就会结束 。 所以我跟你的观点是很像的 ， 就现在豪宅它是位于一个强势放量的阶段 。 如果回到主流的一个刚需的这个行情 ， 又会把豪宅的周期拉下来 。 **杨天楠** [48:32] 对 ， 我觉得刚需是最难的 。 我其实觉得刚需非常非常难 。 **雨白** [48:36] 你说刚需非常难 ， 指的是你觉得刚需恢复到之前的这种上行趋势是非常难 。 **杨天楠** [48:41] 非常难 ，因为房子是不太会折旧完的 。 就是很简单 ， 就像我们现在大家看到黄金一直在涨 ，但是存量的黄金它不会消失掉的 。 就是比如说茅台 ， 茅台有可能会喝完 ， 你买了一个非常珍贵的人参藏着 ， 它可能会被老鼠吃掉 ， 它是会完蛋的 。 但是黄金这个东西是人类历史上这几千年挖掘的这个黄金 ， 可能 95% 还在 ， 它不会在墓葬里边 。 比如说在中国古代 ， 黄金是属于一个持续通缩的状态 ，因为黄金会被比如说到了庙里边会去塑金佛 ， 或者会作为一个陪葬品会埋到地下去 ， 所以黄金的数量会越来越少 。 但现如今不会了 ， 现如今是黄金是作为这个首饰品和作为这个央行的这个储备的货币 ， 它会一直在市场上流通 。 如果黄金涨得太多 ， 这些人就会把黄金给抛出来 ，他就会把价格给打下去 。 房子也是一样 ， 就是对于刚需来说 ， 中国已经不缺房子了 ， 中国缺的是好房子 。 那在不缺房子情况下， 人们改善永远是从小房子换大房子 。 那也就意味着说 ， 如果这个城市在老龄化和总人口数量不增加的情况下， 绝大多数的中国城市都会变成是一个人口流入或者负增长的城市 。在这样的城市当中， 刚需的房子是很难很难有接盘者的 。 你可能就是只有北京 、 上海 、 深圳和南方的相当多的一个城市和中部的一些省会的城市 ， 它人口是持续的净流入 。 但是可能我们 300 多个地级市当中， 可能有 80%、90% 它都会处在人口流出的这个状况 。在人口流出的城市当中， 它的刚需房会有行情吗 ？ 我认为这个可能性是非常低的 。 所以我认为整个的刚需可能就除了几个核心城市以外， 绝大城市的刚需它也许流动性还能有 ，但是整个价格再回到曾经的高点 ， 或者是相比较现在有个大幅的增长 ， 我认为这个机会可能永久性的就没有了 。 **雨白** [50:39] 就可能万事万物都有周期 ，但是可能刚需房没有 ， 回不来了 ， 这个叙事就走远了 。 对于大部分城市来说 。 **杨天楠** [50:46] 因为你人口见顶了嘛 ， 你结婚的人还在降低嘛 ， 那你这个刚需怎么会有机会呢 ？ 对吧 ？ **nick** [50:51] 我倒是乐观一点 ， 我觉得主线周期还会有 ， 然后但是叙事肯定会有切换 。 因为盘子越来越重 ， 你不可能大盘再起飞一次 ，因为盘子太重了 ， 你说的不会折旧完嘛 。 但是一定会有新的主线被拎出来 。 你用商品期货看 ， 黄金已经很久没涨了 ，在 21 年之前吧 ，也就 21 年之后这三年四年的时间被拎出来大涨 。 那我觉得房子也是一定会有新的叙事出来 ，但这个叙事很有可能是跟我们之前经历的所有叙事不一样 ，是刚需的叙事啊 ， 一线城市的叙事 ， 或者这个中央部 100 平三房的叙事 ， 我觉得都有可能被颠覆掉 ， 包括地段的叙事 。 那我觉得你刚刚说就是现在自住跟投资的分别 ， 我觉得这个很像炒股 。 如果你投资成功 ， 你一定发现了某种价值 ，而且发现了一个好公司 。 我觉得买房子是一样的 ， 如果你在房子投资上能够盈利 ， 你也一定是提前发现了某种叙事 。 就是说你可能现在买了这个房子 ， 现在看不懂它到底自住到底好在哪 ，但是也许过三年如果你的房子大幅上涨了 ， 那你一定是挖掘了某种叙事 。 **雨白** [51:52] 被压中了某种叙事 。 **nick** [51:53] 对 ， 你压中了某种自住叙事 。 因为我们叙事变化很多嘛 ， 比如说原来上海要住在那个 。 **杨天楠** [51:58] 老塔楼 。 **nick** [51:59] 老塔楼里 ， 然后后来要住在许家汇新的那个板楼里 ， 然后后来又要住到什么碧云联洋 ， 然后现在又在换 。 那我觉得接下来还会再切换 。 那我现在从趋势上来看 ， 我会比较看好除了刚刚说的好产品和高租息这两个赛道 ， 就未来可能自住住在好房子里 ， 然后还要配置一些高收租金的资产 ， 然后这些租金可能在全国各地 ， 甚至有些老婆小孩去专门做配置 ， 这是有可能的 。 我更看好一种就是说我现在关注到跟数字游民和退休养老这个两个群体 ，因为这两个群体也是剧烈的放大 ， 就退休潮正在发生嘛 。 就我爸爸妈妈那一辈 ， 哇 ， 好羡慕他们的状态 。 **雨白** [52:38] 对 ， 就是又有钱 ， 然后精神状态又好 。 **杨天楠** [52:41] 他们是全职消费者啊 ， 花钱就是他们工作 ， 主要他们还有钱 。 **nick** [52:44] 我跟我妈聊过她的购房需求 ， 她才不管什么地铁房 。 **雨白** [52:48] 她还有购房需求 。 **nick** [52:49] 有啊 ，有啊 。 因为接下来可能她面临的问题是如何培养自己的爱好 。 我妈喜欢二虎嘛 ， 然后她还喜欢养鸟 ， 然后那肯定要一个院子 。 如果有能力的话 ， 那她才不会管什么学区 、 地铁 、 核心地段 ， 根本不在乎 。 她在乎的是跟她爱好有关的那一系列的空间承接嘛 。 **雨白** [53:08] 跟老姐妹住在一起 。 **nick** [53:09] 那我觉得还有一些就是更大的空间 ， 我觉得他们有自己独立的一套选售楼 。 就这套选售楼具绝对和之前的地段论啊 ， 这个产业论是很不一样的 。 这是一方面 。 然后另外就是因为我自己就是开始做自由职业之后呢 ， 我发现数字游民这个群体 ，也不能讲数字游民吧 ， 就是一般可以远程工作的人， 也可能是打工的 ，但是他可以远程办公 。 那我会发现我的购房需求又发生了翻天覆地的变化 ， 就是我完全可以接受比如说在乌鲁木齐买套房 ， 这里租房 ，而且我会乐于在不同地方租 。 我跟原来不一样 ， 我原来最好是公司在这 ， 我就要住在对面 ， 我能走路到公司 ， 底下最好还有很好的商圈 。 现在根本不在乎这个东西 ， 我在乎的是这个地方有没有去 ， 还有就是我能不能快速的到达交通枢纽 。 比如说我去杭州是不是一脚油门就到高铁站了 ， 我是不是就能很快的上高速闸口 。 然后还有就是我这个地方是不是让我在家里办公的时候赏心悦目 ， 这是我现在特别在乎的 。 **雨白** [54:05] 我昨天还刷到了一个笔记 ， 它说我不工作之后发现人根本不需要旅游 ，因为你每天都过得很开心了 。 **杨天楠** [54:12] 就没有压力了 。 **雨白** [54:13] 尤其更不需要五一去旅游了 。 **nick** [54:15] 我现在不是有了一个小工作室嘛 ， 小工作室呢 ， 我跟朋友合作一个工位 ， 就在上海电视台南京西路这个吴家湾那边有个民宅 ， 那个地方就特别好 ， 是一个两层的民宅 。 一楼呢可以做个小的视频的一个播客间 ， 二楼呢可以摆几个工位 ， 你推开门就是窗外， 就是你要有花香 ， 然后看到这个就是南京西路上的那些豪华的一些奢侈品品牌 ，也很方便 。 那其实像这样的一些民宅 ， 它的这个租金也是非常低的 。 所以我自己真的感觉说就是你只要不上班 ， 你的选择面就会大大的扩展 。 甚至我在黄金地段就像你说的有烟火气 ， 旁边就是商圈 ， 我租个老婆小然后好好的装点一下 。 你说的要有低密洋房或者那个对面你要有花香 ， 我租也没关系 ， 我愿意去倒腾 ，因为有的是时间 ， 对吧 ？ 所以我觉得这两个群体是我现在看下来是一个在趋势上可以验证的一个爆发性的一个需求 。 **杨天楠** [55:11] 关键是 40 岁以上的人都没工作了 。 我身边跟我同龄的人在聚会的时候 ， 每吃一次饭就是一个人就离开这个支行 ， 就越来越少 ， 就能有工作的人已经越来越少了 。 所以就是大家就在找一个范辙 ， 就是从我 40 岁到退休我得找个范辙吧 。 **nick** [55:29] 范辙是什么 ？ **雨白** [55:29] 就是 。 **杨天楠** [55:30] 吃饭的家伙 。 **nick** [55:31] 吃饭的家伙 ， 比如说你做播客也是范辙 ， 你做一点啊投资 ， 就是你个人炒股也是一个 ， 比如说也是个范辙吧 。 **雨白** [55:38] 你开滴滴也是一种范辙 。 **nick** [55:39] 开滴滴也是一个范辙 ， 对吧 ？ 但是呢 ， 你在有这个范辙情况下， 你还是得有一个和朋友聚会啊 、 交流啊和这个工作的一个场地 ， 你也不能天天在咖啡馆闲逛 。 所以我觉得就是当这个需求铺开之后 ，其实很多人的这个生活方式也正在发生一个挺大的一个变化 。 和大家分享一个故事啊 ， 这个故事我很小的时候就听过 ，但是前两天纳瓦尔去参加一档播客节目 ，他又重新讲了一遍 。他说苏格拉底走进集市 ， 看见许许多多的奢侈物品 。 ### 幸福的代价 **nick** [56:14] 哇 ，他感叹声说 ：" 原来这个世界上有我那么多不需要的东西 。" 这本身就是一种自由 ， 就是人不想要某些东西 ，其实就等于是拥有了它 。 就是我们看到现在城市的人之所以活得那么累 ，是因为你总想要得到很多很多东西 。 但是幸福其实是有两条路径的 ， 一条是成功 ， 你得到了东西 ， 你满足了物欲 ，但是人的贪念是无止境了 。 你得到了开心几天之后， 你又要去追索 。 那还有一条路是什么呢 ？ 你一开始就不需要去拥有它 。 我不知道哪种方式是更加正确的 。在过去的 20 年当中， 我们整个国家的居民财富 ， 整个居民的资产负债表 ，其实都绑定在房子这一件事上 。在我的父母辈当中呢 ， 很多人买房赚了 20 倍 ， 生下小孩培养他读书 ， 毕业以后又赚了几十倍上百倍 ， 人人都 是巴菲特 。在你目力所及的成功样本当中， 买房 、 寄娃就是那种 ROI 特别高的事情 ，因为你能看到无数多的成功范本 。 买房就是赢 ， 就是成功 ， 甚至在某人眼中他就是幸福 。 但是这个时代其实已经过去了 ， 就是房地产繁荣所对应的整个趋势结构已经发生了变化 。 你不能指望今天买房还能像过去 20 年那样翻 20 倍 ， 你也不能指望说现在培养一个小孩 ， 你花个几百万送他去读书 ，他还能给你赚回来一个亿 ， 这个可能性已经非常低了 。在目前的情况之下的话 ， 如果你还决定去买房 ， 你就要想清楚一件事 ， 你是不是真的做好准备要花 30 年时间去为他买单 ， 去慢慢的混贷 。 这 30 年时间 ， 你每个月可能都需要去损失更多的时间 ， 放弃更多的选择 ， 背负更多的压力 ， 你到底有没有做好准备 。 我觉得这是每一个贷款买房的朋友需要去关注的一个点 。 **雨白** [58:09] 对 。 **nick** [58:09] 就是人是不是一辈子非得被一个钢筋混凝土的东西给他绑住 。 我现在是其实打上一个挺大的问号 ， 我不能叫不同意那个那个说法吧 ， 就包括我自己感觉旅居是一个需求 ，但是买文旅房本身挺难变成一个需求 ，因为人有四处去玩的这个需求 ，但是没有在一个地方玩的需求嘛 。 而且过去 10 年、15 年由于中国的这个基建特别好 ， 导致于每个城市它都都会有超量的一些五星和豪华五星的这个酒店 ，以一个远低于全球平均价格的一个东西给到你 。 那么在它未来 10 到 15 年没有折旧的过程当中 ，其实我觉得对于一个人来说 ，他就应该在中国拼命消费 ，因为你在全球范围内已经找不到这么好的一个消费环境了 。 就是如果你能旅居 ， 能够自己有一根网线就能赚钱的一个营生 ， 那你在全国各地去换城市旅游 、 居住 ， 然后赚点小钱养活自己 ， 那也许会比你每个月在一个城市还房贷这种感受会更好一些 ， 可能还能多活几年 。 **雨白** [59:20] 我觉得这也是我这次录制之前有一个很深的感受 ， 就是当大家对于这种靠房子赚钱这个增长不再抱有期望之后， 就会出现像我说的 ， 就是突然觉得对北京的这个生存状态没有办法忍耐 。 大家都开始思考 ， 就是这个空间和我想要的理想生活之间的这个关系 ， 从自己的居住环境再反思到自己的呃生活状态 ，不管是工作状态也好啊 ， 还是一些其他的状态也好 ， 就感觉这一串它是连在一起的 。 **nick** [59:49] 是 ， 对 ， 所以就是回到自住的房子 ， 我觉得就是当下你说各种破房 ， 然后各种差 ，但我觉得你真正想自住的那个产品还没出现 ， 要么就是北京还没有好房子 ， 要么就是也许你的最佳生活方式压根就不在北京 ， 或者还没有出现这样的对你量身定做的 。 **雨白** [1:00:05] 我感觉对于绝大部分人来说可能都是后者 ，因为北京比较好的房子我有看过一些 ， 比如说在石景山啊 ，在亦庄啊 ， 这些我这辈子都不想去住的地方啊 ， 那些基本上都是因为结了婚必须得有房 ， 那边肯定性价比更好一些 ， 大家才买的那个地方 。 但是你上班通勤最起码两个小时打底 。 **nick** [1:00:23] 对 ， 所以我觉得就是现在老的叙事还在破灭 ， 新的叙事还没形成 。 我觉得还是充分的开放 ，因为刚刚说的很多叙事是前所未有的 ， 我们都没经历过的 ， 它是全新的范式 。 然后我去看趋势到底哪些 ， 你说呃你不看好文旅也好 ， 或者有什么基本观点都行 ，但是一旦这个趋势开始有些资产进入右侧走出来了 ， 那我觉得我会充分的去尊重 ， 然后去交易 。 因为我认为跟着趋势去做交易 ， 它在终极意义上就是在发现什么是自住的好房子 。 **雨白** [1:00:56] 不判断只赚钱 。 **nick** [1:00:57] 对 ， 就是说我跟上趋势 ， 然后最终那个他一定会推给我 。 两年后可能一个标准的 ， 比如说 90 后的一个生活状态 ， 自住范式就会出现 。 那现在显然是还没有的 。 呃 ， 我觉得你也没找到 ， 我其实也没找到 ， 趋势也没有找到 ， 没有任何区域在反弹或者在持续的走高 。 有很少很少 ， 非常少 ， 像我刚刚说的一些局部的我们现在聊都看不懂的 ， 这就是我的一个思考吧 。 **杨天楠** [1:01:21] 嗯 ， 我的一个思考是 ， 中国真正意义上的一个社群文化 ， 可能在未来两到三年当中会实现 。 就是原来你想象一下， 就是 90 年代之前上海的传统小区 ， 这个小区住的都是什么 ？ 都是同事 。 很多啊 ， 就是工人新村 ， 大家都是这个棉纺厂的 ， 大家都是钢铁厂的 。 到了商品房开始改制以后， 买了这房的人都是各种各样的人 ，他们彼此之间既不相同 ，他们也没有特别相似的一些观念想法 ， 你跟你的邻居没有丝毫的交流 。 但是这个事情到了 2024 年、25 年其实正在发生一些剧烈一些变化 。 我最近一个朋友跟我讲 ，他说他想在临港买一套房 。 我说很震惊啊 ， 临港可是上海著名的房产黑洞啊 ， 这买了房的人可别想卖掉了 ， 你就一辈子住那了 。 我说你为什么想这么做 ？ 他临港有一个挺好的学区房 ，他有一个朋友在那 ，他们班级里边家长有 17 个博士 。 我听了以后就很震惊 。 **雨白** [1:02:18] 17 个博士 。 **nick** [1:02:18] 我觉得就是一个高科技企业可能在那边吧 。 就是他说他觉得那是一个房价比较低 ，因为他有三个孩子 ，因为三个孩子肯定就是也得老人搬来住 。他来上海市区买那么大房子 ，他实在是难以为继 ，但是他觉得在那边又有学区 ， 孩子能够受到比较好的教育 ，而且那边可能有一些比较 。 **雨白** [1:02:36] 含笑有红如往来 ， 吴白丁好 。 **nick** [1:02:37] 活力很高 。 啊 ， 对对 ， 可能那边就是有一些科研院所啊 ， 一些机械半导体的 ， 包括一些公司可能都在那边嘛 。 我自己的一个感触是什么 ？ 就是会集群化 ， 你会发现说可能在张家买房的那些呃新房那些业主 ，他们的用户画像越来越接近了 ，他们太像一类人了 。 那在临港买房的家长 ，他们也很像一类人。 那么在未来我们说徐汇 、 黄埔 、 静安的旧城改造以后， 可能一波小红书的博主都住在武康路 ， 对吧 ？ 可能一些电商的 ， 或者是一些互联网的一些巨鳄 ， 可能都在那个黄埔区 ， 对吧 ？ 一些那个 old money 可能都在这个地方 ， 可能一些老上海的传统人 ，他可能都在北区的一些地方去生活 。 我觉得就社群文化也会建立吧 。 我觉得这是一个我看到一个比较有意思的一个观察 。 嗯嗯 ， 就是 。 **杨天楠** [1:03:27] 这很有意思 。 **nick** [1:03:28] 产业和那个新房的这个定价 ， 会使得有共同偏好和共同产业背景的人开始聚集在一起 。 **雨白** [1:03:35] 那你看你朋友说想跟你一起买房 ， 就很合理嘛 。 **nick** [1:03:39] 是吧 ？ **雨白** [1:03:39] 只是在实际操作上做不到而已 。 **nick** [1:03:41] 对 ， 自媒体买一栋楼是吧 ？ 我觉得技术上也很难 ，因为对我来说 ， 我也不太希望能够把房产把这杠杆加的那么高 。 ### 玩法总结 **雨白** [1:03:48] 我觉得可能大家可能心里还有两个问题啊 ， 我就可以在最后还是稍微聊一下 。 一个就是在现在 ， 我相信 Nick 老师应该有很多这样的发言权 ， 就是现在把房产还是作为投资标的的这群人里面 ，有哪些现在这半年涌现的有意思的玩法 。 然后另外一个就是 ， 对于那些真的有一头牛的人来说 ， 现在到底怎么卖 ， 如何能卖到一个自己舒服的位置 。 **nick** [1:04:12] 我先说那个玩法 ， 刚刚其实聊的也差不多了 ， 就是可能总结为四类吧 。 第一个就是买好产品 ， 产品套利 。 而且产品好的时候 ， 它的价格还不贵 。 嗯 ，因为它得房率大幅提高 ， 价格就贵你 20%。 这是很让人很心动的 。 第二类就是刚刚说的租息套利 。 我这个城市租息太低 ， 我干脆就不买房租房 ， 我在别的高租期的城市买房 。 嗯 ， 买的房供来补贴 ， 这叫租息套利 。 第三个是法拍套利 ， 这个有点反常识哈 ，但它有点像做市商 。 就很多华北的法拍房最近在涌现 ， 供应量在爆发 ， 然后市场上出现了一种独特的玩法 ， 就是七折进八折出 ， 然后反复倒 。 就其实它有点像那个证券市场里面的做市商 ， 它其实提供某种价值 ， 就是给这个市场注入流动性 。 如果没有它的话 ， 可能七折没人要 ， 就要到六折了 。 嗯 ， 那这个市场就会恐慌了 。 所以其实这类人他付出流动性 ， 然后赚了他的这个流动性溢价吧 ， 或者流动性补偿 。 我觉得这是在下行期很有意思的一个玩法 ， 就叫法拍套利 。 第四个是土拍套利 。 **雨白** [1:05:10] 就是你最开始说的 。 **nick** [1:05:12] 最开始说的这个 ，因为不限价导致的地王 ， 然后跟二手房的这个 gap， 催生了这一类房子的上涨 。 **雨白** [1:05:18] 那你是哪一种 ？ **nick** [1:05:19] 我现在符合我的战场还没有出现 。 我属于第五种 ， 就是观望等趋势复苏 ，在右侧建仓的人。 就是我还是不见兔子不杀鹰 ， 就因为机会成本很高嘛 。 就是你看最近黄金 ， 包括一些高股息的红利在上涨 ， 它其实吸收了房子的资金 。 就之前房子跌了 ， 大家不愿意卖 。 为什么呢 ？ 因为没有其他地方的赚钱效应 。 嗯 ， 现在大家会去对比说 ， 哦 ， 黄金一年涨 40%，但我房子一年亏 5%、10%。 如果没有那个刺激 ， 我还好 。 就因为有这个赚钱效应存在 ， 我会觉得我的资金沉淀在房子很亏 ， 我要卖房去做那个事情 。 所以我觉得现在房子也没有到对于趋势交易者 ， 对于我这样的人， 我觉得没有到要付出筹码的这个时候 。 嗯 ，因为它赚钱效应还不能让我去搏 ， 就它的这个盈亏比还不够 。 **杨天楠** [1:06:05] 其实我补充一下， 为什么法拍 ， 就是你会发现一手非常火 ， 法拍非常的冷 。 为什么 ？ 就是某种角度来说 ，因为一手是一个卖方定价的一个市场 ， 它是一个纯粹的 ， 比如说是政府定价 ， 然后给到开发商这个价格 ， 然后是个卖方定价市场 。 然后二手呢 ，是买卖双方博弈的这个市场 。 而法拍不一样 ， 法拍是一个纯粹的一个买方定价的市场 ，因为卖房子的法院 ，他是不管多少价格成交的 。他只要把房子卖出去就行了 。 就如果流动性特别差的情况下 ，他就跟我们看到的艺术品市场拍卖的逻辑是一样 ， 流动性衰竭就会使它价格下杀的特别厉害 。 所以这个时候去买法拍的话 ， 如果你有一些呃技巧 ， 或者说你能做好足够的背调的话 ， 事实上你是可以买到比现在的这个二手交易房价更低的一个程度的 。 **雨白** [1:06:55] 嗯嗯 ，不作为投资建议 。 ### 卖房清单 **杨天楠** [1:06:56] 对 ， 所以是有有这个可能性嘛 。 对于现在要卖房的朋友来说的话 ， 我的建议就是说 ， 如果你是确保了说我要置换 ， 或者你想清楚了要卖 ， 无非就是挑一个时间的话 ， 我真心觉得现在未必是最佳的时间 。 呃 ， 最佳的卖房的机会是什么状况呢 ？ 一定是刚好有一个呃房地产的一个刺激的政策出现 。 这个时候你在这个呃政策出现的当晚 ， 你把房子挂出去 ， 你想到了当晚那个情况下， 中介肯定会把所有的利好铺满整个市场 ， 然后会通过电话促销也好 ， 各种方式也好 ， 把潜在的一些呃想买房的人一把全部都给搂出来 ， 让你去看房 。 就那个时候效率会更高 ，因为当一个房子如果一直挂着 ， 又没有人看 ， 又卖不掉 ， 慢慢的中介对于你这套房也没有太大的一些兴趣了 。 嗯 ， 那对于卖房的来说 ，他也会在当中会觉得很焦灼 。 只是这个政策的目前看来 ， 一直都没有看到 。 以往我们说金三银四 、 金九银十 ， 这四个月是房地产的流动性比较好 、 价格比较高的这四个月 ， 现在我们看到 4 月份已经结束了 。 嗯 ， 那么接下来五六七八的月份 ， 就随着天气的慢慢的炎热 ， 可能很多城市的这个房地产交易量都会下降 。 对于想卖房的人来说 ， 呃 ， 我觉得后面几个月可能都很难迎来一个特别好的时点 ， 除非政策突然放开 ， 然后只能备战金秋九月 。 **nick** [1:08:24] 我其实不太建议裸卖的 ， 一直不建议裸卖 。 **雨白** [1:08:26] 不建议裸卖 ， 就是也不是为了置换 。 **nick** [1:08:29] 因为我觉得现在是一个非常 ， 就刚刚说的紧平衡嘛 。 实际成交价其实大部分 ， 比如说一线城市的大部分的小区 ，其实都高于去年 9 月 ，但是现在边际挂牌价还在下滑 ， 然后这个下滑的速度已经进入了极端区间 ， 然后一旦进入极端区间 ，而且还在放大跌速的时候 ， 这个过程是极度不可持续的 。 那我不知道它会击穿到什么时候 。 如果击穿 1.4， 就是创了史低 。 如果到了 1.2、1.4，也是一个极端的水位 。 那我觉得这个水位 ，因为趋势传达到市场舆论 ， 它是有一个之后的 ， 它是有个信息差 ， 差不多一到两个月 。 也就是从现在推到 5 月份 ， 市场会感受到这个跌速 ，并且流传出一些舆论上的恐慌感啊 ， 或者是悲观情绪会逐渐蔓延 。 那这个蔓延其实会反过来去倒逼政策出现 ，因为过去已经四轮救市了嘛 。其实再往后， 我们都知道行政手段不多了 ， 就是手段是越来越少 ，但是这个手段是越来越大的 。 我自己会比较偏乐观 ， 就是在于我觉得这个变盘期可能在 5-6 月份之间 ， 可能会出现一些既伴随着社会舆论悲观 ， 又伴随着极大力度刺激的这样的一个市场 。 这个市场就很分裂 ， 就是说你又看到了巨大利好政策利好 ，但是情绪又极度悲观 ，而且大家在持续不断的卖房子 。 那我觉得这个点其实可能就是左侧的第一个买点 。 **杨天楠** [1:09:50] 这反而是一个买房的时机 。 **nick** [1:09:52] 我觉得这可能是一个折扣率最深 、 呃 ， 最有确定性的一个第一个买点 。 我觉得这个买点可能很快 ， 可能就在 6 月份 。 **雨白** [1:09:58] 让你给卖家出主意 ， 你就想说买家这是好时候 。 **nick** [1:10:02] 也挺好 。 我的观点上很有可能错 。 我觉得去年打破了很多常识 ， 去年跌速很快 ，但是最后政策出来还没有完全的止跌 。 那现在到现在已经第五轮了 ， 所以首付都 15% 了 。 我很难想象接下来的政策会是一个什么面貌 。 所以我自己也在就是关注这个事情 。 **雨白** [1:10:21] 反过来想 ， 你这样也挺好的 ， 你鼓励大家这是个好的买的时间 ， 那不就是好卖了吗 ？ **杨天楠** [1:10:25] 我觉得是这样 ， 就是对于很多的中国的投资人来说 ， 我们所经历周期还是太短了 。 那资产周期很长 ， 导致于说我们对于现实的体感低 ，是容易受伤的 。 **雨白** [1:10:37] 我还是个三四十岁的宝宝 。 **杨天楠** [1:10:38] 当中国人可以拥有首饰金的时候 ，是 80 年代 。 就是法律明确的说 ， 中国人可以通过持有黄金 ， 对吧 ？ 那么中国人开始拥有商品房是 98 年， 也就意味着说我们所体会到的这个周期 ， 往往很难去准确的刻画出资产价格它可能的一个走势 。 就是我们只能是从常识来判断 。 常识来判断 ， 就是有相当一部分的房子将永久性的不再稀缺 ， 它再怎么折旧 ， 它这个房子依然在那 ， 它没有塌嘛 。 我觉得这个是我所能看到的一个格局 。 **nick** [1:11:11] 就是我们还没有见识过什么叫真正的下行 ， 大下行周期 ， 对不对 ？ 你想说这个 。 **杨天楠** [1:11:15] 对啊 ，因为我们上期节目就说了呀 ， 整个新兴市场国家的第一次房地产周期 ， 它都是一个十年起步 ， 十年起步的一个 。 **nick** [1:11:23] 下行也会去长 。 **杨天楠** [1:11:23] 对 ，但是它的主跌浪可能就是三年四年， 但是它整个你回到原点 ， 可能就要十年或者十年以后 。 **nick** [1:11:29] 对 ， 所以我觉得无论如何 ， 呃 ， 我觉得就是观察趋势之后再行事 ， 我觉得非常重要 。 因为有可能它是一个很长的下行趋势 。 **雨白** [1:11:39] 我觉得大家是希望你能给我一个 ， 比如说这五个点 ， 对吧 ？ 你一一对照 ， 如果有符合这五个特征 ， 你的房子必须得卖 。 **nick** [1:11:46] 对 ， 我觉得有两个点可以对照 。 第一个去查看自己的产品力 ， 离现在你城市的最新的一代住宅到底有多远的距离 。 比如第四代住宅虽然很好 ，但它只有五个新盘 ， 你周边可能只有一个新盘 。 **雨白** [1:11:57] 物理距离有多远 ？ **nick** [1:11:58] 物理距离 。 如果旁边有一个在背刺你的 ， 那你在这个产品力的第几个代际 ， 对吧 ？ 你在什么水位 ？ 这第一个清单 。 第二个就是看自己的租息 ， 每个城市租息不一样 ， 就是你去看这个租息 ， 它到底有没有吸引力 。 因为最终这个市场在降息的过程中， 会不断的给高租息的资产去做投票 。 就是你现在银行利率是 1.1， 如果未来降息降到零点几 ， 比如说 0.7、0.8， 那这些高租息的资产 ， 它的估值可能会就是被推到更高 。 所以我觉得就是这两个清单啊 。 **杨天楠** [1:12:29] 如果我来列几个清单的话 ， 第一个我觉得资产配置嘛 ， 本身就是你把风险放在哪 ， 你回答就回答这问题 。 你只能跟风险为伍嘛 ， 无非就是说你把风险放在哪 。 如果你把风险放在房地产的话 ， 你得确保你的资产是有流动性的 ， 我们叫做第一性原理吧 。 我觉得这事是比较重要的 。 第二个就跟 Nick 说到的一样 ， 就是你所持有的资产在你的板块当中的一个位置是很重要的 。 就如果你比板块当中的房子都要老 、 都要旧 、 都要差 ， 那么你要当心了 。 你很有可能你将是涨幅排名居后的 ， 甚至说是跌幅排名居前的一个盘 。 第二是你所在的板块本身 ， 如果它是加速衰老的 ， 就相当于过去两到三年， 你会发现说以上海为例 ， 像呃碧云啊 ， 像古北啊这些地方 ， 它的房价跌得非常厉害 ，是因为它是第一代国际社区 ， 它建成最早 ， 它那时候是最好的豪宅 。 但是当这个豪宅的整个片区到了 20 年以后， 这个小区当中的一些人， 它就会纷纷的搬离 。 那么整个小区的这个跌幅就会加速的一个扩大 。 第三个就是你所在的这个板块本身 ， 它的呃产业 ， 它在不在一个产业的一个趋势当中 。 就是你附近的一些产业 ， 会引入更多的一些就业的一些人口 ， 还是在迁出 。 就比如说你所在板块 ， 你华为搬走了 ， 对吧 ？ 你这个通用汽车搬走了 ， 那你所在板块其实就是非常危险的 。 啊 ，但是如果你突然来了一个大企业 ， 或者来了几个跨国大企业 ， 甚至来说你所在的这个片区有一家公司马上就要上市了 ， 那么你所在的片区要想价格下跌 ，其实是很难的一件事 。 这样的一个微观的一个呃变化 ，其实在每一个城市的每一个小区都在发生 。 这个我们很难给出一个总总体的一个建议 ，但是可能需要你对于自己所持有的资产做一个基础的一个校准 。 **雨白** [1:14:22] 这是一个评估手册 ， 你针对这几条 ， 你自己去跟针对自己的房子做一些 check。 **杨天楠** [1:14:28] 对 ，但是最简单的一句话 ， 如果你持有的房子在 top 20 的城市当中的 ， 又是在所在板块当中一个比较好的 ， 就是无论从房龄和居住感来说都是比较好的话 ， 你不应该为此担忧 。 因为呃在大的波动当中， 如果你不好 ， 那其他人只会比你更差 。 所以我觉得如果最后一句话的话 ， 我觉得就是对大家给出这样的建议吧 。 **雨白** [1:14:55] 那两位老师预测一下， 我们下一期大概什么时候会录呢 ？ **杨天楠** [1:14:58] 我觉得对于一类资产来说 ， 拐点和极值的时候 ， 我们应该出来讲一讲 。其实我觉得现在真的是有点拐点 ，因为过去半年这个评委期被打破了嘛 ， 然后在下降的过程 。 但是如果下降到极值的时候 ， 我们也可以再出来再来讲一讲 。 **雨白** [1:15:13] 好呀 ， 那谢谢男士 ， 谢谢 Nick 老师 ， 我们争取啊能够尽早见面 ，因为确实每个人的情况完全不一样 ， 每一套房也完全不一样 。 如果大家有更多的疑问 ，也欢迎大家在评论区里留言提问 ， 我们能回答的尽可能的都回答一下 。 再次感谢 。 **杨天楠** [1:15:28] 好 ， 再见 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。