# 租房比买房更“赚”？当下的中产还有必要买房吗 听懂涨声 · 2025-10-28 「听懂涨声」主理人杨天楠与公众号「清风说新房」主理人清风、「飞沪环楼记」主理人丁总探讨上海楼市加速下跌之下，中产还有没有必要买房。清风认为攻守之势已反转，用户成为最强势方，如今真正卖得好的只有存在套利空间的5000万以上顶豪项目，置换链条基本断裂，所谓刚需多是伪命题；丁总指出新房与次新房正在回到正常比价，房产的金融属性正被剥离。杨天楠以茅台类比说明涨价预期熄灭后中产置换动力消失，2022-2023年高点上车的人要用5到10年消化亏损，如2021年张江11万单价的小区如今只剩7万多。清风分享自己4年换了5个小区、用1000万房子的租金住进2000万房子的高性价比租房套利经验，并认为140-160平的真四房才是带娃三口之家的舒适标准，百平小三房未来将成为被淘汰的对象。三人还解读上海新的好房子标准——阳台标准明确、架空层不计容、放宽限高等——提醒选房时更应关注物业口碑与会所能否持续运营，而非是否对外开放。最后从资产配置角度，杨天楠建议中产压低房产占比、提高权益资产含权量，丁总则认为风险承受力有限的家庭手中至少应保留一套优质上海房产。 ## Questions this episode answers ### 现在租房比买房更划算吗？清风是怎么用租房实现"套利"的？ 清风分享自己4年换了5个小区租房：把自己租售比约1.8的房子租出去，再去租租售比只有1.4到1.5的更好小区，等于用1000多万房子的租金住进2000万水平的房子。他认为当下租新房、租豪宅是性价比最高的选择，搬家成本几千到1万元，收益远高于成本。 [34:17](https://tdzsfm.com/c091216a-fcd1-42be-811b-1e0fa60adc0b?t=2057000) ### 买一套5年限售的新房，到底要涨多少才能保本？ 丁总算了一笔账：按3.5%的利率，买1000万的限售新房，5年后需要涨19.5%才算上利息保本。也就是说不买房只存银行、买理财，基本也能做到接近20%的收益。他据此质疑前几年从投资角度打新倒挂的逻辑，认为房子正在剥离金融属性、回归居住属性。 [31:37](https://tdzsfm.com/c091216a-fcd1-42be-811b-1e0fa60adc0b?t=1897000) ### 为什么说100平的小三房未来会被淘汰？三口之家住多大合适？ 杨天楠指出70/90政策留下大量100平小三房，厅只有3米2、3米3很压抑，次卧只有7平方，未来会成为被替换的对象。清风建议三口之家选140到160平，能有四个房间（小孩、主卧、老人、书房），厅宽4米几到5米，居住体验是60分和90分的差别；上海真实成交中120到140平已远比100平好卖。 [42:01](https://tdzsfm.com/c091216a-fcd1-42be-811b-1e0fa60adc0b?t=2521000) ### 房价普跌之下，为什么上海只有顶豪还能卖得好？ 清风认为核心是套利空间：现在能真正日光的只有5000万以上的顶豪项目，因为它们仍被限价，与二手28万、29万、30万的成交价存在明显倒挂。买家多是外地富二代或生意人，甚至有大量18、19岁刚成年就被家里写名买房的客户。而中下游房源因置换链条断裂、涨价预期消失而卖不动。 [9:18](https://tdzsfm.com/c091216a-fcd1-42be-811b-1e0fa60adc0b?t=558000) ## Key moments - **[0:00] 开场闲聊** - [0:45] 杨天楠：北京上海挂牌价一年跌近两位数，当下楼市一句话就是"加速下跌" - [1:20] 丁总讲无人机踩盘起源：2023年打新楼盘连售楼处都没有，认筹率近500%，航拍照片被销售拿去当背景图 - **[3:18] 市场逆转** - [3:25] 清风：过去三个月攻守之势彻底反转，买房人在上海新房市场"横着走"，开发商包邮轮办私宴抢客户 - [6:09] 杨天楠：房子从"香奈儿"变成"新能源车"，涨价预期消失后变成"晚买享折扣"，等等党永远胜利 - [9:18] 清风："刚需"是伪命题——如果买房后5年要亏300万，再需要住的人也会选择租房 - **[13:00] 刚需消失** - [13:35] 杨天楠：涨价预期破灭后中产置换链条断裂，二手卖不出价、一手还在涨，换房动力归零 - [15:53] 丁总亲历：三年前小夫妻首付差一二十万靠消费贷填坑，贷400多万月供2万多，如今这类杠杆拉满的买家已消失 - [17:19] 杨天楠用车位类比楼市：车位比从0.9涨到2.0后，100万的车位降到五六十万也没人买，没有涨价预期支付意愿就崩塌 - [18:21] 丁总：唐镇已出现大量保本甚至亏本成交，融创某盘70多套法拍，2026年投资客限售解禁抛压将至 - [23:18] 杨天楠金句：大家会买活鱼也会买死鱼，但不会拿活鱼的价钱买一条快死的鱼 - **[24:02] 活鱼死鱼** - [24:19] 清风回忆2015年买房：190万买的房子暴涨到350万，广告牌上看到价格夫妻俩当场惊呆 - [27:43] 清风：2022-23年听劝买新房的人基本保本，高位接二手的人如今大多"不看不听不想" - **[27:44] 高位上车** - [31:27] 丁总算账：1000万买5年限售新房，按3.5%利率算要涨19.5%才保本，不如存银行理财 - [32:26] 杨天楠：上海租售比仅1.5-2%，跟余额宝差不多，而迪拜租售比接近10%，租房性价比远超买房 - [34:15] 清风4年换租5个小区：用1000万房子的租金住进2000万的社区，租房是体验生活加套利 - **[34:17] 租房套利** - [38:43] 清风：三口之家最舒服的面积是140-160平，四个房间加宽厅，百平小三房客厅只有3米2太压抑 - [41:44] 杨天楠：70/90政策留下的大量100平小三房，未来将成为被淘汰和替换的对象 - **[42:01] 户型取舍** - [45:55] 清风解读上海新规：阳台终于被限制，三阳台、设备平台乱象终结，开发商不用再"抽屉协议"暗改规则 - **[45:57] 好房子新规** - [52:55] 清风：上海新规后卖你120平给到原来140平的空间，卖140平给到170平的空间 - **[53:36] 公共空间** - [53:52] 清风细数6800平会所：网球场天天约满、下楼剪头发、室内游乐场给娃放电，公共空间比想象中值钱 - [58:40] 清风：会所对外开放不用色变，比起封闭，能持续运营下去对业主的利益远大于一切 - [1:02:36] 丁总：对普通中产来说买房是伪命题，在上海上车房产就占总资产80%以上，房子已剥离金融属性只剩居住属性 - **[1:02:37] 资产配置** - [1:05:09] 清风：上海顶豪仍被限价，新天地卖21万对二手28-30万成交还有巨大倒挂，没有套利空间就继续等待 - [1:08:00] 丁总：无风险利率继续下行后老破小租售比已有吸引力，有人宁可200万买房省房租也不存银行 - **[1:10:38] 悲观陷阱** - [1:10:38] 杨天楠：除美元和中房外全球资产都在涨，"中房会一直跌"也是一种线性外推，优质房产是抗通胀的看涨期权 - **[1:14:37] 买房与生活** - [1:14:37] 杨天楠收尾：普通人不是专业投资者，不能扛波动、不能影响生活、不能持续盯盘，买房终究是为了更好地生活 - [1:16:00] 丁总讲零零后故事：母亲留160平内环新房给他结婚用，他回答"不要房子，我要开法拉利" ## Speakers - **杨天楠** (host) - **丁总** (guest) - **清风** (guest) ## Topics 房产与家庭账本, 家庭资产配置 ## Mentioned 听懂涨声 (product), 汤臣君品 (product), 清风说新房 (product), 飞沪环楼记 (product) ## Transcript ### 开场闲聊 **杨天楠** [0:06] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "。 我是天楠 ， 我们已经很久没有聊过房地产的内容了 。其实也不是不想聊 ，而是很难聊 。 我曾经说过 ， 就是每次来到录制间聊房产 ， 一定是出现了什么大的变化 ， 要么是趋势发生了变化 ， 要么就是出现了一些拐点 。 但是坦率地说 ， 最近一段时间大家看全国的房价都是持续下跌 ，而且下跌的幅度都不小 ， 尤其是在北京 、 上海这样的一些一线城市 。 那最近一年的平均的挂牌价格依然是接近两位数的跌幅 。 当然板块之间 、 房龄之间 、 产品之间还是在一个持续的分化过程当中 。 如果用一句话来解释市场的走势的话 ， 我相信大家的感受还是 " 加速下跌 "。 那我们今天呢 ，也是请到了两位嘉宾 ， 两位都是 85 后的啊 ， 跟我同龄人。 一位是清风 ， 我们节目的老朋友了 。 **清风** [0:59] Hello 大家好 ， 我是清风 ， 然后我在上海运营一个我自己的账号 ， 叫 " 清风说新房 "。 **杨天楠** [1:05] 另外一位 。 **清风** [1:06] 丁总 。 **丁总** [1:06] Hello 大家好 ， 我在上海运营一个自媒体账号 ， 叫 " 飞沪环楼记 "。 **杨天楠** [1:12] 丁总的那个很有意思啊 ， 是一个无人机拍楼盘那个号 ， 航拍博主 ，也不能叫做无人机博主 ， 怎么会想到用这个来拍 。 **丁总** [1:20] 是这样的 ， 故事会比较长 。 大概在 2022 年年底 ，23 年年初的时候 ， 我自己要置换一套房子 。 大家都知道 22 年年底 、23 年年初 ， 那个时候是上海倒挂打新最火热的时候 。 那个时候呢 ， 上海是什么样的情况呢 ？ 买新房不要说你有什么示范区 ， 我第一次去打新的那个楼盘 ， 它既没有样板间 ，也没有沙盘 ， 它甚至连售楼处都没有 。 现在听上去好像不可思议 ，但当时趋之若鹜 ， 甚至于是认筹率我没记错的话要接近 500%。 **杨天楠** [1:52] 大家都是盲买 。 **丁总** [1:53] 对 ，是的 。 **杨天楠** [1:54] 楼是造了第几层的 ？ 上海是不是规定是必须要封顶才能够售卖啊 ， 封顶了吗 ？ **丁总** [1:59] 当时是这样的 ， 正好过年的时候 ， 我去实地踩盘了一下， 我就放了我的无人机 ， 拍了一下现场所有的施工进度照片 。 我当时就在销售的群里 ， 就把我的无人机的照片都发出去了 。 销售也觉得这张照片不错 ，因为他手上也没有什么材料可以给他的客户群体去看 ， 可能就几张 PPT， 户型图啊 、 户型的排布啊 、 楼栋排布 ， 就是这样的 。他就拿我那张照片作为他们的背景 ，他就问我把这张照片原图要过来作为背景 。 过了一段时间之后 ，他们在楼盘销售群里 ，有人就问我 ：" 你既然这么喜欢拍 ， 你为什么自己不做一个自媒体 ？" 然后我就慢慢走上了这条路 。 **杨天楠** [2:38] 哈哈哈 。 那你挣钱吗 ？ **丁总** [2:39] 这个事情要看怎么看 。 我举个例子啊 ， 就绝大多数的资产配置里面 ， 房产是占绝对大头的 ， 对吧 ？ **杨天楠** [2:47] 对 。 **丁总** [2:47] 我一边自己做航拍自媒体 ， 我还一边各个楼盘我都去认识最新的产品 ， 我就知道这个市场到底是什么样 。其实对我自己的个人资产配置来讲 ，是非常划算的一件事情 。 我既做了自己的自媒体账号 ， 还等于在慢慢地优化自己的资产负债表 。 **杨天楠** [3:07] 反正就是靠这个东西没怎么太挣到钱 。 **丁总** [3:09] 我自己有本职工作 。 **杨天楠** [3:11] 哈哈哈 。 哎 ， 反正我们今天就是瞎聊 。 我觉得到现在这段时间的话 ， 大家对房地产的观点还是比较分歧的 。 ### 市场逆转 **杨天楠** [3:18] 我觉得两位先说说啊 ， 清风先说说看 ， 从开发商到买房人， 大家对于这个市场有什么变化 。 **清风** [3:25] 我觉得其中最大的变化可能还是刚刚提到的 ， 攻守之势突然就变掉了 。 原先强势的基本上都是开发商嘛 ，但过去大半年的时间里面 ， 基本上现在用户已经是最强势方了 。 开发商已经是非常的弱势方 ， 市场冷得极其的快 ， 特别是刚刚过去的 7 月 、8 月 、9 月这三个月里面 。 **杨天楠** [3:49] 就 7 月份开始的 。 **清风** [3:50] 对 ， 从 7 月份开始 ，其实肉眼可见的用户数量在急剧的下降 。 目前其实因为二手房的整体的下行之后， 会带来的因素就是没有新鲜血液再能补充到房地产的这个市场里了 。 那存量的客户还会不会买房 ？ 还有一批人他会买房 ，但这个存量客户其实被所有的盘都在虹吸他们嘛 。 **杨天楠** [4:14] 嗯 。 **清风** [4:14] 而且大家应该都会发现 ， 现在可能全国各地 ， 甚至连上海 ， 都已经出现了比较极端的降价打折送车位这样的情况 。 这在以前是从来不敢想的 。 所以从这个角度来说 ， 我觉得整个市场就在过去三个月里面极端的反转过来了 。 用户现在就是最强势的 ， 你在上海的新房市场基本上就可以横着走了 ， 只要你想买 。 **杨天楠** [4:38] 以前你连楼都进不去呢 。 **清风** [4:40] 对 ，以前就像刚刚才丁总说的 ，以前你可能售楼处找不到 ， 样板间没有 。 现在的开发商都是只要你愿意来买我 ， 现在不管多少钱的开发商啊 ，他都会组织活动 ， 办私宴 ， 请准业主去吃饭 ， 去黄浦江上面包邮轮 ， 然后 。 **杨天楠** [4:56] 清风没少吃吧这个 。 **清风** [4:57] 哈哈哈 。 **杨天楠** [4:58] 说不定还有明星参与是吧 ， 都会有很多网红啊什么的 。 **清风** [5:01] 对 ， 然后会请各种各样的文娱界的 、 体育界的各种人去参加活动 ， 会去做比如说像包邮轮啊 ， 甚至还有包开心麻花的剧 ， 话剧 、 音乐剧 ， 各种各样的电影 ，不断地去创造 。 因为对开发商来说 ，他也没有办法 ，他需要去不断地创造条件 ， 让用户愿意去跟他们建立连接 。 因为现在用户非常的机制 ， 当整个市场下行了之后， 最近大家已经很明显的感觉到一个趋势了 ， 这个趋势叫用户也在等待 ， 就是用户知道你没有出你的底牌给我 。 所以呢 ， 现在一旦遇到那种套数比较多的盘啊 ， 我昨天晚上正好群里面有一个群友就在说 ， 上海最近有一个非常火热的盘嘛 ，但是这个盘套数其实比较多 ，有 1,000 多套 。 所以群友就在说我要买这个盘 ，但我也不会一开始就买 ， 我就要等到你前面第一个批次 、 第二个批次卖掉了 。 而且因为我知道你不敢涨价 ， 现在用户已经拿捏得死死的 ， 我知道你不敢涨价 ， 我就要等你后面给我送车位 、 给我打折的时候我再买你 。 现在整体的市场我觉得就是这样的一个状态 。 **杨天楠** [6:09] 嗯 ， 我们节目吃饭时候还在开玩笑 ， 说以前这个卖房是当香奈儿卖 ， 就是我每年有两次合法的涨价窗口 ， 每次可以涨 5% 到 10%。 那我几年的时间我就可以不停地涨价 ， 那我的涨价预期驱动销售 。 上海的土地一直以来它的上涨是由涨价预期 ，而不是由涨价本身驱动的 。 那房子本身也是这样 ， 所以你当它是香奈儿来卖的时候 ， 很多人会抱着这种损失厌恶的心态 ， 会说我晚买早买不如早买 。 **清风** [6:38] 对 。 **杨天楠** [6:38] 但是当它从香奈儿变成了比如说未来汽车的时候 ， 大家思路就反过来了 。 我每半年上一个新品 ， 我这个新品更好 ， 车子得房率更高 ， 电池更大 ， 价格可能还更便宜 ， 那就变成我晚买享折扣了 。 那大家就会变成等等党永远胜利 ， 这就很糟糕 。 那对于很多的商品来说 ， 它就没有这个合法的涨价权 ， 它没有这个涨价权的时候 ， 它的初心就会变成一种困难 。 而且越困难 ， 越被看到底牌 ， 越被看到底牌就越难卖 。 丁总说说呢 ， 你感触到的 。 **丁总** [7:07] 其实我觉得最近最大的变化就是 ， 大家可能不用太过于执着新房的话 ， 完全可以接受那些比较新的二手房 。 **杨天楠** [7:15] 这些比较新的二手房因为现在被打下来了 ， 它是一个普遍性的情况 ， 还是说板块和板块之间还有很大的差别 ？ 因为我们都知道前一轮上海房价调整 ，其实次新它无论是从跌幅还是时间都是明显滞后的 。 有些次新那些标杆那些区域 ， 比如说典型的那些中产区域 ， 像瑞虹啊 、 像古北二期啊 、 像大宁啊 ， 之前都是跌得比较少的 。 那现在是不是它处在一个持续补跌的一个状态 ？ **丁总** [7:40] 嗯 ，在有一些强中产板块和高净值板块 ， 应该讲它的次新跌得还是比较少的 。 大家会发觉 ， 可能在这个板块出现一个新房的话 ， 新房的产品可能更好 ， 价格可能还差不多 。 但是在绝大多数的中产板块 ， 事实上供应的新房价格已经要比次新房高出了一大截 。 大家突然之间发觉 ， 价格差距这么大的情况下， 我未必一定要出新房 ， 次新房也是可以接受的 。 **杨天楠** [8:08] 所以就变成一二手房之间 ， 它其实还是有个互相比价的一个过程 。 **丁总** [8:13] 其实有点回到了 N 年之前那种比较正常的状态 ，在买倒挂之前的那种状态 。 **杨天楠** [8:21] 回到 18、19 年那个状态 。 **丁总** [8:23] 对 ，其实在前几年的话 ， 我觉得上海的新房是有一点 ， 当时买新房应该讲是重 。 现在呢 ， 大家的心态其实就像买汽车一样 ， 消费属性 ， 大家都知道这个房子买了未必能够赚什么钱 ，但是我住得舒服 ， 这就是最重要的 。 **杨天楠** [8:38] 那我们说买房当中， 它其实还是分几类嘛 。 第一类是刚需上车的 ， 第二个是置换改善的 ， 第三个就是海归或者是外地的婆罗门到上海直接买豪宅的 。 那么在这些购房的需求当中， 到底萎缩的是哪一块呢 ？ 清风你感受到是什么样 ？ 比如说从我的角度来说的话 ， 你看市区的那些好房子 ，320 打头的身份证的购房客的占比已经相对比较低了 。 也就是说传统的市区的那些地源那些房主 ， 或者说是本地置换的房主 ，其实是卖二手房去买新盘的人也越来越少了 。 那现在市场当中还有没有新增的人在买房 ？ **清风** [9:18] 我觉得大家其实应该很明显能够感觉到一件事情 ， 就是现在上海还能卖得好的房子 ，其实都是那些真正的顶豪项目 。 但我觉得如果让我来归纳的话 ，其实就是因为它还有肉眼可见的套利空间 。在我看来 ， 所有人的买房 ， 大家很难说什么我一定就是刚需 。 因为今天如果我告诉你说 ， 哎天楠老师 ， 你买完这个房子你是刚需 ， 你要住 ，但我告诉你买完房子之后 5 年你要亏 300 万 ， 你一定不会买的 。 你一定会想尽一切办法说服自己不买这个房子 ， 哪怕你再需要住房 ， 你都会想着说我租房子或者干嘛都可以 。 所以我一直觉得说 ， 大家历史上都会说自己是刚需 ，但这个刚需其实都是一个所谓的伪命题 。 现在能够还卖得好的房子 ， 都是因为看起来它的价格 、 产品和周围的比较有所谓的叫套利空间 。 对 ， 我在上周直播的时候 ，其实正好有一个群友在直播间里面问我这个问题 ， 我就直接聊当当说 ， 你买新房 ，其实大家买新房都是为了找到那个套利空间而已 。 现在你会发现说 ， 买到那些市中心真正顶豪项目的 ，其实更多的都是刚刚提到的那些 ， 比如说外地的富二代 ， 或者说那些特别有钱的人群 。 因为最近我其实就发现有一个顶豪项目 ， 它可能套均都在 5,000 万以上 。他们现场的案场就告诉我说 ，他们有非常多的客户 ， 都是 18、19 岁刚成年， 家里帮他买一套这样的市中心的超级顶豪 ， 就写他的名字 。 这样的客户占比很高很高 ， 还有一些可能就是自己家里是做生意的 ，他可能花一部分的钱在上海配置一套这样的市中心的顶豪 。 但你会发现中下游的其他的房源为什么现在卖得不好了 ， 就是因为整个置换链条在我看来已经基本上断得差不多了 。 而且提到了刚才所说的 ，因为大家没有合理的涨价预期之后， 现在其实我相信所有的上海的买房者和很多区域的 ， 我觉得应该都一样 。 大家会发现涨价去库存的游戏玩不下去了 。 因为玩到今天为止 ， 如果大家有注意到上海土拍的话 ， 大家应该能够看到过去的一年其实是上海土拍非常疯狂的一年 。 很多板块从 14 万直接给你干到了 18、19 万 ， 从 11 万给你干到了 13、14 万 ，其实它的涨幅比例都很高很高 。 最早的时候我们还能说 ， 哎 ，因为要涨价了 ， 对吧 ， 你现在要买现在这些房子 。 真的当涨价完结束了 ， 这一批土拍的房子进来了之后 ，其实用户的选择就是我就不买了 。 对 ， 最近有很多开发商会问我一个问题 ， 都是卖得不好的开发商啊 。 然后我给大家说一个很有意思的故事 ， 就是开发商会跑过来问我说 ， 哎清风 ，他说你觉得我们项目怎么样 ？ 我就跟他说你这项目大概率卖得不好 ，因为在没有卖之前啊 ， 我们其实已经能通过各种各样的渠道收集到一些信息了嘛 ， 我们也自己会评估这个价格到底好不好卖 。 开发商就会跟我说 ， 为啥你会觉得我们卖得不好 ？ 我们可是市场上现在某某某价格段 ， 这个是开发商很喜欢说的一句话嘛 ， 比如说我们是 2,300 万以内 ， 你在内环现在唯一能买到的四房了 ， 怎么怎么样了 ？ 听听 ， 我就会很真诚的跟他们说 ， 你现在就是陷入了你开发商绝对的自我盲区和自我 PUA 的那个过程 ， 自我洗脑 。 用户现在可以说你目前你能买到的最便宜的四房 ，但是用户的另一个选择 ， 就是他真实的选择 ， 就是我就不买了 ，因为我觉得你这个价格太离谱了 。他去年或者前年买的房子可能是 1,700 万 ， 今年就要跳到 2,300 万 ， 那对于用户来说我就直接不选你了 。 过去这一年的土拍其实带来的一个非常大的结果就是 ， 所有人都发现了土拍这样涨价 ， 无穷无尽的涨价这件事情 ，PUA 用户已经行不通了 。 ### 刚需消失 **清风** [13:00] 第二件事情呢 ， 就是当行不通了之后， 大家就没有那么大的动力去做进一步的置换 。在二手房跌下去之后， 你就会发现中间那一波中产 ， 就是那一波置换客和所谓原来大家想自己是刚需客的人， 全都断掉了 。 所以现在整个上海还能够真正的日光 ，不是大家所谓看到的那种假日光啊 ， 真正的卖得很好 ， 卖了 9 成 9 对吧 ，9 成 8 的那种真日光的项目 ，其实只有那些 5,000 万以上的顶豪 ，在最近这几个月才能真正做到了 ，其他项目全都挂掉了 。 **杨天楠** [13:35] 对 ， 这里边其实就在于说中产和高净值 ，他们对于房地产这个资产的一个基本的认定是不一样的 。 我举个例子啊 ， 对于超高净值来说 ， 你想想看 ， 从 22 年到 23 年他们经历的一个市场环境 ，以及他们所感受到的一个市场氛围 ， 会使得他们除了极少数的行业 ， 比如说他是做 AI 的 、 做新能源的 ，他还会加大资本开支 ，其他传统行业他就不再资本开支了 。 不在资本开支情况下是在于说呢 ，他企业没有做大 ，但是他的利润或者他的现金流留存下来了 。 那这些钱当中 ，他只要切出很小一个比例 ， 对于这上市公司级别的企业来说 ，他就可以在上海去买一套资产 。 实际上他杠杆率是非常非常低的 ，他其实是有点孤岛效应嘛 ，因为全球或者全国的可投资产都没有那么多了 ， 导致于说我拨一部分在上海买房 。 但是对于中产来说 ，他其实不是这样 ，他本来杠杆就比较高了 ， 原来促进他不断的往上迭代换房 ， 一级级换 ，300 换 500，500 换 700，700 换 900， 就像一个游戏一级级攀升 ，是在于有一个叫做涨价预期的东西 。 我的需求改善当然是一部分 ，但更重要的是涨价预期 ，因为有涨价预期在 ， 我咬咬牙我换 ， 换了以后我在过程当中老换新小换大 ， 我是不断的赚便宜的 ， 我的资产越滚越大 。 但是一旦这个涨价预期喷掉以后， 我再去做置换就很难了 ，因为我二手卖不出价了 ， 我二手卖不出价 ， 一手还在涨 ， 那这个 gap 越大 ，他的换房的动力也就越低 ，他索性就不换了 。 当他所谓不换的时候 ， 你会发现说你的一手的流动性也就没有了 。 就原来我们看到从 20 年、21 年、22 年上海的一手房 ， 某种程度上它是用一个控价挺量的策略 ， 我把价格给控制住 ， 那我始终有倒挂 ， 始终有倒挂 ， 我始终有涨价预期 。 我有涨价预期 ， 我就会持续的去供给卖地 ， 我因为卖地卖得好 ， 我就可以卖得多 ， 就相当于说 ， 只要我二手的茅台在这个市场价格稳住 ， 我一手的量多放一点 ， 市场总有人会去消化 。 但一旦这个涨价预期喷了以后， 你会发现说原本喝茅台的刚需根本不存在 ， 就是没有人喝茅台了 。 现在其实就是处在这样的一个局面 。 所以我觉得对于中产来说 ，他们的这个市场的快速的萎缩 ，其实是远远的要超过这个豪宅的 。 **丁总** [15:53] 我举个比较简单的例子啊 ， 大概就在三年之前 ， 我在浦东的一个热点板块的非热点楼盘亲眼看到的情况 。 这个楼盘当时应该是一套最小的面积 ， 应该是 89 平 ，89 平当时是 600 万不到一点点 。 当时在售楼处现场 ， 我听到一对小夫妻和他们的销售之间的真实对话 ， 这套房子的首付应该是 180 万 ，但是这对小夫妻的首付是不太够的 ， 可能差个 10 万 20 万 。他们自己想办法去找了消费贷 ， 消费贷先把这笔首付给填上去 ， 然后他们需要贷款 400 多万 。 当时的利率我没记错的话应该是 5% 点几 ， 贷款 400 多万每个月要还 2 万多块钱 。 当时销售给他算了一下， 收入证明需要开 5 万块 ， 当然那个他们家应该收入还是不错的 ， 说没有问题 。 但是我想说的是 ，是什么样的情况造成了三年时间 ， 从一个杠杆拉满到现在基本上不加杠杆的这个过程 ， 我觉得很大问题还是对于房价未来的预期其实出现问题 。 就像他们家这种情况 ， 可能如果是在现在这个时间 ， 我觉得他们可能会考虑再多租两年房子 ， 多凑一点首付 ， 再买一套比较让自己满意的 。 **杨天楠** [17:08] 所以很多时候啊 ， 一旦供需之间发生一些变化以后， 当投机需求出现以后 ，他的需求是突然之间萎缩的 。 **丁总** [17:18] 是的 。 **杨天楠** [17:19] 它不是线性的 ， 它突然就 ， 我就举个例子啊 ， 就原本看到很多市区的一些老房子 ， 它的车位要卖 90 万 、100 万 ， 甚至 100 多万 ， 大家还要抢 ， 还要拼关系 ， 说不定还得打架 ， 对吧 ？ 那是什么 ？ 那是因为它的车位比是 0.9 到 1.1，在一个很低的状况下 。 但是一旦它的车位比到 1.6、1.8、2.0 以后， 你会发现说它不是说 100 万 、80 万有没有人买 ， 它 50 万 、60 万 ， 甚至再往低大家也不买了 。 为什么 ？ 因为大家觉得我随时都能停 ，5 年、10 年内停不满 ， 那你可能很低的价格大家也都不会买了 。 因为大家其实要的不是拥有一个车位 ， 大家只需要有停车权就可以了 。 一旦一个东西它没有任何涨价预期的时候 ， 那大家支付意愿会大幅的下降 ， 这个其实非常明显 。 **丁总** [18:07] 我觉得还有一点很重要 ， 就是前两年的上海的供应量实在是太大了 。 前两年因为新房和二手之间的倒挂这件关系 ， 造成涌入了大量的投资客 ，其实完全透支了整个上海的购买力 。 然后这批投资客还在 2026 年， 就是明年很多人就要开始解禁了 ，其实这样造成了一个人为的波峰和波谷效应 ， 完全放大了整个市场的波动曲线 。 **杨天楠** [18:33] 清风你觉得这个东西是被高估的吗 ？ **清风** [18:35] 我遇到过非常多的案例 ， 就是除非当那个用户已经极端的绝望了 ， 否则的话你想他今天买来比如说是 1,200 万 ， 我举个例子 ， 那你跟他说这个房子现在只能卖 1,000 万 ，他大概率会跟你说我就不卖了嘛 。 **杨天楠** [18:50] 对 ， 对吧 ？ 我只要能还得了贷 。 **清风** [18:52] 对 ， 我就死扛 ，因为房子还有居住属性 ， 甚至它还可以租出去 ， 还能带来一些现金流 。 这样的逻辑其实本身是通的 。 所以我觉得从 26 年开始 ， 当然它势必会带来更多的抛盘 ， 这件事情是必然的 。 但是我觉得再如果遇到像现在这个情况 ，其实已经抛盘抛压已经非常非常大了 。 所以大多数的小区其实已经面临的一个情况就是 ， 大家都发现我在一个我能够接受的价格里面走不掉 ， 然后极端的情况下会有一些人他就是自己崩掉了 ， 或者说自己现金流完全断掉了 ，他可能会出一两套那种特别低价 。 这种小区这种房源一般走得非常快 ， 走完之后它有可能又会反弹一波 。 我比较担心的其实是市场如果有一波反弹的时候 ， 整个市场的流动性可能会被这一波人给打压掉 。 因为所有人看到反弹的时候 ， 都会保本出 。 对 ， 一定都会想着说我这一波就是我的机会了 ， 我要出 。其实在市场不那么好的时候 ，也许他们都不会出 ，但市场一旦好的时候 ，有可能大家就踩踏性的跑路的一波是会有的 。 **杨天楠** [19:55] 我有个算是我邻居吧 ， 我有一个邻居卖掉了一套房 ，他就很感谢我们 ，因为他听了我们之前两期卖房宝典的课 ， 那个节目嘛 ， 然后邀请我一起到他家去聊 。他说很幸运卖掉 ，他卖掉了第二天 ，他同栋楼的七楼就挂出来了 ，他说他还好卖掉了 。 我说不是你幸运 ，是你卖掉了以后他才挂出来 ， 或者他才把这个价格调到了一个可以和你有竞争关系的一个价格 。 就事实上来说 ，在持续下行的过程当中， 就算是有一套房卖得不错 ， 对于其他房来说也只是一个出逃的信号而已 。 因为整个市场的预期没有发生变化 ，而这个预期其实在这两到三年当中， 它已经是一个无比强韧的一个环节 ， 它没有一些标志性的事件 ， 它很难在短时间内扭转 。 第二个我比较担心的就是说 ， 我们都知道 21 年、22 年很多买房的一些 ， 无论是在大虹桥区域 ， 什么唐镇 ， 我发现会不会有一类人他还是一个以投资客为主的一些板块 ， 那其中有相当一部分人他本身就不住 ， 加上他可能又背了比较多的一些杠杆 ， 所以他会不得不卖出 。 就是我不知道丁总你觉得有这个可能性吗 ？ **丁总** [21:07] 事实上你的担心已经发生了 。 这两个板块 ， 唐镇这两 ， 唐镇在前段时间就已经有大量的保本甚至于低于购入价的二手成交案例 。 而且唐镇我没记错的话 ， 应该融创的某个盘最近在法拍吧 ，有 70 多套法拍 ， 这对这个板块是一个非常大的打击 ， 主要还是大家对这个房产的预期我觉得发生了变化 。 预期发生变化之后， 现在本身可能很多人都是投资家自住 ， 现在可能这样的群体慢慢的消失了 。 **杨天楠** [21:41] 我觉得就不同代际的人在这个上面 ，他还是想法不太一样 。 就是我们今天比如说聚焦说中国的中产家庭 ， 我觉得它是有两个驱动的一个因素 。 第一个我们前面说到的 ， 无论是预期还是什么 ， 某种程度上它都是某种叙事嘛 ， 就房子不行了是一种叙事 。 但是我们资产价格它永远是在一个比较过程当中， 就是古债房 ， 古债房是普通的中国家庭它要去解的题 。178 年之前普通的中国人， 房地产在它的整个资产比重当中就是一个不断增加的一个过程 。 时间到 2021 年、22 年的时候 ， 普通的中国家庭资产负债表 70% 是房 ， 这个如果在全球范围内来看的话 ， 它都是一个非常吓人的一个数字 。 所以就说房子这个东西就挤压了其他 。 第二个就是债嘛 ， 比如说债券 ， 很多你买的存款也好 ， 或者说是你买的银行理财产品也好 ， 它本质上都是固定收益的产品 。 那么随着这一两年债的收益持续的下行 ， 债的吸引力也在下滑 。 那时候再有越来越多的人把自己的权益资产切换到一些含权量更高的一些固售价呀 、 指数啊 、 一些私募啊这些产品当中去 。 所以我觉得就是在这个轮大的搬家当中 ，是房子的性价比在变得越来越低 ， 使得如果你一个人来说 ，他觉得房子已经不再是一道必答题了 ， 可能就会变成一个选择题了 。 我觉得这个是在越年轻的世代人当中， 这个观点好像反映的就更明显一些 。 不知道两位你们接触到的买房人当中有没有这种 ， 就是原来说要买要买 ， 突然之间我就不要了 ， 我就不想了 ， 或者是就放弃了 ， 就拉倒了 。 **丁总** [23:18] 我这边群里面还是有挺多人是这样的 ，因为大家现在有一个共同的叙事 ， 就是以后学区一定会越来越不值钱 。 所以原来房子本身带着的那个学区的价值 ， 读书的价值其实慢慢的在被打破 。 然后再加上说全国应该都是一样的 ， 大家每个城市都开始做什么三代 、 四代 、 五代宅 ， 甚至有的城市开始宣传自己六代宅 ， 对吧 ？ 我都不知道是啥东西 ， 开始越做越好 ， 越做的房率越高 ， 越做产品力越强 。 所以你就会发现说我晚买半年， 我的房子就能强一大截 。 所以这一切东西全部叠加到一起的之后 ，其实最近我真的会发现越来越多的人就说我再等等看 。 **杨天楠** [24:02] 就大家会去买一条活鱼 ， 大家也会去买一条死鱼 ，但大家不会拿活鱼的价钱去买一条感觉快死的鱼 。 ### 活鱼死鱼 **杨天楠** [24:09] 但是那快死的鱼大家肯定是等到它死了 ， 对吧 ？ 等到它死了我就用死鱼的价格去买 。 现在其实就处在这样的一个阶段 ， 就只要大家觉得这条鱼快死了 ， 这条鱼就卖不出去 ， 可能就真死了 。 **清风** [24:19] 对 ，是 。 像我就是 14、15 年结的婚 ， 就在那个时间段就需要买房 ， 所以就遇上了那一波的暴涨嘛 。 它其实并不是当时的选择有任何的先见之明 ， 只是撞到了而已 。 我到现在都记得说 ， 当时第一套老婆小是 190 几万买进的 。在暴涨的那一轮之后， 有一天我跟我老婆两个人早上上班 ， 然后出门 ， 就看到那个广告牌上面写了我们小区 ， 就我那同房源居然从 190 几万变成了 350 几万 ， 就把我们两个完全惊呆掉了 。 因为我们当时是没有这概念的 ，因为房子它不会每天早上提醒你 ， 它也没有给你提醒 。 **杨天楠** [24:59] 它没有个报价板 。 **清风** [25:00] 对 ， 它没有办法每天告诉你说你今天跌了 40 万 ， 明天涨了 60 万 ， 它没有 。 所以说我们其实都是后知后觉的 ， 正常人就上班 ， 对吧 ？ 也不会那么关心房子 。 然后突然有一天看到这个东西还是挺震撼的 。 当时我们就在讨论 ， 如果当时我们没有结婚 ， 没有买这个房子 ， 那我们面临的情况可能就是现在看到这个房子的价格 ， 心里就是一头包嘛 。 对我们来说 ， 这 100 多万对于一个刚工作的人来说 ，其实是一个很大的负担 。 **杨天楠** [25:29] 它要挣多少年才行 ？ 那同样的 ， 如果一个 95 年的人他在 22 年、23 年结婚 ，他没有做过研究 ， 买了一个高价的房源 ， 对他资产负债表的这个伤害可能要花 5 年、10 年 。 因为现在房价比那时候更高嘛 ，他花更多年时间去消化这样的一个亏损 ， 这个其实对于很多家庭来说也是一个很大的一个影响 。 我觉得对普通家庭来说 ， 它有两个核心的点 ， 第一个就结婚 ， 第二是生孩子 。 生孩子你就要回答一个问题 ， 就是你愿不愿意让孩子出生在出租房里边 ？ 第二个问题是你愿不愿意让孩子读菜小 ？ 这两个问题如果它没有办法很完美的去解决 ， 那么有些人可能就会去买房 。 如果他又不做研究 ， 买在了高点就会非常麻烦 。 **丁总** [26:11] 我身边 95 后买房的基本上两种类型 。 第一种类型是什么样的 ？ 他们对上海的房子还是有一定执念的 ，他们不能接受长时间租房 ，他们就觉得哪怕有套再小再破的房子 ，也是属于自己的 ，有一种归属感 。 这点我也认同 ， 可能从投资角度来讲不是一笔好的投资 ，但是能不能有一套自己的不动产 ， 身心愉悦 ， 我觉得也是可以理解 。 还有一种情况就是他们的家庭发生了很大的变化 。 我有一个前同事 98 年的 ，他最近两年先是结婚 ， 然后又生了个女儿 ，但是他们家之前还是住在一套很老的动迁房里 ，他实在是没有办法 ， 所以他最近也在考虑购置一套新的房子 ， 就在他动迁房旁边 ， 可能还是一个不错的在张江附近的商品房小区 。 但是我个人是建议他过两年再买 ，因为那边的未来解禁也非常多 ， 晚买一年可以少奋斗个三四年是真的 ，不开玩笑 ， 真的是这样 。 **杨天楠** [27:10] 晚买一年少奋斗三四年， 这个出去以后谁还买房啊 ？ 这个听了谁都心动 。 **丁总** [27:15] 对 ， 这个谁不心动啊 。 真的 ， 那个小区最高峰的时候可以卖到 11 万 ，在 21 年、22 年的时候卖到 11 万 。 然后最近我看了一下价格 ， 基本上单价只有 7 万多 ， 真的是下滑是非常厉害 。 你想想看 ，21 年、22 年接的这批人， 很有可能就是在张江上班的 90 到 95 的这批人 ，他们需要多少年来修复它 ？ **杨天楠** [27:35] 希望他在中兴国际上班 ， 还能把这个本赚回来 。 **丁总** [27:38] 中兴国际赚的不是最多的 ， 很有可能在英伟达上班 。 **杨天楠** [27:41] 对 ， 对 。 ### 高位上车 **杨天楠** [27:44] 清风身边的 22 年、23 年上车的人， 现在整体的情况怎么样呢 ？ **清风** [27:49] 身边的朋友 ， 基本上我都会劝他们去买新房 。其实在那个阶段 ， 你但凡是买一个新房的 ， 还是一个比较不错的选择 。 **杨天楠** [27:58] 反正比二手好 ，而且大多数能保本 。 **清风** [28:00] 对 ， 比二手其实要好很多很多 。 因为你想一下， 当时的二手的价格是很恐怖的 。 就是那个时候的二手还是在那种几个中产板块 ， 都还是能够干到个 15、16、17 万的时候 。 你好多区域其实如果和当年那个高点去比的话 ， 现在二手房往下掉个 3 万 、4 万都是很正常的一个趋势 。 所以我觉得当时我做的比较对的一件事情就是 ， 尽可能的劝大家去买新房 。 因为新房在现价的逻辑下， 它至少是一个相对安全吧 。 有没有买二手房的 ？ 有 ，但我觉得买了二手房的人， 我遇到过的案例其实大多数都是逃避 ，不看 、 不听 、 不想知道 。他们其实基本上属于说 ， 今天你也不要跟我说这个东西 ，因为短期我也不可能换房子 ， 我也没有钱买更好的房子 。 因为我也遇到过 ， 就像我也劝很多朋友说 ， 如果你预算真的很低 ， 你一定要去买新房 ，其实只能买到一个非常非常非常远的地方 ， 还不如你买新房在上海 。 我觉得基础线可能就是要 600 万以上 ， 你才能够买到一个有地铁 、 位置还可以 、 板块还不错的一个区域 。 这可能是一个上海的底线 。 如果你再低的时候 ，其实你就会发现你只能买到一些极其偏远的地方了 ，而且可能交通也不便 ， 产业也没有 ， 然后周围也没有什么发展 ， 二手房成价能力也很差 。 我都会劝他们说 ， 你不如就去买市区的老破小 ， 或者说买市区相对舒服一些的房子 。 也不一定舒服 ，但是你至少位置啊 、 交通啊之类的会好很多 。 毕竟人生就那么几十年嘛 ， 你也不希望你未来的 5 到 10 年， 你就涓在一个每天通勤两个小时的地方 。其实是 。 **杨天楠** [29:43] 没有生活质量 。 **清风** [29:44] 对 ，其实是非常非常痛苦的 。 而且对于大多数人来说 ，他可能一开始一冲动 ，他觉得我可能会去买 。 **杨天楠** [29:49] 我可以每天通勤两个小时 、 三个小时 。 **清风** [29:53] 对 ，但你实际上是不可以的 。 **杨天楠** [29:55] 但你真的住过去之后 。 **丁总** [29:56] 过了一个礼拜就受不了 。 **清风** [29:58] 过了一个礼拜之后， 你就再也不会想去住了 ， 然后你就会想着一切办法逃离那边 。 所以这个房子对你来说一定是很糟心的 。 我就觉得说 ， 过去几年其实买到那一波最高点的 ，因为很多成交说实话我都很难理解 ， 对吧 ？ 那些那么高点的成交 ， 我觉得最终都只能为自己的认知买单了 。 很多人一定是当时可能有别的原因 ， 或者有压力 ， 或者觉得怎么怎么样 ，但事实上就是他们一定会在目前的这个市场上被挂上一段时间 。 **杨天楠** [30:29] 那除了我们说到房价可能亏钱或者被挂住以外， 还有一个现象 ， 就是 22 年、23 年很多人买房他其实是往上购的 ， 特别是买新房 。 大家觉得第一 ， 你新房现价 ， 你是赚钱的 。 很多人那时候是铁赚 ， 甚至心里想的是狠狠的赚个几百万 、 一千万 ， 抱着这个心态 。 所以他往往是往上购 。 而且那个时候呢 ， 很多人的收入啊 、 收入预期啊 ， 各方面还不错 ， 所以他就会应贷尽贷 ， 能多贷就多贷 。他往往会过高的估计自己未来的这个现金流的状况 。 但到现在的话 ，其实就不是往上购一购了 ， 就是往下省一省， 就往下贷 。 甚至来说 ，他原来想着我一定会去买个四房的 ， 我现在可能就是买个三房 ， 甚至原来我买大三房 ， 我现在可能就会买小三房 。 这样的一个变化其实也会很大的去改变他们投资的这样的一个行为 。 **丁总** [31:20] 这个问题本质上还是房子的金融属性在被慢慢的剥离 ， 就是它慢慢的在回归它的居住属性 。 这是很重要的一点 。 关于投资这个问题 ， 我先说一下， 你们有没有计算过 ， 如果是你买了一个 5 年限售的新房 ， 总共成本需要多少 ？ 你们算过 ， 算上利息的成本需要多少 ？ 比如说你买个 1000 万的房子 ， 你需要卖出多少才能保本 ？ **杨天楠** [31:43] 我好像是 13%、14%、15%？ 我不知道 ， 我瞎说啊 ，是差不多这样 。 **丁总** [31:49] 我如果按照前几年还可以的利率 ， 就是大家都能做到的利率 ，3.5% 来算 ，其实我最后需要 19.5% 才能够算上利息保本 。 也就是说这 5 年如果我不买这套房子 ， 我不去买这些倒挂的房子 ， 我就存银行 ， 买点银行理财 ， 最基本的我也能够做到接近 20% 的收益 。 但是我想问 ， 如果之前几年你不是从自住的角度 ， 如果你是从投资角度 ，5 年限售解禁之后有多少套房子能够做到 20% 收益 ？ **杨天楠** [32:19] 相当有限 。 **丁总** [32:20] 是的 。 所以主要还是整个市场的预期发生了根本性的变化 ， 金融属性在慢慢剥离 。 **杨天楠** [32:26] 就我们评价很多这些资产 ， 如果简单来说 ， 你把房子也当作一种生息资产来看待的话 ， 某种角度来说它的利息水准是什么样呢 ？ 比如说全国范围内可能是个 2.0 到 2.1 左右 ， 那么上海的话可能是 1.5 到 1.7。 如果是上海的二手房 ， 比如说你最典型的 ， 你就普陀区的老房子可能能到 2， 超过一点 2.3、2.4 有可能啊 ， 这个租售比 。 如果是新房 ， 比如说徐汇的新房 ， 可能就是只有 1.2 到 1.3。 那么如果你把它作为一个生息资产 ， 它的收益水平是非常低的 ， 跟余额宝差不多 。 你想想看 ， 现在的如果是一些红利股 ， 它的平均股息率得多少 ？ 可能得 4% 到 5%。 它如果在港股呢 ？ 如果你扣掉红利的税 ， 可能也有 5% 到 6%。 所以我觉得这个巨大的一个差别使得它作为一种资产 ， 它就是性价比很低的一个状态 。 而这个性价比低 ，其实在全球范围内都低 。 当然你不能说拿它直接和比如说日本的中古一户建 ， 或者把它跟那个纽约的这种公寓比 ，因为它们还涉及到一些持有的一些成本 。 但是即便刨出这些所有的东西 ， 你的租售比都是处在一个非常低的一个状态 。 大家举个例子 ， 大家知道现在迪拜的房子租售比是多少吗 ？ 接近 10%。 **清风** [33:41] 这么高吗 ？ **杨天楠** [33:42] 实际可能会有一些持有的一些成本啊 。 但是就当一个地方它的产业突然热起来 ， 很多人涌入 ， 它的租金不断走高 ，但是房子供给又没有达到的时候 ， 实际上你的租售比是可以达到非常高的水平的 。 现在上海只处在一个完全不同的一个状态 ，也就意味着说对于大多数的人来说 ， 如果你没有买房的偏好 ， 那你租房 ， 特别是租新房 ， 特别是租豪宅新房 ， 那是性价比最高的一个选择 。 **丁总** [34:11] 你是在指清风吗 ？ **杨天楠** [34:13] 就很多 ， 就很多人都有嘛 。 对 ， 清风也可以说一说 。 **清风** [34:17] 我应该是 4 年的时间换了 5 个小区嘛 ，不断的在换房子 。 这换房子不是买房子 ，而是租房子 。其实最大的原因就是我发现 ， 这其实是一个非常好的体验生活加套利的空间 。 ### 租房套利 **清风** [34:31] 因为现在我自己在做的事情就是我把我的那一套房子租出去 ，因为我的房子租出去大概是 1.8 的租售比 ， 然后呢 ， 我去租一个就是售价比我贵的多的小区 ， 然后整体的体验比我小区好 。 但是因为它的租售比不是那么高 ，因为它已经是 ， 它应该是 18 年左右交付的吧 ， 然后呢 ， 它的租售比其实相对低一些 ， 它可能是 1.4 到 1.5 这样 。 所以说我其实就在当中去套这个利 ， 最终我可能花我 1000 多万的房子去住一个 2000 万房子 。 我自己其实只有一个 1000 万的房子 ，但我的租金能够 cover 掉一个 2000 万房子左右的一个居住的水平 。 大家其实都可以试一下 ，其实上海你去找一找还是能找到非常多这样的高性价比的 。其实当你有钱的时候 ， 你其实哪怕你就买一个基础的理财 ， 你都能 cover 掉一个你住很好社区的整体的体验 ， 然后整个过程其实是非常愉悦的 ，因为你能够享受到完全不一样的地段 。 我住的这几个地方地段都比我自己家要好很多 ， 物业也好很多 。 **杨天楠** [35:36] 邻居听了更神奇了 。 **丁总** [35:38] 我听完之后我就想说 ， 活该清风发财 。 **清风** [35:42] 这个过程其实是很有意思的过程 。 我每次找房子 ， 我都会把整个上海其实我能够接受的片区可能都会转一圈 。 你会慢慢养成你的一个所谓的谈价的一个逻辑 ， 能知道什么样的房东你是能够去聊得下来的 ， 什么样的房子是相对而言你能够把价格往下拉的 。 特别是我觉得在体验了各种物业 、 各种小区之后， 我觉得最好的是你会慢慢意识到你自己想要什么小区 。 绝大多数的人在买房的时候其实是相对草率的 。 我之前遇到过一个朋友 ，他就跟我说 ，他说大家在买房这件事情基本上是一个人能够做的 ，95% 的人能做的最大的投资 ，但是所花的精力其实可能远小于你做的那种甚至几千块的投资 。 **杨天楠** [36:29] 对 ， 花三天买房 ， 然后花三十年还贷 。 **清风** [36:32] 对对对 。 **杨天楠** [36:33] 你选一个日料餐厅你都要看 100 家大众点评的 ， 你买个房看三天就买了 。 **清风** [36:39] 对 ，是 。 所以很多人其实可能今天走到售楼处 ， 被忽悠两句 ， 然后就付定金了 ，也许就觉得说我买了肯定有问题 。 这样的案例其实比比皆是啊 。 所以我会觉得说大家还是要去多看 ， 特别是你要真的去找到你自己喜欢 、 你自己想住 、 你自己觉得真的适配你的小区 ， 这个真的非常的重要 。 不管是从地段的角度 ， 还是从本身产品 、 从户型 、 从面积的角度 ，其实都是 。 因为很多人会来问我各种各样的问题 ， 比如说 ， 比如说清风我到底买这个 102 平 ， 还是那个 125 平 ， 还是再远一点我买个 150 平 。 像我现在各个面积段我可能都住过了 ， 小的 、 两房的 、 三房的 、 四房的 ， 我现在全都住过了 。 大的小的 、 面积的 、 有会所没会所的 、 靠地铁不靠地铁的 、 靠滨江不靠滨江的 、 周围有医院没医院的 ， 所有的情况 ，有商业没商业的 ， 我全部都体验过之后， 我就会知道说也许我可以放弃一些 ， 然后我就可以花我的钱去住到那些真正我想要的小区里 。其实租房是一个成本 ， 说实话真的很低很低 。 **杨天楠** [37:48] 搬家成本高 ， 让兰心牛赚点钱是吧 ？ **清风** [37:51] 对 ，其实你就让兰心牛赚点钱嘛 。其实你每一年搬家 ，也许你就额外多花 1 万块钱 。 像我是用日式搬家 ， 可能也就是 1 万块钱左右 ， 几千到 1 万之间 。 如果你自己家里人愿意喜欢收纳 ， 像我是很不喜欢收纳的 ， 对我来说我就宁可让兰心牛过来搬家 ， 弄完之后我再叫保洁 ，其实也没有多少钱 。 大家可以试一下 ，在闲鱼找一下保洁阿姨 ， 一个周末之内就全部搞定了 ， 搬完之后当天其实就能住进去 。 成本没有大家想的那么高 ，但是收益比大家想的要高很多 。 **杨天楠** [38:27] 展开说一下， 你觉得三口之家真的特别宜居的 ， 我们说三口之家就是一对小夫妻加一个孩子 ， 偶尔可能老人来带 ， 周末可能需要一起做个饭之类 。 什么样的户型或者什么样的一个面积段 ， 你觉得是能够住到比较舒服的一个状态的 ？ **清风** [38:43] 当然大家因各自的财力而定 ，但是现在让我觉得比较舒服的状态 ， 房子肯定是越大越好 ，但是我觉得比较能够体会到那个舒适的感觉的 ， 基本上是在 140 到 160 之间 。 再大的房子我也住过一段时间 ， 然后你就发现说再大的房子 ，其实它的打扫成本 ， 然后维护成本 ， 过程中各种各样的成本其实都会很高 。 而且其实很多大量的空间是被浪费的 ， 这个浪费的空间是给那些真正的有钱有预算的人， 所谓的叫奢侈体验 。 但对于大多数的普通老百姓 ， 像我这样的其实都用不太到 。 那对于 140 到 160 之间 ，其实是第一 ， 你能有真正的四个房间 ， 这个面积段基本上现在都能有四个房间 ， 这四个房间基本上解决了说第一小孩一个房间 ， 第二你自己主卧一个房间 ， 第三老人过来一个房间 ， 第四一个书房 。 像我是必备一个书房 ，因为我自己要搭一个直播间 。 对 ， 所以基本上这样的一个空间是要有 。 然后呢 ， 我的大量时间是来自于客厅和餐厅的 ，因为我平时基本上不进房间 ， 白天我就在客餐厅 。 所以我也希望那个空间相对舒适一些 ，不是那种现在好多那种百平米的三房 ，其实会有一个很大的问题 ， 就是那个厅就只有 3 米 2、3 米 3， 它会很压抑嘛 。 所以你能够得到一个相对比较不错 ，4 米几 、5 米的这样的一个相对宽一点的厅 ， 两个卫生间 ，有足够的柜子的空间 ，其实它已经是一个在我看来就是能够住 10 年的很舒服的一个状态了 。 如果一旦缩小一些 ， 你说能不能住 ， 当然可以住 ，但是你就会发现第一每个房间它都非常非常小 。 因为现在上海的新房基本上大家能想象到 ， 当你是百平米再换算得房率百分之七十几的时候 ，其实过往这几年大家买的这种百平米都是次卧就只有 7 个平方 。 **丁总** [40:35] 书房普遍只有 5 个平方上下 。 **杨天楠** [40:37] 如果是带连廊的话 ， 这个房间是绝对不可能住人的 。 **清风** [40:41] 它就只能一个房间 。 **杨天楠** [40:42] 堆衣服 。 **清风** [40:42] 对 ，而且你想一下如果像家里真的有娃的话 ，因为我从小家里是 ， 我从小到我读大学我都是睡客厅的 。 你说能不能住 ， 当然能住 ，但是像我现在我需要我妈过来帮我带娃的时候 ， 那我不可能让她睡客厅嘛 。 所以老人的房间 、 小孩的房间 ，其实这个就是一个我认为目前的一个三口之家需要带娃标准的一个中产家庭可能比较舒服的一个状态 。 所以我每次都会跟我的客户说 ， 如果你可以去买一个市中心的 100 平 ， 这个是没有问题的 ，但是你也可以选择说我往外退一环 ， 比如说我去退到中环 ，但是我就能换到一个 130 平 、140 平 。其实你真实的 ， 你说它的那个距离的差距有那么大吗 ？ 因为我是自驾档 ， 我觉得真的没有差那么多 。 第二 ， 你说它的居住体验会不会差很多 ？ 我觉得真的差非常非常多 。 未来的 5 年呢 ， 你每天在家里的那个舒适程度 ， 区别很大的 ， 就是一个可能是 60 分 ， 一个是 90 分的状态 。 **杨天楠** [41:40] 对中单来说 ， 它的一个典型特征是在家待的时间会越来越长 。 **清风** [41:44] 对对对 。 **杨天楠** [41:45] 这个和年轻时候是不一样的 。 就是二三十岁的人 ，他特别是工作比较忙或者单身的时候或怎么样 ，他在家待的时间是没有那么久的 。 但你有了小孩 ，有了家庭以后， 你周末在家待的时间会非常多 。 如果家里边没有一个书房的话 ，他的日子会无比的糟糕 。 ### 户型取舍 **杨天楠** [42:01] 所以我觉得很有意思的一个情况就是说 ， 如果以这个趋势来说的话 ， 我们过去 70、90 时代留下了大量的 100 平的小三房 ， 它未来它都会变成一个被淘汰或者被替换的一个对象 。 这其实很危险的 。 第一个是市场当中这样的一个存量的未贩售的新房的量还很多 。 第二个是在过去的 5 到 7 年当中， 很多的人其实当它作为一个刚需或者作为一个改善的用户 ，他买的就是这类房 ，但未来这些房他都要换掉 ， 或者说是要成为一个被替换的对象 。 **清风** [42:35] 这个趋势我觉得已经慢慢开始凸显了 。 我给大家分享一个数据 ， 最近有几个盘是他自己可能有比如说 103 平 、105 平这样的小三房 ，也会有 130 平左右的小四房 。 然后你就会发现在他自己出售的过程中啊 ， 小三房的热度是远远低于 130、140 的 。在最早的时候我们可能判断说 100 平入门门槛更低嘛 ， 理论上应该是那个人群更多 。 对 ，但其实在现在上海的真实的成交里面 ， 你就会发现除了那种非常非常郊区的片区以外， 它是小户型是起步对吧 ，因为预算特别特别低的原因 ，其他的你只要是一个相对中产的片区 ， 都是 120、130、140， 要远比 100 平的要好卖 ，而且要更热门 。 我觉得这也是说明了大家开始慢慢的意识到了这样的居住体验感受的不同 ， 会带来未来 5 到 10 年生活的一个非常大的变化 。 **丁总** [43:30] 我觉得 70、90 那个问题主要还是过去 10 年左右吧 ， 上海的一个结构性的供应商问题 。 虽然说这 10 年这样的百平米的小三房供应量很多 ，但是我看了一下数据 ，在上海能住上这样的次新房的人都是很小一撮 。 **杨天楠** [43:50] 比如说你上海整个房 ， 比如说 850 万套房 ， 然后其中有可能有两三百万套是那种 98 年之前的那种老公房 ， 然后中间还会有第一代商品房 、 第二代商品房 ， 到现在外立面比较干净的人车分流的带电梯的这种小三房 ， 次新的房全上海也就四五十万套 。 **丁总** [44:09] 全上海其实存量的商品房里面最大的比例是什么 ？ 最大比例是两房 。 可能这个两房的面积基本上我看了一下是从 70 平到 100 平左右 。 **杨天楠** [44:19] 没错 。 **丁总** [44:20] 这才是整个上海市场存量最多的 。 **杨天楠** [44:22] 大两房 。 **丁总** [44:23] 对 ，在上海你能够住到一个 70、90 这层面小三房都已经属于比较高端人群了现在 。 **杨天楠** [44:31] 对 。 **丁总** [44:32] 我觉得因为它的面积是 cost 在那的 ， 然后它的总价不会太高 ， 所以在未来的二手市场上也有一席之地吧 。 但是我想说的一个问题是 ， 它的产品供应的非常的不均衡 。 有那么一个板块 ， 它前几年总共推出了应该是七八个项目 ， 光这个板块就供应了大概三千多套百平的小三房 。 不要说这个板块了 ， 就是你放到整个上海市场 ， 恐怕都消化不了这么多 。 **杨天楠** [44:59] 所以中间就会发现一个很有意思现象 ， 就是 70、90 政策当中的很多的一些产品 ， 它都是靠两头嘛 ， 就是它可能是一个 180、190 的一些大四房 ， 还有 99 到 108 的小三房 ， 它中间没有改善 ，也就意味着说大的大家买不起 ， 小的大家又住不上， 大家住的又不舒服 。 **丁总** [45:18] 这也是为什么差不多最近一年 120 平到 150 平之间房子 ，其实市场上的新房卖得特别好 。 这是很重要的一个原因 。 **杨天楠** [45:26] 那对于开发商来说 ， 如果发现这个的话 ，他是不是也会有主动的一些求生欲或者在做一些策略呢 ？ 因为第一个是好房子标准全国在放开 ， 那么我们看到放得特别开的那些城市 ，以长沙 、 包括南京典型的一些放得特别开的城市 ，其实效果并不好 ，因为它也出现了未来的那个局面 ， 就大家说我倒要看看你到底能送我多少平对吧 。 **丁总** [45:49] 我站在菜市场等雨死对吧 。 **杨天楠** [45:51] 对啊 ， 那就很糟糕 ， 那就实际上就变成说它会让二手完全没有流动性 。 二手完全没有流动性的话更惨 。 所以就是上海其实新出的好房子标准 ， 它感觉上来说还不是那种特别过分的 。 对 ， 我觉得清风可以说一说我们现在上海的好房子标准 ， 从产品层面到底是什么样的 ， 然后开发商在当中他们做了哪些动作 。 ### 好房子新规 **清风** [46:12] 第一件事情就是关于阳台 ， 它终于被限制住了 。其实上海我觉得这一次好房子的政策做得特别的好 。 为什么说它特别的好 ？ 就是因为大家知道上海原来一直都是所谓的建筑规范是全国最严格的城市 。 然后因为市场的走冷之后， 开始慢慢的给一些开发商放了一些类似于抽屉协议的东西 。 也就是说在水面下面其实有一些所谓的叫三阳台也好 ， 或者说设备平台也好 ， 各种各样的放松 。 但这件事情它没有上台面 ， 它没有一个文件类的东西 ， 各个区的执行标准不一样 ， 每个开发商能去沟通的能力和协调的宽幅也不一样 。 所以就会带来一个问题 ， 就是过去的一段时间大家能看到从单阳台到双阳台到三阳台 ， 到三阳台 plus 版本 ， 到设备平台 ， 每一个月好像都有一个开发商新攻克了一个新的方向 ， 于是呢它就能够拿到一个更好的状态 。 这样的一个情况带来的一个最大的问题就是刚刚提到的说所有人都在菜场等雨死 。 我们会发现大多数的用户都遇到的一个问题 ， 就是我今天倒想看看上海还能出什么招 ， 对吧 ？ 那大家都不敢买了 ， 或者说原来好像我觉得说我买了一个双阳台已经很好了 ， 对吧 ， 比以前好很多了 。 然后下个月一看 ， 我靠 ， 三阳台出来了 ， 这让我怎么活呀 。 **丁总** [47:39] 而且那个三阳台很有可能就是这个楼盘的二期 。 **清风** [47:43] 对 ，是 。 是呀 ， 它就自己嘛 。 现在上海的一个极端案例的情况 ， 上海目前新规的最强悍版本 ，其实就是你把三阳台的百分之十的面积送满 ， 阳台上自己做一个花池 ， 再给你搞出一个小一点的设备平台 ， 所有的飘窗 ， 四面八方的飘窗全都可以砸 。其实它现在就是一个上海目前的新规所谓的最新的一个标准 。 好就好在说现在终于上海限定住了这个标准 ， 于是呢所有的盘都可以以这个标准为依据来去做自己的开发了 。 那上海最极端其实也就到这个程度了嘛 。 **杨天楠** [48:20] 现阶段大家认为说做到这个程度 ， 房子还能卖得掉吗 ？ 就如果再卖不掉会不会再放开 ？ **丁总** [48:26] 至少稳定了未来的预期 ，不会再出现我在菜市场等雨死的这个情况 。 **清风** [48:31] 对 ， 我就感觉说这一次终于把这件事情给公开化了 。 一旦它公开化之后呢 ，其实所有开发商也不需要去不停的要一个更强烈的资源或者更强烈的政策 ，不可能 ，因为这是明文规定的 。 再加上说开发商也都能知道说在我设计的那一天 ， 我就要做成什么样子 。其实前段时间有很多盘是当初的当时的那个抽屉协议的时候 ，他去暗暗改的一些规则 ，但其实你就会发现他改的不伦不类 ，因为他的面积是额外加上去的一个阳台 ，其实和最初设计的时候就把阳台设计进房间里的逻辑其实不太一样的 。 所以我觉得这一点其实是目前这一轮新规里面最重要的一件事情 。 第二件事情比较重要的其实就是有大量的空间开始不计容了 ，因为开发商其实是有义务或者有意愿 ，他有意愿想要把一个小区给做高端的嘛 ， 对吧 ？ 在下行市场上他更愿意去把小区做好 。 但是其实会遇到上海有大量的规则 ， 原先的规则是因为你的外立面也会计容 ， 比如说你如果要做一些地面的空间 ， 封闭的空间你全都要计容 。 那现在其实上海规范了 ， 你可以做台板 。 大家如果在自己的城市没有遇到过台板的话 ， 我简单介绍一下， 你的这个小区完全一楼就是一个类似于空的一个空间 。 **杨天楠** [49:56] 全架空的状态 。 **清风** [49:57] 全部架空 ， 整个一楼往上有一个二楼 ， 二楼会把你整个小区的四肢的范围全部做一块类似于板的一个概念 ， 然后小区的房子再从那个板上面再往上建 。 以前小区一楼比如说做个三米多 、 三米六 ， 二楼开始做三米 ， 你二楼其实就在可能四米五米的样子 ， 就是人的那个视野 。 但未来你台板先抬个四米 ， 然后小区再做一个六米的架空层 ， 然后再到二楼的时候 ， 你其实已经天然就在一个十几米的一个高度了 。 **杨天楠** [50:33] 就相当于你的小区最低区就不存在了 ， 你平均的这个房价变相的降低了 。 **清风** [50:38] 对 ，以后就没有什么一楼二楼这种概念了 。 **杨天楠** [50:41] 很多香港澳门房子就是这样盖的 。 **清风** [50:43] 上海其实是原来的四楼嘛 ， 对吧 ？ 甚至原来的五楼都是 ， 现在上海是有这样的案例的 。 所以这个台板之后其实你就会发现 ，有几个好处对于开发商来说 。 第一个开发商好处就是他可以不再需要去挖很大的地下空间 ，因为他一楼就可以做整个停车场了 ， 车库的位置 ， 所以他能节省很多的成本 。 **杨天楠** [51:06] 地下特别是挖两层 ， 它的成本是远远的要超过地上的面积 。 **清风** [51:10] 对 ，是 ， 地下越挖它的成本是指数级的上升的 。 它不是说一层是比如说两百万 ， 两层是四百万 ， 它并不是这样 。 它可能是一层两百万 ， 两层是一千万 ， 三层是五千万 ， 或者说一个亿 ， 类似于这样的逻辑啊 。 所以它的整个上升的空间是非常大的 。 对于开发商来说 ，他整个开发的成本变低 ，而且呢他可以去把小区的整个立体的空间拉开 ，而且这个台板又不算计容的话 ，他就可以额外多出来很多空间给到用户去用 。 而且现在的整个新规里面也鼓励开发商去做 ， 比如说外部界面的更新 ， 鼓励开发商去做会所 ， 鼓励开发商去做架空层的功能 ， 会让小区更丰富 。 所以整个这个新规我觉得最好的地方其实来自于第一 ， 明确标准 ； 第二 ，其实它是让了一部分的空间的利 ； 第三 ，其实很重要的另外一点就是城市界面的因素 ，因为这一次是放宽了限高 。 原来小区比如说是一百米 ， 那现在可以在小区的百分之二十的地方是可以去拔高一些限高的 。 原来你比如说限高一百米 ， 现在你可以做到比如说一百一十五米啊 ， 或者一百二十米啊 ， 就类似于这样的一个逻辑 。 原来大家会见到很多小区其实都是一排 ， 所有人都一样高嘛 ， 每一个都是二十六楼 ， 小区就是一个兵营 ， 然后两排两排两排两排这样就一路堆下去 。 那未来其实你就是高低错落 ， 你能看到就像陆家嘴 ，其实它是有一个城市的那种错落的景观 ， 然后你会有那种天际线的感觉 。 所以我觉得在这一轮的新规下面 ， 上海的房子大家未来看到的外立面全部都是铝板 、 石材 、 陶板 、 玻璃幕墙这样的高品质的外立面 。 大家看到的得房率也都会比现在要高很多 。 目前的如果用一句话来跟大家说的话 ， 就是上海现在的新房基本上可以做到卖你一百二十平 ， 大概给到你的是原来一百四十平的空间 ； 现在卖你一百四十平 ， 给到你的是原来一百七十平左右的空间 ， 就差不多是这样的一个水准 。 还有就是刚刚提到的那些公共空间 ， 大家都会有会所 ， 都会有架空层 ， 都会有饭会所 ， 都会有很好的立体景观 。 我觉得这些东西都会让上海的整个城市的房子的水准都会极大的提升 ，而且它是一个合法合规 ，并且能够让所有的买房人都受益的东西 。 **杨天楠** [53:36] 你觉得这些公共空间 ，因为你也在一些新的小区里边各种都体验过 ， 就是我们原来对于公区会很多期待嘛 ，有的人会看重会所 ，有的人看重园林和公共空间 ，有的人可能觉得容积率是最重要的 。 ### 公共空间 **杨天楠** [53:47] 你自己实际的体验下来 ， 你觉得哪些点你认为是最核心的 ？ **清风** [53:52] 公共空间和可利用空间是我认为最重要的 。 我一直劝我的群友说 ， 我说不要那么在意容积率这件事情 ，因为现在的房子基本上你会发现它也都是那种类一体一户 ， 它梯户比其实都还可以 。 我更在意的就是那些真正可被使用的公共空间 。 这个东西非常看重开发商的所谓的设计能力和物业的运营能力 。 像我现在住的小区 ， 我为什么选这个小区 ， 就是因为它有上海可能非常知名的会所的空间 ， 一共它有六千八百平的会所 。 我给大家说一下里面有哪些功能 ， 它里面有羽毛球 、 网球场 、 乒乓球房 、 篮球场 、 室内泳池 、 室外泳池 、 健身房 、 室内儿童游乐场 、 阅读区 、 自习室 。 这个自习室就是我们业主邻居会 ， 比如说外面去找那种老师来小区给同年级的小孩子补课 ， 大家就会租一个 ， 然后什么舞蹈房啊 、 瑜伽房啊 、 理发店 、 洗衣房 、 干洗啊什么的 、 宠物 。 大家其实可以理解 ， 它其实是一个小型社区 ， 就是你能想到的这些你平时可能会用的 ， 还有什么烧烤区 ， 你能想到的这些空间它其实都会蕴含着 。 真的当你去用它的时候 ， 你就会发现它真的很好用 。 就像我有时候工作很忙 ， 然后我晚上要去剪头发 ， 我没有时间出去剪的时候 ， 我就下楼去到会所剪个头发我就上来了 。 你可能需要 ， 比如说像上一周上海变太热 ， 我们家小孩要放电的时候 ， 我就去小区里面那个室内的游乐场里面 ， 它可能有一些蹦床 、 滑滑梯这样的空间能够让小孩子放电 。 现在的新的小区里面还会有一些高尔夫啊 、 高压氧舱啊 、 沙狐对吧 ， 保龄球 ， 还有什么东西啊 ， 还有唱 K 的 KTV 房 、 攀岩墙 、 麻将室 ， 可以打打牌 、 打打麻将 、 私宴厅 。 我会觉得说这些东西其实大家听起来可能觉得好像跟我没有什么关系 ，但真的当你小区里面有了之后， 像我真的就会发现 ， 像我现在租的这个小区啊 ， 网球场基本上每天都是约满的 ， 就每天都有人， 然后羽毛球场每天都是满的 ， 乒乓球房每天都是满的 ， 模拟高尔夫球的那个房间里面 ， 我都时不时周末能看到有人在里面打高尔夫球 。 真的当你有了这些东西 ， 就更别说健身房 、 泳池这些很常规的东西 ， 真的当你有了这些东西之后 ，其实你会发现你的生活是便利度是非常高的 。 现在其实越来越多的新小区都在配置这样的一些配置 ， 那我就希望说大家选择的时候也一定要注意 ， 第一你要去看到你这个小区的物业本身的历史口碑到底怎么样 ， 这件事情真的很重要 ，因为大多数的社区其实维护一个会所的成本是很高的 。 对 ， 然后呢你也不一定真的能够持续的运营下去 ， 你一定要这个账是能够算得过来的 。 那泳池每年的维护费用 ， 所有的这些设备的维护费用其实都是要花钱的 。 第二的话 ， 我觉得一定要去看一下开发商去做这些东西的时候 ，他是不是真的是觉得未来我就是想要你去使用的 ，而不是一个单纯的售卖道具 。 因为大家知道开发商其实分两种 ， 一种是他希望我这个东西未来是用户可以常年去使用的 ， 还有一类是我今天先把它糊弄进来 ， 我不管未来好不好用 。 **杨天楠** [57:09] 先牵起来卖了再说 。 **清风** [57:10] 对 ， 然后我把它当成一个销售工具 。 所以这一点我觉得也一定要分清楚 ， 你一定要在现场你去问一下销售 ， 你说哎 ， 你们这个未来的运营计划是什么 ， 你这个功能以后是谁来负责运营的 。他如果说不上来 ，他们可能什么东西都没有提过 ，他们都没有培训过的话 ， 那说明这个开发商对于这件事情其实也没有任何的考虑嘛 。 那这个房子你可能也要当心一些 。 整体来说 ， 我觉得住到这样的社区和原本你想象中那些什么都没有的社区 ，其实它的居住体验的差距其实是拉得非常开的 。 所以我也推荐大家有机会都可以去 ，其实现在你只要你买新房 ， 基本上百分之九十的社区应该都有类似的配套了 。 所以整个上海的整个产品进度其实是非常快的 。 **丁总** [57:53] 整个上海最近几年我觉得最大的变化就是关于公区的申请 ， 这点很重要 。 而且公区这个东西你是自己没有办法申请的 ， 公区它造出来是这样就是这样 ， 后面是没有办法改变它的 。 **杨天楠** [58:07] 但是我们看到很多我们叫做五环外造皇宫的这些地方 ， 拉长来看 ， 实际它能有这个维护能力吗 ？ 我觉得可能也比较堪忧啊 。 **丁总** [58:17] 还有一点我想你买房子的时候得问清楚这个会所费用是否包含在你的物业费里 ， 还是会所费用需要单独收取 。 有一个很大的坑就是 ， 如果说会所费用是在物业费之外单独收取的话 ， 很有可能发生一种什么情况 ， 它最后会所不得不对外开放 ， 相当于你买房人花钱造了一个会所 ， 变成了社区公共设施了 。 **清风** [58:40] 这个我其实想补充一下 ，在我的群里面其实有非常多的人会谈会所开放色变 ， 大家会觉得这不一定是件好事 。 但从我的角度啊 ， 从我住过的几个小区 ， 我就会发现我住的几个小区他们其实都不怎么排斥外部的人进入 ，但是你会发现最终其实并没有那么多外部的人去使用 。 这是第一 。 第二 ，其实在你在这个小区里面的时候 ， 你并分不清楚 。 **杨天楠** [59:09] 他是不是你的邻居 。 **清风** [59:10] 他是不是你的邻居 。 就是比如说上个月的时候 ，有一天我走在楼下遛娃 ， 遇到了一个奶奶带着一个小姑娘 ， 然后拿着个网球拍 ， 那你看着他们往网球场那边走 ， 你就大概率觉得他是个邻居对吧 ？ 然后呢他就跑过来拦住我 ，他就问我 ，他说我们第一次来你们小区 ，他说我们来上网球课 ，他说你们网球场在哪里 ？ 这很明显他们就是过来找了教练过来练网球的 ，他们租了这个场地过来用 。 住下来我觉得真的可能没有那么必要去担忧 ， 比起他去对外开放这件事情 ，其实活着对你的利益是远大于一切的 。 **杨天楠** [59:47] 就是它得有人去运营 ，并且运营能够划得来 ， 能够维系住是很重要的 。 **清风** [59:52] 上海浦东的东郊有一个非常顶级的项目叫汤臣君品 ，在这一周的时候开了它自己的那个叫俱乐部 ， 它没管它叫会所 ， 它管它叫俱乐部 。 为什么它叫管它叫俱乐部呢 ？ 是因为它从运营这个俱乐部的第一天开始 ， 它就和汤臣的地产是没有关系的 ， 它是自负盈亏的 。 所以它是对整个东郊的所有业主开放 ， 它希望把自己做成一个整个东郊的人一个大朋友圈 。 因为这是一个别墅低密地块啊 ， 容积率仅仅只有 0.7， 所以你能想到它其实户数不多的 ， 全都是别墅 。 它在那个地方其实做了一共有三个会所 ， 东会所 、 西会所 ， 还有一个汤臣高尔夫的一个会所 。 所以它未来会把俱乐部的会籍完全的把三个会所全部打通 。 有的会所里面是有健身房 、 泳池 、 雪茄房 、 什么高尔夫类似于这种东西 ， 还有一个是专门给小孩子玩的 。 我想说这一点的原因是 ， 你其实会发现汤臣君品的业主都是那些可能买了五千万 、 上亿 ，他们最贵的房子可能有三个多亿 ，他们其实也不会那么在乎这件事情 。 因为对他们来说 ， 我小区里面有这个东西 ，而且我如果收一定的费用 ，其实选择进来的客户也不是那种今天我就是来白嫖的 。 所以如果听到这个播客的同学 ， 我其实希望阐述的观点就是 ， 大家也未来在买到新房的时候也不用特别纠结说哎 ， 我一定要封闭对吧 ， 我一定要怎么怎么样 。 因为如果你封闭了 ， 最后你会所关了 ， 再开这件事情是非常非常之困难的 。 让会所持续的运营下去这件事情的利益是远大于一切的 。 **杨天楠** [1:01:35] 那是不是它还是一个相对大型的社区才能够保持这个东西呢 ？ 中大型的社区其实在这方面它也是有优势的 。 **清风** [1:01:43] 对 ， 中大型的社区它整体能收到的物业费 ，因为你想泳池大家一年维护费用是一样的嘛 。其实大户型的大地块的会所其实相对而言是更占优势的 。 这也是我个人为什么特别喜欢大型社区的原因啊 。 很多人不喜欢 ，但是我比较喜欢的原因就在于 ， 我觉得它更能维护小区的长时间的运转 。 当然也不要太大 ， 就是那种什么上海康城这种我觉得太夸张了 。 我觉得其实是一个可能在五百到一千户之间 ， 都是一个相对而言比较舒服的一个状态 。 对 ， 相对适中 。 你太大了也不行对吧 ， 动辄两三千户的 ， 那很吓人的 ， 很难管 。 但你如果五百多户到七百多户到一千户之间 ，其实都还 OK。 你能够把整个小区给盘活 ， 可能他们一个月能收到个两三百万的物业费对吧 ， 那他就能够把这件事情长期的运行 。 **杨天楠** [1:02:37] 这个是从生活角度来说也是给大家带来一个新的观察 。 那我们其实再问一下丁总 ， 我们回到资产配置视角上来说的话 ， 很多人还会去想 ， 就说现在处在一个比较尴尬的一个阶段 。 ### 资产配置 **杨天楠** [1:02:48] 第一个是从总趋势说 ，不得不说现在没有止跌的迹象 ， 挂牌还是在增加 ， 一手呢还是在海量的供给 ， 二手房的价格呢也是在持续下降 。 但是与此同时， 很多人他可能还是处在一个在择时想上车的一个阶段 。在现在这个阶段 ， 你觉得什么样的人还是应该去考虑一下买房的 ？ 如果买房的话 ， 你觉得应该注意点什么 ？ **丁总** [1:03:13] 对我们普通中产来讲 ， 这其实是个伪命题 ，因为上海房子实在是太贵太贵了 ， 只有高净值人群他们在考虑房产的方面 。 **杨天楠** [1:03:22] 我们今天又是我们本来在说六百七百万的房子 ， 又被清风说到一个亿了现在 。 **丁总** [1:03:27] 六百七百万对一个上海普通中产家庭来讲 ， 都已经是非常非常高的一个资产配置比例了 。他可能不是主动的想这样配置 ，而是他要上车可能就得到这个数字 。 所以说没有办法 ， 就是如果在上海这个地方你要买一套房子 ， 你可能一下子就把你的房产会一下占到你的总资产比例的百分之八十甚至以上 。 如果是在前两年像这种比较烈火喷油状态的话 ， 超过百分之一百 、 百分之一百二都大有人在 。 **杨天楠** [1:03:56] 是 ，而且对于 95 后和我们之前 70、80 是完全不一样的 。70、80 它本质上都置换 ， 置换是你原来花几十万买到房子涨到几百万 ， 你把这套房子卖了再贴了两三百万 ， 你往上去换一换 。 所以绝大多数人掏出来的净现金流没有那么多 ，他负债没有那么多 。 但是 90 到 95 年在过去几年一波 ， 很多他都是二十年三十年的这个本去贷的 ， 所以他的这个还贷压力就会更大一些 。 这一波的操作其实把后面的一波人给吓住了 。 **丁总** [1:04:29] 是的 。 **杨天楠** [1:04:29] 现在大家就处在这样的一个调整的一个状态 。 所以对于普通的大多数的中产来说 ， 除非他有非常强烈的需求 ，他能力也很强 ， 这从投资这个维度上来说 ， 房子的价值其实非常有限 。 **丁总** [1:04:43] 现在房子没有什么投资价值吧 ？ 我觉得最重要一点是什么 ？ 你自己要住得舒服 ， 这其实才是你最大价值 。 房产这个东西已经从金融属性高于居住属性 ， 现在已经到了基本上剥离了金融属性 ， 现在基本上也就只剩下居住属性 。 你自己住得舒服啊 ， 你自己心情愉悦 。 **杨天楠** [1:05:01] 那很可怕 ， 就像跟你说茅台只有喝的价值 ， 没有教育价值 ， 那没人喜欢茅台了 。 我没有那么悲观 ， 我先听下清风的视角 ， 你会那么悲观吗 ？ **清风** [1:05:09] 我觉得周期是一定会存在的 。 到目前为止的定价逻辑上来说 ，因为上海的房子过去一段时间里面其实硬生生的拔高到了一个不太合理的价格区间 ， 这个价格区间其实目前来看很难站住 。 我觉得大家如果说现在一定要买房 ， 你一定要建立自己的一个所谓的叫倒挂的体系 ， 就是还是很承认这一点事情 ， 就是很多人买房其实还是为了投资这件事情嘛 。 就是在我看来自住是一个相对虚的一件事情 ， 你得真的看了房子 ， 你得真的自己知道了说市场上那些二手的真实成交是多少 ， 然后呢你就能知道说为什么我需要去买它 ， 或者为什么我应该避开它 ， 然后你才能够去选择你自己更想要的房子 。 很重要的一件事情就是上海对于顶级豪宅的 ， 虽然我知道听众里面大多数人可能不会去关心这件事情 ，但大家要知道其实他的思考过程是这样的 ， 就是上海的顶级豪宅目前还是在被限价的过程中 。 虽然大家看起来好像比如说像新天地这样的板块 ， 从原来的十七万 、 十八万已经到二十一万了 ，但其实它离它的真实的二手房成交 ， 那些二十八万 、 二十九万 、 三十万的成交还有非常大的一个倒挂的价值的 gap。 现在为什么这样的房子它会火 ， 很重要的原因就在于说那些顶豪的富豪他会建立到这个认知 ，他会知道说我在二手市场 ， 我是绝对买不到这个价格的这样的好房子的 ， 所以我就会愿意去买这样的新房 。 我觉得这个就是一个就和也许两年前或者三年前有一部分的盘 ， 像前滩 ， 前滩大家都可能看到说十万块钱新房买前滩 ， 你绝对不可能亏 ， 就是你今天捅破天了你都不可能亏 。 所以从这个角度来说 ，其实它就是一个时代给你的所谓的叫机会 ， 你就抓住它就行了 。 如果你看到别的价格段上， 如果发现没有这样的机会 ， 那你就继续等待 。 **杨天楠** [1:07:10] 其实月前写了那篇 《 普通人要想不亏钱 ， 买六千万以上的房 》 被骂惨了 。 **丁总** [1:07:15] 其实现在的顶豪的逻辑就有点像前几年普通中产买房倒挂的逻辑 。 **清风** [1:07:20] 嗯 ，是 。 **丁总** [1:07:21] 你可以用更便宜的价格买到更好的产品 。 **清风** [1:07:24] 对 ，是同片区要好得多的产品嘛 。 虽然现在老师那篇文章被骂得很惨 ，但是它其实在上海就是一个很魔幻的事实 。 我们也觉得这是不对的 ，但事实上它就是发生了 。 所以大家如果说刨除掉这样的一些情况以外， 我觉得对于大多数人来说 ， 盲目的去买房子 ，不管是新房还是二手 ，其实现在可能暂时都不是一个特别好的时机 。 也许等到价格再回落一些 ，也许等到大家的那个倒挂的所谓的模型建立得更好 ， 能够看得见那个机会的时候再去上车 ，也许是会更安全一些的 。 **杨天楠** [1:08:00] 就是我们不考虑资产配置 ， 假如说就从政策层面上来说 ， 接下来还有没有政策空间 ， 还是说已经没辙了就等它自然的落地 。 **丁总** [1:08:09] 如果无风险利率继续下行 ， 我觉得后面还是有很大希望的 。 当无风险利率继续下行之后， 你的房产的租售比就会显得有一定的吸引力 。其实这件事情在很多老破小身上已经发生了 。 **杨天楠** [1:08:23] 先比短债高是吧 ， 比那个余额宝高 ， 接下来可能还比定存高是吧 。 **丁总** [1:08:28] 发生一些什么事情 ， 就是有些人发现我与其租一套房子 ，有些我手上有比如说一两百万的钱 ， 我放在银行里面存 ， 可能一年利息也才小几万 ， 那我还不如两百万直接买一套老破小 ， 至少是我自己房子 ， 我还把房租给省下来 。 **杨天楠** [1:08:44] 而且我其实还有一个看涨期权对吧 ， 我就持有了看涨期权 ， 就是任何的一个反弹我一卖 ， 我可能还能多赚几十万 。 所以现在其实对于市区的个别老破小 ， 它已经慢慢达到这个程度了 。 因为普通人他资产配置其实就是不断的衡量性价比 。 我们抛开那些没有分母的 ， 就没有利润的一些品 ， 比如说像黄金这种不生息的资产 ， 这对于很多中产来说 ，他持有的一些资产 ，他无非就是说考虑到他的几个维度嘛 。 第一个是他能够提供多少的利息 ， 那往往就是说提供利息最低的可能就是货币基金 ， 再下去就是债券 ， 再上面一点点的可能房地产 ，因为房地产其实是要打一点折扣的嘛 ，因为你的租售本身它可能会有空档 ， 可能会有持有成本 ， 你再往上的话可能就是一些红利股 ， 你要承担红利股的一些对应的一些波动 。 这是一道小学数学题 ， 你越往后看大家越会去评估之间的一些平衡 。 就是我们看到从九二四开始 ， 整个中国资本市场大幅度上涨 ， 某种程度来说也是来自于这种比价效应 。 就是我们知道权益类资产在普通的中国家庭当中的占比是非常低的 ， 可能百分之三 、 百分之五 ，有的可能稍微高一点 ，但是占比是很低的 。 但是这个如果是在美国的中产家庭当中， 它的占比是完全不一样的 。 特别考虑到像美国啊 、 欧洲啊这些国家 ， 特别是美国 ，他们因为整个中产它的资产负债表其实是住在它的 401K 计划和 RRA 当中的 。 就说它的那个养老金的规模无比庞大 。 大家看到今天姚明已经能拿养老金了对吧 ，他拿的是美国养老金 ， 拿的不是中国养老金啊 ，他干了九年就有美国养老金了 。 实际上美国中产在那边可能三十万亿美元的巨大的海量那个规模 ，他们的家庭其实是住在这个股票里边的 。 但是在中国这个占比就很低 。 所以从空间的维度上来说的话 ， 我们说资产搬家 ， 资产搬家 ， 未来可能就会从低往高了搬 ， 就会从债往股 ， 从债甚至往房上面去搬 。 ### 悲观陷阱 **杨天楠** [1:10:38] 我觉得这个概率是存在的 。 因为到了二零二五年， 很多人还沉浸在一个通缩叙事里边 ，但是如果你仔细的想想看 ， 除了中房和美元两个东西以外， 已经没有东西在做了 。 就是全世界所有的资产 ， 你无论是一些无毛的资产 ， 像那个黄金 、 比特币 ， 还是一些生息类资产 ， 像美股啊 、A 股啊 、 港股啊 ，他们都在拼命的上涨 。 就是除了美元在跌和中房在跌以外， 已经没有东西在跌了 。 所以大家抱着说中房会一直跌下去 ， 会越跌越低 ， 这个其实某种程度也是一种线性外推 。 你经济环境发生了一些变化 ， 这些东西在两年、 三年以后可能也会出现 。 所以对于有条件的中产家庭来说 ， 如果你手上持有一套优质的资产 ， 你能够控制它在你的整个资产规模当中的比例不要太高 ， 你既能享受大股东的权益 ， 挂户口 、 小孩上学 、 自己安居乐业 ， 同时又相当于买了一张通胀和资产升值的一个看涨期权 ， 我觉得在你的配置 当中这是一个很安全的一个选择 。 然后你剩下来的钱 ， 你其实就可以把你的含权量 ， 把你的权益资产的量可以拉得更高一些 ， 这会使你的整个的组合会更有韧性 。 我觉得这个到现阶段是对于上海的家庭 ， 或者对于中国的一线城市的中产家庭来说 ， 可能会是个更好的选择 ， 就是把房地产的占比往下再压一压 。 如果有能力的话 ， 如果他太年轻的话 ， 你其实是我觉得容忍度是比较高的 。 如果是二十多岁 、 三十岁的话 ， 你即便百分之七十多 、 八十 ， 我觉得也很合理 ，因为你后面的现金流的预期还比较长嘛 。 但是对于四五十岁或者越往退休近的话 ， 你应该越把这个比例往下降 。 我觉得这个是一个相对安全的一个模型吧 。 **丁总** [1:12:26] 我觉得从资产配置角度来讲 ，也不建议手上什么房产都没有 。 因为我本人是八五后， 我是经历过零九年、 一五年和二一年三波房价大上涨周期的 。 第一波零九年我是当时没有置业 ， 所以我是眼睁睁的看着房价在半年之内基本上一倍翻好 。 一五年也是这样的 ， 一五年下半年应该是从八月份到一六年的一月份和二月份 ， 半年时间一倍翻好 。 当时我对这个还没有什么特别大概念 。 当我打开某个 APP， 我发现我一四年买的那套房子翻了一倍的时候 ， 我当时以为这个系统出错了 。 所以我觉得如果说你就是风险承受能力没有这么高的话 ， 家庭资产配置还是比较平衡的话 ， 我建议手上还是至少得有一套上海的房产 。 当然了 ， 你得尽可能的把这套房产置换到一个比较优质的资产里 。 **杨天楠** [1:13:20] 我觉得这中间有一个比较重要的点是什么 ？ 它的迭代的 ， 就是产品持有的生命周期正在变短 。 就以往我们说老产品多 、 新产品少的时候 ， 边际上它没有那么大的时候 ， 你任何的产品都可以吃到一个比较好的 beta， 无非就是说你越新的产品你涨得越多 。 但是在未来的话 ， 如果我们存在着说产品迭代更新的情况下， 你持有的一些不好的产品 ， 如果你第一个牛市没有处理掉 ， 或者没有把它汰换成一个更好的一个产品的话 ， 那实际上它下一个牛市 ， 它即便迎来了 ， 对它来说可能也不是一个很好的一个机会 。 就是对于大家来说 ， 你就是要不得不去持续的去关注你这个资产 ， 它在全市场当中的一个水位 ，其实也是对于更多人提高了一个投资上面的一个要求 。 **丁总** [1:14:09] 我突然之间想到一件事情 ， 二零二零年年底的时候 ， 我一个在基金公司上班的研究员朋友 ，他问我今年你股票赚了多少钱 。 我说大概百分之四十 ， 然后他说如果我是你的话 ， 我就把我房子卖掉或者抵押出去 ， 这样的话是不是可以赚得更多 。 我跟他讲如果我是这样操作的话 ， 某一天跌个百分之五 ， 我可能就心理崩溃 ， 操作变形 ， 可能就直接清仓了 。 **杨天楠** [1:14:37] 对 ，因为大家没有操作过那么大的盘子 。 我觉得对于普通中产家庭来说 ， 我们必须要承认一点 ， 我们不是专业的投资者 。 ### 买房与生活 **杨天楠** [1:14:44] 我们不是专业投资者意味着第一是我们不能承受太大的波动 ， 第二是我们不能影响生活 ， 第三我们不可能持续的跟踪 ， 这三件事情我们都做不了的 。 所以第一是我们必须得多元 ， 第二是得均衡 ， 第三是得尽可能的低位去买 。 这是你解决问题唯一的一个方式 。 因为对于大多数人来说 ，他其实没有能力一直盯着市场 。 我最近两到三年我关注到一个其实也挺不好的一个现象 ， 就很多的新房业主往往对于自己当年的选择 ，有些是后悔 ，有些呢是可能通过比较激进的一些方式去捍卫自己的一些权利 。在某种角度上来说 ， 这都是市场剧烈变化带来的一个点 。 到节目最后我还是说一句 ， 就是买房还是为了生活的更好 ，不要因为这个东西去影响自己的心情或影响自己的生活 ， 我觉得得不偿失了 。 **丁总** [1:15:34] 我们是为了更好的生活 ，是为了一套更好的房子 。 **杨天楠** [1:15:38] 但是大多数人还是为了赢嘛 。 现在我们看到的所有的上海中产 ， 某种程度上它其实都是过去三十年的赢家 ， 是一次次赢 ， 一次次换 ， 一次次正确的选择奠定了今天的它 。 所以它不可避免的希望这样的一个故事能够继续的维持下去 ， 这种路径依赖是非常正常的 。 **丁总** [1:15:58] 你知不知道零零后现在是怎么想知道 ？ **杨天楠** [1:16:00] 躺下来吃吃点委屈 ，他们觉得我既然躺平了以后我都不弄了 ， 那怎么办呢 ？ **丁总** [1:16:04] 我告诉你一个很有趣的例子 ， 我一个领导的儿子 ，他就是个零零后 。他母亲本来在黄浦区有一套大平层 ， 后来把它卖掉之后， 前几年打新买了一套一百六十平的四房吧 ， 反正也在内环内 ， 然后自己再另外一点钱就是去青浦那边买个别墅 。他母亲是这样想的 ， 就是说我还有几年就要退休了 ， 然后我就跟自己的老公以后去青浦别墅住 ， 我就 把市区的这套还可以的新房就留给我儿子以后结婚的用 。他儿子是怎么说的 ？ 不 ， 我不要房子 ， 我要开法拉利 。 我听到这个故事的时候 ， 我脑子里面我想着哇 ， 这叫什么 ， 这叫鲜衣怒马少年了 。 就是真的是这句话具象化了 。 当然了 ， 我也觉得有可能是他没到那个年龄 ，他可能再长大个五六岁 ，他可能会有其他的想法 ，但至少他现在的想法是这样 。 **杨天楠** [1:16:55] 对 ， 希望他们早日开上法拉利 ， 把房子借给我们来住啊 。 行 ， 非常感谢清风和丁总两位做客我们的节目 ， 那我们下次再见 。 **丁总** [1:17:07] 好 ， 拜拜 。 **杨天楠** [1:17:08] 拜拜 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。