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二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？

2026年4月10日 · 1:29:58

上海3月二手房单日成交量破五年新高，主持人杨天楠与「清风说新房」主理人清风、某头部品牌开发商大区投资负责人Ryan一起判断这波小阳春是反弹还是反转，三人的一致结论是：行情来了但成色不足，成交主力仍是100万到300万的低总价老破小，本质是超跌后的情绪趋稳与积压需求释放。他们分析一年社保新政如何快速去化云栖滨江、外滩瑞府等核心区千万级项目，指出3万套是上海的市场热度线，而反弹最大的意外城市是趴了四五年的徐州，成都、西安、合肥因跌得不多反而变化不大。节目还揭开了行业的信息迷雾：认筹注水、演员选房、退网签让购房者越来越难获取真实成交数据；新规产品实为变相降价，100%得房率足以伤害二手房，导致卖旧买新的置换链条在2026年彻底断裂，而2025年上半年抢下的地王们正陷入「积小胜为大败」的商业模式困境。Ryan详细解释了送黄金、送车位、开分销返佣等灰色降价套路，以及开发商为何再也离不开链家、点位被推高至3到5个点的恶性循环。最后三人给出建议：高总价「市中心稀缺」叙事正在失效，学区房是人口快变量需警惕，持有老大楼应避雷，买房要建立在自住者愿意接盘的前提上，而真正的见底需要真金白银的全国统一部署——既补贴购房者，也救助优质的民营房企。

回答我，什么才是好房子？新房越好，老房东越惨？

2025年4月2日 · 1:26:44

本期「听懂涨声」主播杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与开发商投资部负责人Ryan，围绕住建部《住宅项目规范》将层高提高到不低于3米等强制新规，讨论什么才是好房子，以及新房品质快速迭代如何「背刺」老业主。两位嘉宾指出，上海高层新房过去几年真实得房率仅约70%，而南京、广州、武汉、郑州已超120%，如今120平的四房实际使用面积已超过2020-21年180平的房子，且总价可能更低。清风解释开发商沿用真石漆外立面并非不愿花钱：一个市区10万方项目改用干挂铝板或石材会损失3%-4%计容面积，货值损失达3.75亿-5亿元。Ryan透露装标实际采购价可能低至标称三折，但不含地价的建设成本较2020-21年每平米已至少增加2000元，升级体现在星空顶车库、S墙、三面飘窗、会所普及和物业精细化服务。避雷方面，三人建议优先选绿城凤起潮鸣、华润瑞系、中海玖系等头部房企高端产品线，或老板驻扎本地的民企；警惕限价地王、外资撤退盘和多家联合拿地项目；同时远离老破大、塔楼、动迁房等已被淘汰的品类，层高与外立面将决定未来十年的流动性。