链家

二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？

2026年4月10日 · 1:29:58

上海3月二手房单日成交量破五年新高，主持人杨天楠与「清风说新房」主理人清风、某头部品牌开发商大区投资负责人Ryan一起判断这波小阳春是反弹还是反转，三人的一致结论是：行情来了但成色不足，成交主力仍是100万到300万的低总价老破小，本质是超跌后的情绪趋稳与积压需求释放。他们分析一年社保新政如何快速去化云栖滨江、外滩瑞府等核心区千万级项目，指出3万套是上海的市场热度线，而反弹最大的意外城市是趴了四五年的徐州，成都、西安、合肥因跌得不多反而变化不大。节目还揭开了行业的信息迷雾：认筹注水、演员选房、退网签让购房者越来越难获取真实成交数据；新规产品实为变相降价，100%得房率足以伤害二手房，导致卖旧买新的置换链条在2026年彻底断裂，而2025年上半年抢下的地王们正陷入「积小胜为大败」的商业模式困境。Ryan详细解释了送黄金、送车位、开分销返佣等灰色降价套路，以及开发商为何再也离不开链家、点位被推高至3到5个点的恶性循环。最后三人给出建议：高总价「市中心稀缺」叙事正在失效，学区房是人口快变量需警惕，持有老大楼应避雷，买房要建立在自住者愿意接盘的前提上，而真正的见底需要真金白银的全国统一部署——既补贴购房者，也救助优质的民营房企。

跟哥说句实话，老破小还能买吗？

2025年11月7日 · 1:12:02

「听懂涨声」主理人杨天楠与两位上海资深淘房客——群友M姐和猕猴桃——聊上海「老破小」，核心结论是：200到400万预算想留在上海的人，市区老破小仍是值得上车的选择，这200万是交给这座城市的门票钱。猕猴桃讲述自己2023年因孩子上学买了淮海路旁使用权房落户（不影响打新积分），后又买入100年房龄的新式里弄，70.4平做出四房，但重修时掏出三个白蚁窝、木梁全烂，硬装花20多万，还须经历史文物保护中心备案。M姐对比老破小与次新房的三大差异——无物业、无邻里关系、窗墙比小采光差，并复盘2021年靠中介私人渠道和内部信息，买到比同小区挂牌便宜100万笋盘的故事，强调笋盘不会出现在链家首页。两位嘉宾分析老破小买家多是市北高新上班族和小生意人，决策思路是「买得起就买」，而非中产式穷尽比较找最优解；看房要看含沪量、蓝绿车牌比例、亮灯率、二胎率等指标。投资层面，徐汇滨江老破小租金年化约2.6-2.8，仅适合闲钱配置，市区老房子的价值在于公共服务外溢、学区保底和户口等「大股东权益」，老大楼与超高层的供给则面临淘汰。实操上建议：预算300万就平衡面积与地铁能级、优先徐汇黄浦的美丽家园样板工程、先看100套、加二三十个不同中介并利用政府招投标网站信息，且不要因怕再跌30万就放弃住进去。

一线城市租房避坑指南

2024年12月9日 · 1:12:10

本期「听懂涨声」由杨天楠主持，请来上海房产自媒体「清风说新房」主理人清风，与「大方谈钱」（华夏基金出品）的章衡、惟惟惟串台，聊一线城市租房避坑。清风连续三年换地租房实测上海各板块，他观察到上海房租两年内下降了15%-20%，还价空间大，房东为锁定收益倾向签三四年长约，市场上不断冒出比小区均价低两三千的极端低价房源。他总结性价比最高的三类房子：近产业园区的新房（前滩这种房子难还价）、地段好但房龄15-20年的老小区，以及离地铁远但品质高的次新房——他以约1.2的租售比租到次新房，物业费由房东承担的别墅月租3万但物业费就要5000-8000元。节目中拆解了贝壳省心租的坑：8%服务费、每年45天免租期、维修响应慢、压低房东租金导致双方都不满；还价策略是直接按市场价打八折，找次新房小区的业主手拉手群绕开中介拿最低价。房东视角方面，家庭租户最靠谱，二房东伪装租客砌隔断是最糟经历；小红书直租七成发帖的是中介，不标价是为防中介吃差价和平台限流。避坑重点提醒串串房：装修成本不足4000元、甲醛超标，看房要关窗闷15分钟闻味，最好租装修满一年或已有前任租客住过的房子；还要警惕超大老小区、商住楼和动迁房，关注邻居构成与物业管理。最后清风阐述「投住分离」：一线城市有条件应保留一套自住房跟随城市Beta，租房则是消费问题，房租持续下跌会反过来拖累房价，但属于周期而非趋势。

好消息是房产最坏的日子进入尾声，坏消息是好日子还远

2024年11月1日 · 1:13:27

「听懂涨声」主理人杨天楠联合知行小酒馆主播雨白与趋势动物创始人、「趋势选筹」主理人nick，探讨中国楼市是否见底及普通家庭该如何应对：全国二手房挂牌价已止跌3周、上海超过4周，是2021年楼市见顶以来首个拐点信号，但最坏日子过去不等于好日子来临。nick援引CF40统计的1970年以来15国22次房地产危机指出，主跌浪发生在前3年，主要指标平均7年后才回升、10年才可能破新高。三人详解楼市分化已细到小区内部：二房折价、三房溢价，光看城市指数不够，还需关注老破小、高租息、核心区等细分指数；产品力成为新变量，得房率120%、光厅入户等颠覆性户型出现在土地难卖的城市，房子像红酒一样分年份，2021年上海的「许愿池」与2024年大理石上墙形成鲜明对比。嘉宾还分析旅居成为刚需、老城复兴等新趋势，将新城比作成长股、老城比作红利股，并警示有些房子价格可能永远不会回到高点。实操上，现在未必是裸卖好时机，却是把差房子换成好房子的时机，置换宜先卖后买、抓新政策出台后一至两周；可通过观察标杆小区低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨来判断企稳，刚需可开始认真看房，2026年上海五年限售到期或能买到低于2021年的价格。

卖房指南2.0：给中介一点小小的反pua震撼

2024年8月12日 · 1:15:28

本期「听懂涨声」请到一个月卖掉3套上海房子的奶爸小Y和刚卖掉学区房的「燕妮聊基金」主播燕妮，与主持人杨天楠复盘2024年新政后上海熊市卖房的实战打法。核心结论是：熊市成交平均需要约40组带看才能换来1到2个有效报价，而有租客在住、无法随时带看的房子几乎卖不动，两位嘉宾都是清走租客后才快速成交。节目详解了如何挑选链家维护人（有年资、带看多、成交多），如何识破中介的假底价、诋毁拆台和压价话术，并指出挂高价后逐级下调的添油战术不可取，降价应一次性到位、借新政放量时点出手。小Y还分享了自己在小红书挂牌、请中介拍探房视频并投流、上门向周边销冠门店做地推等主动获客方法，以及绕开两个点中介费的手拉手成交路径。两人还讨论了置换客群中先卖后买派与骑驴找马派的差异、议价谈判的疲劳战术（带好充电宝和冰美式），以及学区房的聪明买法：只买便宜的挂户口老破小、居住与学区分离，因为2017年出生在6000点的一代将让学区溢价持续消失。

我爱问楠师：老破小还有救不？给句准话行不行？

2024年5月27日 · 53:19

「听懂涨声」主播杨天楠（长波家庭财富工作室创始人）开启个人solo栏目「我爱问楠师」第一期，结合昨晚出台的上海楼市新政与自己创业三周的经历，集中回答十余位听众的提问。他认为本轮新政超出预期，核心是给资格（社保满五改个人满三、离婚取消追溯、二胎多买）和给钱（首付降至20%、利率降至3.5%）两条路径，真正超预期的是国有平台公司收储二手房的可能回购方案；对老破小他给出三点结论：除少数内环区外长期看没有价值，但现在未必是卖点、可以等政策发酵，租售比2.5%到3%也构不成安全垫。创业部分他解释为何现在才单干：早年帮李迅雷、陆鸣等经济学家做课程塑造了他对房地产的认知，在机构任职时做个人IP有职业禁忌，而播客在2022年拯救了他；创业三周虽收入很少，却带来更自洽、更谦卑、更珍惜时间的好处，他认为上班最大的痛苦来自缺乏意义，而家人信任是创业的前提。他分享咨询业务的五个没想到：前十组客户全是女性（男性更愿为面子花钱），客户素质高但买房决策草率（三天看房还贷30年很常见），宁波等华东强二线城市挂牌量达5%到10%、楼市已严重恶化，越来越多95后、00后把房子当资产配置而非人生必需品。如何卖老破小，他列出定价（反向路演）、清房、美化、挂牌、营销、调价、谈判七个动作，并强调挂牌价、见面价与成交价之间的折扣博弈。最后他建议一线城市打拼的年轻人先拼命存下200万到300万，因为本金买的是选择权，并以夫人那句把我当做你的股东收尾。

Vol.08 | 2024卖房指南：听完这期熊市里再也不会割肉了

2024年5月6日 · 1:38:43

「听懂涨声」Vol.08中，主持人杨天楠与两位受其此前房产节目启发而卖房的嘉宾——8年互联网产品经理苏瑞和前大厂运营扬采——复盘2024年上海熊市卖房的完整方法论，核心结论是：供大于求后，卖房必须像卖新房一样做包装、推广和谈判。苏瑞以37天成交一套挂牌410万的老破小、最终385万出手，靠的是断舍离加不到2000元的软装改造、逐项拆解中楼层、河景、玄关衣帽间等差异点折算出价格底气，并设计合景、改造风水、置换发展三个品牌故事；他与妻子唱红白脸，坚持先卖后买、拒绝独家、识别假带看与假报价（没看过房、报价明显偏高、追问细节就支吾的都不信）。扬采两年内卖掉三套房，第一套三周成交，但朝阳老塔楼那套因锚定效应和认房不认贷后抛盘增多而拖了大半年，最终踩着楼上低价成交的底线、以配合买家缩短周期为筹码出局。杨天楠分析上海四种需求——刚需、改善、学区、投资——指出改善占50%到70%是最大驱动力，学区跌最惨，并提醒不要被挂牌数吓到，40套挂牌中诚意卖的只有四五套，最危险的是急售砸盘的房源；维护人的好坏则直接决定成交时机。谈判环节两人强调：永远不要向中介暴露心理底价，降价必须给出依据，可准备家具家电清单做让利筹码，若挂牌一两天内报价达到预期就不要再等。