# 试住三天后，爸妈问我：养老社区怎么比度假村还会玩？ 听懂涨声 · 2025-08-05 本期《听懂涨声》养老对谈第二期，由杨天楠主持，与中国太平·梧桐人家社区管理者Karin（钱琳）和「养老指南」主理人小王一起深入讨论养老服务业态与高端养老社区的真实样貌。Karin用社区健身房从无人问津到下午睡完午觉就满员的案例说明：老人在商业社会被普遍排斥（65岁、70岁以上被游乐园、航空公司、游泳池拒之门外），而养老社区的价值恰恰在于让长者重新融入有共同语言的群体，甚至认知症老人也能通过参加歌友会等集体活动逐步改善攻击性症状。两人还分析了子女与老人入住前的顾虑：老人担心付了钱得不到好服务、舍不得把钱花在自己身上，而约30%家庭往往是在突发脑梗等健康事件后才下定决心，管家五分钟内赶到现场的紧急响应提供了核心的心理安全感。费用方面，Karin给出具体数字：试住4天3晚仅1200元含三餐，一室一厅月度试住5800元含餐，长期养老服务费1.2万到2万属合理且可持续的区间，低于6000元的社区不建议选，因为费用80%是基层人员工资、人工成本必然上涨。选机构时要优先国央企背景、看物业是自建还是一年一签的租赁，旅居养老则适合70岁以下身体尚可的长辈。小王最后强调，国内优质养老服务目前定价非常划算，高端社区回本周期约七八年，未来护工只会更贵更难招，现阶段有条件就入住在财务上反而划得来。 ## Questions this episode answers ### 养老社区的短期试住体验怎么收费？ Karin介绍，梧桐人家有4天3晚和7天6晚的体验套餐，4天3晚只要1200块钱，含一室一厅和三天的餐，住在社区内的酒店。如果想长期体验，可选一个月到三个月的试住，一室一厅一个人入住是5800元且包一个月的餐，住在正式住户楼栋，服务与长期入住完全一致，甚至提供代配药。 [21:35](https://tdzsfm.com/f5153bb1-5c0b-4722-b7c8-0f4afe8fac04?t=1295000) ### 入住高端养老社区，长期费用大概要多少？ Karin表示，养老服务费分收大额押金和不收两种：收押金的月费较低，一般在1万块以下；不收押金的则在1万2到2万这样的区间。她认为收到1万到2万之间是合理且能持续提供服务的水平，因为费用约80%是基层人员的工资，人工成本只会越来越高，大家要对服务费长期向上微调有预期。 [26:15](https://tdzsfm.com/f5153bb1-5c0b-4722-b7c8-0f4afe8fac04?t=1575000) ### 什么样性格的人适合做养老服务行业？ 小王认为关键看这个人有没有耐心、是不是长期主义。Karin总结为两点：一是耐心，懂得耳背的老人要多说几遍、换角度解释；二是韧性，碰到障碍、挫折甚至冤情时，还能把牙打落了往肚子里咽，继续认定方向往前走。她接触的养老院院长不抱怨，相信社会在进步，还愿意培养接班人。 [12:07](https://tdzsfm.com/f5153bb1-5c0b-4722-b7c8-0f4afe8fac04?t=727000) ### 挑选养老机构时，除了价格还要注意什么？ 小王提醒要关注物业产权：一种是自建地皮，不存在租期问题；很多机构物业是租的，长租10年、20年比较稳定，但有些合同一年一签，做得好反而可能被业主涨房租或收回物业，导致老人面临解散。Karin补充尽量选自建或有长期租约的，消费者可以问工作人员或侧面了解、互相印证。 [37:25](https://tdzsfm.com/f5153bb1-5c0b-4722-b7c8-0f4afe8fac04?t=2245000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[2:26] 健身房爆火** - [2:29] 梧桐人家Karin：社区健身房开业时没人相信老人会来，如今下午两点睡完午觉全满了 - **[4:11] 社交环境** - [4:19] 小王：70岁以上老人被游乐场、航空公司、租房市场全面排斥，商业社会对老人并不友好 - [6:53] 小王：养老质量取决于身体和社交环境，中年人靠搭子，老人也需要社会化支撑 - [8:30] 小王：阿那亚和良渚证明小环境比大环境重要，这一代老人的退休生活将完全不同于上一代 - [11:39] Karin：北京三四百套失独老人公寓两个月住满，唯一需求是帮他们规划走之前把钱花完 - **[12:06] 从业者性格** - [14:05] Karin：好的认知症机构靠引导参加歌友会，老人从拒绝到打节拍再到一起唱，攻击性症状逐渐改善 - **[14:25] 入住担忧** - [17:10] Karin：日本前十大连锁健身房已有专注老年人的品牌，老年旅行社已上市且利润率更高 - **[17:11] 家庭文化** - [19:20] Karin：做养老服务的人要有耐心和韧性，牙打落了往肚子里咽还能继续往前走 - **[23:28] 适老化设计** - [24:58] Karin：老人不愿进传统养老院，是不想最后的天地只剩一张1.2米乘2米的床 - **[26:15] 长期费用** - [29:15] Karin：30%住户是突发脑梗等健康事件后决定入住，看中的是五分钟内有人赶到身边 - **[29:20] 挑选要点** - **[34:00] 旅居养老** - [35:08] 梧桐人家试住价格：4天3晚1200元含三餐，一个月一室一厅5800元包餐享正式住户服务 - **[37:24] 物业产权** - **[39:19] 定价划算** - [39:43] Karin：养老社区月费1万到2万才可持续，低于6000元的社区大概率会减配或涨价 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **小王** (guest) ## Topics 养老与长期趋势 ## Mentioned 中国太平 (company), 养老指南 (product), 梧桐人家 (product), 阿那亚 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:05] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天楠 。 书接上回 ， 今天是我们养老对谈的第二期 。 本期节目由中国太平梧桐人家特别赞助播出 。 梧桐人家是一个很特别的养老社区 ， 集生活照料 、 康复护理 、 文体娱乐等多功能于一体 。 相比较传统的养老院 ， 这里更像是一个专为退休生活设计的 " 享老乐园 "， 让每一天都在度假中度过 。 那上期节目也提到过 ， 前段时间呢我和朋友亲自去了梧桐人家考察两次 ， 一个很深刻的感受是 ： 与其说这是一个养老社区 ，不如说这是一个长者的旅居之所 。 想象一下， 如果老人是居家养老 ， 一天可能是在买菜 、 做饭 、 看电视当中匆匆度过 。 但是在梧桐人家呢 ， 长者可以清晨和邻居们散步闲聊 ， 上午参加交谊舞或者摄影的社团 ， 下午享受康复医院的按摩疗程 。 相比较居家养老 ， 梧桐人家更懂长者到底需要什么 。 不仅是社区环境优美如画 ， 房间内还配备了 40 多项适老化的设备 ， 比如全屋的防滑地板 、 一键呼叫和智能门卡 ， 确保安全无忧 。 而更重要的是 ， 这里有三大管家的贴身服务 ： 生活管家 ， 随时帮你处理生活琐事 ； 健康管家 ， 专人管理慢性病和代配药 ； 快乐管家 ， 则策划各类的活动 ， 让老人可以结交志同道合的朋友 。 而说到入住呢 ， 梧桐人家一直是以中生会籍为主 ，但是最近推出了超火爆的短期体验 ， 能够享受 3 天的一室一厅含三餐 ， 完全融入社区生活 。 如果你希望给自己的长辈一份品质养老的体验 ， 可以扫描 shownotes 里的二维码预约管家尝试 。 我们还开通了一个咨询助手 ，有兴趣的朋友可以添加了解 。 那这期节目呢 ， 我们还是很幸运地请回了两位重量级的嘉宾返场 ：" 养老指南 " 的主理人小王和梧桐人家社区的管理员 Karin。 我们会一起深入探讨当下的养老服务业态 。 **小王** [2:16] 大家好 ， 我是小王 ，" 养老指南 " 的主理人小王 ， 专门是拍全国各地非常前沿有意思的银发经济的这个项目 。 **Guest** [2:25] 大家好 ， 我是钱琳 ， 英文名字 Karin，也在这一行已经算是有个七八年的时间了吧 ， 是一个还算资深的社区的管理者 。 ### 健身房爆火 **Guest** [2:36] 我们那健身房刚开始开的时候 ， 连我都不相信有人去 。 咱们就招了一些健身房的小伙子 ， 就跟他说 ： 你给我们老人住户直接去定制一些适合他们的健身计划 ， 我们反正买的也是这种适老化器材 。 刚开始是啊 ， 没人相信啊 ， 谁愿意 ？ 因为第一 ， 我们社会上的健身房传统排斥我们老人觉得高贵啊什么 ， 我们 60 岁以上不可能你买得到健身房的卡的 ， 对吧 ？ **小王** [2:59] 其实你现在想想看 ， 一个人到了 70 岁 ，他天然的就会被社会排斥 ， 被社会的商业化的所有机构去排斥 。 你到游乐园 ， 你到那个旅游景点 ， 你去滑雪 、 去潜水 、 去坐船 ， 甚至去游泳 ， 你到所有的娱乐化设施 ， 每个人都会告诉你说 ：65 岁以上 ，70 岁以上啊就不允许玩了 。 **Guest** [3:21] 我要陪同 ， 甚至航空公司都是这样 。 **小王** [3:22] 对 ，70 岁以上你连租房都很难租到 。 **Guest** [3:25] 对对对 ， 这个就是很明显 ， 就是老人在商业社会上他是会有一种被排斥甚至是不被接纳的这种感觉的 。 然后好了 ， 到了我们这里啊 ， 社区里面还专门有人给你服务 ， 给你指导 ： 哎你这个器材要怎么上 ？ 你这个器材平均多长时间 ？ 哎阿姨你的这个情况 15 分钟够了啊 ，15 分钟我会看你情况 ， 你出没出汗 ， 你的心率怎么样 。 慢慢开始引导他养成这个习惯了 。 你看我们现在你再到我们健身房 ， 一到下午 2 点多钟啊 ， 睡完午觉的全出来了 ， 小王去过好几次了 。 对吧 ， 健身房里面全是人， 为什么会产生这个情况 ？ 老人说 ： 哎我为什么要住养老社区 ？ 因为我那么喜欢游泳 ， 迈开腿我上海市兜一遍 ， 没有游泳池愿意让我进来 。 但是我们在养老社区想怎么游就怎么养 ， 我真的有风险的时候 ， 社区也会歧视我 。 ### 社交环境 **小王** [4:13] 对 ， 我自己感觉啊 ， 第一个是身体会决定养老质量非常重要的原因 ， 第二就是社会化的这种环境是很重要的 。 因为我身边很多的一些中年人， 生活当中呢 ，他最重要的是什么 ？ 找到各种各样的搭子 。 因为你不可能所有的事情都跟老公老婆一起做 ， 对吧 ？ 比如你在单位里面吃饭 ， 你要有那种吃饭的一些搭子 ； 你出去有的时候运动 ， 比如打羽毛球 ， 你可能有运动的一些搭子 。其实大家对于社会化的依赖程度是比较高的 。 你会发现说商业不是万能的 ， 你社会化问题就是我们彼此服务 ， 然后彼此的协作 ， 然后妥协 ， 用一些社会化的一些形式来解决一些养老的问题 ，并且这个东西它拉长来看 ，其实可能才是最有效率的 。 就我最近这一到两年， 因为包括做播客 ， 你会发现说 ， 比如说河北有个地方叫阿那亚 ， 你看上去它是一个度假地产是吧 ，但实际上它那边入住了很多的一些社区化的一些东西 。 比如说你做一个个体创业者 ， 或者你是一个小众的一些艺术家 ， 你在那边就会有很好的生态 。在上海附近那个 ， 比如说像良渚那边也会有 ， 那很多阿里退休的员工 ，其实可能也没那么大 ， 可能也就 50 来岁 ，但是他财务自由了 。 **Guest** [5:24] 财务自由比较早 。 **小王** [5:25] 他就在良渚那边 ， 可能就会有些创业者会行使之家 ，他们彼此还会去投一些彼此之间的一些项目 ， 然后边上也会有些社区和一些商业化的地方 。 我觉得慢慢的中国人开始意识到说 ， 大环境不是最重要的事情 ， 最重要是小环境 。 小环境就是说跟谁一起玩 ， 一起玩什么 ， 能够让自己心情好 ， 能够让自己得到更多的一些社会化的支撑 。 这个是我觉得这一代的老年人和上一代的老年人非常大的一个区别 。 所以开始说到这个东西 ， 我觉得也是个预演 。 什么预演 ？ 就是当我们老了以后的生活 ， 一定不适合 20 年前 、30 年前的老人过同样的生活 。 马达嫂对吧 ， 然后给孩子准备晚餐 ， 然后就跳个广场舞 ， 就这样过日子 ，不是这样的 。 随着这个科技的进展 ， 这个技术的进步 ， 寿命越来越长以后， 第一个是他所享受的养老的生活是不一样的 ； 第二是他需要的养老的一些服务 ， 包括在精神层面的一些养老 ， 这些服务一定他的商业机会也是越来越大的 。 **杨天楠** [6:30] 对 ，是的 ，因为其实刚刚天楠提到一个点啊 ， 你看一个好的个体或者一个好的创业企业 ， 它都是依靠依托于一个生态的 。 为什么所有的科技公司原来不在硅谷就在中关村 ， 对吧 ？ 刚刚说的现在搞 AI 的可能都在杭州的良渚 ，因为基于一个群聚 ，有一个生态以后， 你相关的所有的配套支持服务都会非常到位 。 如果你是创业的话 ， 可以降低你很多的创业成本 ； 如果你是养老的话 ， 可以降低你很多养老的成本 。 有了这个生态以后， 人整体生活状态啊 ， 心态啊都会好很多 。 我这里就举一个例子 ， 我最近还看到一个项目 ，他们做一个特殊的人群 ， 就是失独的家庭 。 这些父母呢 ， 都是要不就没孩子 ， 或者孩子因为各种原因可能已经过世了 。 那他们这个人群就非常的聚集 ，他们做了一个失独的这个老年的公寓 。 那个公寓收费也不便宜 ，但是他在北京三四百套房子吧 ， 出来以后两个月时间里面就全没了 。在那住的全都是失独的人群 ，他们对他们叫物业方吧 ， 或者养老机构吧 ， 唯一的需求就是怎么帮我规划一下， 走之前要把钱花完 。 就是这样的一个规划 ， 所以他的付费意愿非常强 ， 付费能力也非常强 ，而且这样一群人很容易玩在一起 ，他们有共鸣 。 所以说为什么我觉得这个社会发展以后 ，其实人的群居化 、 社群化会越来越明显 。 就像梧桐人家的 ， 可能很大一群都是原来的这个退休的大学的老师啊 ， 或者是中学的老师啊 ， 或者一些退休的干部 ，因为他们在一起群居化 ，他们有共同的语言 。 刚说的失独的可能又是一个人群 。 为什么像认知症的养老机构 ，他们也是聚在一起的 ？ 因为除了他们认知症专业的照护以外， 还有很多时候在他清醒的时候 ，他们互相之间也是有一定的共鸣的 。 你比如说我就举个例子 ， 认知症很多时候都是在家里实在待不住了 ， 子女才把老人一定要送到机构里面去的 。 那你知道我看到一些好的养老机构怎么帮他改善他的症状吗 ？ 就除了专业的照护以外， 很重要一点就是让他重新融入到一个集体当中 。 我之前有去过国内最好的这个认知症照护机构之一吧 ，他们就是的 ， 很多老人刚过来的时候会砸东西啊 ， 扔东西啊 ， 攻击人啊 ， 这种情况很多 。他们是怎么让他慢慢症状改善呢 ？ 就是引导他去参加集体活动 。 你比如说一起去参加海马体工坊 ， 或者是一起去参加歌友会 ， 然后那些老人一开始他是拒绝的 ，因为他觉得我又不要唱歌 ， 我才不要去参加呢 。 比如说他说 ：" 哎你不去唱没关系 ， 你先在旁边坐着听 ， 听一听总可以吧 。" 哎就这样一次引导 ，他一开始坐在旁边听 ， 第二次他可能听着听着就跟着节奏 ，他可能去踮踮脚会去打节拍了 。 那第三次 ， 哎他可能就加入到他们里面一起唱了 。在过程当中， 哎他的认知症的很多症状 ， 攻击性的一些症状就逐渐被改善了 。 回到点 ， 就是为什么养老机构很多时候对照护来说是有价值的呢 ？ 一个就是他的专业度 ， 第二个就是还是很多人待在家里面 ，他是缺一个人跟他说话的 。 那到了那样的机构里面 ，他其实又重新融入到一个集体里面 。 大家也可以想象一个一个小孩子 ，他是在学校里面跟同学们一起成长更健康呢 ， 还是一直关在家里只能上家教 ，他也没有人说话 ， 这个小孩的成长更健康 。 这样比较一下 ，其实就能够发现 ， 你养老的话还是需要一个社交环境在里面的 。 **小王** [9:48] 对 ， 尤其是跟同龄人 、 同类人一起玩 ， 这个是人学习的一种最快的方式 。 孩子是这样 ，有的时候老人也是这样的 。 **杨天楠** [9:57] 也是这样的 ， 对 。 **小王** [9:58] 所以说无论你是住到养老机构里面去 ， 对吧 ， 像梧桐人家这样的非常大型的这个社区 ， 大家可能也是相似的经济收入啊 ， 可能之前的文化水平也比较接近的这样社区 ， 还是你居家养老 ， 我就去附近的老年活动中心 ， 一起出去旅游也好 ， 一起去打牌也好 ， 这一定还是要寻找一个社交的出口的 。 **杨天楠** [10:19] 我前一天是跟一个朋友 ，他是投日本的一些银发产业经济的一个 VC 嘛 ，他在日本投了很多的这样的一些行业 ， 所以他在日本做调研的时候 ，他就跟我分享了一些经验 。 日本他是最早深度老龄化的一个国家 ，而且他跟中国都是这个儒教文化圈嘛 ， 很多的一些老年人的这种生活习惯啊 ， 价值观念啊 ， 包括消费理念啊 ，其实都比较类似的 。 但是他调研的时候 ， 你就会发现说 ，在日本前十大的连锁健身房里边 ， 排在第一第二的 ，其实就有一家专注为老年人提供的这个健身房了 。他们有一家是专注为老人提供的一个旅行社 ， 已经是 IPO 了 ，在日股上市了 ，而且他的这个利润率会比其他的要高很多 。 因为很简单 ， 这些老人他都是会员制的 ， 就是你要先付了会费 ， 你才能够参与旅行社组织的一些活动 ，而且他们所有活动都是兴趣导向的 。 比如说你同样是看樱花或者是怎么样 ， 那我是到底是摄影主题还是油画主题 ， 我们去拍富士山还是去油画画富士山 ，他每一个东西都是通过兴趣导向去做主题 ， 所以他的客单均价是非常的高的 。 这个产业在日本实际上他们的商业模式已经被验证的非常好了 ， 包括从银发友好的商场到旅行社到健身房 ， 我觉得这个趋势是相当明显的 。 只是我们现在国内的很多商业机构可能还没有意识到这里面的一些机会 。 **Guest** [11:45] 这个是需要全社会从法律 、 从社会保障的机制要去突破的 。 **杨天楠** [11:49] 虽然大家都觉得银发经济好 ，但最后会发现 ， 能把银发经济或者养老服务做好的很重要的一个点是从业者 ，他本身是不是一个有耐心的人 ？ **小王** [11:59] 他有没有长期主义 ？ 他是进来捞一笔的 ， 还是说他真的是对这个行业有耐心 ？ **杨天楠** [12:04] 不光是我觉得这个理念 ， 还就是你的个性是不是有耐心 。 ### 从业者性格 **小王** [12:07] 我多问一下， 什么样的人你觉得他适合做养老服务行业 ？ 是什么性格样的人 ？ **杨天楠** [12:13] 我很难去描述啊 ，但是你只要跟这个人聊两句话 ， 你大概就知道这个人适不适合做养老 。其实我自己是有这个感觉 ， 你会看到有很多人， 包括把物业服务也好 ， 把居委会的服务能做好的 ， 你会感觉他出来 ，他是一个跟人说话挺有耐心的人。 **Guest** [12:30] 我觉得是两点 ， 一个是耐心 ， 一个是韧性 。 因为耐心其实大家都有 ， 大家都知道应该跟老年群体怎么样去相处 。 我们都知道 ， 哎他可能耳背 ， 我要多说几遍 ， 发觉他的理解能力好像有偏差 ， 我要去用他的角度 ，是从用不同的角度去把他这个事情搞懂 。 但是我觉得就是耐心是一方面 ， 另外一个是我一直觉得做任何行业 ， 尤其做老年的慰劳服务这个方面 ，他是要有韧性的 。 当碰到障碍了 ， 碰到挫折了 ， 甚至是碰到冤情了 ， 你还能这个牙打落了往肚子里咽 ， 你还能继续选择自己认定的方向往前走 。 我觉得这样的人在这个从业的过程中 ，其实是看得出来 。 我接触过很多这个养老院的院长 ， 我看他们在从业过程中， 传统的我们说公办的那些养老院的院长不容易的 。 第一 ，他不抱怨 ，他认为这个事情我忍一忍 ， 我再做一做 ， 我能够看到转机 。 第二 ，他认为说这个是个现状 ， 我能接受 ， 大家之间也许能够再互相谅解 。其实大部分人是理解的 ，是谅解的 ， 就只要有这个劲儿 ， 能够把自己再往前推 。 你要不是说这个理想信念有多高或者怎么样的 ， 我觉得很多人认定了这条路 ，不论路上经济坎坷如何 ，不论这个路上碰到了风风雨雨 。 **小王** [14:00] 他要有信念 ， 能把这个事最后能去做 。 **Guest** [14:01] 最后是做的 。 **小王** [14:02] 他相信这个事是能被解决的 ， 很重要 。 **Guest** [14:04] 因为我认识一些老院长 ，他确实是把自己现在的处境跟十年前他当时的处境去比对 ，他发觉是有进步的 ， 社会是有进步的 ， 我就能够坚持往这条路走 。 第二 ， 让我愿意培养下一代的接班人， 培养后面的后备力量 ， 这本身要信念的 。 你自己对这个东西不认可 ， 你不可能培养人的 。 ### 入住担忧 **小王** [14:26] 我是这么觉得 ， 我们前面说到了两类主体 ， 一个是偏商业的主体 ， 一个是偏社区的从业者 、 服务者的主体 。 但实际上一个老人要进入养老社区的时候 ， 比如进入梧桐人家的时候 ，有一个重要的积极的参与者 ，其实我们前面没有说到 ， 就是他们 ， 包括他们的子女 。 因为我自己感觉到 ， 这其实也是一个很大的阻力 ， 无论是出于文化习俗也好 ， 或者是一些旧有的观念也好 ， 大多数的子女在送老人去养老院 、 养老社区的时候 ，他总是顾虑会比较多 ， 或者说是他会比较担忧 。 **Guest** [14:58] 我觉得呢 ，其实主要担忧来自于两个方面 ， 一个是经济方面的 ， 我们现在的这一代的要进入养老社区的这个群体啊 ， 年纪基本上在 70 岁以上 ， 所以呢 ，他第一是担心养老院我付了钱也得不到好的服务 ，他对这个服务的不确定性 ，因为他没看到过这样的服务 ， 对吧 ？ 他对这个东西靠脑补很难补过 ， 这个是一个 。 第二呢 ， 我们的这一代的父辈啊 ， 真的很好 ，因为他们想把所有一切都留给子女 。 我今天多花了钱 ， 子女就少用了 ，他们是处于关爱这些下一代 ， 甚至孙辈的那个角度去说 ：" 在我身上不用花钱了 ，在我身上节约点 ， 我省下来的就是你们的 。" 他有这种很强烈的驱动 ， 我们家里的仅有的钱不要浪费在我身上了 。 另外呢 ， 我觉得还有一些呢 ， 就是经济方面本身的原因 ，因为我现在 70 岁超生 ，75 岁超生 ，他们生长环境啊 ，在于新中国成立后比较艰苦的一段时间 ， 所以他们骨子里带有那种例行节约的思想的 ， 所以他们也觉得养老嘛 ， 我就过得去 ，他们可以维持在一个非常低水平的生活质量上面 ， 觉得我够吃饱 ， 生病有地方看就行了 。 至于说有没有人说话 ，有没有群体性的 ，有没有这种高质量的生活 ， 我不是很在乎 。 那么当我们现在具备一定经济条件 ， 尤其是在 80 年代改革开放以后 ，他确实家里通过这个时代的机遇开始积累一些财富 ， 积累一些生活条件 。 那么好 ， 这个时候子女也会说 ， 现在市场上开始出现了一些高质量的养老的社区 。 就像我们住户有人跟我说过 ，他之前因为往往都是后来是独居了嘛 ， 我想去找养老机构的时候 ， 我就明确排斥公办的养老院 ， 明确排斥那种按床位卖的那一些的传统养老院 。 **小王** [16:49] 他这种是名正举管的那种 。 **Guest** [16:51] 他觉得名正举管的是很好 ， 我也知道保基本 ， 我也知道很规范 ，但是我不喜欢那种感觉 ， 我不喜欢我最后的那一个天地 ， 就是一个 1.2 乘以 2 米的床上 。 这个是给他们一个强烈的暗示 ， 好像我今天进去的这样的机构 ， 我就进行倒计时了 。 **小王** [17:10] 我就出不去了 ，有的人甚至觉得 。 ### 家庭文化 **Guest** [17:11] 对对对 ， 所以这个是一个蛮难突破的心理障碍 。 然后呢 ， 就是不用花钱 ， 或者是要把钱留下来给小辈啊 ， 这个又是另外一种驱动 。 另外它往往这个转变会在什么时候 ？ 我们说我们刚开始第一批的客户 ， 高比例的都是空巢 ， 对吧 ？ **小王** [17:31] 还在国外 。 **Guest** [17:32] 对 ， 孩子在国外， 国外都几十年了 ，因为他们这个年纪孩子都五六十岁了 ， 孩子在国外都二三十年了 。 还有一些呢 ， 就是丧偶的 ， 单身了 ， 子女呢 ，有可能工作也比较忙 ，因为我们的现在受的结构和生活节奏跟我们以前富一辈的不太一样 ，他们也开始慢慢接受了这个时代的变化 ， 给家庭结构带来的这个冲击的 。 我也不要影响你 ， 你去忙你的事业 ， 我自己找个好一点的地方 ， 大家都能接受的 ， 安排好我的养老生活 ， 你们就放心去闯事业吧 ， 你们就放心去照顾你们的子女吧 。 这一些家庭都是相对来说家庭基础比较好 ， 家庭和睦程度非常高 ， 上一辈和下一辈之间互相理解能力很强的 。 你看养老社区里面住的往往都是这样的家庭 。 **小王** [18:18] 我就感觉比较独立 ， 可能父母这辈是知识分子 ， 孩子这辈也是知识分子 ， 所以他们彼此之间相对独立一些 。 **Guest** [18:24] 对 ， 相对来说我们互相没有要求我养儿防老 ， 一周来一次 ， 你来看看我就行了 ， 哪怕你没有空你也可以不来 ， 我们打个电话 ， 我们这个感情不会淡 ， 我们互相之间都知道彼此牵挂 ，但是我们自由一方心 ， 自由一方天地 。 那我觉得在上海这样的家庭数量还是比较多的 ，不像我们现在有个项目在广东地区 ，他们挺难做的 ，其实广东省会城市啊 ， 广州 ，他所面临的这个社会环境就不太一样了 ， 对吧 ？ **小王** [18:52] 其实更传统一点 。 **Guest** [18:53] 包括我们四川的项目也是一样的 ， 小王也去过 。 **小王** [18:57] 就是说多子女更难商量下来这个东西 。 **Guest** [19:00] 其实我们现在目前的住户大部分都是多子女 ， 往往就是说多子女你的家庭还比较团结的 ， 想法还是比较一致的 ， 这种家庭更难能可贵 ，而且这种家庭更容易让老人去追求自己想要的养老生活方式 。 我们里面也有 30% 的家庭 ， 我是问过他们的 ，他们是怎么回来的 ， 发生事情过了 ， 这 30% 里面超过一半以上 ， 甚至 80% 事情是发生在本人身上， 突然有脑梗 ， 突然出现了一些极端的病症 ， 突然有一个不大不小 ， 对自己身体多少有点冲击的事件 ， 想身边没人不行 ， 没人应急不行 。 所以往往进来不是说看中我们的多少的课堂服务啊 ， 什么什么 ，不是这些东西 ，他看中的就是紧急就医 ， 看中的就是有管家 ， 打个电话就能叫到 ， 这就是我们上海常说的叫得硬 。 这个时候他希望我一有事情抄起电话 ， 你们有人马上五分钟以内到我身边 ， 这个是一个很强烈的心理需求 。 就像我们现在很多住户说 ， 管家的存在是给他们提供了心理安全感 。 **小王** [20:10] 对 ， 大家没有去过梧桐人家社区 ， 大家感受不到 。其实因为我参观过他们所有样板房 ， 看过好几回 ，在墙上面其实都会有那种红色按钮嘛 。 **Guest** [20:19] 对 ， 就是这种红色按钮 。 **小王** [20:21] 还有随身佩戴的 ， 室外也有 。 对 ， 还有随身佩戴的那个牌子嘛 ， 就是如果你出现了身体不适的话 ， 第一时间管家迅速的赶过来帮你去 。 **Guest** [20:30] 而且呢 ，他的从物理结构来说 ，他不是我们传统养老院的推开一个门 ， 里面好多床 ， 我还是一个家庭 ， 你来看过的 ， 还是一套房子 ， 小一点一室一厅好 ， 大一点两室一厅也好 ， 我是独门独院 ， 我自己独立的一套房子 ， 关了门我就是小家 ， 推开门我就是大家 ， 就这种感觉我很好 。 社区如果再造的漂亮一点 ， 像我们里面有湖啊 ，有什么东西 ， 自然环境又好一点的 ， 我就更舒服了 。 那么这个是硬件环境本身的事情 ，但是更多来说硬件要过得去 ， 看得入眼 ， 软件更要能够在我需要的时候及时跟得上 。 你看我们现在的不管营销手段也好 ， 我们说我们希望客户来短期入住 ， 我们不是设置了一周以内的体验的套餐 ， 我们为什么有这样的 ？ 因为我们希望通过这样的短期体验的套餐 ， 能够让大家有勇气走进来 。 **小王** [21:27] 这个体验套餐能不能展开说一说呢 ？ 包括来了以后有哪些服务 ， 或者说是这个能够给大家带来什么样的一些东西 。 **Guest** [21:35] 是这样的 ， 如果大家现在对我们这一类的社区还有点模模糊糊的概念 ，但是想深入了解的话 ， 我建议啊 ，其实各大养老社区都有 ， 大家可以去用这种短期服务 ， 让我们的长辈们走进来 。 那么像梧桐人家的话 ，他有 4,300 晚 ，4,300 晚只有 1,200 块钱 ，1,200 块钱一个一室一厅的房子 ， 然后还含这个三天的餐 。 大家说 ， 哎 ， 这个好像比农家乐还便宜 ， 我们目的不是便宜 ， 目的不是说我便宜了大家 ， 哦 ， 我来住三天 ， 我希望这个三天里面大家是可以充分融入到我们长期住户的生活上来 。 那么我们现在一周内的 4,300 晚和 7,600 晚是住在我们的梧桐人家酒店 ， 梧桐人家有个酒店的 ，但这个酒店也在社区内 ， 它跟社区没有这个边界的 。 但是你参加的所有活动 ， 可以找我们的酒店的服务人员来联系 ， 您需要去参加的活动 。 那像游泳啊 ， 游泳这些我们就比较保留 ， 还有一种就是大家已经有想知道长期一点的社区服务好不好 ， 关键是这个生活我适不适应 。 那么可以选择一个月以上 ， 我们最多是提供三个月 ， 三个月的体验入住 ， 试住 。 因为我们不同的房型是不同的价格 ， 像一室一厅 ， 如果一个人入住就是 5,800 元 ，而且一个月的餐都是包的 ，5,800 元是住在我们一号楼 ， 这是我们有正式住户的楼栋 ， 这个楼栋里面所有的服务跟你长期入住完全一模一样 。 有些人说觉得过来比较麻烦 ， 好像过晚瓢盆都要带 ， 这个就是我们正式住户的环境 ， 你是要带一些东西的 ， 来住个一到三个月 ， 来充分的感受一下社区的氛围 ， 关键是看看自己适不适合这样的半机器生活 ， 自己能不能接受这样的一个生活状态 ， 给你自己一个机会来评估 。 社区其实也在观察你 。 **小王** [23:27] 你是不是适合这个社区 ？ ### 适老化设计 **Guest** [23:29] 对 ， 我们也碰到过特别宅的 ， 大门不迈二门不出的 ，有些老先生在那个房间里面抱着个电脑只炒股票的 ， 那我们觉得你花这个钱意义就不大了 。 很多人说我的营销方式 ， 这个你好像不是很硬着卖货 ， 我觉得没意思 ， 这事情适合你就适合你 ，不适合你 ， 我觉得大家也不要勉强 ，因为这个事情持续不了 。 因为每个家庭去选择的时候 ， 着重点看重的方向是不一样的 ，有的人看重的就是及时的回应 ， 及时的服务 ，有的人看重精神文化需求 ，有的人甚至看中了我们的那个湖 ， 每天可以在这个湖旁边转一圈 ， 哪怕我什么活动都不参加 ， 转一圈我就超过 2,000 步了 。 我能够有一个环境去运动 ， 甚至有些是为什么原来居住的小区虽然还不错 ，但是适老化设施没有 ， 腿脚嘛也有不太好的 ， 这个景观设计啊 ， 弄得高高低低的 ， 好看蛮好看的 ， 实用性一点都不强 ， 尤其对老年人来说不友好 。 我要用个助步器 ， 要用个轮椅 ， 甚至说我自己抬个腿都很容易被绊倒 。 一般来说 ， 我们现在的大型的社区都有无障碍设计 ，而且是通篇的无障碍设计 ， 就像我们这里电动轮椅都可以走遍社区的每一个角落的 ， 这个时候设施 ， 适老化设施就对他来说很重要 。 我的无障碍设施 ， 适老化设施 ， 紧急按钮的设施 ， 我对我的生活保障 ， 我的安全性我很重要 。 如果你看中这一点 ， 那 OK。 那还有一个 ， 我们为什么说居家养老两大痛点 ， 适老化设施不足 ， 配套不足 ， 养老服务跟不上 。 因为我们靠街道 ， 我们现在靠长途线 ， 你能够管理多少时间 ？ **小王** [25:06] 而且这个东西它是有限制的 ， 就是因为我外婆就是用这个嘛 ， 社区会上门对你进行评估 ， 就你包括你的身体状况啊 ， 健康程度啊 ， 达到几级以后 ，他每周会上门的一些洗澡啊 ， 理发呀 ， 会有各种各样的一些服务 ，但他一定是到了 90 多岁 ，他评估下来是很少很少的人有机会能享受到社区的服务 。 **Guest** [25:27] 毕竟用的国家的财政补贴嘛 ， 所以 。 **小王** [25:29] 价格很便宜嘛 ， 每次才 10 块钱 5 块钱 。 **Guest** [25:31] 对 ，6 块 5 毛钱嘛 。 **小王** [25:32] 对 ， 反正就特别低 ， 所以才这样 。 但是绝大多数的人来说 ，他其实享受这个服务是达不到这个门槛的 ， 年龄和什么都到不了 。 **Guest** [25:39] 对 ， 所以我就觉得大家充分利用我们各大社区提供的这些体验的套餐 ， 当然我也非常欢迎大家到梧桐人家来体验体验 ， 光想看看这个生活到底是什么样的 ，不要光停留于想象 ，因为每个人内心的需求是不一样的 。 那么是不是适合自己 ？ 如果你觉得 OK， 这也是花小钱办大事 ； 如果你觉得不 OK， 这个试错成本讲真也不高 ， 与其是花在某一些莫名其妙的保健品啊 ， 莫名其妙的电销上面的这个钱 ， 这个东西其实为你探索一个新的生活方式 ， 这个成本对各大家庭来说可以忽略不计 。 ### 长期费用 **小王** [26:15] 我特别想问一下 Karin， 很多人对于养老社区 ， 特别是高端的养老社区 ，他们会有的担忧就是长期的费用到底是怎么样的 。 比如说我不是试住三个月啊 ， 未来在这边要一直住 ， 甚至是未来养老院也是在社区内去找一个养老的这个床位 ， 它长期可能会有多少费用 ， 什么样的一些支付的方式 ？ **Guest** [26:35] 是这样的 ， 像我们其实方式也比较多 ， 具体我还是希望大家能够走进社区来了解 。 但一般来说呢 ， 养老服务费现在有收大额押金和不收大额押金两种方式 。 那收大额押金相对来说 ， 它每个月的费用就比较低一点 ， 一般来在 1 万块以下 ，但是不收大额押金 ， 我们像泰康什么的 ， 它也有 4 万块的 。 但是大家知道养老是一个高人力成本的事情 ， 所以它会在 1 万 2 以上 ，1 万 2 到 2 万这样的一个区间 ， 这个时候大家去评估一下自己的能力 。 往往我觉得一般的长辈去评估的时候 ， 会评估自己的一个是退休工资 ， 还有就是在上海地区有资产性收入的 ， 对吧 ？ 我房租的 ， 或者我卖掉房子以后的这个理财收益 ，是不是能够覆盖我现在的这个水平 ？ 但是我建议大家不要刻意去找特别低价的社区 ，有些社区基本上啊 ，在 6,000 块以下 。 **小王** [27:29] 不建议找 。 **Guest** [27:30] 可能它是初期开业时间的优惠 ，因为服务这个事情一定要持续 ， 没有一个人希望住到社区来以后服务的水平是 。 **小王** [27:40] 长期亏钱你就很难 。 **Guest** [27:41] 对 ， 长期亏钱它不可持续 ， 就像我们买汽车一样会减配的 ， 原来不花钱的开始要花钱 。 我们其实上海其他有些社区现在已经是这样了 ， 原来不花钱的都要花钱了 。 大家每一个人住进社区 ，他都不希望涨价的 。 我以前一直认为养老服务费要去调整 ， 往上调整啊 ， 它挺难的 ， 就跟我们物业管理费永远不想涨一样 。 但是大家要面对一个事实 ， 人工的成本一定是越来越高的 ， 你越是希望有高品质的 、 高素质的服务 ， 那其实你的服务人员的基本薪资它不会太低 ， 太低也不符合正常的经济规律 ，不符合商业逻辑 。 所以目前来说 ， 收到 1 万到 2 万之间的 ，其实我认为是合理的 ， 且是能够持续性提供服务的 ，不要到最后再变 ， 一直在变 。 老年群体他本身是受不了的 ， 一会儿这个又没有了 ， 一会儿那个又没有了 ， 这个一会儿就要收钱了 ， 一会儿又怎么样了 。 这种变化我发觉是上了年纪的人不太能够接受的 ， 甚至是非常排斥的事情 。 但是大家要对服务费长期的微调 ， 向上的调整要有一些预期 ，也要有一些经济准备 ，因为其实您付的这个费用 80% 是基层人员的工资 。 **小王** [29:04] 这还是一个劳动密集型的一个行业 ， 它需要大量的人。 **Guest** [29:07] 对 ， 越是有一些要求 ， 越是希望这些人员能够达到服务水平和标准 ， 理解企业的管理要求 ， 它对人的要求是不低的 。 ### 挑选要点 **小王** [29:20] 我自己的一个感觉就是很多的老人 ，他进了养老院以后 ，他还会有一个担心 ， 这个养老院开不下去 。 很多的 ， 原来上海有那么多社区养老 ， 还有一些民营的 ， 就最后可能有的还不光是说老板跑了 ，有的就是说租金没有续下来 。 **Guest** [29:36] 这就是一个悖论 。 第一呢 ， 我希望你们去选择国央企 ，因为呢 ， 它真的合规要求会还是比较高的 ， 它不允许发生这样的事情 ， 这个是本身它的监管就是这么要求它的 。 因为民营企业我们不讨论 ， 我觉得跟老板个人意志可能有些关系 。 那么这个是第一 ，在选择它的开发背景 ， 它的运营单位的背景上， 给大家有个指导 ，因为相对来说比较安全和可靠 ， 这个是一个 。 另外， 这个悖论在哪里 ？ 大家进去的时候都不想付高费用 ， 我都希望便宜一点 ， 甚至认为我选到一个便宜一点的养老社区 ， 环境还好的社区 ， 我好像就 。 **小王** [30:16] 赚到了 。 **Guest** [30:17] 就赚到了 ， 我赢了 ， 我比别人有眼光 ， 我比别人会选 。 但是我跟我们住户很多人说 ， 我说你要出去看社区 ， 我不反对 ，但是我告诉你们 ， 最懂养老的人就在你们身边 ，其实你们可以来问问我 ，因为我对很多企业的背景 ， 它现在的情况 ，以后的趋势 ， 我可能多多少少要比你要说得出来一点 。 所以大家那个时候可以相信 ， 你们已经在的养老社区的一些从业人员 ，他们对行业的理解其实要比你们深的 。 当然了 ， 你在选的时候追求性价比也好 ， 贪便宜也好 ， 怎么样也好 ，但是后面会怎么样 ？ 如果你真的能够选到一个只收你四五千块钱 ， 这个什么服务都有 ， 我还能持续保持 ， 那我们恭喜你 ， 我们也希望有这样的商业模式诞生啊 。 但是我们目前看 ， 我们企业有人力成本 、 税收 ， 还有特别像重资产 ， 还有维保费用等等 ， 上去以后， 这个东西成本基本上已经在那了 ， 已经它在那 ， 它是个名证 。 **小王** [31:18] 因为它跟制造也不一样 ， 制造的东西你出了个技术创新 ， 新材料规模扩大 ， 它成本就可以不停的降 。 你服务的行业 ，因为你服务的主体是人嘛 ， 你人的工资只会不停的涨 ， 社保基数会不停的变高 。 **Guest** [31:29] 那你覆盖的人群越多 ， 你配的服务越多 ， 我们这个是个边际成本 ， 大家都学过的 ， 这个很难往下降 。 我不能说我今天刚刚开业的时候 ， 一个人负责 5 个人， 到了后面我一个人负责 15 个人， 当一个人要负责 50 个人的时候 ， 我到社区的时候 ，不好意思 ， 这个时候已经不够了 ， 一个人搞不下来了 ， 要找两个三个人。 一般养老社区都是 7×24 小时， 我们还有翻班 。 如果合规点的企业 ， 它那个五险一金 ， 还要给企业福利 ， 还有工会的各种各样东西 ， 还要给员工的认同感 。 你要知道 ， 我们做养老机构的服务人员是希望相对稳定的 ， 对吧 ？ 我们老人认识他 ，他以后心里就不踏实了 。 那如果要稳住队伍 ， 我们肯定是物质和精神激励 ， 两手都要拎 ， 这样的方式来做的 。 所以大家适度合度 ， 看看这个费用 ， 大家从有很多老人是以前做过管理的啊 ， 大家可以从客观的去分析一下， 这个东西是不是可持续 ， 然后这个企业的背景是什么 ， 从这个角度去进行一个选择 ，也不要刻意的是说我比别人会选 ， 我就厉害 ， 我眼光独到 ， 甚至说我们部分人员啊 ，他是喜欢有号要猫的心态 ， 我就两三年换一家 ， 然后它便宜了我就去 。 如果你能接受这样的折腾 ， 我们一点都没问题 。 但是这样的折腾背后， 我们在得到好处的时候 ， 要能预见到它背后会付出的代价 ， 我们在已经偿付了代价的时候 ，也要能看到它背后的好处 。 **小王** [33:02] 我这边有个很深切的一个感受 ， 可以分两方面说 ， 第一是老人呢 ，他需要一个环境 ， 这个环境是能够帮助他 、 滋养他 ， 然后又可以照料他地方 。 但老人有的时候呢 ，他又倾向于想换一个环境 ， 我觉得这个也是我到梧桐人家以后的一个感触嘛 。 因为像太平这样的机构 ， 它除了上海有养老社区以外， 比如说它在海南 ， 它在成都 ， 它也有自己的养老机构 。 那对于这个老人来说 ， 它也有个好处 ， 它每年也有机会能够换其他的旅居的一些选择 ， 可以到其他社区去 ， 你说参观也好啊 ， 或者是换着住一段时间也好 。 我觉得这种选择的感觉对于老年人来说也是很重要的 ，因为在上海或怎么样 ， 你看现在去那种老龄化的小区 ， 就连门口的那个门栅栏上的那个广告 ，有一半以上很多都已经换成了跟养老院相关的 。其实养老院本身是不缺的 ，但是这种小规模的社区型的养老的这种养老院 ， 或者是这种小型的养老社区 ， 我自己感觉时间待长了以后， 老人是很难 ### 旅居养老 **小王** [34:07] 的 ，因为那个地方太小了 ， 待了实在是憋得慌 。 现在的老人他们其实是更愿意各个地方去转一转 ， 然后看一看自然的一些风景 ， 跟各种各样的人去接触接触 。 我觉得这种全国化的这种养老社区 ， 它的优势是很大的 。 **Guest** [34:23] 这个还是我觉得 ， 年龄还是要低 ，70 岁以下 。 **小王** [34:26] 70 岁以下 ， 就是年龄再大一点了 ，他就不愿意去 。 **Guest** [34:29] 因为后面有现实问题了 ， 要看病 ， 要带药 ， 这个不方便的 。 但是这个旅居时候 ， 尤其是我们现在也有八十几岁的 ， 我们的住户出去旅游 ，他们一帮子八十岁 ，但是他们有一个现实问题 ， 连行李都拿不动 ， 要带好多东西 。 而且你要知道 ， 出去旅游的长辈啊 ， 喜欢拍照的 ， 衣服有点很多 ， 尤其是阿姨 ， 这个时候他们跟我们说 ，他火车换飞机 ， 行李有点提不动 ，其实这个都是问题 。 回来以后要养好久 ， 出去一周 ， 回来要养两三个月 ，他就觉得身上各种东西都不舒服了 。 **小王** [35:03] 对 ， 所以说旅居养老啊 ， 还是适合在享老阶段 。 所以说一句话 ， 就 70 岁以前你身体能动的时候 ， 能出去玩 ，70 岁以后呢 ， 可以少折腾 ， 或者轻量级的玩玩 。 **Guest** [35:17] 我觉得就是时间不要太久 ， 另外呢 ， 适度考虑自己身体的承受能力 。 大家都有渴望 ， 包括我们社区组织老人到我们其他的城市的社区去体验短期入住的时候 ， 很多用助步器 、 用轮椅的老人也要去 。他跟你说的时候很扎心啊 ， 就是一句 " 钱总 ， 你让我去吧 ， 我可能就最后一次了 "。 你这个时候你没有办法拒绝他 ，但是这个过程 ，不光是工作人员 ， 还是他本身 ，他都很有挑战的 。 **小王** [35:45] 对 ， 所以说日本是有旅游公司是专门给这些坐轮椅的 ， 提供旅游服务的 。 我觉得国内也有市场 ，但问题就是你要平衡好收费和风险 。 那我们今天已经聊了很多了 ， 最后吧 ，Karin 可以说一下最近我们梧桐人家有什么样的一些服务的一些体验 。 **Guest** [36:03] 好的 ， 一个呢 ， 就是我刚才说的 ， 我们有 4 天 3 晚 、7 天 6 晚 ， 还有一个月到三个月的这个短期体验 。 大家呢 ， 过来体验的话 ，他基本上能够体验到我们里面相对完整的服务 ， 甚至一个月以上我们也提供代配药啊等等的 ， 等同于住户所有的这个服务完全一致的 。 另外呢 ， 可以关注一下上海梧桐人家是有微信公众号 ， 梧桐人家还有一个视频号 ， 大家可以在这个两个号上去看一下梧桐人家真实的生活的状态 ， 感受一下 。 如果说大家非常感兴趣 ， 能够随时能拨打上面留的 58080909 的这个电话来联系我们 。 另外呢 ， 我们有时候周期性还会有一些特别的活动 ， 如果大家感兴趣的话 ， 我们这个活动我也说不上来是什么 ， 我们突然就有了 ， 就那种一天的或者半天的 ， 大家就出来今天遛个弯吧 ， 来加入到 ， 就像我们昨天 ， 我们请了同期大学音乐在读的孩子们 到我们这边来听音乐会 。 当然我们住户已经把这个教室占满了 ，但是大家如果有兴趣 ， 我们也有艺术展 ， 我们有画展 ， 我们也有一些社团 ， 可以跟大家来进行深度的交流 。 如果大家有一技之长的话 ， 我也可以定制化一些活动 ， 当然这个我不可能完全是个人定制啊 ， 如果有一些群体性的 ， 大家爸爸妈妈也有一些推广会啊 ， 那些组织啊 ，也可以来联系我们 。 ### 物业产权 **小王** [37:25] 好的 ， 我这里再插一个 ， 大家在挑养老机构的时候吧 ， 除了看它表面上那些服务啊 、 价格以外， 很重要一点去看它背后的物业 ，因为现在养老机构有几种嘛 ， 一种是自己的地皮 ， 那它这个地皮不存在这个 。 **杨天楠** [37:40] 处理期限的问题 。 **小王** [37:41] 对的 ， 还有很多呢 ， 它可能物业不是自己的 ， 它是租的 ， 它可能长租 10 年、20 年， 尽量选自建的 。 如果是租期 20 年、10 年、20 年， 这种也比较稳定 ， 你可以预期它在 20 年之内不至于房子被收回来 。 但是有一些短期物业 ， 它的合同是一年一签的 ， 之前就有不少养老院 ， 它服务各方面都很好 ，但是呢 ，因为它做得很好 ， 这个业主觉得你做得挺好的 。 **杨天楠** [38:05] 我给你涨房租 。 **小王** [38:06] 我给你涨房租 ， 或者到期我不租给你了 ， 那这个时候你这个养老院就面临着你里面的人可能要解散的这个问题 。 所以说挑养老院的时候 ， 还是要看一看它背后的物业 。 **Guest** [38:16] 尽量是自建的 ， 或者是有长期租约的 ， 一般消费者比较难了解到这一点 ， 那不妨在选择的时候去问一下工作人员 ， 看看他们能不能如实说 ， 你们也可以通过一些其他的方式侧面的了解一下， 互相印证一下， 可能对自己的消费选择会更有保障一些啊 。 **小王** [38:35] 其实我觉得养老服务跟医疗啊 ， 跟教育一样 ， 就是优质的养老服务一定是稀缺的啊 。 我们现在啊 ， 很长一段时间 ， 大家可能比谁房子住得好 ， 比谁车开得好 ， 我相信再过个 10 年、20 年， 大家比的就是谁能够享受到优质的这个养老服务 。 我一直是这个感觉 ， 你无论是去日本看也好 ， 哪里去看也好 ， 目前国内中高端的 ， 特别是高端的养老服务 ， 性价比是非常高的 。 因为我们也可以知道 ， 我们像太平这样的社区 ， 我之前也听说过 ，在住满的情况下啊 ， 它可能一个项目的回本周期都要在 25 年到 30 年左右了 ，也就是说 。 **Guest** [39:15] 没有这么长 ， 没有这么长 ， 七八年 。 **小王** [39:19] 七八年啊 ， 总的来说就是 ，其实国内的优质的养老服务目前的这个定价 ，其实还是相对很划算的啊 ， 还是真的非常划算 。 ### 定价划算 **Guest** [39:28] 我真的是觉得现在的好的 ， 第一 ， 优质的养老的机构很少 ， 大家一定要知道 ，因为这样的企业本身不多 。 第二呢 ， 它现在目前的收费 ， 就像小王说的 ， 还是比较友好的 ，是大家能够承担的 。 我们也听说有 5 万块以上的 ，但是这个就不适合大部分家庭 。 **小王** [39:48] 对对对 ， 如果你又不希望掏钱 ， 又想要养老服务 ， 这个是不可能的事情 。 你无论是教育 、 医疗 ， 你也知道不现实的 。 同时在养老服务上面也是 ， 如果你不愿意花钱 ， 又想享受服务 ， 那只能你寄希望于长途线 ， 那一个礼拜一次 、 两次 、 三次啊 。 你想要好的就是要付费 ，而且目前看到的这么多 ， 特别在上海吧 ， 高端的养老机构互相之间的竞争还是比较激烈的啊 ， 比新能源车好一点 ，但是也好不到哪里去啊 ，也是也是比较激烈的 。 所以说还是以一个我觉得相比于这个机构投入的运营成本来说 ， 你享受到这个服务付出的对价是超值的 ， 这个是客观的 ， 真的是客观的啊 。 而且以后这个费用只会越来越高 ，因为主要就是养老服务 ， 牵涉到底还是一个高人力投入的 ，以后的人工只会越来越贵啊 。 因为愿意做这行的人， 我感觉现在也是缺的啊 。 因为大家知道 ， 现在这个养老护工是很难招的啊 ， 我觉得上海几乎没有养老机构是不缺护理人员的啊 ， 哪怕是年轻人大学生的话 ，他也不太愿意去做护理类的工作啊 ，他可能更多愿意去做一些管家啊 ， 这类的工作 。 但是以后护理啊 ， 各方面的服务成本只会越来越高 。 所以说我觉得如果你有这个经济条件 ， 你也愿意支付这个价格 ，其实现阶段还是住这样比较好的养老社区 ， 至少在财务上是划得来的一个情况吧 。 **杨天楠** [41:05] 好的 ， 非常感谢大家的收听 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。