# 我爱问楠师：老破小还有救不？给句准话行不行？ 听懂涨声 · 2024-05-27 「听懂涨声」主播杨天楠（长波家庭财富工作室创始人）开启个人solo栏目「我爱问楠师」第一期，结合昨晚出台的上海楼市新政与自己创业三周的经历，集中回答十余位听众的提问。他认为本轮新政超出预期，核心是给资格（社保满五改个人满三、离婚取消追溯、二胎多买）和给钱（首付降至20%、利率降至3.5%）两条路径，真正超预期的是国有平台公司收储二手房的可能回购方案；对老破小他给出三点结论：除少数内环区外长期看没有价值，但现在未必是卖点、可以等政策发酵，租售比2.5%到3%也构不成安全垫。创业部分他解释为何现在才单干：早年帮李迅雷、陆鸣等经济学家做课程塑造了他对房地产的认知，在机构任职时做个人IP有职业禁忌，而播客在2022年拯救了他；创业三周虽收入很少，却带来更自洽、更谦卑、更珍惜时间的好处，他认为上班最大的痛苦来自缺乏意义，而家人信任是创业的前提。他分享咨询业务的五个没想到：前十组客户全是女性（男性更愿为面子花钱），客户素质高但买房决策草率（三天看房还贷30年很常见），宁波等华东强二线城市挂牌量达5%到10%、楼市已严重恶化，越来越多95后、00后把房子当资产配置而非人生必需品。如何卖老破小，他列出定价（反向路演）、清房、美化、挂牌、营销、调价、谈判七个动作，并强调挂牌价、见面价与成交价之间的折扣博弈。最后他建议一线城市打拼的年轻人先拼命存下200万到300万，因为本金买的是选择权，并以夫人那句把我当做你的股东收尾。 ## Questions this episode answers ### 上海的老破小还有救吗？现在是不是卖老破小的好时机？ 杨天楠认为上海老破小分三个梯度：徐汇静安黄浦等内环核心区是“黄金老破小”，跌幅小且有拆迁、城市更新等看涨期权；北区如新静安、普陀跌幅25%到35%；外环外如宝山无量下跌超40%。他长期看空老破小，但2024年5月新政后建议先等政策发酵再卖。 [6:34](https://tdzsfm.com/fc789809-1ab0-4fae-a8b8-4f12ad3956b8?t=394000) ### 老破小租售比已经到2.5甚至3，是不是构成了安全底部？ 杨天楠认为并没有。全国租售比最高的可能是铁岭或黑龙江部分区域，日本非地铁沿线的老一户建租售比也很高，但没有意义。租售比无法构成安全底部，因为租不出去就没有意义，且北方和云贵很多地方租息率早已超过上海水平，下探空间较大。 [12:13](https://tdzsfm.com/fc789809-1ab0-4fae-a8b8-4f12ad3956b8?t=733000) ### 如何卖掉上海的老破小？有哪些具体步骤？ 杨天楠列出七个动作：定价要做反向路演，问中介保守和激进两个价格；清房，钥匙给中介或装密码锁；美化，好房子少美化，有巨大缺陷的需深度美化；挂牌不能独家；营销要先向中介营销；调价要区分挂牌价、见面价、成交价；最后谈判调平差价。 [45:41](https://tdzsfm.com/fc789809-1ab0-4fae-a8b8-4f12ad3956b8?t=2741000) ### 在一线城市打拼的年轻人有什么财务建议？ 杨天楠给出的第一条建议与房地产无关：拼命存钱，先存200万到300万。因为存钱买的是选择权，一个人最好的状态是欲望很低但选择权很广。手上有200万、300万时可以选择gap一年、小型创业或抄底买房；没有这笔钱就没有选择权。 [50:16](https://tdzsfm.com/fc789809-1ab0-4fae-a8b8-4f12ad3956b8?t=3016000) ## Key moments - **[0:00] 开场** - **[2:01] 新政解读** - [2:17] 杨天楠解读上海楼市新政：所有救市政策只有两条——给资格和给钱 - [4:08] 上海探索国有平台收购二手房，杨天楠称回购逻辑可能成为老破小的边际买家 - **[6:34] 老破小梯度** - [6:55] 上海老破小分三个梯度：徐汇静安黄浦是黄金老破小，宝山外环外跌幅超40% - [10:09] 杨天楠：老破小长期看没有价值，但2024年5月反而不急着卖，等新政发酵 - [12:13] 租售比2.5%-3%不是老破小的安全底：铁岭租售比更高照样没人要 - **[15:29] 创业契机** - [15:40] 杨天楠谈为何现在才创业：在机构做IP是薅公司资源，职业道德上不允许 - [20:03] 杨天楠：播客拯救了我，低频温柔的内容形式在暴躁时代难能可贵 - **[22:37] 创业首月** - [22:52] 创业一个月的好处：更自洽、更真实、更谦卑，第一次感觉自己成为成年人 - **[24:42] 创业与上班** - [25:18] 杨天楠：上班的痛苦来自没有意义——消灭一半量化基金经理世界不会更糟 - **[28:02] 财务与家人** - [28:05] 怎么和家人沟通创业？王大力说：如果你连老婆都说服不了，你还创什么业 - **[29:46] 孤独社交** - [29:55] 真正的孤独是和不喜欢的人说不真实的话——杨天楠谈中年人社交圈 - **[32:29] 目标执行力** - **[35:12] 咨询见闻** - [35:28] 创业咨询第一个没想到：女性客户是男性的10倍，前10个客户全是女生 - [39:09] 客户三天看房背30年贷款：杨天楠称房产是家庭资产负债表里提分最容易的科目 - [41:40] 宁波楼市警示：核心新小区亮灯率极低，挂牌量高达5%-10%，租不出去还越租越亏 - **[45:09] 卖老破小** - [46:00] 卖老破小第一步是定价：让家人假装买家做反向路演，问中介你的房在不在推荐名单里 - **[50:16] 存钱与彩蛋** - [50:20] 给一线城市年轻人的财务建议：先拼命存200万到300万，买的是选择权 - [51:52] 杨天楠夫人的金句：不要把我当夫人，要把我当你的股东 ## Speakers - **杨天楠** (host) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 链家 (company), 小红书 (product), 微信 (product) ## Transcript ### 开场 **杨天楠** [0:01] Hello 大家好 ， 欢迎来到 " 听众掌声 "。 呃 ， 这期节目呢 ，其实是我们这个播客新开的一个子品牌啊 ， 这是我一直想做的一件事 。 那这个子品牌叫什么名字呢 ？ 叫做 " 我爱问楠师 "。 啊 ， 说起来有点不要脸啊 ， 自己称自己为老师 ，其实就是老师傅的意思啊 。 这个毕竟年纪可能对我们的听众来说是吃长两岁 ， 所以挨的打也多一些 ， 受过的苦也多一些 ， 所以有挺多东西能够和大家来分享的 。 那这个栏目呢 ，其实就是我个人的 solo 的栏目 。 我自己录过几期 solo 啊 ， 总感觉有种精神病患者的感觉 。 为什么这么说呢 ？ 因为没有对象感嘛 。 呃 ， 所以从这期节目这个 solo 的话 ， 我也想到了一种新的形式 ， 这个形式就是提前收集问题 ， 然后针对这些有名有姓的朋友的一些提问 ， 我来做出对应的一些回答 。 那这期节目呢 ， 就是我们这个系列的第一期节目啊 ， 我有两点挺想和大家来分享的 。 呃 ， 第一点是什么呢 ？ 就是因为刚创业嘛 ， 创业三周多的时间 ， 从一个失业的中年人变成一个婴儿级别的一个创业者 ，他经历了什么样的一个过程 ， 挺挺希望和大家来分享的 。 第二个呢 ， 就是我觉得至少在这个环节当中， 大家可以感触到的是什么 ？ 就是一个中年人， 当他决定去创业的时候 ，他会碰到哪些问题 ， 会得到哪些准备 ，有哪些超预期的问题是之前没想到的 ，是我想和大家来分享的 。 那么除此之外的话 ， 第二个选题其实还是因为房地产的新政又出了一轮嘛 ， 针对上海的 ， 我觉得还挺超预期的 。 我也想结合这个东西和呃 ， 我之前在最近三周服务的前十几组客户 ， 来和大家分享一下普遍大家在关心什么啊 ， 普遍大家在担忧什么 ， 普遍大家是如何思考的 。 ### 新政解读 **杨天楠** [2:01] 那么第一个问题的话 ， 还是先说一下呃 ， 今天晚上应该开始录的时候是明是昨天晚上吧 ， 昨天晚上的这个新政了 。其实昨天晚上这个新政出来以后， 我觉得感触还是挺深的 ， 挺超预期的 。 所有的救市政策概括起来 ， 它其实就是两条 ： 第一条是让没有资格的人拥有买房的资格 ， 对吧 ？ 他把这个基数做大 ， 呃 ， 把那些原本抑制的需求给他释放出来 。 那第二个是什么呢 ？ 是给成本 ， 让原本买不起的 ， 让原本杠杆率不够的 ， 让原本贷款不够的 ， 呃 ， 给他们一些刺激 ， 就是给钱啊 。 那无论是给资格还是给钱呢 ， 呃 ，其实在这次的细则当中呢 ， 相应的政策都很多了 ， 我们一个个来看啊 。 第一个是给资格 。 第一个资格呢 ，其实在过去几天的话 ， 很多的媒体其实有泄露了家庭社保的满五感 ， 成了个人满三啊 ， 这个其实是可以直接给 6 月带来一些增量的一个一个好的消息 。 第二个呢 ， 就是离婚开始那个取消追溯了 ， 原来是离婚三年内是是视同婚内的 ， 对吧 ？ 但现在的话 ， 这条释放出来对于房票是有利好的 。 那同样的赠与也是一样 ， 二胎呢也可以多买 。 我我觉得有一条的话 ，是今天大家讨论非常多 ，而且争议非常大的 ， 就是关于企业购买 2,000 年前的老破小 ，是取消了这个限购 。 很多人觉得这事完全没有意义啊 。 第一个是企业购房 ，其实它很难成为一个完整的投资行为的 ， 对吧 ？ 因为你企业的买卖房屋的这个税收是很高的 ，而且如果他要完税的话 ， 实际上在租金当中也是有有一个百分比是要缴税的 。 很多人觉得 ， 如果我仅仅是严格的按照这次的要求 ，是来作为我的员工的宿舍的话 ， 似乎很难有一个性价比 。 但我觉得在今天的通知当中呢 ，其实还有一个完整的一条 ， 我觉得不知道大家有没有看到 ， 就是上海将建立健全住房保障体系 ， 探索通过国有平台公司等主体收购短租适配的房源 ， 优化住房的供给 。 这个其实是大家很期待的 ， 就是原来我们说收储收储 ， 到底收什么 ？ 到底是收那些已建未售的一些外环外的新房 ， 还是说有可能直接去收二手房 ？ 因为直接去收二手房的话 ， 就意味着说对于老破小的这个供给端 ，他会有一个收缩嘛 。 就是我们看跟美股一样 ，他有个回购 ， 一旦这个回购的逻辑存在的话 ，他就形成某种意义上， 市场当中出现了新的边际买家 ，而这个会对整个市场的结构带来一个很大的变化的啊 。 也就是我们看到的可能的超预期的来源 。 当然这一切东西目前只是大家的 YY 啊 ， 我们还得看到政策的进一步的落地 。 那给钱的话 ， 第一个就是首付降低到 20%， 这个全国范围内的政策其实早就已经放开了 ， 降息到 3.5，而且是只降 ， 怎么说呢 ， 嗯 ， 这个利率是对于新人有优惠 ， 对于存量的话 ， 我们看到的是 LPR 的一个调整 ， 目前暂时还没有看到啊 。 当然对 LPR 的降低 ， 我觉得大家不要期待特别多啊 ， 对于已经买房的人来说 ，不要千万不要期待特别多 ，因为呵护净息差是现在的一个非常高的一个要求 ，而我们现在的整体的这个净息差已经非常小了 。 我觉得即便是降 LPR 的话 ， 这空间可能会比大家预期的会更低一些啊 。 但是此时此刻 ， 如果你买的房子是属于一个什么阶段呢 ？ 就是已经签约但是没有放款的阶段 。 那么极大概率可以恭喜你 ， 你现在就可以享受到这个新的政策了 。 接下来就是提升公积金额度啊和一些其他的对应的一些政策啊 。 总的来说 ， 嗯 ， 这个政策呢 ，是我认为是高于预期的 ，因为它是很显然 ， 它是整个系列政策当中的一部分 。 楼市一天不稳 ， 政策一天不停 ， 我觉得这是一个好的开始啊 。 它不像有些人说的那样 ， 这个不痛不痒 ， 我我认为对市场会会是有感觉的 。 那么接下来问题来了 ， 就是如果这个政策来了以后， 对原本就想买房或者卖房的人 ，他的决策会带来哪些影响呢 ？ 我是这么理解这件事的 。 首先我觉得 ， 嗯 ， 对于老破小群体来说的话 ， 我我晚上我晚上想了 5 条 ， 我认为未来是很难预测的 ，但是有些结论我今天可以先暂时性的下在这 。其实对老破小的来说 ， 我觉得上海的老破小不能一概而论 ， 它是很明显的分成了三个梯度 。 ### 老破小梯度 **杨天楠** [6:55] 第一个梯度就是徐静黄和少量的浦东的内环内的一些区域 。 那这类的老破小 ，其实在过去的两到三年大调整当中， 它的跌幅是非常的低的 ，是非常的低的 ， 对吧 ？ 就是虽然它也跌 ，但它跌的比次新少 ， 比外环外的那些老破小其实跌的也少很多 。 我我认为这类老破小其中有一个逻辑啊 ， 就是什么呢 ？ 就是这个老破小 ，他除了说到他有个高租息的一个特征之外 ，他最大的优点是他同时拥有一张看涨期权 。 这张看涨期权它包含了几个要素 ： 第一个是拆迁 ， 第二个是附近的城市更新所能带来的一些其他的好处 ， 比如说原原拆原还啊 ， 美丽家园啊 ， 呃 ， 配套的更新啊 。 那么这张看涨期权 ，其实它的兑现的概率是非常大的啊 。 大家都知道上海 ， 比如说政府不仅是全上海最大的卖地方 ， 一年卖将近 3,000 亿地 ，但同时也是全上海最大的买地方 。 这一买买多少 ？ 买将近 1,000 个亿 。 那这 1,000 个亿是从哪里来的 ？ 可能呃 ， 徐静黄和浦东加起来就构成他的主力 。 就为什么会收这些地方的地 ？ 原因很简单 ，因为这些地方的土地价值更高啊 。 当你收了这些容积率比较低的地 ， 然后把 1.5 的容积率翻成 3.5 的容积率来卖的时候 ， 你是有利可图的 ， 这个事是可持续的啊 。 所以从这点角度来说 ， 核心地段的老破小 ， 它不是普通的老破小 ， 它是黄金老破小 ， 它是很有价值的 。 那第二类老破小呢 ， 就是北区的这些 ， 比如说新静安 ， 比如说普陀 ， 比如说呃 ， 虹口非沿江的地区 ， 比如说杨浦的一些鞍山啊 ， 这些地区 ， 你可以看到在上一轮他们跌的就挺多的 ，25% 到 35% 之间吧 ， 平均是这样的一个跌幅 。 那么这地方呢 ， 它未来是有可能会被 ， 包括浦东那些区啊 ， 这会被 ， 包括浦东那些区啊 ， 这地方它未来是可能会被改造成收储或者是其他的一些对象的 ，因为它的整体的租售比比较高了 ， 现在也具备一定的一些性价比 。 那么第三类的老破小呢 ， 就是外环外最典型的就是宝山 。 宝山你说无论是美兰湖还是固村还是岳浦 ， 这样的一些地方 ， 它包含了很多的一些拆迁的一些基地 。 五大新城有很多老破小 ， 你会发现他们的特点是什么 ？ 是无量下跌 ， 跌幅超过 40% 的很多 。 这个地方而且很不活跃嘛 ，因为服务这些地方的中介 ， 相对来说他们的能力也比较的低 ， 所以往往就会变成说 ， 这些地方的价值就是不断的降低 。 那些希望要地段的人 ，在市区一个不高的价格可以租到房 ， 那些想要自己家的人， 天点钱也可以在五大新城或者是这些地方能买到品质相对比较好的一些新房和次新房 。 那么这些老房子 ， 它的竞争力其实是持续降低的 。 那所以这三个梯度 ， 我们说如果此时此刻你有卖的需求 ， 那现在是不是一个好的卖点呢 ？ 我觉得分两句话来说 。 第一个 ， 我始终认为老破 ， 无论是老破小还是老破大 ， 长期看是没有价值的 。 因为从产品的维度上来说 ， 它在上海的整个房产的价值天梯当中， 它只会不断的往下跌 。 每一年新往这个市场提供的供给 ， 无论是保障性住房还是说商品房 ， 它的品质一定会比老破小来的更好一些 。 所以它的品质的层级只会被越压越低 ， 越来越低 。 那随着老上海人那些老人 ，他们慢慢的在市场当中慢慢的退出市场 ， 那么整个的老破小的竞争格局只会不断的恶化 。 我我始终是这个概念 ， 老破长期来看是没有价值的 ， 除了内环部分的一些很小的一个区域吧 ， 可能总的占比没有那么大 。 第二 ， 老破既然长期看没有价值 ， 现在是不是卖点呢 ？ 嗯 ， 我我的就首先我能都知道 ， 从 21 年开始起 ， 我是坚定的看空老破的 。21 年到 22 年， 甚至到 23 年的三四月份之前 ， 你任何人来问我说 ， 我都建议说卖 ， 马上卖啊 ， 这个沿着这个交易价来定价 ， 赶紧出货 。 但是走到 24 年的 5 月份 ，其实我反而有点动摇了 。 我觉得可以再看一看 ， 至少可以再等一等新政的发酵 。 我觉得首先在从 21 年开始的这个卖老破打新的这轮交易 ， 已经走进尾声了 。 我觉得可能下一波的市场的主要的交易风格会发生转变啊 ， 往哪边转我们可以继续再观察 。 那第三个就是大家问的比较多的 ， 就是老破现在已经具备了一定的高租息的特征 。 像最典型的 ， 像北区的一些和浦东的一些 ， 比如说像比如说像鞍山新村 ， 比如说像朝阳新村这样的一些地方 ，他们的租售比已经到 2.5 甚至到 3， 那是不是已经构成了一个安全的底部呢 ？ 我认为并没有 。 事实上， 如果仅仅以租售比为例的话 ， 全国哪里租售比最高 ？ 那可能是铁岭或者说是黑龙江的部分那些区域 ， 对吧 ？ 你你只要愿意交个暖气费 ， 你免租租给你都行 。 所以我认为这个股息率 ， 它包括日本也是这样啊 ， 就日本的一些没有地铁沿线的老的那些一户建 ，他的这个租售比可以做到很高很高啊 ，但是没有意义啊 。 它并不能够构成一个安全的底部 ，因为如果你租不出去的话 ， 第一是租不出去的话没有意义嘛 ， 对吧 ？ 第二是如果你觉得 2.5 算算高的话 ， 那 33.5 现在上海可能没有超过那么高的 。 你到北方的很多的地方 ， 或者说是像云南贵州很多地方的租息率 ，其实早就已经超过了这个水平 。 所以我觉得下探空间是比较大的 ， 股息率没有办法 ， 就是租售比没有办法来保护老破小的这个安全边际 。 第四点呢 ， 就是从替代逻辑上来看的话 ， 至少从 2024 年看 ， 我们并没有发现保租房对于老破小能形成一个主流的替代关系 。 这个之前其实在节目当中也和大家分享过啊 ， 就是我朋友那个楚团长 ，他不是租了那个后滩非常贵的保租房吗 ？ 就那保租房平均下来 1 万块钱 ， 那是大户型啊 ， 所以 30 的可能得大 ，20 到 30 差不多是 1 万块钱左右 。 就是在那个小区停车库里边 ， 平均停 50 万到 100 万的豪车 。 那么它的主流的租租住的人群 ，其实和我们想象当中老破小的租住人群 ， 它并不完全一致 ， 目前没有形成一个主流的替代关系 。 当然低价的一些公租房什么也有啊 ，但是总目前看来 ， 它的总的供给量还是比较少嘛 。在至少在最近的 3 到 5 年， 我们没有看到这个替代关系能够形成 ，但我相信这可能只是个时间问题 。 但这个东西我个人没有办法判断 ， 我们只能边走边看 。 嗯 ， 最后我想说的话 ，其实一句话就能说明吧 ， 就是对于老婆来说 ， 这轮政策唯一超预期的 ，其实就是可能的回购方案 。 这可能的回购方案 ， 嗯 ，在文件当中说的很不清楚 ， 这个通知是吧 ？ 什么叫做建立健全的全健全的住房保障体系 ， 探索国有平台收购短租适配房源 ， 到底是哪些房源 ， 对吧 ？ 到底是买还是租 ， 买了租了以后到底干嘛 ， 都不知道啊 ， 都不知道 。 那么在这个阶段下的话 ， 我们也只能边走边看 。 那总结一下， 你你真的要我说就三句话 ， 第一个是老破长期看没有价值 ， 除了少数内环区 。 第二 ， 老破是不是卖点 ？ 我认为现在可能不是卖点 ， 我至少会等一下政策的发酵 ， 看一下到底怎么回事 。 第三 ， 租售比股息率没有办法来做安全垫 ， 我们必须要对这个事要做好心理准备 。 好的 ， 关于老破其实就这些观念啊 ， 我们再来看其他的一些问题啊 ， 就是我对创业三周时间 ， 很多的朋友问了我一些问题 ， 我今天也集中的做一些回答 。 先说关于创业方面的问题啊 ， 创业方面我选了五六个 ， 关于业务方面我选了三个左右 。 关于创业的第一个问题是姜旭同学在问 ，他说在过去的十几年当中呢 ，其实天南都有机会出来单干 ， 为什么之前没有创业 ， 对吧 ？ ### 创业契机 **杨天楠** [15:43] 那作为一个表达者来说 ， 你会不会觉得自己被看到的太晚了 ？ 那以前呢 ， 都是帮他人做嫁衣裳嘛 ， 帮很多的经济学家做课程 ， 这样做真的有成就感吗 ？ 那是什么样的契机让你开始创业啊 ？ 包括黄士梁同学有类似的一些提问 ， 说之前串台的时候听说不想创业 ， 为什么改变主意了 ？ 嗯 ，其实姜旭是我进入播客或者创业一个非常重要的一个一个朋友或者伙伴吧 ， 我们彼此呃见证对方的职业生涯的变迁 ，也挺长时间了 。他给我很多的帮助 ， 呃 ，他也比较了解我 ， 所以问的问题也更多的是针对我个人， 可能很多的朋友不一定那么那么熟悉 ， 我也做点背景的一些介绍啊 ，因为我自己是个大城市的小知识分子家庭嘛 ， 就在之前和次呃那期 节目当中其实也说过 。 那么我们这类人群有个什么特点呢 ？ 就是我们打安全牌 ， 打一个保守牌 ，其实都是可以过得很好的 ， 对不对 ？ 就是我们的父母可能就是照着书来生活嘛 ，他们非常的安定 ， 非常的求稳 ， 毕业以后找工作 ， 然后然后就按照世俗的要求来生活 。其实对我来说也是一样啊 ， 就如果不是因为说呃 ， 我从一个媒体单位去了一家金融机构 ， 我可能不会呃这么坚定的想要离职出来来做 ，因为我觉得在这过程当中， 我反而因为经历了一些不适吧 ， 我反而更清晰的了解到了 我自己想要什么 。 呃 ， 第二个就是说 ， 我知不知道自己在表达上面是呃有天赋 ，其实我知道的啊 ， 我表达其实蛮有煽动性的 ， 我可能比一般人会讲故事 ，但我从来不觉得这个事本身有价值啊 ， 我觉得阴阳怪气没有什么价值的 。 关键是就是在你的表达之后， 你能不能帮到别人， 能不能帮到别人。 就说当我在思考家庭财富规划这个大的命题之前 ， 我认为我的表达可能仅仅只是一点点有趣而已 ， 只是一点点有说服力而已 ， 它没有意义 ， 它没有价值的 。 嗯 ，但是我看到了挺多的一些悲惨的或者是幸运的案例之后， 我觉得我其实通过这样的方式是可能会帮到人的 。 这也是我这段时间的一个非常强的一个感触 。 我最高兴就是办很多线下活动 ，有一些朋友特别从外地跑过来 ， 就是为了表达感谢 ， 说在 2023 年的年初的时候 ， 听了我的播客或者参加我线下活动 ， 下定决心卖了房子 ， 躲过了呃躲过了这个风险 ， 甚至也就是还有一些说说服了家人， 没有去买这个烂尾楼 ， 或者说是那些比较有风险的一些房子 。 嗯 ， 这是我感到很很感触的东西啊 ， 就我觉得这个事才是有意义的 。 为什么现在才做媒体呢 ？ 其实我们自己做 ， 我在自媒体做管理或者是做做运营 ，其实做了挺多年了 ， 就是往往是在这样的一些媒体当中， 你自己做 IP 是很忌讳的 ， 对吧 ？ 因为你本质上你是薅平台的流量嘛 ， 薅平台薅公司的资源 ， 做自己的 IP， 然后这个 IP 又随时都可以带走 。 我觉得当时作为一个偏管理者或者是一个运营者来说 ， 做这样的事本身也没有太大的职业道德啊 ， 所以我自己就就也没有机会去做自己的一个 IP 吧 。 嗯 ，而且做媒体这个事呢 ，其实它是我觉得它有两个特点 ， 第一个叫做永远也不晚 ， 对吧 ？ 因为做媒体其实是没有护城河的嘛 ， 那你你你不管是谁 ， 你其实往市场提供的是什么 ， 仅仅只是一种偏好而已 ， 仅仅只是一种偏好而已 。 也许此时此刻你的偏好和大时代共振了一下， 很多人被你感动了 ， 或者被你说服了 ， 或者觉得你很棒 。 嗯 ，但它也仅仅是美好而短暂的时代片段 ， 它是不可持续的 。 嗯 ，但是换个角度来说 ， 媒体也是有红利的 ， 虽然这个红利可能稍纵即逝 ，但是当它和一种形态能够共振的时候 ， 你不应该轻易错过 。 那对我来说 ，其实这个东西就是播客 ，因为我自己是一个很明显的一个声音传播者 ， 我的文字表达是非常糟糕的 ， 特别是特别是我是一个文字上面品味很好的一个人 ，但是文字创作能力又很差的人。 所以我我很清晰的知道说 ， 我我很难成为一个杰出的一个文字创作者 。 姜旭还在问的说 ， 之前帮很多的经济学家做课程 ， 真的感到有成就感吗 ？ 我觉得很有成就感 ， 包括之所以我今时今日对于很多 ， 包括像一些房地产有现在的一些认知 ， 我觉得很大程度上也是在当时做这些经济学家课程当中的一些给我的一些启发 。 包括李迅雷是最早 ， 早在疫情之前 ，2018 年、19 年的时候 ， 就做过非常完整的三四线城市的房地产崩溃的一些推演啊 ， 包括那个交大的陆鸣教授 ， 当时也是在做大国大臣的一些分享的时候 ， 跟我们非常细致的来分析了日本从昭和到平成这段时间 ，他们的房地产是怎么崩溃的 ， 然后东京的房价是如何分化的 ， 哪一类房子能涨 ， 哪一类房子不能涨 ， 当时哪 一类的投资人最早破产 ， 又有哪些的投资人能够抄底成功 。 我觉得就是这样的一些认知 ，其实很好的塑造了我对于现在房地产的一个一种观念 。 所以我我非常感谢那段经历啊 。 我觉得重要的不是预测能力 ， 重要的是很多的模式 ， 它其实是有重复的 。 你要识别成功的模式 ， 当你看到各种各样的模式越来越多 ， 当这些危机真的发生的时候 ， 你才会有感触 。 其他的我觉得还好啊 ， 就是什么样的契机让我开始决定创业了 。 嗯 ， 我觉得其实我觉得还是对自己的一些一些改变吧 。 我觉得我在很多的场合都说过一句话 ， 叫做是播客拯救了我嘛 ， 对吧 ？ 在在 2022 年那些非常糟糕的岁月当中， 我通过听播客其实支撑下来了当时的这样的一个一个环境吧 。 我觉得这种就越是在快节奏 ， 越是在碎片 ， 越是在激烈而暴躁的当下 ，有这样的一个低频的 ，有这样的一个陪伴的 ，有这样的一个温柔的内容的形式 ， 我觉得是难能可贵的 。 它给我的生活注入了很多的一些稳定性 。 嗯 ， 我觉得这是这是很有价值的一个东西啊 。 这个问题稍微回答有点长啊 ， 接下来我们看第二个问题 ， 关于清风 。 清风说你创业第一个月挣了多少钱啊 ？ 这个就不跟你说了 。 呃 ， 离职之后和离职之前有什么设想不同的地方吗 ？ ### 创业首月 **杨天楠** [22:45] 最大的好处是什么 ？ 钱其实是很少的 ，但是好处很多啊 。 我觉得好处有四个吧 ， 第一个是更自洽了 。 对 ，其实对中年人来说 ， 自洽是非常重要的一件事 ， 就是有些人是可以做自己不相信的事的 ，但是我不行 。 呃 ，因为自洽的背后其实是真实 ，是真实 ， 就是你你一定要真实而残酷的去自我对话 ， 你才能够说服自己 ， 说服别人， 说服家人， 你才能做一个更好的人。 所以更自洽 、 更真实 ， 这都是好处 ， 很大的好处 。 第三个就是更谦卑了吧 ， 就原来你面对的客户是虚拟的 ，是网络的 ，但是你线下一个个面对他们的时候 ， 你会发现他们的呃爱与恨 ，他们的恐惧 ，他们的对于这个事的一些深入的思考 。 我觉得对于周期这个事 ， 包括对于不能说房产交易吧 ， 就说以房产为核心的家庭资产配置来说 ， 我对这个事更加的谦卑了 。 呃 ， 最后我觉得是更加珍惜时间了嘛 ，因为现在的时间完全是自己的了嘛 。 所以对于一个创业者来说 ， 首先的第一个命题就是做一个对自己负责的人。 所以虽然我是一个婴儿期的创业者 ，但是我第一次感觉到了自己成为一个成年人。 所以我我是非常建议啊 ，在人生的某一个阶段 ， 对于一个有责任心的人来说 ，他可以尝试一段创业的生涯 ， 你可以感触一下 。 我我觉得对每个人来说 ，他可能是会有收获的 。 嗯 ， 和自己想象最大的不同是什么 ？ 我觉得就是获得了巨大的温暖啊 。 我觉得这可能是创业新手期的一个红利吧 。在这个阶段 ， 大家都会非常照顾你 ， 容忍你啊 。他会觉得你就算没有那么专业 ，但是呢 ， 你也是很真诚的 。 呃 ， 所以我得到了这段时间 ， 我得到了非常多的温暖和照料啊 。 就是创业的起步阶段 ， 比我想象当中要要容易很多啊 。 ### 创业与上班 **杨天楠** [24:42] 这个是是我之前完全没有想到的 ，有可能我期待也比较低啊 。 下个问题 ， 大叶出奇迹的提问 ， 创业和上班 ， 各自痛苦和乐趣分别是什么 ？ 嗯 ， 乐趣前面说过了 ， 我说点和痛苦和那个其他相关的问题啊 。 我觉得创 ，因为现在是创业的甜蜜期嘛 ， 所有人对你都很宽容 ，但我相信这个甜蜜期是会过去的 ， 最终还是会以市场的考验来来决定你是不是一个称职的 ， 可以从市场当中去持续的讨饭吃的这样的一个一个创业者 。 就是我我自己的感觉是什么 ？ 就上班的痛苦是来自于没有意义 。 就是嗯 ， 我自己 ， 你看我把我自己的这个微信的下面的签名改成了 " 不要浪费生命 " 啊 ， 这是真心的感觉啊 。 就你想想一下 ，其实这世界当中很多的一些从业者 ，他做的是一份高薪的工作吗 ？ 是的 ，他做的是一份有意义的工作吗 ？ 没有意义 。 就如果这个世界上消灭了一半的量化基金经理 ， 这个世界会变得更好 ， 还是会变得更糟呢 ？ 就如果消灭了一半的财经自媒体人， 这个世界会变得更好 ， 还是更糟呢 ？ 那可能没有什么变化 ， 对不对 ？ 就我不希望说我我做了一件事 ， 只是让原本极化的世界陷入更大的偏狭 。 那么这么做是没有意义的 。 也许他能做出很多收入来 ，但这个事本身是没有意义的吧 。 我前两天跟几个朋友在聊性价比的时候 ， 就开了个玩笑 ， 我还发了个朋友圈 ， 很多人说我太损了啊 ，但其实这是我真心的感觉啊 。 包括我自己也在这过程当中不断的反省自己 ， 就是有人说工作性价比太低了 ，不如躺平 。 后来我就跟他们说啊 ， 躺平不是不是最划算的 。 那低划算的什么呢 ？ 是卖嘴 ， 对吧 ？ 就忽悠嘛 ， 就光忽悠不落地 ， 给老板画饼 。 那这个东西呢 ， 它证伪很慢 ，而且很难归因说是你的责任 ， 对吧 ？ 那第二什么呢 ？ 就拿老板的钱赌博嘛 ， 对吧 ？ 当然最好呢 ，是机构的 ， 或者是是鬼佬的 ， 对吧 ？ 你项目亏也就亏了 ， 你每次就坑一个人， 很多人被坑了也就也就没办法 。 第三个是什么呢 ？ 第三个就是呃 ， 就是向上管理嘛 ， 就窃取其他员工的劳动或者智力的成果 ， 占为己有 。 那么这三招循环使用呢 ，不断的去骗老板 ， 可以一直骗到 60 岁退休啊 。 这个打工人真的是太精了 ，但真的是这样吗 ？ 就是如果一个打工人 ，他一直是用生命和老板的钱对赌 ， 对不对 ？ 那本质就是这样吗 ？ 就是你你是跟老板对赌 ， 你你上班的时候溜号 ， 对吧 ？ 上厕所叫外卖 ， 出去打零工 ， 或者干点其他的 ， 你是和老板的钱在对赌 ，但是其实占用的也是你的你的时间和生命嘛 ， 对吧 ？ 你没有很专注 ， 很真诚的去去做一件事情 。 对 ，有些人他可能能接受这一点 。 我觉得只要自洽 ， 只要自洽就是底线 ， 对不对 ？ 只要自洽就是底线 。 但如果你没有办法很真诚的去做这个事情 ， 我觉得其实你也许可以有更好的选择啊 。 这是我在这个阶段这个事的一些理解啊 。 也许是错的 ，也许是很天真的一厢情愿 ，但是此时此刻至少我是我是相信这个逻辑的 。 第四个问题 ，M 姐的提问啊 ， 想听一下心理评估 ， 要有多少个月的开销才能够辞职 ？ 一个月多少挣多少钱就证明失败了 ？ ### 财务与家人 **杨天楠** [28:11] 怎么和家里沟通创业这个事啊 ？ 其实因为我做的是一个 ， 对吧 ？ 就是商业咨询嘛 ， 就乞讨嘛 ， 对吧 ？ 赛博乞讨 。 就所以不存在什么开销才能辞职嘛 ，因为因为你创业的第一天 ，其实就就可以有商业收入了 。 嗯 ， 所以目前不存在现金流的这个风险 ，因为对于我来说没有什么资本开支啊 。 你不像说什么开小店吧 ， 投个几十万 ， 哐叽倒闭了 ， 或者说是在卧室里边炒股 ， 这个炒炒崩了以后亏了百分之四五十 ，他不存在这个问题啊 。 就是说只有可变成本 ， 没有一个前面的刚性的支出嘛 。 嗯 ，但我觉得对我对自己的收入和预期 ，其实有要求的啊 。 我今天在播客里边就不说了 ，但第二个问题我觉得挺重要的 ， 就是怎么和家人沟通这个事 。 对 ， 就是前段时间跟王大力做节目时候 ，他说了一个东西 ， 我还挺感动的 。他说如果你连老婆都说服不了 ， 你还创业啥 ？ 其实我觉得家人是这样的 ， 家人会担心你 ， 家人会关心你的 ， 对吧 ？ 他们最希望的是你能够更高兴 ，也许他们不能完全理解你通盘的商业上的考虑 ， 对吧 ？ 就包括你你劝老人卖房 ，他们真的是理解你所说的这个所谓的这个倒挂 ， 所谓的这个价值评估体系吗 ？ 不是的 ，他们仅仅是相信你而已 ， 对不对 ？ 仅仅是因为他们觉得你比较靠谱 ， 相信你而已啊 。 所以如果说你家人都不相信你的话 ，其实你在创业上能能不能成功 ， 我觉得也是一个很未可知的事情 。 ### 孤独社交 **杨天楠** [29:46] 第五个问题 ， 来自何小仙 ， 她问如果不上班没有社交 ， 会不适应吗 ？ 怎么解决孤独和社交的问题 ？ 这个事我还真的考虑过啊 。 美国有一个非常著名的存在主义心理学家 ， 叫做欧文 · 亚隆 。他说呢 ，他说每个人都要直面人生的四个根本命题 ： 死亡 、 孤独感 、 自由与责任 ，以及生命的意义 。 我觉得这里边的孤独和就孤独和孤独感是个两个事嘛 。 就有的人一个人逛公园 ， 一个人踩盘 ， 对吧 ？ 一个人吃火锅 ， 一个人唱 KTV，他只是哀怨而已 ， 对不对 ？ 这不是孤独 ， 这不是孤独 。 那真正的孤独是什么 ？ 和不喜欢的人说不真实的话 ， 没有人真正的理解他 ， 没有人真正的关心他 ， 这个才是孤独 。 所以对于我来说 ， 我完全不觉得自己孤独 。 就差不多三周的时间 ， 我在微信里加了 1,000 多个朋友 ， 对吧 ？ 然后我参与了两场线下的活动 ， 然后请朋友吃了两顿饭 。 我非常诚恳的邀请大家来给我给我提意见 。 所以我觉得对于一个中年人来说的话 ， 最大的风险吧 ， 就是走向与世隔绝 。 因为年轻人不会这样 ， 年轻人一直在学习嘛 ， 上学 、 上班 、 认识新人 、 交新的朋友 。 但是很多的中年人 ，他们普遍的趋势是 ，他们不愿意再结交新人了 。他们更愿意把时间花在老朋友 、 老同学 、 老的信息环境之中 。 但是这些熟人的问题是 ，他们知道的信息你也知道 ， 你们在共同的舒适圈里边玩耍 ， 对吧 ？ 就这个逻辑是我看了万维刚最新的那一篇讲中年人孤独感的内容 。 我我最大的一个感触 ， 我觉得他说的是很对的 。 就他里边有个结论嘛 ， 就是人到中年是很难学新东西的 ，但是只要有个丰富多彩的社交圈 ， 多接触年龄不同 、 身份不同的人， 很多东西就会自然的学会 。 所以我身边每一个跟我年龄差别越大 、 背景越不相同 、 每时每刻都愿意去反驳我 、 提出不同意见的人， 我都会非常非常的珍惜他们 ，因为是他们在造就着我 。 我我未来也会做一个社区啊 。 关于做社区 ，其实很多朋友都在劝我说做社区很麻烦 ， 然后情绪很烦躁 ， 然后这个东西信息也没有什么价值 。 但是我还是坚定的要去做 。 就是我可能会尽可能的在社区当中去屏蔽情绪 ， 更多的用事实和一些有价值的一些信息来帮助大家啊 。 这个产品也许在 6 月份 ，在 6 月的中下旬 ， 我也会我也会和大家来做一些介绍 。 第六个问题 ， 来自楚团长 ，他说你到底要做成一个什么事啊 ？ ### 目标执行力 **杨天楠** [32:40] 这是一组问题啊 ， 都是都是前两天吃饭的时候 ， 大家在桌上一起来聊的 。 就团长问你到底要做成个什么事 ， 你怎么来保证自己执行力呢 ？ 大卫翁说你怎么又胖了啊 ？ 这个雨白说你你为什么又胖了 。其实这些问题我觉得可以联系在一起啊 。 就是呃 ， 就是你现在的这个状态 ， 看着很亢奋 ，但是它有没有一个可持续性 ？ 你怎么来保持说我从一个员工变成了一个创业者 ， 我来找到自己舒适的节律 ？ 嗯 ， 我觉得这个事很重要啊 。 就是就是每一个离职的 ， 每一个你看你看 ， 你打开小红书 ， 赛道有大量的离职博主 ， 这个赛道已经非常拥挤了 ， 对吧 ？ 你你如果去看旅游的人， 你看每个播客主 ，他们每天都在旅游 ， 对吧 ？ 每个不想上班的街溜子 ， 都可以说自己是做播客的 。 嗯 ，但是我觉得并没有那么简单 ，并没有那么简单 。 我觉得其实对于一个自由职业者 ， 或者是对于一个小老板来说 ， 保持一种仪式或者习惯 ， 让好的创意 、 好的内容自然的激发 ， 让好的生活习惯自自然的发生 ， 这是一个非常非常重要的事 。 我小时候看 ，其实也不小了 ， 我高中的时候看那个村上春树的那个 《 当跑步时我在想什么 》，是是是个名字吧 ， 我记不太得了 。 你想 ，他是一个爵士酒吧的老板 ，是最容易生活日常颠倒的一个老板 ， 变成了一个作家 。他其实做了很多很多的一个努力的 ， 对吧 ？ 做了很多很多努力的 。 嗯 ， 所以这段时间其实我做事也挺混乱的 。 我我自己觉得就是说要创造一种仪式 ， 要创造一种仪式 。 因为我现在所做的一个事 ， 它不是此时此刻我的选择 ， 就未来的 10 年、20 年， 我都希望这个事情能够能够滋养我 ， 能够帮助我持续的往前走 。 所以我们的这个品牌叫长波嘛 ， 你学过学过这个电波 ， 你就知道长波对应的什么是低频 ， 长波对应的什么是低频 。 就是那些在生活当中频率很低 、 刺激很低 ，但是 能够持续很久的那些有价值的事情 。 我觉得这就是我希望追求的一个目标 。 呃 ， 关于创业的部分 ，因为是第一次嘛 ， 对吧 ？ 所以我讲的稍微有点多啊 。 我再讲几个跟业务相关的 ， 我觉得对于每个人来说都会很关心的 。 ### 咨询见闻 **杨天楠** [35:19] 我觉得做了十几单的咨询业务吧 ，因为有远程的连线 ，也有线下的沟通 ，其实有挺多意外的啊 。 我先说 5 个没想到 。 第一个没想到的是什么呢 ？ 第一个没想到的是 ， 女性的咨询者的比例是男性的 10 倍 。 我前 10 个客户全是女生 ， 极其的夸张 。 当然这女生当中有带老公一起来听的 ，有带自己的母亲一起来听的 ， 都会有 。 但是发起这个咨询的动作的都是女生 。 因为这个咨询项目 ， 我其实也没有太多的对外的推广嘛 ， 一般都是主动问你 ， 你做不做这个业务我才接 。 因为我想的就很简单 ， 就是我现在刚开始做 ， 我需要做案例 ， 我需要了解客户的真实的需求 ， 我需要在一次一次的沟通当中去把我的服务体系完善 。 呃 ，但是没想到的是 ， 呃 ， 第一波或者说是前两三周的 ， 呃 ， 几乎所有找我的都是女生 。 我自己也在在理解这个事啊 。 我我我有一个初步的答案 ，但是这个初步答案我我没有想好这个东西对还是不对 。 就我觉得和和习惯和 Ego 的大小是有一定的关系 。 就是男生有的时候花钱是什么 ？ 会会为 Ego 大的为证明自己花钱 ， 对不对 ？ 就因为男性 Ego 比较大嘛 。 你你仔细的想想看 ， 一个男生 ，他说我更愿意请朋友吃顿饭 ， 喝一个咖啡 ， 我宁愿把这个当做红包发掉 ， 我也不愿意说我是花钱请来的 。 我觉得这事没面子 。 但是对于很多女生来说 ，他可能给孩子补课得交得交钱 ， 对吧 ？ 他去获得专业的服务 ，他认为这个事未支付费 ，他认为是理所应当的事 ，他有这个心理账户 。 我觉得这是一个很大的一个差别 。 就是我虽然没有把咨询定义为一个知识付费啊 ，但知识付费有个很明显的一个特征 。 这也是我看有一次那个子泉和思思聊播客时候说的 ， 就是就是人不会为自己懂的东西去支付费 ，他一定是觉得这东西我不懂 ，但有可能能学会 ， 对吧 ？ 嗯 ， 所以才会付费 。 所以在这点上来说的话 ， 女性对于咨询的这个项目 ， 可能相对来说她接受程度会更高一些 。 第二个没想到的是什么 ？ 就是来咨询客户整体的素质非常高 ，而且嗯 ， 非常的 nice， 就是对我也相对来说比较的宽容 。 我我有两个案例是我至今都比较感动的 。 有一个是嗯 ，也是知道我开始创业以后， 特别从外地跑过来找我 ， 然后在活动当中特意的感谢我 ， 然后还去做了一些一些一些一些咨询吧 。 另外有一位很 I 的朋友啊 ， 就是非常内向的一个朋友 ， 嗯 ，他也是网上加了我 ， 就是因为我当时比较好的位置卖了房 ， 所以还给我打了钱 。 那我刚想说 ， 那你打了钱要做什么咨询呢 ？ 发现他把我拉黑了啊 。他其实就是 ，其实可能也没有想着说要跟我很好的去建立非常深度的链接 ，他仅仅是为了表达感谢而已 。 嗯 ， 所以如果你自己不创业 ， 你其实没有办法感触到这一点 。 从定义的分布上来说的话 ， 互联网的行业 ， 然后年轻人主要集中在华东地区和华北地区 ， 主要是北京 、 上海 、 杭州 、 宁波 ， 这些地方人会会比较多 。 第三个没想到的是什么 ？ 就是即便是这么好这么优质的客户群体 ，他们在处理房子的时候 ，其实也是很草率的 。 我以前不太相信这个什么三天看房还贷 30 年的案例 ，但每个问下都是这样 。 我听了这个血压都升高 ， 的确会很多 。 我印象最深的就是我第一个客户 。 我第一个客户当时我还没打算接 ， 我就跟我老婆在那个大宁吃饭 ， 然后临时就有有有人问嘛 ，他带着他母亲起来来来做咨询 ， 然后就说了一段经历啊 。 这故事其实挺简单的 ， 就是他听说现在可能对于单身的人来说 ， 外环开始逐步放开了嘛 ， 然后就找链家中介带他去看几个房 ， 然后刚推了几个盘 ， 我听的都是那些滞销半年以上 ， 根本卖不掉 ，而且有重大瑕疵的新盘 。 就在他的这个预算段 ，在他的这个价格段里边 ，他有比这些好的多的选择 。 而一旦他买了链家推荐的那几个盘之后 ，他可能会完全的丧失掉流动性 。他未来的二三十年， 他都要为那个东西买单 ，但他仅仅只考虑了三天 。 这非常常见的 ， 就是我经常举个例子嘛 ， 我说为什么人家说杨天楠你到底做的是房地产还是家庭财务规划 ？ 你做家庭财务规划为什么只只做房 ？ 我说很简单嘛 ，因为就是从资产负债表角度来说 ， 你可以把它仅仅理解成为它底层资产是国债房 ， 就像一个学生考试就是语数外一样的嘛 。 但是这三门课之间 ， 它的分数的占比和提分的难度是不一样的 ， 对吧 ？ 那房地产第一个是有志有心 ，不是有个家庭资产负债表的一个评分吗 ？ 大家可以去测一下， 就就就绝大多数中国中产的大城市的家庭来说 ， 房地产的占比可能都是 50， 甚至 70， 甚至 80， 还有 100， 这占比是非常高的 。 但是房地产当中的信息差也是最多的 ， 提分是最容易的 ， 你面对的交易对手是最弱的 ， 对吧 ？ 那这意味着什么 ？ 就是选择对手的时候比选择战场更重要嘛 。 那么房地产提分最容易 ， 你的交易对手最弱 ， 那是最有可能去去改善这个资产结构的 。 所以我们在处理这个问题的过程当中， 我们要尽可能的去帮助大家去分辨清楚自己的真实的需求 ， 自己的三张表是否足够的健康 。 我觉得这是个非常关键的问题 。 第四个没想到的是什么呢 ？ 是很多华东的强二线城市 ， 它的房地产市场已经恶劣到了一个很大的一个程度 。 非常典型的就是宁波 。 宁波这个城市在 22 年、23 年我是连续去过两次的 ， 当时是住在它的核心的银州区那嘛 。 每经过一个富丽堂皇的新小区 ， 我都会看三个东西 ： 第一个是它的一个整体的品质 ， 对吧 ？ 石材外立面 ， 人车分流 ， 整个小区富丽堂皇 ； 第二看它的亮灯率 ， 非常低啊 ， 非常低 ； 第三个看什么呢 ？ 第三个就是链家它的挂牌量 ， 几乎每个盘的挂牌量都在 5% 到 10% 之间 ， 这非常恐怖的啊 。 也就意味着说什么 ？ 像这样的一个经济曾经非常富裕 ， 然后炒房是一门显学的这个城市 ， 它的很多的一些中产在新城当中已经集中购买了第二套 、 第三套住房 ，而这些房子都没人住 ，有的甚至租不出去 ， 对吧 ？ 月租就大家知道 ， 很多的城市是越租越亏的 ，因为你的租金都没有办法覆盖你这个装修的这个折旧啊 ， 反而使得你未来抛盘的时候更加的麻烦 。 那这样的事其实在很多城市已经发生了 。 当时我在做卖房的策略当中， 更多的是基于上海这座城市 ， 呃 ， 当然北京跟上海也有一定的相通之处 ，但是上海的老破小 ， 它的流动性也远远的好于很多的一些强二线城市的一些次新房 ，因为供给太大了 。 嗯 ，在经历当年那些持续打新超额供给 ， 然后人均住房面积也很多的一个一个巨大的一些风险 ， 那这样的风险会不会在未来的上海出现呢 ？ 我认为是有可能的 ， 它在某些区域甚至已经成为现实了 。 我不说具体的区区位了 ，但是我觉得已经成为某种现实了 。 那最后一个没想到的是什么 ？ 就是没想到的是 ， 好多伙伴其实更多的是把房子当做了资产配置 ，而并非人生目标 。 啊 ， 我觉得这是一个很好很好的一个一个现象 ， 就是我们 80 后或者 85 后很大程度上会把房子当什么 ？ 当做一个必需品 ， 对吧 ？ 买房 、 结婚 、 生娃 ， 然后慢慢的再去置换 。 这是个阶段 ， 这不是个选择 。 但是很多的 95 或 00 后 ，他们可能也会买房 ，但是他买房就把它当做配置的一种手段了 。 尽管在选筹过程当中 ，他们未必会做出最正确的选择 ，因为他们没有经过训练嘛 。 嗯 ，但是这样的一个变化就使得说买房它不是一个必需品 ， 它是为了我的生活 ， 它是我生活的一部分 。 我要追求我的人生目标 ，也许此时此刻我在大厂打工 ，但是我想到的是 ， 我在一个非常风景非常非常优美的三四线城市 ， 我拥有了一个很漂亮的一个院子 ，也许我再做几年我就可以 FIRE 啊 ， 我我我手上有一笔钱 ， 我就可以在那边过我想要的生活 。 那这是我们很多 80 后， 特别是拖家带口的 80 后， 没有办法想的一种一种生活方式啊 。 我觉得我非常高兴啊 ， 就是我有的时候听到我的咨询对象 ，他们聊他们未来的一个生活方式的时候 ， 我也很感动啊 ，也也很替他们高兴 。 就是尽管很多人在过去的三到四年当中 ，他们在房价和其他不光是房子啊 ，在在楼市 ，在股市上面都有很多损失 ，但是无一例外 ，他们我都能感觉到他们的家庭的氛围非常温暖 ， 夫妻的感情很好 。 ### 卖老破小 **杨天楠** [45:25] 我觉得这也是一个 ，也是一个让我觉得很暖心的一个地方 。 呃 ， 再回答两三个小问题啊 ， 就是第一个是呃 ， 关于业务方面 ， 李一威在问的是如何卖老破小 ， 这是很复杂的问题 ， 我可能说三五个小时都说不完 。 嗯 ，在 6 月份我可能会出一个课程啊 ， 做个线上版的课程 ， 价格应该也会非常便宜 。 我觉得卖上海的老破小的话 ， 如果你决定去卖 ， 那肯定会有个择时的点嘛 。 现在是不是最好的点 ？ 我在开篇时候已经说过啊 ， 我认为不是 。 呃 ，但是我们可以看这个事情到底在什么时候发生 ，因为老破作为一种资产 ， 我认为长期看它一定是没有价值的 ， 你是有必要去置换的 。 那么在这过程当中， 至少有七个动作你得做好 。 第一个是定价 ， 那个定价你不能一厢情愿 ，不能定个平均价 ， 你要定个什么价 ？ 你要去反向的思考 ， 如果你是个买家 ， 你会不会去考虑这样的房子 ？ 中介作为个第三方 ，他会不会去 ， 会不会去推你这套房子 ， 对不对 ？ 你需要做好反路演 。 就假设你是个买家 ， 我经常会说一句话嘛 ， 就是你在定价过程当中， 你你要跟中介确认两个事情 。 第一个是呃 ， 如果我这套房子一到两个月内必卖 ， 你给我推荐两个价格 ， 一个是比较保守的 ，也是比较激进的 ， 对吧 ？ 第二个是 ， 如果有一个在我这个价格段的预算走进来的买家 ， 进入了这个中介的门店 ， 你要推荐一到两套房 ， 我的房子在不在里边啊 ？ 你可以直接问 ，也可以让你的家人假装假装一个买家去去反向的一个路演 ， 这非常有效的 。 定价定不对 ， 你房子是不可能卖得掉的 。 第二个是什么 ？ 是清房 ， 对吧 ？ 我原来说的嘛 ， 钥匙给中介或者装个密码锁都行 。 第三个就是美化 。 美化的话 ，有个基本的原则 ， 就是什么 ？ 越好的房子 ， 你需要做的美化越少 ， 对吧 ？ 新房子做一次保洁就行了 ， 发小红书 。 那么呃 ，有点缺陷的房子呢 ， 你可能需要更换下灯 ， 地板上铺一个浅色的毯子 ， 对吧 ？ 画点呃挂画呀 ， 或者是一些窗帘啊 ， 一些两三千块钱 ，其实小红书你找个 600-1,000 左右的一个软装设计师 ， 就会使得你整个的氛围大为改善了啊 。 什么是需要硬装或者需要最好的装修呢 ？ 就是有巨大瑕疵的啊 ， 这个比如说塔楼朝西北侧的 ， 看不到阳光的 ， 或者是这个过道厅直接能够看得到邻居家的那种 ， 就非常糟糕的那种 ，有巨大缺陷的房子需要深度的美化 。 那第四个是挂牌 ， 挂牌就是一个原则 ，不能独家 。 然后呢 ， 挂牌的过程当中呢 ， 需要和维护人做非常非常深度的沟通 ， 这是很重要的啊 。 第五部分就是营销 ， 营销分成两方面 ，不仅是说跟客户营销 ，因为你往往是接触不到客户的 ， 你首先得向中介去营销 ， 去推荐你的房子 。 你得问中介一个很清晰的问题 ， 就是假如说有一个人来买你房子 ，他可能是谁 ？ 这个目标画像到底是谁 ？ 他在哪上班 ， 对吧 ？ 如果我是一个九亭的房子 ，他可能在漕河泾上班 ， 那么在地铁口摆摊 ，他看到这个东西说 ：" 哎 ，9 号线沿线 15 分钟通勤 ， 最便宜那个选择 。" 他会不会驻足停留 ， 会不会被你吸引去打这个电话去看房 ？ 那么这样的一些营销动作 ，在今时今日你就非做不可 。 那看上去的确对于内向的人来说是个巨大的折磨啊 ，但是的确可以去考虑 。 第六个是什么 ？ 是调价啊 。 调价很简单了 ， 就是我经常说到三个价嘛 ， 一个是挂牌价 ， 一个是见面价 ， 一个是成交价 。 挂牌价就是你向市市场释放出来的一个有诚意的信号 ， 先得压过其他人。 但是在熊市过程当中， 所有的房子它都是有折扣率的 ， 这个折扣率最低有 1%， 可能就是 5 万块钱 ， 最高可能有 2%、3%， 甚至在外地也有 7%、8% 的啊 。 这个 500 万的房子 ， 可能有 50 万的折扣率都是会有的 。 那这个时候就需要有个见面价 。 挂牌价和见面价中间博弈出来的就是什么 ？ 就是一个成交价 。 那么这个价格的调价有很多的一些讲究 ， 一次两次讲不完 ， 那大家有个基本的概念 。 最后就是谈判 ， 就到了现场 ， 我差价中间的 gap 应该怎么调平 ， 对吧 ？ 花两个小时， 为什么一定经常在谈判当中两个小时 、 三个小时才能够 battle 出来一个一个一个结果 ？ 当中怎么去谈 ， 怎么样尽可能多要一两万 ， 这也是会有些技巧的 。 嗯 ， 最后一些问题的话 ， 小马同学啊 ，在问在一线城市打拼的年轻人有什么财务建议啊 。 嗯 ， 我其实给朋友的话 ， 第一个财务建议和房地产一点关系都没有 ， 叫拼命存钱 。 ### 存钱与彩蛋 **杨天楠** [50:28] 就是你得用你自己的生命先存个 200 万到 300 万 。 就很多人不以为然啊 ， 就是觉得说年纪轻的时候花钱也多 ， 然后有很多的一些呃 ， 另类的一些投资嘛 ， 你会发现有些人他永远存不下来钱 ， 对吧 ？ 存个三五十万被骗走 ， 或者存个 50 万 、80 万买辆车 ， 或者是旅游就就花完了 。 我我觉得存钱是很重要的 ， 本金是很重要的 ，因为你买的是什么 ？ 买的是个选择权 。 就就是一个人最好的状态 ， 永远是他欲望很低 ，但是他的选择权很广的时候 ，他能可以很从容的去做一些做一些动作 。 当你手上有 200 万 、300 万的时候 ， 你可以选择 gap 一年， 你可以选择一个小型的创业 ， 对吧 ？ 你可以选择去投入一个你非常看好的生意 ， 或者你也可以抄底去买他老婆小 ， 你可以做很多的事情 。 但是如果你没有这个钱 ， 你就没有这个选择权 。 所以对于一线打拼的年轻人， 对于小夫妻来说 ， 你们可以先形成一个共识 ，也许你们有很多东西要买 ，但是在此之前 ， 你们能不能先存 200 万啊 ？ 这是我给所有的一线城市打拼的刚离刚刚刚进入职场不久的人的一个一个财务建议吧 。 看上去挺狂妄的 ，但是但是的确有效 。 最后说个彩蛋啊 ， 就是我争几万问题以后呢 ， 我也问我夫人， 我说 ：" 你那个你有什么问题要问我没有 ？" 他说他说 ：" 你你觉得你自己开始创业以后， 你的状态好不好 ？" 我说 ：" 很好啊 ， 我觉得我挺兴奋的 ， 甚至有点稍稍有点亢奋了 。" 他说 ：" 你不要把我当做你的夫人， 你要把我当做你的股东啊 。" 哎 ， 我觉得听完这句话 ， 我觉得金句啊 ， 可以留作今天的这个这个收尾 。其实的确是这样 ， 就是就是 ， 我现在做的所有的事情 ， 当然是是我自己觉得很有价值的事情 。 但是与此同时， 我也我也很坚信说这个事持续做下去 ， 对我的家庭来说 ， 可能也会是一个很有帮助的事情 。 就做这个事 ， 它其实有巨大的代价的嘛 。 它代价就是说很多时间不属于你 ， 你需要比以前付出更多的时间 ， 包括我很现很多线下的咨询 ，也得等其他打工下班吧 ，也得侵占自己的陪伴家人， 陪伴孩子的时间 。 所以这个事我必须得做好 ，因为只有做好了 ， 我才能更好的对得起我的家人。 哎 ， 拉拉杂说那么多啊 ， 我第一次录 solo 啊 ， 居然可以录 54 分钟之多 。 呃 ， 能听到这边的小伙伴 ， 我觉得也是我们节目非常资深的一个一个爱好者了 。 大家也可以留言提一下你的看法 。 好的 ， 这就是我爱问楠师的第一期 ， 我争取每个月能够录一期 。 谢谢大家 。 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。