# 好消息是房产最坏的日子进入尾声，坏消息是好日子还远 听懂涨声 · 2024-11-01 「听懂涨声」主理人杨天楠联合知行小酒馆主播雨白与趋势动物创始人、「趋势选筹」主理人nick，探讨中国楼市是否见底及普通家庭该如何应对：全国二手房挂牌价已止跌3周、上海超过4周，是2021年楼市见顶以来首个拐点信号，但最坏日子过去不等于好日子来临。nick援引CF40统计的1970年以来15国22次房地产危机指出，主跌浪发生在前3年，主要指标平均7年后才回升、10年才可能破新高。三人详解楼市分化已细到小区内部：二房折价、三房溢价，光看城市指数不够，还需关注老破小、高租息、核心区等细分指数；产品力成为新变量，得房率120%、光厅入户等颠覆性户型出现在土地难卖的城市，房子像红酒一样分年份，2021年上海的「许愿池」与2024年大理石上墙形成鲜明对比。嘉宾还分析旅居成为刚需、老城复兴等新趋势，将新城比作成长股、老城比作红利股，并警示有些房子价格可能永远不会回到高点。实操上，现在未必是裸卖好时机，却是把差房子换成好房子的时机，置换宜先卖后买、抓新政策出台后一至两周；可通过观察标杆小区低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨来判断企稳，刚需可开始认真看房，2026年上海五年限售到期或能买到低于2021年的价格。 ## Questions this episode answers ### 现在是不是卖房的好时机？ nick认为现在不是裸卖的好时机，因为市场处于周期底部，政策宽松程度已超过15年，变盘随时可能发生，卖飞概率较大。但他强调现在可能是把差房子置换成好房子的好时机，因为好鸡蛋也不贵，拿着不好的资产等回暖不如换成能跑赢下一轮主线的资产。 [30:00](https://tdzsfm.com/ff704bc5-412b-4ccf-980f-7a1c2de780a8?t=1800000) ### 如何判断自己所在城市的楼市是否筑底企稳？ 杨天楠建议观察所在城市的标杆小区，即一两千户以上的大型小区，如上海的康城、仁恒河滨城等，因为它们交投活跃、价格真实性强。如果哪天发现低价盘被一扫而空，新增挂牌价格比原来更高，那就是市场企稳复苏的清晰信号。 [38:51](https://tdzsfm.com/ff704bc5-412b-4ccf-980f-7a1c2de780a8?t=2331000) ### 为什么老城区在复兴，新城反而表现不好？ nick用股市类比：新城相当于成长股，靠新产业和就业预期上涨；老城相当于红利股，宜居且配套成熟。现在政府资金更多投向老城改造，外地新增购房者也更在意居住环境而非通勤，加上新城供给庞大库存积压，所以老城走势明显好于新城。 [21:21](https://tdzsfm.com/ff704bc5-412b-4ccf-980f-7a1c2de780a8?t=1281000) ### 买房时择时和选筹哪个更重要？ nick借用「一命二运三风水」来解释：命是择时，报出买房的年月日就能大致判断赚不赚钱，比如2021年6月买房无论买哪个城市都不会开心；运是选城市；风水是具体选筹。择时大于选城市，大于选板块，产品力本身也是择时逻辑的一部分。 [1:06:34](https://tdzsfm.com/ff704bc5-412b-4ccf-980f-7a1c2de780a8?t=3994000) ## Key moments - **[0:00] 开场白** - [0:47] CF40报告统计1970年来15国22次房地产危机：主跌浪在前3年，指标平均7年后回升、10年才破新高 - **[2:04] 置换与分化** - [2:45] 上海置换链条上小区内二房全部折价、三房全部溢价，业主为二胎和养老在同小区换房 - [4:09] 楼市分化已细到小区内户型、朝向、楼层：瑕疵房7-8折成交，好房子还能溢价 - **[9:24] 产品力时代** - [9:37] 住建部发言被nick引用：「中国人不缺房子，缺的是好房子」，上海人均住房已达1.1套 - [11:53] nick在成都踩到最猛户型：143平得房率120%、光厅入户、落地飘窗全赠送，相当于188平大平层 - [15:10] 房子像红酒有年份：上海2021年新房是「许愿池」装修，2024年豪宅已大理石上墙 - **[19:10] 旅居与老城** - [19:10] nick观察到旅居正成为刚需：退休潮老人和远程办公年轻人不再执着地铁房学区房 - [21:27] nick的类比：新城相当于成长股，老城相当于红利股，最好的学校和医院都在老城 - **[26:35] 解套与置换** - [26:51] 房地产存在解套吗？海南房子从7万跌到3万过了20年，温州至今没回到2011年高点 - [29:15] nick的悲壮判断：「有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」 - [30:17] 现在未必是裸卖房子的好时机，但可能是把差房子置换成好房子的好时机 - [35:52] nick提醒换仓逻辑：「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」，趋势领先于舆论 - [36:17] 过去三年楼市最抽象的风格：伊犁、乌鲁木齐、榆林、鄂尔多斯等资源性城市房价几乎不回调 - **[38:28] 筑底信号** - [38:28] 如何判断楼市筑底：盯住城市标杆小区，低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨就是企稳信号 - **[40:50] 文旅与近郊** - [42:54] 杨天楠反驳nick的文旅热：「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」 - [44:18] 与其买文旅盘，nick更推荐大城市近郊低密盘：杭州良渚别墅的租售比远比市区99平划算 - **[45:11] 保障房与2026** - [47:59] 2026年上海21年限售到期，普通人有机会买到比2021年更低价格的倒挂新房 - **[49:46] 买房心态** - [50:32] 什么信号会让「买房不是刚需」的年轻人重新想买房？因为看见所以相信：朋友晒赚50万、100万时FOMO会出现 - [55:30] nick的名言：「房地产只有两个阶段，第一个阶段是狗也不买，第二个阶段是怎么也买不到」 - **[58:09] 选房与老城** - **[1:03:21] 画饼与择时** - [1:03:58] 买房画饼怎么验真：地铁开工可信度最高，产业和写字楼规划权重要放得极低 - [1:05:40] nick拆解买房版「一命二运三风水」：择时大于选城市大于选板块，2021年6月买房不管买哪都不开心 - **[1:08:52] 总结建议** - [1:08:52] nick给一二线城市的三条总结：刚需可开始看房，置换先卖后买且选新政策出台前两周，短期无投资机会 ## Speakers - **杨天楠** (host) - **雨白** (host) - **nick** (guest) ## Topics 房产与家庭账本 ## Mentioned 趋势动物 (company), 链家 (company), 小红书 (product), 抖音 (product), 贝壳 (product), 趋势选筹 (product) ## Transcript ### 开场白 **杨天楠** [0:00] Hello 大家好 ， 欢迎来到听懂涨声 ， 我是天楠 ， 终于要开始讲地产了 。 前两周碰到雨白 ， 我说啥时候咱们再一起聊一期房地产呢 ？ 现在市场看上去已经见底了 ， 全国范围看 ， 二手房的价格已经止跌三周了 ，而上海呢已经超过四周了 。 这是 21 年楼市见顶以来的第一次的拐点信号 ， 我觉得怎么着也是可以聊一次的 。 于是呢 ， 我们就拉上了趋势动物的主理人 nick 老师 ，他刚从西部采风回来 ，也可以多谈一谈他的一些微观感受 。 聊完之后呢 ， 雨白其实有点生气啊 ，他说 ：" 你们说到最后也没告诉我说房价什么时候会涨啊 ？" 答案是我也不知道 ，因为咱也是头一回碰到这件事 。 但是好在呢 ， 最近我看到一份报告 ， 我觉得某种角度是可以回答大家的疑问的 。 这是有一份 CF40 做的报告 ， 里面统计了 1970 年以来 15 个国家的 22 次房地产危机 ， 发现了一个基本的规律 ， 就是呢 ， 房地产出现危机之后， 虽然主跌浪只发生在前三年， 但是主要的指标要在七年之后才能够回升 ，而十年的时间才会破新高 。 所以说 ， 房地产可能真的是一个漫长的季节 。 但是好消息是 ， 最坏的时间可能已经过去了 。 本期的新 note 里呢 ， 我会贴上一些对我很有启发的图表和介绍 ， 如果你对家庭资产配置 、 房地产和全球投资有兴趣的话 ，也欢迎添加我们的小助理进群索取资料 。 **雨白** [1:28] 然后今天特别开心 ， 感谢男士和 nick 老师 ， 这两个人自告奋勇啊 ， 说不行 ， 这个时间点一定要跟大家好好聊一下房地产 ，因为这是一个特别值得大家关注的一个时间点 ，而且很有可能关系到你家的房产未来很多年的一个走向和变化 。 **杨天楠** [1:47] 嗯 ，其实现在对房产的悲观情绪 。 **雨白** [1:49] 还是在持续中 。 **杨天楠** [1:51] 对 ， 还在持续中啊 ， 所以大家就当我们是给大家姐姐们不要太高的期待什么的 。 但我觉得 9 月底以来很多情绪还是有变化的 ， 至少从来咨询我的人来说 ， 对房地产这个事大家又开始重新感兴趣了 。 当然肯定是卖房的人多嘛 ， 很多人就想着说是卖房炒股 ，有的实在来不及了 ， 能不能把房子抵押了炒股 ， 再激进一点的说能不能把我丈母娘房子抵押了炒股 。 ### 置换与分化 **杨天楠** [2:13] 更多的人还是说 ， 哎 ， 这个政策出来了 ， 市场开始活跃了 ，是不是一个好的一个卖房的时机 ， 或者是不是好的一个置换的一个时机 。 嗯 ， 就是单纯因为说觉得房地产政策出来了 ， 所以房价要涨 ， 所以我要抓紧上车 。 **雨白** [2:28] 这些人是少的 。 **杨天楠** [2:30] 这样人非常非常少的 ， 非常非常有限的 。 **雨白** [2:32] 对 ，其实我也好奇一个问题 ， 就是大家都想着说啊 ， 现在是个卖房的好时机 ， 然后也确实看到了一些朋友卖掉了房子 ，但是有卖肯定得有买啊 ， 那那些买的人， 那他们的动机又是什么呢 ？ **杨天楠** [2:45] 至少从我上海的视角上来说 ， 绝大多数需求都是置换需求 。 事实上来说 ， 大家总是要有房子住的嘛 ， 无非就是说我改善一下居住环境而已 。 所以你会发现的说 ， 第一个是大家可能会低价的剁掉自己的两房 ， 然后呢 ， 又会拿着大砍刀去全市场去找便宜的三房 。 嗯 ， 就是每个人都在这个置换的链条之上 。OK， 无非就是说在这个置换链条当中， 大家对于这个市场的预期发生了变化 。 原来就是我小换大 ， 对吧 ， 那我买的越大 ， 我可能赚的就越多 。 现在的预期就是说 ， 虽然我这个小房子剁了 ， 我亏了点钱 ，但是没关系 ， 我在我买的新房里边我再把它补回来 。 嗯 ， 所以你就会发现很有意思现象 ， 就是在上海 ， 特别在上海外环外的很多次新小区 ， 很多都是小区内置换的 。 就是你会发现整个小区的所有的二房都折价 ， 所有的三房都溢价 ， 就是因为小区内的人 ，他可能原来没孩子 ， 现在有了孩子 ， 老人要照顾 ， 或者有了二胎 。 **雨白** [3:44] 然后住的也挺舒服的 。 **杨天楠** [3:45] 对 ，他已经习惯了这边了 ，他对房子没有任何的偏见 ，他也根本就不那么在乎房价的涨和跌 ，他只是真的需要一套三房 。 这个时候他就会把小区里边二房给卖掉 ， 然后就换一个三房 ， 那就会变成就是在板块内 ， 你就会发现所有的二房都是折价的 ， 所有的三房都是溢价的 ， 这个很有意思的情况出现 。 就是不同的户型的单价开始波动了 ， 原来可能都是一条基准线的 。 **雨白** [4:09] 对 ， 哎 ， 所以以前我们谈论的是 ， 比如说城市和城市之间会发生分化 ，在城市里不同的地理位置会发生分化 ， 现在连一个小区里边不同的户型 、 不同的朝向 、 不同的楼层也要发生巨大的分化 。 **杨天楠** [4:23] 这是肯定的 ， 各个城市之间的这个分化 ， 包括板块之间的分化 、 产品之间的分化 、 户型之间的分化 ，其实到了现在这个时间段来说 ， 这个特征是非常明显的 。 对 ， 到了很细的颗粒度嘛 ， 就我们上次在线下也聊过这个事情 ， 就是一方面大家现在回归自住需求 ，其实很多偏好在价格上体现的很明显 ， 比如说有瑕疵的房子 ， 它的流动性就很差 ， 然后体现在成交上， 它就以 7 折的这个折扣或者 8 折折扣成交 。 但是正常的房子或者好的房子 ， 它甚至还可以在原来成交上有所溢价 。 但是另外一个就是成交量的波动 ， 如果看年成交量的数据 ， 它其实有一个刚需的稳定的基准线在那的 ， 就是说刚需的结婚生子 ， 包括第一套改善 、 第二套改善 ， 它都有一个基准 。 然后只不过这个成交量的爆量呢 ， 就是发生在每三到四年的一次周期 ， 比如说上次爆量上海是 1617， 嗯 ， 然后 20 年、21 年， 那现在其实虽然成交量有所提升 ，但还没有回到巅峰的那个时候嘛 。 所以楼市其实是一个以刚需为基本盘 ， 然后再加上一定的投机性需求的资产 。 所以问谁在买 ，其实每年都有一个固定的年龄段在不断的进场 ，但现在会出现很多新现象嘛 ， 比如说产品大家越来越重视 ， 地段反而没有那么重要 。 嗯 ， 然后像四房大平层 ， 现在包括带院子的房产 ， 现在非常流行 ， 哪怕郊区一点我都能接受 。 还有就是原来大家喜欢看高楼层的 ， 像陆家嘴三件套或者是一些天际线 ， 那现在大家甚至会越来越接受低密的 ， 或者是这个洋房型的产品 ， 或者高楼层里面的三到六层平式绿化的这种 ， 反而对电梯房或者高密度的房子越来越厌恶 。 所以现在无论是城市间的差异 ， 还是小区内部的差异 ， 都在表现一种新的大家对自我关注 、 对环境的关注 。 **雨白** [6:09] 对 ， 我相信听众也会有这个疑问 ， 那如果这样分化的话 ， 那以后我们拿什么数据来作为参考呢 ？ 就是假设我有一套房子 ， 那如果我想要卖 ， 或者我关注我这个房子还有没有竞争力 ， 那我肯定看的是这个小区 。 **杨天楠** [6:23] 历史成交价 。 **雨白** [6:24] 对 ， 嗯 ， 看历史成交价 。 那如果按照我们前面的这个分享的话 ， 那其实这些历史成交价 ， 它也未必可以作为参考依据 。 **杨天楠** [6:31] 现在就是要看的足够细 ，因为成交价确实可以去参考 ，但是你会发现 ， 比如说三房户型的成交价 ， 它可能过去三年跌了 20%。 嗯 ， 然后有些好的四房或者这个景观好的 ， 它可能只跌了 15% 或者 10%。 那这个成交价的波动 ， 或者挂牌价的波动 ，其实就是抗跌和超跌的区别 。 然后其实原来我们看城市指数 ， 比如说上海的均价 ， 它有一个指数嘛 。 嗯 ， 那这个指数有点像上证指数啊 ， 它是一个大盘的基准嘛 。 嗯 ， 我觉得房子如果类比股票 ， 它是一个特别特别特殊的市场 ， 它是每年都在发 IPO。 嗯 ，但是从来没有退市的 。 嗯 ， 就是没有房子退市 ， 所以它这个盘子越来越大嘛 ， 就是它是一个不断扩容的市场 ， 就导致它现在越来越趋向于局部的 。 **雨白** [7:13] 核心资产吧 。 **杨天楠** [7:13] 不一定叫核心资产吧 ，但是是一些特别偏主题或者风格的 。 **nick** [7:18] 结构性的流行牛市 。 **雨白** [7:19] 结构性的 。 **杨天楠** [7:20] 就相当于是直炒 20 厘米的这个 ETF 的创业板 ， 创业板 ETF 或者直炒这个 ， 对吧 ， 就是你会发现说 ， 就是每个板块之间的涨跌是差别很大的 。 对 ，但楼市没有股市那么妖了 ， 就是几天一个轮动 ，但总体你在大面上来看 ， 就是可能现在看这种城市指数是不够的 。 嗯 ， 你可能还要看 ， 比如说高租息的指数 ， 或者是老破小指数 ， 或者是这个核心区指数 ， 或者三房指数 、 四房指数 ， 或者交环 、 中环内 。 所以就是 。 **雨白** [7:48] 要不你去编指数吧 ， 哈哈哈 。 **杨天楠** [7:49] 我现在就有这个想法 ， 所以我可能会在小程序上把这些指数的趋势都慢慢加进来 。 所以就是楼市这个东西就看的越来越细了 ， 可能在大的城市指数上看不到行情 ，但是在局部的一些风格或者主题指数上， 就能看到一些结构性的微弱的一些机会在这里面 。 嗯 ， 当然这些都在早期了 ， 就是现在我可以负责任说 ， 没有任何一个风格走出了像样的牛市行情 。 对 ， 就只是说有些跌的少 ，有些甚至最近六个月一直在涨 ， 反正我自己的概念就是说要尊重市场本身嘛 ， 作为一个趋势交易者 ， 那市场总是对的 ， 那市场在发生什么我就去理解它 ， 就是有点实事求是的精神嘛 。 **nick** [8:28] 就是大家认为房地产是没有报价版的 ，但其实房地产是有部分的报价版的 ，因为虽然只有少部分 ， 可能只有 25% 左右的房子是在贝壳或者链家上成交的 。 嗯 ，但事实上来说 ，有 40% 到 45% 的房子会在贝壳和链家上挂牌 ， 那它的这个挂牌价的这个变动 ， 你在 APP 当中你是可以持续的看到的一些变化的 。 当然某些城市它会引去真实的成交价 ，但是整体上来说 ， 挂牌的边际的一些变化是非常清晰的 。 就从小区板块来说 ， 就很典型 ， 比如说上海的这个前滩板块 。 嗯 ， 你会发现说整个前滩板块的这个大户型和小户型 ， 它的均价在巅峰的时候可以差到 7-8 万一平 ， 就是它的大户型 ，因为当年的供给相对比较的稀缺 ， 所以它一直 ， 它维持了相当长一段时间的 20 万的均价 ，但小户型已经跌到了十三四万这个水平 ，因为它的居住体验不好 ， 很多人更多的是把它当做一个房票来使用 ，因为那边有个华二的学 区嘛 。 所以这个分化我觉得还是比较剧烈的 。 对 ， 我觉得第二个特点就是我从上海的观察上来说 ， 原来我们对房地产的核心理解就是 location location location 嘛 ， 就是地段的它的那个因此占比是非常大的 。 ### 产品力时代 **nick** [9:37] 但是从去年到今年开始起 ， 大家对于产品力的选择会变得更加的重要 。 核心的逻辑就是 ， 包括在住建部最新的发言当中 ，其实他就说其实中国人不缺房子 ， 缺的是好房子 。 嗯 ， 即便是在上海这样的一个城市 ， 人均的住房面积也已经达到了 30 多平 ， 家庭的住户的人均拥有住房也已经到了 1.1 套左右 ， 那也就意味着说 ， 如果品质比较差的房子 ， 那它实际的居住的价值是比较有限的 ， 你在置换链条当中是很下沉的 。 因为房子其实我们简单的来分的话 ， 就是比如说以中国的大的城市啊 ， 北京 、 上海 、 广州这样的城市来分的话 ， 它可能住宅它有一些代际上的差别 ， 比如说 98 年的很多的房子 ， 就是原来的什么赫鲁晓夫楼啊 ， 那种平房啊 ， 它的居住体验是不佳的 。98 年商品房改革之后， 开始有了一些商品化的小区的一些住宅 ， 这些住宅呢 ， 它可能第一个是有物业 ，有像样 的停车位 ，有绿化 ，有公区的一些营造 。 等到在 13、14、15 年以后， 整个商品房小区它其实又有了一个代际上的一个提升 ， 第一是人车分流 ， 第二个是小区外立面的整体的改善 ， 原来可能是用涂料 、 用真石漆 ， 现在更多的可能有石材啊 ， 或者像玻璃幕墙啊 ， 一些新型的一些材料 ， 它就会比较新 。 那人车分流 、 工区营造和新的外立面 ， 使得整个小区的整体的样态看上去就更新 ， 产品就更好 。 但是在最近的一到两年， 在全国的二线城市和少量的一线城市 ， 就发生了一些变化 ，因为地越来越难卖 ， 所以某种角度上来说 ， 地方政府对于开发商在得房率上面其实给了更多的一些优惠 。 就你会发现说很多的一些二线城市 ， 典型的像成都 、 武汉 ， 一线城市像广州 ， 接下来我们看到上海也会有这样的一些倾向 ， 就是越难卖的地方 ， 它的房子它会给你很高的容忍度 。 就原来的上海的很多房子 ， 比如说得房率 ， 真实得房率 ， 嗯 ， 可能也就是 70%、70% 超一点点而已 。 但是你要知道 ，在很多的一些二线城市 ， 它的真实得房率可能已经达到了 120% 甚至 130%。 **雨白** [11:44] 那这个差距也太大了 。 **杨天楠** [11:46] 对 ， 这其实就会使得说 ， 某种角度来说 ， 你的老产品的价值是在被新房持续的稀释的 。 **nick** [11:53] 我觉得男士总结的挺好的 ， 就是因为我上个月在成都彩盘 ， 然后正好就看了一个 ， 应该是我彩盘过去所有情景里面看过最猛的一个户型 ，也就体现了最近就产品规范的放松 ， 就是夸张到什么程度 ， 就是我那个房子是 143 户型 ， 得房率 120%。 **雨白** [12:11] 143 户型是什么 ？ **nick** [12:13] 就 143 的户型 。 哦 ，因为成都是 144 以上是非普宅 ， 然后有更高的税和那个限制 ， 所以成都开发商都顶着 143 去做所有的 ， 就是去卷那个 143 户型 。 然后得房率 120 什么概念呢 ， 就是如果按照正常 80% 的户型得房率 ， 它相当于 188 的这个户型的面积 。 就它虽然只有 143，但它做出了一个 188 大平层的感觉 。 有两个细节给我特别大的震撼 ， 就是它有个光厅入户 ， 就是从阳台入户 ， 嗯 ， 然后这个阳台里面可以种花呀 ， 然后整个面积全送的 ， 这个光厅大概有不到 10 个平方 ， 阳台入户再进主门 ， 它有个整个南北通透的感觉 ， 从南面的阳台延伸到进门 ， 然后再延伸到北阳台的整个这个户型 。 我回头发个户型图给你看一下， 我并没有推荐大家买这个楼盘的意思哈 。 然后第二个震撼点就是它那个飘窗是直接落地的 。 啊 ， 我觉得这个太吓人了 ，因为之前我们都知道飘窗赠送很正常嘛 。 对 ，但是这个所有飘窗它是落地的 ， 它就真实的做到了全赠送 ， 所以就光这一点它就偷了非常多的面积 ， 可能得房率因为这个可能上升了 20%。 然后另外就是横厅大面宽 ， 这都是标配 ， 然后全卧室朝南 ， 这都是标配了 。 所以整个户型看下来 ， 就是有一种 143 平的四房三卫的户型 ， 如果在上海 ， 我会认为这是一个 190 平这样的一个房子 。 **雨白** [13:32] 对 ，但是我觉得大家都知道一个道理嘛 ， 就是天底下没有这么好的事情 。 **nick** [13:37] 没错 ， 就是你会发现精神越卷的地方 ， 户型越卷 。 像上海就是这样嘛 ， 上海最差的户型可能就是倒挂最大的地方 。 **杨天楠** [13:44] 最差的户型 ， 最毛胚的房子肯定是在黄浦区的超高层嘛 。 你会发现户型很卷 ， 就是 100 出头 ， 然后送 10 个飘窗的 ， 那肯定在外环外嘛 。 因为本质上什么 ， 本质上就是地方政府容忍你造出这样的一个东西 ， 一定是这个地方土地非常非常难卖 。 **雨白** [13:59] 成都这么难卖吗 ？ 土地 ？ **杨天楠** [14:01] 对 ， 你其实你不用说它肯定哪里有缺陷 ，其实产品力它是一个周期 。OK， 就跟房地产周期一样 ， 比如说在牛市刚开始的时候 ，其实所有人都不信有牛市 。 嗯 ， 然后这个时候市场特别卷 ， 往往牛市开始的 ， 或者讲熊市结束的那段时间 ， 产品是最最最最好的 。 你也可以在这个时候挑到 ， 就是像你说的产品迭代的户型 ， 就是其实房地产的产品力是 5-7 年一迭代的 ， 就每一次市场巨难卖的时候 ， 就会出现颠覆性的好产品 。 那我觉得现在到 2024 或者 2025，其实已经到了产品力迭代变盘的那个分水岭了 。 一方面住建部有非常多的规范的放松 ， 然后开发商也有卷的意愿 。 成都其实房子比较好卖的是整个过去一段时间的天府 ，但最近也不好卖了 ，也开始卷 。 然后原来主城的外围三圈层的房子 ，其实都非常难卖 ，因为一方面没有倒挂 ， 一方面成都的新房供应量是比较大的 。 所以不仅是成都 ， 我在重庆 ， 包括华北 ， 看到了一些非常好的户型 。 那最近这两年华东市场也不好了 ，也开始进入卷 。 所以这就是产品力周期 ， 就是产品力最差的其实就牛市的巅峰 ， 拿地的那些开发商为了不亏太多钱去降标 ， 然后大家也是无脑的去买去抢 ， 这样的房子其实就是产品力比较好 。 **nick** [15:10] 这个还有意思 ， 就跟法国酒庄的酒一样 ， 它是有年份的 ， 就是 87 年的拉菲就比较好 ，因为 87 年就是最熊最熊的时候 ， 它为了最熊最熊的时候 ， 它就会放水 ， 就会搞出非常好的一个产品 。 就上海产品力的有些巅峰 ， 第一也不能叫巅峰吧 ， 第一个是 0708 年是一波 V 型的反弹嘛 ， 就那个时候上海出了很多同面积的房子 ， 就是相当于多送你一个房间出来 。 **雨白** [15:32] 就是卖的时候没有顶 。 **nick** [15:34] 没有底 。 **雨白** [15:34] 没有底 。 **nick** [15:35] 就是比如说北面是一个全镂空的 ， 比如说它是一个巨大的一个方框 ， 下面是空的 。 **雨白** [15:41] 然后卖的时候跟你画饼说 ， 哎 ， 这个到时候我们会浇筑 。 **nick** [15:44] 对 ， 然后就浇筑出来一个房间 。 那本质上是什么 ？ 本质上就是因为那个时候市场太差了 ， 然后你会发现上海最糟糕的房子是 21 年的房子 。 那时候我们很多房子叫什么 ？ 叫许愿池 。 什么叫许愿池 ？ 就是说按照上海的这个规范 ， 你所有的住宅 ， 除非你是别墅 ， 它是不允许毛坯交付的 。 嗯 ， 它必须得装修 ，但是开发商觉得我这东西太好卖了 ， 我根本不需要装修 ， 那怎么办呢 ？ 但是我也给你个马桶 ， 给你个水池吧 。他就找那个像公共卫生间那样的那种水斗 ，在一个厕所里边给你咕叮叮的安了一个 ， 就跟一个许愿池一样 。 就是许愿池装修其实维持了差不多一年多的时间 。 但是你回到 24 年， 我最近去看了好几个豪宅的一个项目 ， 大为震撼 ， 大为震撼 。 虽然我没钱去买 ，但你会发现它在公区的奢石化的这个营造 ， 原来的石材可能只有在公区的大堂才会出现 ， 现在从电梯到整个的房型当中， 直接的石材上墙 ， 大理石上墙 。 就你会发现什么 ？ 就是在市场越低迷的时候 ，其实产品力的这个提升就越显著 。在上海其实就呈现了这样的一个很有意思的一个特点 。 所以就说它也是个互相塑造的过程 ， 就是原来大家其实意识不到有产品力这个东西在 。 嗯 ， 只是因为在市场特别特别特别差的阶段 ， 开发商因为原来的那个房子不好卖了 ，他也没有那么多的市场涨价的一个预期了 ， 所以他必须要用心的去打磨自己的产品 。 而这个产品的这个提升 ， 某种角度来说 ，也给用户提供了一个新的认知 ， 原来是开发商是能做出好房子的 。 嗯 ， 原来补盖完全就是因为糊弄我们 。 **雨白** [17:22] 意义的问题 。 **nick** [17:22] 就原来上海人是非常非常羡慕外地房子 。 为什么 ？ 因为上海的开发商的建造的水准 ，其实是远远的落后于二线城市的 。 就是像无论是成都 、 武汉 、 重庆 、 南京 ， 特别是杭州 ， 同一个开发商的同一个大的系列 ， 可能在上海就会降标降的也太糊涂 。 但是在这样的一些二线城市 ， 实际上它就会做出非常好的产品出来 。 **雨白** [17:46] 之前在刷屏上经常会刷到一些帖子 ， 就是说自己可能是 20 年、21 年上车 ， 然后房子的房价就是跌的很厉害嘛 。 嗯 ，但是我觉得这么一听 ， 我发现这一波人 ，他们遭遇的不仅是房价跌的很厉害 ， 更要命的是他们的房子可能如果是新房的话 ， 质量它本身在市场中就可能就不太能打 ， 跟后面的这些新房既没有价格优势 ， 又没有质量优势 ， 这个很可怕哎 。 **nick** [18:11] 其实是这样的 ， 而且利率也高嘛 。 **雨白** [18:12] 而且就是这个东西 ， 就是刚才我们用了一些牛市的比喻嘛 ，但是这个跟权益类的牛市你没有办法比 ，因为你 21 年买一个公司股票和你 24 年买一个公司股票那是一样的 。 **nick** [18:23] 嗯 ， 就它的质地是直接体现在产品力里面 。 **雨白** [18:26] 对 ， 质地是一模一样的 ，但是房子是不一样 。 **nick** [18:29] 对 ， 就你刚刚说的年份久 ， 我觉得这个比喻很漂亮 。 嗯 ， 就是它不是越新越好 ，不是说 2021 年的比 2019 年好 。 我看上海就像你说的 ， 最好的一批房子在 0708 年， 还有 14、15 年集体出了一批非常好的房子 。 嗯 ， 我最近在看二房也是觉得 ， 哎呀 ， 我现在挑一些次性房 ， 还不如去买 14、15 的那些年份久 。 嗯 ， 就确实是这样 ， 它是有周期的 。 **雨白** [18:50] 好可怕 ，以后房地产市场要有这个年份概念 。 什么北京这个产区最好的年份是哪几年， 上海这个产区最好的年份是哪几年 ？ **nick** [18:58] 其实全国都差不多了 ， 对吧 ？ **杨天楠** [18:59] 全国差不多了 。 你北京很明显 ， 就是 08 年奥运会之前房子和 08 年奥运会之后的房子 ， 它有明显的特征上的一些差别的 。 然后我觉得你可可以多说点和老破小这边观察到的一些东西 。 **nick** [19:10] 可能几个关键词吧 。 第一个 ， 旅居成为刚需 。 嗯 ， 我不知道你们有没有相同的体会 。 ### 旅居与老城 **雨白** [19:15] 旅居成为了刚需 。 **nick** [19:17] 就原来我们不是说旅游地产是一个伪命题 ？ **杨天楠** [19:19] 伪命题吧 ， 就是大家一定要拥抱核心区自住嘛 ， 这个才是真正的核心资产 。 但是最近我的观察是 ， 旅居市场越来越成为刚需 ，因为现在大批的老人在退休潮 。 对 ， 然后年轻人越来越多人做自由职业 ， 或者是不需要 on-site。 **雨白** [19:34] 而且就是可以远程办公 。 **杨天楠** [19:36] 可以远程办公 。 那在这种情况下 ，其实很多人就有了旅居的需求 ，他其实对核心区啊 ， 或者通勤交通没有那么的偏好了 。 我不想展开太多 ，但是我最近观察到一些 ， 比如说接近自然 ， 或者它有一些文化属性的大理 ， 包括我在西北看到的大同 ， 大同的一些风貌别墅 。 所以我看到其实各个年龄段 ，他们的需求在发生转移 ， 或者是范式的转变 。 就是一方面年轻人爱旅游 ， 然后爱自由 ， 爱旅居 ， 然后老人现在已经旅居成为他的刚需 ，而不是在一个什么地铁房啊 ， 学区房啊什么的 。 第二个就是我发现老城在复兴 。 嗯 ， 这也是一个非常新的提法 ， 就是之前我们其实无论是投资也好 ， 自住也好 ， 特别会偏好新区 ，因为大家觉得新区未来有规划对线 ， 然后建面好 ，有升值空间 ， 然后年轻人都在往新区搬 。 但最近我又发现这个风格又在转移回来 。 你会发现我们录播客这个地方 ，其实旁边在大拆大建 ， 然后在搞风貌别墅 ，在搞城市升级 。 不只是上海 ， 全国都在花大量的政府拨款在做老旧小区的改造 ， 包括很多当地的一些文化特色的东西 ， 特别吸引年轻人， 像一些老城的夜市经济 ， 或者一些美食啊什么的 。 就是成都就特别明显嘛 ， 成都可能是全国老城范围内趋势走的最好的城市 。在成都的高新区有一条巷子叫玉林 。 **雨白** [21:01] 哦 ， 玉林夜市 。 **杨天楠** [21:02] 对 ， 就玉林夜市那一片 ， 就是那一片的老破小 ， 就不提老破小的真实趋势是放量 ，而且在价格上涨的 ， 就是发生在真实成交价上 。 所以其实全国都有这个案例哈 。其实上海像黄浦和徐汇的老破小其实跌的也不多 。 **nick** [21:18] 现在上海是黄浦和徐汇碾压浦东 ， 很简单 ， 就浦东就是黄浦和那个徐汇更多的是宜居 ， 浦东更多的是营业 。 你就会和股市相类比的话 ， 浦东相当于是成长股 ， 就新城代表的本质上是成长股 ， 就是你相信未来会有持续不断的规划 ， 持续不断的一些新的产业的一些引入 ， 持续不断的就业机会在新城诞生 ， 新城才会涨 。 那么老的呢 ， 它更多是宜居 。 为什么 ？ 这个城市最好的学校 ， 最好的医院 ， 最具烟火气的一些街道 ， 它一定是在老城 。 所以你就会发现说 ， 当新城的这个浪潮结束了以后， 你会发现在老城这一侧 ， 实际上不光是说政府这侧投入的钱非常多 ， 这个投入的钱它分成几类 ， 第一类是比如说拆迁动迁 ， 原来说的棚改啊 ， 然后说到的城中村啊 ， 还有零星的旧改啊 ， 这些事情它会在旧城当中会持续的出现 。 就光上海东园一村二村这两个地方拆迁 ， 它就是一个数百亿级别的这样的一个资金的一个规模 ， 对吧 ？ 那第二个就城市更新嘛 。 那城市更新大家都好理解的是 ， 原来我这个小区 ， 这小区可能 70% 到 80% 住的可能都是上海本地老人。 嗯 ，但是呢 ， 小区没有电梯 ， 然后呢 ，也没有好的停车位 ， 它公区又很简陋 ，而且有非常多的一些安全隐患 。 这时候包括外立面的粉刷 ， 然后是防水 ， 包括保温 ， 包括电梯的改造 ， 包括停车位的一些划分 ， 包括社区的一些功能 ， 这部分的加强 ， 它的主要的资金其实都是投向于老城 。 这是第二个特点 。 第三个特点是什么 ？ 就是以上海为例 ， 上海你会发现说 ， 最近从我的咨询客户角度来说 ， 上海本地人是非常少的 ，因为上海本地人很了解上海 。 嗯 ，但是外地的新增的购房者 ， 原来我们看到的就是你想想看 ， 从 90 年代到 2019 年之前 ， 每年的城市化的进程当中是 2,000 万人进城 ，但是到 2020 年、2022 年之后， 每年可能就是只有 900 万到 1,100 万人进城 。 但是在这种超大城市 ， 买房人的结构其实发生了一个根本性的变化 。 现在很多都是跳开刚需 ，他可能就是老家卖了一个厂 ， 或者是海外归来以后 ，他就带着 1,000 万 、2,000 万在上海直接买改善和直接买豪宅 。 那这部分人 ，他其实就会非常的在意城市的界面 ， 周围的一些环境 。 所以很多时候对他们来说 ，是不是离公司足够的近 ， 可能关系没有那么大 ，因为他们不一定和打工牛马一样准点上班 。 但是这个小区 ， 或者是这个边上的氛围好不好 ， 就很重要 。 所以你会发现说 ，在上海最近像以黄浦徐汇为代表的一些新的小区的销售当中， 我们可以看到他们的那个身份证号码当中， 上海本地人的占比可能已经从原来占大头 ， 现在变成占小头 ， 甚至绝对的小头 。 我们说边际的增量决定市场的风格嘛 。 嗯 ， 那么新的买家也发生了变化 。 所以就三个特点 。 第一个就是我们说原来新城相当于成长股 ，是大家对于新的产业 、 新的就业机会有更高的期待 。 第二个呢 ， 就是老城相当于是红利股 ， 对吧 ？ 它的有的是租息比较高 ，有的呢可能是生活比较舒服 ， 城市比较的舒服 ， 更加的宜居 ， 对吧 ？ 第二个就是从政府的资金投入来说 ， 原来投新城更多 ， 现在就更多的是投老城更多 。 第三个从边际的买家 ， 就这三点其实都变成说某种角度来说 ， 现在的新城的走势是远远没有老城好的 。 而且在过去的 3-5 年， 以华东二线为代表的越是牛市的一个城市 ， 它在新城的供给就越庞大 。 嗯 ，而新城的供给越庞大 ， 实际上它的库存的积压和这个价格的走低 ，其实这个表现就越明显 。 我觉得这个是最近两到三年就结构上的一个非常大的一个变化 。其实最后还是落位在供需关系上吧 。 对 ， 对 ，因为我觉得很多事情的底层逻辑都是供需 。 嗯 ， 就包括生意也是 ， 就是不是有句话叫 " 就强者最终一定会变成傲慢的人 "， 然后一开始的弱者就是所谓你的价值股 ， 就慢慢会展现出它的迷人的魅力 。 这就为什么无论是股市还是楼市 ， 这种带交易属性的资产里面 ， 它都是会一直换风格 。 包括最近其实虽然所有限价 、 限售 、 限购都解除了 ，但是这些政策我觉得有一种推绳子的效果 ， 就是它反而在虽然这些政策表面上都是利好 ， 它反而一部分程度上是助长了大家卖方情绪 。 原来禁止交易的 ， 那现在因为限售解除了 ， 大家都着急的去抛货 ， 特别是新区的这些楼盘 。 就有一种药越猛病越重的感觉 ， 就是我不知道我病有多重 ， 我发现医生开的药越来越猛了 。 **雨白** [25:45] 你要被我完蛋了 。 **nick** [25:47] 我觉得就是你看它的需求是非常活跃的 ， 你就从 9 月份 、10 月份上海的楼市成交数据上来看 ，不光是上海了 ， 你全国范围来看 ，因为 nick 原来是在国内的一家大型的民营房地产公司嘛 ， 我们还是有共同认识的一些朋友 ，但是因为民营的地产商不是都崩了嘛 ， 然后他们就纷纷的到国有的全国性地产公司嘛 。 然后我们有的时候也会交流实一的一个数据 ， 你会发现说如果从量的维度上来说 ， 新房的销量是非常好的 。 那二手房呢 ，其实各个城市也在持续的放量 ， 只是它弹性没有那么大 ，因为新房原来基数太小了 ， 就卖的太惨了 ， 所以你发现这个增量会增的非常的猛 。 但是你如果拉长到一个比较长的预期上来说 ， 无论是开发商还是居民 ，其实都没有扭转说房价持续可能在下行的这样一个预期 。 ### 解套与置换 **nick** [26:35] 就是体现在数据上， 就是第一个是挂牌的总量还是增加 ， 就像上海这种地方 ， 你挂牌可能还是 20 万套以上 ， 对吧 ？ 然后你挂牌的价格并没有往上升 。 我觉得这其实都体现了大家的整体的预期还是偏弱的 。 **雨白** [26:51] 我有个好奇啊 ， 就是前面我们一直在把房地产市场跟就是权益类市场类比 ， 那在房地产市场存在着解套这个概念吗 ？ 还是说失去流动性的房子有一定概率它可能会永久的失去流动性 ？ **nick** [27:05] 我的观点可能比较悲壮 。 **雨白** [27:07] 悲壮都来了 。 **nick** [27:08] 对 ，因为历史上其实有比较多的案例 ，其实中国的房地产应该是不到 40 年， 其实唯一的巨大的几次泡沫就是可能 00 年的海南 ， 嗯 ， 然后 11 年的温州 ， 然后可能结构上还有一个 17 年廊坊 ，但这个体量比较小 ，但整个 17 年的京津冀或者整个华北跌幅是比较大的 。 然后可能再来一波 ， 可能就今年的华东和华南 ，以深圳杭州为代表的这一批 。 那所谓这些大的泡沫破裂 ， 可能都是 30% 跌幅起步的这种普遍城市指数 。 那我去观察这些城市后来的命运 ，其实都没有太乐观 。 你比如说海南 ， 当时卖 7 万的房子 ， 现在只卖 3 万 ， 就过了 20 年了 。 然后温州 11 年城市最高点 ， 当时是比一线还要贵 ， 到现在温州也没有超过 11 年， 而且 15 年一直涨到 21 年， 最近三年的回调 ，但是也没有超过 11 年的温州的价格 。 然后包括廊坊也是从高处跌 50%， 要涨回去还要翻一倍 ， 这是一个城市上的现象 。 然后在板块上你会发现 ，其实 19 年到 21 年很多城市的新区都在涨 。 嗯 ，但是你再看这些城市的老城区 ， 就拿成都为例好了 ， 成都的主城它是一个大饼嘛 ， 然后整个城南天府新区金融城 ， 它是一个延伸线 。 那 19 年到现在已经过去 5 年了 ， 整个南城延伸线翻了一倍不止 ， 就金融城天府新区 ， 即使现在回调 ， 应该还是 80% 以上的涨幅 。 但主城的真实的趋势是 18 年到现在一直在调整 ，也就是说过去一段时间的主线发生在新区 ， 跟老城根本没有关系 。 然后你在别的资产类别看也是类似的规律 。 **雨白** [28:41] 它不像你买基金 ， 你可能等到下一轮牛市 ， 你有可能就可以回本 ， 房地产市场可能不存在这种事情 。 **nick** [28:49] 就我举个最简单的数字游戏嘛 ， 就很简单 ， 股市是 80 万亿 、90 万亿 A 股 ， 对吧 ？ 那么房地产现在是多少 ？400 多万亿是好 。 那如果再来下一轮牛市 ， 大概率会有一些领涨的那些品种 ， 它可能会比现在价格要高比较多 ， 对吧 ？ 而你那些原来领跌的品种 ， 你即便回复到原来的那个位置 ， 可能还得再涨个 30% 到 40%。 那你想想那时候整个房地产的总的盘子 ， 难道要涨到 700 万亿吗 ？ 你觉得这个可能性存在吗 ？ 我觉得这可能性是非常非常低的 。 所以就是如果我们接受一个现实的话 ， 就是有些房子可能价格永远不会回到它的高点了 。 就昨天我跟那个雨白在现场碰到一位 30 多岁的一个朋友嘛 ，他会比较焦虑 ，因为他原来在之前几年做公众号的时候是 10 万加 、 百万加 ， 然后客户不断 。 那现在这个时代过去了 ，他还是会念念不忘当时他的那个整体经营状况 。 我觉得每个人都是这样的 ， 每个人都会怀念自己最顶峰时候的收入 ， 我管过多少人， 我挣过多少钱 ， 我股权值多少 ， 房子值多少 。 但是有的时候过去了就是过去了 ， 我觉得这个是很难避免的一个问题 。 就是即便到现在为止 ， 我会发现说上海的房价调整了那么多 ，但是你要知道新房次新房某种角度来说 ， 它的回调 ， 它仅仅只是跌到了 2020 年、2019 年的水平 ，但是很多那些老破小其实已经调到了 2013 年、2014 年的水平 。 那么这样的一些老房子 ， 它未来有没有可能性再涨回到 2022 年的这个高点 ？ 我认为这个概率是非常低的 。 当然就是说也有可能回去 ，但这个需要行情级别比较大 。 就是这里有一个置换的问题 ， 就是虽然我一直认为现在其实并不是一个卖房的好时期 ，因为现在整个房地产在一个周期的底部嘛 ，其实变盘点是随时会发生的 ， 你卖飞的概率还是比较大的 。 **雨白** [30:32] 哎 ， 你觉得现在不是一个卖房的好时间 ？ **nick** [30:35] 对 ， 我认为现在不是一个 。 **雨白** [30:36] 要知道在过去一个月 ， 嗯 ， 男士已经帮我们小酒馆的嘉宾卖出去两套房子了 。 **nick** [30:41] 那把我这个剪掉 。 哈哈哈 。 我想表达的是 ， 虽然我觉得现在不是一个卖点 ，因为是周期性的底部 ， 这个大船很有可能马上要掉头变盘了 。 现在的政策宽松程度已经比 15 年就上一波的宽松期值还要再宽松 。在这种情况下 ，其实很容易发生变盘 ， 只是时间和节奏不确定 。 **雨白** [30:58] 怎么样理解这个变盘 ？ **nick** [31:00] 我们都知道有个政策底和市场底的概念嘛 ， 就是政策一定是不断加码直到市场启动 。 那中间会有个过程 ， 就是现在其实就像我刚刚说 ， 政策有点像推绳子 。 嗯 ， 就我不断释放利好 ，但是大家是不断越来越恐慌 ，而且把利好政策当利空来理解 。 所以就是整个市场跟政策 ， 它是有一个背离的时间段 ，但是政策最后一定会发挥效果的 。 但是这个效果的时间不确定 ，因为拿 20 年为例 ，20 年 8 月三大红线出来 ， 直到 21 年 6 月 ， 整个市场才真正全国市场才见顶 。 那现在的其实就是政策也一轮又一轮嘛 ，而且在数据上看 ， 现在基本上如果用同比周期来看 ， 现在就是在一个同比周期的最底部 ，而且最近已经在拐头了 ， 就是这个同比已经跌幅在收窄 。 所以现在如果纯说资产管理的角度 ， 我觉得现在并不是一个好的卖点 ， 这是我的观点 。 但是刚刚既然聊到你说那个能不能解套的问题 ， 我觉得这里很重要的观点就是 ， 如果你拿的不是下一轮的主线的话 ， 那等你解套的时候 ， 那个 Beta 主线已经涨上天了 。 我觉得这个可能比卖不卖房更重要 。 就是说你拿着一个不好的鸡蛋等待回暖 ， 还不如现在积极的把它割掉 ， 换成能够跑平下一轮涨幅的 。 因为现在好鸡蛋也不贵 ， 对吧 ？ 现在烂鸡蛋虽然便宜 ，但好鸡蛋不贵 。 所以现在未必是裸卖的最好时机 ，但现在可能是换掉差房子换好房子的一个比较好的一个时机 。 就是政策底和市场底这个概念 ， 我多延展说两次啊 ， 就是前两天我听到了另外一个友台的一个播客嘛 ，他请到了原来住房保障部的一个专家 ，在聊一个话题 ， 就是在我们历次的几个大的救市环节当中， 第一个就是 08 年， 对吧 ？08 年当然更多的是来自于外部环境 ， 包括上海的其实卖房的主力也是来自于华侨 、 港澳台人士和一些可能是外贸生意赚钱的一些富商 。 所以在那轮下调之后的一个刺激政策 ， 差不多到了 09 年的 6 月份 ， 市场就回暖了 。 而且是 V 型反弹 ，因为市场的需求其实非常活跃了 ， 只是情绪受到了影响 。 那 14、15 年那一波也是一样 ， 就 14 年因为之前的供给实在太多了 ， 海量的库存 ， 导致 2014 年的时候也是出台了一系列的一些救市的政策嘛 。 但你会发现说到了 2015、16 年的时候 ， 去库存加上棚改的那个双管齐下， 实际上整个的就是从政策底到市场底 ， 它差不多也就最多是两年时间 。 嗯 ， 所以为什么这无论是开发商也好 ， 还是很多的一些地方商也好 ， 它其实都会有这个情绪记忆的 ， 就是只要我去救 ， 一年到两年市场就会给我一个反馈 。 但是我觉得这次到 24 年， 这次我觉得不会那么顺利 ， 就相当于你 20 岁感冒 、40 岁感冒 、60 岁感冒是不一样的 。 那么在这样的整个的经济环境之下， 很多人他当房地产下调的时候 ，他其实同样出现了三件事嘛 ， 就是我们住建部领导说的所谓的这个四五六 ， 就是银行的 40% 的贷款的底层是房地产 ， 然后地方政府的财政收入 50% 来自于房地产 ， 老百姓的资产负债表 60% 来自于房地产 。 所以当房地产不好的时候 ，并且预期不好的时候 ， 市场就会变成地方政府难受 ， 金融机构难受 ， 老百姓更难受 。 而且这种难受的预期会持续的往后推延 。 那么从短时间来看 ， 政策和资金的加持 ， 它可以让市场的流动性会好 ，但是拉长来看 ， 最重要的一个点还是大家对未来的收入的预期要稳定 。 就放在 10 年前 、8 年前 ， 每个中国老百姓对未来收入的预期 ， 它是稳定的 ，是永续的 。 我就这样生活 ， 对吧 ？ 直到退休那一天 。 但现在并不是这样 ， 就是相当一部分人 ，他其实对于未来的就业 ， 自己三年五年以后还能不能找到同样工资的工作 ， 大家是有怀疑的 。 那么当这个永续的现金流的预期不存在的时候 ， 实际上很多城市的这个房子 ， 我认为还是会很艰难的 。 就是有接盘的这个城市可能会更好一些 ，但是有一些人口流出的 、 产业流出的那些 ， 特别是资源类的城市 ， 从全球的经验上来看 ， 它可能就很难有好的机会 。 **雨白** [35:08] 那理论上广东应该挺好的呀 。 **nick** [35:10] 那当然了 ， 广东人真的有多 ， 然后但城市化还在持续的在增加 。 **雨白** [35:14] 对啊 ，但是你看深圳 ， 我们就没有办法仅仅用这一个逻辑来评价 。 就是我我会觉得说每一个城市 ， 它的影响因素都是非常复杂的 。 **nick** [35:22] 非常复杂 。 **雨白** [35:23] 对 ， 就包括像刚才那颗男士说 ， 就是现在可能是一个你把你篮子里的坏鸡蛋换成好鸡蛋的这样的一个比较好的时机 。 但是真正的问题是 ， 就是现实世界是你拿到这个鸡蛋吧 ， 你会觉得说这个鸡蛋吧 ， 它有 12345 几个优点 ，有 1234567 几个缺点 。 你现在卖了吧 ， 如果价格不达到你预期 ， 你难受 ，但是你不卖吧 ， 你又怕未来卖不掉了 ， 更难受 。其实我觉得很多人是现在处于这种难受的鸡肋的状态 。 **nick** [35:52] 当你说资产配置的时候 ，其实最大的问题就是什么是坏鸡蛋 ， 什么是好鸡蛋 。 我觉得这里很重要的一个变化 ， 就是可能公众认为的好鸡蛋 ，有可能大概率 ， 可以说大概率不是下一轮主线的好鸡蛋 ， 或者说其实这句话用趋势的思路来说 ， 就是趋势领先于舆论 。 嗯 ， 就是其实大家的舆论是追着过去两年的趋势走的 。 那接下来会有什么主线风格 ？ 在我现在的观察看来 ， 我作为一个行业内的人， 我都觉得很离谱 。 用现在的话来讲 ， 就是抽象 ， 就是现在在流行的新风格是非常的抽象的 。 现在我看到的就是 ，不仅不是看什么人口流入或者核心产业 ， 它反而资源性的城市是过去三年表现最好的 ，也是今年表现最好的 。 比如说全国 ， 我花了很多时间在西北采盘 ， 那我会发现全国最好的是像伊犁 、 乌鲁木齐 、 榆林 、 鄂尔多斯 ， 这些都是资源性城市 。 那他们的房价几乎是不回调的 ，有些小区还在涨 ， 然后反而是这些核心城市 ， 苏州 、 南京 、 杭州 、 深圳 ， 我就不举例了 ， 就是我们引以为傲这些城市 ， 反而它的趋势是不好的 。 那我个人是现在已经完全放下了那个归因的执念 。 那我现在会认为趋势背后是量价 ， 量价的背后都是一票一票的资金博弈的结果 。 那我会比较相信这个结果 。 所以我现在跟着市场抽象的这个风格去演绎 ， 我会大胆假设说接下来流行的风格可能是一些完全意想不到的 ， 或者在现在主流认知里面还没有形成的 。 因为现在我们都在左侧聊天 ， 我们不知道接下来到底是华东和这些明星城市再高波反弹 ， 就是因为他们涨的多 、 跌的多 ， 那接下来如果进入行情 ，是不是他们又涨的多 。 那还有一种情况就是说整个叙事主线就换了 ， 我们可能切换新的玩法 、 新的赛道 ， 这都是有可能的 。 我现在也说实话 ， 我没有观点 ， 我们可以等到右侧自然走出来 ， 看看到底是谁先走出来 。 然后可能因为房子它并不是会 ， 比如说这个月不交易就错过 20%、50% 的行情 ， 这是不会的 。 它是非常缓慢 ， 过了 6 个月可能才有 3% 到 5% 的上涨 。 如果真的有行情 ， 它到最后才是加速的 。 它跟股票也是很像 。 所以我觉得最好的策略其实就是在右侧去等待 。 如果这个趋势谁先走出来了 ， 那我就高看谁一眼 。 然后即使有新的概念或者新的不理解的风格 ， 那我花时间去采盘和理解 。 如果能接受就上， 如果不能接受 ， 那我就不参与 ， 或者等到自己看好的资产进入右侧 ， 就是复苏了 ， 那我再参与 。 但我觉得 Nick 还是更多的是从一个趋势交易的视角来看这个事 。 我如果对于普通老百姓在自己的家里边做置换 ， 就我相信很多人他是怕什么 ？ 怕错过 。 怕错过的逻辑是什么 ？ 就是打开手机短视频一刷 ，200 个房地产博主都告诉他说马上就要通胀了 ， 再不买就晚了 。他因为这样的惶恐而上车的话 ， 我觉得大可不必 。 ### 筑底信号 **nick** [38:40] 就算真的筑底了 ， 就是从筑底企稳到真正的上涨 ， 它这个过程短则几个月 ， 长可能需要一年甚至更多的一些时间 。 所以留给大家空间是非常多的 。 但是在这过程当中， 大家可以去观测的 ， 比如说你每个城市都会有那种标杆小区 ， 这小区你就找那种大型的或者超大型的小区 ， 比如 1,000 户 、2,000 户甚至更多户的 ， 然后你就观测它在交易软件当中的整体的挂牌的量 。 就是相当于这些小区可能有的时候 ， 它整体的挂牌量已经占到了小区总住户的 3 到 5 甚至更多 。 然后你就观察它说这个月下个月它到底卖的好还是不好 ， 它的挂牌的价格是高还是低了 。 比如说对上海来说 ， 你就观察类似于什么康城啊 、 什么仁恒河滨城啊 、 什么世贸滨江啊 ， 对吧 ？ 你去观察这些比较大的一些小区 ， 中央两湾城啊 、 瑞虹新城啊 ， 就是各个区域板块的不同的价值的这样的一些房子 。 你就观察这标杆小区 ，因为它的交投比较活跃 ， 一个月它就要成交个二三十套的 ， 所以它的这个价格的真实性很强 。 如果哪天你会发现说他们的低价盘全部都被一扫而空了 ， 然后所有的新增的挂牌的价格都比原来的价格更高 ， 那这个时候可能就是市场企稳复苏的一个非常清晰的一个信号了 。 所以坦率来说 ， 如果现在对于很多的买房者来说的话 ， 我觉得现在是可以一个认真选房的一个过程 。 嗯 ，因为特别是对买二手房的人来说 ， 你从看中到买到 ， 可能中间比较审慎的做法 ， 你至少得看个几十套 、 上百套这样的一个房子 ， 可能本身就是决策过程就要花几个月的时间 。 那我觉得至少从现在开始可以很认真的来看房了 。 **雨白** [40:22] 那就是觉得太艰难了 ， 这个过程 。 **nick** [40:25] 是很艰难 ，但是它占了家庭资产负债表的 60%。 就或者你可以不去考虑这个事 ， 你不买也行 。 我觉得身边有很多人都会是一个可买可不买的一个状态 。 **雨白** [40:34] 对 。 **nick** [40:35] 对 ， 如果是个可买可不买的状态 ， 我觉得其实不买也是一个非常好的选择 。 **雨白** [40:40] 就是我的感觉是身边非常多的人， 大家都是可买可不买的状态嘛 。 就是你要买你也能买 ，但是吧感觉好像没有必要 ，因为你并不知道这个市场接下来要往哪走 。 以及就是我记得上一次我们做线下活动的时候 ，Nick 老师就说说文旅地产他的看好嘛 。 那个时候大家就觉得说啊 ， 文旅地产这也能行 。 ### 文旅与近郊 **雨白** [40:58] 但是我觉得过了半年之后， 我觉得这个逻辑就起码在我这里显得更成立了 。 **nick** [41:03] 开始没那么抽象了 ， 对吧 ？ **雨白** [41:05] 哈哈哈 。 **nick** [41:06] 从比较抽象到一点点抽象 。 **雨白** [41:08] 我觉得一个转折点是我当时看那个电影 《 里斯本湾沉默 》。 本来这个电影是一个非常感人的一个纪录片 ， 它其实是讲的是一艘载有英国战斧的一个货船 ， 就是日本人把这个战斧本来想送往日本 ， 然后在东极岛附近被美国的军舰击沉 ， 然后东极岛的居民把他们给救上来的这样的一个故事 。 导演方力他就去英国去采访了这些军人的后代嘛 。 然后本来这个故事是非常伤感的 ， 包括我中间也经常哭 。 但是当这个画面切换到这些英国人 、 英国普通人漂亮的花园 、 他们美丽的家的时候 ， 我就有点哭不出来了 。 **nick** [41:46] 产生奇怪的那个向往 。 **雨白** [41:48] 就是你会觉得说他这日子过得也太好了 ， 然后再对比绝大部分可能在大城市打拼二三十岁的年轻人来说 ， 就是你看人家普通人的生活 ， 再看看我们的生活 ， 就会觉得说天呐 ， 这过的是什么样的日子 。 就是以前看影视剧从来不会有这样的想法 ，但是现在会有 。 包括我会发现身边越来越多的人， 大家会选择说我哪怕自己可能吃的差一点 ， 然后呢赚的少一点 ， 我也希望能够去选择一个更舒服的城市或者是住处 。 就像前面男士说 ， 大家对于永续现金流的这个期待可能就破灭了 。 那大家追求的就是我接下来一年、 两年、 三年能不能过得好一点 ， 包括不管是买个房车 、 出去开房车 、 环游中国 ， 包括我也知道一些有商的同事 ，他们可能会选择说真的是定居大理 ， 然后如果有一些工作需求 ，他再去出差飞全国 。他愿意忍受这样的交通不便 ，也希望自己每一天早上醒来看到 的是 270 度的这样的一个窗户外的洱海的这样的一个风光 。 **nick** [42:51] 还有露台或者院子 ，有一方天地 。 **雨白** [42:53] 是的 。 **nick** [42:54] 对 ， 我一定要反驳一下 Nick 的一个观点啊 。 就是啊 ， 我是这么觉得 ，因为我家里是经营过文旅项目的 ， 我还买过旅居房呢 ， 对吧 ？ **雨白** [43:01] 对 。 **nick** [43:02] 就是人有旅居的需求 ，但人没有在一个地方旅居的需求 。 就本质上你旅居是从一个单一的城市到别人单一的一个城市嘛 。 **雨白** [43:09] 对 。 **nick** [43:10] 但是那个城市你可能也会单一的 。 所以就是人会倾向于不停的换 ， 然后这个时候你会发现说我们看到这个旅居的需求 ， 或者是旅居的城市 ， 它可能会有网红的城市 。 但它第一个是网红会不停的变 ， 第二个是这座城市最好的 ， 我们说到的它的那个 ， 比如说这种野舍酒店 ， 它可能会比当地的这个商务酒店价格高五到八倍 。 **雨白** [43:30] 对 。 **nick** [43:30] 它也供不应求 ，因为它的供给太稀缺了 。 但是你会发现说再过两年、 三年去的时候 ， 可能又出了一个更奢华的 ， 对吧 ？ 你在酒店里边养孔雀 、 养熊猫都是有可能的 。 **雨白** [43:40] 啊 ， 这个违法 ， 这个违法 。 **nick** [43:42] 它会 ， 它会非常非常的卷 。 我的意思就是会非常非常卷 。 也就是说运营一个成熟的文旅的项目 ， 它的运营成本是非常非常高的 。 **雨白** [43:52] 一看就是被农家乐伤透了 。 **nick** [43:54] 而且绝大多数的开发商也好 ， 就是安娜亚那边 ， 你看北戴河那么多项目 ， 能够起来的又有多少个 ？ 就是事实上来说 ， 只有少量的运营能力很强很强的一些城市和开发商才能有能力把这个网红的城市给它运营好 。 绝大多数的文旅的一些项目 ， 如果它是只卖地 ， 然后不永续经营的 ， 实际上它的下场都是非常非常难的 。 而且相对来说啊 ， 就相对文旅 ， 我其实更倾向于的是近郊低密 。 所谓近郊低密 ， 就比如说像杭州那边 ， 像什么良渚啊这些地方 ， 第一个是它是属于近郊 ， 它到杭州市区实际上没有那么远 。 第二个是呢 ， 当地的一些低密的一些好房子 ， 实际上有大量的网红已经把他工作室从杭州的市区迁到了余杭 ， 迁到了良渚 。他们的整个居住的环境和氛围其实是大幅度改善的 。 甚至来说 ， 如果你能以一个相对比较低的价格去租到那边的一些别墅 ， 它的价格是相对来说是非常非常划算的 ， 可能要比你在杭州滨江的去买 99 平米的一个房子 ， 从租售的视角上来说要划算很多 。 所以我自己是 ，因为在文旅上面我是吃过亏的 ， 所以我对文旅这个事我始终是保有质疑啊 。 **雨白** [45:08] 他现在是农家乐 PTSD 现在 。 ### 保障房与2026 **nick** [45:11] 我觉得还有一个点啊 ， 就是我觉得小酒馆的听众当中很多相对还是比较年轻的 ， 所以对于他们刚需买房的这个意愿其实可能没有那么强 。 **雨白** [45:20] 对 。 **nick** [45:20] 我觉得现在还有一个大家可以去看的一个选择 ， 就是保障性住房的一个放量 。 特别对于中大型城市来说 ， 它选择会非常多 ，而且每个城市的策略会不太一样 。 现在跑在比较前面的其实是北京 、 上海这两座城市 。 北京和上海的保障性住房 ， 它的体系更加的完善 ，而且选择会更多 。 而且经过几年的运营 ， 原来一些不成熟的一些运营 ，其实到了这两年也开始变得越来越成熟了 。 对上海来说 ， 现在一个新的选择就是保租房 ，而且保租房的申请非常方便 。 就是即便你是本地人， 你是上海人， 你是上海有房的 ，但你这个房呢 ， 距离你工作单位比较远 ， 然后你在工作单位附近的保租房只要超过多少多少公里以外， 它都是允许你去申请的 。 **雨白** [46:05] 嗯 。 **nick** [46:05] 而且它的这个价格呢 ， 虽然看上去可能比边上的会略高一些 ，但它因为是个空气房东嘛 ， 对吧 ？ 所以你不会存在着两个大的风险 。 第一个是被房东撵出去 ， 咚咚咚一敲门 ， 我儿子要结婚了 ， 请你明天搬走 。 第二个呢 ， 就是相对来说房东也不太可能跳价 ， 然后整体的居住的环境其实是向一线的这些公寓 、 一些商务公寓去靠拢的 ， 对吧 ？ 人车分流 ， 旅馆外立面 。 你到上海所有的保租房的地下小区去看一看 ， 它停的那些车 ， 青色的豪车 。 真的就很可怕 ， 你就会发现 。 然后小区自己能够形成那种年轻人的社区的氛围 ，也非常好 。 有的时候自己的社团 ，有自己的社区公约 ， 就是什么时候可以遛狗 ，在什么地方不能遛狗 ， 都会有很强的一些点 。 它形成了新的年轻人的一些社区的一些文化 。 **雨白** [46:55] 嗯 。 **nick** [46:56] 这是上海的特点 。 对于北京来说 ， 大家需要去关注的就是配售性保障性住房的崛起 ， 那可能也会带来一些新的供给 。 而这个新的供给某种角度来说也会改变市场的预期 。 因为我觉得新的供给还是很重要的 。 新的供给就增加新的选择 ， 那新的选择就会改变大家消费的一个倾向 。 但这点上我跟 Nick 肯定也有不同 。 没有 ， 没有 ， 我这点没有不同 。 你也知道我观点一直是比较看中央部资产嘛 。其实中央部就是过去一段时间供应最大 ， 然后炒作最多的 ， 就是以上海小三房为例嘛 ，100 平的三房 。 你现在 2021 到 2022 的打新量基本上是过去供应量的两倍 ， 每年大概 800 万到 1,000 万方的这样的一个供应量 ， 这个都是超过过去历史的 。 那所以我觉得如果你是刚需 ， 正好想买一个三房 ，其实不妨就多去关注那个监测那个趋势 。 如果这个趋势起来了呢 ， 至少在理性上你是可以焦虑去考虑这个要不要买 。 但是在目前的情况下， 这一类资产并没有止跌 ，而且你也不知道它的这个未来何时止跌 。 那在这种情况下， 你不妨就再等一等。 对 ， 我觉得中间有一个时间点 ， 比如说对上海来说就是 2026 年， 因为是 21 年的 2 月份出了新的房地产的一个限售的一个政策 ， 就是对新房当时因为限价嘛 。 **雨白** [48:11] 嗯 。 **nick** [48:11] 限价的话 ， 它是有个五年限售 ， 所以 21 年所谓的很多倒挂房 ， 实际上它是没有办法进入市场的 。 你就相当于是到了 26 年的时候 ，他们可以集中的可以来卖了 。 这个时候形成了一个供给 ，有可能你有一定的概率 ， 对于很多的普通人来说 ， 你可以在 2026 年卖到 2021 年甚至比 2021 年更低的这个价格 ， 这个概率是比较多 。 这是一个 YYDS 的幻想的价 ， 然后 你 接下来就是是 很可怕的事情 。 上海的市场原来是一个三千万以上的整个成交量 ， 可能全上海就是 1,000 套 。 但是你想想看这一两年他供了多少的新房 ， 这些新房其实都是靠我们说婆罗门二代 ， 就是全国各地的婆罗门二代到上海来采购的一些新房 。 但是他们都是抱着说房价永远涨 ， 或者这是一个非常优质的可以升值资产这个预期来购买的 。 但是一旦这个预期破灭以后， 这个超量的供给未来进入到这个市场的时候 ， 我觉得这个冲击还是很大的 。 冲击的还不仅是这些房 ，而是过去的十年、 十五年上海在核心市区的已经老去的那些豪宅 ， 已经老去的豪宅的这个加速折旧会非常的疯狂 。 **雨白** [49:46] 我就聊了这么久 ， 我特别想问一个真问题 。其实我觉得现在很多年轻人的心态就是买房不再是我的刚需了 ， 我甚至没有必要去关注房地产市场 ，因为它跟我没有什么关系 。 ### 买房心态 **雨白** [49:56] 以后租房过一辈子不也挺开心吗 ？ 我觉得这是现在非常普遍的一个心态 。 但我觉得就像过去一两年， 大家都说我再也不碰股市了 ， 我再也不买基金了 ， 然后 9 月 30 号之后一切都变了一样 。 我很好奇就是如果房地产市场出现了什么样的一些信号或者变化 ， 能够扭转这些现在说这个买房不再是我的刚需的人的心态 。他们也开始说不行 ， 买房是我的刚需 ， 人这辈子起码得有一套自己的房子 。 这个转变未来还会发生吗 ？ 以及如果会发生的话 ， 它是会因为什么样的条件而发生 ？ **nick** [50:32] 我觉得就是少量的人因为相信所以看见 ， 大量的人因为看见所以相信 。 就我妈就走在马路上看到任何地方在排队 ， 她都会排 。 她说既然有这么多人在排队 ， 这个蝴蝶酥一定比其他地方好吃 ， 否则为什么会有人排队呢 ？ 对不对 ？ 那其实你说这个蝴蝶酥和这个房子有多少本质上的区别 ？ 其实是没有的 。 就是我回过头来说一句话 ， 就不要相信自己当下的感觉 ，其实还是要相信长期以来的这种人性的一些特点 。 就是人性当中它的确是有 FOMO 的一些特点 。 当你开始看到越来越多的人在网上说要大通胀了 ， 对吧 ？ 再不买就怕了 。 它会时时刻刻的把你从 90 年代的通胀的恐惧 、00 年代以后的资产价格泡沫恐惧当中， 它会把你召唤出来的 。 当你身边越来越多的朋友开始炫耀说他买房挣了 50 万 、100 万的时候 ， 这恐惧会出现的 。 当年和我一起卖房换新的朋友当中， 有一部分的人他就是在高位卖了房 ， 对不对 ？ 那他现在看到房价持续在跌 ，他心态好不好 ？ 他心态不好 。 因为当一个人他在房地产上面的仓位是 0，但是全社会在房地产上的仓位是 60 到 70 的时候 ，他是会有很大很大的压力的 。 因为我们每一代的中国人， 特别是 80 后的中国人， 都是经历过这两轮的 ， 经历过房地产的持续的踏空 ， 经历过资产价格持续泡沫上涨的过程 。 我们没有人可以确凿的说这样的事以后不会再次的发生 。 **雨白** [52:00] 嗯 。 **nick** [52:00] 对吧 ？ 所以就回过头来讲的话说 ， 我觉得如果一个家庭有一套房 ，有一套质量比较好的房 ， 我认为如果它能够把这个比例能够降到 50 甚至以下的时候 ， 我认为它是一个非常好的一个状态 。 但是如果你持续的去租房 ， 你不能保证到了某一天你的想法会发生变化 。 我觉得就说等你想法发生变化的时候你再买就可以了 。 **雨白** [52:22] 嗯 。 **nick** [52:23] 因为目前至少我们说从 2024 年的 10 月份角度来说 ， 你说未来的半年一年当中， 全国房地产出现了一个大规模的一个上涨 ， 一到两年内我认为我暂时看不到这样的一个可能性 。 所以我觉得就是你可以不买 ， 你可以相信此时此刻你自己的感觉 ， 你不买 ，但是你可以每个一个季度稍微的去关注一下这个变化有没有可能正在发生 。 就是虽然我们国家的调控政策都是说房子要温和上涨 ， 每年 5%，但是其实事实上你拉 06 年到现在 ， 房地产或者股票市场它的波动从来就不是温和的 。 就像上海没有秋天和春天 ， 要么在每年快速上涨 ， 每个月跳价 20% 的这种涨速 ， 要么就是过去两年可能这个一年跌 10% 到 15%， 这种指数有的小区 30%。 所以房地产它虽然我们的调控意愿或者大家的意愿是美好 ，但是它永远不是线性外推的 。 **雨白** [53:17] 嗯 。 **nick** [53:18] 而且它永远是波动非常剧烈的 。 所以我的主观感觉是这是一个值得重视的大类资产 。 但是在当前 ， 就是人不可能同时踏过一个河流两次嘛 。 现在的正确观点可能再过两年看就不一定正确 。 所以其实这个大类资产我认为是值得关注的 。 如果你能保持每个月看一下 ，并且抱有这个开放的心态去调整自己的框架 ， 随着这个市场的事实发生变化 ， 观点也发生变化 ， 持仓也发生变化 ， 我觉得抱着这个思路就不会出大的问题 。 所以就像我们之前结婚三大件 ， 像我们上一代人自行车 ， 对吧 ？ 后来就是自行车不值钱了 ， 要送彩色的电视机或者那个家电 。 那后来有了房子之后， 家电也不值钱了 。 有可能房子未来也会不值钱 ， 或者成为婚恋这个市场中再也不重要的一个因素 。 这完全是有可能的 。 **雨白** [54:04] 重要 ， 重要 。 现在房子重要在于就是如果你婚前没有房 ， 反而成为你的优势 。 如果你有房且有贷 ， 那么你可能 。 **nick** [54:12] 说明你这个男人很自私 ， 你知道吗 ？ 你在婚前一定要拥有一个自己的资产和共同的负债 。 你这个男人不是很自私吗 ？ **雨白** [54:20] 哎 ， 你不能这样说 ， 对吧 ？ **nick** [54:22] 但很有意思 ， 的确是很多人心态 。 **雨白** [54:24] 我就觉得这个婚恋市场的变化很有趣嘛 。 就是你之前你有房是你实力的一个象征 ， 后来你有房它反而成了一个负担 。 **nick** [54:33] 而且要求不懂股票或者不是基金经理 。 **雨白** [54:36] 对 ，而且就是到现在 ， 就是我之前也是看到有人说 ， 就是以前离婚的时候大家都在拼命的争怎么把这个房子留下来 ， 现在离婚的时候拼命争怎么让房子留给别人。 **nick** [54:46] 哎 ， 那我好奇现在婚恋市场的就是香饽饽是什么 ？ 那如果不看房子 。 **雨白** [54:51] 香饽饽就是要么就是你有全款房 ， 要么就是你没有房 。 **nick** [54:55] 哦 ，OK。 **雨白** [54:56] 就是婚后大家一起买可以 ，但是如果你婚后有自己的房且有贷款 。 **nick** [55:01] 其实我主观我是认为会出现新的市月池的 ，但是房子这个事情太过重要 ，以至于我觉得这个大类资产还没有到就是说以一个一辈子租房的这种粗糙的框架去把这个大类资产一票打死 。 但是目前这句话是对的 ，因为按现在的趋势的确没有止跌 ， 我没有必要说买一个下个月还会跌的资产 。 但如果这个趋势发生变化 ， 我觉得要适时的去重新评估自己的这个框架 。 **雨白** [55:24] 对 ， 就哪怕是两个月前的现在 ， 大家的叙事还是谁买股票谁买基金谁傻嘛 。 **nick** [55:30] 这房地产只有两个阶段嘛 。 第一个阶段叫做狗也不买 ， 第二个阶段是怎么也买不到嘛 。 对吧 ？ 那这很正常的 。 就那次跟方伟风聊的时候说到一个点什么 ， 就是你要关注异常值 。 就是关注异常值前提是你要关注正常值 ， 你关注正常值的前提是你要对它有持续的看 。 就是比如说我每个月见到雨白 ， 我知道是今天他心情不好 ，但是如果我只见到他一次 ， 我就觉得他可能就是个暴脾气 ， 对不对 ？ 就是你要 。 **雨白** [55:56] 怎么还重伤主播呢 ？ **nick** [55:58] 就是就我只举个例子 ， 举个例子 。 就是你拉长来看 ， 比如说就你观测房地产 ， 你重要的不是小红书每天刷 800， 所有博主看一遍没有意义 ，因为他们都是噪音 。 **雨白** [56:07] 现在又不是你当时说用小红书看房的时候了 。 **nick** [56:11] 要互相攻击是吧 ？ 那时候小红书还比较纯净 ， 现在小红书广告实在太多了 。 我的意思是说什么 ？ 就是重要的是你应该有个非常长的观测周期 ，但是相对比较低的观测频次 。 这所有资产都是一样 ， 比较长的观测周期 ， 你观测过两到三次的一个牛熊 。 第二是要比较长的观测频次 ， 你没有必要说你必须要每天每周去看 ， 甚至也不一定需要 。 对于普通没有买房的人说 ， 如果你一个月能够打开 ， 比如说你有个小程序 ， 我打开那个贝壳稍微刷一下， 看一下整个城市或者是你所关注的小区的一些变化 ， 花个 10 秒钟 、20 秒钟我觉得也就够了 。 **雨白** [56:50] 嗯 ，其实那就是对于普通人来说 ， 首先你要了解一些房地产相关的基本概念 ， 然后再来做这样的一个定期的 check 市场数据的这样的一个动作 。 就是你不需要非要做决策说我到底要不要买房 ， 到底要不要卖房 ，但是你可以定期的去做这样一个动作 ， 然后再看这些数据 ，由于你前面有一些相应的基础知识 ， 你就可以做到心里有数 。 **nick** [57:11] 我觉得甚至不需要基础知识 ，因为楼市一直没有一个交易软件嘛 。 很多人买房就是跟着情绪走 ， 或者跟着舆论的认知去做嘛 。 但其实就是你能看到 K 线这个楼市的它的涨跌清清楚楚 ， 你就把它当一个大类去看 。 而且它是比股市波动温和的多 ， 它不会这个月涨停 ， 下个月又那个你进去又下跌个 6%， 就不会 。 它就是一个非常稳定 ， 一旦这个大船掉头了 ， 它就会进入很长的一个上升周期也好啊 ， 或者是一个趋势也好 。 所以其实所有的舆论噪音都可以屏蔽掉 ， 就是说不用太 FOMO，也不用跟着通胀也好的博主还是通缩 ， 就是实事求是回到价格本身 ， 就是每周监测一下 。 我觉得这个事情并不复杂 。 就是我强烈建议大家不要在抖音上面去看那些野生的经济学家和房产大 V 的对房地产的一些判断 。 **雨白** [58:00] 因为你不在上面 。 **nick** [58:01] 看来要杠上了 ，但我觉得真的是没有意义 。 就是其实我们对房地产本身 ， 每个人我们是没有办法真正意义上的去预测它的 。 ### 选房与老城 **nick** [58:09] 我挺好奇雨白老师 ， 你如果要买房 ， 你会是以一个什么样的商业标准去买你的下一套房子 ？ 就真实的需求啊 。 **雨白** [58:16] 真实的需求啊 ， 那肯定是在北京买房啊 。 **nick** [58:18] 我知道就是什么样的画像是你现在特别想买的 。 不说买不买得起的问题 。 **雨白** [58:21] 我觉得它首先是一个住起来舒服的房子 ，但是对于我来说可能是一个我觉得一客厅比较大的小两居 ， 甚至可能只是一个大一居 。 因为我希望能够有比较大的公共空间 ， 比如说可以招待一下朋友 ， 然后或者是自己在里边看书啊 ， 工作比较舒服这样的一个地方 。 然后呢 ， 希望这个小区绿化各方面好一些 ， 安静一些 。 它也不需要交通特别特别方便 ， 只要进城不需要花半个小时以上就行 。 **nick** [58:49] 嗯 ， 那就近郊的大一或者大二这种 。 那你对那个楼龄有需求吗 ？ **雨白** [58:55] 没有特别大需求 ，但是近郊如果它楼龄老的话 ， 它应该也不会是一个宜居的房子 。 **nick** [59:01] 其实我觉得你说这个就特别有代表性 。其实最近上海的国观上的变化是近郊先起稳 ， 这个是有数据佐证的 。 因为现在离 21 年整个社会的范式发生了很大的转移 ， 所以我现在就非常非常好奇 ， 接下来到底大家会去买什么样的房子 。 我自己也是抱着开放和未知的空背心态去观察 ， 然后出现了新的主线 ， 我就要去理解 、 去适应 ， 甚至去交易 。 **雨白** [59:25] 对 ， 包括你前面说的那个老城改造 。 因为我们听众几乎都知道我在北京是住在胡同里嘛 ， 就是住在老城区 ， 距离核心景区步行都是 10 分钟到 20 分钟 。 然后所有参观过我家附近的朋友 ， 后来都爱上了这一片 ， 都想找这附近的房子 。 我就会觉得说现在老城区确实对年轻人来说 ， 这个居住的吸引力是越来越大 。 但是你说要买房的话 ， 那就是另外一个话题了 。 因为在那个楼龄又很老 ， 然后房子你改造起来 ， 你没有太多的改善空间 ， 所以可能在买房上没有太大吸引力 ，但是在租房和居住上， 它的吸引力是非常大的 。 **nick** [59:59] 但我关注到现在北京也在腾退 ，在拆迁 ， 然后在把停车位优化 、 管线优化 、 厕所优化 ，其实都在做 。 就是在成都 ， 包括在其他城市 。 杭州也有一个原拆原建的案例 ， 就是我觉得越来越离谱吧 ， 就是也是抽象 。 就是现在好像下门 就是这个 。 我觉得这个 投票率 。 **雨白** [1:00:32] 就是 就是 ， 就是它的中心 。 所以它当时就是没有了 。 所以它当时就是承载了很多的 就是黄埔静安区 、 就是黄埔静安 、 徐汇核心区边缘 ， 去东西南北四个角上各成立了一个副中心 。 这个其实某种角度来说 ，也是和那个东京的整体的一个城市规划也是去做对标嘛 。 但是你会发现最近上海十年最大的一个跟踪嘛 ， 或者说你会发现最近城市的跟踪对象是伦敦 ， 非常非常明显 。 因为你想像上海这个城市 ，因为每个城市差别太大了 。 我一定要强调的是 ， 每个城市差别太大了 ， 千万不能安兔所记 。 因为太湖市和黄埔江某种角度来说 ， 它是形成了一个一一对应的关系嘛 。 所以你会发现伦敦的很多的一些城市更新 ， 第一个是它是围绕着太湖市和的两岸来做 ， 包括它的所谓的是 CAZ 的概念嘛 ， 中央居住区和中央商务区的一个概念 ， 都是围绕着这个江 。 所以上海现在新的 2035 规划当中， 它是不断的提升黄埔江两岸的这样的一个城市的一个能级 。 而这样的一些我们说的一个国际的超大都市的城市 ， 它是不可能无限谈大饼的 。 我成功了一个到两个星辰 ， 这个是可能的 。 我不可能每到三到五年折腾一个星辰 ， 这个是很难的 。 最终大家还是会非常非常的向往这个市区的那些居住的文化 、 那个环境 、 那个配套 ， 然后这样的一个烟火气 。 所以城市更新在到了一定阶段 ， 像无论是从巴黎也好 ， 伦敦也好 ， 它会变成一个城市房地产发展的一个绝对的一个主线 。 这个在伦敦已经体现的非常明显了 。 所以我们看到在上海这样的一个事情也其实在做 ， 就是包括上海徐汇最近东岸一村二村的这个拆迁 ， 投票率冲拿到了 99.6%，也就意味着说它的整个的政策的推进的一个流程 ，其实包括大家接受程度其实都在提升 。 我觉得这是一定要关注的一个特点 。 普通老百姓即便你买房 ， 你挑板块的时候 ， 你可以去看一下有没有提到你所关注这个板块 。 这可能就是今年什么地铁盖的多 、 商场盖的多 、 重点会投入的一些地方 ， 你需要去看 。 因为 17 年其实国务院就批了一个城市规划 ， 就是国务院只确定了这个城市的定位 ， 每个具体的区 ， 甚至每个具体的板块 。 我觉得就是如果你真的到了那个时刻 ， 你还是需要去把这样的一些基础的文件再去看一看 。 可是就像你第一次和我们聊房产的时候 ， 你说就是很多时候买房它是一个城市画饼 ， 然后你吃饼的过程 。 ### 画饼与择时 **雨白** [1:03:37] 我在过去也见过很多人， 就比如说他买房确实是拿这些文件看 ， 然后比如说在北京 ，他可能在三四年前 ， 就可能比如说 20 年、21 年他就已经买到了这个昌平 ，但是等待他的就是过去这几年可能没有怎么涨 ， 就开始一直在下跌的这样的一个状态 。 而且未来也不知道这个饼有没有可能圆上 。 **nick** [1:03:58] 就是中间涉及到一个画饼和吃饼的一个过程 。 我举几个微观的一个例子吧 ， 大家可以去看 。 就比如说你走进一个新盘的一个 ， 比如说售楼处 ， 它里面会有个巨大的沙盘 。 这沙盘除了它可能会指了很多的配套 ，但是你作为一个普通的购房者 ， 你要给它的可行度进行加权 。 就是它这个东西到底有多少可行度 ？ 就比如说鬼教一旦进入这个规划以后 ，并且开始施工了以后， 你到边上的那个地铁站一看 ， 它告诉你 2026 年的 9 月份这个地方就是施工完毕 ， 那我就可以认为它这个鬼教一定会建到家门口 ， 对吧 ？ 第二个就是说如果是学校和商业它可信度差一点 ，但是大概率它也能有个交付 。 还有一些是你对于它的那个权重要放的很低的 ， 就比如说是产业和写字楼 ， 你要对它的权重要负的非常的低 。 为什么 ？ 因为在绝大多数的中国城市 ， 现在都出现了一个写字楼过剩的一个情况 。 如果是在鬼教密布 ，在传统的商业区盖写字楼还有可以赚钱的一个依据 ，但在上海的很多的一些中外环区 ， 它就算规划了几十万房的写字楼 ， 最终它能够租出去吗 ？ 它这些商户真的能够引入吗 ？ 它真的能够抬升这个地方的人气吗 ？ 我觉得这是要打上无数个问号 。 大概率这个事最终它是会打折扣的 。 所以就是我们看到沙盘 ， 我们倒不一定一味的去否认它说这个开发商做不到 ， 或者这个地方的这个饼吃不到 ，而是说我们要给这个饼的可信度去做一些加权 。 说的很细分啊 ，但是我觉得如果你真的决定要去买房 ， 这个事是必须要去做的事情 。 **雨白** [1:05:39] 嗯 。 **nick** [1:05:40] 我觉得就是有一句话叫一命二运三风水嘛 。 我觉得这是一模一样的道理 。 就像我们刚聊的 21 年的产品跟 14 年的产品 ， 它不是同一个产品 。21 年的饼跟 24 年的饼也不是同一个饼 。 你吃的是同一个饼 ，但你的整个投资体验是完全不一样的 。 就是房地产也是这样嘛 。 它也是一个资产价格波动比较比较激动 。 就是这个极端的这样的一个资产类型 。 就是一命的意思就是说择时大于一切 。 就是我觉得这也是研究趋势很重要的地方 。 就是你能不能在行业差异领先的时候看到趋势转向 ， 你就有所行动 。 就是你有所行动 ， 还是说你在人生顶峰的时候去跟风做 。 这个差距是远远高于你吃哪张饼这件事的重要程度的啊 。 **雨白** [1:06:22] 就有点困惑 。 你说择时大于一切 ， 择时是大于这个楼盘选筹啊 。 **nick** [1:06:27] 我觉得择时重要还是选筹重要 ？ 它是这样的 ， 选筹还包括好多 。在我眼里 ， 一命二运三风水的意思就是说命是这个择时 。 就你报身份证号 ， 你是几年几月几日买房的 。 你说完这个年月日， 我就知道你大概是赚钱不赚钱了 。 但如果你说 2021 年 6 月买房 ，OK， 那我大概知道无论你是哪个城市 ， 你买的是什么饼 ， 我大概知道你的感受是什么 。 第二个叫运嘛 ， 就是承运 。 就你是买北京还是买大理还是买北戴河 ， 就是这个叫承运 。 它的波动也很大 。 **雨白** [1:06:55] 你看这个所谓的封建迷信居然能被 Nick 老师拆出这么严谨的隐藏 。 **nick** [1:07:00] 啊 ， 这个不迷信啊 。 我觉得择时真的很重要 。 因为择时背后它那个 。 **雨白** [1:07:03] 我是说一命二运三风水平时都是拿来做一些相对 。 **nick** [1:07:06] 就那个八位数代码是最重要的 。 就像你开户日期 ， 你是 10 月 8 号入市 ， 还是 9 月 24 号入市 ， 就虽然只差 6 天 ， 就买房时间太重要了 。 然后其次这个城市太重要了 。 就是说命大于运大于风水 。 也就是说你买房的时机大于选哪个城市买房 ， 大于这个城市到底是选哪个板块 。 **雨白** [1:07:26] 风水指的是具体的这个 。 **nick** [1:07:27] 具体的选筹嘛 。 **雨白** [1:07:28] OK。 **nick** [1:07:29] 这个其实也重要 ，但就没有前两个事情那么重要了 。 **雨白** [1:07:32] 那这个岂不是又有点和我们今天聊天最开始的产品力有些矛盾了 。 **nick** [1:07:38] 是这样 ， 产品力本身它也是 。 **雨白** [1:07:41] 择时的一个逻辑 。 **nick** [1:07:42] 就比如说 2024 年的产品 ， 它不仅 2024 年的产品力还有可能复苏 。 **雨白** [1:07:49] 产品力还是 。 那句话 。 马 什么 。 **nick** [1:08:20] 时 有 点 ， 低于 3.0 到 3.03 的低于 3.03 的低于 ， 这个地方 。 这个地方就是说已经不再是不好的人了 。 所以我觉得就是我们现在看到有一些政策的纠偏 ， 我们也看到也逐步的在带来吧 。 现在政策真的是我从业以来见过的最宽松的政策 ， 比 15 年还要宽松 。 **雨白** [1:08:52] 嗯 ， 那我们今天要不要大家总结一下就是核心的 takeaway 给普通听众和投资者的 ？ ### 总结建议 **nick** [1:08:59] 对 ， 我也想做几个预测 。 我觉得我也想做几个预测吗 。 第一个我们叫做几个预测吗 ？ 第一个我们叫做几个预测吗 ？ 第一个我们叫做几个预测吗 ？ 第三个我们叫做几个预测吗 ？ 第一个是指跌和回暖和 。 我觉得这个大的判断 ， 我觉得这个大的判断 ， 我们不能做 。 我们不能做 。 我们只能说大的判断 。 我们不能做 。 我们只能说大的判断 。 我们不能做 。 我们只能说大的判断 ， 我们只能做 。 第一个是几个预测 。 我们只能说几个预测吗 ？ 就是全国范围内有相当一部分城市将会已经看到了止跌的一个迹象 。 第二个叫做回稳 。 回稳它只是个时间问题 。 它可能是三个月 ， 可能是六个月 ， 可能一年 。 第三个叫做回暖 。 回暖就是说就是有普遍性的 ，有大量的一些城市普遍性的价格上涨 。 我目前没有看到任何的迹象 ， 没有看到任何的城市级别的这个回暖的迹象 ， 目前还没有看到 。 然后对于大城市要买房的朋友 ，因为很多的一些中小城市我也没有这个发言权 。 对于很多北上广深一二线城市的朋友来说 ， 我觉得第一是如果你已经有明确的购房需求 ， 现在已经是个可以持续看房的一个好时机了 。 不用着急上车 。 第二个是对于置换的朋友来说 ， 我觉得最好 的置换的时机是在所有的新的持续出来的第一周和第二周 ，因为它的流动性会比较的宽松 ， 你就不用去承担比较大的一个折价 ， 对吧 ？ 你想投资的朋友来说 ， 我觉得从短时间内来看 ， 我没有看到大城市有很好的房地产投资的一些机会 。 就是没有任何一个城市有短时间我看到有非常好的房地产投资的机会 。 **雨白** [1:10:26] 这样这样呼应了对吧 ？ 这个房住不炒嘛 。 **nick** [1:10:29] 对 。 **雨白** [1:10:29] 我就在想就是前几天男士跟我说这个时间点咱们必须务必要录一期关于房地产的节目 。 我觉得今天聊完我会在想说 ， 可能半年后当我们回看今天的这期节目 ， 就会发现说哇塞这两个人怎么如此之谨慎 。 **nick** [1:10:46] 没有很谨慎啊 。 我觉得雨白老师就非常期待我们说指跌那个黄金大底 。 **雨白** [1:10:52] 那你既然想要录这个节目 ， 肯定还是有这样的一个引引导 。 虽然你没法像头一样说 ，但是他也是现在这个讨论的 。 因为我们想记录一个非常明显的一个信号 。 **nick** [1:11:14] 对 。 **雨白** [1:11:14] 那对于这些朋友来说 ， 那确实是一个你可以开始更多一点精力去关注的这样的一个时机 。 那对于那些可能觉得说那买房这个事情可能跟我一辈子没关系 ， 我买房不是我的刚需 ，其实你也可以试着去了解一下这个占整个中国居民资产 60%、70% 甚至更多的这样的一个资产 ，因为它对你绝对没有坏处 ，因为它和所有的行业都是息息相关 、 密切相连的 。 **nick** [1:11:39] 我最后补一下这个就是我觉得对普通老百姓来说不一定他需要真的去等右侧 ，因为股市的等价格是非常连续的 ，但是房地产当中你可能就是喜欢这个小区 ， 此时此刻虽然大盘没有企稳 ，但可能就是 你就能买到你这个主跌浪已经结束了 。 **雨白** [1:12:06] 你可以这么斩钉钉钉钉钉钉钉钉 。 我可以这么斩钉钉钉钉钉钉钉钉 。 **nick** [1:12:08] 我觉得这么说 。 **雨白** [1:12:08] 我可以这么说吗 ？ **nick** [1:12:08] 我可以这么说吗 ？ 你 这么说吗 ？ 我觉得这 么说吗 ？ 我觉得这么说吗 ？ 你这么说吗 ？ 你这么说吗 ？ 你这么说吗 ？ 你这么说吗 ？ 你 就是这么说吗 ？ 我觉得你这个 这个是 --- 本节目库由 PodHood（https://podhood.com）提供支持——播客网站平台。