吼吼

买新房还是买二手？如何给房子做定价？一次讲清底层逻辑

2024年6月17日 · 1:21:11

「听懂涨声」本期由主理人杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与前开发商投资部员工吼吼，回顾2020-2024年上海打新倒挂浪潮的兴衰，主张倒挂结束后买房决策必须回归产品与供需的基本面。三人复盘2021年积分制如何把购房者按分数分层、催生卖房打新套利，以及代持、假结婚、前滩黄牛等骚操作的根源——同样满分但本金不同，套利空间天差地别。他们指出2022-2023年的盲盒时代没有售楼处、沙盘和样板房，判断开发商诚意只看两点：外立面是否上铝板、小区是否做人车分流与多层地库。定价上，吼吼强调价格由供需而非供给决定，大虹桥下跌源于房企高薪需求消失；清风给出「板块天花板、地板、备胎」三标的估值法，反对拿两三年前的边际成交价算倒挂。倒挂消失后业主维权泛滥，他们提醒二手房买家只为长板买单：户型和楼层是定价第一位，学区溢价只属于顶级一梯队。最后给出实操结论：预算800万以上买新房安全垫更足，浦西内环老房已跌出性价比，而市区老破小虽有流动性和租金回报，塔楼和老破大仍存在永久性失去流动性的风险。