清风

好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等

2026年10月19日 · 1:20:12

「听懂涨声」主播杨天楠与趋势动物开发者聂聪Nick、「清风说新房」清风、「截胡不截财」Jeff四位主播在828新政后首次同台，探讨现房销售与房贷贴息能否找回买房人信心。他们指出新政要求房子封顶才能销售、按揭延至竣备后才起还，开发商回款周期拉长至约两年，高周转模式终结，房企利润率要求回归8%-12%，并被迫像上海苏河湾招商SH178项目那样用一年反复打磨方案，从造样板间奇观转向更生活化、场景化的设计。北京1%、上海3%、广州5%的定金细则被比作"楼花花"，可能催生高杠杆锁房与加价转手等乱象；Jeff测算150万封顶的贴息五年最高约5万元、相当于97折，落地两周市场量价反应平淡，且一年有效期让人缺乏安全感。四人判断楼市两头热、中间挤：顶级稀缺新盘与老破小等高租金回报"微盘股"走强，次新房则因产品代差被新房持续"背刺"，超跌老破小反而为拆迁收储拉开价差空间。借鉴香港撤辣后靠利率与租金回报率倒挂触发的整体反转，Nick推演明年3月政策窗口若加码贴息或收储，上海、苏州等核心城市有望率先企稳。

二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？

2026年4月10日 · 1:29:58

上海3月二手房单日成交量破五年新高，主持人杨天楠与「清风说新房」主理人清风、某头部品牌开发商大区投资负责人Ryan一起判断这波小阳春是反弹还是反转，三人的一致结论是：行情来了但成色不足，成交主力仍是100万到300万的低总价老破小，本质是超跌后的情绪趋稳与积压需求释放。他们分析一年社保新政如何快速去化云栖滨江、外滩瑞府等核心区千万级项目，指出3万套是上海的市场热度线，而反弹最大的意外城市是趴了四五年的徐州，成都、西安、合肥因跌得不多反而变化不大。节目还揭开了行业的信息迷雾：认筹注水、演员选房、退网签让购房者越来越难获取真实成交数据；新规产品实为变相降价，100%得房率足以伤害二手房，导致卖旧买新的置换链条在2026年彻底断裂，而2025年上半年抢下的地王们正陷入「积小胜为大败」的商业模式困境。Ryan详细解释了送黄金、送车位、开分销返佣等灰色降价套路，以及开发商为何再也离不开链家、点位被推高至3到5个点的恶性循环。最后三人给出建议：高总价「市中心稀缺」叙事正在失效，学区房是人口快变量需警惕，持有老大楼应避雷，买房要建立在自住者愿意接盘的前提上，而真正的见底需要真金白银的全国统一部署——既补贴购房者，也救助优质的民营房企。

租房比买房更“赚”？当下的中产还有必要买房吗

2025年10月28日 · 1:17:22

「听懂涨声」主理人杨天楠与公众号「清风说新房」主理人清风、「飞沪环楼记」主理人丁总探讨上海楼市加速下跌之下，中产还有没有必要买房。清风认为攻守之势已反转，用户成为最强势方，如今真正卖得好的只有存在套利空间的5000万以上顶豪项目，置换链条基本断裂，所谓刚需多是伪命题；丁总指出新房与次新房正在回到正常比价，房产的金融属性正被剥离。杨天楠以茅台类比说明涨价预期熄灭后中产置换动力消失，2022-2023年高点上车的人要用5到10年消化亏损，如2021年张江11万单价的小区如今只剩7万多。清风分享自己4年换了5个小区、用1000万房子的租金住进2000万房子的高性价比租房套利经验，并认为140-160平的真四房才是带娃三口之家的舒适标准，百平小三房未来将成为被淘汰的对象。三人还解读上海新的好房子标准——阳台标准明确、架空层不计容、放宽限高等——提醒选房时更应关注物业口碑与会所能否持续运营，而非是否对外开放。最后从资产配置角度，杨天楠建议中产压低房产占比、提高权益资产含权量，丁总则认为风险承受力有限的家庭手中至少应保留一套优质上海房产。

回答我，什么才是好房子？新房越好，老房东越惨？

2025年4月2日 · 1:26:44

本期「听懂涨声」主播杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与开发商投资部负责人Ryan，围绕住建部《住宅项目规范》将层高提高到不低于3米等强制新规，讨论什么才是好房子，以及新房品质快速迭代如何「背刺」老业主。两位嘉宾指出，上海高层新房过去几年真实得房率仅约70%，而南京、广州、武汉、郑州已超120%，如今120平的四房实际使用面积已超过2020-21年180平的房子，且总价可能更低。清风解释开发商沿用真石漆外立面并非不愿花钱：一个市区10万方项目改用干挂铝板或石材会损失3%-4%计容面积，货值损失达3.75亿-5亿元。Ryan透露装标实际采购价可能低至标称三折，但不含地价的建设成本较2020-21年每平米已至少增加2000元，升级体现在星空顶车库、S墙、三面飘窗、会所普及和物业精细化服务。避雷方面，三人建议优先选绿城凤起潮鸣、华润瑞系、中海玖系等头部房企高端产品线，或老板驻扎本地的民企；警惕限价地王、外资撤退盘和多家联合拿地项目；同时远离老破大、塔楼、动迁房等已被淘汰的品类，层高与外立面将决定未来十年的流动性。

一线城市租房避坑指南

2024年12月9日 · 1:12:10

本期「听懂涨声」由杨天楠主持，请来上海房产自媒体「清风说新房」主理人清风，与「大方谈钱」（华夏基金出品）的章衡、惟惟惟串台，聊一线城市租房避坑。清风连续三年换地租房实测上海各板块，他观察到上海房租两年内下降了15%-20%，还价空间大，房东为锁定收益倾向签三四年长约，市场上不断冒出比小区均价低两三千的极端低价房源。他总结性价比最高的三类房子：近产业园区的新房（前滩这种房子难还价）、地段好但房龄15-20年的老小区，以及离地铁远但品质高的次新房——他以约1.2的租售比租到次新房，物业费由房东承担的别墅月租3万但物业费就要5000-8000元。节目中拆解了贝壳省心租的坑：8%服务费、每年45天免租期、维修响应慢、压低房东租金导致双方都不满；还价策略是直接按市场价打八折，找次新房小区的业主手拉手群绕开中介拿最低价。房东视角方面，家庭租户最靠谱，二房东伪装租客砌隔断是最糟经历；小红书直租七成发帖的是中介，不标价是为防中介吃差价和平台限流。避坑重点提醒串串房：装修成本不足4000元、甲醛超标，看房要关窗闷15分钟闻味，最好租装修满一年或已有前任租客住过的房子；还要警惕超大老小区、商住楼和动迁房，关注邻居构成与物业管理。最后清风阐述「投住分离」：一线城市有条件应保留一套自住房跟随城市Beta，租房则是消费问题，房租持续下跌会反过来拖累房价，但属于周期而非趋势。

买新房还是买二手？如何给房子做定价？一次讲清底层逻辑

2024年6月17日 · 1:21:11

「听懂涨声」本期由主理人杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与前开发商投资部员工吼吼，回顾2020-2024年上海打新倒挂浪潮的兴衰，主张倒挂结束后买房决策必须回归产品与供需的基本面。三人复盘2021年积分制如何把购房者按分数分层、催生卖房打新套利，以及代持、假结婚、前滩黄牛等骚操作的根源——同样满分但本金不同，套利空间天差地别。他们指出2022-2023年的盲盒时代没有售楼处、沙盘和样板房，判断开发商诚意只看两点：外立面是否上铝板、小区是否做人车分流与多层地库。定价上，吼吼强调价格由供需而非供给决定，大虹桥下跌源于房企高薪需求消失；清风给出「板块天花板、地板、备胎」三标的估值法，反对拿两三年前的边际成交价算倒挂。倒挂消失后业主维权泛滥，他们提醒二手房买家只为长板买单：户型和楼层是定价第一位，学区溢价只属于顶级一梯队。最后给出实操结论：预算800万以上买新房安全垫更足，浦西内环老房已跌出性价比，而市区老破小虽有流动性和租金回报，塔楼和老破大仍存在永久性失去流动性的风险。

Vol.01 | 串台知行小酒馆，今年的上海楼市有多魔幻

2023年11月3日 · 1:52:08

本期是杨天楠播客「听懂涨声」首期，他与新房自媒体「清风说新房」主理人清风、知行小酒馆主播雨白对谈上海楼市。三人复盘了天楠历时两年打新终告成功的经历，并拆解上海积分制：基础分叠加2003年起的社保分，40多岁已婚无房的上海人分数最高；由于新房限价、二手房由市场定价，出现「倒挂」套利空间，其演绎到极致的云锦东方二手成交25万、新房约12万，成为上海打新史上唯一满分盘，现场黄牛与假结婚频出。此后市场急转直下：二手房价格下跌、新房批次供应增至10批，触发积分的盘越来越少，天楠以茅台类比说明倒挂消失后新房遇冷。嘉宾判断老破小正被保障房、公租房替代，流动性堪忧——联洋房价半年从15万跌至11万；深圳旧改容积率高达10%至12%，抛盘将长期压制价格。天楠打中新房当天即进维权群，业主飞无人机查地暖与外立面，根源是房价占家庭资产七八成；面对父母辈，则可带他们实地看盘、用他人受骗案例潜移默化地统一认知。行动指南包括：先判断房子的问题是周期还是趋势，卖出时先处理难卖的「积木」，靠每天看10套房建立自己的估值体系，用外立面和车位比判断开发商诚意，牢记「买时重质，卖时重势」；劝父母卖房的最大阻力是情感而非理性，偏好会漂移，只有品质能穿越周期。