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普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶

2025年5月22日 · 1:15:34

「听懂涨声」主理人杨天楠与「知行小酒馆」主播雨白、「趋势动物」主理人Nick串台，指出中国楼市已全面分化：春节后北上广深房价反弹全面失守、边际挂牌价跌至历史新低，但5000万以上豪宅一房难求、500万房产门可罗雀、200万房产甚至靠假结婚欺诈售卖。三人解释分化源于土拍放开限价后地王频出、「好房子」第四代住宅不断卷产品，新房热度传导至周边二手房形成土拍套利，而成都40万套一租息4%出头、乌鲁木齐280万月租约1.3万的高租息老破小则催生租息套利；杨天楠强调房子本质是城市的ETF，但开发商拿地周期只有一两年而购房者要还贷30年，地王频出未必是乐观信号。节目还梳理了叙事变迁——从「穿拼多多买大平层」到「买美债租别墅」再到「省吃俭用买黄金」，并断言人口净流出城市的刚需房将永久失去行情，因为中国不缺房子、缺的是好房子，而存量房子不会像黄金一样消失。Nick总结当前投资房产的四种玩法：产品套利、租息套利、法拍套利、土拍套利，他自认属于「观望等趋势复苏、右侧建仓」的第五种，并预测5-6月可能出现政策刺激与社会悲观情绪并存的左侧第一个买点。杨天楠则警示土地并不稀缺、稀缺的是住宅指标，豪宅放量过快终将滞销；最后他给出卖房对照清单——资产配置、板块位置、产业进出、租息、产品力——并建议持有top20城市板块中房龄与居住感较好的房子者无需担忧。

好消息是房产最坏的日子进入尾声，坏消息是好日子还远

2024年11月1日 · 1:13:27

「听懂涨声」主理人杨天楠联合知行小酒馆主播雨白与趋势动物创始人、「趋势选筹」主理人nick，探讨中国楼市是否见底及普通家庭该如何应对：全国二手房挂牌价已止跌3周、上海超过4周，是2021年楼市见顶以来首个拐点信号，但最坏日子过去不等于好日子来临。nick援引CF40统计的1970年以来15国22次房地产危机指出，主跌浪发生在前3年，主要指标平均7年后才回升、10年才可能破新高。三人详解楼市分化已细到小区内部：二房折价、三房溢价，光看城市指数不够，还需关注老破小、高租息、核心区等细分指数；产品力成为新变量，得房率120%、光厅入户等颠覆性户型出现在土地难卖的城市，房子像红酒一样分年份，2021年上海的「许愿池」与2024年大理石上墙形成鲜明对比。嘉宾还分析旅居成为刚需、老城复兴等新趋势，将新城比作成长股、老城比作红利股，并警示有些房子价格可能永远不会回到高点。实操上，现在未必是裸卖好时机，却是把差房子换成好房子的时机，置换宜先卖后买、抓新政策出台后一至两周；可通过观察标杆小区低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨来判断企稳，刚需可开始认真看房，2026年上海五年限售到期或能买到低于2021年的价格。

复盘楼市这两年，趋势里藏了一个真实的中国

2024年7月1日 · 1:16:08

「听懂涨声」主理人杨天楠对话公众号「趋势动物」主理人、全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」开发者nick，用趋势交易者的视角复盘这两年的楼市轮动：华东自2022年起加速领跌，而过去三年涨幅最大的竟是能源城市鄂尔多斯和榆林，每年上涨15%到20%、三年涨约40%，形成西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段的新格局。nick分享了自己的踩盘方法论：看卫星图辨城市基底、读政府工作报告找空间规划、包车与本地司机和购房者聊天以捕捉领先于共识的市场情绪。两人细数被验证的反直觉趋势——泉州古城民宿、大理小院、海南陵水房价破新高，以及上海核心老破小、近郊别墅、非打新片区和五大新城老城区四类抗跌标的，并解释了新概念对老概念的价值稀释、租售比高只是增长品种的标签等逻辑。对普通购房者的建议是：纯卖可以等周期复苏，置换则要选强势品种，站在拥挤和供过于求的反面；当前楼市处于回测14年、08年甚至98年级别的周期底部，左侧深度远超预期，需等右侧信号再行动。