对话朱宁：房价还要跌20%？——如何不被经济周期割韭菜
2025年8月8日 · 1:10:45
「听懂涨声」主理人杨天楠对话上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁，围绕其新版《刚性泡沫（增订版）》展开，核心判断是：房地产调整远未到位，从2024年初算起房价还可能再跌20%-30%、持续三到五年，全国房价至今已下行约15%。朱宁解释2016年初版当年被质疑源于"利令智昏"与亲身经历对风险偏好的塑造——经历大萧条的一代人终生避险，而过去五年中国年轻人第一次经历付了首付拿不到房、收入中断断供、房价腰斩，对房子的态度已发生根本改变。他驳斥"刚需"是伪概念，认为过去大量需求实为投资投机——房价跌了三分之一需求反而萎缩即是证据；主张保护租户权利、租售同权是化解泡沫的关键机制，并以德国房东去世才能重议租约、德国房价涨幅在西欧最慢为例。关于通缩，他强调比通缩本身更可怕的是通缩预期：消费者观望、需求不足、厂商降价裁员的负向循环一旦形成便难以短期逆转，破解之道在于直接发钱给居民和完善社会保障体系，而非补贴具体消费。谈及反内卷与产能出清，他判断被出清的仍将主要是民企，因为国企享有隐性担保和融资优势，金融改革的方向应是让借款者资质而非国企民企身份决定贷款发放。最后他建议年轻人提升学历之外的能力、坚持储蓄、多元化投资并借助ETF定投进行全球资产配置——刚性兑付打破后，多资产配置已从可选项变成家庭理财的必然选择。
