贝壳

好消息是房产最坏的日子进入尾声，坏消息是好日子还远

2024年11月1日 · 1:13:27

「听懂涨声」主理人杨天楠联合知行小酒馆主播雨白与趋势动物创始人、「趋势选筹」主理人nick，探讨中国楼市是否见底及普通家庭该如何应对：全国二手房挂牌价已止跌3周、上海超过4周，是2021年楼市见顶以来首个拐点信号，但最坏日子过去不等于好日子来临。nick援引CF40统计的1970年以来15国22次房地产危机指出，主跌浪发生在前3年，主要指标平均7年后才回升、10年才可能破新高。三人详解楼市分化已细到小区内部：二房折价、三房溢价，光看城市指数不够，还需关注老破小、高租息、核心区等细分指数；产品力成为新变量，得房率120%、光厅入户等颠覆性户型出现在土地难卖的城市，房子像红酒一样分年份，2021年上海的「许愿池」与2024年大理石上墙形成鲜明对比。嘉宾还分析旅居成为刚需、老城复兴等新趋势，将新城比作成长股、老城比作红利股，并警示有些房子价格可能永远不会回到高点。实操上，现在未必是裸卖好时机，却是把差房子换成好房子的时机，置换宜先卖后买、抓新政策出台后一至两周；可通过观察标杆小区低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨来判断企稳，刚需可开始认真看房，2026年上海五年限售到期或能买到低于2021年的价格。

复盘楼市这两年，趋势里藏了一个真实的中国

2024年7月1日 · 1:16:08

「听懂涨声」主理人杨天楠对话公众号「趋势动物」主理人、全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」开发者nick，用趋势交易者的视角复盘这两年的楼市轮动：华东自2022年起加速领跌，而过去三年涨幅最大的竟是能源城市鄂尔多斯和榆林，每年上涨15%到20%、三年涨约40%，形成西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段的新格局。nick分享了自己的踩盘方法论：看卫星图辨城市基底、读政府工作报告找空间规划、包车与本地司机和购房者聊天以捕捉领先于共识的市场情绪。两人细数被验证的反直觉趋势——泉州古城民宿、大理小院、海南陵水房价破新高，以及上海核心老破小、近郊别墅、非打新片区和五大新城老城区四类抗跌标的，并解释了新概念对老概念的价值稀释、租售比高只是增长品种的标签等逻辑。对普通购房者的建议是：纯卖可以等周期复苏，置换则要选强势品种，站在拥挤和供过于求的反面；当前楼市处于回测14年、08年甚至98年级别的周期底部，左侧深度远超预期，需等右侧信号再行动。

2024 年，我该不该买房，要不要卖房？三个男人线下放猛料，观众都听呆了

2024年6月7日 · 1:04:46

知行小酒馆主播雨白邀请杨天楠（「听懂涨声」主理人）、大卫翁（播客「起朱楼宴宾客」主理人）与nick（公众号「趋势动物」、小程序「趋势选筹」主理人）在上海「房产万事屋」线下活动中，围绕2024年该不该买房、要不要卖房展开讨论，核心主张是：不要把少子化、老龄化等宏观命题直接压到个人的微观购房选择上。大卫翁以日本经验说明，借家法对租客的保护与完善的公共租房体系是长期租房成为可选项的前提，中国现阶段尚不具备。nick基于数据认为房地产周期仍在、择时最重要，老破小正经历政府收储带来的去库存，旧改可提升10%-20%价值；杨天楠则提醒保租房与公租房供给将在未来几年无差别冲击老破小和五大新城市场，且以自住目的买房的人反而在投资上得到好结果。卖房方面，三人一致认为：若非卖不可，现在卖比下个月卖好，否则宁可什么都不做，不在极端行情做最拥挤的交易，决策前先想清自住需求、房产占家庭资产比例与现金流压力三个问题，月供占工资35%是上限，且当前现金流为王、不建议提前还贷。对于海外房产，大卫翁以日本为例指出租售比虽美，但租客解约可能要赔两年租金，没有海外居住需求不建议买。置换建议是「像卖新房一样卖二手房，像买二手房一样买新房」，并把「不要错过卖点」视为周期中的关键。

Vol.08 | 2024卖房指南：听完这期熊市里再也不会割肉了

2024年5月6日 · 1:38:43

「听懂涨声」Vol.08中，主持人杨天楠与两位受其此前房产节目启发而卖房的嘉宾——8年互联网产品经理苏瑞和前大厂运营扬采——复盘2024年上海熊市卖房的完整方法论，核心结论是：供大于求后，卖房必须像卖新房一样做包装、推广和谈判。苏瑞以37天成交一套挂牌410万的老破小、最终385万出手，靠的是断舍离加不到2000元的软装改造、逐项拆解中楼层、河景、玄关衣帽间等差异点折算出价格底气，并设计合景、改造风水、置换发展三个品牌故事；他与妻子唱红白脸，坚持先卖后买、拒绝独家、识别假带看与假报价（没看过房、报价明显偏高、追问细节就支吾的都不信）。扬采两年内卖掉三套房，第一套三周成交，但朝阳老塔楼那套因锚定效应和认房不认贷后抛盘增多而拖了大半年，最终踩着楼上低价成交的底线、以配合买家缩短周期为筹码出局。杨天楠分析上海四种需求——刚需、改善、学区、投资——指出改善占50%到70%是最大驱动力，学区跌最惨，并提醒不要被挂牌数吓到，40套挂牌中诚意卖的只有四五套，最危险的是急售砸盘的房源；维护人的好坏则直接决定成交时机。谈判环节两人强调：永远不要向中介暴露心理底价，降价必须给出依据，可准备家具家电清单做让利筹码，若挂牌一两天内报价达到预期就不要再等。