趋势动物

好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等

2026年10月19日 · 1:20:12

「听懂涨声」主播杨天楠与趋势动物开发者聂聪Nick、「清风说新房」清风、「截胡不截财」Jeff四位主播在828新政后首次同台，探讨现房销售与房贷贴息能否找回买房人信心。他们指出新政要求房子封顶才能销售、按揭延至竣备后才起还，开发商回款周期拉长至约两年，高周转模式终结，房企利润率要求回归8%-12%，并被迫像上海苏河湾招商SH178项目那样用一年反复打磨方案，从造样板间奇观转向更生活化、场景化的设计。北京1%、上海3%、广州5%的定金细则被比作"楼花花"，可能催生高杠杆锁房与加价转手等乱象；Jeff测算150万封顶的贴息五年最高约5万元、相当于97折，落地两周市场量价反应平淡，且一年有效期让人缺乏安全感。四人判断楼市两头热、中间挤：顶级稀缺新盘与老破小等高租金回报"微盘股"走强，次新房则因产品代差被新房持续"背刺"，超跌老破小反而为拆迁收储拉开价差空间。借鉴香港撤辣后靠利率与租金回报率倒挂触发的整体反转，Nick推演明年3月政策窗口若加码贴息或收储，上海、苏州等核心城市有望率先企稳。

对话趋势动物Nick：我一个长居上海的人，怎么就跑到新疆买房了呢？

2026年9月14日 · 53:06

「听懂涨声」主播杨天楠对话「趋势动物Pro」公众号及小程序作者聂聪Nick，聊他作为长居上海的投资者为何在乌鲁木齐买下一套总价不到200万、首付20多万、租金覆盖月供的房子。Nick认为828新政带来的现房制度宣告了高周转玩法的死亡，未来利好低密住宅和本地国企，普通住宅库存过剩而新一代好产品将出现供应真空；30年房贷改40年后，租金回报率3.8即可覆盖月供，全国满足门槛的小区从9%升至17%。他解释自己的趋势交易逻辑：不调研人口产业，相信所有信息都反映在量价里，先看全国只有香港和乌鲁木齐在涨，再从板块一路筛到具体小区，并设三条硬标准——趋势连续上涨、租金覆盖月供、月成交两套以上的流动性。乌鲁木齐约400万人口却月成交约8000套二手房，全城租金回报率3.4%，商务派驻和公司报销人口推高最好总价段资产的租金，使其高总价住宅既抗跌又高流动性，被他称为'既是红利股又是大盘成长股'。Nick判断高租息是长达3-5年的趋势性风格，上海老破小因动迁、美丽家园、学区'三张彩票'叠加中介做市而上涨，选筹应遵循'趋势领先于叙事'的原则；他还分享了对喀什、伊犁、霍尔果斯的考察，霍尔果斯房价已从4500元涨至6500元一平。

复盘楼市这两年，趋势里藏了一个真实的中国

2024年7月1日 · 1:16:08

「听懂涨声」主理人杨天楠对话公众号「趋势动物」主理人、全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」开发者nick，用趋势交易者的视角复盘这两年的楼市轮动：华东自2022年起加速领跌，而过去三年涨幅最大的竟是能源城市鄂尔多斯和榆林，每年上涨15%到20%、三年涨约40%，形成西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段的新格局。nick分享了自己的踩盘方法论：看卫星图辨城市基底、读政府工作报告找空间规划、包车与本地司机和购房者聊天以捕捉领先于共识的市场情绪。两人细数被验证的反直觉趋势——泉州古城民宿、大理小院、海南陵水房价破新高，以及上海核心老破小、近郊别墅、非打新片区和五大新城老城区四类抗跌标的，并解释了新概念对老概念的价值稀释、租售比高只是增长品种的标签等逻辑。对普通购房者的建议是：纯卖可以等周期复苏，置换则要选强势品种，站在拥挤和供过于求的反面；当前楼市处于回测14年、08年甚至98年级别的周期底部，左侧深度远超预期，需等右侧信号再行动。