房产与家庭账本

好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等

2026年10月19日 · 1:20:12

「听懂涨声」主播杨天楠与趋势动物开发者聂聪Nick、「清风说新房」清风、「截胡不截财」Jeff四位主播在828新政后首次同台，探讨现房销售与房贷贴息能否找回买房人信心。他们指出新政要求房子封顶才能销售、按揭延至竣备后才起还，开发商回款周期拉长至约两年，高周转模式终结，房企利润率要求回归8%-12%，并被迫像上海苏河湾招商SH178项目那样用一年反复打磨方案，从造样板间奇观转向更生活化、场景化的设计。北京1%、上海3%、广州5%的定金细则被比作"楼花花"，可能催生高杠杆锁房与加价转手等乱象；Jeff测算150万封顶的贴息五年最高约5万元、相当于97折，落地两周市场量价反应平淡，且一年有效期让人缺乏安全感。四人判断楼市两头热、中间挤：顶级稀缺新盘与老破小等高租金回报"微盘股"走强，次新房则因产品代差被新房持续"背刺"，超跌老破小反而为拆迁收储拉开价差空间。借鉴香港撤辣后靠利率与租金回报率倒挂触发的整体反转，Nick推演明年3月政策窗口若加码贴息或收储，上海、苏州等核心城市有望率先企稳。

对话趋势动物Nick：我一个长居上海的人，怎么就跑到新疆买房了呢？

2026年9月14日 · 53:06

「听懂涨声」主播杨天楠对话「趋势动物Pro」公众号及小程序作者聂聪Nick，聊他作为长居上海的投资者为何在乌鲁木齐买下一套总价不到200万、首付20多万、租金覆盖月供的房子。Nick认为828新政带来的现房制度宣告了高周转玩法的死亡，未来利好低密住宅和本地国企，普通住宅库存过剩而新一代好产品将出现供应真空；30年房贷改40年后，租金回报率3.8即可覆盖月供，全国满足门槛的小区从9%升至17%。他解释自己的趋势交易逻辑：不调研人口产业，相信所有信息都反映在量价里，先看全国只有香港和乌鲁木齐在涨，再从板块一路筛到具体小区，并设三条硬标准——趋势连续上涨、租金覆盖月供、月成交两套以上的流动性。乌鲁木齐约400万人口却月成交约8000套二手房，全城租金回报率3.4%，商务派驻和公司报销人口推高最好总价段资产的租金，使其高总价住宅既抗跌又高流动性，被他称为'既是红利股又是大盘成长股'。Nick判断高租息是长达3-5年的趋势性风格，上海老破小因动迁、美丽家园、学区'三张彩票'叠加中介做市而上涨，选筹应遵循'趋势领先于叙事'的原则；他还分享了对喀什、伊犁、霍尔果斯的考察，霍尔果斯房价已从4500元涨至6500元一平。

重读《金钱心理学》：当房子和教育变成一种负债，我们如何重新理解财富？

2026年9月3日 · 1:07:55

本期《听懂涨声》主播杨天楠对话前华尔街对冲基金基金经理、《金钱心理学》新版译者朱莉娅，核心观点是：对绝大多数人而言，长期投资真正赚到的只是时代的Beta，房子和教育在中国家庭账本上往往是伪装成资产的负债。朱莉娅讲述自己从国内交易员做到美国对冲基金经理的经历，指出美国对冲基金普遍加5至7倍杠杆、对10%左右的回撤极度敏感，并认为量化是投机者的敌人，散户憎恨量化只因自己在做短线和技术分析投机。她解释中国难出既有投研实力又有公开影响力的投资人的原因——通过投资赚钱被视为有原罪，而梁文峰的DeepSeek反而给了量化行业合法性。两人引用巴菲特十年赌约论证私募是把便宜的Beta包装成昂贵的Alpha的富人税，并对比美国401K与中国还房贷即理财两种财富留存机制如何随2022年房地产退潮而失效。节目还讨论了教育回报的代际差异——80后靠学历红利赚到几十上百倍，而90后、00后面对上千万大学生已无空白可套利，以及2025年7月指数增强基金大面积负超额证明稳定超额只是幻觉。在AI取代脑力劳动、养老金替代率下降的背景下，朱莉娅主张中国家庭未来只剩现金、固收与股票三类高流动性选择，应急钱、快乐钱与投资钱要分层，稳定现金流与本金安全比收益率更重要，并呼吁社会放下赚钱耻感。

二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？

2026年4月10日 · 1:29:58

上海3月二手房单日成交量破五年新高，主持人杨天楠与「清风说新房」主理人清风、某头部品牌开发商大区投资负责人Ryan一起判断这波小阳春是反弹还是反转，三人的一致结论是：行情来了但成色不足，成交主力仍是100万到300万的低总价老破小，本质是超跌后的情绪趋稳与积压需求释放。他们分析一年社保新政如何快速去化云栖滨江、外滩瑞府等核心区千万级项目，指出3万套是上海的市场热度线，而反弹最大的意外城市是趴了四五年的徐州，成都、西安、合肥因跌得不多反而变化不大。节目还揭开了行业的信息迷雾：认筹注水、演员选房、退网签让购房者越来越难获取真实成交数据；新规产品实为变相降价，100%得房率足以伤害二手房，导致卖旧买新的置换链条在2026年彻底断裂，而2025年上半年抢下的地王们正陷入「积小胜为大败」的商业模式困境。Ryan详细解释了送黄金、送车位、开分销返佣等灰色降价套路，以及开发商为何再也离不开链家、点位被推高至3到5个点的恶性循环。最后三人给出建议：高总价「市中心稀缺」叙事正在失效，学区房是人口快变量需警惕，持有老大楼应避雷，买房要建立在自住者愿意接盘的前提上，而真正的见底需要真金白银的全国统一部署——既补贴购房者，也救助优质的民营房企。

40 岁的爸爸不上班，房子和孩子还得管 ｜ 红火开麦日

2026年3月18日 · 55:56

「听懂涨声」主播杨天楠携手「大力如山」主播王大力、「截胡不劫财」主播Jeff，在华夏基金与小宇宙联合举办的首届「红火开麦日」线下圆桌中，以三位四十来岁不上班的爸爸的身份，与现场听友共同探讨普通家庭如何科学配置资产。三人指出房产占中国家庭资产七成以上，但多数人买房决策只花三天、却要花30年还贷，与买衣服货比三家的习惯本末倒置；现场调研显示年轻人几乎无人认为房子有投资价值，但仍有人因隐私、安全感与通勤愿意把它当消费品购入，Jeff因听杨天楠一句「房产占家庭资产70%-80%，决策却不慎重」而果断卖房，事后估算避免了约800万元损失。谈及生娃，杨天楠称2017年出生的孩子如同「买在6000点」，上海当年新生儿数量是2025年的2.5倍，学区房大概率买在山顶；养育成本上，北上广深培养一个孩子到大学毕业约需150万元，补课费随年级指数上涨，嘉宾还分享了拼团请住家外教、按批发价摊薄鸡娃成本的思路。教育路线讨论中，Jeff主张放养、鼓励孩子做播客，认为AI时代不犯错不如好奇心与审美重要；一位听友对比了国内国际学校年费从24万涨到30万、泰国仅10-20万的差价。资产配置方面，现场多数听友的权益比例远高于普通中国家庭金融资产中权益仅个位数的现实，杨天楠含权约60%，Jeff建议40%权益加60%固收、黄金不超过资产的10%，并判断未来5-10年居民家庭财富将从房产和固收向权益迁移的大趋势不可阻挡。

劝爸妈卖房比劝他们防诈骗还难，这届年轻人如何让父母学会资产断舍离？

2026年3月10日 · 1:10:44

「听懂涨声」主播杨天楠与「知行小酒馆」主播雨白串台更新停更八九个月的房产万事屋板块，核心主张是：劝父母卖房难的不是经济账，而是家庭决策权与情感问题——房子在中国家庭资产中占比虽从70%跌至60%左右，仍是最需要直面而非回避的资产。雨白讲述自家房子以微亏价格及时卖出、如今同小区价格已腰斩的后怕；天楠则引述南京朋友的观察「再也没人提房子」，当地部分区域已跌超75%。节目回溯98年房改、蓝印户口与温州看房团代表的城镇化红利，指出红利到2022年戛然而止，并提醒史上最大财富转移正在路上：50后60后的房子将集中传给独生子女一代，继承的可能是良性资产也可能是烫手山芋。天楠给出判断标准：县城二手房跌破5000元/平说明已无新增需求，连租都租不出的房子应不计代价出手；他还以紫砂壶、红木家具等随代际偏好崩盘的藏品类比，警示孤注一掷押注时代偏好资产的风险。对负债压身、房产占比过高或房子明显没有未来的家庭，他列出必须卖房的三类情形；对想上车的买家，他分析上海60%的房子以300万以下成交、老破小已跌成租售比2.5到3的红利股，遇到合适的房子比跌到合适的价格更重要。

跟哥说句实话，老破小还能买吗？

2025年11月7日 · 1:12:02

「听懂涨声」主理人杨天楠与两位上海资深淘房客——群友M姐和猕猴桃——聊上海「老破小」，核心结论是：200到400万预算想留在上海的人，市区老破小仍是值得上车的选择，这200万是交给这座城市的门票钱。猕猴桃讲述自己2023年因孩子上学买了淮海路旁使用权房落户（不影响打新积分），后又买入100年房龄的新式里弄，70.4平做出四房，但重修时掏出三个白蚁窝、木梁全烂，硬装花20多万，还须经历史文物保护中心备案。M姐对比老破小与次新房的三大差异——无物业、无邻里关系、窗墙比小采光差，并复盘2021年靠中介私人渠道和内部信息，买到比同小区挂牌便宜100万笋盘的故事，强调笋盘不会出现在链家首页。两位嘉宾分析老破小买家多是市北高新上班族和小生意人，决策思路是「买得起就买」，而非中产式穷尽比较找最优解；看房要看含沪量、蓝绿车牌比例、亮灯率、二胎率等指标。投资层面，徐汇滨江老破小租金年化约2.6-2.8，仅适合闲钱配置，市区老房子的价值在于公共服务外溢、学区保底和户口等「大股东权益」，老大楼与超高层的供给则面临淘汰。实操上建议：预算300万就平衡面积与地铁能级、优先徐汇黄浦的美丽家园样板工程、先看100套、加二三十个不同中介并利用政府招投标网站信息，且不要因怕再跌30万就放弃住进去。

租房比买房更“赚”？当下的中产还有必要买房吗

2025年10月28日 · 1:17:22

「听懂涨声」主理人杨天楠与公众号「清风说新房」主理人清风、「飞沪环楼记」主理人丁总探讨上海楼市加速下跌之下，中产还有没有必要买房。清风认为攻守之势已反转，用户成为最强势方，如今真正卖得好的只有存在套利空间的5000万以上顶豪项目，置换链条基本断裂，所谓刚需多是伪命题；丁总指出新房与次新房正在回到正常比价，房产的金融属性正被剥离。杨天楠以茅台类比说明涨价预期熄灭后中产置换动力消失，2022-2023年高点上车的人要用5到10年消化亏损，如2021年张江11万单价的小区如今只剩7万多。清风分享自己4年换了5个小区、用1000万房子的租金住进2000万房子的高性价比租房套利经验，并认为140-160平的真四房才是带娃三口之家的舒适标准，百平小三房未来将成为被淘汰的对象。三人还解读上海新的好房子标准——阳台标准明确、架空层不计容、放宽限高等——提醒选房时更应关注物业口碑与会所能否持续运营，而非是否对外开放。最后从资产配置角度，杨天楠建议中产压低房产占比、提高权益资产含权量，丁总则认为风险承受力有限的家庭手中至少应保留一套优质上海房产。

对话朱宁：房价还要跌20%？——如何不被经济周期割韭菜

2025年8月8日 · 1:10:45

「听懂涨声」主理人杨天楠对话上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁，围绕其新版《刚性泡沫（增订版）》展开，核心判断是：房地产调整远未到位，从2024年初算起房价还可能再跌20%-30%、持续三到五年，全国房价至今已下行约15%。朱宁解释2016年初版当年被质疑源于"利令智昏"与亲身经历对风险偏好的塑造——经历大萧条的一代人终生避险，而过去五年中国年轻人第一次经历付了首付拿不到房、收入中断断供、房价腰斩，对房子的态度已发生根本改变。他驳斥"刚需"是伪概念，认为过去大量需求实为投资投机——房价跌了三分之一需求反而萎缩即是证据；主张保护租户权利、租售同权是化解泡沫的关键机制，并以德国房东去世才能重议租约、德国房价涨幅在西欧最慢为例。关于通缩，他强调比通缩本身更可怕的是通缩预期：消费者观望、需求不足、厂商降价裁员的负向循环一旦形成便难以短期逆转，破解之道在于直接发钱给居民和完善社会保障体系，而非补贴具体消费。谈及反内卷与产能出清，他判断被出清的仍将主要是民企，因为国企享有隐性担保和融资优势，金融改革的方向应是让借款者资质而非国企民企身份决定贷款发放。最后他建议年轻人提升学历之外的能力、坚持储蓄、多元化投资并借助ETF定投进行全球资产配置——刚性兑付打破后，多资产配置已从可选项变成家庭理财的必然选择。

普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶

2025年5月22日 · 1:15:34

「听懂涨声」主理人杨天楠与「知行小酒馆」主播雨白、「趋势动物」主理人Nick串台，指出中国楼市已全面分化：春节后北上广深房价反弹全面失守、边际挂牌价跌至历史新低，但5000万以上豪宅一房难求、500万房产门可罗雀、200万房产甚至靠假结婚欺诈售卖。三人解释分化源于土拍放开限价后地王频出、「好房子」第四代住宅不断卷产品，新房热度传导至周边二手房形成土拍套利，而成都40万套一租息4%出头、乌鲁木齐280万月租约1.3万的高租息老破小则催生租息套利；杨天楠强调房子本质是城市的ETF，但开发商拿地周期只有一两年而购房者要还贷30年，地王频出未必是乐观信号。节目还梳理了叙事变迁——从「穿拼多多买大平层」到「买美债租别墅」再到「省吃俭用买黄金」，并断言人口净流出城市的刚需房将永久失去行情，因为中国不缺房子、缺的是好房子，而存量房子不会像黄金一样消失。Nick总结当前投资房产的四种玩法：产品套利、租息套利、法拍套利、土拍套利，他自认属于「观望等趋势复苏、右侧建仓」的第五种，并预测5-6月可能出现政策刺激与社会悲观情绪并存的左侧第一个买点。杨天楠则警示土地并不稀缺、稀缺的是住宅指标，豪宅放量过快终将滞销；最后他给出卖房对照清单——资产配置、板块位置、产业进出、租息、产品力——并建议持有top20城市板块中房龄与居住感较好的房子者无需担忧。

对话陈亮：卖掉房子留下少年感，既要有钱花，也要有命花

2025年5月15日 · 1:23:05

蚂蚁集团资深副总裁、首席市场官陈亮在「听懂涨声」与杨天楠、蚂蚁财富主持人露露的对谈中，讲述了自己2022年初卖掉名下所有房产、以每月7000元长租一套89平米房子的决策逻辑。他从梁建章的人口预测论文、租售比远超正常数值、自身未来居住地不确定三个维度判断该卖房，并提醒如今不缺房子只缺好房子；他以1997年香港白领二次抵押买房、金融危机后一夜返贫为例，警告高杠杆房产可能成为危险品。他还质疑核心城市核心地段保值的说法，指出上海从南京路到浦东、杭州从文三路农田到未来科技城，核心地段20年内多次迁移，70年产权不等于使用寿命，大修成本可能高达房价一半。卖房后他把原属房产的50%-60%资金转入保险（内地增额寿、香港储蓄险）追求年化3%-3.5%的长期复利，其余配置债券类、黄金和约15%的股票仓位；面对卖房后住哪的疑问，他以跟房东商量最短租8年、房东过年寄海鲜致谢的经历说明，住的需求和买房的需求应当分开解决。他认为要趁早打破养儿防老的妄念，读名校的ROI很低，AI时代更需要有爱好的人，支持儿子将来靠手艺开高达手办小店；养老规划上主张定一个符合需求的目标，用20-30年准备，把预期降到最低，称这只是道小学数学题。他的人生哲学是焦虑不解决任何问题、争输赢没有意义，人生下半场既要有钱花也要有命花，要像为戒薄荷糖而干脆戒烟那样，时刻跳出思维惯性多问一层。

回答我，什么才是好房子？新房越好，老房东越惨？

2025年4月2日 · 1:26:44

本期「听懂涨声」主播杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与开发商投资部负责人Ryan，围绕住建部《住宅项目规范》将层高提高到不低于3米等强制新规，讨论什么才是好房子，以及新房品质快速迭代如何「背刺」老业主。两位嘉宾指出，上海高层新房过去几年真实得房率仅约70%，而南京、广州、武汉、郑州已超120%，如今120平的四房实际使用面积已超过2020-21年180平的房子，且总价可能更低。清风解释开发商沿用真石漆外立面并非不愿花钱：一个市区10万方项目改用干挂铝板或石材会损失3%-4%计容面积，货值损失达3.75亿-5亿元。Ryan透露装标实际采购价可能低至标称三折，但不含地价的建设成本较2020-21年每平米已至少增加2000元，升级体现在星空顶车库、S墙、三面飘窗、会所普及和物业精细化服务。避雷方面，三人建议优先选绿城凤起潮鸣、华润瑞系、中海玖系等头部房企高端产品线，或老板驻扎本地的民企；警惕限价地王、外资撤退盘和多家联合拿地项目；同时远离老破大、塔楼、动迁房等已被淘汰的品类，层高与外立面将决定未来十年的流动性。

中国人的资产住在房子里，美国人的资产住在股市里，背后的逻辑是啥？

2025年3月18日 · 1:19:54

本期节目由主播杨天楠对话华安基金指数与量化投资部总监许之彦博士和刚卖掉学区房的听众Sophie，核心观点是：中国人60%的家庭资产沉淀在房产中，在租售比走低、利率下行、房子从「永远涨」变成「卖不掉」之后，用ETF做多元资产配置是普通家庭迁移资产的现实路径。三人从2015年杠杆牛里卖房炒股、被强平或错过2016年后房价大涨的教训聊起，复盘了过去十年居民财富从房子、银行理财、非标信托流向多元资产的过程，指出低利率下靠存款和理财已难实现5-8个点的收益，而机构如社保靠配置做到年化8-9%。许之彦分享了华安基金用ETF搭建的两套公开「样板房」：一套约30%权益、以债券为主并配5-15%黄金的大类低波动组合，一套由股票型行业主题ETF构成的中高风险组合，并建议卖房资金在3-6个月内分批完成配置，权益占比两到三成是多数人可接受的波动区间。他详细论证黄金的四大逻辑——地缘冲突、美元超发担忧、长周期竞争与央行年购金从500吨升至1000吨，认为真实利率下行将推动西方投资者回流黄金，判断黄金仍在新周期，保险资金2000亿试点入场是重要边际力量。节目还讨论了把ETF当股票短进短出的误区、美国401K与投顾制度如何约束人性、用DeepSeek生成配置方案实现家庭决策「平权」，以及在2025年春天超配A股与港股、关注中国科技重估与恒生科技等资产的具体思路。

家庭财富心理学：坦白自己的爱与怕

2025年3月14日 · 1:12:28

「听懂涨声」主播杨天楠与「大方谈钱」主理人惟惟惟、章恒串台，对话北京师范大学经济与工商管理学院教授、管理与组织心理学研究中心主任、「钱婧会客厅」主理人钱婧，探讨家庭财富心理学：人与钱之间的爱与怕。节目指出搞钱羞耻源于家庭与社会教育让知识家庭的孩子把赚钱视为等而下之，钱婧以自己在抖音直播卖了一个暑假面条的实践说明，孔乙己的长衫能脱能穿才是真正的自由，和钱的关系自洽了，赚钱时就不会拧巴。钱婧认为每个时代的大钱都属于「疯子和神经病」，90年代下海潮中敢辞职的人承受了跪在家门口被断绝关系的压力；杨天楠则提出如今有托底的情况下大胆闯反而是低风险选择，结构性稳定已不存在，稳定来自「给的比对方要的多」。谈夫妻财务时，嘉宾指出结婚买房生子本质是创造共同负债，亲密关系中竞争与合作并存，杨天楠总结谈钱不伤感情的口诀：透明、互利、别算得太清楚。钱婧讲述一名年薪120多万的程序员因消费随收入膨胀、害怕裁员而痛哭的故事，警示财富会带来全新思维模式，「资产是软的，负债是硬的」，建议年薪百万者谨慎扩张消费，同时提醒当下年轻人过度紧缩是另一个极端，应批小预算花在体验上提升幸福度；节目还讨论了老人匮乏思维与家庭隐藏账本、儿童财商培养、信任可以给对方两次、沉没成本不参与决策以及行为先行的底线思维。

对话宋雪涛：社会叙事越悲观，投资者应该越兴奋

2025年1月27日 · 1:02:28

天帆对话天风证券宏观首席宋雪涛博士，讨论其从工科、美国北卡经济学博士、央行政策研究到券商市场研究的三次转变，并提出核心观点：真相不存在，世界由叙事推动，社会叙事越悲观、投资者越兴奋。宋雪涛详解三中全会隐藏在两万字里的改革逻辑——中央下放财权、上收事权，地方政府不能再靠土地财政和税收补贴抢企业，而要靠释放人和土地要素的流动吸引人口与企业，他认为这宣告中国不是日本化，转型成功后A股估值有修复空间。他结合《复杂中国》报告指出消费严重分化：一线城市社零负增长、三四线城市增速超5%，真正挤出消费的不是房价而是房债，2020-21年在高点买房背债的中产受创最深。谈及就业，他认为每代人有每代人的苦，转型阵痛落在这代年轻人身上但未必是坏事；而制造业大国转向消费大国的路径只能是产业升级、附加值上升、劳动致富，没有一个国家靠印钱成为消费强国。房地产方面，他预期能稳则市场自会寻底，合理租金回报率约2.5%；黄金则是「对混沌的定价」，2022年俄乌战争后定价锚从美元实际利率切换为央行购金，最后他给出2025年看好A股和黄金、不看好美股并建议用美债或VIX对冲波动的结论。

一线城市租房避坑指南

2024年12月9日 · 1:12:10

本期「听懂涨声」由杨天楠主持，请来上海房产自媒体「清风说新房」主理人清风，与「大方谈钱」（华夏基金出品）的章衡、惟惟惟串台，聊一线城市租房避坑。清风连续三年换地租房实测上海各板块，他观察到上海房租两年内下降了15%-20%，还价空间大，房东为锁定收益倾向签三四年长约，市场上不断冒出比小区均价低两三千的极端低价房源。他总结性价比最高的三类房子：近产业园区的新房（前滩这种房子难还价）、地段好但房龄15-20年的老小区，以及离地铁远但品质高的次新房——他以约1.2的租售比租到次新房，物业费由房东承担的别墅月租3万但物业费就要5000-8000元。节目中拆解了贝壳省心租的坑：8%服务费、每年45天免租期、维修响应慢、压低房东租金导致双方都不满；还价策略是直接按市场价打八折，找次新房小区的业主手拉手群绕开中介拿最低价。房东视角方面，家庭租户最靠谱，二房东伪装租客砌隔断是最糟经历；小红书直租七成发帖的是中介，不标价是为防中介吃差价和平台限流。避坑重点提醒串串房：装修成本不足4000元、甲醛超标，看房要关窗闷15分钟闻味，最好租装修满一年或已有前任租客住过的房子；还要警惕超大老小区、商住楼和动迁房，关注邻居构成与物业管理。最后清风阐述「投住分离」：一线城市有条件应保留一套自住房跟随城市Beta，租房则是消费问题，房租持续下跌会反过来拖累房价，但属于周期而非趋势。

好消息是房产最坏的日子进入尾声，坏消息是好日子还远

2024年11月1日 · 1:13:27

「听懂涨声」主理人杨天楠联合知行小酒馆主播雨白与趋势动物创始人、「趋势选筹」主理人nick，探讨中国楼市是否见底及普通家庭该如何应对：全国二手房挂牌价已止跌3周、上海超过4周，是2021年楼市见顶以来首个拐点信号，但最坏日子过去不等于好日子来临。nick援引CF40统计的1970年以来15国22次房地产危机指出，主跌浪发生在前3年，主要指标平均7年后才回升、10年才可能破新高。三人详解楼市分化已细到小区内部：二房折价、三房溢价，光看城市指数不够，还需关注老破小、高租息、核心区等细分指数；产品力成为新变量，得房率120%、光厅入户等颠覆性户型出现在土地难卖的城市，房子像红酒一样分年份，2021年上海的「许愿池」与2024年大理石上墙形成鲜明对比。嘉宾还分析旅居成为刚需、老城复兴等新趋势，将新城比作成长股、老城比作红利股，并警示有些房子价格可能永远不会回到高点。实操上，现在未必是裸卖好时机，却是把差房子换成好房子的时机，置换宜先卖后买、抓新政策出台后一至两周；可通过观察标杆小区低价盘被一扫而空、新增挂牌价上涨来判断企稳，刚需可开始认真看房，2026年上海五年限售到期或能买到低于2021年的价格。

不想努力想躺平，是吃房租？还是吃股息？| 漫漫辩富

2024年10月22日 · 54:46

「听懂涨声」主播杨天楠联合「晨星投资说」主理人晨晨与「EarlETF」「精分派」主理人张翼轸讨论：想靠躺平实现财务自由的普通人，持股收息比炒股和吃房租都更靠谱。三位嘉宾指出，A股这波行情受924政策、上交所交易故障和国庆长假等偶然因素叠加刺激，信息以指数级扩散；而2014-2015年牛市中散户因过早抄底损失超2500亿元，本轮年轻人更冲动，历史可能重演。张翼轸强调，追求躺赚应是持股而非炒股，A股上证指数不含股息再投资长期压抑收息理念，加上红利不性感、牛市跑输让人难忍，红利更适合作为替代存款利息的盾牌，如港股央企红利ETF（931233）股息率超6.6%。杨天楠算清吃房租的账：一线城市租售比仅1.5-2，二房东被疫情大批消灭，民宿、农家乐运营成本远超想象，靠房租支付FIRE生活费比想象难得多。他们还谈到卖房炒股应先看负债和住房占比、建议家庭房产占比降到50%以下、LPR下调50个BP后提前还贷吸引力下降、保租房正冲击老破小并让租房自由成为选项，最后结论是躺着赚钱是伪命题——生活是一场无限游戏，关键是机会来时你是否已准备好。

卖房指南2.0：给中介一点小小的反pua震撼

2024年8月12日 · 1:15:28

本期「听懂涨声」请到一个月卖掉3套上海房子的奶爸小Y和刚卖掉学区房的「燕妮聊基金」主播燕妮，与主持人杨天楠复盘2024年新政后上海熊市卖房的实战打法。核心结论是：熊市成交平均需要约40组带看才能换来1到2个有效报价，而有租客在住、无法随时带看的房子几乎卖不动，两位嘉宾都是清走租客后才快速成交。节目详解了如何挑选链家维护人（有年资、带看多、成交多），如何识破中介的假底价、诋毁拆台和压价话术，并指出挂高价后逐级下调的添油战术不可取，降价应一次性到位、借新政放量时点出手。小Y还分享了自己在小红书挂牌、请中介拍探房视频并投流、上门向周边销冠门店做地推等主动获客方法，以及绕开两个点中介费的手拉手成交路径。两人还讨论了置换客群中先卖后买派与骑驴找马派的差异、议价谈判的疲劳战术（带好充电宝和冰美式），以及学区房的聪明买法：只买便宜的挂户口老破小、居住与学区分离，因为2017年出生在6000点的一代将让学区溢价持续消失。

对话徐高：经济学是一门科学，保经济，先要救房企

2024年7月22日 · 1:29:56

「听懂涨声」本期对话中银证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高，探讨中国经济冷热不均的宏观与微观感受差异、房地产困局和宏观预测方法。徐高认为经济学是可以实证证伪的科学，面对决策者、投资者和学生的输出形式不同但内核一致。他判断当前房地产的主要矛盾是开发商信用风险——老百姓不是不买房，只是不敢买期房——因此降首付、放松限购等需求端政策提振有限，主张成立万亿级地产纾困基金普惠性救开发商，并以2023年一季度地产销售反弹证明政策只要缓解信用风险担忧就有效。他批评「保项目、不保公司」的白名单政策会降低资金利用效率，还可能引发地方政府对开发商的挤兑；由于房地产利率敏感性丧失，利率拐点取决于救开发商政策何时出台。针对收入分配，他提出「全民国企持股计划」，指出居民有意愿没钱、企业有钱没意愿，发钱方向对但数额应与投资回报率挂钩。谈及年轻人，他把「内卷」归因于机会减少、不敢试错，认为稳住宏观经济就是对创新最大的支持。他主张用逻辑自洽与修正是否随机游走来评价宏观预测，十个错九个可能好过错五个；中国房价高的根子在土地垄断供地导致供给不足，新房开工面积较2020年已下降三分之二，救开发商是平抑未来房价的必要条件。

复盘楼市这两年，趋势里藏了一个真实的中国

2024年7月1日 · 1:16:08

「听懂涨声」主理人杨天楠对话公众号「趋势动物」主理人、全国楼市数据小程序「趋势动物Pro」开发者nick，用趋势交易者的视角复盘这两年的楼市轮动：华东自2022年起加速领跌，而过去三年涨幅最大的竟是能源城市鄂尔多斯和榆林，每年上涨15%到20%、三年涨约40%，形成西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段的新格局。nick分享了自己的踩盘方法论：看卫星图辨城市基底、读政府工作报告找空间规划、包车与本地司机和购房者聊天以捕捉领先于共识的市场情绪。两人细数被验证的反直觉趋势——泉州古城民宿、大理小院、海南陵水房价破新高，以及上海核心老破小、近郊别墅、非打新片区和五大新城老城区四类抗跌标的，并解释了新概念对老概念的价值稀释、租售比高只是增长品种的标签等逻辑。对普通购房者的建议是：纯卖可以等周期复苏，置换则要选强势品种，站在拥挤和供过于求的反面；当前楼市处于回测14年、08年甚至98年级别的周期底部，左侧深度远超预期，需等右侧信号再行动。

买新房还是买二手？如何给房子做定价？一次讲清底层逻辑

2024年6月17日 · 1:21:11

「听懂涨声」本期由主理人杨天楠对话「清风说新房」主理人清风与前开发商投资部员工吼吼，回顾2020-2024年上海打新倒挂浪潮的兴衰，主张倒挂结束后买房决策必须回归产品与供需的基本面。三人复盘2021年积分制如何把购房者按分数分层、催生卖房打新套利，以及代持、假结婚、前滩黄牛等骚操作的根源——同样满分但本金不同，套利空间天差地别。他们指出2022-2023年的盲盒时代没有售楼处、沙盘和样板房，判断开发商诚意只看两点：外立面是否上铝板、小区是否做人车分流与多层地库。定价上，吼吼强调价格由供需而非供给决定，大虹桥下跌源于房企高薪需求消失；清风给出「板块天花板、地板、备胎」三标的估值法，反对拿两三年前的边际成交价算倒挂。倒挂消失后业主维权泛滥，他们提醒二手房买家只为长板买单：户型和楼层是定价第一位，学区溢价只属于顶级一梯队。最后给出实操结论：预算800万以上买新房安全垫更足，浦西内环老房已跌出性价比，而市区老破小虽有流动性和租金回报，塔楼和老破大仍存在永久性失去流动性的风险。

2024 年，我该不该买房，要不要卖房？三个男人线下放猛料，观众都听呆了

2024年6月7日 · 1:04:46

知行小酒馆主播雨白邀请杨天楠（「听懂涨声」主理人）、大卫翁（播客「起朱楼宴宾客」主理人）与nick（公众号「趋势动物」、小程序「趋势选筹」主理人）在上海「房产万事屋」线下活动中，围绕2024年该不该买房、要不要卖房展开讨论，核心主张是：不要把少子化、老龄化等宏观命题直接压到个人的微观购房选择上。大卫翁以日本经验说明，借家法对租客的保护与完善的公共租房体系是长期租房成为可选项的前提，中国现阶段尚不具备。nick基于数据认为房地产周期仍在、择时最重要，老破小正经历政府收储带来的去库存，旧改可提升10%-20%价值；杨天楠则提醒保租房与公租房供给将在未来几年无差别冲击老破小和五大新城市场，且以自住目的买房的人反而在投资上得到好结果。卖房方面，三人一致认为：若非卖不可，现在卖比下个月卖好，否则宁可什么都不做，不在极端行情做最拥挤的交易，决策前先想清自住需求、房产占家庭资产比例与现金流压力三个问题，月供占工资35%是上限，且当前现金流为王、不建议提前还贷。对于海外房产，大卫翁以日本为例指出租售比虽美，但租客解约可能要赔两年租金，没有海外居住需求不建议买。置换建议是「像卖新房一样卖二手房，像买二手房一样买新房」，并把「不要错过卖点」视为周期中的关键。

我爱问楠师：老破小还有救不？给句准话行不行？

2024年5月27日 · 53:19

「听懂涨声」主播杨天楠（长波家庭财富工作室创始人）开启个人solo栏目「我爱问楠师」第一期，结合昨晚出台的上海楼市新政与自己创业三周的经历，集中回答十余位听众的提问。他认为本轮新政超出预期，核心是给资格（社保满五改个人满三、离婚取消追溯、二胎多买）和给钱（首付降至20%、利率降至3.5%）两条路径，真正超预期的是国有平台公司收储二手房的可能回购方案；对老破小他给出三点结论：除少数内环区外长期看没有价值，但现在未必是卖点、可以等政策发酵，租售比2.5%到3%也构不成安全垫。创业部分他解释为何现在才单干：早年帮李迅雷、陆鸣等经济学家做课程塑造了他对房地产的认知，在机构任职时做个人IP有职业禁忌，而播客在2022年拯救了他；创业三周虽收入很少，却带来更自洽、更谦卑、更珍惜时间的好处，他认为上班最大的痛苦来自缺乏意义，而家人信任是创业的前提。他分享咨询业务的五个没想到：前十组客户全是女性（男性更愿为面子花钱），客户素质高但买房决策草率（三天看房还贷30年很常见），宁波等华东强二线城市挂牌量达5%到10%、楼市已严重恶化，越来越多95后、00后把房子当资产配置而非人生必需品。如何卖老破小，他列出定价（反向路演）、清房、美化、挂牌、营销、调价、谈判七个动作，并强调挂牌价、见面价与成交价之间的折扣博弈。最后他建议一线城市打拼的年轻人先拼命存下200万到300万，因为本金买的是选择权，并以夫人那句把我当做你的股东收尾。

Vol.08 | 2024卖房指南：听完这期熊市里再也不会割肉了

2024年5月6日 · 1:38:43

「听懂涨声」Vol.08中，主持人杨天楠与两位受其此前房产节目启发而卖房的嘉宾——8年互联网产品经理苏瑞和前大厂运营扬采——复盘2024年上海熊市卖房的完整方法论，核心结论是：供大于求后，卖房必须像卖新房一样做包装、推广和谈判。苏瑞以37天成交一套挂牌410万的老破小、最终385万出手，靠的是断舍离加不到2000元的软装改造、逐项拆解中楼层、河景、玄关衣帽间等差异点折算出价格底气，并设计合景、改造风水、置换发展三个品牌故事；他与妻子唱红白脸，坚持先卖后买、拒绝独家、识别假带看与假报价（没看过房、报价明显偏高、追问细节就支吾的都不信）。扬采两年内卖掉三套房，第一套三周成交，但朝阳老塔楼那套因锚定效应和认房不认贷后抛盘增多而拖了大半年，最终踩着楼上低价成交的底线、以配合买家缩短周期为筹码出局。杨天楠分析上海四种需求——刚需、改善、学区、投资——指出改善占50%到70%是最大驱动力，学区跌最惨，并提醒不要被挂牌数吓到，40套挂牌中诚意卖的只有四五套，最危险的是急售砸盘的房源；维护人的好坏则直接决定成交时机。谈判环节两人强调：永远不要向中介暴露心理底价，降价必须给出依据，可准备家具家电清单做让利筹码，若挂牌一两天内报价达到预期就不要再等。

Vol 05 | 法拍房：六折买房你也可以？

2023年12月12日 · 1:17:38

「听懂涨声」本期由主播杨天楠对话国家注册拍卖师、「上海豪宅法拍」小红书主理人石头，系统讲解法拍房的完整流程、定价机制与避坑逻辑。石头认为法拍房是纯买方市场，成交价真实反映市场情绪，是房地产市场的先行指标：今年大量五六折的法拍成交案例砸低了二手房房东预期，如绿地海珀玉辉楼下同户型挂牌3050万，楼上无人入住的更好房源仅以2178万拍出。他详解规则：法拍房集中在阿里、京东等7家网站，一拍最多7折、二拍再打8折即5.6折起拍，但评估价仅供参考，法院只在乎卖掉、不在乎卖多少钱；2021年1月法拍房全面纳入限购后价格才回归折扣，而悔拍代价惨重——保证金没收、失去再拍资格，差价还会被强制执行补足。石头拆解四大坑：权属坑（代持、公安查封导致银行拒贷）、违建坑（直接影响过户拿产证）、占用坑（20年租金一次性付清的长租约、一房多卖的案外人）和税费坑（土地增值税最高60%，曾遇垫付税款超成交价50%）。捡漏的本质是信息差——看到别人看不到的价值、识别并给风险定价，趁市场情绪冷参与，避开凑热闹的标的。他提醒涉世未深的人别玩法拍房，普通人应只挑七成无坑的简单标的、不超出能力范围，把专业尽调交给买方律师式的专业机构。

Vol 04 | 中年人你回答我，你是想赢，还是想好日子？

2023年12月5日 · 1:23:32

「听懂涨声」主播杨天楠与播客「面基」主播老钱对谈中年人的财务与人生选择，核心观点是：中年人已赢得够多，应允许自己过好日子、主动从牌桌退出，给年轻人腾地方。杨天楠复盘自己2023年换房、换工作、儿子入小学三大决策，强调买房卖房、孩子教育、职业重规划这类「低频高价」决策值得投入更多注意力，并分享了21年在次高点卖掉父母老破大、启东「海上威尼斯」房价癫狂时果断离场的择时经验。他解释了自己为何放弃做个体户：内容行业有红利但没有护城河，博主与平台的关系是结构性的——渗透率阶段是朋友、商业化阶段就变成被抽走利润的敌人；王自如式的「回大厂上班」对背着房贷与家庭责任的中年人并不值得嘲笑。谈房地产，他判断长周期大崩盘概率不高，但保障型住房若只替代10%-20%需求，就会打掉老破小的租售比与看涨期权，对刚需房应相当悲观；家庭资产上他提出「豪宅自耕农」状态，建议上海中产把房产占比从70%降到50%，多数资金放在不需要决策的资产上，做大周期择时即可。最后他送出两句应对中年无力感的咒语——「这是个好素材」「这是我的课题」——并指出中年人玩存量游戏尚可悲观，年轻人玩的却是增量游戏，上一代不肯下跑步机、下一代只剩掀桌或躺平，代际战争的解法是中年人退一步、年轻人换战场。

Vol.01 | 串台知行小酒馆，今年的上海楼市有多魔幻

2023年11月3日 · 1:52:08

本期是杨天楠播客「听懂涨声」首期，他与新房自媒体「清风说新房」主理人清风、知行小酒馆主播雨白对谈上海楼市。三人复盘了天楠历时两年打新终告成功的经历，并拆解上海积分制：基础分叠加2003年起的社保分，40多岁已婚无房的上海人分数最高；由于新房限价、二手房由市场定价，出现「倒挂」套利空间，其演绎到极致的云锦东方二手成交25万、新房约12万，成为上海打新史上唯一满分盘，现场黄牛与假结婚频出。此后市场急转直下：二手房价格下跌、新房批次供应增至10批，触发积分的盘越来越少，天楠以茅台类比说明倒挂消失后新房遇冷。嘉宾判断老破小正被保障房、公租房替代，流动性堪忧——联洋房价半年从15万跌至11万；深圳旧改容积率高达10%至12%，抛盘将长期压制价格。天楠打中新房当天即进维权群，业主飞无人机查地暖与外立面，根源是房价占家庭资产七八成；面对父母辈，则可带他们实地看盘、用他人受骗案例潜移默化地统一认知。行动指南包括：先判断房子的问题是周期还是趋势，卖出时先处理难卖的「积木」，靠每天看10套房建立自己的估值体系，用外立面和车位比判断开发商诚意，牢记「买时重质，卖时重势」；劝父母卖房的最大阻力是情感而非理性，偏好会漂移，只有品质能穿越周期。