Vol 05 | 法拍房：六折买房你也可以？

大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 当你听到法拍房的时候 ， 你会想到什么 ？ 是富豪的一掷千金 ，是狗血的家庭伦理 ， 还是一段悲伤的旅程 ？

在我们今天嘉宾石头看来 ， 法拍更像是在做一个推理游戏 ： 你在还原一个故事 ， 你在做一个侦探 。 当年到底发生了什么 ？

为什么会走到这一步 ？ 每个人的角色之间到底是个什么样的关系 ？ 是什么让他们走到今天的田地 ？

你要去判断 ， 去理解 ， 去识别 ， 去定价 。 或许对于大多数人来说 ， 这不是一段温柔的旅程 ，但如果你对买房有兴趣 ， 我还是希望你能够听下去 。

因为今天的内容不仅对买法拍房有帮助 ，也是一段很有价值的风险教育 。 我也希望你能把今天的播客分享给正在买房的家人 、 朋友 ， 相信对他们有很大的帮助 。

今天很高兴请到了法拍房方面的专家 ，也是我最近从身边学到了很多的专业知识的一位老师 ， 石头老师 。

我们先请石头老师简单介绍一下自己吧 。

大家好 ， 我是石头 ， 跟大家打个招呼 。 我呢也是国家注册拍卖师 ， 同时也拥有房地产经纪专业人员执业资格的证书 。

同时呢 ， 我也是小红书号 " 上海豪宅法拍 " 的主理人。 这几年呢 ，也一直在给身边的朋友 ， 包括很多的委托人， 去竞拍 、 参拍和研究整个上海的法拍房市场 。

所以也发现有很多有意思的这个现象啊 ， 包括今年整个房地产市场的走势 ，其实大家不可忽视的就是看到了法拍房这个市场 。

我会发现很多的那些大 V 主播 ，不管是做一手房的 、 二手房的 ， 都在聊法拍的成交数据 。其中有个很重要的原因 ， 就是法拍房数据已经引领了这一波下跌潮 。

最近我相信天南应该也是看到很多的铺天盖地的唱衰的数据和一些声音啊 ， 或者说从业人员叫苦连篇的这个情况 。

这里面不乏有把法拍房的成交案例拿出来说事的 。

我先说一个啊 ，其实大家关注到法拍 ，是因为有一点我觉得很重要 ， 就是豪宅法拍 。 特别是从 21 年、22 年、23 年这三年， 几次非常著名的豪宅法拍 ， 那其实是穿透缺层的嘛 。

最早是余月一聊在古北一号的那一套 ， 法拍是拍出了天价 ， 当时这个均价还挺高的 。 那大家先意识到说 ， 啊 ， 原来古北一号这个楼盘位置挺偏 ， 价格能够卖那么高 。

那接下来呢 ， 最著名的当然是最近我们金融行业的 " 穷会不赢穷大佬 " 嘛 。

对 。

穷大佬拍的那套别墅 ，其实那套别墅可能会比之前楼盘里边的整体均价还是要低一些 ，但是它因为它总价非常的高嘛 。

对 。

也是引发了大家的集中的一些讨论 。

对 ， 那套别墅其实它这个小区里面一共 21 套 ，其中在我记得 21 年的时候拍过一套 ，是上海的住宅类的 ， 到目前为止的最高价 ， 就总价最高 3.15 亿 。

然后这次乔老板拍的是 2.85 亿 ， 还不是总价最高 。 但今年有很多创记录的 ， 包括之前也是一位得物的老板 ， 这个只是一位同名啊 ， 我们假设他就是 。

杨总 ， 对吧 ？ 那个杨总 。

对对对 。他呢也创下了上海的法拍豪宅单价最高的记录 ，30 万一平的单价 ，在这个绿城黄浦湾 。 那么今年其实是有很多 ，因为我们大部分人看到这种爆炸性的新闻 ，因为它很有关注度 ， 包括它被处置的对象 ， 可能曾经也是一个知名的人物 ，他新的买家 ， 可能也是一个非常知名的人物 。

包括这个楼盘为什么会这么贵 ， 凭什么这么高 ， 很多人没法理解 ， 这个这么偏的浦东东郊的房子咋能那么贵 。

浦西古北一号这个地段好像也就是这样子 ， 那大家都会好奇 。 那么这个是有话题性的 ，但是呢 ， 这一类的标的毕竟是少数 ，其实真正影响到整个我刚才讲到说二手房市场也好 ， 或者大家做一手房的在唱衰 ， 或者说在讨论 ， 拿法拍房的数据拿出来看 ，是因为很多普通的小区也会出现很低价的成交案例 ， 导致房东没法卖了 。

哎 ， 这个时候我就想问一下石头总啊 ，其实我们在新闻当中看到的这些法拍房的案例 ， 它都是支离片段嘛 。

它只是一个惊悚的数字 ， 一个话题 ， 一个名人， 一段狗血 ， 它不是一个完整的故事 。 那你能不能比如说从流程上面先来梳理一下， 当一个普通的人要去拍卖一套法拍房 ， 它是一个什么样的完整的流程 ， 好让大家对于这门生意它有个直观的认识 。

好的 ， 我先简单说一下整个就参与法拍房的流程啊 。 首先肯定是要买房才会去参与法拍房 ， 对吧 ？

那么买房你肯定会有个需求 ， 你会对自己需求做一个确定 ， 比如说你的预算 、 价位段 ， 当然可能包括你的首套还是二套 ， 它决定了你的能贷款的比例 。

那你能确定你是买几百万的 ， 还是几千万的 ， 还是多少的房子 ？ 那包括你需要什么地段 ， 多少个卧室等等。

那么这是需求确定 。 确定好之后呢 ， 我们就去找房源 。其实法拍房的房源不多的 ， 最高院呢指定了目前是 7 家网站 ， 所有的法拍房都在这 7 个网站上面去拍卖 。

哎 ， 我问一下， 这个 7 家网站是类似于阿里 、 京东啊 ？

对 ， 公拍 。 那其实最大的就是阿里是最大的啊 ，其次是京东 。 上海的话 ， 我们一般看阿里 、 京东 ， 你就看到了百分之八九十的以上的房源了 。

所以对于大部分人来说 ， 可能只看了阿里 ，也已经可以看到六七十的比例 。 这 7 个网站它区域性也是不同啊 ， 我这里就不展开了 。

这是房源 。 那么房源和我们的需求进行匹配之后， 我们可能会初步筛选出一些 ，因为法拍房的数量本身就不多嘛 ， 所以筛选出来可能有个两套三套 ， 我们就可能会去做一个初步的信息的收集 ， 或者你可以说是初步的尽调 。

那么如果你感兴趣的话 ， 我们是可以到现场去看房的 。 那专业术语叫做看样 ， 样品 ， 对吧 ？ 就是拍卖物的一个样品呢 ，其实看房是一件很重要的事情 。

但是呢 ，因为毕竟是法院处置的房产 ， 它一般只会安排一次 ，而且一般也是工作日的工作时间 ， 所以也会导致很多普通人比较难去凑出这个时间去看房 。

那么看完之后呢 ， 我们可能会要去做一个详细的尽调 。 可能当天统一安排看样那天 ， 你没看到的话 ， 你可能还要安排其他时间到现场去实勘 ， 你要去了解它周边的情况 、 小区的情况 ， 它是否有违章等等等等。

这里面尽调的细节也非常非常多 ，也是我们最重头戏的一部分 ， 待会我们肯定会详细聊到 。 那么接下来就是我们要去做准备了 。

假设我们所有的这些尽调下来都觉得 OK， 这个房子价格也比较低 ， 它的风险经过我们的判断也是可接受的 ，并且这个风险定价也在可承受范围之内 ， 那么我们就要去准备相应的一个资金 。

那这里面包括首付啊 ， 包括所有节点 ， 你可能什么时候付尾款 ，因为法院都有一个固定时间的 。 那么第二个就是可能会涉及到贷款 。

那么贷款的话 ， 你要提前去做审核 ， 你要去了解你的这个贷款的比例 。 那么同时呢 ， 你可能还要准备一部分是叫做垫付的税费 。

这里面就提到一个很有意思的现象 ， 叫做法拍房还能省一笔税 ， 还能退一笔税 。其实这个并不叫省税了 ， 只是在我们以前的纯卖方市场当中， 大家习惯了是由买方来承担所有的税 ， 全包 。

所以卖方是到手价 ，他是不用管那些 。 但实际上我们叫税里面 ， 大家之前可能没关注 ， 真正由买方承担的是很小的一个比例 ， 就是契税 。

但卖方承担的什么个税啊 、 增值税啊 ， 甚至还有像其他的 ， 我们待会可能会聊到什么土增税啊等等那些 ， 这部分是大头 。

以前是由我们承担 ，但在法拍房里面 ， 我们是先垫付 ， 后续是可以找法院去退的 。

垫付的原因是因为如果你不垫付的话 ， 即使那个人可能已经破产了 。

没错 。

啊 ， 所以你得先垫出来 。 但是这个钱其实是安全的 ，因为都在法院的账户里边 。

没错 ，因为就像刚才天南说到的这个情况啊 ， 既然这套房子被拍卖 ，是因为这个被执行人已经可能走到了山穷水尽的这个地步 ， 所以你要让他去付这个税来去过户 ，他可能也付不出来 。

所以一般是由买受人来先去帮他垫了 。 那垫完之后呢 ， 我们是到法院去申请 。 那为什么法院会可以退给你 ，是因为这笔钱它还没有动 。

我们交进去的保证金 ， 交进去的首付款 ， 交进去的这个尾款 ， 都躺在法院的账户上 。 它最后要形成一个统一的分配方案 ， 才能够往后走 。

那么这其中分配的优先级里面 ， 咱们的退税费这件事情是排在很前面的 。 这里面可能还有法院本身的执行的成本 ， 可能里面涉及到被执行人的安置费用等等。

那么后面再是第一顺位的债权人 、 第二顺位债权人， 最后全部分完了 ， 还有的多 ， 那么留给房东被执行人自己 。

那么所有的资金方案里面涉及到什么时间节点要准备多少钱 ， 怎么贷款 ， 哪些要垫付 ， 可能要准备要多久多少 ， 这得准备清楚 。

所以资金是很重要的一块 。 那么接下来就是说 ， 我们全部确定好了以后， 我们要确定一个参拍的策略 。

所谓的参拍策略 ，其实核心的核心是定价 ， 就是我做好了这个房子价值的定价和风险的一个折算 ， 之后我确定我出到多少我就不跟了 。

这个时候我想问一下， 就大家有的时候会看到 ，因为我是个纯小白啊 ， 我去观察 ，有的时候会留拍嘛 ， 留拍以后大家还会二拍 。

那么在这个定价环节 ， 它首先是法院会是先制定一个价格吧 ？ 它的那个制定的价格的逻辑到底是怎么样的呢 ？

那我刚才说定价是我们自己的定价 。

对 。

那么我们这个定价很容易受到法院的评估价格的影响 。 那评估价格形成机制其实也有很多种 ， 它只能作为一个参考 。

我先说结论啊 ， 千万不要被它带偏了 。 因为评估价格是在某个时间节点 ，也是由人评估出来的 ， 甚至它可以直接由几方大家商议一个价格 。

比如我是被执行人， 法院还有申请执行人觉得这套房子值 1,000 万 ， 那我就可以 1,000 万起拍 。 这个是没有什么道理可言的 ， 只要大家同意就行 。

还有一种方式就是我用一个简易的叫网上评估的一个程序 ， 一般是找三家网站 ， 京东 、 阿里和工行 、 融易购 ， 这三家网站都会有一个内部的系统 ， 你把基本的信息输进去 ， 地址 、 楼层 、 面积输进去 ， 然后它就会出来一个结果 。

这个是几乎秒出的 ， 出完以后三个加权平均一下， 算术平均一下， 就直接就出来一个结果 。 那么这个结果一般也不会太准 。

那么还有一个呢 ， 就是你要去聘请专业的 、 有资质的评估公司 ， 然后出具评估报告 。 那这个呢成本一般比较高 ， 时间周期也比较长 ， 当然这个钱也是由被执行人承担啊 。

这个呢相对来说会评估的准确一点 ，但是这里面上下差距也会很大 。 比如说你评估的时间节点正好是某个房产周期的高点 。

举个例子 ，在 21 年的年底 ， 那时候评估的 ， 等评估完以后， 它一般有一年的一个有效期 ， 结果等到了 22 年的下半年， 当时市场行情很不好的时候 ， 结果这个评估价就已经远超出当时市场接受的价格了 。

那也会存在这样的情况 。 那么评估价 ， 或者刚才说市场商议的一个价格 ， 作为一个参考依据 ， 会挂在法院的拍卖公告当中， 然后一拍的起拍价可以最多打 7 折 ， 当然也可以不打折 。

所以它的这个范围是一拍在 70% 到 100% 的评估价格之间来起拍 。 如果留拍之后二拍 ， 最多可以再打 8 折 ，也就是最高最高是打 5.6 折的这样个起拍价 。

当然这是基于评估价 ， 那有可能这个评估价会被低评 ， 这个价格呢就有可能会比市场价要打个 5 折甚至 4 折都会出现 。

我们曾经遇到过最夸张的一个案例 ，是某异地的法院对上海的房产也不了解 ，他直接就找了上海的这个小区的核税价格 。

大家知道核税价格是很低的 ， 直接拿核税价格作为评估价 ， 然后他可能也没打折 ，他就直接起拍了 。

那这价格就低的夸张 。 还有一次一个也是异地法院 ，他看到上海的一套住宅 ，但是它的房屋类型写的是公寓 ，但其实我们知道它到底是不是住宅 ，是看它的这个用途是不是居住 ， 土地性质是不是住宅 。

结果异地法院就没想 ， 直接就觉得这是一个非住宅类的 ， 直接按照商业类的方式输入到了这个刚才说的系统评估的自动出结果的那个系统里面 。

既然你输入的是非住宅 ， 那么系统给你的反馈就是非住宅价格 ， 那就低很多 。在新江湾城的一套 ， 本来周边均价都是十几万的房子 ， 被他评到的只有 3 万多 ， 就只剩零头了起拍 。

最后呢 ， 我也跟那个法官联系了 ， 那法官一开始还不相信 ， 后来觉得说好多人来反馈这个问题 ， 后来刚才就把他撤下来了 ， 就说我们要重新研究一下这房子到底是住宅还不是住宅 ， 然后到现在这房子还没拍 。

但那时候是好多人关注这个房子准备要拍的 。 这是举案例啊 ， 就是你刚才提到的关于定价的问题 。

刚才说的这个定价 ，其实是法院的起拍价格是怎么定出来的 ，但是我们自己是一定要定出我们心目中的价格 。

就我买这个房子 ， 我到底觉得多少是我能接受的 ， 多少以下我觉得我是捡了便宜的 。 比如这套房子 ，不管法院起拍价是多少 ， 它评估价是多少 ， 假设是 1,000 万起拍 ，但我对它的定价可能就是最高到 1,200 万 ，是我认为合理的价格 。

那么在 1,200 万以内 ，其实就是我们捡漏的空间 。 超出 1,200 万 ， 我理性的决策就应该是不跟了 。 但是拍卖是个很有意思的东西 ， 大家如果真的亲身经历过拍卖 ，不管是现场举牌的拍卖 ， 还是在网上点的那个拍卖 ， 你自己参与的时候都会上头 ， 都会在这个游戏当中， 因为有竞争 ，因为很刺激 ，因为点一下你就超出了 ， 这房子可能就是你的 ，但是又被

人家点一下， 你又被反超了 。 这个过程当中非常容易上头 。 所以一般我们看到很多的委托人自己去上战场的时候 ， 都会超出他们的心理预期 ， 或者会临时去调整他们的定价 ， 这个其实是个很危险的事情 。

哎 ， 就有没有那种上头了 ， 拍高了最后耍赖了 ，但是呢 ，他这个保证金 ， 法院又不太愿意把保证金还给他的情况 ？

不是法院不愿意 ， 法院是不会退给你 ， 除非法院有它的错误所在啊 。 这里要再强调一下， 就是毁拍这件事情是非常严肃的一件事情 。

就我们之前有看到过这样的案例 ， 这套房子竞买人他能承受的价格 ， 举例子是 1,000 万 ， 如果超出 1,000 万 ，他可能是准备不够这个钱的 ，因为他除了保证金你能参拍以外， 你后面还得付余款 ， 甚至还有后面你要准备相应的税费垫付 ， 对吧 ？

他钱不够 ， 当时一上头 ， 几分钟的事情 ， 可能你就拍高了 ， 比如说 20 万或者 50 万或者 200 万 ， 拍高之后你成交了 ， 你事后发觉不够 ， 你想要毁拍 ， 那你承担责任有几个 ？

第一 ， 保证金没了 ， 一般保证金是 10%， 那也可以有些是 5%，有些 20% 保证金没了 。 第二呢 ， 下次他要再次拍 ， 再次拍 ， 毁拍的情况下的再拍不叫二拍 ， 还是一拍 ，是再次一拍 。

再次一拍的时候 ， 你就被剥夺了再参与的权利 ，因为你上一次相当于是违约 ， 扰乱了这个秩序 ， 你就不能参拍了 。

并且还有个更可怕的风险藏后在里面 ， 当市场下行的时候 ， 非常的可怕 ， 就是下次拍的时候 ， 如果价格低于你上次上头的价格 ， 对不起 ， 差额部分由你来补足 。

如果你拒不补足 ， 法院可以对你进行强制执行 ， 你变成那个被执行人了 ， 这就很可怕 。 所以一般呢 ， 我们是要坚决杜绝毁拍的情况 ， 提前功课一定做好 ， 超出你的承受能力千万别跟 。

那么从你们自己专业的视角来说 ， 拍卖这个事 ， 你是建议就是在边上有专业的人在边上盯着他操作会更好呢 ？

还是说有些客户 ， 哎 ， 我就喜欢一个人干 ？

我个人角度来看啊 ， 除非你是久经沙场的老手 ， 你的心态本身就是非常理性 ， 那其实理性都没用 。

我身边大量的朋友自己觉得自己非常理性 ， 前期用了大量的模型测算对他定价 ，他有自己的一套模型 ， 然后开家庭会议 ， 定完价之后真上战场还是会上头 。

你除非拍过很多次 ， 你对这件事情已经习以为常了 ， 你心里知道说超过我就不跟 。 但大部分人呢 ， 还是需要有一个 ，不管是一个第三方的朋友 ， 还是一个专业的机构 ，在边上能够拉你一把 ，在关键的时候可以叫你停一下， 这个时候我觉得还是很有必要的 。

不要说法拍房啊 ，其实新房有的时候也是一样啊 ， 就很多人新房进去开始摇号嘛 。 没错 ， 摇号的时候 ，他喜欢的楼层 ，他喜欢的户型已经没有了 ， 这个时候他会有两种嘛 ， 第一种说这个楼盘我就 7 号不要了 ，但这是非常非常少的人。

大多数人进去给他一分钟时间 ，他会突然之间会把预算给改掉 ， 要么就往上拔很多 ， 要么就把自己要求往下再放 ， 然后去买了自己不合适或者不符合自己要求的房子 。

我觉得这里面有个情感的投入 ， 嗯 ， 作为前期的一个我们说隐性成本 。

对 ， 沉默成本嘛 ， 你已经花了那么长时间了 。

对 ， 我花那么长时间研究这个事 ， 我已经把保证金都交了 ， 我都点到最后那一轮 ， 就差那一口气了 ， 那我怎么着 ， 我得把它拿下来 ， 对吧 ？

虽然没看到 ， 就像你刚才说的新房 ， 没看到我合适的户型 ，但我都已经花那么多精力了 ， 我就加把劲 ， 或者我就干脆要个不喜欢的 ， 先拿下来 ，但事后可能会后悔 ， 这个逻辑是一样的 ， 就人性在这当中的机制是一样的 。

对 ， 我们言归正传啊 ， 又回到这个流程当中去啊 。 那么这小锤子锤完 ， 哎 ， 这个东西归你了 ， 后面是个什么样的流程呢 ？

那刚才说的就是这个参拍的策略 ， 核心是定价 ， 然后竞拍的过程 ， 核心是你的心理能够把控住啊 。

那这里面当然会有你出价的速度啊 ， 你是压秒出 ， 还是最后出 ， 还是马上出 ， 这里面细节也很多 ，但这并不重要 ， 核心是你能遵守纪律 。

那么完成竞价 ， 当你拍中之后， 你会收到一个电子版的叫做竞拍成功的确认书 ， 确认你在这场竞拍当中， 你是以最高价 ， 价高者得嘛 ， 竞得了 ，但并不代表你成交了 ，因为你还没有付余款 。

那么接下来 ， 你就要在法院规定的时间之内 ， 要把余款补齐 。 那余款呢 ， 一种就是把自己的钱全部打进去 ， 全款付 ， 一种就是由你付一部分首付 ， 银行付相应的一个贷款 。

当然法拍房里面的贷款 ， 它的政策的比例和审核的逻辑其实都是一样的 ， 跟一二手都一样的 。

那唯一的区别就是 ， 它需要非常短的时间内放款 。 所以很多人会以为说法拍房还能贷款吗 ？ 法拍房贷款 ， 按照我们之前几年按揭那么慢的逻辑 ， 能来得及吗 ？

哎 ， 这里面就要说到银行里面 ，其实专门针对法拍房贷款的业务团队 ，他们的效率是很高的 。 但是效率再高 ， 我们也建议这个买受人一定要提前去做准备 ， 至少你的真性怎么样 ， 你能不能贷得到 ， 你心里自己得有底 。

你不能说我先拍下来之后， 后来发现哎呀 ， 我真性有个瑕疵 ， 我贷不到了 ， 那你又面临一个毁拍的风险 。

所以这个也很关键 ， 就是你在规定时间内要交齐余款 ， 真的实在有困难的 ， 这是万一的万一啊 ， 那你要及时跟法院取得联系 ， 你要给出合理的理由 ，并且提出申请 ， 正式的申请 。

那有些时候呢 ， 法院他为了能够顺利的处理 ，他也会网拍一面 ， 给你往后延个几天 。

这个一般是多长时间 ？

一般呢是 7 天到 30 天 ， 当然也有短的只给 3 天的 。 那我们之前就遇到过 ， 比如只给 3 天的法院 ， 明显太短了嘛 。

上次一套预测员的房子 ， 一点几个亿的 ， 要 3 天付全款 ， 那就跟法院沟通 。 哎 ， 后来法院那边呢 ，也允许往后延 。

有些会出一个或者修改公告 ，有些可能就口头上去答应 。 那有些呢 ，是正好遇上节假日， 上次就是遇到国庆长假 ， 今年的国庆长假不是前后 8 天时间吗 ？

然后那套房子正好是国庆长假之后的第一个工作日的下午 4 点之前要交期 ， 给了 15 天 ，但当中有 8 天是节假日， 那银行也没法工作 。

那这种呢 ， 你跟法院沟通 ，他也能理解 ， 人也都是活的嘛 。 所以这个时间节点很重要 。 那么接下来 ， 当你付完余款之后， 那你前期资金的任务就完成了 。

接下来就是法院的工作 ， 那法院呢 ， 就需要去出具相关的司法文书 ， 这里面就包括成交确认书 ， 协助你去执行 ， 去往后交接 ， 去交易所过户的相关的这些文书 。

那么它的出具流程呢 ， 各个法院可能节奏啊 ， 它的工作时间可能不一样 ， 快的话可能一周 ， 慢的话可能两个月 。

那么把相关的文书给到你 ， 你就可以拿着去交易所过户了 。 当然部分还会增加一个流程 ， 就是需要你先去交易所去申请 ， 拿一个你是符合限购的文件 ， 然后给到法院 。

那有些地方不需要 ， 现在所有的法拍房也都纳入限购了 ， 这个也是在 21 年的 1 月份 ，1 月 2 月 5 号了 ， 我记得啊 ， 当时增加的一个规则 。

虽然我对法拍行了解的不是很深 ，但是我感觉是明确有几个阶段的 ， 就是在古早之前啊 ， 就是 2010 年或者更早之前 ， 法拍房给人的感觉是虽然很混乱 ，但是总有人能捡到漏 。

这大家的普遍认知啊 ， 都有这样的感觉 ，不是一般人参与的 ，不是一般人能参与的 ，因为当时可能信息还没有那么完整啊 。

那第二个阶段就是到了 15、16 年， 有段时间法拍房的价格其实会比商品房更贵 ，因为那时候限购已经出来了 。

对 ，但是法拍房是不破限购的 。 没错 ， 那是到了什么时间点 ， 就是这个漏洞开始彻底的被堵住了 ， 法拍行也是要开始遵守限购了 。

我们拿上海来说的话 ， 就是 21 年的 1 月底 ， 我具体忘了是 23 号还是 25 号了 ，而那天出的这个政策 ，而且马上就执行了 。

刚才说的几个阶段 ，其实在法拍房全部上网之前 ，在线下的时候 ， 那个时候大家的信息透明度 ， 整个执行过程当中的规范 ， 不同的法院他们的机制 ， 包括线下也容易出现这种所谓串标啊 、 围标这样的情况 。

那这里面我们说风险 、 猫腻 、 瑕疵可能就更多 ， 所以的确不是一般人参与 。 然后你看到那些捡漏的案例 ， 你也觉得你学不来 。

但是到了 16、17 年之后， 整个网拍规定 ， 这个网络司法拍卖 ， 最高院也出了在 16 年 8 月份 ， 然后在 17 年执行 ， 实行的这样的一个网拍规定之后， 包括指定了一开始 5 家网站 ， 后来 7 家网站去做这个法拍房的平台 ， 所有的信息都公开了 。

当然不能说他这个信息是很完善的信息 ，但至少呢 ， 大家都有个基础的信息 ， 比如说这个房子都在网上拍 ， 你只要符合条件 ， 你都可以报名。

然后这里面的基本的情况 ，他都有是统一的公告 ， 那他也会有法院的这个情况 ， 包括相关的案号等等。

那么你就有从去了解 ， 同时呢 ， 你也没办法去知道谁会来报名 ，因为拍卖结束之前 ， 我随时可以杀进来 。

因为我们最近也看到很多的案例是 ， 这房子都已经拍到加时赛了 ， 结果突然又杀出个程咬金 ， 最后比如说他预计是今天 10 点钟结束的 ，但加时赛就是你 10 点之前 5 分钟 ， 如果有人出价的话 ，他就延时 5 分钟 ， 直到有 5 分钟没人加价就结束 。

那么有些房子到了 10 点半的时候 ， 突然又来了一个人， 新增了一个报名人。 那么像这种情况 ， 你就没法预估谁还会来跟我竞争 ， 那你就无从去做所谓的围标啊 、 串标啊 ， 这样的一些情形了 。

所以他的确通过网络司法拍卖的这种方式 ，是大大的优化了信息的透明度和减少了这种存在寻租空间 、 存在这种猫腻的可能性 ， 这也打开了这个市场 。

所以呢 ，16 年之后，17、18 年在互联网上就能吸引更多人来参与法拍房 ，而当时又不限购 ， 像上海或者核心一线城市的房子 ， 如果不限购的话 ， 那全国的资金都可能涌进来 ， 导致在那几年上海的法拍房价格普遍的有一个溢价 ， 普遍的高于市场价 ， 大概在 10% 到 20%。

那直到 21 年 1 月份全部纳入限购之后， 这条路给堵死了 ， 外部资金没法参与了 。 那又回到只剩下说我是正常的 ， 本身就要买上海房子的 ， 要占用我上海房票的这样的一些人群 ， 那就非常有限 。

那这个人群参与法拍房 ， 就使得了这个价格又回到了一个折扣 。 那么在 21 年、22 年上半年， 就这段时间呢 ， 这折扣率还不是那么明显 ， 大概是市场价的 90% 左右 。

那再加上一个税费的成本 ， 能够省掉 5 个点到 6 个点 。 那么这样的话 ，其实每套房子也有个 10% 到 15% 的一个折扣 ，其实也不错 ，因为上海一套房子也不便宜嘛 。

但是到了 22 年的下半年， 尤其是年底 ， 到了今年， 整个法拍房的成交数据 ， 它的折扣率不断的下滑 ， 大量的六几折的甚至五几折的房子出现 。

我们一直说法拍房是房地产各级市场的先行指标 ， 是一个价值发现的过程 。

我从逻辑上来理解一下啊 ， 就是我们想想看一手房市场呢 ， 它是一个卖方主导的一个市场 ， 它非市场定价嘛 。

对 ， 那个二手房市场呢 ， 它是买卖方博弈的一个结果 。 没错 ，但是呢 ，在二手房市场当中呢 ， 它在由牛转熊的过程当中呢 ， 往往是没有人抛盘的时候呢 ， 这个小区或者这个片区呢 ， 它可以硬奔奔住 ， 它是体现为没有成交量 。

对 ，但是它没有体现到价格的一个猛跌 ， 它可能是要等到慢慢的松动了 ， 先碰到第一个砸盘的人， 把这个砸穿了以后， 成交开始慢慢的起来 ， 起来了把买盘吃掉以后， 又没有人成交 ， 再出来个砸盘的人， 继续往下砸 。

它是一个缓慢的过程 ， 它是先缩量再缩价的一个过程 。 但是法拍房不一样 ， 法拍房有没有可能 ， 就是比如说一个老板破产了 ，他在某一个小区里边扒上房 ，他就一起抛出来 ， 抛出来的时候 ， 可能一上来就会对于整个片区的这个价格会有个很大的冲击 ， 就说他其实是没有办法形成某种所谓的价格默契啊 。

这里面大家会有一个通常的误区啊 ， 就很多人会说哎呀 ， 今年法拍房价格低 ，其中原因是因为法拍房太多了 。

大家会看到很多新闻说某某地方又出来多少法拍房 ， 又新增多少啊 ， 甚至有些数据听起来很夸张的 ，但其实我想告诉你 ， 我们就拿上海来举例 ， 上海的法拍房一直是很稳定的 。

我们说一个市场就供需 ， 双方来决定了一个价格的博弈 ， 法拍房的供给是谁 ？ 是那些被执行人。 虽然这两年我们说各种各样原因导致被执行人是很多 ，但是他们的资产 ，他们的房子还远没有走到被拍卖这一步 ，因为执行流程是很慢的 ， 大量积压在法院 。

那么所以法拍房的供给取决于谁呢 ？ 取决于法院 ， 取决于法院的工作流程 、 工作效率和工作能力 。他的人力 ，他的工作的方式没有本质变化 ，他的工作效率没有本质提升的话 ， 那还是这样一个节奏 ， 每个月多少套就这么点 。

所以其实今年我们从数据上看 ，是没有太大的变化的 ， 比去年多的原因是因为去年有将近三个月是停摆的 。

去年上海大家知道 ， 所有人都没有在线下工作状态 ， 那么法院没法线下工作状态的话 ，他是没有办法来去上拍这个法拍房的 。

所以其中有几个月是 0， 法拍房是 0， 没有供给了 。 所以这也是很有意思 ， 就是法拍房在去年的 6 月份之后， 大家都出来了 ，有一波小高潮 ， 那时候还是抢的挺猛的 ，但是没一两个月就往下走了 。

所以我再说回来 ， 为什么法拍房它作为先行指标的一个逻辑是什么 ？ 它会首先把市场情绪反映到价格上 ，因为他刚才说供给是固定的 ， 或者说基本是稳定的 ， 那么它是个纯买方市场 ，有买方博弈 。

这个时候其实我们就是看买方的心理预期 ， 当整个市场很冷淡的时候 ， 整个市场预期很差的时候 ， 大家对未来的房价 、 未来的市场或者经济环境预期很差的时候 ， 那么就没有人出到高价 ， 即使再多人参与 ， 或者说参与的人就少了 。

所以我们通过几个指标可以看到啊 ， 像流拍率是一个指标 ， 所谓流拍就是到了这个价格 ， 大家觉得还不够意思 ，7 折我觉得这价格不够性感 ， 我不拍 ， 我想再等等。

如果大家都这么想 ， 那就是流拍 ，因为法拍房房东没有选择 ， 基本上没有选择可以说啊 。 但是二手房他可以扛 ，他说我再等一等 ， 我等个半年看看市场有没有回暖 ， 我再熬一熬 ， 我看看我同小区急卖的人 ，他卖掉以后， 那不就我是最低了吗 ？

我先不降 ， 让他先走 ， 没事 。 二手房的房东这两个月崩的比较惨啊 ， 这几个月大部分人还是能扛得住的情况下， 那你其实看不到太多挂牌价的下跌 。

那么大家都还觉得哎 ， 这房价好像还可以 ，但实际上急卖的话 ， 你就得是一个低价 。 那法拍房就是那个逻辑 ， 法拍房是到点就拍 ，他是固定的一个时间 。

当然有一些被执行人或者申请执行人 ，他会懂得其中的一些方式方法 ，他会说在这种市场低价的时候 ， 我能不能往后延一延 ，他会去提出执行异议 ， 我会往后想办法去拖延这个时间 。

但绝大部分的法拍房都是法院确定的 ， 这个时间到了到点就拍 ， 如果这个价格不够意思 ， 咱就流拍 ， 就再二拍再打折 。

但二拍打折之后， 当然上海的房子真的到 5.6 折起拍的话 ，也够意思了 ， 按目前来讲的话 。 那所以很多最近的房子都是到 5.6 折之后再有人参与 ， 然后拍到个六几折 ， 或者基本都拍不到 7 折以上了 。

现在很多房子就是拍不到一拍的价格 ，而在往年很容易发生什么呢 ？ 一拍如果没人参与 ， 结果二拍的时候往往会超过一拍的价格 ， 这个也很有意思 ，是因为一拍的价格 ， 假设它的合理的价值就在 7 折左右 ，但是呢 ， 法拍房毕竟参与的人少 ， 大家总会觉得可能有些风险 ， 那么可能 7 折左右就没人拍了 。

但是他当降到五六折的时候 ，他价格足够的吸引人， 就会吸引来很多的人。 那么这么多人来参与的时候 ， 就有可能上头 ， 就有可能会超出一拍的价格 。

所以我们 21 年、22 年的数据来看的话 ， 大概有一半以上的房子二拍价格是超过一拍价格的 ，但今年可不是 。

今年是明显告诉你 ，因为一拍的价格就是偏高了 ，而且偏高的很多 ，7 折都偏高很多 。 那么直到五六折的时候 ， 才会拍到个六几折 。

所以今年大部分房子二拍是没有一拍价格高的 。

前面石头说到那个时候 ， 我就想起来 ， 我们看国外有些地方金融危机的时候 ， 嗯 ，有很明显特点是什么 ？

就是每次大的全球性的一个金融波动的时候 ，有一些品类是特别敏感的 ， 比如说像奢侈品 ， 比如说像红酒 ， 最明显的是艺术品拍卖 。

艺术品拍卖就和你说到法拍房 ， 特别像豪宅法拍房是非常类似的 ， 纯买方的市场 ， 就是它的敏感度非常的高 。

就是这些曾经的高位的 ， 然后又是小众的一些买方定价的一些品类 ，在市场由熊转牛的过程当中， 它会率先的反映出来 。

没错 ，而且会反映的更加的直接和剧烈一些啊 。

我想我再补充一下啊 ， 就是这个关于豪宅的问题 ，因为我这边可能核心去研究的也是豪宅这个问题 。

有很多人说核心地段 、 核心的豪宅 ， 这些高价值的它保值 ，其实不然 。 这个问题要怎么看 ， 这要分阶段去看 ， 或者分不同的市场时期去看 。

就拿我们最近成交的这些案例来说 ， 的确有刚才举到那些例子 ， 创了什么最高单价呀 ， 创了最高总价呀 ， 这样的一些记录 ， 让大家眼前一亮 ， 觉得很夸张 。

但其实你去跟他同小区的市场挂牌价去比的话 ， 比如说球老板拍的那套 ，他离那个楼王位置很近的 ， 就在斜对面 ， 那楼王报价是多少 ？9 个亿啊 ，9.5 个亿 ， 非常夸张 。

当然这肯定虚啊 ，但是你说他虚多少 ，也没虚太多 ， 对吧 ？ 但是你说他法拍房比他是小一点 ， 位置呢也在中心区域 ，2.85 亿 。

这 2.85 亿和 9 个亿你怎么比 ？ 这个是很夸张的 。 包括还有一个在华侨城苏合湾的房子 ， 那边的别墅一共就 10 套 ， 那在去年拍的时候 ， 它也是一个非常低 ，2 个亿都不到的价格就成交了 。

而同时期在挂牌的比它面积还小的也是毛坯房 ，是 4.2 个亿 。 当然这个价格我们知道今年也是下来了不少 。

房产它本身的属性就是一个大宗的流动性比较差的 ， 你要换取流动性 ， 就得通过折价来换取流动性的一种资产 。

那么当市场情绪非常冷淡的时候 ， 你又着急去抛售的时候 ， 那你必然要损失这个价格 ， 这是没有办法的 。

而豪宅它保值的逻辑在于说 ， 总有人会愿意去买这个稀缺性 ， 作为一种价值存储的手段 。 但是这个人是很讲缘分的 ， 你不是说马上就能碰到的 ， 你不是说给我一个月时间处置 ， 我就一定能碰到这个有缘人的 。

但你放长时间来看 ， 你是能碰到这个有缘人的 。 而且全世界的能认可上海的 ， 比如说法租界的这个地段价值的人， 大有人在 ，有钱人也大有人在 。

但是是不是在今年这个节点 ，在这个拍卖期间就能碰到这个人 ？ 那对不起 ，不一定 。 所以这些大的豪宅的交易周期 ， 我们拿二手来看的话也是很长的 ，但是长的时间你才能够买到卖出一个好的价格 。

那法拍呢 ， 反而是作为就我们从买方的角度来看 ，是豪宅的买者很好的一个参与的去入货的手段 ，因为关注的人毕竟少 。

所以换个角度来说 ，有人说东郊的很多的房子就是法拍定价嘛 ，因为它可能相当一部分的成交是通过法拍来实现啊 。

是因为法拍它能够看到真实价格 ， 然后这些房子呢又容易上新闻 ，但平时你要去查那些绿皮中介的这个成交记录 ， 你查不到 。

所以你把它称为叫做法拍定价 。 再聊回到这个话题当中啊 ， 为什么法拍是先行指标 ？ 法拍价格把很多二手房的价格给打下来了 ，是因为今年很多的小区都出现了这种非常夸张的案例 。

我举一个例子啊 ， 就法拍房当中其实它也分三六九等的 。 我们以前印象中法拍房都是那种破破烂烂的 ， 里面已经乱七八糟了 ， 当时非常惨的 ， 比如跑路的这种现状啊 ， 或者说里面已经是可能被破坏的这种情况啊 ， 这种印象 。

但其实并不是所有的法拍房都这样啊 ， 就有些法拍房特别好 ， 比新房还好 。 那法拍房里面最好的一类就叫次新房 ， 或者说就是没人住过的 。

我们最近一两年参与过的好几套 ，是开发商精装交付 ，并且从来没人入住过的房子 。 这个房子比一手房好的逻辑就在于一手房是期房 ， 你不知道未来的装标是怎么样 ， 你不知道它会不会跳票 ， 会不会延期 ， 甚至会不会出各种各样问题 。

但法拍房所见即所得 ， 它已经精装交付 ， 里面的家具家电哪一年买的你都能看到 ， 什么情况你都能看到 ， 然后又没人住过 。

那像这种房子呢 ， 一般从我们理解 ， 如果又是空置的 ， 没有什么大的瑕疵的话 ， 应该都是很容易拍出高价的 ，是大家追求的目标 ，是很多人都会参与的 。

去年有一批在新华路板块的一个豪宅 ， 一下出来 5 套房子 ， 那 5 套房子给了两天时间看房 ， 来了大概两三百组客户 ， 非常的夸张 ， 从 2,000 万一路拍到 4,000 多万 ， 这 5 套房子基本都拍到 4,000 万以上 。

那这种竞争激烈的情况下， 就拍到了一个可能在我们看来是超出市场价 ， 或者说几乎接近市场价的一个价格 。

但是今年在市场非常冷淡的情况下， 像这类房子都拍到了很低的价格 。在今年的 520， 我印象很深刻啊 ， 内环内的叫绿地海泊玉辉 ，是在苏州河畔 ， 那边风景非常不错 ， 对面就是华东政法大学 ， 下面又是一片绿地 ， 周边是苏州河 。

那房子是 18 年竣工 ，20 年交付 ， 然后那一套呢 ， 又正好是从来没人住过的 ， 那个马桶上面的那个塑料膜都还盖在上面 ， 我们去看的时候非常不错 ， 看的人也不少 ，但大家心里当时的情绪就已经不高了 。

今年 3 月份还有个小阳春 ， 到了 5 月份大家情绪已经下来了 。 我们当时有个参考的对标指标 ， 我们先不去说评估价多少 ， 我就说跟他一模一样户型 ， 就在他楼下的那套房子 ，在绿皮中介上挂牌多少呢 ？

挂牌 3,050 万 。 按照我们正常理解的那个时候 ， 应该是 3,050 万还是一个到手价 ， 那你又是一个税费比较高的 ，因为刚竣工没多少时间嘛 ， 这可能是全额的税费 。在这种情况下， 你猜一下最后那套比他楼层还高 ， 采光更好 ， 又没人住过的房子拍到多少钱 ？2,500 哎 ，2,600，2,178，2,178。

而且是税费各付 。 这套房子拍完以后， 我在小红书上发了一个交易成交的结果嘛 ， 然后那小区的好多业主就跑过来找我嘛 。

不是 ，他说早知道我就参与了 ， 这房子 2,000 我必点您拍 。 好多人说啊 ， 怎么这么低 ，但其实最惨的是谁呢 ？

就是那个楼下的房东 ， 那哭晕在厕所 ， 那谁还买他房子呢 ？ 你想想看 ， 谁还会用 3,000 万 ？ 你说让他打折打骨折 ，他会愿意 2,000 出头再卖吗 ？

这只是一个案例 ，有很多这样的案例 ，在上海的各个片区 ，有豪宅 ，有市中心的 ，有远郊的 ，有老破小的 ， 各个小区里面出现的这些案例之后， 导致这些房东心态崩了 ， 导致很多买房人也会看到说哎 ， 你看人家法拍房 ， 这又没什么问题的 ， 一个全新的房子 ， 空置的房子 ， 就这个价格 ， 你凭什么卖那么贵呢 ？

对不对 ？ 导致六七月份 ， 大家发现绿皮中介上面的这个挂牌量下降了 。 为什么挂牌下降 ？ 不是去化掉了 ，是因为很多房东说我不卖了 ， 我卖也没意思 ， 我不可能真的打 7 折卖 ， 打 6 折卖 ， 我干脆就出租吧 ， 我就把这房子下价不卖 ， 然后呢 ， 我挂一个低价出租 ， 然后跟着租客说我可能也随时会卖的 。

那么这个租金价格也低了 ， 所以就导致六七月份之后， 上海的租金价格也大受影响 。 所以这整条链条 ，在我这看来最原始的原因 ，是因为法拍房砸场子了 。他也不是故意砸场子 ，他就是价格形成机制 ， 就是纯买方市场真实的市场的情绪的表现 。

情绪低落 ， 价格就是低 。 那么从我们说普通买方人角度 ， 你是等这个情绪把它给打下来之后， 你再参与这个二手房去跟房东谈呢 ？

其实我觉得也很难 ，因为你毕竟你要把房东跟他谈说 6 折你卖不卖 ， 房东肯定很难受嘛 。他不骂你就不错了 ， 我觉得虽然你心里也清楚现在就只 6 折 ，但是法拍房参与的好处 ， 你不用去跟房东废话 ， 你就是看中了这个房子 ， 我想参拍到什么价就是什么价 ， 超过价我就不跟 ， 没到这个价我就能捡漏 。

这个逻辑很清晰 ， 对于一个理性的购房者来说 ， 我觉得法拍房是一个很好的参与的渠道 。 刚才石头跟我们讲了挺多法拍房的好处啊 ，但是我觉得对很多实际的购房者来说 ，他一定会有担忧的 。

因为我们看到挺多的新闻呢 ， 比如说里边坐了 80 岁的老太太共存亡的 ， 比如说一进去有个 20 年多少年的一个长租约的 ， 比如说等你买回来以后， 隔三差五还来上你家敲门的 ， 比如说户口就是不迁走的 ， 各种各样的都市传说也挺多的 。

法拍房当中， 从你们视角 ，因为你们做实操嘛 ， 案例可能会比较多 ， 从实操的视角上来说啊 ， 法拍房到底有哪些坑 ，其中这些坑你们是怎么识别的 ？

哪些在你们看来没有特别大的风险 ，但是哪些是必须要去关注的 ？

其实大家不敢参与法拍房 ， 或者一听说法拍房就说我还是算了 ， 就是担心这里面的坑 ， 会觉得这些坑是我不可穷尽 、 不可避免 ， 或者说难以接受的 。

但实际上呢 ，在我们这么多的案例和平时的一线的观察来看 ， 即使是闭着眼睛参与 ， 就上海来讲 ， 可能 70% 的法拍房是没有什么坑的 。

但问题就在于说 ， 你真的踩到那 30% 的坑 ， 对一个个人来说 ， 一个买方的家庭来说 ， 就是百分百的风险 。

所以最核心 、 最核心的问题 ，在我们所有的 ，不管是个人也好 ， 还是专业的机构也好 ， 去参与这个法拍房之前 ， 要做的工作 ， 就是做充分的 、 全面的 、 细致的尽调和风险的定价 。其实我刚才还没有把整个这个流程全部讲完啊 ， 我稍微再补充一下， 就前面其实还差最后几步 ， 这里面其实也会涉及到坑的问题 ， 然后我再来讲这个具体坑分

哪些类型 。 那刚才其实我们说到跟法院交接这个司法文书 ， 然后到交易所去过户 ， 那过户时候 ， 就跟二手房交易是差不多的流程 ， 去省税交税 ， 那这个税其实也是其中一个坑之一啊 ， 税到底是多少 ， 你要提前评估清楚 。

交完税之后， 法院可以退 ，但有些地方法院可能退税是存在问题 ， 这其实也是一个坑 。 那退税的流程 ， 时间要多久 ， 你要准备多少资金的时间 ，因为会占用你的现金流嘛 ， 这也得做好测算 。在这之后呢 ， 还涉及到一个叫做欠费的问题 ， 水电煤物业费 ， 这个正常理解都不会很大 ，但是我们遇到过 50 万的物业费的 ，90 万物业费的 ， 还有一些七七八八的

奇怪的费用 ， 比如说水电煤 ， 水电煤你相信应该不会很多 ， 对吧 ？ 多了就给你停掉了 。 但是我们遇到过一家他偷电 ， 前房东偷电 ， 偷电可是要处罚的 ， 这处罚到底是多少 ， 你怎么知道 ？

那你就得去确认 ， 这个风险敞口 ， 你要提前确认 ， 你不能事后再去了解 。 还包括一些奇怪的费用 ， 普通人买房不会遇到的 ， 什么土地出让金 ， 什么土地增值税 ， 里面一些具体的这个结果 ， 可能要通过评估公司来评估的 ， 这个待会我会详细展开啊 。

所以这些欠费 ， 一般来说都是由买受人承担的 ， 那你也要提前去了解清楚 ， 然后事后去付 。 接下来一个最重要的环节 ， 就是当你拿到产证之后， 这只是一步 ， 还有一步就是你要住进去嘛 。

那么这里面如果是有占用的情况 ， 你如何能够顺利的入住 ， 如何能够顺利的去腾退清房 ， 拿到这个钥匙和入住的权利 ， 这个就是整个法拍房流程当中的最后一步 ，也是大家可能最担心的一个问题 。

我接下来就会展开来聊一聊 ， 就是关于这些坑的这个问题啊 。 那么坑的来源几个方面 ， 第一个就是所谓叫权属的问题 ， 就这套房子 ， 还有它下面的土地 ， 都是一道权属问题 。

房子是所有权 ，但这个房子所有权是不是在被执行人名下 ，并不一定 。 有的时候虽然被执行人是张三 ，但是这房子不是张三的 ， 比如说这房子还是预售的 ，他当时只签了个预售 ， 这预售的这个合同 ， 房子还在开发商名下 。

这个开发商在这个过程当中， 是否要做相应的配合 ，是否会增加额外的流程 ，是否会增加额外的税费 ， 这就是你需要了解的 。

那么还有就是代持的情况 ， 我们会发现很多的刑事案件 ， 就会出现这种代持的情况 ，他特意不买在自己名下 ，但是后来被公安机关查实 ， 这房子就是你买的 。

所以你作为被执行人， 虽然那套房子在你儿子名下 ，在你亲属名下， 或者一个完全不相关的人名下 ，在你司机名下， 我依然可以处置 。

那么这种情况 ， 案外人名下的房产 ， 这就是权属上的一个瑕疵 ， 你需要去了解这里面是否会影响过户 ，是否会增加过户的成本和税费垫付的现金流占用的成本 。

那还有一个就涉及到叫所谓叫公安的查封 ，因为一般法院的案件 ， 若是民事的纠纷 ， 比如说欠债还钱 ， 这些处理起来相对容易 。

有很多人会觉得说 ， 看到一些房子 ， 它上面的这个法院查封有十几二十个 ，有特别多 ， 我们遇到过最多的一个是 20 个查封 。

那其实并不可怕 ，20 个查封 ，他既然法院拿出来去拍卖 ， 执行的拿出来拍的这个法院 ，他是要协调所有其他法院的这个关系的 ，他要能拿到这个处置权 ， 这法院之间有个协调机制 ，其实并不可怕 。

但是呢 ， 如果有些房子涉及到公安查封 ， 你就要去查清楚这个案子到底到什么阶段了 。 如果是案子还在侦查阶段 ， 或者案子都还没有结束 ， 或者还在过程当中， 那么也很麻烦 。

有公安查封的案子 ， 事后可能会遇到你在过户当中的一些问题 ， 包括会遇到贷款相关的一些问题 。 这里面我也分享一个案例啊 ， 这套房子在 22 年最终拍掉了 ，但其实这套房子 19 年就拍过一次 ，而且也拍掉了 。19 年拍的时候 ， 当时这套房子呢 ， 它的这个执行的法院是民事案件的那个法院 ，但是呢 ， 里面有一个刑事案件的公安的查封 ，而当时这个

案件又是一个涉中案件 ， 刚刚开始爆雷没多久 ， 就是以前那些非系案件 。 这房子呢 ，其实他们内部也有一个协调机制的 ，也有个顺位关系的 ，但是因为涉中， 涉中的这些受害人 ，他们不理解 。

当他们看到这个拍卖公告的时候 ，他们觉得他们的权益受到了侵犯 ， 所以当时闹得很厉害 。 但是执行的法院和相关的工作人员都顶住了压力 ，也很顺利的把这套房子给拍掉了 。

买受人呢 ，也是提前做了很多的准备功课 ，他是要贷款的 ， 银行相关的这些贷款呢 ，也都提前做了审核 OK。

但是没想到在买完之后 ，在贷款最后发放审批的环节出了问题 。 这个问题其实就涉及到因为公安的查封 ，以及它是一个涉中案件 ，并且当中出了很多这个群体性的这个事件 ， 导致不敢放贷了 。

那么当时这个买受人只能回牌 ，他没有足够的时间去凑这个钱 。 那么这套房子在 19 年等于回牌之后， 然后又因为疫情啊 ， 各种各样原因 ， 隔了三年再拿出来卖的时候是高了很多 。

就最后拍的这个涨幅是涨了很多啊 ，22 年我记得应该是 6 月份在卖的 ， 从之前我印象中是 4,800 多万成交 ， 到最后应该是五六千万成交 ， 就涨了很多 。

但是呢 ， 当时这个刑事案件过来提出异议来闹的这些受害人， 反而更拿不到了 。 什么意思 ？ 就是前面的那个民事案件的申请执行人 ，他当时所约定的那个利息 ，是高于这个房子的涨幅的 。

所以从权属问题上 ，他就存在刚才讲到的房产本身的是否有在案外人名下的情况 ， 包括这个案子他的土地的性质是否存在滑坡的情况 ，他的相关的案件是否存在一些未完结的一些 ， 或者说涉中的一些公安的查封的案件 ， 这都是我们需要关注的 。

说完权属问题以外， 还有就是房子本身的问题 。 房子本身问题呢 ， 相对容易理解 ， 比如这房子有没有违章 ， 这房子它的比如说朝向啊 ， 通风啊 ，有没有漏水啊 ，有没有潮湿啊 ，有没有反潮啊 ， 包括还有一个细节 ， 比如说精装修的房子 ， 大家觉得很好 ， 里面看着很不错 ， 这个家具都是非常不错 ， 这个吊灯也非常不错 。

可能也有朋友有看到过一些新闻 ， 当你买完这法拍房 ， 买的时候是这个样子 ， 进去以后发现啊 ， 这东西都被拆走了 ， 甚至被故意破坏了 ， 都有这种可能 。

那曾经就发生过这样的一些纠纷 ， 那现在呢 ， 很多的这个法院的公告都写的很规范了 ，而且他们也会做相应的提醒 ， 就是说提示你所有可移动物品都不在拍卖范围之内 。

如果是在拍卖范围之内 ，他也会给你一个评估报告 ，并且明确写清楚一个清单 ， 哪些哪些家具他评了多少钱 ，但这个相对房子价值来说都是小头 。

既然他如果写了的话 ， 就在里面 ，但如果没写 ， 会他明确提示你说这个房子的可移动部分都不包括 ， 那人家都可能会搬走的话 ， 那你就不要把这东西放到自己的定价体系里面去 。

那所以我们有时候买房 ， 你如果是空置的还没问题啊 ， 空置的精装修 ， 如像刚才说的 ， 从来没人入住过的 ， 的确很不错 ，但这可遇不可求 。

但你真的买 ， 还不如买毛坯的 ， 尤其有占用的情况下， 你这个房子越破越好 ， 你就忽略 ， 你把它当成是个毛坯的去买 。

你不要把这些表面上的装修的这些华丽的因素考虑到你的加价幅度加太多 ， 千万不要 。 所以这也是房子本身相关的问题 。

那回到刚才讲到那个违章的问题啊 ， 违章是这房子本身的这个坑里面比较严重的一个问题 ， 就是违章是会直接影响到你能不能拿到房产证的 。

因为如果有违章 ， 那他即使法院给了你强制执行的相关的司法文书 ， 你也过不了户 。 因为在过户这个环节里面 ， 就像你交完税才能过户一样 ， 你没交完税 ， 法院给你强制执行 ， 你也拿不到房产证 ， 一个道理 。

那违章也是你必须拆除违章 ， 如果有记录的话 ， 那么你就要看这房子是否之前被登记过违章 。

有些法院会给你调查的比较清楚 ， 会告知你 ，有些可能不会 ， 那你就得自己判断 ， 哪些情况下是大概率存在违章的 ， 甚至事后人家给你举报一下， 你也可能变违章 。

就在你拍卖的当天 ， 没有违章的记录 ， 这当天我就给你举报一下， 可能你去过户的时候就过不了了 。

那你就要评估这个违章的拆除的难度和成本 。其中最难拆除的违章 ， 就是在房子里面还有占用人的且不配合的违章 。

那曾经就有一些别墅 ， 那别墅很常见有违章 ， 对吧 ？ 这里搭一块 ， 那里搭一块 ， 那里搞个阳光房 ， 这边多搭出来一点东西 ， 这个房子里面又有个占用人， 占用人且不配合你腾退的情况下， 你要拆围 ，他也不配合 。

你不拆围 ， 你过不了户 ， 你不是房东 ， 你又很难去赶他走 。

哎 ， 就是陷入一个死循环啊 ， 就容易陷入个死循环 。 当然这种死循环 ， 现在其实也是有很多方式去解决的 。

我只是举这个例子来说明 ， 就是房子本身涉及到的瑕疵和风险当中， 最大的一块就是违章的问题 。

那还有一块就是大家经常会听到的 ， 所谓叫占用问题 。 那占用问题里面 ， 包括一个合法的占用 ， 一个叫非法的占用 。

所谓合法占用 ， 就是说我们是签了租约的 ， 或者我设了居住权的 ， 签了民法典之后有这个居住权 。

那居住权如果真的设的话 ， 那这个他一定要公告出来 。 如果是有法院认可的租约的话 ，其实法院的公告里面也是要公告出来 ， 说这套房子是在租约到几月几号 ， 甚至他把租赁合同都给你贴出来 ， 叫做代租约拍卖 。

那么这个租约是不是真的一个正常的租约 ， 还是被执行人为了对抗拍卖而故意去做了一个局 ， 这你就要去判断 。

那么这里面还有一个情况 ， 就是说这个租约是不是你即使拍下来以后是可协商解除的 ， 或者说你是能拿到租金的 ， 还是说这租约纯粹就是什么都没有啊 。

我们曾经看到一个案例 ， 就是签了 20 年的租约 ， 刚刚执行了一两年没多久 ， 就未来还有十八九年呢 。

好 ， 这个租约呢 ， 说所有的 20 年的租金我一次性都付完了 。 哎 ， 再去仔细看哦 ， 这个承租人也是一个债权人 ，但是他是个案外人， 不在这个案子里面的债权人 ，他在另外一个案子里面债权人。

这个房东欠了好多人的钱 ，有的就被拍卖房子了 ， 抵押了房子 ，而有的呢 ， 就是说哎 ， 我房子租给你 ， 给你签 20 年租约 ， 我就当抵了债了 ， 我这 20 年租金就当你付掉了 。

好 ， 当这种情况下， 如果这个租约是有效的 ，是在法律上是成立的 ， 法院也认可的 ， 那么你如果拍下来 ， 你就得承受 20 年你住不进去 ， 且 20 年你也收不到任何租金的情况 。

如果你愿意 ， 那你也可以拍 ，但大部分人是不会愿意的 。 那么这个就是说存在所谓合法租赁的这样的一个租约的一个情况 ， 占用的一个情况 。

那还有一种情况就是非法的占用 ，也就是他没道理的 ， 我就是强行占用 。 那非法占用里面涉及到的 ， 就是各种各样五花八门情况都有了 。

比如说您刚才说的巴黎老人 ，是与房子共存亡啊 。 那这里面我们遇到过有各种严重疾病的 ， 甚至是残疾人啊 ， 或者说未成年人啊 ， 老人啊在里面占用的情况 。

那还有一个情况 ， 就是也是一样 ， 刚才讲的这个案外人占用 ， 比如说曾经出现过那种一房多卖的情况 ， 这个申请执行人他也是个受害人嘛 ，但是他拿了房子的执行的权利 ，他拿出来执行了 。

但是住在里面这个人呢 ，他也是说我也付了钱了呀 ，他当时也卖给我了 ， 只是我没做登记 ， 对吧 ？

那我得住在里面 ， 我钱交了 ，他也是受害人。 然后你买了这房子 ， 你也变受害人了 ， 说我也拍卖了呀 ， 我也出了钱了呀 ， 我钱全交完了 ， 房东都是我了 ，但我住不进去 。

我登记了 ，但我住不进去 ， 我也赶不他走 。 那么像这种情况 ， 你说一定能解决吗 ？ 不一定 。 有些案例甚至好多好多年都解决不了 ，有些都上新闻了 。

但是这些问题呢 ，是你可以提前去尽调清楚的 ， 你可以提前去避免的 ， 你可以提前去识别的 ， 超出我们承受能力范围的这些风险 ， 我们就避开 ， 就不参与 。

并不是说所有的房子我都得去拍嘛 。

如果放在年份好的时候 ， 稍微有点风险 ， 还是会有人愿意去冒险 。 但是放在今年的话 ， 稍微有点风险的这个 case， 可能大家连碰都不会碰啊 。

这倒也不一定 。其实风险在我们从理性人角度来看的话 ， 它就是个定价 。 嗯 ， 假设一块钱起拍 ， 假设你没有额外的其他的成本 ， 假设这个房子所有的成本加起来就一块钱 ，但你面临的可能说是 20 年你没法住进去 ， 请问你会买吗 ？

也可能会 。

除非它价格特别特别低 。

如果特别低 ，但你也会考虑说哎 ， 这会占用我一个房票 。 对 ， 所以我只是举这个例子啊 ， 就是所谓没有卖不出去的房子 ， 就卖不出去的价格 ， 尤其像上海的房子来说更加如此 。

但是也不是说我所有的房子都要参与的 ， 千万不要觉得因为我投入了时间成本 ， 投入了情感去研究去调研 ， 花了很多精力去看这个房子 ， 结果我就非得他不可了 。

并不是的 。 我们在发现这些问题 ， 超出自己的承受范围的时候 ， 超出自己的预期的时候 ， 超出自己的价格的判断的时候 ， 那就该果断去放弃 。

不管前期投入多少成本 ， 你真的报了名成交之后， 这才是真正大的不可撤销的一个成本 。 所以这个是我们说常见的坑里面 ， 前面说的权属的问题 ， 房子本身的问题 ， 还有就是占用的问题 。

那么还有一个涉及到的一些巨额的税费的问题 ， 就这个不确定性的一个敞口 。 刚才其实已经说到过一些 ，因为税费的垫付 ， 虽然他会退 ，但是到底垫多少 ， 你得准备现金流 。

这个垫的时间 ， 法院多久退给你 ， 这个流程有些特别复杂 。 顺利的可能一个礼拜 、 两个礼拜退给你了 ， 慢的可能一两个月 。

如果你本身这笔钱又没准备够 ， 你还得东拼西凑 ，有的人去借的信用的贷款去凑这个钱垫付 ， 想着很快就还给我了 ， 结果发现你承担的时间会很长 。

那这里面就包括了一些 ， 比如说企业的标的 ， 或者说商业类的标的 ， 它涉及到的税的种类就比较多 ，而且其中有一个最大的税种叫土地增值税 ， 这玩意最高的税率可以增到 60%。

我们曾经实操过的一个案例 ， 就是他的垫付的税的比例就高达 50% 以上 。 也就说你 1,000 万买下这房子 ， 你还得额外准备 500 万 ， 你才能够把这房子顺利交易完 。

虽然这 500 后面会退给你 ，但你得准备这个现金流 。 费相关的 ， 就是刚才讲到什么水电煤物业 ， 那你得去了解清楚 ， 包括前面讲到可能存在什么偷电漏电的情况 ， 可能存在这个物业费非常巨大的一个情况 ， 可能会存在 ， 比如说还有一些特殊案例 ，有什么土地出让金的 ， 这些都可能不在这个税款范围之内 ， 它是由专门的部门去评估的 。

这你去问这个房产交易中心 ，他也搞不清楚 。他会让你去找相关的部门 ， 叫做自然资源和规划局里面的自然资源利用科 ， 然后他呢 ，也还得去找评估公司去评估这个房子当时的具体的地价到底是什么价值 ， 然后再给你一个具体的出让金的一个价格 ， 提前也没法预估 。

所以这里面就会涉及到 ， 一是可能涉及的税费 ， 你实际要支付的和你可能要垫付的这个金额会很巨大 。

第二个就可能会出现这种流程很繁复的这个过程 ，因为正常我们去买二手房或者一手房 ， 这个交易过程有些人已经觉得挺烦了 ， 你这个过户省税 ， 可能都要找一个专业的人去办 。

但是其实你办过两次 ， 你又会觉得啊 ， 这些东西也没那么复杂 ， 对吧 ？ 但是法拍房里面有部分的复杂的案例 ， 就会涉及到很繁琐的 、 很繁复的这个流程 。

比如说刚才讲到的土地增值税这一项 ， 它就不是到了房地产交易中心的那个税务窗口 ， 像浦东这边就是三所 ， 就浦东第三税务所 ，他会去负责房产交易过程中的税费的问题 。

但是遇到土地增值税 ， 对不起 ，他就要开一个相关的函 ， 到比如这家企业所在的税务所的专管员 ，由这个税务所来给你去评估 ， 去出具相应的他到底该交多少税 ， 然后再回过来 。

那这一去一回 ，有些还要请评估公司 ， 可能就一两个月 、 两三个月又折腾掉了 。 我们要去正确的预期一套房子 ， 你参与的投入的资金成本和现金流的占用 ，以及时间成本和这个流程当中你需要去折腾麻烦的这些事情 ，其实都要评估 。

那我们如果大部分人是有自己的正常工作的话 ， 你要花大量的时间在这里面也会比较麻烦 。 所以在某些人看来也属于一些坑 ， 这个是要提前去预估的 。

所以基本来说 ， 我们常见的一些坑就是这些 。

我听了那么多啊 ， 石头我自己的一个感觉是这样 ， 就是还是一个非常非常专业的一个活 ， 感觉上还是比买一手房和二手房会更复杂一些啊 。

我就带一些听众朋友再问两个问题吧 。 第一个就是说 ，在现在的法拍房江湖当中， 主要的参与主体到底是哪些 ？

因为我们自己通过媒体也好 ， 感知到的有两类人嘛 。 第一类人的话 ， 可能有点像是专业的法拍房的一些玩家 ，在视频号当中还有个挺有名的叫辛巴的爸爸嘛 ， 经常看到他那些很有意思的一些短视频嘛 ， 就感觉好像就有一些人， 我们不能说像秃鹫吧 ，但是他是会很有一个对这个标的会有一个判断力 ， 会愿意自己上场去买卖的一些专业的玩家 。

是这些人更多一些呢 ， 还是说普通的一些购房者 ，他们可能没有那么多的专业 ， 仅仅是在一些专家或者在一些中介的帮助之下去参与 。

就是从你的视角来说 ， 现在在玩法拍房呢 ， 或者是在法拍房这个细分赛道上面 ， 还愿意去做交易的主要是哪些人更多一些 ？

这个问题其实应该从两个角度来回答 。 如果我们说最后买受人是谁 ， 那大部分都是普通的购房者 ，因为都限购了 。

那些所谓的原来的投资机构 、 专业机构 ， 或者这些做特殊资产的机构 ，他们没有那么多的房票 。

所以从这个角度来说呢 ， 的确是以普通购房者为主 。 但是从另外一个角度来说 ， 绝大部分的普通的购房者 ，他自己也没有办法完全自行参与 ，也需要有专业的机构来辅助他 ， 来帮助他 ， 来指导他 ， 来协助他去完成这样的一个前面说的那么多的信息的这个尽调啊 ， 风险的排查和后续的各种流程的执行 。

所以从这个角度来看呢 ， 又是有很多比例是由专业机构在参与的 。 所以就刚才说那么多的这个原因 ， 就大家会参与法拍房的一个逻辑 ， 还是在于因为它价格便宜 。

就像之前一段时间大家都说要去打一手房 ，因为一手房便宜嘛 ，有倒挂嘛 ， 所以二手变成对标的一个现象 。

那其实大家参与法拍也是从这个角度来的 ， 参与法拍的这个人群呢 ，也是一点一点去增加的 ，不可能突然暴增 。在我看来说 ， 这个市场呢 ，其实是刚才供需双方 ， 供给方也是很稳定 ， 法院就这样的一个工作效率 ， 这样工作节奏 ， 每个月就这么点房子 ， 然后需求方其实也是比较稳定的 ，不可能突然说一个爆炸性新闻啊 ， 来了一群人来看法拍房 ，也是一点

点看到说有一个新闻说哎 ， 这房子很便宜 ， 就有些人来关注 。 那其中关注人绝大部分还是会觉得法拍房我不敢碰 ， 我就走了 。

一小部分人研究了研究 ， 说我觉得蛮有意思 ，但是我自己也不敢参与 ， 我也得去找一个专业的机构来帮助我一起拍 。

从他初始法拍房到正式去参与 ， 到最后能拍中， 一般这个周期在我们看来也要半年以上 。他不可能说我今天听了个新闻 ， 或者咱们今天听了这期节目 ， 我明天就去拍一套法拍房 ， 这种事情是很少的 。

所以从他的需求方来说 ，也是逐渐逐渐逐渐扩大 ， 又因为有限购这个因素 。 所以呢 ，在短时间里面的他的价格的体现 ， 就是市场情绪的结果 。

但当下的这个结果 ， 市场情绪就是非常差 ， 所以价格就有很多捡漏的机会 ， 就这样的一个逻辑 。

哎 ， 那我很好奇一点啊 ， 就是法院和比如说这些专业机构啊 ， 包括和中介啊 ，他是一个什么样的一个合作的关系呢 ？

因为大家都觉得说哎 ， 这个中介或者什么 ，他们为什么那么好心 ，有的还是免费的提供了很多的一些咨询啊 ， 一些服务的一些东西 。

从法院的角度来说 ，他们是不是也想尽量的拍个高价 ， 还是对他们来说其实无大所谓 ？

总体来说是无大所谓 。 从法院角度来说 ，他是要尽可能能拍掉 ， 从他的这个案子来说是结案了 。 当然对于这个申请执行来说 ， 当然是希望拍个高价 ，但如果是刑事案件 ， 那也无大所谓 。

因为刑事案件里面 ，他没有一个具体的申请执行人去有一个利益诉求 。 我们说到法拍房的参与主体里面 ，也就是卖方 、 买方和中介方 ， 那卖方就是被执行人 、 房东 ，其实他很多时候都已经不见了 ， 被关起来了 ， 或者人已经联系不上了 。

所以其实真正意义上卖方呢 ，是法院替他们操作了卖方的这些工作 ， 把他们的房子具体的情况做成一个制式的公告 ， 一个介绍 ， 会拍视频 、 拍照片 ， 把它拿出来来卖 ， 挂在平台上去卖 。

那么买方呢 ， 就是我们刚才讲到的这个普通的个人也好 ， 或者专业的机构也好 ， 或者有专业机构辅助的个人也好 ， 那全都是有资质的 ， 现在上海都是限购的这个买方 。

核心就说到中介 ， 那中介其实是一个很普遍的词 ， 包括我自己也会对中介这个词会觉得带一些负面的这些感受啊 。

那其实律师 ， 您觉得律师是中介吗 ？

肯定是 ，因为我们金融行业律师啊 ， 会计师事务所啊 ， 都是中介嘛 ， 券商也是中介嘛 。

没错 ， 所以其实很多东西 ， 很多的类型都是中介 ，但我们说做房产 ， 听到中介这个词 ， 就会被房产中介这样传统的概念打上这个烙印 。其实在这个法拍房市场当中， 最大的一块中介就是这个拍卖平台 ， 这是由最高院指定的中介平台 ，也就是你卖方 ， 就是法院的这些标的 ， 这些货 ， 你得挂到这个平台上去卖 ， 这是规定的 。

然后买方也必须得到这个指定的平台上去买 ， 去注册账号 ， 去报名 ， 去交这个保证金 。 好 ， 那拍卖平台本身其实它也会提供一些服务 ， 像阿里啊 、 京东啊 ，他们都在当中提供了 ， 包括资金 ， 它也会对接一些银行 ， 包括这些信息的展示 ， 咱们就不用说了 ， 对吧 ？

包括涉及到一些基本的信息的介绍啊 ， 你有什么问题要去咨询 ， 包括一些常见的 Q&A， 包括怎么参与 ，因为他毕竟要告诉你 ， 教你怎么样去注册账号 ， 怎么样去交保证金 ， 怎么样去投标竞标 ， 甚至像阿里的话 ，也会给你一个这个模拟的参拍的一个环境 ， 让你先拿一个模拟的标的 ， 先去试试手 ， 练练手 。

这其实都是拍卖平台它提供的一部分服务 ，但对于买方和卖方的更详细的服务 ，是由谁来提供的 ？ 这是各方有不同的机构的 ， 比如说卖方也就是法院 ， 像上海的法院都是会由一家辅拍机构 ， 就所谓的辅助拍卖机构 ， 都是有拍卖资质的这样的一些机构 ，他们有一个名单库的 ，在这库里面的这个机构才能够作为辅拍机构 。

那么这个辅拍机构是为谁服务的呢 ？ 他其实是为法院服务的 ， 就法院会给他支付相应的款项 ， 作为他的报酬 。

同时呢 ， 法院的公告里面也都会写一句话说 ， 这个标的相关的这些这些工作 ， 包括咨询啊 、 看样啊 、 提供一些基本的信息啊 ， 都是由这家辅拍机构来负责 ，并且他是不会为你收取任何费用的 ， 会明确告诉你 ，因为是由法院付给他 。

但是他的负责方 ， 或者他的服务对象就是法院 ， 虽然他也会为普通我们作为买方提供一些咨询的服务 ，但他本质上并不是为你服务的 。

你真的问多了 ，有些辅拍机构呢 ， 老师这个还蛮客气的 ，有些辅拍机构老师就不耐烦了 ， 就不想跟你多说了 ，因为他多说多错嘛 ，他不能给你做任何的保证 ，他只能给你说你自己看公告 ， 公告上怎么写的 ， 我可以怎么告诉你 ， 或者给你一些参考 ， 就已经很不错了 。

但是他如果给你一些很具体的 、 明确的一些确定性的信息 ，他也不太敢随便给出 。 那么这时候呢 ，其实有一方的服务是很缺位的 。在正式的这个环境当中， 买方是谁服务的 ？

原来没有 ， 或者说我们拿二手中介来举例子 ， 就二手市场来举例子 ， 我们中国的中介 ，在我看来也不是一个成熟的市场 ， 是一个很奇怪的情况 。

你说二手中介他是替买方服务 ， 还是替卖方服务 ？ 他为谁负责 ？ 他其实既不为卖方负责 ，也不为买方负责 。他为自己能够签单成功 ， 为你们能够双方撮合 ， 我能挣到中介费负责 。

所以就会出现 ， 当市场预期大家差的很多的时候 ， 我就要两边使劲招数 ， 这边要压低你的房东的心理预期 ， 那边要尽可能买房人去提高预期 。他肯定是要把那些不好的东西要尽可能少跟你说 。

所以这个在我看来 ， 中国的房地产市场的这种服务 ， 还是跟发达市场差了很多的 。 我们在发达市场去看的话 ， 所有的大众标的的交易 ，他都是买方有个律师 ， 卖方有个律师 ， 各自代表各自的利益 ， 大家来去谈判 ， 来去接触 ， 来去确定最后的这个交易细节 。

那么我作为买方 ， 我的买方律师一定是为我着想的 ， 对方有什么瑕疵 ，有什么问题 ， 这个当中有什么风险 ， 到底要不要参与 ， 怎么定价 ，他肯定是为我着想的 。

但你去问这个中介 ，他会从这个角度跟你讲吗 ？ 并不一定 。

所以前面是我讲的这个东西啊 ，是我一直想和大家来讨论的 ， 我觉得这很有意思的现象 。 销售和顾问其实是两个完全不同的身份 。

销售是什么 ？ 就是我有一个选择 ， 这个选择此时此刻就是你最好的选择 ， 就是两头骗 ， 然后促成交易 。

嗯 ， 那么这个就是销售 。 顾问就是从我角度来说 ， 顾问应该站在买方的角度呢 ，他应该考虑的是什么 ？

他要告诉你你有多少选择 ， 这些选择意味着什么 ， 要把这些所有的多元的信息全部站在你的视角 ， 展示清楚 。

但是在中国 ，因为大多数的商品它都是间接税 ， 就是人们更愿意在交易的流通环节当中去按照比例付费 ， 人们不愿意付直接税 ， 就不愿意自己直接掏腰包去为这个服务或者咨询付费 。

所以真正的买方侧的顾问 ， 你可以看到 ， 就是买方侧顾问 ， 无论是在金融 、 医疗 、 留学 、 教育 ，在各方面其实都是稀缺的 ，其实是没有这样的一个商业模式的这个环境在 。

没错 ， 那在法拍房市场里面 ，其实它就是个纯买方的市场 。 从买方他的需求角度来讲 ， 我需要一个专业的买方律师 。

像我们现在做的工作 ，其实就是一个买方律师的工作 。 我们的一切的工作都是以买方的需求 ， 根据他的需求 ，他的个性化的风险偏好和承受能力 ， 来去定制对这个标的的尽调和评估 ，并不是说这套房子不适合 A， 就一定不适合 B。

举个例子啊 ， 这房子比如说其他问题都没问题 ，他的这个户口可能存在一定的时间才能够解决 。 现在有一个 A 客户 ，他对户口无所谓 ，他小孩子也不用上学 ， 这是个学区房 ， 那么他可以买进去慢慢搞这个户口 。

但另外一个 ，他小朋友明年就要上小学了 ， 那我得马上把这个户口搬进去 。他是目的是要买这个学区的价值 ， 那么可能这套房子就不适合 B，但他适合 A。

所以对于不同的客户 ， 对于不同的委托人 ，他们对他价值的判断也是不一样的 。 但是呢 ， 现在这个市场当中 ，其实买方律师这个角色也是被扭曲或者说缺位的 。

就很多人把这个称为叫做代拍机构 ， 就是我是代你拍 ，但其实代拍这个动作是很简单的 ， 无非就是注册一下， 点两下嘛 ， 对吧 ？

但代拍它背后所蕴含的尽调 ， 这个买方律师的这样的一个角色 ， 我所有的事情都是为你买方去着想 ， 去考虑 ， 去给你提供相应的专业化的咨询服务的这件事情 ，是它的本质 。

所以我们并不在意说市场当中对于我们这个角色称为你是中介也好 ，有的人说你是法拍中介 ，有的人说你是腐败机构 ，但其实腐败机构应该是替法院服务的 。

有的人说你是做代拍工作的 ， 还是说你是一个买方律师 。 那从我们角度来讲 ， 我们其实真正意义上是一个咨询服务 ， 是一个买方律师的角色 。

所以这是刚才说的几个主体 ，其中最主要的就是我们买方 ， 我们买受人， 要么你自己研究 ， 要么就是有一个专业的是真正替你着想的人， 替你去做这样的事情 。

嗯 ， 明白啊 。 最后问点稍微俗一点的问题啊 ， 一个是假如说现在一个普通人， 哎 ， 今天他听了这个节目以后啊 ，他就想着说我要进入法拍房这个市场 ， 我要开始研究了 ， 你对于他最好的建议是什么 ？

是先学习呢 ， 找个机构慢慢学呢 ， 看哪些网站呢 ？ 就是你对他有哪些比较好的建议 ， 然后在这过程当中， 你觉得有哪些重要的技巧 ， 一旦掌握了以后， 哎 ， 就会比较好的捡漏的效果 ， 或者是能够买到好房子的效果 。

我觉得咱们聊这块事情 ， 还是先把这个怎么捡漏的底层逻辑先说一下 。 对 ，因为其实大家参与法拍房的目的都是为了捡漏嘛 。

我不捡漏我干嘛参与法拍房 ， 对吧 ？ 我还多一个说这个风水好不好啊 ， 这个会不会有些问题啊 ，有些麻烦这样的事情 。其实法拍房它最核心的底层的捡漏逻辑就是信息差 。

所谓信息差 ， 就是你看到了别人看不到的价值 ， 同时呢 ， 你又能识别别人不敢踩的坑 。 就有些东西在表面上看可能是个坑 ，但你仔细研究之后， 你发觉它并不是一个坑 ， 或者它是一个能被解决 ，是你所能承受 、 你能够定价的一个所谓的坑 。

比如说这个占用可能是可解决的 ， 这个租约可以是被打破的 ， 这里面的某一个瑕疵是可以被接受的 ， 或者可以被定价的 。

那么这是一个你看到别人不可看的价值 。 我也举几个例子 ， 比如说这个房子 ， 你公告上的信息看平平无奇 ，但里面其实有一部分的赠送面积 ，有一个很大的露台 ， 你不到现场看 ， 你不去仔细研究 ， 你可能看不到 。

或者说这个片区它未来可能会有一些变化 ， 比如说可能要拆迁 ， 我瞎说啊 ， 比如说老房子要装电梯 ， 比如说这个学区可能有变化 ， 那这些东西可能是一些潜在的别人看不到的价值 ， 如果你发现了 。

因为这个市场本来又小 ， 你做的功课越多 ， 你就越容易去获得这些信息差 ，有信息差的优势 。 当然还有一些可能是因为法院 ， 或者是某些公告信息上的一些错误 ，有一些误差 ， 一些歧义 ，他可能还没来得及及时更新 。

我们曾经就遇到过一套房子 ， 公告上明明写着有占用 ， 结果大家市场情绪又不好 ， 这房子价格又不是那么性感 ， 就看的人都没有 。

结果我们去现场看的时候 ， 人家已经搬走了 。 当然那房子呢 ， 后来申请执行人也很在意这一点 ， 觉得说我亏了 ， 我是债权人， 现在这房子拍不掉的话 ，他因为资不抵债嘛 ， 那我拿到的就少了 。

我申请执行人， 我作为债权人， 我就少了 。 所以他就向法院提出了执行异议 ， 说这个公告要更新 ， 要更新成正确的状态 ， 否则我就亏了 。

你不能把它当成一个有占用的房子去拍卖 。 再次公告的时候 ， 就把它写清楚它是空置的 。 那举这个例子 ， 它有些信息误差 。

那么你去做足够的功课 ，是为了去把这个信息优势获取到 ， 然后去挑选那些你存在信息优势的 、 有信息差的这个标的去参与 。

那么第二个逻辑 ， 就是刚才说周期性的这个供需关系的这个逻辑 。 我们刚才讲到供给方和需求方 ，其实都是相对比较稳定的 。

那你在什么时间阶段去参与法拍房 ， 你其实就应该在市场情绪冷的时候去参与 ， 你更有机会去捡到漏 。

千万不要凑热闹 ， 即使在同一个时间 ，也有某些片区 、 某个标的突然有很多人关注了 ， 可能因为某个新闻 ， 可能因为某个原因 ， 这个房子就来了好多人参与 。

那一旦好多人参与的房子 ， 你就不要去多凑热闹 。 这里面最简单的一个影响供需关系的就是价格 。

我想问一下天南 ， 你觉得起拍价越低越好 ， 还是越高越好 ？

如果特别低的话 ， 我看有的上面围观啊 ， 或者是竞标的人反而会多起来 ，因为想着捡漏的人也会多 。

对了 ， 所以这个就是很有意思一个点 ， 就在我们看来 ， 如果是买受人角度 ， 我要买这房子 ， 我希望这个价格呢不高不低 ， 越高那我也不想参与了 ， 对吧 ？

但是太低的话 ， 太多人跟我竞争 ， 那反而把这价格就很容易拍出一个充分竞争后的市场价 。 那我希望这房子就处在一个非常尴尬的 、 微妙的一个节点 ， 看的人也不多 ， 想研究 、 想花时间精力研究的人就不多 ， 能够发现这些信息差优势的人就不多 ， 那我就更容易捡漏 。

所以这也是它的一个逻辑 。 然后还有就是周期性的机会 ， 刚才讲到说我要在一个市场比较冷的时候去参与 。

那么还有一个叫做结构性的捡漏机会 。 所谓结构性捡漏机会是法拍房 ， 虽然它是比较零散 ， 平均的分布在上海的各个区域 ，也在各个价位段 ，但可能在某个时间段 ， 某一个区位就比较多 。

举个例子 ， 最近发生很多的这样案例啊 ， 比如某一个小区 ， 比如浦东新河湾 ，在去年封控刚结束的时候 ， 当时拍到价格还很高 ， 参与人数都很火爆 ， 能拍到个四五六万的价格 。

但是最近一年， 浦东新河湾出来了好多的法拍房 ， 一套比一套低 ， 特别的可怜 ，10 万都没人看了 ， 很多都是 8 万 、9 万才能成交 。

那么这个其实可能就是某一个小区 ， 像有一些很小众的 ， 像新河湾还是属于比较大的啊 ， 可能这个小区就那么一栋楼 、 两栋楼 。

像最近周浦有一个很小众的小区 ， 它就是一号 、 二号两栋楼 ，其实在一起的 ，22 套房子同时拍卖 。 这 22 套同时拍卖的这个房子 ， 你说市场消化得掉吗 ？

它捡漏机会是不是就很大 ， 对吧 ？ 还有像前阵子中山北路有一栋楼 ，6 套房子同时拍卖 ， 还有像那个中环名品公馆 ， 这也是知名的周边烂尾的那个楼盘 ， 它的楼王 ， 整栋楼王 ， 几十套房子都是在这两年被拍卖掉的 。

那么这里面其实也是有这个结构性的机会 ， 那么多是否市场能够消化得掉 。 还有包括最近马上要拍的 ， 就是奉贤那边一个高尔夫别墅 ，有大几十套的房子在拍卖 ， 就海湾那边是吧 ？

对 ， 所以这都是说因为结构性的供需失衡所导致 。 当然这个也不绝对啊 ， 举个例子 ， 比如说周浦这一批房子 ， 现在就超出了我的预期 ， 它因为出来了很多供给之后呢 ， 它的价位段又很低 ， 很适合刚需族 。

再加上这一批房子经过了很长时间的沉淀 ， 市场的一个消化 ， 很多的中介都拿出来去营销了 ， 导致关注度也很高 。

所以这个参与度上去的话 ， 你还是要去观察最后它的这个供需是否真的是很 ， 虽然供很多 ，但是需求量也突然上来的话呢 ，也不一定就有这个机会 。

它只是一个逻辑在这边 。 还有就是某一个片区 ， 比如说像新疆温城 ，有一段时间出来很多的时候 ， 它也会下来 ， 比如说古北 ， 整个古北片区 ， 二代的古北的这个房子都大差不差 。

但是如果在往年有一个时段只出来一套 、 两套的时候 ， 它可能会抢比较上去 ， 对吧 ？ 但是同时有 6 套在那选择的时候 ，有一段时间有 6 套古北的房子都差不多的 ， 那你就有的挑了 ， 市场可能就下来了 。

对 ， 包括上次我在做小酒馆节目的时候 ，也说到一些情况嘛 ，因为有些楼房或者一些板块 ， 它看上去它是一个小区 ，但是当时买的时候是一波人在买嘛 ， 比如说新疆湾城 ， 可能是一波做官贸的人在买 ， 浦东新河湾有一波当年做债的 、 做二级的一波的人在买 ， 然后这波人比如说都被抓了 ， 或者是都破产了 ， 那么它的释放出来可能也会相对比较 。

这里说个很有意思的一个现象 ， 就是不同区域的房东是什么类型 ， 房东的职业是什么 ， 对于法拍房的这个结构也很有讲究 。

比如举个例子 ， 这个连洋板块 ， 连洋板块就很少出现扎堆出来被拍卖的情况 ， 很少 ， 甚至一年都出不了几套 。

所以每次连洋的法拍房出来 ， 都还是抢的挺火爆的 ，因为比较稀缺 。 它很少出现像新疆湾城 ， 或者说陆家嘴滨江那一块 ，也好多有一段时间陆家嘴滨江 ， 拿个无人机去飞一下， 你稍微飞个 5 分钟就能拍到六七套法拍房 。

连洋地区的这个人群可能是以比如说基金经理 ， 对 ， 比如说这个医生 、 律师为主 ，并不像某些区域可能说老板比较多 ， 做生意的比较多 。

那么它被集中， 或者说出现一些经济环境 、 大环境影响的时候 ， 被集中拍卖的这个概率就会低 。 像前面举到的一些例子 ， 比如说有些可能是因为开发商 ， 像周浦的这一批 ， 它就是当年开发商本来是要给到世博动迁的这个安置房 ， 这一大批房子到最后因为各种各样原因 ， 这个事情都已经好多年了 ， 相关的案件都有 60 多个 ， 从一几年

开始 ， 从 13、12 年开始到现在一下被处置 。 那这种开发商名下一批的房子 ， 比如说中环名品公馆 ，也是开发商名下 。

对 ， 支付岛币之后， 它整个楼王当时一直说啊 ， 要新房 ， 要入市了 ， 要入市 ， 大家都在猜价格 ， 结果发觉它入市是以法拍的形式入市的 。

像这样的一些情况 ， 它是因为开发商名下的房产一下子被执行 ， 那也会出现这种结构性的供需失衡 。

所以这个是我们先说一下， 就是捡漏的这个逻辑是什么 ， 大家可能比较容易理解 。其实你要真的实操去参与 ， 我个人的建议是首先不要太着急去了解整个法拍的这个过程 。

如果真的是要自己去研究的话 ，是需要花不少功夫的 。 我们刚才聊了那么多 ， 它也只讲到了冰山一角 。

具体的每一个案例 ，因为法拍房的这个尽调和避坑的这个要做的工作非常非常的繁杂 ，而且每一个其实挺专业的 ， 每一个细分的领域 ， 你不一定是你事先就都知道的 ， 或者大部分是我们普通人平时不太会接触到的 。

那你可能涉及到知识面很广 ， 涉及到的具体实操的细节很多 。 如果真的自行参与的话 ， 我建议是哪些人是可以参与的 ， 比如说你是一个非常认真仔细 ，也非常有时间 ，不怕麻烦的 ，而且你性格上是一个完美主义者 ， 或者有点强迫症的那种状态 ， 你愿意去纠细节 ， 可以 。

还有呢 ， 就你得有很强的学习能力和问题解决的能力 。 就一个新的问题 ， 比如说这个税务问题 ，其实你去咨询什么税务部门 ， 去咨询某些细节问题的时候 ，他们都搞不清楚 ，他们都是告诉你这个要问他 ， 你这个问题几所 ， 那个问题几所啊 ， 推过来推过去 ， 你得有自己有极强的学习和问题解决能力 。

还有一个方面 ， 就是你得有一定的社牛的属性 ， 就像我们前面讲到那位在抖音上的网红 ， 大家印象就是一个社牛 ， 到哪都能先给你说女施主 ， 行行好 ， 开个门 ， 对吧 ？

然后会跟你有各种各样交流 。其实很多信息渠道 ， 它会通过很多的方式去获得 ， 那么你能够有相应的一些社交能力 ，也是去获得这些信息差的一个方式 。

还有就是你要享受这个过程 ， 如果你做这事做得哇 ， 觉得好累啊 ， 那我觉得也就我个人觉得 ， 我还是比较符合上面的那些属性拼接 。

我觉得这件事情就像你在看一个推理小说 ， 你在还原一个故事 ， 你在做一个推理侦探一样的一个角色 ，因为每套房子 、 每套法拍房背后都是一个一把心算类的故事 。

那这些故事背后到底当年发生了什么 ， 为什么会走到这一步 ， 这里面的每一个人的角色之间有什么样的一个关系 ，有什么样的一个利益权衡 ，有一个什么样的原因会导致可能存在什么样的风险 ， 你要去判断 ， 你要去理解 。

你也得是一个自己经历过事的人， 你才能理解这些东西 。 如果一个涉世未深的 ， 我们说年轻人的话 ， 我其实不太建议去参与法拍房 ，因为这里面可能有些东西会超出你的认知范围 。

这个是说哪些人适合 。 那么说完这些以后， 当然不可能你真的把所有东西全部都研究透了 ， 那你就变成我就专业做这块了 ， 这个就过了嘛 ， 你只是为了自己买一套房 。

那我觉得有一点比较容易的可以做到 ， 就是说不去做超出自己能力范围的事情 。 这么多房子可挑 ， 我刚才讲 ， 即使你毕竟已经拍 ， 可能 70% 都能拍到 ， 那你何必去研究那最难的 1% 呢 ？

所以那那 1% 留给这个专业选手去做就行了 。 那我们只要能够判断出 ， 所谓就不要超出自己的这个能力的范围 ， 包括自己的专业的判断能力 ， 就我的能力只能判断到这些 ， 那些都是盲盒 ， 都是黑匣子 ， 那咱们就当它是有风险 ， 就不参与就完了 ， 对吧 ？

同时也得没有超出自己的风险承受能力 ， 比如某一个风险我也能够判断出来 ，但这个风险超出我的承受能力了 ， 我不愿意去冒这个风险 ， 那你就不参与 。

所以只要你把这个线划得比较清楚 ， 你比较理性的去参与 ， 这也是一个很重要的提示吧 ， 一个建议吧 。

那还有一个就是说专业的事情交给专业的人来做 ，其实并不一定要自己亲力亲为去做所有的事情 ， 毕竟这里面你没法穷尽所有的坑 ， 要不然你就变成专业做司法拍卖的这个法律顾问了 ， 做这个买方律师角色的了 。

所以如果只是我们自己家庭要去买的话 ， 我个人建议也是可以交给专业的人来做专业的事情 。 就我们虽然不能说去排除 ， 或者说降低这个风险 ，因为风险就在那 ，但是我们可以去识别清楚 ， 识别清楚以后， 我们想办法去定价去解决 ， 或者说我去避开一些我不可接受的风险就可以了 。

最后最后一个建议就是千万别上头 ， 千万别看这个房子哇好便宜 ， 比如说有一些一块钱几排的房子 ， 哈哈哈 ， 那我一般因为身边好多人就会遇到一些朋友 ， 就说啊这房子一块钱几排 ， 还有最近双 12 了嘛 ， 说 12.12 元 ，12 块一毛二起拍的房子 ， 反正我一般看到这房子呢 ， 我都跟这个朋友说 ， 嗯你就看看就行了 ，不用参与 ，因为我知道一定拍得

高 ， 一定捡不到漏 ，因为那么便宜的房子 ， 那一堆人就上来看了 ， 甚至里面有很多的非理性的 。

就最怕的是什么 ？ 最怕就是所谓叫猪队友 ， 你不能叫猪队友吧 ， 就是你的竞争对手是一个莽夫 ，他压根就没看见里面还有很多的风险 ， 就这房子明明有 100 万的风险敞口在那 ，他压根就没看到 ，他直接按照市场价去出价 ，而且还上头 ， 那你跟他玩什么呢 ？

你就别参与这样的标的就行了 。 所以当这个标的参与的人都是专业选手的时候 ， 反而你有机会捡漏 。

但是如果参与的全都是看到因为便宜 ， 然后冲进来的 ， 还不太了解这个法拍房的人， 那就是看看就可以了 ， 可以作为一个当前真实市场价的一个参考 ，因为它经过了充分竞争 ，在充分竞争情况下， 甚至还可能上头情况下， 这房子也就能拍到这么高 ， 那说明这个市场真的也就这么惨 。

这个是我一般也会看 ，但是我就看最终这个结果来作为当前市场的风向标 。 那这就是对大家的一些建议和参与的一些逻辑吧 。

好的 ， 今天非常高兴啊 ， 感谢石头为我们带来这场一个多小时的非常精彩的这个分享啊 ， 我也学到很多 。

最后我们也会在胸贴里边来留一下石头的邮箱 ， 大家如果对法拍房有进一步的了解 ， 或者说自己想参与实践的话 ，也可以通过邮箱来向他来进行咨询 。

那好的 ， 非常感谢大家来到今天的听懂涨声 ，也感谢石头一个多小时为我们带来的这个内容 ， 再见 ， 再见

。