对话趋势动物Nick：我一个长居上海的人，怎么就跑到新疆买房了呢？

哈喽哈喽 ， 大家好 ， 欢迎来到 " 听懂涨声 "， 我是天南 。 呃 ， 很久没有和大家聊房子相关的话题了 ， 主要是趋势没变嘛 ， 只是从急跌变成了缓跌 。

全国除了少数城市以外呢 ，并没有一个很明确的一个止跌的信号 。 不过 ，8 月底出台的 828 新政还是给市场带来了新的期待 ， 很多沉寂已久的房产群又活跃了起来 。

我打了一圈电话 ， 问了一圈开发商和金融机构 ， 关于这些新政呢 ， 我觉得有两件事很值得大家关注啊 ： 第一个是现房制度真的要来了 ， 这会彻底地改变房地产现金流的格局 ； 那未来的地产行业不再是一个资金为主导 、 以提高 IRR 为目标的高周转游戏了 ，而会变成一个精耕细作的类制造业的生意 。在资金的全流程管理之下， 开发商在竣备之

后才能销售 ，并且获得房款 。 那种 " 原本买房人开盲盒的游戏 " 变成了开发商开盲盒的游戏 。 而在消息的刺激之下， 港股的中房股一度大跌 ， 二手中介一度大涨 ； 而在新规之后的一周内 ， 全国的土拍市场的溢价平均下跌了 10 到 15%。

当然 ， 对于购房者来说 ， 新政有诸多的好处 ： 第一是所见即所得 ，以后扯皮的事会少很多 ； 第二个是资金压力相对会变小 ， 未来只要支付一定的定金 ， 等到竣备之后再付按揭贷款 ， 两年的资金成本也是一笔不小的钱 。

那未来 ， 全国范围内的大中城市都会出现一定程度的供给侧的供应荒 ， 这对于存量的二手房卖家来说 ，也许也会成为一件好事 。

当然 ， 对于这次的 828 新政 ， 我可能会出一个专门的内容和大家一起来讨论 。 这期节目呢 ，是请到了我的好朋友趋势动物 Nick， 找他主要是最近看到他在小红书发起了一个 " 点赞一个 ， 我就在乌鲁木齐买房 " 的活动 ， 当然这个是个玩笑话 ，他本来就想在乌鲁木齐买 。

我也很好奇啊 ， 一个常驻上海的人， 为什么要跑到新疆去买房呢 ？ 他看到了普通投资者没有看到的什么样的一个趋势啊 ？

躬身入局之后， 我和他一起来聊一聊 。 当然我也是 Nick 趋势动物小程序非常忠实的用户 ， 那个产品特别好用啊 ， 可以看到房产的趋势 ， 可以看到全球金融的资本市场在不同期限内对应的趋势 ， 可以说都是一目了然 。

尤其是对于房地产 ， 它拟合的数据 ， 相比较 70 个大中城市的房价和冰山指数 ， 会更加的前瞻一些 ， 更侧重于挂牌的价格 。

对于指引房价的变化 ，也会更有参考意义 。 所以希望这期节目能够给你带来一些帮助吧 。

整个 8 月份也是一个政策大月嘛 ， 上海除了护八条 ， 全国范围内包括 40 年房贷和封电以后卖房 ， 你怎么看 ？

政策好多啊 ， 要分开来看吧 。 第一个是预售已死 ， 就是那个现房制度 。 因为我原来在开发商做过 6 年嘛 ， 非常熟悉这套高周转的玩法 ， 先拿地然后融资 ， 集团信用背书 ， 然后拿到融资之后再去下一个项目拿地 。

全国品牌房企就这么玩的 ，他在各个城市做高周转 ， 这套玩法已经完全寿终正寝了 ， 就是已经翻篇了 。

这套玩法彻底死掉了 。 如果再去期待高周转 ， 或者是高杠杆 ， 或者是快速的土地开发 ， 我觉得这套玩法 ，以及它背后牵扯到一系列投资逻辑 ， 全部都死掉了 。

所以很多原来的叙事都会改变 ， 比如说原来大家很看好品牌房企 ， 这些冲 1,000 多亿 ， 销售额越大越好 ， 规模效应 ， 这些逻辑可能都不复存在 。

对于这种靠快周转 ， 靠跟政府勾齐去勾地 ， 或者拿核心地段的这种快速开发的逻辑 ，也全部都过去了 。

这个玩法已经死掉了 。 但是新的玩法我觉得正在出现 ， 一定要军工备案才可以放款 ， 就是那个首款才能落下来 。

现在这一套玩法下， 会非常利好低密住宅 ， 我觉得这也是未来政府主推的方向 。

盖得快 。

对 ，因为它盖得极快 。 你如果是盖洋房 ， 可能比高层要快一年左右 ， 可能高层要两到三年拿到军工备案 ， 可能洋房再两年多一点就可以拿到 。

这个对于一个是超高层 ， 高层和一些复合型的 ， 如果它跟商业在一块 ，有的时候它挣得一起发 ， 就会很讨厌 。

包括低密是一块 ， 然后你看现在大家都在做台板和架空 ， 当然很多原因了 ， 这样品质也会更高 ，但是也会更快 。

你不用挖再填 ， 然后再挣更多钱 。

因为往下挖的成本是比往上抬的成本要高很多的 。

成本高 ，而且工期很慢 。

工期很慢 。

然后你看现在 PC 率也很高 ， 装配化住宅基本上都是标配嘛 。 你会发现现在这种鼓励本地的地头蛇的这种房企 ， 精耕细作做好产品 。

所以我觉得旧世界已死 ， 新世界正在生成 。 我觉得这个新世界低密产品力 ， 会胜于地段和所谓全国房企的品牌力 。

我插入一句啊 ， 那你觉得民营的房企还有机会吗 ？ 因为民营房企它可能它的信用没有那么强 ， 所以它的资金成本会更高一些 。

现在民营基本上在过去三年已经逐渐退出了 。

只剩下一些地头蛇 。

其实我觉得他们机会早就不存在了 。 这件事还不是杀死它的最后稻草 ， 它们已经在慢慢的转代建了 ， 已经从主流的事业退出了 。

现在反而是我看到的全国性的品牌央企受到冲击很大 。 现在剩下的玩家其实就两类嘛 ， 一个是全国性的央企 ， 还有个地方性的国企 。

现在这件事情出来之后， 会特别利好当地 ， 仅限于本地开发的 ， 每个地方都有自己自有资金 ， 息根慢做 ， 对他们来讲几乎没什么冲击 ， 反而他们的竞争对手还少 。在这个过程中， 我觉得各个地方会出现很多本地的产品力特别好的国央企出现 。

那你觉得会不会继续的供给收缩 ？ 因为我们过去的两到三年， 新房的供给已经是逐年下降 ， 就每年是两位数下台阶嘛 。

你按照这个政策出来以后， 供给会不会再继续的缩少 ？

这个要分情况看 。 我认为对于新一代的好产品的供给 ，是收缩的很严重的 。 这个政策会极大的压缩好产品的供应 ， 会压抑改善需求的被满足的情况 。

所以在小登或者天资产新房赛道 ， 我自己觉得上涨压力是挺大的 ， 我是蛮看好的 。 如果拿整个城市的所有刚需刚改的所有库存加在一起 ， 我觉得几乎没有任何影响 。

库存很大 ， 整个新房的非好产品类的老一代住宅的库存 ，其实已经积压非常多了 ， 没有特别大的改变 。

而且现在这一类住宅是完全以二手市场为主导 ， 还有一些法拍在竞争这个市场 。 这个市场已经是 80% 到 90% 的二手房市占率 ， 现在新房就只存在于顶端那一小撮撮 ， 那一段我认为是有比较大的供应真空的压力 。

所以我个人是非常看好这一头的 。 我一直是这个观点了 ，也几年没变了 。 所谓天地资产嘛 ， 现在值得去做的就是两段 ， 一个就是好产品那个赛道 。

你会发现供给非常少 ， 大家都想置换改善 ，但是你会发现特别稀缺 。 反正在新房市场就是稍微好一点的产品 ， 只要价格合理 ， 去化率很高 。

另一个赛道就是地资产 ， 就是像新疆这种 ， 或者上海老破小这种 ， 特别特别高租金回报率 ， 它有一定的成长性 ，有一定的故事可以讲 ， 这一类的会比较好 。

我觉得这就是新世界的一个特点 。

我觉得北上都有同样的一个逻辑 。 上海你看它一个特点是什么 ？ 原来大家的买房就是非改善不置换 ， 这是一个基础逻辑 。

很简单 ， 就说我费那么大劲 ， 你交了税费付了那么多 ， 折腾来折腾去 ， 我一定是两房换三房 ， 或者三房换四房 ， 大家在期待它的置换链条打开 。

你永远是听到这句话 ， 置换链条打开 ， 先从老破小开始 ， 慢慢的往上炒 ， 慢慢往上炒 。 一房换了换两房 ， 大家都是每个人加一遍杠杆 ， 市场价格又炒一轮 ， 然后每个人都赚钱 ， 每一次都是这个逻辑 。

但是这一次 ，其实是没有真正意义上的向上置换的 。 第一个就是过去一段时间 ，因为在过去三到五年当中， 很多的一些老房子 ， 特别是北区老房子是超跌的 。

超跌了以后， 你就算是卖掉 ， 你在收入预期没有改善情况下 ，在向上置换的空间是不大的 ， 或者上升空间预期是不多的 。

再加上新房又分一杯羹的话 ， 你会发现上海的偏中段的资产 ，500 万以上 ， 比如说 2,000 万以下 ， 或者 3,000 万以下的这一部分 ， 如果你产品力又不强的话 ， 实际上在今年上半年整个交易活跃的情况下， 它的资产价格持续的还是跑输大盘的 。

所以我觉得这个就和过去的每一轮的 ，不能叫牛市吧 ， 就每一轮的交易活跃 ， 还是有比较大的一个差别 。

我感觉现在不是总价向上置换 ， 我觉得现在是产品力一步置换到位 ， 或者退而求其次做防御 ， 直接去反向置换 ， 就是直接把租息 。

要么反向置换 。

租息一步到位 。

要么产品力一步到位 。

现在其实中央部的抛压非常大 。

非常大 。

现在不是说从 400 万置换到 1,000 万 ，1,000 万再置换到 2,000 万 ，不是这个逻辑 。 现在是 1,000 万附近的抛压 ， 就以上海为例啊 ， 每个城市中央部的总价段不一样 ，1,000 万左右的抛压特别大 。

要么这些人直接卖掉 1,000 万的去换四代宅 ， 要么就是我不玩了 ， 我退出这个游戏 ， 我就只来收租 。

把钱给我 ， 我要回家 。 现在就这两个路数 。

对 ， 就这两个路数 。

我觉得不同城市的新品的更新速度是不一样的 ， 搞得不好节奏一不把握对 ， 就会变成新能源车那个市场 ， 早买早享受 ， 晚买享折扣 ，而且享很大的折扣 。

所以这样的话 ， 对于每一次产品的迭代 ， 都对于老的持有者来说是一次被刺或者是利空 。 而且这个东西它没有走到尽头 ， 只要市场不旺盛 ， 它的产品力就一直是在提升 。

这个会对很多的购房者来说很担心 ，他很害怕变成新能源车的车主 ， 买了 ES8 或 ES6、ES8， 下一个 ES8 更便宜 、 更好 、 更豪华 。

二手房是以降价的逻辑来体现市场的下行 ， 新房是以产品力被刺的逻辑来体现下行 。 统计局有两个口径嘛 ， 上海的新房价一直涨 ， 二手房一直跌 。

我觉得不存在两个市场 ， 它是同一个市场的两面 。 所以我觉得买新房的逻辑是跟买二手一模一样的 。

也就是说你如果怕产品力被刺 ， 很简单 ， 你就右侧跟踪 ， 右侧交易就行 。 什么时候二手房止跌 ， 新房的产品你就不会再迭代了 。

我每过半年回头看一次 ， 如果你还在跌 ， 我就再放产品力 。

现在厉害的开发商是到什么程度 ？ 比如说啊 ， 全市有那么多套房 ，其中有一个区的一个开发商的某一个点突破了以后 ，其他开发商知道了以后， 就会把要求写进我自己的新的盘当中 。

所以就永远向外突破 。 而且市场不好情况下， 沟通方案的能力就会很强 。

所以我个人觉得 ， 买新房和买二手房的逻辑是一模一样的 。 你买二手房怕跌价 ， 买新房怕产品力提升 ，但它背后的原因都是二手市场在主导 。

所以买新房依然是右侧交易的逻辑 ，但是是看着二手房的价格去买新房 。

关于比如说 30 年改到 40 年， 新的政策在多大程度上会对于市场会有变化 ？

我觉得 30 到 40 年本身是个中性政策 ， 它就是一个数学游戏嘛 ， 多了总利息 ，但是你降了月供 ， 这件事没有人受益嘛 。

银行受益 。

啊 ， 银行受益 ， 对吧 ？ 银行 。 40 年 ，但它鼓励了一个倾向高租金回报率的房子越来越多 ， 或者说能实现以租养贷这个能力的房子越来越多 。

因为你算笔账 ， 月供下降 15%。 像我之前算过 ， 如果你买一个 100 万的房子 ，15% 的首付 ， 剩下 85% 贷款 ， 算出来的月供需要完全能被月租金覆盖的情况下， 那么这套房子的租金回报率必须要超过 4.5。

这是过去的方案 。 现在提到 40 年之后， 我算下来只要 3.8 租金回报率 ， 就可以覆盖月供了 ，15% 贷满的情况下 。

所以它鼓励了一些特别关注以租养贷需求的 ， 无论是炒家也好 ， 还是配置或者红利的持有者 ， 或者他自住 ，他就是想节省压力 。

对于这种逻辑的人来说 ， 这一类的房产会受到利好 。 原来大概 4.5 的门槛 ， 全国大概有 9% 的房子满足 。

我小数据拉了 ，100 多个城市的所有小区 ， 只有 9% 的小区是满足超过 4.5 的 。 降到 3.8 就有 17% 的房子能满足了 ， 所以就翻了一倍嘛 。

简单可以理解为 ， 全国 1/5 的房子是可以在 40 年贷款的情况下， 能满足你不用付月供 。 那我觉得适度的利好了高租息玩法 ， 我觉得是鼓励了一种新的方向 。

这两年你身边的这些所谓的炒家 ， 或者是买房作为主要的投资手段的这些人 ，他们的生存状态怎么样 ？

哈哈哈 ， 最近哪有炒家 ？

都会买啊 。

都会买啊 ， 炒家 。 这这种下跌没有炒家呀 。 哈哈哈 ， 我已经三年没买房了 。 我上次三年买了一套 ， 发现不对 ， 就搁掉了 。

直到最近乌鲁木齐 ， 应该是我最近三年买的唯一一套房子 ，也许这套也会被买 。 但是对于趋势交易 ， 我觉得虽然说房地产是一个趋势惯性非常强 ， 如果回测历史 ， 趋势交易的胜率非常高的一个资产 ，但是因为它过去六年的 Beta 太差 ， 一直在跌 ， 所以你几乎你用任何策略 ， 无论你是红利策略 ， 比如长沙老破小已经 6 个点了 ，但是长沙老破

小一年能跌 8 个点 。 无论是用价值投资红利类的持有 ， 还是趋势交易的持仓 ， 我不相信你在一个做多的环境下能赚到钱 。

这是整个大类资产的 Beta 决定的 。 但是任何大类资产也不可能永远跌 ， 它一定会出现结构性的上涨 ，在合适的时候 。

那个时候我觉得会出现一些新的玩法和新的赛道出来 。 我买乌鲁木齐只不过是押注了一个可能性而已 ， 对我来讲就是这样 。

因为我看到群里边 ， 最后只会分享两个东西 。 第一个发所有东西证明房子正在回暖 ，他要说服自己 ， 要发任何东西证明好消息来了回暖 。

还有一个就是发任何的消息就证明房子还没见底 。 但上海现在陆陆续续 ， 今年看房选房的人还正在变多 。

你说成交量吗 ？ 还是什么 ？

我看到身边的人开始关注房子 ， 最近还挺多的 。

因为今年在全国里面 ， 上海确实最强了 ，有一些结构性的机会 ， 确实看到老破小涨了 ， 大部分城市都看不到任何一个风格在涨 。

而且跟去年的急跌相比 ， 今年确实拉平了嘛 。 所以有些人开始关注也是能理解 ，但上海你拆开结构很清楚 ， 只有低总价小面积在涨 。

你看高总价的 1,000 到 2,000 万以上的 ， 基本上还是在下跌 。

对 ，而且上海我觉得新产业对上海的一些我原本认为像互联网和一些半导体极具的一些板块 ， 会受到一些利好 ，但也没有什么反应 ， 好像没有深圳反应那么大 。

我觉得深圳还是 。

对 ， 深圳特别小登 。

深圳 。

上海也有所反应 ， 就是体现在新盘的去化上 。 但是整个量并不大 ， 像深圳不仅新盘去化快 ， 还外溢到了高总价的市场 ， 改善的也像什么香蜜湖啊 ， 深圳湾也开始止跌了 。

上海还是很老登的 。 我觉得上海政府也在做一个很老登的事情 ， 就是收储嘛 。 上海收储量很大 ， 还有拆迁 ， 都非常刺激老城的这些存量需求 。

它其实就是个减量市场 ， 相当于有点像标普的头部公司一直在被回购 ， 回购老登 。

那在这种情况下， 小登这个主题就非常有限 ， 大家可能资金都往老登上去关注了 。

那天看到你发小红书 ， 起码一个赞就在新疆买房 。

哈哈哈 ， 那时候已经基本上想买了 ， 预告一下这样 。

其实心心念念 ， 包括你小程序开始上线以后， 聊新疆 ， 聊乌鲁木齐 ，在节目在知心球里边都讲过不止一次了 。

那天是怎么下决定的 ？ 能不能还原一下那个过程 ？

我记得我两年前跟你录过一期播客 ，24 年的 7 月 ， 跟你录完我就直接去新疆看了 。 老实说 ， 那次看的给我很大的震撼 。

当然这个震撼也是来自于之前对它的预期有很多错误的地方 。 之前我去还觉得有安全问题 ， 多民族的这些问题 ， 结果去发现城市非常的开放 ，以及他们的经济比我想象中预期要好得多 。

尤其是小城市 ， 像喀什啊 、 伊犁啊 ， 包括霍尔果斯 ， 它的租金回报率是非常震撼的高 ， 租金的能力也很强 。他们的房东整个市场的趋势之强劲 ， 都让我很震撼 。

简单说就是这样 。 所以从那次回来 ， 我就说 ， 哎 ， 中国还有神奇的一种风格的投资类型 。 看完那次新疆 ， 我就觉得很多我原来关注的什么重庆啊 、 成都啊 ， 包括之前很看好的大理啊 ， 瞬间就不香了 。

后面一直在关注新疆的走势 ， 就通过市场行情 ， 包括自己的数据 。 但是新疆一直不温不火 ， 我看好它是我的观点嘛 ，但一直没有特别像样的上涨 。

但是在那个时候 ， 就 24 年那个时间节点 ， 再往后看相当长的时间 ， 全国还是普跌的 ，而且很多城市是加速下跌的 。

跌幅不小 。

以乌市为准吧 ， 当时乌市整体的还是极其平稳 。

我 7 月份到现在 ， 三年不到 ， 两年多一点点 ， 整体跌幅应该在两个点到三个点之间 。 城市的跌幅啊 ， 结构又有分化嘛 。

我记得 25 年全年全国跌了 8.9 个点 ， 今年 2026 年到现在 ，1-8 月跌了 2.5 个点 ， 就差不多应该两年跌了 10 个点多一点 。

所以你说新疆抗跌 ， 这肯定是个事实 。 而且还不只是停留在数据上的事实 ， 我是有一直在跟中介交流 ， 一直在验证这个事情 ， 一直在密切的监测 。

最近正好有个活动带队去新疆考察 ， 是一个券商组织的 ， 我就说 ， 哎 ， 那顺便去再看一看 。 因为我看到从小程序的数据上看 ，有一些所谓温转热 ， 就走到右侧 ，有一些已经开始上涨了 。

那我说要不就试仓做一套 ， 我其实投的并不多 ， 整个标的不到 200 万 ， 用首付也就是 20 多万搞下来 ， 月供还能被租金 cover 掉 。

所以这件事对我来讲 ， 我并没有说全面看好全国楼市 ， 甚至乌鲁木齐本身也没有在涨 ， 它只是最近一年可能就跌不到一个点 ，但是它的局部的板块我发现已经到了右侧 。

那我说 ， 哎 ， 试仓搞一套吧 ， 如果赚钱那就继续投入 ， 如果不赚钱那就按趋势的方法把它止损割掉 。

我就抱着这样的一个思路来做这件事情 。

如果你买个股票 ， 打开软件输入密码 ， 再选好买多少股就 OK 了 。 但是你当下一个人下决定 ， 像按照趋势的逻辑去买房子的时候 ，他首先得飞过去 ， 飞过去他可能还得选筹看盘 。

尤其是对于大多数的长居上海的来说 ， 这还是个相对陌生的城市 ， 很多人对于陌生的东西是不敢随时下注的 。

做了哪些准备呢 ？

很多障碍是心理或者认知层面的障碍 。 我觉得这里面有两个可能跟普通人思维差异比较大的地方 ， 这两个可能也是我自己比较独特的信仰吧 。

第一个是趋势交易比较看重技术面 ， 或者比较看重量价本身 ， 相当于所有的市场信息反映在量价上 。

所以我会更相信数据 ，而不是本地人或者是一线从业的感受 。 所以我其实没有花太多的时间去调研什么人口进流入 、 进流出 、 经济产业各个产业的状况 ，以及很多很多所谓基本面 ， 比如当地的风土人文啊 ， 包括大家怎么看哪个片区好 ， 哪个片区差 。

比如我们在上海会聊 ，有很多很多对板块的认知 ， 包括最近开发商有哪些新闻 ， 我几乎没有花太多时间在梳理这个 ，但我做了一些研究了 。

从交易的思路来说 ， 一切都反映在量价上 。 所以对于乌鲁木齐来讲 ， 它不过是一个标的而已 ， 它并没有什么特别的 。

就像你看两只股票 ， 它只是代码的差异 ， 你也不了解这个企业背后的现金流和它的所有的消息 ， 你也只是更多的看量价去买 。

当然我知道这个并不是所有人都这样想啊 ，但我自己是这个流派 ， 趋势交易流派 ， 注重量价 。 第二个点 ， 选筹上， 比如一个城市有几千个小区 ， 到底怎么去选 ？

我开发那个小程序工具 ， 就是把这些所有东西证券化 。 所谓证券化就是大家都统一一套语言 ， 涨跌幅 ， 每个小区有不同的波动率 ， 每个小区有不同单价 ， 显示它在这个板块的价值 。

一般单价越高 ， 就说明你一定是价值龙头 。 还有成交量 ， 成交量就说明你一年能成交 20 套 ， 那就是一个成交主力小区 ， 相当于你只要卖 ， 你基本上一个月卖个两三套 ， 肯定你能走掉 。

如果是一年只能成交四五套 ， 那就是一个低流动小区 。 对于你买货可能容易 ，但是你出货可能就复杂 。在远程的上海的家中， 你已经可以通过小程序去把所有的小区过一遍 ， 你知道哪些是高价值 ， 高价值一般是什么地段 ， 还是什么总价 ， 什么风格 ， 每一个小区的流动性是什么 。

所以你差不多加几个筛选因子 ， 你就会有一个清单 ， 这个清单就是你重点要关注的 。

那你重点关注的是一些偏高价值的 ， 还是看偏高租息的 ， 还是看趋势更强劲 ？

一般我是这样 ， 全市扫描嘛 。 它是一种非常以趋势主导的思路去选筹 。 我先用股票的方式解释一遍 ， 我觉得大家就能理解怎么在楼市到底是完全一样的 。

比如说 A 股有 5,000 只股票 ， 我不说某个股票的名字 ，但是自上而下的逻辑是这样 ： 这 5,000 只股票有不同的板块行业 ， 它们也属于不同的主题和风格 。

一只股票可能同时属于这个板块 ，也同时属于那个风格 ， 甚至属于一个红利这种 smart beta 那种赛道指数 。

你把所有的板块行业风格全部放在一起去横向比对 ， 你会发现最近一定有量价特别强的 。 所谓量价强 ， 比如说你价格不断的上涨 ， 持续的放量 ， 别人调整你还在上涨 ， 然后你的低点比别人要早 ， 这就是强势的表现嘛 。

我用趋势温度和强度去描绘这个行业的强度或者风格的强度 ， 那你自然就能看到当前这个市场在交易什么东西 。

比如说我们现在聊天 ， 现在是 9 月 1 号嘛 ， 现在全市场筛选下来最强的是能源和红利 ， 所谓老登股嘛 。

那我自己就会非常非常关注老登股 ， 至少在最近是这样 。

至少要看看大家在吵什么 。

至少我知道现在大家吵的主线是什么 ， 谁在涨 。 比如红利有好多好多红利股 ， 你再打开看 ， 到底是 ， 哎 ， 油气也是红利 ， 银行也是红利 ， 能源也是红利 ， 基建也是红利 ， 房地产也算是红利 ， 消费也是红利 。

红利里面的细分哪些比较强 ？ 所以通过这种自上而下的方式 ， 你就一级一级 ， 最后能把那个小区选出来 。

当然红利股里面也有大盘股 、 小盘股 ， 你再拆红利里面大盘好还是小盘好 ， 还有成交额多的高流动性股好还是低流动性股好 ， 所以是一样的 。

买房子对我来讲也是完全是一个趋势游戏 ， 或者大家要不要 follow the trend， 就是说我先知道大家在吵什么 ， 我再选择我要不要跟 。

对于那些没有在吵的东西 ， 我就先漠视 ， 先忽略嘛 。 大概是这个思路 。 用房地产的语言翻译一下， 我先全国打开看 ， 只有香港在涨 ， 香港独立行情这几年涨了 5 个点 。

除了香港之外呢 ， 如果你视野是全国范围 ， 那乌鲁木齐应该是第二强的 ， 仅次于香港 。 把乌鲁木齐打开 ，有些板块已经在涨了 ，有些板块在跌 ， 那我就看 ， 哎 ， 到底哪些板块哪些风格在涨 。

比如说以乌鲁木齐为例 ， 现在就两类在涨 ， 第一个叫学区房 。 我知道大家肯定第一想 ， 出来人口不是崩了吗 ？

为什么学区房在涨 ？ 但是事实上就是学区房一直在涨 ， 天然区的 B1、B2 附近的小学的小区 ，以及金开万达的 126 初中旁边的学区都在涨 。

第二类在涨的偏高总价的商务板块 ，其中典型的就是金开的乌北站和金开万达和水磨沟区的会展板块 。

我就买在会展板块 ， 具体小区我不说 ，但是我买的是这一类 。 它的特点就是大量外来的商务人群 ， 带起了这边的高租金 ， 高租金反向辐射 ， 把房价给企稳 ， 甚至有的部分在带动 。

当时在成都啊 ， 包括拉萨也会有企业 ， 会有很多派驻在这边的一些高管和一些管理人员 ， 然后会为他们安排一些住宿 。

所以他们有的时候价格敏感性也是会相对低一点 。

比较低 ， 公司开发票 ， 公司报销 ， 基本上他们就住最好的 。 对乌鲁木齐来讲 ， 最好的租金最多最多 1 万 2、1 万 3。

1 万出头是差不多就是 200 平米左右的四房 。

180 平的三房 ，1 万 2 左右 ， 大概总价会在 300 万附近 。

上海曾经历过这个阶段 ， 我刚毕业的时候是零几年的时候 ， 当时的很多像香港 、 台湾地区的人， 比如说住户的 ， 住户的话也是开发票可以报销嘛 。

我认识香港的一个姐妹啊 ， 她是来了以后发现上海的租金 ， 同样租金在香港只能租很小的房子 ，但在这边可以住很大的房子 。

她就把她的妈妈 ， 把他们家的保姆全部接过来 ， 套利啊 ， 就是在古北那边租了一个好大的房子 ， 这种需求还蛮有意思的 。

我另外一个朋友也是这样说的 ， 我说这个现象 ，他第一反应就是上海的 ， 说是老虹桥商务区 ， 就是长宁古北那边 ， 说那边当时就很多香港啊 ， 包括日本啊 ， 过来公司开发票这样的 。

我觉得前提也是上海经济在高速发展 ， 这也必须是一个土壤 ， 这两个都重要吧 。 租金 ， 外来人口过来租 ， 再加上本地的经济产业高速发展 ， 这两个事情都重要 。

那我觉得乌鲁木齐让我看到了一点这样的希望 ， 我依然不敢肯定的预测未来 ，但是这件事值得关注的 。

我因为就在你买房前后那段时间 ， 正好带着孩子老婆也在新疆玩嘛 ， 感触也是挺深的 。 你到一个城市啊 ， 你怎么观察它的一个当地的人的一个精神面貌 ？

蛮重要的就是你上出租车和服务人员聊天嘛 ， 你上出租车跟出租车司机聊天 ， 你会发现说 ， 如果这个城市面貌集体向上的话 ， 出租车司机更多的就会跟你聊当地的产业 。

我这些年看到以自己城市为傲的很多出租车司机 ， 像鄂尔多斯 、 乌鲁木齐 、 合肥 ，因为这些地方对应的产业这几年都是蓬勃向上的嘛 。

鄂尔多斯来说 ， 它可能有一些能源稀土啊 ， 就是一些能源类的 ， 包括一些新能源的是在往上的 ， 合肥就更多了 。

我前两天去合肥 ， 出租车司机就是如数家珍 ， 对于他们的一些产业和优势的一些公司 。 你在深圳也是这样 ， 它会有蓬勃向上的机会 ，但是你如果到了一些城市 ， 它的产业在撤出 ， 或者它当地的就业很不好 ， 或者它的房价暴跌 ， 出租车司机可能就口吐芬芳 ， 或者就是呈现的整体的精神面貌是不一样 。

我在新疆感触就是 ， 乌鲁木齐的出租车司机和他们服务人员非常爱这座城市 。 它的旅游和非旅游 ， 它是有两套的物价系统 ， 面向相对游客 、 外来人员和商务人员相对集聚的一些板块 ， 处在一个持续通胀的一个环节 。

很有意思 ， 当我们离开乌市一点点 ， 比如说你出去 100 公里 ， 我们到一个叫做奎屯的这样一个小城市 ， 你到超市里面去 ， 你感觉这物价就回到了 15 年前 ， 感觉距离乌市可能就 100 公里 、150 公里的地方 ， 它的物价可能就只有乌市的一半 ， 包括超市里的物价 ， 很多一些水果呀 、 卤菜啊 ， 价格也会低很多 。

他们的农业是很便宜的 ， 质量又好 。 乌鲁木齐给我的震撼来自很多方面 ， 这个城市比我想象中安全多了 ， 开放多了 。

你说的那一点很新 ， 我就民风非常淳朴 。 就我们当时去那边问了一个特别冒犯的问题 ， 说你们这边中产的画像是什么 ？

中产一般怎么生活 ？ 他们说什么是中产 ？ 我就说那什么像是小资的生活 ？ 他说什么叫小资 ？ 你会感觉大家还是撸起袖子干活 ， 那种比较淳朴的这种发展 。

当地也是那种大兴土木 ， 你看高铁的那个片区和会展片区 ， 到处都是 JR， 很多很多的箭头 、 城头单位在那建设 。

你会恍惚 ， 会有种 ， 哎 ， 这不是 5-10 年前的东部沿海城市的感觉吗 ？ 有那种感觉 。

乌市我刚去的时候 ， 我不知道乌市有多少人， 我以为有六七百万 、 七八百万人。

400 万人。

对 ， 后来我一看以后就 400 万人， 我说 400 万人市区已经堵成这样了 。

关键是整个新疆 ， 我记得 2,600 万人口吧 ， 就上海的人口总量 ， 整个新疆是 2,600 万 ， 所以还挺特别的 。 而且乌鲁木齐它成交量很高 ， 作为一个 400 万的城市 ， 它的二手房一个月能成交 8,000 套 ， 根据房地产协会 。

这个其实非常惊人的 。

我觉得很惊 ，因为你要知道深圳也就是一个月 8,000 套 。 所以我觉得很多人会质疑说没有流动性这件事情 ，其实就我看它的流动性比深圳好多了 。

而且乌市你会发现 ，他们也有当地的连锁的中介 ， 就他们的中介的密度非常高 。

是前几年防疫政策 ， 就 22 年那会中介倒了很多 ， 后来放开之后， 无论是租房中介还是买房中介 ， 恢复了很大的流动性 。

而且中介是当地几乎是最赚钱的小老板职业 ， 如果你想发财就去做中介 ，是个共识啊 ，因为他们那边没有太多互联网和科技金融 ， 所以当地最活跃的还是房地产 。

所以给我一种很像五年前 、 十年前我熟悉的那路城市的感觉 。

那边的新房多吗 ？ 到那边去看了哪些房 ？ 只看了二手 ， 新房就没怎么看 ， 还是那边新户比较少 ？

它那边有个特点 ， 品牌房企基本上都撤出了 ， 像恒大很早就卖资产了 ， 绿城也撤出了 ， 华润也不在了 ， 基本上都是本地的一些开发商玩 。

所以它新房供给非常少 ，但也有新一代住宅概念 ， 没有那么卷 ，也有大阳台啊 、 宽进深 、 高赠送这些趋势都有 ，但基本上都是本地的房企非常少量的在开发 。

新房很多刚需刚改的新房比较多 ，其中在高铁新城和会展 ， 这两年高铁新城更多一些 ，但基本上主要的承载力还是二手 ， 可能二手占整个市场的 60% 左右 ， 新房大概 35% 左右 ， 大概是这样的一个比例 。

我们看房去先从小程序筛嘛 ， 把重点要筛的会在那多待个几天 ， 多看一看 ， 做一些扫描 。 对于一些其他的板块 ， 我也会覆盖一两个盘 ， 大概跟中介了解一下 。

我是 24 年大概待了两周在乌鲁木齐 ，因为本来打算待一周的 ， 结果发现这城市太有意思了 ，在那多待了一周 。

这一次买房就是待了一周左右 ， 去乌鲁木齐之前就想好要买什么了 ， 去就是为了确认一下 。

所以回到你刚刚那个问题 ，其实这个决策本身对于我来讲 ，在数据上就像买股票一样 ， 你不需要去这个企业调研 ， 看它的现金流利润表 ，不需要 ， 我就依据它这个趋势 。

我知道大家在吵这个东西 ， 我也知道这个背后可能是一带一路的故事啊 ， 或者商务的增长带来的 ， 那我参与这个故事就仅此而已 ，但我也不保证这个故事能走多久 ， 我就持仓做一套 。

所以对我来讲 ， 决策难度并没有那么大 ， 当然你需要飞到案场去确认一下到底买哪一户嘛 ， 朝向什么的 ， 还是要自己确认一下 ，但也就是这个工作 。

本地的政策也很宽松 ，不限购贷款 15%， 利率 3.05%，也不限售 ， 随时可以卖 ，但两年内有个大税 ，但是随时可以卖 ， 契税一个点 ， 中介费是买家一个点 ， 很宽松 ， 没有什么额外的 ， 可能机票贵一点 ， 对吧 ？

你机票旺季要两三千 ， 我去的时候大概 1,500 左右 ， 可能机票是最贵的成本了 。

当时看了几套房 ？

去的那周高铁看了两个盘 ， 会展大概看了六七个盘吧 ， 最后选了这个 。

最后怎么挑中这个 ？

我其实看主要看趋势 ， 我三个硬标准吧 ， 第一个是我自己设置的硬标准啊 ， 第一趋势一定要在涨 ， 我买这个房子必须过去至少半年到一年， 趋势在连续上涨的 ， 最好它所在这个板块和这个风格 ， 比如说它所在的会展板块要在涨 ， 比如说我买的中户型 ， 那所在中户型整体旁边的中户型小区也都要在涨 ， 存在一个板块效应 ， 这是第一点 ， 就

要趋势好 。 第二点就是租金一定要能覆盖我的月供 ，其实你算笔账就知道 ， 现在差不多到 4.5 以上就能覆盖 ， 最近改 40 年之后 3.8 就能覆盖了 ，不要每个月去花费太大去养这笔贷款 ， 这是第二点 。

第三点一定要流动性 ， 它的月成交套数至少要超过两套 ， 一年要 20 套以上 ， 要有这个成交量我才会考虑买 ， 基本上这三点 。

如果这个东西发生在上海 ， 首先上海就不太可能有租售比 4 以上的房子 ， 非常少啊 ， 应该是没有 ， 除非你是那种酒店式公寓 ，但那个又交易又很难 ， 税费成本又非常高 ， 这样住宅实际上是很难达到这个数字的 。

但往往大家会认为说 ， 哎 ， 租售比高加上成交活跃 ， 那不就是老破小吗 ？ 那在新疆不是这样 。

新疆的全城的平均租金回报率 3.4， 非常高 。 你稍微挑一挑四个点太容易了 ， 你再做一做 ， 我觉得普遍四个点是很容易做到 ，4.5 可能要挑一挑 ， 五个点也有 ，但是要找一找 。

所以在乌鲁木齐来讲 ， 我觉得租金回报率是一个最容易达到的一个事情 ， 超过 40 很容易很容易达到的 ， 它反而不是你选择的难点 ， 选择难点反而是你要看清楚资金到底在朝什么东西 ， 朝的是哪个板块 ， 板块里面的哪个细分是朝大标的还是小户型 ， 我觉得这是最重要的 。

选对赛道 ， 那就去赌趋势能延续 ， 对我来讲就是趋势跟踪的一个品种 ， 我也没有投入太多的预期啊或者情感在上面 ，因为它就算涨很多 ， 我的投入并不大 ， 如果它被验证了 ， 我可能还会持续投入到这个城市里面 。

而且你实际决策并不像这一套房决策 ， 比如说 150 万 、200 万的一个决策 ， 对你来说它其实是一个 20 万的一个决策 。

它是一个 200 万的市值标的嘛 ，因为我用了 15% 的首付 ， 所以相当于乘了 6 倍杠杆 。 我为什么敢乘 6 倍杠杆 ，是因为第一它波动率并不大 ，不像股票 ， 股票我是不敢加 6 倍杠杆的 ， 它波动率很小 ， 你像我买完最近一整个波动率也就在 -0.1 左右 。

房子你像全国一年也就是平均跌八九个点 ， 跌得快一点的城市可能一年最多跌 12-15 个点 ，也就这样了 。

所以它的波动率是可以波动起来很慢的 。 第二点 ， 它的月供能被你的租金覆盖 ， 那我觉得现金流压力不大 ， 这个贷款对我来讲 ， 它是可以被我的分红给覆盖掉的 ， 所以我拿着初期投入进去 ， 看个六个月 、 一年或者两年， 我觉得我不难受 ， 我可以随时撤出 。

比如说我最差最差情况 ， 一年之后发现 ， 哎 ， 亏了 5%， 甚至说多一点亏 10%， 我带着大概 15-20 万的亏损离场 ， 我也是完全能接受的 。

对我来讲 ， 是一个非常普通的股票的一个止损的波动率 。

我前段时间在小红书上看到一个人对房子这个比喻啊 ， 当然这个很明显 ， 这个人是一个看空房价的一个人啊 。他说房子如果换算成股票 ， 它是一个什么 ？

因为前两年税费实在太高嘛 ， 类似于 T 价 1,000， 流动性很差 ， 同时交易成本又奇高的一类资产 。 如果这类资产在股市当中， 你真的会这样的去选择吗 ？

我不知道你会怎么去看 ，因为我觉得它跟股市有两个大的区别 。 第一个是从趋势特征上， 我觉得还是有区别的 ，因为股市的话 ，有的时候它主线一直在变 ， 房地产它一旦涨 ， 它趋势的确定性相对会延续性会更强一些 ，但是它的交易成本比较高 。

一旦下这个决定以后， 至少对普通人来说 ，不太会今年买明年割 ， 大概率就会至少有个持有个两年， 有的可能会持有个五年， 它还是一个交易成本相对比较高的一个交易 。

那你会怎么考虑这个事 ？

股票差不多三个月会轮换一次主线 ， 像科技这次应该是 456， 七八就歇了 ， 黄金就去年 12 月 1 月就两个月 。

你发现一些大的主线 ， 就是那种垃圾端行情的 ，也非伪的那种右侧行情 ， 趋势交易特别喜欢的行情 ， 就两三个月 。

房地产呢 ， 差不多 1.5 到 2 年， 比如说上海 2020 年、2021 年上半年， 一年半猛涨 ， 尤其是 2021 年上半年 。 比如说你再往前拉 ， 上海 15、16 年， 两年大年，17 你就歇了 。

你看各个城市都是差不多 1.5 到 2 年的一个主升浪行情 。 所以每个资产它有自己的波动率特征和它的那个趋势特征 。

对于乌鲁木齐或者房子的投资 ， 你就是要抱着 1.5 到 2 年， 如果做对 ，1.5 到 2 年， 如果做错 ， 你差不多六个月就知道了 。

如果买完就开始跌 ， 跌六个月 ， 你就大概知道你肯定做错了 ， 那你就下次再参与 。 对于六个月到一年， 你就可以割 ， 这是第一点 。

第二点就是 T 价 1,000， 税费这些都对 ，但是只是在局部时期是对的 ， 至少在现在没有任何城市有这么多限制 。

就拿乌鲁木齐为例 ， 它不限收的呀 ， 你随时可以卖 。 所以止损这件事情是一个心理障碍 ， 它不是技术障碍 ， 包括它实际的费用算下来 ， 中介费可能 1+2 你要交三个点 ， 契税交一个点 ， 当然如果你两年内卖 ， 可能还再多个增值部分的那个税 。

反正总的下来 ， 交易的整个摩擦费用不会超过 5 点 。 我知道在高峰时期可能会低 10 个点 ，因为有时候一些政策的限制吧 ，因为现在已经没有政策限制了 。其实你会发现 ， 每次在一个房市大类资产跌很久之后， 开始拐头的那个过程 ， 就刚刚开始涨 ， 刚首次温暖热的那个过程 ， 通常都是政策极度友好 ， 都是百无禁忌的时候 。

百无禁忌 ， 你甚至最近就会有人开玩笑说 ， 什么时候可以买标普 ？ 标普在场内没有溢价的时候 ， 你就可以买了 。

但是这也是一个问题 ， 没有溢价它也是一个熊市下跌的 ，也许是个初期嘛 ， 就是政策会越来越好 ，但什么时候是个底 ， 你就还是要右侧交易会更好一些 。

你看最近 30 年转 40 年之后， 还有利率也可调 ， 还有很多说一年内你可以不用交利息 ， 反正有很多限制都打开了 。

现在是一个对投资房产非常非常友好的一个政策环境 。其实是历史上相对来说 ， 如果你不算 90 年代末 、00 年代初的那个时候 ， 现在几乎已经算是最宽松的时候了 。

没错 ， 乌鲁木齐对我来讲就是趋势跟踪的一个品种 ，因为我是全天候所有都做嘛 。 那个时候正好股票也没什么好做的 ， 哎 ， 我就说要不把股票仓位挪一部分 ， 就挪 20 万出来去做一套试试 。

所以不构成投资建议啊 ， 就是听众提问 。

它整个交易过程当中其实是比较顺的 ， 没有什么卡点 ，因为我买这个地方也是汉族为主 。 如果你去天然去买 ， 可能要处理一些少数民族 ，因为我听说很多少数民族 ， 比如说我是为乌尔族 ， 我可能不会把房子租给汉族的 。

当然这不是矛盾啊 ， 这就是一个民族习惯 。 但是在会展片区还是比较简单的 ， 我觉得跟大陆没有太大区别 。

后面你就委托给中介 ， 让他去帮你找租客 。

对 ， 租客就委托中介 ，而且这个非常容易租掉 ， 流动性非常好 。 好到什么程度呢 ？ 基本上以历史成交价挂两周以内 ， 基本上都能租掉 。

我去那边看房子就很难找到钥匙 ， 基本上都是满租 ，而且好不容易找到一个中介说这套已经空了很久了 ， 要不带你看这套 。

我说空了多久 ？ 他说四天 。 这是一方面 ， 租金基本上非常稳定 ， 这个也是非常震撼我的 。 我说 1 万多在乌鲁木齐流动性能非常强吗 ？

确实就很强 ， 听众可以自行去调研 ， 调研完了结果也一定也是跟我一样震撼 。 它的租金回报率是实打实 ， 非常扎实的 ， 这个我关注了三年 。

我一开始还非常担心这些原将国央企的中层领导 ，他们会不会什么时候撤场 ， 这个趋势会不会往下滑嘛 。

我也调研了很多本地人和一些机构的看法 ， 共识就是还会持续增长 ， 至少大家的共识是这样 ，但这个不一定真能持续啊 。

但是我并不是很担心这件事情 。他们的房子买卖也是 ，他们折扣率极低 ， 可能在上海你至少怎么样也要砍个 5% 啊 ，不说太多 。

今年还好一点嘛 ， 去年可能 10% 的砍价 ， 现在大户型的溢价率可能要往 10% 方向上走 ，在去年的话 。 但是在乌鲁木齐差不多 ， 你挂 200 万的话 ， 你最后成交就 199 万 ， 甚至就是一分不涨 ， 真的是这样的折扣率 。他们整体没有听过什么 5% 什么 ， 就是你到底砍 1 万还是 5,000 这个区别 。

所以很快当天看完 ， 当天谈完就确定了 。

没有 ， 我早就想买 ， 就我 72526 年一直看那个趋势 ， 觉得哎 ， 已经到右侧了 ， 可以试着买了 。

聊完了当天就交定金了 。

聊完大概过了两天吧 ， 我大概做了一些思想动身 ， 然后发了个小红书 ， 然后就买了 ， 反正超过一个赞就买了 。

聊高租息这个事 ，其实你聊了好几年了 ， 包括你小程序里边更新租息比例 ，也已经有三年多啊 ， 两三年的时间 。

如果我们观察 ，不光是在乌鲁木齐 ， 包括是在上海 ， 如果你除了少数的几个头部片区 ， 你像横幅啊 ， 或者像新天地啊 ， 你不去看那些异常值的话 ， 最近的半年或一年走势相对比较好的 ，也是所谓的高租息的一些风格 。

你觉得高租息现在是一个很明确全国性的一个趋势呢 ， 还是阶段性的一个风格 ？ 你怎么看租金和房子之间那个关系 ？

我觉得是一个长达 3-5 年的一个趋势性的风格 。 简单来讲 ， 就是现在大家开始交易高租息这个风格 ， 大家会把这个当做很重要的一个指标 ， 类似于过去我们讲地段 ， 地段 ， 地段 。

我觉得现在越来越注重两个吧 ， 一个产品 ， 一个高租息 。 但是我觉得必须要正确的理解高租息 ， 它是一个可能叫充分不必要条件吧 。

我看到很多在涨的类型符合高租息的特征 ，但并不是高租息就是涨 。 拿上海为例 ， 上海最近涨得最多的是老破小 ， 从去年 11 月份见底到现在 ， 你看 50 平以下的 ，400 万以内的老破小的这一类房子 ， 基本上持续在涨 ， 尤其是我们知道普陀最近老破小涨了非常多 ， 整盘大概涨了 5% 到 10% 之间 ， 可能个别 。

如果是朝阳的话 ， 可能也涨了 20%， 今年收 20%。

你怎么去归因老破小 ？ 当然高租息是其中一个维度 ，因为上海所有品类里面最高的就是老破小 。 话又说回来 ， 如果你追求极致的高租息 ， 你去金山买四个点多的那种远郊的小住宅 ， 特别什么金山几村的那种 ， 那它也在跌 。

它没有流动性 。

也并不是没有流动性 ， 本地也有一些地缘的人口 ，但是大家并不是只冲着高租息这一件事去下单决策的 。

像上海来讲 ， 我看到的大家更注重政府的拆迁方向 ， 资金在博弈拆迁流吗 ，在博弈一些期权的东西 。

另外就是上海的收储方向 ， 还有城市面貌改善的方向 ，以及不要受到解禁冲击的方向 ， 这些所有方向堆起来 ， 出现了一个普陀老破小 ， 是一个目前的龙头 。

去年 11 月份录了一期嘛 ， 跟我的朋友 M 姐录了一期 ， 跟哥说句实话 ， 老破小还能买吗 ？ 他观察到一个倾向 ， 就是普陀的所有的中介都在买老破小 ， 租售比对他们来说是个蛮重要的一个点 ，但不是唯一的原因 ，因为他们叫做三张彩票嘛 ， 就是我买这个东西 ， 它是一个三个东西齐全 ， 一个叫做动迁 ， 一个叫做美丽家园 ， 第三个可能还会有一些学区和其他

的一些因素 。 那我这三张期权费加起来 ，是老破小选筹的一个原因 。 而且一旦中介开始买以后 ，他会发现说 ， 如果我的房租可以有效的覆盖月供 ， 实际上我就可以叠加选筹 。

而且对于很多中介来说 ，他实际上是在这个片区 ，他本来就是一个做市商者 。

说的难听点 ，在某种意义上就是在操控市场吧 。他在操控市场 ，他是一个做市商者 ，而且再说他的交易的成本会比别人低 ，因为他不用再重新的付中介费了 ，他就自己跟买家就可以联络 ， 把损盘给他捡走 。

所以一时整个普陀的一个 50 平米以下超小面积的二手房的一个成交非常活跃 。 而且这个的活跃 ， 实际上当它体现在价格之前 ，在你的小程序当中， 它的趋势已经很明显了 。

起现在具体的拆迁消息之前 ，他可能就已经买起来了 ，不仅是价格涨停 。 我把它叫涨停板 。 什么叫涨停板 ？

价格你看到小程序涨 20%， 没有任何消息的情况下， 什么叫涨停板 ？ 就是没有卖盘了 ， 突然整个筹码池被扫掉 ， 你就发现叫涨停板 ， 没有挂牌且价格大幅上涨 。

再过一两周 ， 你发现拆迁公告出来 ， 这件事情在今年的朝阳八村嘛 ， 上周朝阳八村出公告 ，在公告之前已经涨了 100%， 就好像从 5 万涨到 8 万吧 ， 大概数据忘了 ， 可以看一下， 包括之前的朝阳二层四村 。

所以你说那三张彩票 ， 然后在这三张彩票的情况下， 它的租售比还高于它的公积金贷款利率 ， 那我觉得这个就是一个挺扎实的逻辑 。

我觉得现在也确实有个问题 ， 整个房地产大类资产里面 ， 没有特别多的赚钱效应和资金的去处 。

所以当出现一个好像成立的一个方向 ， 全社会的资金会堆进来 ， 你最近就看到老破小已经没什么挂牌了 ， 再去成交就再上一个台阶 。

所以它现在就进入到一个非常小的一个盘子 ，但是又集中太多资金的关注 ， 变成了一个有点像熊市里面的妖股吧 。

就像熊市里边的小微盘指数 。

对 ， 就是流动性也不太多 ， 确实有一帮人在护盘 ， 全体人在关注 ，但我觉得现在炒作的东西太少 ， 标的太少 ， 所以聚光灯都在这个身上 。

但以前我记得天资产是一个非常明确的独立行情 ， 特别是在今年的 6 月份之前 ， 无论是上海还是深圳 ， 这两个城市特征还蛮明显的 ， 只要是供给量不足的那些板块的高总价 ，他们的趋势都是非常好的 。

上海新天地 、 横幅 、 徐斌 ， 深圳我不太熟 ，但是也很明显 ， 我不知道是不是跟半导体行情是相关的 。

我看到的两方面吧 ， 天资产确实非常抗跌和独立行情 ，但是这个独立行情目前在缩圈 。 过去我看到整个别墅大平层都非常抗跌 ， 都在涨 ，23 年停止上涨之后就开始下跌 ，但是下跌的也非常微弱 。

就拿翠湖为例 ， 翠湖非常抗跌 ， 虽然大家一直嘲笑翠湖说是什么悬空资产啊 ， 或者是有价无市 ，但是实际上最近的成交反应 ， 它就是很抗跌的 。

包括徐汇 、 滨江 ， 几乎就在 3-5 年来扛住了大幅的下跌 。 但是我想说的缩圈是在于 ， 现在你会发现老豪宅开始在去魅 ， 高总价的开始松动 ，也没有跌特别多 ， 跌幅比较小 。

最近天资产的独立行情缩圈到了新一代住宅的新房 ，而且新一代住宅还在缩圈 。 真正好的产品 ， 高得房率 ， 价格还不能太离谱 ， 才会触发高的认筹 。

那在新疆的话 ， 实际上你买的资产 ， 我不好说啊 ，是不是也是更偏向于天资产 ，因为它还是总面积段 ， 对于新疆本地人来说 ，是不是还是一个比较大的一个标的 。

这个事情很有意思 ， 我买的确实是天资产 ，因为新疆整个均价就 8,000 块钱 ， 我买大概不到接近 200 万 ， 基本上是那里面最好的一批房子之一了 。

通常来讲 ， 一个城市的天资产流动性会相对比较弱 ，而且在上海买翠湖 ， 可能一年也成交应该不超过 10 套 。

但是对于新疆来讲 ， 乌鲁木齐有个很特别的地方 ， 它的高天资产 ， 它的流动性非常的好 ， 无论是租房流动性还是买卖流动性 。

我觉得这是跟商务派遣的需求在注入有关 。 如果你只看乌鲁木齐的一个内城市场 ，其实它跟上海没区别 ， 就是一个 ， 你看就一个房车企嘛 ， 重要部资产是流动性最好的 。

但是它在这种内生市场的情况下， 又强行注入了一个人口基数特别大 ，而且财富特别集中的商务派遣的中高管的需求 。

所以这个需求直接刺激了高总价的租金的上涨 。 这件事情特别诡异 ， 乌鲁木齐最高租金回报率的物业类型居然是天资产 ， 这是完全反直觉的 。

比如你在上海 ， 如果你奔着租金回报率去 ， 你肯定选老破小 ， 没有人买新一代住宅说我算账 ， 反正这个租金会最高 ， 又是大盘成长股 ， 又是红利股 ， 都不存在这种股票 。

哎 ， 对 ， 你说的这个总结的很好 ， 它既是红利 ， 又是大盘成长 ， 结果你还有成长性 ，而且你还是科技股 ， 你还是最性感的好产品 。

我觉得这是非常非常让我觉得很诡异的一件事情 。 它诡异背后的基本面归因就是这个持续流入的原浆企业的中高管和背后产业的支撑 。

所以我觉得 ， 哎 ， 那就一箭多得 ， 对吧 ？ 那我就奔着最高的租金回报率去了 。 否则我是更偏重于趋势的 ， 就拿上海为例 ， 我如果在上海选筹 ， 我肯定还是优先 2.1 租金回报率的老破小 ，而不是四个点租金回报率的金山 。

很简单 ，因为上海老破小在涨嘛 ， 我还是遵循趋势吧 。

你除了乌市就没看其他的新疆城市 ， 对吗 ？

看了 ， 我前年吧 ， 前年喀什 、 伊犁 、 霍尔果斯都去了 ，而且都一个比一个震撼 。 乌鲁木齐如果市场热度是 60 分的话 ， 我说市场热度是房地产的热度 ， 再加上经济活跃度 ， 如果是 60 分的话 ， 喀什大概 75 分 ， 伊犁 90 分 ， 霍尔果斯就接近 100。

它的热度啊 ， 我在霍尔果斯非常难得的看到那种经济上行的美 。 就是我去的时候 ， 那边的房价 4,500 一平 ， 一房难求 ， 好像租金回报率三点几吧 ，不到四个点 ，也很高 。

我来的路上我又查了一下， 现在已经 7,000 不到 ，6,500 左右 ， 房价已经涨了 30% 多了 。 霍尔果斯是我在全国目之所及 ， 采访这么多城市里面 ， 经济动能最强劲 ， 大家最乐观的一个城市 。

伊宁的市区就会比稍微差一点 ，但是投资需求也很旺盛 ， 喀什也很热门 ， 反而乌鲁木齐是整个新疆我看到最低调 ， 大家对房市没有那么大热情的一个地方 。

我并没有觉得那些小城市不能投 ，但我当时在霍尔果斯看完那个数据 ， 我当时在想我要不买一套再走吧 。

当时总价 25 万到 30 万 ， 买了那个 70 年住宅 。 后来我在那思想斗争了好久 ，因为这个东西太临时了嘛 ， 第一次来霍尔果斯想买 ， 我就有两个顾虑 ， 第一个我没有数据 ，不能每周监测 ， 那小程序没有抓这个数据嘛 。

这还不是最主要的 ， 最主要的是我要去一趟霍尔果斯 ， 成本太高了 ， 成本太高了 ，不亚于去一趟什么斯坦国 ， 就是先到乌鲁木齐 ， 再高铁到伊宁 ， 再坐大巴去霍尔果斯 。

我觉得这件事情对于一个 25 万的标的不值得 ， 你可能去一趟往返的花费超过一年的租金了 ， 就我觉得好像不太解渴 。

乌鲁木齐我并不觉得是新疆最优解 ，但是对于我来讲 ， 是一比较中庸的一个选择 。

如果为了起号的话 ， 还是应该在霍尔果斯买房 。 讲回说很多内地迁到新疆的 ，因为现在新疆有两种嘛 ， 第一个是它很多的那些兵团 ， 给很多的外迁的一些人一些政策 ， 土地啊 、 学校啊 、 现金补贴啊 ， 它会有些政策 。

第二个 ， 一些逃离北上广的人 ，他们在新疆发现说哇 ， 这气候好好 ， 伊犁气候非常好 ， 哇 ， 这水果好便宜 ， 那他们可能就在当地的一些小城市 ， 从华东的大城市迁到那边小城市去生活 。

我感觉主要也是为了起小红书的号 ，是吧 ？

主要为了起号 ， 对 ， 好几个博主去完新疆回来 ， 发现好几个大城市去那边定居 ， 找个农田自己种 ，在网上卖自己生产的粮食什么的 。

那边地质也特别好 ， 很容易做出很好很优质的农作物 。

我吃西瓜的时候就回忆到我读大学 ， 你物价就回到二零几年的那时候 。 那时候我新疆的同学来说 ， 看到北京的水果都惊呆了 ， 我们那按照公斤才 9 毛 9 的西瓜 ， 或者在三四毛一公斤的西瓜 ，在你北京卖那么贵 ， 感觉物价就回到了 15 年前的感觉 。

你在当地有见到什么博主啊 ， 或者是约了一些朋友聊一聊吗 ？

几乎没有 ， 我还在公众号喊呢 ， 喊大家说我来乌鲁木齐了 ， 感兴趣的我们可以一起研讨一下， 一起讨论讨论你心目中乌鲁木齐 。

我公众号大概全平台 5 万粉吧 ， 吆喝了半天来了三个人， 说明真不多 ， 包括我自己买完乌鲁木齐之后， 我在一些社交媒体 ，他们看大家回复也是 ， 哎 ， 祝贺 ， 哎 ， 挺有意思的 ，但是就没有一个人说我也想买什么的 ， 可能想买只是停留于想 。

我感觉大家对乌鲁木齐这件事情还没有特别高的共识 。

你会发现很多人他如果在外地买房 ， 一般都是为了适合远方嘛 ， 比如说在大理 ，在海南 ， 甚至在成都 ，但是很少会说如果这个地方他既没有那么熟悉 ， 又不会作为未来退休居所的情况下， 去选择这个地方当做一个纯粹投资的标的 ， 这个不太符合中国人的投资的习惯 。

云南我也在关注 ， 我可能过两年有可能会买 ， 可能会买云南 ，因为云南我也一直很看好 ，也一直在看 。

我是觉得你说不符合自主标准 ，其实这个会变的 。 到现在我觉得整个房地产的整个风格都没有太大变化 。

我记得两年前跟你聊也很看好老破小啊 ， 看好老破小 ， 看好西部 ， 对 ， 看好西部 ， 看好云南 ， 文旅 ， 对吧 ？

当时我们还聊文旅的问题 ， 还有像些大平层和别墅 ， 别墅相对比较好 ， 低密的这些东西 。 这是两年过去了 ， 房地产我的观点到现在一直没变 。

我觉得房地产它的特点就是这样 ， 处于年纪 ， 这个趋势不像股票 ， 今天创新啊 ， 明天有色金属 ， 后天科技股 ， 大后天有老登 ， 它可能三个月就变一次 ， 甚至一个月变一次 。

但是房子好像特别特别慢 。 我观察大家的自住需求 ，也是随着这些趋势非常缓慢的变化 。 大家原来要住在陆家嘴啊 ， 要看天际线 ， 现在我觉得根本性的改变 ， 我不知道这个改变会持续多久 ，但是从目前的延长线来看 ， 我觉得大家会越来越喜欢西部城市 。

大家是一点一点变的 。 我记得两年前我们那会聊的时候 ， 我们有一个主题叫大家不要看天际线 ， 要打开看公园 ， 那还是 24 年的感觉 。

到后来慢慢大家就开始选低楼层 ，不选高楼层 。 到后面再进一步 ， 我直接稍微交一点的住新一代住宅 ， 我也不要陆家嘴的老破小 。

再到后面我直接放弃上海 ， 我直接去启动威尼斯 ， 躺平行不行 ？ 到现在我直接放弃华东 ， 我去云南好不好 ？

我现在也有 AI 了 ， 我交易员可以远程 ， 现在数字游民 ， 我直接去云南好不好 ？ 包括现在伊犁也是很多人的首选 ， 很多华北的人会非常喜欢伊犁 ， 我在伊犁看到很多数字游民 ，因为那边是整个西北温度最合适 ， 四季如春的 ， 就是这种环境非常好 ，而且很 fancy， 很多小资的咖啡店啊什么的 。

包括现在大家更进一步说我城市都不要了 ， 我直接去农村租个十年带院子的农宅 ， 我自己好好装一下， 养点鸡鸭鹅狗什么的 。

甚至现在大家开始种地 ，在院子里种果树 ， 租个三亩的地自己自足 。 我觉得这个叙事在一点点的变化 ， 你再回过头来看这三年的变化 ， 你就觉得哇 ， 现在已经走到这么远了 。

所以我觉得你说未来到底会不会觉得乌鲁木齐可能是你自住的一个选项 ， 伊犁会不会是 ， 大理会不会是 ， 云南都有可能 。

但我的观点就是 ， 我就沿着趋势的延长线做 ， 做到一定的时间 ， 自然它会破圈 ，因为趋势一直在走好 ， 所以它破圈 ， 破圈会导致社会舆论的快速改变 ， 叙事自然而然的会把它给补上 。

所以我一直说趋势领先于叙事嘛 ， 你不要根据叙事或者你的自住梦想去买房 ，而是根据趋势买房 ， 可能会领先于社会的舆论 。

行 ， 那我们今天就聊到这 。

好呀好呀 ， 非常感谢 Nick， 感谢

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